江蘇南通海門房地產(chǎn)總體分析與各區(qū)域分析報(bào)告-133頁-20XX年 精品.doc

一 海門整體分析11 人員分布情況海門市民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。即至20XX年底，全市個體工商戶、私營企業(yè)總數(shù)達(dá)到近6萬戶，從業(yè)人數(shù)達(dá)到17萬人，注冊資本金達(dá)到270億元。特別是西部家紡板塊近年來發(fā)展較快，20XX年共形成近100個超千萬元項(xiàng)目，20XX年僅三星鎮(zhèn)就新發(fā)展個體工商戶4981戶、私營企業(yè)371家，95%以上從事家紡和服裝加工貿(mào)易。20XX年海門在崗職工及城鎮(zhèn)個體私營人員數(shù)量表：市縣在崗職工私營企業(yè)人數(shù)和個體單位萬人#國有#城鎮(zhèn)#港澳臺商#外商從業(yè)人員單位集體單位投資單位投資單位南 通 市57.7419.172.796.5412.88168.15海 安 縣7.061.930.200.760.8523.80如 東 縣5.912.400.261.050.9417.93啟 東 市5.871.900.561.061.0221.56如 皋 市6.212.320.190.901.3830.42通 州 市6.922.090.600.932.0932.45海 門 市6.182.320.290.991.7221.36從表中總體在崗人員數(shù)量為6.18萬人，而個體私營從業(yè)者為21.36萬人，同整個南通其他市縣相比，比重較大，海門私營從業(yè)人員較多。海門連續(xù)四年在崗職工及城鎮(zhèn)個體私營人員數(shù)量表：時間在崗職工私營企業(yè)人數(shù)和個體單位萬人#國有#城鎮(zhèn)#港澳臺商#外商從業(yè)人員單位集體單位投資單位投資單位20XX6.182.320.290.991.7221.6320XX5.942.410.460.821.4317.8720XX5.682.460.470.611.3718.3120XX5.292.430.610.310.936.85個體私營業(yè)者逐年增長 ，增幅較大。5消費(fèi)與物價：社會消費(fèi)品零售總額：20XX年第一季度，海門市社會消費(fèi)品零售總額40.63億元，同比增長16.3%，與海安并列南通六縣市之首。一季度，市以上實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額22.34億元，同比增長16.4%，市以下實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額18.29億元，同比增長15.7%，城鄉(xiāng)市場基本領(lǐng)“半壁江山”。我市文峰大世界、農(nóng)工商超市、時代超市三家企業(yè)一季度分別實(shí)現(xiàn)銷售額1.1億元、0.33億元、0.32億元，同比增幅分別為23.9%、8.9%和5.5%。海門市消費(fèi)品市場運(yùn)行趨勢呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是城鄉(xiāng)市場發(fā)展更趨均衡。隨著“萬村千鄉(xiāng)”工程和“家電下鄉(xiāng)”等一系列富農(nóng)政策的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村消費(fèi)品市場逐漸活躍。二是市民消費(fèi)信心進(jìn)一步恢復(fù)。雖然國際金融危機(jī)對消費(fèi)市場帶來巨大沖擊，但廣大市民出于對海門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期，消費(fèi)信心快速恢復(fù)。三是餐飲消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大。市民消費(fèi)觀念的更新和“傾向經(jīng)濟(jì)”的刺激，我市餐飲市場十分火爆。餐飲業(yè)成為消費(fèi)市場增長幅度最高行業(yè)。6人民生活：20XX年南通市人民生活數(shù)據(jù)分析：市縣在崗職工農(nóng)村居民農(nóng)村居民人均農(nóng)村居民農(nóng)村居民人均平均工資人均純收入生活消費(fèi)支出恩格爾系數(shù)住房面積（元）（元）（元）#食品（）(平方米)南 通 市2594769054911186337.951.6海 安 縣2442266705314196637.049.8如 東 縣2259862124751186939.356.6啟 東 市2234675404487180740.351.4如 皋 市2259457423909149338.247.9通 州 市2488475205761202235.156.0海 門 市2549180505570216138.847.3海門市近四年情況分析：時間在崗職工農(nóng)村居民農(nóng)村居民人均農(nóng)村居民農(nóng)村居民人均平均工資人均純收入生活消費(fèi)支出恩格爾系數(shù)住房面積（元）（元）（元）#食品（）(平方米)20XX2549180505770216138.347.320XX2083371905164202739.345.920XX1757665584557190741.845.920XX1520458924038180044.645.6職工年平均工資：海門市城鎮(zhèn)集體以上單位從業(yè)人員達(dá)64883人。在崗職工平均工資有所增加，達(dá)到25491元，比上年同期的15899元，增長了3232元，增長幅度為20.3%，仍然延續(xù)了前兩季度增長趨勢，平均增幅達(dá)20%以上。人均消費(fèi)性支出：海門市人均消費(fèi)性支出一由2000年的4962元，上升為20XX年的11380元，同20XX年相比，八大類消費(fèi)支出現(xiàn)六升二降。增幅最大的是家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出。居民可支配性收入：海門市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16062元，比上年增長17.2%，四大類收入水平全面增長。恩格爾系數(shù)：海門恩格爾系數(shù)為38.7% ，城市已經(jīng)達(dá)到小康水平。人均可居住面積：海門市人均可居住面積已從20XX年的24.2發(fā)展為20XX年的39.98，整個江蘇城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為30.15平方米，由此可見海門的房地產(chǎn)市場還是有很大空間的。（二）海門房地產(chǎn)概況1、土地出讓情況：江蘇省海門市位于長江入?？冢丝?02萬人，土地面積1149平方千米，其中耕地面積60039公頃，20XX年全年全市協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)巧7宗，出讓土地面積386.23公頃，合同土地出讓金3.5億元。從近期海門市土地供應(yīng)來看，主要以住宅和商業(yè)及商服設(shè)施配套性質(zhì)為主。海門市08年上半年出讓土地27.2萬平米，市中心區(qū)域由于土地資源限制，供應(yīng)量相對較小，隨之市區(qū)土地價格也逐步上漲。2固定資產(chǎn)投資總額：20XX年海門固定資產(chǎn)投資總額為182.8億，比07年同期增長了15.99%，其中房地產(chǎn)13.2億。由上表可以看出海門固定資產(chǎn)投資總額穩(wěn)步增長，顯示了海門市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，民間投資信心增強(qiáng)，各項(xiàng)社會投資也會跟進(jìn)，這將促進(jìn)海門經(jīng)濟(jì)繁榮 。建筑業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(20XX年)指標(biāo)房屋和土木建筑安裝業(yè)建筑裝飾業(yè)工程建筑業(yè)房屋工程土木工程施工企業(yè)個數(shù)(個)3297 2090 1207 1011 1411 建筑業(yè)總產(chǎn)值(億元)4767.67 3869.19 898.48 361.21 206.18 #建筑工程4655.72 3791.08 864.64 47.10 196.03 安裝工程88.49 59.79 28.70 311.82 6.42 固定資產(chǎn)折舊39.14 22.39 16.75 4.20 2.01 本年應(yīng)付工資總額654.09 573.90 80.19 43.13 25.98 本年應(yīng)付福利費(fèi)總額76.80 67.24 9.56 5.40 2.52 工程結(jié)算稅金及附加133.76 104.66 29.09 10.66 6.17 竣工產(chǎn)值（億元）3679.53 2986.20 693.33 325.99 178.05 房屋建筑施工面積（萬平方米）62522.04 62064.99 457.05 468.28 #本年新開工37309.72 37008.83 300.89 256.04 投標(biāo)承包面積55522.52 55172.33 350.19 305.00 房屋建筑竣工面積（萬平方米）28453.83 28225.76 228.07 202.28 利潤總額(億元)132.19 90.58 41.61 20.86 7.67 注：裝修裝飾業(yè)從事裝修裝飾工程的從1999年起免填單位工程施工個數(shù)。3房地產(chǎn)開發(fā)比重：20XX年海門房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為178.3萬平方米，其中住宅150.9萬平方米，占84.6%。住宅投資10.88億元，占82.2%.20XX年海門房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為125.39萬平方米，其中住宅100.73萬平方米，占80.3%。住宅投資8.17億元，占81.9%.4、海門房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計(jì)海門房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計(jì)時間總銷售額住宅銷售額總銷售額增加量20XX5.86億3.48億62.70%20XX8.44億7.04億44%20XX13.79億8.28億63.30%20XX16.9億8.48億22.60%43.761.53.43%66.54.456.69%1277.355.79%157.69.986.33%182.813.27.22%從上表可以看出，海門的房地產(chǎn)銷售額除20XX年速度放緩以外，其余各年都是大幅度提升的。5房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：20XX年上半年，海門房地產(chǎn)市場仍處在發(fā)展階段。海門樓價所呈的穩(wěn)定狀態(tài)還將持續(xù)一段時間，但房價下挫的可能性不大。開發(fā)商新開房源降價的余地越來越小；海門樓價“居中”，與周邊縣市特別是蘇南及浙江等地市場相比，還有很大上升空間。 海門區(qū)位優(yōu)勢提升和海門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將促進(jìn)住房價格進(jìn)入新的增長期。目前海門房地產(chǎn)市場供應(yīng)放量較大，而市場起步較晚，房價偏低是目前自用者和投資者的首選。二、中觀市場研究（一）海門市區(qū)域規(guī)劃定位及發(fā)展方向1、城市性質(zhì)：長江三角洲北翼新興工貿(mào)城市，現(xiàn)代化的濱江宜居城市。2、城市發(fā)展目標(biāo)：將海門建設(shè)成為布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、現(xiàn)代開放的濱江宜居城市。3、城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：城區(qū)逐步形成“一主一次”（主城區(qū)、濱江新區(qū)）組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。規(guī)劃確定2個組團(tuán)功能定位為：（1）主城區(qū)：全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育和商貿(mào)物流中心，科研創(chuàng)新研發(fā)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 東片區(qū)：南到通秀路，北至鎮(zhèn)北路，東到鎮(zhèn)東路，西至湛江路所圍合的范圍。 西片區(qū)：南到南環(huán)路、朝霞路、市場用地南，北至海門河、北環(huán)路、公交保養(yǎng)場北、海門站南，東到湘江路東290m、民生路、嘉陵江路、西至日新路、江海路、岷江路、富江路及以西300m所圍合的范圍。 青龍化工園：東南至長江，西北至青龍河所圍合的范圍內(nèi)。（2）濱江新區(qū)：南到長江、圩角河，北至大通路，東到恒山路，西至長安路所圍合的范圍。以高新技術(shù)為先導(dǎo)，發(fā)展電力、新材料等大用水量、大運(yùn)輸量的工業(yè)和商貿(mào)流通、休閑等服務(wù)業(yè)。4、城區(qū)各類建設(shè)用地規(guī)劃：（1）居住用地：規(guī)劃居住用地1582.55hm2，占建設(shè)用地的31.24%，人均居住用地36.80m2。規(guī)劃布局：規(guī)劃確定10個居住區(qū)，其中主城區(qū)9個，濱江新區(qū)1個。主城區(qū)劃分9個居住區(qū)，其中圩角河以西2個，海門河以北1個，南環(huán)路南1個、以長江中路、秀山路為界分為4個，三廠1個。濱江新區(qū)居住區(qū)集中在滸通河以東、圩角河路以北。（2）公共設(shè)施用地規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃公共設(shè)施用地635.34hm2，占建設(shè)用地的12.54%，人均用地14.78m2。規(guī)劃布局：公共設(shè)施按照市級中心、居住區(qū)級中心二級布置。在解放路、靜海路沿線地區(qū)及南海路、長江路、朝霞路、靜海路的范圍內(nèi)布置市級中心；結(jié)合居住區(qū)設(shè)置8個居住區(qū)級中心。 行政辦公用地：行政辦公用地70.33hm2，占建設(shè)用地的1.39%，人均用地1.64m2。市級行政中心在南環(huán)路、長江南路、海安路、靜海路的范圍內(nèi)之間。行政中心南部規(guī)劃文化、體育等公共設(shè)施，形成以海門公園為中心設(shè)施先進(jìn)、特色鮮明的現(xiàn)代化公共建筑群。原市政府用地改建為文化娛樂設(shè)施用地，規(guī)劃保留原有質(zhì)量較好的行政辦公用地。 商業(yè)金融業(yè)用地：商業(yè)金融業(yè)用地340.03hm2，占建設(shè)用地的6.71%，人均用地7.91m2。規(guī)劃主城區(qū)商業(yè)金融業(yè)用地主要形成“口+多點(diǎn)”的布局?！翱凇弊忠粰M即沿解放路兩側(cè)的商業(yè)，是城市的傳統(tǒng)商業(yè)帶；另一橫為南海路,是城市商務(wù)中心“口”字一縱即沿靜海路形成新的城市商業(yè)帶，另一縱以長江路為中心的城市商業(yè)帶；“多點(diǎn)”即結(jié)合現(xiàn)狀及居住區(qū)布局商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施以及部分市場用地。濱江新區(qū)商業(yè)用地主要為吉斯達(dá)國際商務(wù)港。各居住區(qū)內(nèi)配置相應(yīng)的居住區(qū)級商業(yè)服務(wù)中心。 文化娛樂用地：文化娛樂用地45.45hm2，占建設(shè)用地的0.90%，人均用地1.06m2。文化娛樂用地主要沿解放路和長江路布局，分別呈帶狀和點(diǎn)狀分布。規(guī)劃在海門公園兩側(cè)及南部設(shè)置市級文化娛樂設(shè)施。結(jié)合各居住區(qū)布置居住區(qū)級文化中心。 體育用地：體育設(shè)施用地56.78hm2，占建設(shè)用地的1.12%，人均用地1.32m2。市級體育中心位于廣場路、長江南路、朝霞路、靜海路之間。居住區(qū)級體育用地結(jié)合居住區(qū)的布局及其服務(wù)半徑合理分布。 醫(yī)療衛(wèi)生用地：醫(yī)療衛(wèi)生用地32.04 hm2，占建設(shè)用地的0.63%，人均用地0.75hm2。規(guī)劃保留并擴(kuò)大人民醫(yī)院；在南海路與長江中路交叉口的東南角規(guī)劃1所綜合醫(yī)院。 教育科研設(shè)計(jì)用地：教育科研設(shè)計(jì)用地88.79hm2，占建設(shè)用地的1.75%，人均用地2.06m2。保留原海門電大、建筑職校，并在原有的基礎(chǔ)上可適當(dāng)擴(kuò)大。在富江路以東、新海路以北、岷江路以西、海門河以南及南環(huán)路以北、珠江南路以東、南海路以南、瑞江南路以西的范圍內(nèi)規(guī)劃為教育科研設(shè)計(jì)用地，主要以教育、研發(fā)為主，用地面積約65.02hm2。（3）工業(yè)用地用地指標(biāo)：規(guī)劃工業(yè)用地1306.77hm2，占建設(shè)用地的25.8%，人均工業(yè)用地30.39m2用地布局：規(guī)劃工業(yè)用地相對集中，分6片布置，其中主城區(qū)5片，濱江新區(qū)1片。 城東工業(yè)區(qū)：位于民生河以東的地區(qū)，工業(yè)用地面積283.24hm2。該區(qū)處在青龍互通的西北部，主要發(fā)展電子信息、精密機(jī)械等高科技產(chǎn)業(yè)，不得發(fā)展化工等污染企業(yè)。 東北工業(yè)區(qū)：位于海門河以北、嘉陵江路以東地區(qū)，用地面積103.12hm2。保留現(xiàn)狀北海路兩側(cè)工業(yè)，并適當(dāng)發(fā)展，主要發(fā)展輕紡服裝業(yè)、精密機(jī)械等工業(yè)。 西北工業(yè)區(qū)：位于海門河以北、日新河以西地區(qū)，用地面積89.28hm2。主要發(fā)展裝備制造、生物醫(yī)藥化工、新型材料等工業(yè)?，F(xiàn)狀海門鎮(zhèn)工業(yè)園搬入該工業(yè)區(qū)發(fā)展。 三廠工業(yè)區(qū)：位于望江路以東地區(qū)，用地面積103.13hm2。改造現(xiàn)狀企業(yè)，積極發(fā)展家用電器、輕紡服裝業(yè)等工業(yè)。 青龍化工園區(qū)：保留現(xiàn)狀，規(guī)劃工業(yè)用地面積75.16hm2。工業(yè)污水一律進(jìn)入污水處理廠集中處理，嚴(yán)禁直接向長江排放。 濱江工業(yè)區(qū)：位于濱江新區(qū)滸通河以西地區(qū)，用地面積652.87hm2。該區(qū)適合發(fā)展大用水量、大運(yùn)輸量的工業(yè)。用地調(diào)整：對于舊城區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)，逐步實(shí)現(xiàn)“退二進(jìn)三”的方針，進(jìn)行土地置換。污染較重的企業(yè)限期搬遷；污染較輕企業(yè)就地改造，控制發(fā)展；解放路南、民生河西工業(yè)用地從長遠(yuǎn)角度宜調(diào)整為居住等用地；解放路與海門河之間的工業(yè)用地規(guī)劃宜調(diào)整為居住用地。主城區(qū)南部、崇海通道以西的長江沿岸化工區(qū)不再保留，青龍化工園區(qū)保留。（4）倉儲用地用地指標(biāo)：規(guī)劃倉儲用地118.95hm2，占建設(shè)用地的2.35%，人均倉儲用地2.77m2。用地布局：規(guī)劃5片集中的倉儲用地：在西北工業(yè)區(qū)內(nèi)，倉儲用地布置在江海路西側(cè)、海門河北岸；在城東工業(yè)區(qū)內(nèi)，倉儲用地布置在南環(huán)路東段北側(cè)，即青龍互通的出口處；在濱江工業(yè)區(qū)內(nèi)，倉儲用地布置在吉斯達(dá)國際商務(wù)港北側(cè)以及長安路以東、興港路以北地塊；保留圩角河與滸通河交匯處東南角的海門市國家糧食儲備庫。新建的倉儲用地均應(yīng)兼顧物流功能。5、分析小結(jié)：海門市在今后一個時期內(nèi)，將依托其主城區(qū)西南方位的“濱江新區(qū)”與現(xiàn)有老城區(qū)的組團(tuán)式互動，進(jìn)行整體提升。附帶已經(jīng)發(fā)展起來的西北方向工業(yè)重鎮(zhèn)三星鎮(zhèn)，以及東南方向的“青龍化工園區(qū)”的產(chǎn)值貢獻(xiàn)，“三托一”的大城區(qū)框架已經(jīng)初具雛形。20XX年前后，海門市的重點(diǎn)發(fā)展方向?yàn)槲髂舷虻摹盀I江新區(qū)”。市區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)市政建設(shè)，包括機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、醫(yī)療、文化、學(xué)校等配套均向城市南部擴(kuò)展，整個城市正在“加快向南推進(jìn)”。而目前的市區(qū)范圍內(nèi)，北部、東部都將會有大部分土地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地，該區(qū)域內(nèi)將會出現(xiàn)數(shù)個規(guī)模不等、產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同的工業(yè)園區(qū)。未來的大量住宅用地都將集中在城市南翼，與規(guī)劃中的各項(xiàng)市政配套同步發(fā)展，海門將建設(shè)成為“宜居宜業(yè)的濱江生態(tài)新城”。（二）海門市房地產(chǎn)市場的區(qū)域劃分及各板塊的市場特點(diǎn)：根據(jù)我們對海門市目前在售項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)與調(diào)研，結(jié)合海門市未來規(guī)劃及發(fā)展方向，把現(xiàn)有的海門市房地產(chǎn)市場劃分為六大板塊，各個區(qū)塊由于所處的區(qū)位不同，未來規(guī)劃的配套也不盡相同。雖然各個區(qū)域內(nèi)的在售樓盤都有其產(chǎn)品自身的一些特點(diǎn)，但根據(jù)區(qū)域所處的地理位置及未來規(guī)劃方向來看，仍具有一些共性，可供研究。本次調(diào)查樓盤23個，其中在售項(xiàng)目21個，統(tǒng)計(jì)分析如下：區(qū)塊界限在售樓盤分布北區(qū)塊西至江海路，東至珠江路，南至絲綢路段范圍內(nèi)嘉園一品花園、地緯東洲半島、運(yùn)杰龍馨園、宏日陽光水岸（自東向西分布）東北區(qū)塊珠江路以東，解放路以北的區(qū)域范圍內(nèi)在售項(xiàng)目海上名門、中南世紀(jì)城、北上海經(jīng)典廣場、解放東路農(nóng)貿(mào)城（自西向東分布）成熟物業(yè)東方巴黎公寓、海門商業(yè)步行街（參考）東南區(qū)塊解放路以南，珠江路以東的區(qū)域范圍海門國際車城、首開理想城、永泓花園、御林華府（又名：海門國際商務(wù)花園）（自西向東分布）中心區(qū)塊絲綢路以南，江海路以東，秀山路以北、珠江路以西，口字型區(qū)域內(nèi)萬眾新世界廣場、貴都之星、博士花園（自東向西）南區(qū)塊秀山路以南，江海路以東，珠江路以西世紀(jì)光華苑、海德花園（自西向東分布）西區(qū)塊（本案）江海路以西亞特香堤雅境、金色維也納、海門名人苑、騰達(dá)花苑（由西向東）區(qū)域內(nèi)樓盤分布圖：分區(qū)房地產(chǎn)市場行情： 北區(qū)塊：交通及規(guī)劃方面該區(qū)塊處于海門市城北，南倚海門市北主要干道絲綢路，區(qū)域內(nèi)有一條貫穿東西的海門河，區(qū)塊內(nèi)項(xiàng)目多數(shù)臨河而建。區(qū)域北端規(guī)劃為工業(yè)用地，將建成海門市西北工業(yè)區(qū)（海門河以北、日新河以西地區(qū)），面積89平方公里，主要發(fā)展裝備制造、生物醫(yī)藥化工、新興材料等，現(xiàn)在的海門鎮(zhèn)工業(yè)園要在將來搬入該區(qū)域發(fā)展。區(qū)域內(nèi)樓盤銷售情況區(qū)域內(nèi)分布的4個在售項(xiàng)目，在售套數(shù)2000套左右，平均去化率不足50%，唯一業(yè)績較好的樓盤“運(yùn)杰龍馨園”，自20XX年2月一期開盤以來，累計(jì)銷售率為61.2%。該樓盤也是目前海門市住宅市場唯一簡裝修交房的項(xiàng)目，故而均價達(dá)到6000元/平方米。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目均價為4929元/平方米，價格落差較大，范圍從36806000余元/平方米不等。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析4個在售項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃均為高層、小高層、多層、或有少量類別墅類物業(yè)在一起的混合社區(qū)。社區(qū)規(guī)模為多為1218萬方的大中型社區(qū)（只有嘉園一品花園總建面積為5萬方）。戶型設(shè)計(jì)上多為7096平方米的兩房，與130143平方米的三房，及少量200平方米以上的物業(yè)。其中130143平方米的三房是目前在售各樓盤的主力戶型。在售個案調(diào)查表格：嘉源一品花園基本資料開發(fā)商南通安業(yè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：閩江路與絲綢路交口投資商物業(yè)類型：企劃銷售開工時間分 期開發(fā)承建商開盤時間年月開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理電梯費(fèi)基地面積近2萬 M2綠化率建筑面積約5萬多M2容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)6規(guī)劃戶數(shù)高層238戶 、各層約180戶車位比例銷售面積全部公攤工程進(jìn)度已封頂交付日期09年底交產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：4100元/平方米付款方式及折扣：均價：4500元/平方米（1）一次性：折最高價：元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：8萬元/個地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)優(yōu)惠：頂層贈送閣樓三室兩廳一廚一衛(wèi)單層戶數(shù)層差：/銷售率47.1%總價：分析優(yōu)：劣：雖與北區(qū)塊龍馨園、東洲半島等樓盤所處位置臨近，但由于該項(xiàng)目通源路主入口處，不臨靠馬路，所以對項(xiàng)目的銷售帶來一定影響。地緯東洲半島基本資料開發(fā)商海門亞東置業(yè)有限公司上海地緯（集團(tuán)）股份有限公司（投資）物業(yè)地址：長江路，北海路交匯處投資商物業(yè)類型：企劃銷售開工時間分 期開發(fā)承建商開盤時間年月開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理電梯費(fèi)基地面積綠化率建筑面積17萬M2容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)1000車位比例銷售面積公攤工程進(jìn)度交付日期產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：3680元/平方米付款方式及折扣：均價：4218元/平方米（1）一次性：折最高價：元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：/地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)優(yōu)惠：開盤時舉行“獎勵基金置業(yè)計(jì)劃”每日200元優(yōu)惠，98折租售車庫。三室兩廳一廚一衛(wèi)單層戶數(shù)層差：/銷售率總價：分析優(yōu)：主力房源33層高層建筑，88M2兩房，130M2三房，138M2四房。以及20套雙拼別墅。10000平米景觀廣場，拉開樓間距近80米，地下車庫，下沉式網(wǎng)球場，兒童游樂區(qū)，VIP會所劣：本案隸屬于東洲中學(xué)（重點(diǎn)中學(xué)）施教區(qū)內(nèi)，但地處海門河以北，是目前海門市在售項(xiàng)目中最北端樓盤之一運(yùn)杰龍馨園基本資料開發(fā)商江蘇運(yùn)杰置業(yè)有限公司，龍信建設(shè)集團(tuán)物業(yè)地址：絲綢路日新河以西，獅山路以東投資商物業(yè)類型：企劃銷售開工時間分 2 期開發(fā)承建商開盤時間20XX.2開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理電梯費(fèi)基地面積綠化率建筑面積18萬M2容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)1000戶車位比例銷售面積公攤工程進(jìn)度交付日期20XX.9產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：元/平方米付款方式及折扣：均價：6000元/平方米（1）一次性：折最高價：元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：/地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)優(yōu)惠三室兩廳一廚一衛(wèi)96M2/130M2單層戶數(shù)層差：/銷售率：一期80%，二期30%，總61.2%總價：分析優(yōu)：地處海門北部片區(qū)，周邊在售樓盤聚集，北端臨靠海門河，距離海門較大規(guī)模一座三星級酒店（獅山酒店）較近，項(xiàng)目在當(dāng)?shù)乜诒诲e。劣：宏日陽光水岸基本資料開發(fā)商江蘇欣樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：絲綢路獅山路交口投資商物業(yè)類型：企劃銷售開工時間分 期開發(fā)承建商開盤時間20XX.12開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理南通萬科物業(yè)電梯費(fèi)基地面積綠化率32%建筑面積12萬M2容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)1100戶車位比例銷售面積7萬M2公攤工程進(jìn)度交付日期現(xiàn)房產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：4500元/平方米付款方式及折扣：均價：5000元/平方米（1）一次性：折最高價：元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：/地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)優(yōu)惠三室兩廳一廚一衛(wèi)單層戶數(shù)層差：/銷售率35.5%總價：分析優(yōu)：劣：與同處于北區(qū)塊的其他幾個樓盤相鄰很近，配套共享，但定價過高，影響其口碑及銷售。與同區(qū)塊其他樓盤相比并無明顯優(yōu)勢。 東北區(qū)塊：交通及規(guī)劃方面以海門市標(biāo)志性建筑電視塔為起點(diǎn)，向東北方向輻射。區(qū)域南鄰海門傳統(tǒng)商業(yè)街解放路東段，西側(cè)為海門新興商業(yè)集中區(qū)海門商業(yè)步行街，區(qū)域內(nèi)有啟東方向進(jìn)入海門的必由之路人民東路，故而區(qū)域內(nèi)車流量較大，加之北上海裝飾城的投入運(yùn)營，為該區(qū)域帶來不少人流量。雖然處于海門近些年新開發(fā)的區(qū)域，但隨著車流人流量的增加，以及百萬方大盤中南世紀(jì)城的落戶，無疑使該區(qū)域成為現(xiàn)今海門樓市的熱點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)分布的4個在售樓盤，都與商業(yè)掛鉤，自建商業(yè)的總面積近10萬方，加之20XX年建成的海門商業(yè)步行街，使得該區(qū)域的商業(yè)規(guī)模獨(dú)立于海門主城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街及規(guī)劃后的商業(yè)格局之外，顯得分外閃耀。中南世紀(jì)城百萬方大盤的落戶，也使得該區(qū)域的 商業(yè)配套發(fā)展成為必然。就目前在售項(xiàng)目的自建商業(yè)配套來看，各有異義，專業(yè)市場、農(nóng)貿(mào)市場、購物步行街、沿河啤酒休閑街以及社區(qū)商業(yè)等多種類型皆有分布。區(qū)塊內(nèi)有開發(fā)區(qū)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)及醫(yī)院，解放東路農(nóng)貿(mào)城建成后，將成為海門市最大的封閉式菜場，使得該區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施更加豐富完善。該區(qū)塊東接海門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有工業(yè)已初具規(guī)模，未來將成立城東工業(yè)區(qū)（位于民生河以東的地區(qū)），工業(yè)用地面積283.24hm2。該區(qū)處在青龍互通的西北部，主要發(fā)展電子信息、精密機(jī)械等高科技產(chǎn)業(yè)，不得發(fā)展化工等污染企業(yè)。規(guī)劃中該區(qū)塊北部將設(shè)置海門東北工業(yè)區(qū)（位于海門河以北、嘉陵江路以東地區(qū)），用地面積103.12hm2。保留現(xiàn)狀北海路兩側(cè)工業(yè)，并適當(dāng)發(fā)展，主要發(fā)展輕紡服裝業(yè)、精密機(jī)械等工業(yè)。區(qū)域內(nèi)樓盤銷售情況該區(qū)塊內(nèi)4個在售項(xiàng)目，在售套數(shù)4557套，平均銷售率73%。尤其百萬大盤中南世紀(jì)城，目前以95%的銷售率領(lǐng)跑海門樓市，其占據(jù)了60%的海門市市場份額，三期總套數(shù)近1萬套，目前2期在售2890套，在售主力總價在3566萬之間。該區(qū)域內(nèi)目前市場均價為4050元/平方米，區(qū)域內(nèi)有明顯的價格帶區(qū)分，地理位置較好的海上名門，與體量最大的中南世紀(jì)城兩個項(xiàng)目的銷售均價均在4400元/平方米以上，相對地理位置偏東，且社區(qū)規(guī)劃低檔的另外兩個項(xiàng)目則均價都在3600元/平方米以下。由于價格落差較大，定價相對合理，所以使得整個區(qū)域內(nèi)的銷量都比較理想。此外，區(qū)域內(nèi)的成熟物業(yè)“東方巴黎公寓”值得關(guān)注，該項(xiàng)目位于該區(qū)域內(nèi)黃金地段，緊鄰海門電視塔，20XX年開盤，開盤均價為2800元/平方米，目前二手市場均價近5000元/平方米，南通萬眾集團(tuán)開發(fā)（與該區(qū)域內(nèi)北上海經(jīng)典廣場屬同一開發(fā)公司），建筑面積近8萬方，主力戶型為118182平方米三房及四房，為1518層高層住宅，總戶數(shù)在350戶左右，一梯兩戶結(jié)構(gòu)，是海門最早興建的高層物業(yè)之一，也是海門第一所高檔小區(qū)，目前作為該區(qū)域房價的標(biāo)桿。另外一個該區(qū)域內(nèi)的成熟物業(yè)“海門商業(yè)步行街”值得一提，該項(xiàng)目作為目前該區(qū)域內(nèi)的主要商業(yè)配套，已運(yùn)營2年，但其物業(yè)價值卻在逐年回落，在20XX年開盤之時銷售均價達(dá)到9000元/平方米(一二層連售)，目前的二手市場均價在5000元/平方米左右。租金價格也在逐年走低，現(xiàn)在只有0.65元/平方米/天。該步行街內(nèi)涵蓋了目前海門市最大的超市世紀(jì)聯(lián)華，運(yùn)營狀況良好，但由于項(xiàng)目前期人流動線設(shè)計(jì)失誤，致使步行街內(nèi)街不能聚集人流，故而生意慘淡。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品分析4個在售項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃各有特色，唯一相同之處便是，都自帶部分商業(yè)類物業(yè)，但各種商業(yè)類型不盡相同。從社區(qū)規(guī)劃上來看，既有高層加少量別墅的高檔物業(yè)，也有與專業(yè)市場混建的雜亂型物業(yè)。該區(qū)域內(nèi)只有中南世紀(jì)城的高層物業(yè)可以具有代表性，其主力樓層設(shè)計(jì)為18層與26層，西班牙風(fēng)情外立面，主力面積為8590平方米的兩房及120131平方米的三房，及少量158平米的四房。該區(qū)域內(nèi)其他樓盤多為小高層與多層混合物業(yè)，主力面積為130140平方米的三房，且有兩家已是現(xiàn)房出售（海上名門與北上海經(jīng)典廣場）。在售個案調(diào)查表格：海上名門基本資料開發(fā)商江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司南通九天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：青海路珠江路口投資商物業(yè)類型：企劃銷售上海明仁行地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)開工時間分 期開發(fā)承建商開盤時間06年首次開盤，09.5.29日別墅開盤開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理電梯費(fèi)基地面積8.6萬綠化率建筑面積15萬容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)車位比例銷售面積公攤工程進(jìn)度全現(xiàn)房交付日期一期09.3交全現(xiàn)房產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：元/平方米付款方式及折扣：均價：4800元/平方米（1）一次性：折最高價：元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：/地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)優(yōu)惠三室兩廳一廚一衛(wèi)單層戶數(shù)層差：/銷售率：一期09.3交全現(xiàn)房總價：分析優(yōu)：劣：中南世紀(jì)城基本資料開發(fā)商中南控股集團(tuán)中南房地產(chǎn)業(yè)物業(yè)地址：浦江北路1號投資商物業(yè)類型：企劃銷售開工時間分 期開發(fā)承建商開盤時間09.5.23開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)1元/M2小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理中南集團(tuán)電梯費(fèi)基地面積綠化率建筑面積容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)2棟150套車位比例銷售面積公攤工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房交付日期產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：4100元/平方米付款方式及折扣：均價：4400-4500元/平方米（1）一次性：折最高價：4800元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：/地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)85-90M2優(yōu)惠三室兩廳一廚一衛(wèi)120-131M2單層戶數(shù)層差：/銷售率90%以上總價：分析優(yōu)：劣：萬眾新世界廣場基本資料開發(fā)商江蘇天茂置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)地址：解放路南側(cè)長江路東側(cè)投資商物業(yè)類型：企劃銷售開工時間分 期開發(fā)承建商開盤時間年月開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理電梯費(fèi)基地面積綠化率建筑面積28000容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)商鋪+SOHO（259間）車位比例銷售面積公攤工程進(jìn)度交付日期09.8.14產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：元/平方米付款方式及折扣：均價：6000元/平方米（1）一次性：折最高價：元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：/地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)優(yōu)惠三室兩廳一廚一衛(wèi)單層戶數(shù)層差：/銷售率總價：分析優(yōu)：劣：解放東路農(nóng)貿(mào)城基本資料開發(fā)商南通三建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海門榮泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址：海門市民生路388號投資商物業(yè)類型：企劃銷售開工時間分 期開發(fā)承建商開盤時間08年開發(fā)周期設(shè)計(jì)院物業(yè)費(fèi)小區(qū)配套：周邊配套： 綜合商場：醫(yī)院： 交通狀況：物業(yè)管理電梯費(fèi)基地面積綠化率建筑面積5萬容積率規(guī)劃用途規(guī)劃幢數(shù)規(guī)劃戶數(shù)車位比例銷售面積商業(yè)22000M2公攤工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房交付日期09年下半年產(chǎn)品詳細(xì)信息主力戶型面積戶數(shù)單元起價：元/平方米付款方式及折扣：均價：3400元/平方米（1）一次性：折最高價：元/平方米（2）按揭：折一室一廳一廚一衛(wèi)車位價：/地下室價：/（3）分期不接受兩室兩廳一廚一衛(wèi)優(yōu)惠三室兩廳一廚一衛(wèi)單層戶數(shù)層差：/銷售率：80%-90%住宅，50%左右商業(yè)總價：分析優(yōu)：劣：該區(qū)域內(nèi)，我們還對兩個已售完項(xiàng)目做了相關(guān)的統(tǒng)計(jì)與調(diào)查，整理如下：東方巴黎公寓案 名東方巴黎公寓樓盤地址錢塘江路88號開 發(fā) 商南通萬眾集團(tuán)電話代 理 商物業(yè)管理1.3元/M2小 區(qū) 規(guī) 模規(guī)劃戶數(shù)350戶左右基地面積8畝左右施工進(jìn)度20XX年開盤，至今已入住建筑面積8萬方左右開盤日期銷售面積交房日期綠化率容積率得房率銷售率100%現(xiàn)有極少量二手房在售主力面積118 M2， 135 M2 ,182 M2建筑結(jié)構(gòu)一梯兩戶框架結(jié)構(gòu)主力房型三房兩廳建筑風(fēng)格高層住宅單價范圍20XX年預(yù)售2800元/M2均價開盤2800元/M2，目前二手4500-5000元/M2主力總價開盤50萬左右，二手100萬車位單位及車位數(shù)一、環(huán)境分析東臨海門標(biāo)志性建筑電視塔，及文化廣場綠地，西靠海門商業(yè)步行街，目前東部在售樓盤中南世紀(jì)城、北上海經(jīng)典廣場，北部緊靠在售項(xiàng)目海上名門，處于東北板塊黃金位置，其二手成交價格成為該區(qū)域房價標(biāo)桿，該物業(yè)是海門最早興建的高層物業(yè)之一，也是海門第一所高檔小區(qū)。二、價格分析隨著周邊眾多新盤的面試，該樓盤的二手成交價格也在逐年攀升，目前與20XX年開盤時相比，二手市場價格已翻近1倍(20XX年開盤均價2800元/M2，目前二手市場價格近5000元/M2)三、房屋分析主力層高15、16、17、18，共11個單元，一梯兩戶設(shè)計(jì)。主力面積：118M2兩房，135M2三房，184M2四房。海門商業(yè)步行街（一期）案 名海門商業(yè)步行街樓盤地址沿珠江路（解放路與青海路中段）開 發(fā) 商海興公司（上海）電話81209986/81209886代 理 商物業(yè)管理1元/M2小 區(qū) 規(guī) 模規(guī)劃戶數(shù)基地面積施工進(jìn)度建筑面積一期8萬平方米（含大賣場）開盤日期20XX年5月一期運(yùn)營銷售面積交房日期綠化率容積率得房率銷售率主力面積70-200M2建筑結(jié)構(gòu)一二層聯(lián)售主力房型一二層聯(lián)售商鋪建筑風(fēng)格單價范圍均價開盤9000元/M2，目前二手5000元/M2主力總價60-180萬車位單位及車位數(shù)一、環(huán)境分析新興商業(yè)集中區(qū)，與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)（解放路）相鄰，故顯示不出較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢，但入夜之后餐飲類業(yè)態(tài)呈現(xiàn)興旺之勢。二、價格分析開盤價格偏高，并未有相關(guān)的運(yùn)營規(guī)劃，例如包租、返租等三、房屋分析人流動線設(shè)計(jì)失誤，步行街內(nèi)海門市最大的大賣場“世紀(jì)聯(lián)華超市”經(jīng)營狀況良好，但由于前期設(shè)計(jì)的不合理，導(dǎo)致步行街內(nèi)部不能聚集超市人流及人氣，故而導(dǎo)致如今零售類業(yè)態(tài)生意慘淡。由于目前一期運(yùn)營部分的經(jīng)營不善，致使該項(xiàng)目2期遲遲未曾開工，2期初步規(guī)劃中有一棟13層酒店，其中513層位客房，14層位商業(yè)裙房，共設(shè)置180個標(biāo)間。兩棟6層辦公樓，每棟的體量不足1萬平米。四、銷售分析一期開盤銷售成績不俗，開出了兩層連售9000元/平方米的均價，實(shí)屬不易，但由于后期運(yùn)營問題，導(dǎo)致目前該項(xiàng)目的二手市場銷量及價格有大幅下跌，現(xiàn)不足5000元/平米。租金價格也在逐年回落，如今只有0.65元/平米/天（平均）。 東南區(qū)塊：交通規(guī)劃方面區(qū)塊東部規(guī)劃中要建立城東工業(yè)區(qū)（位于民生河以東的地區(qū)），工業(yè)用地面積283.24hm2。該區(qū)處在青龍互通的西北部，主要發(fā)展電子信息、精密機(jī)械等高科技產(chǎn)業(yè)，不得發(fā)展化工等污染企業(yè)。南部接青龍化工園區(qū)，規(guī)劃工業(yè)用地面積75.16hm2。北臨目前海門市傳統(tǒng)商業(yè)街解放路東段（在售項(xiàng)目距解放路較遠(yuǎn)），西側(cè)可以共享南片區(qū)的醫(yī)療及學(xué)校配套，區(qū)域發(fā)展受到一定的限制。但在售項(xiàng)目首開理想城，其自建6萬方商業(yè)配套，含一座規(guī)劃中的五星級酒店（4萬方體量），會為該區(qū)域的發(fā)展作一些拉動。區(qū)域內(nèi)在售樓盤銷售情況區(qū)域內(nèi)在售4個樓盤，總共6465套，在售戶數(shù)4544套，平均銷售率50%左右，其中海門國際車城以93.3%的銷售率一枝獨(dú)秀。這與其小面積、低總價的產(chǎn)品特點(diǎn)分不開，該項(xiàng)目折后均價只有2600元/平方米，主力總價僅為818萬，使得該產(chǎn)品成為絕大多數(shù)投資客的首選。其商鋪部分只有30套，面積在58120平方米之間，售價40008800元/平方米。該區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目住宅及公寓部分的平均銷售單