合同審查意見(jiàn)書(shū)

合 同 審 查 意 見(jiàn) 書(shū)-審查編號(hào) 合同名稱(chēng)：XXXX合同合同編號(hào)：XXXXX送審人：送審單位名稱(chēng)/個(gè)人姓名送審時(shí)間：年/月/日一、出具合同審查意見(jiàn)書(shū)的主要法律依據(jù)合同審查人應(yīng)當(dāng)將本次合同審查的主要法律依據(jù)予以列明，并注明簡(jiǎn)稱(chēng)，方便下文引用。該部分內(nèi)容同時(shí)可作為送審人獨(dú)立判斷之參考。如：1、中華人民共和國(guó)民法通則（下稱(chēng)民法通則）2、中華人民共和國(guó)合同法（下稱(chēng)合同法）2、 合同審查的目的和方向說(shuō)明送審人請(qǐng)求合同審查人進(jìn)行合同審查的目的，以及合同審查人的審查方向及審查的主要內(nèi)容。合同主體是否適格、合同內(nèi)容是否合法有效、意思表示是否真實(shí)、合法權(quán)益是否得到充分保護(hù)、合同的形式是否合法、完備等。三、合同審查遵循的基本原則不同類(lèi)型的合同應(yīng)遵循不同的審查原則進(jìn)行審查，一般包括如下原則：（1） 合法性原則包括合同主體、內(nèi)容和形式的合法性，即：合同的當(dāng)事人必須具備與簽訂合同相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力；合同約定的具體內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；合同訂立的形式符合法律、法規(guī)的要求。（二）真實(shí)性原則即合同是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，非為合同一方欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解下所為或合同當(dāng)事人惡意串通所為。（三）完備性原則按照合同的性質(zhì)，確定合同條款有無(wú)遺漏，各條款內(nèi)容是否具體、明確、切實(shí)可行。避免因合同條款不全和過(guò)于簡(jiǎn)單、抽象、原則，給履行帶來(lái)困難，為糾紛埋下隱患。（四）規(guī)范性原則審查合同的文字是否規(guī)范，確定合同中是否存在前后意思矛盾、詞義含糊不清及容易引起誤解、產(chǎn)生歧義的語(yǔ)詞，確保合同的文字表述準(zhǔn)確無(wú)誤。（五）公平原則合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原則確定各方的權(quán)利義務(wù)、衡平合同當(dāng)事人之間的權(quán)益。4、 合同的基本情況合同性質(zhì)為使懷化市鐘坡山國(guó)家公園多功能化，豐富市民休閑娛樂(lè)生活，在不影響公園景觀的前提下引進(jìn)大型游樂(lè)設(shè)施，經(jīng)懷化市鐘坡山國(guó)家森林公園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）與懷化市吉祥游樂(lè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）雙方協(xié)商，甲方同意乙方在公園西大門(mén)廣場(chǎng)旁修建經(jīng)營(yíng)摩天輪、超級(jí)大擺錘、狂呼等大型游樂(lè)項(xiàng)目，為了明確甲乙雙方的權(quán)力和義務(wù)，現(xiàn)簽訂協(xié)議如下：（一）經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)：懷化市鐘坡山國(guó)家森林公園西大門(mén)廣場(chǎng)旁，占地面積13畝，實(shí)際可用面積11畝，總投資3000萬(wàn)元人民幣。二）租賃期限：25年（即從2014年11月30日至2039年11月30日），租賃期滿(mǎn)后，乙方欲繼續(xù)租賃，甲乙雙方需根據(jù)市場(chǎng)行情續(xù)簽合同。如乙方不繼續(xù)租賃，則乙方游樂(lè)場(chǎng)所有設(shè)施歸甲方所有。（三）場(chǎng)地租金及結(jié)算方式：租金每年10萬(wàn)元人民幣，分四個(gè)季度繳納，每五年上漲百分之五。（四）甲方的權(quán)力和義務(wù) 1、甲方按合同規(guī)定收取乙方的租金，若乙方拖欠或拒不繳納租金，經(jīng)甲方書(shū)面通知后仍然不繳納租金的，甲方有權(quán)單方解除租賃合同。2、 甲方負(fù)責(zé)乙方租賃場(chǎng)地的“三通一平”，確保游樂(lè)場(chǎng)外部交通暢通及場(chǎng)地平整，將乙方游樂(lè)場(chǎng)所需水、電接通至游樂(lè)場(chǎng)外，由乙方自行搭接雙方指定區(qū)域，確保乙方租賃的場(chǎng)地通水和通電，水電費(fèi)由乙方按規(guī)定交納。3、 甲方協(xié)助乙方辦理工商、稅務(wù)、消防、環(huán)保、文化、衛(wèi)生、公安、安監(jiān)等部門(mén)所需的手續(xù)，費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。4、甲方負(fù)責(zé)銜接相關(guān)部門(mén)審查和批準(zhǔn)乙方的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。5、在租賃期內(nèi)，甲方不得同意他人在中坡公園內(nèi)經(jīng)營(yíng)與乙方同類(lèi)或相似的游樂(lè)項(xiàng)目。（五）乙方的權(quán)力和義務(wù)1、乙方應(yīng)遵紀(jì)守法、遵守公園的規(guī)章制度，文明經(jīng)營(yíng)，并服從有關(guān)部門(mén)的管理，不得從事違法行為，否則出現(xiàn)的一切后果由乙方自行承擔(dān)。2、乙方應(yīng)按時(shí)繳納租金和稅金。3、乙方應(yīng)做好經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的衛(wèi)生保潔工作，所清掃的垃圾應(yīng)堆放到指定的位置，生活污水不準(zhǔn)直接排入游樂(lè)場(chǎng)外。4、乙方應(yīng)做好用電防護(hù)和治安以及安全生產(chǎn)等工作。乙方在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的安全事故由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。5、乙方應(yīng)按甲方指定的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)及經(jīng)甲方批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng)，不得隨意更改。如政府因政策的變動(dòng)需對(duì)公園進(jìn)行拆遷或重新規(guī)劃的，在合同期未滿(mǎn)的情況下，甲方應(yīng)按相關(guān)拆遷政策補(bǔ)償乙方的損失。（六）違約責(zé)任1、乙方應(yīng)按時(shí)及時(shí)繳納租金，在甲方書(shū)面催促后，乙方仍不繳納租金的，視為乙方違約，乙方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、乙方未經(jīng)甲方同意，在租賃期限內(nèi)不得單方解除租賃合同。乙方因自身原因單方解除合同給甲方造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3、乙方在游樂(lè)場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)期間，如因甲方“三通一平”設(shè)施不到位造成工期延誤和經(jīng)營(yíng)損失，由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任或相應(yīng)減少租賃費(fèi)用。4、甲方不得允許他人在公園內(nèi)經(jīng)營(yíng)與乙方同類(lèi)或相似的游樂(lè)項(xiàng)目，中坡公園內(nèi)如果有人經(jīng)營(yíng)與乙方同類(lèi)或相似的游樂(lè)項(xiàng)目，視為甲方違約，甲方須賠償乙方的經(jīng)濟(jì)損失。5、甲方應(yīng)積極配合乙方辦理工商、稅務(wù)、消防、環(huán)保、文化、衛(wèi)生、公安、安監(jiān)等部門(mén)所需的手續(xù)，若因甲方的原因?qū)е乱曳綗o(wú)法辦理以上手續(xù)，并造成乙方不能正常經(jīng)營(yíng)的，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償乙方的經(jīng)濟(jì)損失。6、甲方未經(jīng)乙方同意，不得單方解除租賃合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)賠償乙方的經(jīng)濟(jì)損失（包括直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失）。7、因政府政策變動(dòng)或重新規(guī)劃等原因，需對(duì)乙方的游樂(lè)園進(jìn)行拆遷的，甲方應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的拆遷標(biāo)準(zhǔn)對(duì)乙方進(jìn)行補(bǔ)償。（七）、本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，其余一份送至相關(guān)部門(mén)。合同自雙方簽字或蓋章之日生效。（一）合同性質(zhì)（二）合同當(dāng)事人（三）合同當(dāng)事人主要權(quán)利與義務(wù)五、合同存在的主要問(wèn)題及法律依據(jù)根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定以及合同的具體情況，分類(lèi)說(shuō)明合同存在的問(wèn)題。一般應(yīng)當(dāng)從以下幾方面進(jìn)行歸納：（一）意思表示真實(shí)性與準(zhǔn)確性（二）合同條款完備性（三）合同文意表達(dá)規(guī)范性與準(zhǔn)確性（三）合同形式適合性（四）合同條款合法性與有效性（一）、根據(jù)合同法第213條規(guī)定：“租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃物維修等條款?！庇纱丝梢?jiàn)，要成立租賃合同，須具備法律規(guī)定的主要條款。本合同在合同內(nèi)容上對(duì)于租賃物的用途沒(méi)有明確規(guī)定范圍，合同法對(duì)不同的場(chǎng)地用途有不同的規(guī)定，不同的場(chǎng)地用途也會(huì)產(chǎn)生不同的法律后果，為了避免以后會(huì)產(chǎn)生不必要的糾紛，必須在合同的主要內(nèi)容里面明確規(guī)定場(chǎng)地用途。（二）、本合同租賃期限為25年，我們認(rèn)為是不妥的。合同法第215條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃?！钡?14條對(duì)租賃期限作了最高限制即不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效。同時(shí)還規(guī)定：“租賃期限屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。”對(duì)于租賃期限，另有一種觀點(diǎn)。他們認(rèn)為：鑒于場(chǎng)地必須依附于土地而存在，因此場(chǎng)地租賃實(shí)際是一種土地使用權(quán)的租賃，根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第28條規(guī)定：土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1999年生效的土地管理法將國(guó)有土地租賃規(guī)定國(guó)有土地有償使用的方式之一，但沒(méi)有給出明確的定義。1999年7月，由國(guó)土資源部印發(fā)的規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)中，再次為國(guó)有土地租賃做出新的定義，即“國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為?！蓖瑫r(shí)該規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)明確規(guī)定只有原有建設(shè)用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。從以上相關(guān)法規(guī)規(guī)定可以看出，場(chǎng)地租賃實(shí)際上是導(dǎo)致土地使用權(quán)租賃的原因之一，因此，場(chǎng)地租賃期限應(yīng)當(dāng)受到土地租賃期限的約束。根據(jù)規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)有關(guān)規(guī)定：土地租賃期限分為兩種，對(duì)于短期使用或者用于臨時(shí)建筑物的土地應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃一般不超過(guò)5年，對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定同類(lèi)用途土地出讓最高年限。城市房地產(chǎn)管理法第3條明確規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度”。第13條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！备鶕?jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(1990年5月19日國(guó)務(wù)院第55號(hào)令發(fā)布)第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(1)居住用地70年;(2)工業(yè)用地50年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。根據(jù)以上規(guī)定，場(chǎng)地租賃合同根據(jù)涉及不同用地的性質(zhì)，租賃期限可以大大超過(guò)20年的期限。正是由于上述相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的不統(tǒng)一，導(dǎo)致在實(shí)踐中當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)所適從，容易產(chǎn)生糾紛，產(chǎn)生糾紛后也不利于解決。但是根據(jù)我國(guó)法律層級(jí)效力的相關(guān)規(guī)定，我們建議在現(xiàn)行法律框架下，最好依照合同法的規(guī)定，以20年為限。（3） 、合同中甲方權(quán)利義務(wù)第一條與違約責(zé)任第六條矛盾。合同規(guī)定：甲方按合同規(guī)定收取乙方的租金，若乙方拖欠或拒不繳納租金，經(jīng)甲方書(shū)面通知后仍然不繳納租金的，甲方有權(quán)單方解除租賃合同。而違約責(zé)任中第六款約定：甲方未經(jīng)乙方同意，不得單方解除租賃合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)賠償乙方的經(jīng)濟(jì)損失（包括直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失）。根據(jù)合同法第227條規(guī)定：“承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！彼赃`約責(zé)任第六條應(yīng)該去掉。（4） 、違約責(zé)任規(guī)定不詳細(xì)。合同法第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不能履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任”。第一百一十四條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！备鶕?jù)以上規(guī)定，為了很好的維護(hù)當(dāng)事人的合同權(quán)利，為了明確雙方當(dāng)事人違約責(zé)任，為了保障一方違反合同約定的情況下能夠及時(shí)挽回?fù)p失，建議貴公司在租賃合同中列明雙方違約的責(zé)任，同時(shí)也區(qū)別約定違約金的計(jì)算方式或方法。（五）、合同內(nèi)容格式不嚴(yán)謹(jǐn)，條款不清晰，雙方投保范圍不明確，合同中缺乏合同的解除條件、免責(zé)條款、對(duì)爭(zhēng)議的處理以及合同生效時(shí)間的約定。6、 合同的審查修改意見(jiàn)基于以上分析，我們認(rèn)為貴公司送審合同需要作較大修改與完善，為了更好的維護(hù)貴公司的利益，我們建議貴公司根據(jù)我們的建議重新擬定合同。根據(jù)存在的問(wèn)題，提出針對(duì)性的修改意見(jiàn)。鑒于合同審查人大多數(shù)情況下并未參與送審合同的起草及談判，合同的審查屬于書(shū)面審查，因此該意見(jiàn)屬于初步的、原則性、指導(dǎo)性和提示性意見(jiàn)。7、 需要說(shuō)明的幾個(gè)問(wèn)題（非必備內(nèi)容）在合同審查中發(fā)現(xiàn)的與送審人權(quán)益有關(guān)的其他問(wèn)題，雖已超出合同審查的范圍，但合同審查人依然應(yīng)當(dāng)予以說(shuō)明，提醒送審人注意或完善。（一）合同的起草是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科，有其自身的規(guī)律和原則，必須符合民法解釋學(xué)和合同解釋學(xué)的一般原理。我們的上述修改僅是在貴司使用合同版本基礎(chǔ)上的微調(diào)，與原合同相比較對(duì)貴司權(quán)利的保護(hù)更為合理和完善。需要強(qiáng)調(diào)的是，修改后的合同與我們直接起草的合同仍然有一定的差距。（二）依據(jù)貴司介紹的情形來(lái)看，我們認(rèn)為貴司應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)合同版本，以方便執(zhí)行并抵御法律風(fēng)險(xiǎn)；在合同的簽訂中應(yīng)當(dāng)建立合理和高效的合同評(píng)審制