商品房買賣合同法律實(shí)務(wù)

商品房買賣合同法律實(shí)務(wù)主講人：法律事務(wù)部 鄭增基前 言 商品房買賣合同示范文本的意義及不足一、商品房銷售廣告和宣傳資料的法律約束力問題最高法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的司法解釋（以下稱司法解釋）第三條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體、確定，并對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。1、銷售廣告和宣傳資料的范圍。包括開發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目發(fā)布的宣傳資料、以及開發(fā)商自行印制的售樓宣傳資料（如樓書）、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，對(duì)商品房進(jìn)行的宣傳和介紹的所有資料2、銷售廣告和宣傳資料在法律上的性質(zhì)。一般情況下，銷售廣告和宣傳資料是邀約邀請(qǐng)，對(duì)開發(fā)商沒有法律約束力。3、構(gòu)成合同組成部分的銷售廣告和宣傳資料的要件。要件一：銷售廣告和宣傳資料對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體、確定。主要情況：一是對(duì)房屋戶型、樓層的具體說明，二是對(duì)商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施的具體說明，三是對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化的具體說明，都可能視為合同組成部分。要件二：銷售廣告和宣傳資料對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響。對(duì)于商品房規(guī)劃范圍外的配套，如道路、商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的說明，不構(gòu)成合同內(nèi)容。但是，對(duì)于商品房規(guī)劃范圍外的配套的說明，也不能太言過其實(shí)，否則，即使不構(gòu)成合同條款，也構(gòu)成虛假廣告。案例：廈門“旭日海灣”樓盤。制作廣告和宣傳資料注意事項(xiàng)：一是如果措辭很具體、明確的，最好實(shí)事求是，不要輕易作出明確的承諾；二是對(duì)開發(fā)范圍之外的描述可以適當(dāng)夸大；三是銷售廣告和宣傳資料明中要明確注明“廣告內(nèi)容不作為邀約，具體內(nèi)容以政府審批和合同約定為準(zhǔn)，合同沒有約定的，以交付時(shí)的實(shí)物為準(zhǔn)”。二、嚴(yán)格按照示范文本中的“說明”填寫和理解合同條款示范文本中的“說明”是合同的組成部分，對(duì)雙方都有約束力，不能掉以輕心：1、涉及需要選擇或填寫的內(nèi)容，以手寫內(nèi)容或當(dāng)事人選擇的內(nèi)容優(yōu)先。2、嚴(yán)格按照“說明”規(guī)定的方法進(jìn)行選擇、刪除。3、示范文本的條款內(nèi)容可以修改、增補(bǔ)或刪除。另外，網(wǎng)上簽約完成后打印出來的紙質(zhì)合同，要認(rèn)真校對(duì)，防止打印時(shí)出現(xiàn)誤操作三、買受人簽署合同時(shí)要合法、規(guī)范、準(zhǔn)確1、買受人委托代理人購買房屋的，應(yīng)要求提交書面的授權(quán)委托書“買受人”欄可以填委托人，也可以填受托人（代理人），根據(jù)授權(quán)委托類型而定。2、以自己未成年的子女的名義購房的，應(yīng)該在“委托代理人”欄旁邊的括號(hào)中注明監(jiān)護(hù)人。3、買受人有兩個(gè)人以上時(shí)，不管買受人之間是按份購買還是不分份額購買，出賣人都可以要求其中任何一個(gè)買受人付清全部購房款。4、買受人的地址欄應(yīng)填寫其實(shí)際居住地。四、預(yù)售許可證頒發(fā)之前簽訂的合同和相關(guān)協(xié)議的效力問題1、取得預(yù)售許可之前簽訂的商品房買賣合同的效力。最高法院司法解釋第二條明確規(guī)定，取得預(yù)售許可之前簽訂的買賣合同無效。但是，如果在合同簽訂后，當(dāng)事人起訴之前取得預(yù)售許可的，可以認(rèn)定合同有效。2、取得預(yù)售許可前簽訂的認(rèn)購書或認(rèn)購意向書的效力。最高法院司法解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。但是，在實(shí)踐中，如何界定“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”，缺乏可操作性。3、簽訂認(rèn)購協(xié)議要注意的問題。一是有的內(nèi)容應(yīng)采用模糊語言，留有變更的空間。二是定金和訂金不要混淆。三是通知認(rèn)購人前來簽訂買賣合同時(shí)一定要保留書面證據(jù)。五、對(duì)建筑物公共部位使用權(quán)的歸屬的約定1、建筑物的區(qū)分所有權(quán)。一是業(yè)主（建筑物區(qū)分所有權(quán)人）對(duì)建筑物專有部分的專有權(quán)。二是業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共有所有權(quán)。三是業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共同管理權(quán)（也稱成員權(quán)）。2、慎用贈(zèng)與共有部分條款，合理規(guī)避法律義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)。六、面積差異處理?xiàng)l款的若干問題（一）按套計(jì)價(jià)房屋的面積差異處理1、按套計(jì)價(jià)房屋的面積差異處理方法的分歧一是參照合同示范文本中3%的約定處理，支持購房人的主張。二是按照示范文本第二條第二款，不退不補(bǔ)，支持開發(fā)商的主張。三是根據(jù)公平原則，誤差比超過3%的才進(jìn)行少退多補(bǔ)，3%以內(nèi)的不退不補(bǔ)。2、完善按套計(jì)價(jià)合同條款的辦法1、明確告訴買受人按套計(jì)價(jià)的含義、可能的后果；2、應(yīng)在合同中明確選擇“按套計(jì)價(jià)”，明確排除適用面積差異處理?xiàng)l款；3、合同中避免出現(xiàn)單價(jià)條款，即不填寫單價(jià)；4、在合同文本第三條（房屋基本情況）“面積約定”條款后的空白欄中注明“該面積不作為計(jì)價(jià)依據(jù)”，即不與合同價(jià)款掛鉤。對(duì)堅(jiān)持要約定面積差異處理?xiàng)l款的高端客戶的處理辦法。（二）示范文本面積差異處理?xiàng)l款（非按套計(jì)價(jià)房）履行中的問題及完善。根據(jù)合同約定的不同的計(jì)價(jià)方式只能適用與計(jì)價(jià)依據(jù)相應(yīng)的面積差異處理方法。完善辦法：增加公攤面積變化的處理方式內(nèi)容；除約定建筑面積誤差處理，還約定套內(nèi)建筑面積誤差的處理。建筑面積、套內(nèi)建筑面積均在3%以內(nèi)（含3%）的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；兩個(gè)面積誤差比絕對(duì)值有一項(xiàng)超出3%時(shí)，買房人有權(quán)退房。 七、房屋的交付1、交付使用的條件驗(yàn)收合格。2、可延期交房的事由。（1）不可抗力。不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況。（2）社會(huì)異常事件（如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂）、政府行為（如法律、政策變化）。（3）其他免責(zé)事由，比如國家政策或市政規(guī)劃的調(diào)整，比如在施工現(xiàn)場(chǎng)有重大考古發(fā)現(xiàn)。3、房屋的交付。一是要向買受人發(fā)出書面交房通知，并保存證據(jù)。二是辦理交房手續(xù)應(yīng)在合同約定的期限之前。三是合同中要明確約定因買受人原因未按時(shí)前來辦理交接手續(xù)的，視為在通知的交房日已交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任從通知的交房日起轉(zhuǎn)移給買受人。八、合同解除權(quán)的行使合同法94條規(guī)定，一方遲延履行債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不履行，另一方可解除合同。最高法院司法解釋在合同法第九十四條的基礎(chǔ)上規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)