金地-西鄉(xiāng)A104-0111宗地可行性研究.ppt

二零零六年八月,西鄉(xiāng)A104-0111宗地可行性研究,研究?jī)?nèi)容,1、城市板塊發(fā)展分析,2、市場(chǎng)分析,3、項(xiàng)目地塊分析,4、項(xiàng)目定位,5、開發(fā)計(jì)劃建議,6、銷售計(jì)劃及分期售價(jià)的確定,7、結(jié)論及建議,1、城市板塊發(fā)展分析,經(jīng)濟(jì),規(guī)劃,路網(wǎng),配套,本次研究的市場(chǎng)板塊界定為“西岸濱海板塊”,城市板塊發(fā)展,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟(jì),4.配套,3.路網(wǎng),經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)364.9億元；加工貿(mào)易企業(yè)出口額為41億美元，同比增長(zhǎng)26.3%；社會(huì)固定資產(chǎn)投資34.06億元，同比增長(zhǎng)54.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額56.22億，同比增長(zhǎng)15%；兩稅收入14.98億，同比增長(zhǎng)26.4%。,2005年西鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況,居民生活水平2004年社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.8億元，較2000年增長(zhǎng)了2.7倍，年均增長(zhǎng)28.19%；2005年社會(huì)消費(fèi)品零售總額56.22億元，同比上年增長(zhǎng)15.0。汽車、通訊、電子產(chǎn)品、住房、旅游、文化體育等高消費(fèi)品比重大幅上升。,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟(jì),4.配套,3.路網(wǎng),未來(lái)片區(qū)規(guī)劃,組團(tuán)功能定位:西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，全市重要的物流基地。,寶安新中心區(qū)和西鄉(xiāng)碧海新區(qū)將構(gòu)成組團(tuán)城市新區(qū)功能區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，并集中行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征。,加強(qiáng)新區(qū)（寶安中心區(qū)和碧海中心區(qū)）的高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，形成圍繞軌道站點(diǎn)的高密度住宅區(qū)、站點(diǎn)外圍的中高密度住宅區(qū)和少量低密度的高檔居住社區(qū)。形成多層次多元化的居住形態(tài)，滿足不同層次居民的居住需求。,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟(jì),4.配套,3.路網(wǎng),海濱大道2007年通車;寶安大道2006底通車;地鐵一號(hào)線2009年通車;廣深沿江高速2007年通車。,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟(jì),4.配套,3.路網(wǎng),按照區(qū)域規(guī)劃，碧海中心區(qū)規(guī)劃建4所小學(xué)、2所中學(xué)和1間醫(yī)院；坪洲開發(fā)區(qū)規(guī)劃建4所小學(xué)、1所中學(xué)和1間醫(yī)院。,2、市場(chǎng)分析,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,細(xì)分市場(chǎng)分析,板塊內(nèi)中、小戶型住宅供需分析6000-8000元/平方米的住宅分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析客戶分析,市場(chǎng)發(fā)展歷史及現(xiàn)狀市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析:板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表(2003年至2006年上半年),定量指標(biāo)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,定量指標(biāo)分析,市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析:板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅銷售率統(tǒng)計(jì)表(2003年至2006年上半年),板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,定量指標(biāo)分析,市場(chǎng)銷售狀況分析:板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)表(2003年至2006年上半年),板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,定量指標(biāo)分析,價(jià)格走勢(shì)分析:板塊內(nèi)商品住宅銷售價(jià)格走勢(shì)(2003年至2006年上半年),項(xiàng)目所在板塊內(nèi)的西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)從2003年的3500元/平方米上升到目前的6300元/平方米。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,定量指標(biāo)分析結(jié)論,價(jià)格走勢(shì)結(jié)論：從歷年板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅的價(jià)格來(lái)看，逐年推出的樓盤價(jià)格呈上升走勢(shì)。,市場(chǎng)供應(yīng)狀況結(jié)論：板塊內(nèi)2003年供應(yīng)量只有12萬(wàn)平方米左右，進(jìn)入2004年供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)量近30萬(wàn)平方米。2005年供應(yīng)量再上新的臺(tái)階，供應(yīng)總量超過(guò)130萬(wàn)平方米；從2003年至2006年上半年來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)總量將近達(dá)到200萬(wàn)平方米。,市場(chǎng)銷售狀況結(jié)論：從板塊內(nèi)近幾年供應(yīng)的項(xiàng)目的銷售情況看來(lái)，基本實(shí)現(xiàn)了100%的銷售，反映了市場(chǎng)強(qiáng)大的吸納能力；2006年年初入市的西城上筑，盡管體量較大，達(dá)到16萬(wàn)平方米，但是同樣實(shí)現(xiàn)了100%的銷售佳績(jī)，證明了市場(chǎng)存在龐大的需求量。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,典型樓盤分析評(píng)價(jià),板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,典型樓盤分析評(píng)價(jià),板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,典型樓盤分析評(píng)價(jià),板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,市場(chǎng)供應(yīng)特征之戶型分析,板塊近年進(jìn)入市場(chǎng)的商品住宅項(xiàng)目，戶型以3房、4房單位為主。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,結(jié)論：從戶型面積來(lái)看，板塊內(nèi)供應(yīng)的戶型面積相對(duì)偏大,市場(chǎng)供應(yīng)特征之戶型面積,板塊內(nèi)今年商品住宅戶型面積統(tǒng)計(jì)表,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,結(jié)論：從戶型特點(diǎn)來(lái)看，板塊內(nèi)各樓盤均有自身設(shè)計(jì)特點(diǎn),市場(chǎng)供應(yīng)特征之戶型特點(diǎn),板塊內(nèi)今年商品住宅戶型特點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,價(jià)格特征：寶安中心區(qū)的樓盤價(jià)格在板塊市場(chǎng)內(nèi)較西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的高，這主要與區(qū)位和供應(yīng)的產(chǎn)品檔次有關(guān)。,市場(chǎng)成交及價(jià)格特征,成交特征：安中心區(qū)的成交總價(jià)最高，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的成交總價(jià)較中心區(qū)低；寶安中心區(qū)的成交戶型以大戶型（三房、四房）為主，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的成交戶型則為中等戶型（二房和小三房）；成交客戶來(lái)看，寶安中心區(qū)的成交客戶在購(gòu)買能力、人均收入、層次方面都比西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的高，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的客戶主要以西鄉(xiāng)的白領(lǐng)階層（工廠企業(yè)中層員工）為主和較無(wú)購(gòu)買實(shí)力的市區(qū)需求置業(yè)人士。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,深圳市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,未來(lái)的供應(yīng)量將會(huì)較大。,未來(lái)的供應(yīng)區(qū)域?qū)?huì)主要集中在關(guān)外。,未來(lái)的供應(yīng)主要以中、小戶型的住宅為主。,供應(yīng)方面,需求方面,未來(lái)仍然存在較大的購(gòu)房需求量。,“關(guān)外置業(yè)”將成為主流,未來(lái)緊湊的中、小戶型單位的需求量將會(huì)增大。,價(jià)格方面,預(yù)期瘋狂漲價(jià)的情況將不會(huì)出現(xiàn)，未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行增長(zhǎng),2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,板塊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)供應(yīng)市場(chǎng),2006年下半年供應(yīng)的項(xiàng)目約有9個(gè)，供應(yīng)面積約99.79萬(wàn)平方米，供應(yīng)的戶型主要以中大戶型為主，也有一定的小戶型單位。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2007供應(yīng)的項(xiàng)目約有14個(gè)，供應(yīng)面積約231.09萬(wàn)平方米。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,板塊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)供應(yīng)市場(chǎng),2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2008供應(yīng)的項(xiàng)目約有8個(gè)，供應(yīng)面積約111.65萬(wàn)平方米。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,板塊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)供應(yīng)市場(chǎng),2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,寶安區(qū)政府投入使用、寶安大道開通、南頭關(guān)改造、地鐵一號(hào)線續(xù)建等因素刺激市場(chǎng)；坪洲開發(fā)區(qū)和西鄉(xiāng)片區(qū)的工廠企業(yè)中層員工對(duì)中等價(jià)位和中等戶型的需求強(qiáng)烈，但目前這部分產(chǎn)品較少；大鏟灣集裝箱碼頭作為政府規(guī)劃的深圳港遠(yuǎn)期發(fā)展港區(qū)之一，物流及下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)不斷增多，將帶來(lái)巨大的、持續(xù)的住宅物業(yè)需求；隨著港區(qū)的建設(shè)投產(chǎn)，將為中心區(qū)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、寫字樓和商務(wù)服務(wù)業(yè)比重的快速上升；伴隨寶安中心商務(wù)區(qū)的崛起，將會(huì)催生一批年輕的置業(yè)需求者，對(duì)中、小戶型住宅物業(yè)的需求強(qiáng)大。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,板塊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)需求市場(chǎng),2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,價(jià)格水平,結(jié)論：未來(lái)項(xiàng)目銷售均價(jià)將超過(guò)8000元/平方米。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,板塊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)價(jià)格水平,2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,目前板塊內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)品以三房、四房為主，而中、小戶型的供應(yīng)稀缺；通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析，區(qū)域內(nèi)對(duì)中、小戶型的需求潛力較大，因此我們認(rèn)為這部分需求是目前供應(yīng)所未滿足的，存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,板塊市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)機(jī)會(huì),2.市場(chǎng)前景預(yù)測(cè),1.市場(chǎng)歷史現(xiàn)狀,西鄉(xiāng)、寶安中心區(qū)、南山市場(chǎng)一體化思考,總體來(lái)說(shuō)，未來(lái)在受到各種利好因素的刺激下，前海片區(qū)、寶安中心區(qū)和西鄉(xiāng)片區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值將會(huì)繼續(xù)提升。而各片區(qū)由于在地段、配套、資源等方面存在差異，因此，所吸引的客戶群體仍然有所不同，各區(qū)之間也會(huì)形成一定的價(jià)值差異。,板塊內(nèi)市場(chǎng)分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,細(xì)分市場(chǎng)分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,供應(yīng)分析,寶安小戶型興起是從2003年開始，從2003年到目前，中小戶型的開發(fā)呈逐年下降趨勢(shì)，主要區(qū)域位于西鄉(xiāng)和新安片區(qū)、寶安中心區(qū)。,細(xì)分市場(chǎng)分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,需求分析,西鄉(xiāng)片區(qū)的小戶型客戶相對(duì)而言層次較低，經(jīng)濟(jì)收入有限；其他片區(qū)小戶型大都和西鄉(xiāng)類似，不得已才開發(fā)小戶型。而新安和中心區(qū)由于白領(lǐng)多，開發(fā)小戶型住宅需求旺盛，發(fā)展也較快。,細(xì)分市場(chǎng)分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,潛在供應(yīng),預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年板塊內(nèi)將有一定規(guī)模的中小戶型面市：花樣年、富通城三期、潤(rùn)恒等項(xiàng)目，潛在供應(yīng)面積約52萬(wàn)平方米。,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,6000-8000元/平方米的住宅分析,結(jié)論：寶安目前的住宅價(jià)格逐年上漲，未來(lái)6000-8000元/平方米價(jià)位的住宅將仍然占很大的比重。,細(xì)分市場(chǎng)分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,細(xì)分市場(chǎng)分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,細(xì)分市場(chǎng)分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,4.客戶分析,細(xì)分市場(chǎng)分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,1.板塊中小戶型供需分析,依據(jù)市場(chǎng)需求分布的潛在客戶鎖定,細(xì)分市場(chǎng)分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,4.客戶分析,1.板塊中小戶型供需分析,客戶分析結(jié)論,年齡均較為年輕，在26-35歲之間；職業(yè)主要是白領(lǐng)一族，其次是個(gè)體私營(yíng)業(yè)主；文化水平較高；居住區(qū)域主要是西鄉(xiāng)和新安，南山也不可忽視；收入水平有所差異，總體收入水平相對(duì)較低；置業(yè)主要是以自住為主，投資較少。,碧海中心區(qū)由于較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引較多客戶；戶型以2房和3房為主；以緊湊、實(shí)用的標(biāo)準(zhǔn)為主；2房、3房、4房戶型總價(jià)為50萬(wàn)、70萬(wàn)和90萬(wàn)元；對(duì)于交通、日常購(gòu)物和教育配套設(shè)施尤其關(guān)注。,購(gòu)房群體以當(dāng)?shù)睾湍仙娇蛻魹橹鳎凰麄兊慕?jīng)濟(jì)實(shí)力有限寶安中心區(qū)日漸高企的房?jī)r(jià)已經(jīng)令他們望而卻步，轉(zhuǎn)而將目光投向了碧海中心區(qū)。他們對(duì)于改善生活的欲望很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的局限使他們只能選擇經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的戶型。,基本特征,需求特征,客戶形態(tài),細(xì)分市場(chǎng)分析,3、項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目位置,交通條件,配套設(shè)施,周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,1.項(xiàng)目位置,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目地塊位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)中心地段，東面為西鄉(xiāng)大道，南面緊鄰興業(yè)路，西面為共樂(lè)路，北面為寶源路。,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,1.項(xiàng)目位置,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目地塊兩面臨路，周邊交通條件良好，道路四通八達(dá)。包括有城市主干道西鄉(xiāng)大道、寶安大道和海濱大道，城市次干道興業(yè)路和寶源路；寶安大道于2006年底通車，海濱大道預(yù)計(jì)在2007年通車，將來(lái)與市區(qū)的距離將大大縮短；興業(yè)路和寶源路與寶安中心區(qū)的連接段目前正在施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)年內(nèi)通車，與寶安中心區(qū)的連接將更加緊密和便利。,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,1.項(xiàng)目位置,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目地塊目前周邊配套有海灣中學(xué)、西鄉(xiāng)中心小學(xué)、海城小學(xué)、中英公學(xué)、新樂(lè)客運(yùn)站、西鄉(xiāng)客運(yùn)站、西鄉(xiāng)郵政所、恒生醫(yī)院、鹽田綜合市場(chǎng)和福中福購(gòu)物廣場(chǎng)。,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,1.項(xiàng)目位置,項(xiàng)目地塊分析,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,1.項(xiàng)目位置,項(xiàng)目地塊分析,4、項(xiàng)目定位,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略,目標(biāo)客戶定位,產(chǎn)品定位,項(xiàng)目商業(yè)定位,產(chǎn)品賣點(diǎn)定位,項(xiàng)目整體形象定位,1.SWOT分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略,2.競(jìng)爭(zhēng)策略制定,優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目用地形狀規(guī)則，易于開發(fā)利用項(xiàng)目所在區(qū)域西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通便利，毗鄰地鐵1號(hào)線西鄉(xiāng)中心站項(xiàng)目周邊為規(guī)劃良好的居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目南面鄰海，具備景觀營(yíng)造優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略,2.競(jìng)爭(zhēng)策略制定,機(jī)會(huì)點(diǎn),項(xiàng)目所在區(qū)西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)將納入寶安中心區(qū)范圍，未來(lái)寶安中心區(qū)將成為深圳面積最大的中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，未來(lái)的住宅市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊；隨著片區(qū)的發(fā)展力度加大，各種配套的完善和環(huán)境的改善，將成為一個(gè)成熟的良好的居住區(qū)域；寶安大道和海濱大道與市區(qū)的接駁，將大大縮短中心區(qū)與市區(qū)的距離，能夠吸引更多市區(qū)的購(gòu)買客戶；西部通道、港深高速公路等重點(diǎn)工程的開發(fā)建設(shè)，對(duì)未來(lái)片區(qū)的輻射能力有很大的增強(qiáng)作用；片區(qū)目前中、小戶型住宅的供應(yīng)較少，尤其是小戶型公寓的市場(chǎng)供應(yīng)極少，存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；大鏟灣集裝箱碼頭的投入使用會(huì)帶來(lái)巨大的住宅物業(yè)需求,1.SWOT分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略,2.競(jìng)爭(zhēng)策略制定,劣勢(shì),項(xiàng)目規(guī)模較小，與周邊中心區(qū)大盤相比競(jìng)爭(zhēng)存在一定劣勢(shì)；目前片區(qū)內(nèi)的配套和環(huán)境有待提升和完善。,未來(lái)西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)多個(gè)潛在項(xiàng)目的供應(yīng)，競(jìng)爭(zhēng)威脅較大；政府未來(lái)可能出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的要求和限制將增加，包括開發(fā)商的資金實(shí)力、產(chǎn)品塑造能力等。,威脅點(diǎn),1.SWOT分析,1.SWOT分析,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略,2.競(jìng)爭(zhēng)策略制定,競(jìng)爭(zhēng)策略,未來(lái)的潛在供應(yīng)量大，項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)較大，應(yīng)把握未被滿足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；中、小戶型產(chǎn)品較為稀缺，沒有滿足這部分的市場(chǎng)需求；未來(lái)，市場(chǎng)存在著一定的新增供應(yīng)，需要選擇合適的入市時(shí)機(jī)以規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)；考慮到項(xiàng)目的自身?xiàng)l件和市場(chǎng)條件，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位應(yīng)根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行確定。中高檔的中、小戶型住宅是較為適宜的開發(fā)方向。,目標(biāo)客戶定位,1.基本特征,2.需求特征,3.購(gòu)買動(dòng)機(jī),4.來(lái)源地區(qū)及分布比例,年齡構(gòu)成：25-35歲之間；職業(yè)構(gòu)成：寶安（新安和西鄉(xiāng)）工廠企業(yè)白領(lǐng)職員和南山中等收入公司白領(lǐng)職員；收入水平：家庭月收入主要在7000-10000元之間；置業(yè)性質(zhì)：以首次置業(yè)、自住為主,基本特征,目標(biāo)客戶定位,1.基本特征,2.需求特征,3.購(gòu)買動(dòng)機(jī),4.來(lái)源地區(qū)及分布比例,需求特征,意向戶型：以二房和三房為主，少量一房；意向戶型面積：以緊湊、實(shí)用的標(biāo)準(zhǔn)為主，2房主要集中在70-75平方米左右，3房主要集中在85-110平方米；意向總價(jià)區(qū)間：二房總價(jià)在50-55萬(wàn)元之間，三房總價(jià)在70-75萬(wàn)元之間。,目標(biāo)客戶定位,1.基本特征,2.需求特征,3.購(gòu)買動(dòng)機(jī),4.來(lái)源地區(qū)及分布比例,購(gòu)買動(dòng)機(jī),單價(jià)和總價(jià)較寶安中心區(qū)的樓盤低；信任開發(fā)商實(shí)力和樓盤品質(zhì)；對(duì)西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)發(fā)展前景的看好。,來(lái)源地區(qū)及分布比例,客戶的來(lái)源區(qū)域主要以寶安（新安和西鄉(xiāng)）為主，約占總體的60%，其次為南山客戶，約占總體的35%。,產(chǎn)品定位,1.物業(yè)檔次,2.建筑類型及配比,3.戶型定位及配比,物業(yè)檔次,通過(guò)對(duì)板塊內(nèi)的市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和客戶分析，建議本項(xiàng)目的物業(yè)檔次定位為中高檔。,建筑類型及配比,1.物業(yè)檔次,2.建筑類型及配比,3.戶型定位及配比,戶型定位及配比,說(shuō)明：2房2廳2衛(wèi)戶型可以擴(kuò)增為3房2廳2衛(wèi)單位，3房2廳2衛(wèi)可以擴(kuò)增為4房2廳2衛(wèi)單位。所有戶型均應(yīng)盡量增加贈(zèng)送、可變的建筑空間。,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品賣點(diǎn)定位,主要賣點(diǎn)1休閑風(fēng)情街區(qū),主要賣點(diǎn)2陽(yáng)光沙灘泳池,主要賣點(diǎn)3加洲風(fēng)格建筑,整體形象定位,因此，我們建議項(xiàng)目的形象定位為：西岸陽(yáng)光加洲風(fēng)情,經(jīng)過(guò)近兩年媒體的炒作、渲染，“西岸”已經(jīng)成為項(xiàng)目所處城市板塊的代名詞，也為客戶所熟知，能夠體現(xiàn)項(xiàng)目的地段特點(diǎn)；項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體屬于城市的新生代，追求一種自由、休閑甚至奔放的生活，形象定位符合他們的心理訴求，能夠引起他們的共鳴；項(xiàng)目雖然南面臨海，但大鏟灣港區(qū)無(wú)疑會(huì)對(duì)客戶的心理造成一定的影響。因此，需要營(yíng)造一種陽(yáng)光與海灣的感覺，擺脫港區(qū)、碼頭雜亂的形象。而美國(guó)西南部的加洲，是比較恰當(dāng)?shù)穆?lián)想對(duì)象。,詮釋：,項(xiàng)目商業(yè)定位,1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,A104-0111宗地計(jì)入容積率的總建筑面積為83420平方米；其中商業(yè)面積為1000平方米。(見下圖：地塊區(qū)位圖),1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,片區(qū)商業(yè)分析,寶安中心組團(tuán)商圈分布圖,項(xiàng)目商業(yè)定位,1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,優(yōu)勢(shì),機(jī)會(huì)點(diǎn),劣勢(shì),威脅點(diǎn),所處商圈具有很好的規(guī)劃前景，商業(yè)氛圍將逐漸濃厚；地處碧海中心區(qū)的核心位置，周邊有一定的需求作為支撐；項(xiàng)目商業(yè)體量小，將來(lái)進(jìn)入市場(chǎng)易于消化。,所處區(qū)域?yàn)樾碌纳虡I(yè)區(qū)，市場(chǎng)培育尚需時(shí)日；周邊住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套較多，面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈。,片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套不齊全，商業(yè)物業(yè)稀缺；碧海中心區(qū)作為大型高尚居住區(qū)，未來(lái)市場(chǎng)的消費(fèi)購(gòu)買能力強(qiáng)勁。,周邊潛在的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的威脅。,項(xiàng)目商業(yè)定位,1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,物業(yè)形態(tài)建議,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,商業(yè)規(guī)劃建議,本項(xiàng)目商業(yè)的物業(yè)形態(tài)為社區(qū)街鋪,商業(yè)業(yè)態(tài)以零售、休閑為主，輔以少量餐飲,商業(yè)以一層街鋪形式為主；建議鋪面開間與進(jìn)深比例約為4米:12米,項(xiàng)目商業(yè)定位,3、開發(fā)計(jì)劃建議,分期開發(fā)計(jì)劃安排,工程計(jì)劃說(shuō)明及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排,項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)分期安排,分期開發(fā)計(jì)劃,1.經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo),2.分期安排,項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)一覽表,分期安排,項(xiàng)目總建筑面積83420平方米，其中住宅建筑面積82170平方米，商業(yè)建筑面積1000平方米，公共設(shè)施建筑面積250平方米。項(xiàng)目體量在10萬(wàn)平方米以下，建議項(xiàng)目分一期開發(fā)。建筑類型為小高層和高層住宅,工程計(jì)劃說(shuō)明及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排,4、銷售計(jì)劃及分期售價(jià)的確定,銷售進(jìn)度計(jì)劃,確定銷售均價(jià),確定當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的銷售均價(jià)確定項(xiàng)目的入市價(jià)格商業(yè)價(jià)格,銷售進(jìn)度計(jì)劃,考慮項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度、未來(lái)周邊配套設(shè)施完善進(jìn)度、重大利好項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度等多方面的因素，對(duì)本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度計(jì)劃安排如下：,項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃表,注：本項(xiàng)目的車位采取出租的盈利模式，在此不對(duì)其進(jìn)行銷售進(jìn)度安排；在本報(bào)告第7部分的7.3的地價(jià)建議中的項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值測(cè)算中，為了計(jì)算過(guò)程的簡(jiǎn)便，我們假設(shè)車位以銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，不對(duì)其在使用年期內(nèi)的出租收益進(jìn)行測(cè)算，此操作對(duì)最終的地價(jià)測(cè)算結(jié)果不會(huì)造成任何影響。,確定銷售均價(jià),1.銷售均價(jià),2.入市價(jià)格,3.商業(yè)價(jià)格,區(qū)位打分法,產(chǎn)品打分法,該方法是在假定產(chǎn)品相同的前提下，分析由于區(qū)位不同帶來(lái)的價(jià)格差異。區(qū)位打分法確定的本項(xiàng)目的銷售均價(jià)為：P區(qū)位6928元/平方米,該方法是在假定區(qū)位相同的前提下，分析由于產(chǎn)品水平的高低帶來(lái)的價(jià)格差異。產(chǎn)品打分法確定的本項(xiàng)目的銷售均價(jià)為：P產(chǎn)品6797元/平方米,區(qū)位、產(chǎn)品綜合權(quán)衡,P現(xiàn)時(shí)P區(qū)位*35%+P產(chǎn)品*65%6800元/平方米,1.銷售均價(jià),2.入市價(jià)格,3.商業(yè)價(jià)格,項(xiàng)目最佳入市價(jià)格確定,根據(jù)項(xiàng)目所在城市的整體市場(chǎng)、片區(qū)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)、市政配套建設(shè)、以及項(xiàng)目本身的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)到項(xiàng)目各期入市時(shí)點(diǎn)，項(xiàng)目的售價(jià)可能的上漲幅度（設(shè)為qn），從而確定項(xiàng)目入市的銷售價(jià)格：Pn期P現(xiàn)時(shí)*qn（n為期數(shù)）,詳細(xì)計(jì)算過(guò)程省略：本項(xiàng)目入市的保守銷售均價(jià)為7500元/平方米；客觀銷售均價(jià)為7900元/平方米；樂(lè)觀銷售均價(jià)為8200元/平方米。,確定銷售均價(jià),1.銷售均價(jià),2.入市價(jià)格,3.商業(yè)價(jià)格,采用收益還原法測(cè)算當(dāng)前時(shí)