金地-西鄉(xiāng)A104-0111宗地可行性研究.ppt

二零零六年八月,西鄉(xiāng)A104-0111宗地可行性研究,研究內(nèi)容,1、城市板塊發(fā)展分析,2、市場分析,3、項目地塊分析,4、項目定位,5、開發(fā)計劃建議,6、銷售計劃及分期售價的確定,7、結(jié)論及建議,1、城市板塊發(fā)展分析,經(jīng)濟,規(guī)劃,路網(wǎng),配套,本次研究的市場板塊界定為“西岸濱海板塊”,城市板塊發(fā)展,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟,4.配套,3.路網(wǎng),經(jīng)濟指標工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達364.9億元；加工貿(mào)易企業(yè)出口額為41億美元，同比增長26.3%；社會固定資產(chǎn)投資34.06億元，同比增長54.4%；社會消費品零售總額56.22億，同比增長15%；兩稅收入14.98億，同比增長26.4%。,2005年西鄉(xiāng)經(jīng)濟運行情況,居民生活水平2004年社會消費品零售總額26.8億元，較2000年增長了2.7倍，年均增長28.19%；2005年社會消費品零售總額56.22億元，同比上年增長15.0。汽車、通訊、電子產(chǎn)品、住房、旅游、文化體育等高消費品比重大幅上升。,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟,4.配套,3.路網(wǎng),未來片區(qū)規(guī)劃,組團功能定位:西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，全市重要的物流基地。,寶安新中心區(qū)和西鄉(xiāng)碧海新區(qū)將構(gòu)成組團城市新區(qū)功能區(qū)，重點發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，并集中行政、文化、體育等主要職能，充分展示濱海城市特征。,加強新區(qū)（寶安中心區(qū)和碧海中心區(qū)）的高標準開發(fā)，形成圍繞軌道站點的高密度住宅區(qū)、站點外圍的中高密度住宅區(qū)和少量低密度的高檔居住社區(qū)。形成多層次多元化的居住形態(tài)，滿足不同層次居民的居住需求。,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟,4.配套,3.路網(wǎng),海濱大道2007年通車;寶安大道2006底通車;地鐵一號線2009年通車;廣深沿江高速2007年通車。,城市板塊發(fā)展,2.規(guī)劃,1.經(jīng)濟,4.配套,3.路網(wǎng),按照區(qū)域規(guī)劃，碧海中心區(qū)規(guī)劃建4所小學(xué)、2所中學(xué)和1間醫(yī)院；坪洲開發(fā)區(qū)規(guī)劃建4所小學(xué)、1所中學(xué)和1間醫(yī)院。,2、市場分析,板塊內(nèi)市場分析,細分市場分析,板塊內(nèi)中、小戶型住宅供需分析6000-8000元/平方米的住宅分析主要競爭對手分析客戶分析,市場發(fā)展歷史及現(xiàn)狀市場前景預(yù)測西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,板塊內(nèi)市場分析,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,市場供應(yīng)狀況分析:板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅供應(yīng)量統(tǒng)計表(2003年至2006年上半年),定量指標分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,定量指標分析,市場供應(yīng)狀況分析:板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅銷售率統(tǒng)計表(2003年至2006年上半年),板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,定量指標分析,市場銷售狀況分析:板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅銷售價格統(tǒng)計表(2003年至2006年上半年),板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,定量指標分析,價格走勢分析:板塊內(nèi)商品住宅銷售價格走勢(2003年至2006年上半年),項目所在板塊內(nèi)的西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)從2003年的3500元/平方米上升到目前的6300元/平方米。,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,定量指標分析結(jié)論,價格走勢結(jié)論：從歷年板塊內(nèi)供應(yīng)的商品住宅的價格來看，逐年推出的樓盤價格呈上升走勢。,市場供應(yīng)狀況結(jié)論：板塊內(nèi)2003年供應(yīng)量只有12萬平方米左右，進入2004年供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)量近30萬平方米。2005年供應(yīng)量再上新的臺階，供應(yīng)總量超過130萬平方米；從2003年至2006年上半年來看，市場供應(yīng)總量將近達到200萬平方米。,市場銷售狀況結(jié)論：從板塊內(nèi)近幾年供應(yīng)的項目的銷售情況看來，基本實現(xiàn)了100%的銷售，反映了市場強大的吸納能力；2006年年初入市的西城上筑，盡管體量較大，達到16萬平方米，但是同樣實現(xiàn)了100%的銷售佳績，證明了市場存在龐大的需求量。,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,典型樓盤分析評價,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,典型樓盤分析評價,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,典型樓盤分析評價,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,市場供應(yīng)特征之戶型分析,板塊近年進入市場的商品住宅項目，戶型以3房、4房單位為主。,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,結(jié)論：從戶型面積來看，板塊內(nèi)供應(yīng)的戶型面積相對偏大,市場供應(yīng)特征之戶型面積,板塊內(nèi)今年商品住宅戶型面積統(tǒng)計表,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,結(jié)論：從戶型特點來看，板塊內(nèi)各樓盤均有自身設(shè)計特點,市場供應(yīng)特征之戶型特點,板塊內(nèi)今年商品住宅戶型特點統(tǒng)計表,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,價格特征：寶安中心區(qū)的樓盤價格在板塊市場內(nèi)較西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的高，這主要與區(qū)位和供應(yīng)的產(chǎn)品檔次有關(guān)。,市場成交及價格特征,成交特征：安中心區(qū)的成交總價最高，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的成交總價較中心區(qū)低；寶安中心區(qū)的成交戶型以大戶型（三房、四房）為主，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的成交戶型則為中等戶型（二房和小三房）；成交客戶來看，寶安中心區(qū)的成交客戶在購買能力、人均收入、層次方面都比西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的高，西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)的客戶主要以西鄉(xiāng)的白領(lǐng)階層（工廠企業(yè)中層員工）為主和較無購買實力的市區(qū)需求置業(yè)人士。,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,深圳市場發(fā)展趨勢,板塊內(nèi)市場分析,未來的供應(yīng)量將會較大。,未來的供應(yīng)區(qū)域?qū)饕性陉P(guān)外。,未來的供應(yīng)主要以中、小戶型的住宅為主。,供應(yīng)方面,需求方面,未來仍然存在較大的購房需求量。,“關(guān)外置業(yè)”將成為主流,未來緊湊的中、小戶型單位的需求量將會增大。,價格方面,預(yù)期瘋狂漲價的情況將不會出現(xiàn)，未來的房價將會在合理的范圍內(nèi)進行增長,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,板塊市場發(fā)展趨勢供應(yīng)市場,2006年下半年供應(yīng)的項目約有9個，供應(yīng)面積約99.79萬平方米，供應(yīng)的戶型主要以中大戶型為主，也有一定的小戶型單位。,板塊內(nèi)市場分析,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2007供應(yīng)的項目約有14個，供應(yīng)面積約231.09萬平方米。,板塊內(nèi)市場分析,板塊市場發(fā)展趨勢供應(yīng)市場,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,2008供應(yīng)的項目約有8個，供應(yīng)面積約111.65萬平方米。,板塊內(nèi)市場分析,板塊市場發(fā)展趨勢供應(yīng)市場,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,寶安區(qū)政府投入使用、寶安大道開通、南頭關(guān)改造、地鐵一號線續(xù)建等因素刺激市場；坪洲開發(fā)區(qū)和西鄉(xiāng)片區(qū)的工廠企業(yè)中層員工對中等價位和中等戶型的需求強烈，但目前這部分產(chǎn)品較少；大鏟灣集裝箱碼頭作為政府規(guī)劃的深圳港遠期發(fā)展港區(qū)之一，物流及下游產(chǎn)業(yè)的企業(yè)不斷增多，將帶來巨大的、持續(xù)的住宅物業(yè)需求；隨著港區(qū)的建設(shè)投產(chǎn)，將為中心區(qū)帶來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、寫字樓和商務(wù)服務(wù)業(yè)比重的快速上升；伴隨寶安中心商務(wù)區(qū)的崛起，將會催生一批年輕的置業(yè)需求者，對中、小戶型住宅物業(yè)的需求強大。,板塊內(nèi)市場分析,板塊市場發(fā)展趨勢需求市場,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,價格水平,結(jié)論：未來項目銷售均價將超過8000元/平方米。,板塊內(nèi)市場分析,板塊市場發(fā)展趨勢價格水平,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,目前板塊內(nèi)供應(yīng)的產(chǎn)品以三房、四房為主，而中、小戶型的供應(yīng)稀缺；通過市場調(diào)研分析，區(qū)域內(nèi)對中、小戶型的需求潛力較大，因此我們認為這部分需求是目前供應(yīng)所未滿足的，存在很大的市場機會。,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,板塊市場發(fā)展趨勢市場機會,2.市場前景預(yù)測,1.市場歷史現(xiàn)狀,西鄉(xiāng)、寶安中心區(qū)、南山市場一體化思考,總體來說，未來在受到各種利好因素的刺激下，前海片區(qū)、寶安中心區(qū)和西鄉(xiāng)片區(qū)的房地產(chǎn)價值將會繼續(xù)提升。而各片區(qū)由于在地段、配套、資源等方面存在差異，因此，所吸引的客戶群體仍然有所不同，各區(qū)之間也會形成一定的價值差異。,板塊內(nèi)市場分析,3.西鄉(xiāng)寶安南山一體化思考,細分市場分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,供應(yīng)分析,寶安小戶型興起是從2003年開始，從2003年到目前，中小戶型的開發(fā)呈逐年下降趨勢，主要區(qū)域位于西鄉(xiāng)和新安片區(qū)、寶安中心區(qū)。,細分市場分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,需求分析,西鄉(xiāng)片區(qū)的小戶型客戶相對而言層次較低，經(jīng)濟收入有限；其他片區(qū)小戶型大都和西鄉(xiāng)類似，不得已才開發(fā)小戶型。而新安和中心區(qū)由于白領(lǐng)多，開發(fā)小戶型住宅需求旺盛，發(fā)展也較快。,細分市場分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,潛在供應(yīng),預(yù)計未來1-2年板塊內(nèi)將有一定規(guī)模的中小戶型面市：花樣年、富通城三期、潤恒等項目，潛在供應(yīng)面積約52萬平方米。,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,6000-8000元/平方米的住宅分析,結(jié)論：寶安目前的住宅價格逐年上漲，未來6000-8000元/平方米價位的住宅將仍然占很大的比重。,細分市場分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,細分市場分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,細分市場分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,4.客戶分析,細分市場分析,3.競爭對手分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,1.板塊中小戶型供需分析,依據(jù)市場需求分布的潛在客戶鎖定,細分市場分析,1.板塊中小戶型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.競爭對手分析,4.客戶分析,1.板塊中小戶型供需分析,客戶分析結(jié)論,年齡均較為年輕，在26-35歲之間；職業(yè)主要是白領(lǐng)一族，其次是個體私營業(yè)主；文化水平較高；居住區(qū)域主要是西鄉(xiāng)和新安，南山也不可忽視；收入水平有所差異，總體收入水平相對較低；置業(yè)主要是以自住為主，投資較少。,碧海中心區(qū)由于較大的價格優(yōu)勢吸引較多客戶；戶型以2房和3房為主；以緊湊、實用的標準為主；2房、3房、4房戶型總價為50萬、70萬和90萬元；對于交通、日常購物和教育配套設(shè)施尤其關(guān)注。,購房群體以當?shù)睾湍仙娇蛻魹橹?；他們的?jīng)濟實力有限寶安中心區(qū)日漸高企的房價已經(jīng)令他們望而卻步，轉(zhuǎn)而將目光投向了碧海中心區(qū)。他們對于改善生活的欲望很強，經(jīng)濟實力的局限使他們只能選擇經(jīng)濟、實用的戶型。,基本特征,需求特征,客戶形態(tài),細分市場分析,3、項目地塊分析,項目位置,交通條件,配套設(shè)施,周邊競爭項目,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競爭項目,1.項目位置,項目地塊分析,項目地塊位于西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)中心地段，東面為西鄉(xiāng)大道，南面緊鄰興業(yè)路，西面為共樂路，北面為寶源路。,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競爭項目,1.項目位置,項目地塊分析,項目地塊兩面臨路，周邊交通條件良好，道路四通八達。包括有城市主干道西鄉(xiāng)大道、寶安大道和海濱大道，城市次干道興業(yè)路和寶源路；寶安大道于2006年底通車，海濱大道預(yù)計在2007年通車，將來與市區(qū)的距離將大大縮短；興業(yè)路和寶源路與寶安中心區(qū)的連接段目前正在施工當中，預(yù)計年內(nèi)通車，與寶安中心區(qū)的連接將更加緊密和便利。,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競爭項目,1.項目位置,項目地塊分析,項目地塊目前周邊配套有海灣中學(xué)、西鄉(xiāng)中心小學(xué)、海城小學(xué)、中英公學(xué)、新樂客運站、西鄉(xiāng)客運站、西鄉(xiāng)郵政所、恒生醫(yī)院、鹽田綜合市場和福中福購物廣場。,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競爭項目,1.項目位置,項目地塊分析,2.交通條件,3.配套設(shè)施,4.周邊競爭項目,1.項目位置,項目地塊分析,4、項目定位,項目競爭策略,目標客戶定位,產(chǎn)品定位,項目商業(yè)定位,產(chǎn)品賣點定位,項目整體形象定位,1.SWOT分析,項目競爭策略,2.競爭策略制定,優(yōu)勢,項目用地形狀規(guī)則，易于開發(fā)利用項目所在區(qū)域西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢交通便利，毗鄰地鐵1號線西鄉(xiāng)中心站項目周邊為規(guī)劃良好的居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)勢明顯項目南面鄰海，具備景觀營造優(yōu)勢,項目競爭策略,2.競爭策略制定,機會點,項目所在區(qū)西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)將納入寶安中心區(qū)范圍，未來寶安中心區(qū)將成為深圳面積最大的中心區(qū)，重點發(fā)展商貿(mào)、金融、信息和房地產(chǎn)業(yè)，具有很強大的產(chǎn)業(yè)支撐，未來的住宅市場發(fā)展空間廣闊；隨著片區(qū)的發(fā)展力度加大，各種配套的完善和環(huán)境的改善，將成為一個成熟的良好的居住區(qū)域；寶安大道和海濱大道與市區(qū)的接駁，將大大縮短中心區(qū)與市區(qū)的距離，能夠吸引更多市區(qū)的購買客戶；西部通道、港深高速公路等重點工程的開發(fā)建設(shè)，對未來片區(qū)的輻射能力有很大的增強作用；片區(qū)目前中、小戶型住宅的供應(yīng)較少，尤其是小戶型公寓的市場供應(yīng)極少，存在較大的市場機會；大鏟灣集裝箱碼頭的投入使用會帶來巨大的住宅物業(yè)需求,1.SWOT分析,項目競爭策略,2.競爭策略制定,劣勢,項目規(guī)模較小，與周邊中心區(qū)大盤相比競爭存在一定劣勢；目前片區(qū)內(nèi)的配套和環(huán)境有待提升和完善。,未來西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)多個潛在項目的供應(yīng)，競爭威脅較大；政府未來可能出臺的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)開發(fā)商的要求和限制將增加，包括開發(fā)商的資金實力、產(chǎn)品塑造能力等。,威脅點,1.SWOT分析,1.SWOT分析,項目競爭策略,2.競爭策略制定,競爭策略,未來的潛在供應(yīng)量大，項目面臨的競爭較大，應(yīng)把握未被滿足的市場機會；中、小戶型產(chǎn)品較為稀缺，沒有滿足這部分的市場需求；未來，市場存在著一定的新增供應(yīng)，需要選擇合適的入市時機以規(guī)避競爭；考慮到項目的自身條件和市場條件，項目的產(chǎn)品定位應(yīng)根據(jù)目標客戶的需求進行確定。中高檔的中、小戶型住宅是較為適宜的開發(fā)方向。,目標客戶定位,1.基本特征,2.需求特征,3.購買動機,4.來源地區(qū)及分布比例,年齡構(gòu)成：25-35歲之間；職業(yè)構(gòu)成：寶安（新安和西鄉(xiāng)）工廠企業(yè)白領(lǐng)職員和南山中等收入公司白領(lǐng)職員；收入水平：家庭月收入主要在7000-10000元之間；置業(yè)性質(zhì)：以首次置業(yè)、自住為主,基本特征,目標客戶定位,1.基本特征,2.需求特征,3.購買動機,4.來源地區(qū)及分布比例,需求特征,意向戶型：以二房和三房為主，少量一房；意向戶型面積：以緊湊、實用的標準為主，2房主要集中在70-75平方米左右，3房主要集中在85-110平方米；意向總價區(qū)間：二房總價在50-55萬元之間，三房總價在70-75萬元之間。,目標客戶定位,1.基本特征,2.需求特征,3.購買動機,4.來源地區(qū)及分布比例,購買動機,單價和總價較寶安中心區(qū)的樓盤低；信任開發(fā)商實力和樓盤品質(zhì)；對西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)發(fā)展前景的看好。,來源地區(qū)及分布比例,客戶的來源區(qū)域主要以寶安（新安和西鄉(xiāng)）為主，約占總體的60%，其次為南山客戶，約占總體的35%。,產(chǎn)品定位,1.物業(yè)檔次,2.建筑類型及配比,3.戶型定位及配比,物業(yè)檔次,通過對板塊內(nèi)的市場分析、競爭分析和客戶分析，建議本項目的物業(yè)檔次定位為中高檔。,建筑類型及配比,1.物業(yè)檔次,2.建筑類型及配比,3.戶型定位及配比,戶型定位及配比,說明：2房2廳2衛(wèi)戶型可以擴增為3房2廳2衛(wèi)單位，3房2廳2衛(wèi)可以擴增為4房2廳2衛(wèi)單位。所有戶型均應(yīng)盡量增加贈送、可變的建筑空間。,產(chǎn)品定位,產(chǎn)品賣點定位,主要賣點1休閑風(fēng)情街區(qū),主要賣點2陽光沙灘泳池,主要賣點3加洲風(fēng)格建筑,整體形象定位,因此，我們建議項目的形象定位為：西岸陽光加洲風(fēng)情,經(jīng)過近兩年媒體的炒作、渲染，“西岸”已經(jīng)成為項目所處城市板塊的代名詞，也為客戶所熟知，能夠體現(xiàn)項目的地段特點；項目的目標客戶群體屬于城市的新生代，追求一種自由、休閑甚至奔放的生活，形象定位符合他們的心理訴求，能夠引起他們的共鳴；項目雖然南面臨海，但大鏟灣港區(qū)無疑會對客戶的心理造成一定的影響。因此，需要營造一種陽光與海灣的感覺，擺脫港區(qū)、碼頭雜亂的形象。而美國西南部的加洲，是比較恰當?shù)穆?lián)想對象。,詮釋：,項目商業(yè)定位,1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,A104-0111宗地計入容積率的總建筑面積為83420平方米；其中商業(yè)面積為1000平方米。(見下圖：地塊區(qū)位圖),1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,片區(qū)商業(yè)分析,寶安中心組團商圈分布圖,項目商業(yè)定位,1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,優(yōu)勢,機會點,劣勢,威脅點,所處商圈具有很好的規(guī)劃前景，商業(yè)氛圍將逐漸濃厚；地處碧海中心區(qū)的核心位置，周邊有一定的需求作為支撐；項目商業(yè)體量小，將來進入市場易于消化。,所處區(qū)域為新的商業(yè)區(qū)，市場培育尚需時日；周邊住宅項目的商業(yè)配套較多，面臨的市場競爭較激烈。,片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套不齊全，商業(yè)物業(yè)稀缺；碧海中心區(qū)作為大型高尚居住區(qū)，未來市場的消費購買能力強勁。,周邊潛在的商業(yè)項目會對本項目造成一定的威脅。,項目商業(yè)定位,1.地塊商業(yè)概況,2.片區(qū)商業(yè)分析,3.商業(yè)S.W.O.T,4.商業(yè)定位,物業(yè)形態(tài)建議,商業(yè)業(yè)態(tài)定位,商業(yè)規(guī)劃建議,本項目商業(yè)的物業(yè)形態(tài)為社區(qū)街鋪,商業(yè)業(yè)態(tài)以零售、休閑為主，輔以少量餐飲,商業(yè)以一層街鋪形式為主；建議鋪面開間與進深比例約為4米:12米,項目商業(yè)定位,3、開發(fā)計劃建議,分期開發(fā)計劃安排,工程計劃說明及項目開發(fā)建設(shè)進度安排,項目主要經(jīng)濟規(guī)劃指標分期安排,分期開發(fā)計劃,1.經(jīng)濟規(guī)劃指標,2.分期安排,項目主要經(jīng)濟規(guī)劃指標一覽表,分期安排,項目總建筑面積83420平方米，其中住宅建筑面積82170平方米，商業(yè)建筑面積1000平方米，公共設(shè)施建筑面積250平方米。項目體量在10萬平方米以下，建議項目分一期開發(fā)。建筑類型為小高層和高層住宅,工程計劃說明及項目開發(fā)建設(shè)進度安排,4、銷售計劃及分期售價的確定,銷售進度計劃,確定銷售均價,確定當前時點的銷售均價確定項目的入市價格商業(yè)價格,銷售進度計劃,考慮項目的開發(fā)建設(shè)進度、未來周邊配套設(shè)施完善進度、重大利好項目的建設(shè)進度等多方面的因素，對本項目的銷售進度計劃安排如下：,項目銷售進度計劃表,注：本項目的車位采取出租的盈利模式，在此不對其進行銷售進度安排；在本報告第7部分的7.3的地價建議中的項目未來價值測算中，為了計算過程的簡便，我們假設(shè)車位以銷售來實現(xiàn)其價值，不對其在使用年期內(nèi)的出租收益進行測算，此操作對最終的地價測算結(jié)果不會造成任何影響。,確定銷售均價,1.銷售均價,2.入市價格,3.商業(yè)價格,區(qū)位打分法,產(chǎn)品打分法,該方法是在假定產(chǎn)品相同的前提下，分析由于區(qū)位不同帶來的價格差異。區(qū)位打分法確定的本項目的銷售均價為：P區(qū)位6928元/平方米,該方法是在假定區(qū)位相同的前提下，分析由于產(chǎn)品水平的高低帶來的價格差異。產(chǎn)品打分法確定的本項目的銷售均價為：P產(chǎn)品6797元/平方米,區(qū)位、產(chǎn)品綜合權(quán)衡,P現(xiàn)時P區(qū)位*35%+P產(chǎn)品*65%6800元/平方米,1.銷售均價,2.入市價格,3.商業(yè)價格,項目最佳入市價格確定,根據(jù)項目所在城市的整體市場、片區(qū)市場的發(fā)展趨勢、市政配套建設(shè)、以及項目本身的工程進度，預(yù)計從當前時點到項目各期入市時點，項目的售價可能的上漲幅度（設(shè)為qn），從而確定項目入市的銷售價格：Pn期P現(xiàn)時*qn（n為期數(shù)）,詳細計算過程省略：本項目入市的保守銷售均價為7500元/平方米；客觀銷售均價為7900元/平方米；樂觀銷售均價為8200元/平方米。,確定銷售均價,1.銷售均價,2.入市價格,3.商業(yè)價格,采用收益還原法測算當前時