房產(chǎn)稅改革方案分析

. 房產(chǎn)稅改革方案分析 基于房產(chǎn)稅功能視角摘要：從分析房產(chǎn)稅的基本功能入手，挖掘現(xiàn)行房產(chǎn)稅存在的弊端，指出了房產(chǎn)稅改革的必要性。對現(xiàn)已出臺的四套改革方案進(jìn)行分析比較，就改革圍繞的重點問題進(jìn)行深入的探討，并提出相應(yīng)的對策建議，最后得出一個相對合理的方案。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；功能；改革方案在完善財稅制度改革的背景下，面對居高不下的房價，國家逐步擱淺征收物業(yè)稅的想法，取而代之的是對現(xiàn)行房產(chǎn)稅進(jìn)行改革。中共中央明確把研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革納入了今年制定的“十二五計劃”，并初步出臺了四套改革方案，預(yù)計不久的將來在某些城市進(jìn)行試點實施。一、 房產(chǎn)稅及房產(chǎn)稅改革功能分析（一）房產(chǎn)稅內(nèi)涵房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。我國現(xiàn)行產(chǎn)稅設(shè)立于1986年，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入向房屋產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅，征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的營利性房屋，對于非營利性的住房一律免征。計稅方法有兩種：一是按照房屋原值一次減除1030%后乘以1.2%計算繳納，也稱從價計征；二是出租房屋按租金收入的12%計算繳納，也稱從租計征。（二）房產(chǎn)稅改革功能分析近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，政府為了穩(wěn)定持續(xù)瘋漲的房價出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，房產(chǎn)稅作為與住房相關(guān)的稅種，其征收方向與力度直接影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展與政策的執(zhí)行效果。政府面對高房價已無能為力，消費者滿心希望房產(chǎn)稅的改革能成為房價調(diào)控的“殺手锏”，但在筆者看來，房產(chǎn)稅開征并不能帶來房價的直線下降，它的基本功能應(yīng)表現(xiàn)在以下三個方面。1、 提高地方政府財政收入稅收是公共收入的主要形式，房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，理應(yīng)成為地方政府收入的重要組成部分，地方政府稅收少且征收難度大，為了完成并沒有減少的公共事務(wù)，地方政府只有依靠土地收益來解決財政問題。如進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，對非營利性住房開征保有稅，地方政府便可獲得大量穩(wěn)定的稅源收入，逐漸擺脫對土地財政的過度依賴。據(jù)統(tǒng)計，1998年房改以來我國共售出商品房約55億平方米，若按現(xiàn)價重新評估約值28萬億，如按1%的稅率征收房產(chǎn)稅，地方稅收將年增2800億，大幅度提高政府財政收入。2、 調(diào)節(jié)居民收入分配，縮小社會貧富差距國家征稅的目的是利用這一公共收入對社會資源進(jìn)行第二次分配，從而調(diào)整居民收入差距，房產(chǎn)稅的征收自然也具有這一功能。在目前的狀態(tài)下，房產(chǎn)已成為重要的財富杠桿，社會基本分為有多處房產(chǎn)階層、有一處房產(chǎn)階層和無房產(chǎn)階層。由于工作收入相對房價來說一般較低，房子資產(chǎn)往往演變成有房者可以擁有更多的財富，長此以往貧富差距將進(jìn)一步加劇。住房的房產(chǎn)稅開征將會加大持房者的稅負(fù)成本，抑制投資投機性購房者的需求，使得更多真正的剛性需求者買到房產(chǎn)，縮小社會貧富差距。3、 影響住房供求關(guān)系開征房產(chǎn)稅在一定程度上會降低人們購買房屋的欲望，導(dǎo)致市場需求下降；稅收增加了住房持有成本，持房者將會對成本和收益進(jìn)行審慎權(quán)衡，導(dǎo)致一部分炒房者被迫拋售房源，增大市場供應(yīng)。這樣一來，市場上原有的供求關(guān)系被打破，短期內(nèi)會出現(xiàn)供略大于求的狀態(tài)。而投資購房比例的多少很大程度上決定了房產(chǎn)稅對供求關(guān)系的影響大小，若某區(qū)域內(nèi)投資購房比例夠大，房產(chǎn)稅改革執(zhí)行力度夠好，房產(chǎn)稅開征確實還會在短期內(nèi)給價格帶來一定的下行壓力。但從長期來看，房產(chǎn)稅改革給房地產(chǎn)市場帶來的影響主要還是住房供求關(guān)系的波動。三、現(xiàn)行房產(chǎn)稅弊端四、四套房產(chǎn)稅改革方案分析據(jù)悉，國家現(xiàn)已公布的房產(chǎn)稅改革方案有四套，具體內(nèi)容見下表第一套方案：對一家擁有的第一套住房不征稅，第二、三套以上征稅第二套方案新老均為計稅房，第一套不征，第二套人均占有面積在30平方米以下的不征，人均超過30平方米以上的再征第三套方案在第二套方案的基礎(chǔ)上，對三戶之家的90平方米免征，90平方米以上的，大人與未成年人可以再得到每人30平方米的免稅額，即三口之家180平方米是免稅額。180平方米以上的再征0.3%1.5%的稅，而且是對評估值征稅，不是對原值征稅第四套方案對新稅出臺前的存量舊房（無論幾套）均不征稅，對新稅出臺后的增量征稅，而且如果新房未達(dá)到規(guī)定面積的也不征稅雖然四套方案內(nèi)容有所相同，但改革的目的均是有效抑制房地產(chǎn)市場中的投資投機行為，所以，房產(chǎn)稅的開征重點應(yīng)指向投資投機購房者的多套住宅。仔細(xì)研究上述方案，不難發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革方案的最終確定應(yīng)解決以下幾個問題：（一）是否實行“新老劃斷”第四套方案中指出房產(chǎn)稅的開征應(yīng)實行“新老劃斷”，即對新稅出臺前的存量舊房（無論幾套）均不征稅，對新稅出臺后的增量征稅。到底應(yīng)不應(yīng)該對存量房開征房產(chǎn)稅呢，筆者認(rèn)為“新老劃斷”存在一定的弊端。1、我國目前的存量房共計55億平方米，按現(xiàn)值進(jìn)行評估約值28萬億，除去一部分居民的剛性住房，投資投機性住房的數(shù)量及價值量仍然客觀。若實行新老劃斷，完全放棄對存量房的征稅，將會損失大量的稅收來源，不利于提高地方政府財政收入。2、由于對存量房不征稅，原有的持房者因為不用負(fù)擔(dān)額外的負(fù)稅，也就不會急于拋售手中的房源，住房市場中的空置房得不到實際的解決，不利于市場的住房流動，繼續(xù)加劇供需關(guān)系的不平衡。3、若實行新老劃斷，新購房者的購房成本加大，導(dǎo)致租房市場火爆。租房者的租金將全部進(jìn)入原有持房者的腰包，進(jìn)一步擴(kuò)大了原有持房者的資本構(gòu)成，社會財富從低收入群體再次流向高收入群體，繼續(xù)拉大居民收入差距。（二）是否對第一套房征稅四套方案中前三套均對首套房免稅，只有第四套方案中提出若新房超過規(guī)定面積也應(yīng)征稅。消費者購買的首套房一般是自住型的剛性需求，在“住房難，買房難”的背景下，若對所有首套房開征房產(chǎn)稅的確會加大購房者的購房成本，真正的剛性需求者將繼續(xù)面臨買不起房的尷尬局面。在筆者看來，對新房的征稅應(yīng)區(qū)別對待，開征對象應(yīng)為超過規(guī)定面積的首套房。1、存量房中的首套房：除了一部分專業(yè)炒房者，對多數(shù)持有2，3套房產(chǎn)以上的投資者來說，很多人往往是買了新房之后拿舊房出租。若是對第一套房完全免稅，持房者會把面積大、總價高的房子用于住房避稅，拿那些面積不大、總價不高的房屋供征稅。這樣一來不僅降低了政府的稅收，稅金還很容易轉(zhuǎn)嫁到租金上，進(jìn)而進(jìn)一步推高地價、房價。2、新增房中的首套房：對于新增房的首套房開征房產(chǎn)稅應(yīng)設(shè)立具體的面積標(biāo)準(zhǔn)(可按人均面積計算)，超過規(guī)定面積的住房也應(yīng)納入征收范圍。若放棄對新增房的首套房征稅，消費者的心理會驅(qū)使他們在購買第一套房時選擇面積大的住房，從而與國家提出的“90/70”政策背道而馳。（三）是否要實行分層式稅率不管對首套房是否征稅，房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)根據(jù)房產(chǎn)的套數(shù)及面積區(qū)別制定，在一定的標(biāo)準(zhǔn)下，套數(shù)越多，面積越大，稅率就要越重。房產(chǎn)稅開征的重點是投資投機性購房者的多套住宅，所以建議對二套房及二套房以后的住房采取重稅率。若對二套房制定的稅率不高，原有持房者很可能直接把負(fù)稅向租金轉(zhuǎn)嫁，自身利益毫發(fā)無傷；實行重稅率，若投資者再將征稅向租金轉(zhuǎn)嫁會令多數(shù)租房者難以承受，投資者的持房成本加大，一部分選擇拋售房源，進(jìn)而增加住房市場的供應(yīng)量。五、結(jié)論與對策建議基于上述討論，綜合四套改革方案的優(yōu)缺點，為發(fā)揮房產(chǎn)稅改革的基本功能，打擊房地產(chǎn)市場的投資投機行為，筆者認(rèn)為房產(chǎn)稅的改革可參考以下方案：1、新老均為計稅房，不采取“新老劃斷”2、按各地的實際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平設(shè)立人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)，對首套房中超過標(biāo)準(zhǔn)面積的住房開征房產(chǎn)稅，稅率應(yīng)控制在1%以內(nèi)。3、對第二套及第二套以后的房產(chǎn)采取累進(jìn)制重稅率開征房產(chǎn)稅4、所有的房產(chǎn)稅開征均是對評估值征稅，不是對原值征稅。任何改革在執(zhí)行過程中都會產(chǎn)生外部性效應(yīng)，為了避免房產(chǎn)稅改革帶來的不良效應(yīng)，政府應(yīng)在推行改革時注重配套政策的實行，使各項政策互相協(xié)調(diào)運作，消除房產(chǎn)稅改革的負(fù)外部性。 （一）嚴(yán)格區(qū)別自住房與投資房，利用房產(chǎn)稅的開征抑制住房市場投資投機行為，擠出房產(chǎn)泡沫。（二）配套開征住房空置稅，使房產(chǎn)稅，空置稅與土地增值稅相配合，為地方財政開源，扭轉(zhuǎn)“土地財政”局面。（三）加快推進(jìn)廉租房，公共租房建設(shè)，