房地產公司拓展人員二手土地的評價思路.docx

房地產公司拓展人員二手土地的評價思路目前國家土地交易完全進入的招拍掛運作方式，當然除了少部份曾被列入歷史遺留問題的原因而尚在解決之中的例外。當前存在不少的項目公司有渠道拿到土地而又不去開發(fā)（或者無資金能力去開發(fā)），打算輕松賺取一部份的費用，把土地“出讓”給第三方公司。當然此“出讓”是指連項目公司股權與錢置換的啦，是目前規(guī)避國家法律法規(guī)非法轉讓土地的最好辦法。 但作為收購方的公司項目的拓展人員，該如何用標準化去評價該土地項目，給公司領導直觀的數據去決策呢？ 為此，本人根據操作的經驗，整理出二手土地的項目的評價基本模板，和同行交流。 地塊評價一、土地的基本概況1、地理位置： 省 市 區(qū) 路2、占地面積： 平方米3、地塊形狀： 附圖（標上各邊尺寸）4、地塊現狀及規(guī)劃情況 地塊是否平整？ 地塊是否存在四周高差？最大高差多少？ 地塊的有無需拆遷的建筑物和附著物情況？量有多少？ 地上有無電力線路通過？量為多少？誰負責搬遷？搬遷的時間？ 地下地上有無市政管道（網）通過？有的話，具體位置在附圖上標清晰。 地塊中間現有無道路或者規(guī)劃中通過？ 地塊有無地裂縫？ 地上有無大量的土堆或垃圾存在？面積和高差約為多少？4、土地規(guī)劃的經濟指標 土地規(guī)劃的用地面積： 平方米 其中各側退紅線后凈用地面積 平方米 容積率： 建筑覆蓋率： 綠地率： 土地內政府規(guī)劃的市政配套那些？學校？郵局？垃圾站？其他？ 土地的使用性質： 商品住宅： 平方米 商業(yè)： 平方米 學校（或幼兒園） 平方米 經濟適用房 平方米（商業(yè) 平方米，住宅 平方米） 項目有無限制高度的要求？具體 米？5、地塊的方位： 東至： 路 南至： 路 西至： 路 北至： 路6、周邊的交通狀況 500米內公交線路有 經過，具體是： 分別到達城市的那些核心區(qū)域。 連接主干道有那些，距離本項目多遠？ 附圖標注7、周邊的配套情況： 教育配套（幼兒園、小學、中學）有： 商業(yè)的主要網點： （超市、餐飲、農貿市場、商業(yè)街） 銀行金融配套： 配圖標注8、地塊周邊的宏觀經濟環(huán)境 地塊屬 區(qū)域：周邊的主要經濟區(qū)、產業(yè)區(qū)或商業(yè)中心區(qū)二、土地的產權情況 已獲得土地：土地證是否獲得？是，證號： 取得年限： ？從 年 月 日起。 目前土地方的所有人： 公司，其股東結構及份額： 股東是否一致同意交易？ 目前土地的狀況： 已開發(fā)？ 規(guī)劃已完成，是否通過規(guī)劃審批？ 有無更改的可能性？三、土地的交易方式1、股權交易方式 100%收購項目公司； 部分收購項目公司股權，共同開發(fā)，按比例分成。2、其他交易方式3、交易步驟的設計：4、與交易步驟對應的支付方法四、項目的優(yōu)勢分析：1、交通優(yōu)勢2、區(qū)位優(yōu)勢3、配套優(yōu)勢4、主要核心的優(yōu)勢：著重說明的優(yōu)勢5、周邊的主要高尚住宅區(qū)有？五、項目周邊的地產發(fā)展情況1、整體概述2、區(qū)域地產發(fā)展知名樓盤和發(fā)展商有：3、目前片區(qū)的銷售均價多少？樓盤的供應量？在開發(fā)的項目有？4、片區(qū)和周邊的近期地價成交情況，政府出讓情況？六、風險分析1、項目公司的債權債務基本情況？是否存在擔保？2、土地期限問題？ 是否已經出讓兩年？受不受政府回收政策影響？解決辦法？3、土地是否干凈？ 是否抵押、擔?；蚨鄼嗬囊?？土地方解決辦法？ 是否存在部分未征和補償問題？解決辦法？4、項目交易風險交易步驟和支付的步驟。為確保資金安全，建議采用銀行共管帳戶的方式。七、與相關的項目法