基準地價工作方案

土地定級與基準地價更新工作實施方案土地定級與基準地價更新工作方案一、目的意義開展這項工作目的在于全面掌握城區(qū)土地質量和利用狀況，科學管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科學合理的基準地價體系，從而推動土地使用制度改革向縱深發(fā)展。合理調控土地市場，促進土地正常交易，為征收土地稅費，制訂土地利用計劃、規(guī)劃，發(fā)揮級差地租的經濟杠桿作用提供依據，也為推行土地招標拍賣、整理儲備、實行基準地價公示制度和基準地價平衡與更新制度奠定基礎。二、對象與范圍根據城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求：土地定級估價的對象是“城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地范圍內的所有土地”。土地定級估價應“以城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地整體為單位進行，城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地也可一起進行評定”。本次土地定級與基準地價更新工作是以現狀鎮(zhèn)區(qū)的范圍為基礎，并考慮到城鎮(zhèn)發(fā)展的趨勢，確定本次工作的評估的范圍。三、基準地價內涵與期日基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，在設定的土地開發(fā)程度和設定容積率條件下，對現狀利用條件及現狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)用地，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權的區(qū)域平均價格。此次基準地價更新的基準日是2015年01月01日。設定土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地平均為“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖，宗地內場地平整），工業(yè)用地平均為“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水，宗地內場地平整）。法定土地使用權最高出讓年限為商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。四、技術路線圖1 土地定級程序框圖各種稅費和參數及指標資料的調查市場交易樣點的調查土地定級成果的獲取交易樣點的分類整理交易樣點的地價計算交易樣點地價修正應用評價單元土地級別網格單元樣點所在單元級別、總分值獲取，樣點檢驗剔除基準地價計算地價分值關系圖繪制地價分值模型選擇建立模型迭代計算網格基準地價模型迭代計算應用評價單元基準地價模型迭代計算級別基準地價計算級別內樣點均價計算樣點與土地級別的模型建立級別基準地價比較驗證基準地價檢驗宗地地價修正系數建立編寫評估報告繪制基準地價圖圖2 基準地價評估的具體工作流程5五、城鎮(zhèn)土地基準地價更新評估工作的依據工作依據主要是國家、自治區(qū)關于基準地價文件，具體如下：1、中華人民共和國土地管理法(2004年8月28日)；2、中華人民共和國城市房地產管理法(2007年8月3日)；3、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GB/T 18507-2014；4、中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T 18508-2014；5、內蒙古自治區(qū)國土資源廳關于認真做好全區(qū)城鎮(zhèn)基準地價更新和重新公布工作的通知（內國土資字2007626號）；6、地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知；7、實地勘察、調查、獲取的相關資料；8、其它相關資料。六、工作時序與流程根據中華人民共和國城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，土地定級估價工作具體分以下階段進行的。1、準備工作本階段于2015年10月中旬至2015年10月下旬進行，主要工作是建立領導小組和工作小組，制定工作方案和經費預算等。同時對工作方案、技術路線和經費預算進行可行性研究和論證，確定工作人員的具體分工，并集中進行培訓。2、外業(yè)調查從2015年10月下旬至2015年11月下旬進行了外業(yè)調查工作，由國土資源局協助XXXXXXXXXXXXXX技術人員進行外業(yè)調查。完成了土地定級估價資料的調查和收集，和土地級別的初步劃分。外業(yè)調查共分十組，三個組主要負責調查和收集土地定級資料，另七個組主要負責調查土地估價市場資料。（1）土地定級資料調查資料調查過程中，采用分片分組方式收集資料，由項目工作人員加上一定數量的外業(yè)調查人員進行資料收集。資料收集的項目具體包括：商服網點、集貿市場、賓館酒店、道路通達度、長途汽車站、公交便捷度、火車站、供水、排水、供電、供熱、電訊、中小學、醫(yī)院、公園、郵局、銀行、大氣污染、水污染、噪聲污染、綠地覆蓋度、人口密度等。（2）土地估價資料收集資料調查過程中，采用分片分組方式進行各類地價樣點的實地調查，資料收集的項目具體包括：土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋出租、房屋買賣、土地使用權出租、征地、拆遷、土地開發(fā)等估價資料收集。（3）其它資料收集其它與地價評估有關收集的資料有：各類房屋重置價格、耐用年限明細表、金融系統(tǒng)定期存款利率變動情況、總體規(guī)劃、統(tǒng)計年鑒、基礎資料以及當地政府規(guī)定的有關稅費收取及標準資料等。3、內業(yè)資料整理、測算本階段于2015年12月初至2015年12月底進行。在完成外業(yè)調查后，對各種資料進行全面分析、整理、加工，初步剔除存在一些明顯問題的調查資料，在此基礎上，進行城鎮(zhèn)土地分等定級和基準地價評估工作，并編繪各種圖件。（1）城鎮(zhèn)土地定級根據城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程要求，定級因素權重值確定采用派生特爾斐法，邀請有關專家、學者進行征詢，對反饋意見進行統(tǒng)計處理，計算因素因子平均值和方差等一系列工作。根據分值計算的原則，確定或計算各定級因素的指標值、指數、距離及作用分，通過一系列嚴格科學計算，認真鑒定，土地按商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合用地四個類別進行劃分。（2）測算基準地價基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，在設定的土地開發(fā)程度和設定容積率條件下，對現狀利用條件及現狀開發(fā)條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)用地，分別評估在某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權的區(qū)域平均價格。此次基準地價更新的基準日是2015年01月01日。設定土地開發(fā)程度為商業(yè)、住宅用地平均為“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖，宗地內場地平整），工業(yè)用地平均為“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、通訊、通上水、通下水，宗地內場地平整）。法定土地使用權最高出讓年限為商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。（3）編制宗地地價修正系數表編制宗地地價修正系數表是利用系數修正法評估宗地地價的一種極其重要的方法。一般多用于地價體系中為政府管理地產市場服務的標定地價評估。所以編制宗地地價修正系數是土地定級估價重要成果之一。編制工作以基準地價為基礎，按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個標準計算出級別商業(yè)、住宅和工業(yè)用地地價的因素修正系數并確定各種修正系數下的因素指標。在此基礎上按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程編制修正系數表的要求格式，編制出商業(yè)、住宅和工業(yè)在不同級別上的宗地地價修正系數表，并通過已有地價樣點進行檢驗、校核，直至所編制的修正系數表符合當地市場價格為止。4、成果編繪階段本階段于2015年12月至2015年12月底進行。主要工作是整理基礎數據；向國土資源局匯報任務完成情況及意見征詢；數據庫建設及申請檢查驗收上報審批相關事宜。10七、項目組織機構土地定級與基準地價更新工作是一項系統(tǒng)工程，工作量大、技術性強、涉及范圍廣。完成這項工作不僅需要高素質的技術人員，而且需要有上下協調一致的組織領導。領導小組和工作小組都