房地產(chǎn)公司拓展人員二手土地的評價思路.docx

房地產(chǎn)公司拓展人員二手土地的評價思路目前國家土地交易完全進(jìn)入的招拍掛運(yùn)作方式，當(dāng)然除了少部份曾被列入歷史遺留問題的原因而尚在解決之中的例外。當(dāng)前存在不少的項目公司有渠道拿到土地而又不去開發(fā)（或者無資金能力去開發(fā)），打算輕松賺取一部份的費(fèi)用，把土地“出讓”給第三方公司。當(dāng)然此“出讓”是指連項目公司股權(quán)與錢置換的啦，是目前規(guī)避國家法律法規(guī)非法轉(zhuǎn)讓土地的最好辦法。 但作為收購方的公司項目的拓展人員，該如何用標(biāo)準(zhǔn)化去評價該土地項目，給公司領(lǐng)導(dǎo)直觀的數(shù)據(jù)去決策呢？ 為此，本人根據(jù)操作的經(jīng)驗，整理出二手土地的項目的評價基本模板，和同行交流。 地塊評價一、土地的基本概況1、地理位置： 省 市 區(qū) 路2、占地面積： 平方米3、地塊形狀： 附圖（標(biāo)上各邊尺寸）4、地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃情況 地塊是否平整？ 地塊是否存在四周高差？最大高差多少？ 地塊的有無需拆遷的建筑物和附著物情況？量有多少？ 地上有無電力線路通過？量為多少？誰負(fù)責(zé)搬遷？搬遷的時間？ 地下地上有無市政管道（網(wǎng)）通過？有的話，具體位置在附圖上標(biāo)清晰。 地塊中間現(xiàn)有無道路或者規(guī)劃中通過？ 地塊有無地裂縫？ 地上有無大量的土堆或垃圾存在？面積和高差約為多少？4、土地規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 土地規(guī)劃的用地面積： 平方米 其中各側(cè)退紅線后凈用地面積 平方米 容積率： 建筑覆蓋率： 綠地率： 土地內(nèi)政府規(guī)劃的市政配套那些？學(xué)校？郵局？垃圾站？其他？ 土地的使用性質(zhì)： 商品住宅： 平方米 商業(yè)： 平方米 學(xué)校（或幼兒園） 平方米 經(jīng)濟(jì)適用房 平方米（商業(yè) 平方米，住宅 平方米） 項目有無限制高度的要求？具體 米？5、地塊的方位： 東至： 路 南至： 路 西至： 路 北至： 路6、周邊的交通狀況 500米內(nèi)公交線路有 經(jīng)過，具體是： 分別到達(dá)城市的那些核心區(qū)域。 連接主干道有那些，距離本項目多遠(yuǎn)？ 附圖標(biāo)注7、周邊的配套情況： 教育配套（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）有： 商業(yè)的主要網(wǎng)點(diǎn)： （超市、餐飲、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)街） 銀行金融配套： 配圖標(biāo)注8、地塊周邊的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 地塊屬 區(qū)域：周邊的主要經(jīng)濟(jì)區(qū)、產(chǎn)業(yè)區(qū)或商業(yè)中心區(qū)二、土地的產(chǎn)權(quán)情況 已獲得土地：土地證是否獲得？是，證號： 取得年限： ？從 年 月 日起。 目前土地方的所有人： 公司，其股東結(jié)構(gòu)及份額： 股東是否一致同意交易？ 目前土地的狀況： 已開發(fā)？ 規(guī)劃已完成，是否通過規(guī)劃審批？ 有無更改的可能性？三、土地的交易方式1、股權(quán)交易方式 100%收購項目公司； 部分收購項目公司股權(quán)，共同開發(fā)，按比例分成。2、其他交易方式3、交易步驟的設(shè)計：4、與交易步驟對應(yīng)的支付方法四、項目的優(yōu)勢分析：1、交通優(yōu)勢2、區(qū)位優(yōu)勢3、配套優(yōu)勢4、主要核心的優(yōu)勢：著重說明的優(yōu)勢5、周邊的主要高尚住宅區(qū)有？五、項目周邊的地產(chǎn)發(fā)展情況1、整體概述2、區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展知名樓盤和發(fā)展商有：3、目前片區(qū)的銷售均價多少？樓盤的供應(yīng)量？在開發(fā)的項目有？4、片區(qū)和周邊的近期地價成交情況，政府出讓情況？六、風(fēng)險分析1、項目公司的債權(quán)債務(wù)基本情況？是否存在擔(dān)保？2、土地期限問題？ 是否已經(jīng)出讓兩年？受不受政府回收政策影響？解決辦法？3、土地是否干凈？ 是否抵押、擔(dān)?；蚨鄼?quán)利的要求？土地方解決辦法？ 是否存在部分未征和補(bǔ)償問題？解決辦法？4、項目交易風(fēng)險交易步驟和支付的步驟。為確保資金安全，建議采用銀行共管帳戶的方式。七、與相關(guān)的項目法