匯博行――社區(qū)商業(yè)投資

社區(qū)商業(yè)投資講座,北京匯博行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)潘好龍2011年04月中國(guó)北京,提綱,一、新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)二、關(guān)于投資三、關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè)四、社區(qū)商鋪投資的特點(diǎn)五、內(nèi)部收益率（IRR）比較投資案例,“國(guó)八條”以及“京十五條”細(xì)則出臺(tái)以后，伴隨著中國(guó)人民銀行緊縮的貨幣政策，目前住宅投資和投機(jī)市場(chǎng)受到遏制，價(jià)格上漲勢(shì)頭得到控制，成交量大幅萎縮。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商從2010年開(kāi)始大舉進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，一起很少介入商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、恒大、金地等知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)；從2010年下半年開(kāi)始，中國(guó)平安、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資大型商業(yè)辦公樓物業(yè)，沉寂多年的商業(yè)物業(yè)正出現(xiàn)旺銷的勢(shì)頭。不論是投資專家還是媒體，普遍認(rèn)為商鋪即將迎來(lái)迎來(lái)新的投資機(jī)會(huì)，甚至認(rèn)為從2011年開(kāi)始將進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)代。匯博行作為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)投資、顧問(wèn)、營(yíng)銷、管理機(jī)構(gòu)，其觀點(diǎn)：,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì),一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì),政策是積極支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展從2010年以來(lái)國(guó)務(wù)院、北京市以及相關(guān)部門樓市調(diào)控的主要政策：2010年1月10國(guó)十一條2010年4月17日新國(guó)十條2010年4月30日北京細(xì)則2010年9月5日保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)2010年9月25日國(guó)五條2010年12月1日北京預(yù)收款監(jiān)管2011年1月27日國(guó)八條2011年2月16日京十五條細(xì)則,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì),商業(yè)物業(yè)存量大幅度下降，價(jià)格出現(xiàn)一定的上漲。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年住宅價(jià)格上漲了29%，而商鋪只上漲了不到1%。2010年住宅價(jià)格上漲了13%，同期商鋪價(jià)格上漲只有4.5%。,北京房地產(chǎn)價(jià)格漲幅（2006-2009）,北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)近6年商鋪面積供應(yīng)情況（2006-2011.4.6）,由于商鋪和住宅的倒掛，開(kāi)發(fā)商拿商業(yè)用地的熱情從2007年開(kāi)始大幅下降，甚至“商改住”，可以看出可售期房面積在逐年減少，在2010年5月份調(diào)控開(kāi)始維持在280萬(wàn)左右，從2010年下半年開(kāi)始消化了約80多萬(wàn)平米；可售現(xiàn)房從2009年開(kāi)始一直在高位徘徊，連續(xù)3年在420萬(wàn)平米。,住宅和商鋪?zhàn)鳛榉慨a(chǎn)投資的最主要兩個(gè)品種，住宅的泡沫已經(jīng)非常之大，商鋪辦公樓物業(yè)機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。從簡(jiǎn)單的租售比看，住宅的租售比1：500-600之間；而商鋪和寫字樓租售比在1：150-220之間。通過(guò)月租金與售價(jià)之間的比值可以用簡(jiǎn)單的方式得出結(jié)論。（以華紡90平米兩居月租金4000元，二手房在28000元計(jì)算；商鋪周邊租金日租金6元，均價(jià)30000元計(jì)算，90平米售價(jià)在33000元。）,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì),4500元,28000*90,華紡住宅租售比,1,560,16200元,33000*90,華紡商業(yè)租售比,1,183,通貨膨脹的預(yù)期。在全球性金融危機(jī)爆發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)寬松的貨幣政策之后開(kāi)始全球性通貨膨脹，國(guó)內(nèi)在“保增長(zhǎng)，促內(nèi)需”政策下導(dǎo)致以住宅資產(chǎn)暴漲以及新一輪通貨膨脹，在一個(gè)負(fù)利率時(shí)代，對(duì)于手頭握有大量現(xiàn)金的投資人如何抵御通貨膨脹是難題。最近國(guó)家將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)到歷史的最高位，并且在年內(nèi)兩次加息，解決流動(dòng)性過(guò)剩，物價(jià)上漲的勢(shì)態(tài)。,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì),2010年3月到2011年2月CPI和PPI指數(shù)情況,存款利率與貸款利率情況（%）,存款準(zhǔn)備金率調(diào)整前與調(diào)整后對(duì)比圖表（%）,從老百姓可以選擇投資產(chǎn)品看。主要是房產(chǎn)（住宅、寫字樓、商鋪）、股票（基金）、黃金。股市持續(xù)低迷（最近由于樓市低迷撤離的資金進(jìn)入股市，市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)）、黃金價(jià)格更是達(dá)到歷史最高點(diǎn)，房產(chǎn)住宅泡沫已經(jīng)比較大。對(duì)于普通大眾目前可投資只有商鋪和寫字樓。,一,新政下商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì),二,關(guān)于投資,1、投資的概念,一般性的理解為投入資金以獲取回報(bào)或利潤(rùn);這是一項(xiàng)資本支出，資本支出應(yīng)該能在未來(lái)創(chuàng)造收入或利潤(rùn);投資也是當(dāng)前消費(fèi)的一種替代選擇，使用可利用資金創(chuàng)造未來(lái)收益。,什么是投資?,二,關(guān)于投資,1、投資的概念他第一次將投資和投機(jī)區(qū)別開(kāi)來(lái)，他對(duì)投資的的定義：“投資是一種通過(guò)認(rèn)真分析研究，有指望保本并能獲得滿意收益的行為。不滿足這些條件的行為就被稱為投機(jī)?！北窘苊鞲窭锥蚰罚ㄈA爾街的教父、巴菲特老師）格雷厄姆總結(jié)的特征：在你進(jìn)行一項(xiàng)投資活動(dòng)時(shí)，要對(duì)該公司及其基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的穩(wěn)妥性進(jìn)行徹底的分析；你必須細(xì)心保護(hù)自己，以免受重大的損失；你只能期望獲得“適當(dāng)”的業(yè)績(jī)，不要期望過(guò)高,2、投資的特征,二,關(guān)于投資,風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)買商鋪投資需要一定數(shù)量的資金，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目收益的最大化需要一段時(shí)間，房地產(chǎn)投資可能給投資者帶來(lái)一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)；由于市場(chǎng)因素的變化，導(dǎo)致商鋪的空置等帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；租戶的流失、租金收益降低等減少現(xiàn)金流并增加維持未產(chǎn)生收入時(shí)期銀行還款所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；許多外部因素的影響，如市場(chǎng)上新的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的出現(xiàn)；稅收提高、銀行貸款利率的提高導(dǎo)致帶來(lái)的凈收入的降低；相關(guān)政策或新出臺(tái)的法規(guī)等（如2003年北京市工商局出臺(tái)住宅底商不允許餐飲、網(wǎng)吧游戲廳、KTV、洗浴以及生產(chǎn)加工制造等5種業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)）,流動(dòng)性,商業(yè)房地產(chǎn)被認(rèn)為是一項(xiàng)流動(dòng)性差的投資。一是相對(duì)應(yīng)住宅的投資群體，這個(gè)投資群體相對(duì)比較少；二是銷售渠道單一，住宅二手房中介門店多如牛毛，商鋪二手房中介公司非常少；三是價(jià)格和價(jià)值判斷的難度比較大，雖然最主要通過(guò)租金測(cè)算回報(bào)率，但是租金差距比較大，而且大多啥商鋪的租約相對(duì)較長(zhǎng)，衡量比較困難；四是稅負(fù)比較高。,財(cái)務(wù)杠桿,有效的利用借貸會(huì)增加房地產(chǎn)的收益，如果有合理的租金回報(bào)商鋪是利用財(cái)務(wù)杠杠比較好的投資品種，減少了初始投資；目前對(duì)商鋪以及寫字樓物業(yè)貸款利率上浮10%，首付款比例50%，貸款年限最長(zhǎng)10年的政策以前屬于較為嚴(yán)厲的財(cái)務(wù)杠桿政策，但是現(xiàn)在基本和二套房政策持平，這對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)講是一個(gè)利好；2011年4月6日存貸款利率的再一次上調(diào)，對(duì)整體房產(chǎn)投資市場(chǎng)又將是一個(gè)打擊，另一方面對(duì)那些手頭有良好現(xiàn)金流的投資者來(lái)說(shuō)，又將是利用金融杠桿在商業(yè)地產(chǎn)掘金的好時(shí)機(jī)。,管理,目前商鋪投資的方向主要是有獨(dú)立門面的底商，其最受投資人歡迎的主要因素是管理在其中作用對(duì)長(zhǎng)期收益影響比較?。粚?duì)大型購(gòu)物中心或出售產(chǎn)權(quán)的室內(nèi)商鋪如果缺乏管理，風(fēng)險(xiǎn)是非常大，這將是致命的投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)廣大的中小型商鋪投資者這種類型的商鋪絕對(duì)不能投資，社區(qū)商鋪或者具有獨(dú)立門面的寫字樓、住宅底商、裙房以及商業(yè)街也許是唯一的投資方向；對(duì)未來(lái)中國(guó)商鋪投資市場(chǎng)，管理在其中將發(fā)揮重要的作用,稅收影響,目前許多投資人還沒(méi)有納稅的意識(shí)，隨著政府稅收監(jiān)管力度加大，稅收將對(duì)投資市場(chǎng)造成較大影響；2004年開(kāi)始，6稅1費(fèi)合并房產(chǎn)稅有利于規(guī)范商鋪的投資市場(chǎng)；目前各地對(duì)房地產(chǎn)投資出租稅收政策有較大的不同；目前北京市執(zhí)行的個(gè)人投資商鋪出租后稅收，月租金在5000元以下按照7%征收，月租金在5000元以上按照12%收??；商鋪辦公樓再出售時(shí)稅金分別是：1、營(yíng)業(yè)稅：稅率5.5%不看年限和面積，提供發(fā)票差額征收，不提供發(fā)票全額征收。2、個(gè)人所得稅：稅率20%，提供發(fā)票按差額20%征收，不提供發(fā)票按全額20%征收。3、土地增值稅：提供發(fā)票按四級(jí)累進(jìn)稅率征收，不提供發(fā)票按全額20%征收。4、契稅：稅率3%5、印花稅：稅率買賣雙方各0.05%6、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：555元,持有期,商鋪投資者需要調(diào)整其商鋪經(jīng)營(yíng)，使之租金收益最大化，這需要一個(gè)持有期，合意的持有期可能比預(yù)期的要長(zhǎng)或更短；商鋪投資缺點(diǎn)租約相對(duì)較長(zhǎng)，基本在5-10年，租金遞增幅度基本在3-5%每2-3年，如果在租約期有租金大幅度上漲的空間，不利于調(diào)整租金；租戶租賃的時(shí)間長(zhǎng)短也會(huì)延長(zhǎng)或縮短持有期，因?yàn)槲飿I(yè)的價(jià)值同其產(chǎn)生的收入直接相關(guān)。,價(jià)值的變化,外部因素對(duì)商鋪投資價(jià)值的影響往往更大，如道路開(kāi)通、地鐵公共交通影響等積極外部因素；高架橋、柵欄等消極因素大幅影響投資價(jià)值；商鋪的價(jià)值最重要的影響因素是租金收益，通過(guò)資本化率直接得到物業(yè)的真實(shí)價(jià)值；貸款利率的上下波動(dòng)、物業(yè)的空置率水平、租金高低等這是影響物業(yè)價(jià)值的重要因素；稅法的變化也會(huì)影響價(jià)值；商圈的變化對(duì)物業(yè)價(jià)值影響也比較大；競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)或替代性物業(yè)對(duì)商鋪價(jià)值也將產(chǎn)生影響。,現(xiàn)金流與投資者行為,商業(yè)房地產(chǎn)投資者的基本動(dòng)機(jī)就是從投資的物業(yè)中獲得未來(lái)的現(xiàn)金流，在具體出租時(shí)會(huì)比較幾個(gè)投資項(xiàng)目和它們的現(xiàn)金流情況，然后從中選擇最佳投資，但這并不像說(shuō)起來(lái)那么容易調(diào)查和取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料；不同物業(yè)所要求的初始投資不同，投資回報(bào)的時(shí)間結(jié)構(gòu)不同，回報(bào)的金額也不同。因?yàn)檫@些變量的存在，投資的比較不可能簡(jiǎn)單明了；投資人對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期、政策等也會(huì)導(dǎo)致投資行為的不同；最理想的投資應(yīng)該同類型物業(yè)不同項(xiàng)目之間進(jìn)行比較投資。（如商鋪與商鋪之間、寫字樓與寫字樓之間的比較）,投資者偏好,最低的初始投資：希望投資的首付比例最低最高的定期現(xiàn)金流：定期的租金收益最高最早的現(xiàn)金流：早收租金比晚收租金要好最高的銷售收益：出售商鋪時(shí)希望得到最高的銷售收益,1、關(guān)于社區(qū)著名的社會(huì)學(xué)家芭芭拉菲利普斯解釋：擁有自然地域的群體；擁有共同特征的群體；聚集在一起并有共同特征和文化，并以很高程度的社會(huì)內(nèi)聚性為特征的群體。,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),2、關(guān)于社區(qū)商業(yè)城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)按照主要商業(yè)功能、規(guī)模和輻射能力可以分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)中心（社區(qū)商業(yè)中心）和專業(yè)特色街的建設(shè)。它是任何一個(gè)城市基本的商業(yè)結(jié)構(gòu)體系，而社區(qū)商業(yè)作為三級(jí)商業(yè)最基層環(huán)節(jié)，直接服務(wù)于老百姓日常消費(fèi)。,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),3、社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的意義社區(qū)商業(yè)的有效開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)住宅等其它物業(yè)銷售，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形成良性循環(huán)，強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌形象社區(qū)商業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)社區(qū)的消費(fèi)，方便業(yè)主的生活社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)促進(jìn)社區(qū)入住率拓展了零售業(yè)的發(fā)展空間催生新的商機(jī)居民區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)正在經(jīng)歷從無(wú)到有、從混亂無(wú)序到整體規(guī)劃的變遷，由散亂差的配套到集中合理的布局建設(shè)，帶來(lái)新的商機(jī)營(yíng)造了社區(qū)的文化,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),4、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置社區(qū)商業(yè)配置分為兩類：一類是基礎(chǔ)性的配置，即滿足現(xiàn)階段居民日常生活需求的最基本的配置。這類配置所包括的業(yè)態(tài)又稱為必備性業(yè)態(tài)，主要有超市、郵局、菜市場(chǎng)、藥店、美容美發(fā)、再生資源回收站等。基礎(chǔ)性配置應(yīng)充分體現(xiàn)在政府規(guī)劃之中，具有總量調(diào)控的確定性；另外一類是發(fā)展性配置，即滿足居民多元化、多層次的物質(zhì)和消費(fèi)需求的配置。這類配置所包括的業(yè)態(tài)又稱為指導(dǎo)性業(yè)態(tài)，主要有專賣店、文化用品店、鮮花禮品店、咖啡館、餐廳、健身中心、房產(chǎn)中介、蛋糕店等。發(fā)展性配置主要依靠市場(chǎng)的力量調(diào)節(jié)，具有企業(yè)運(yùn)作的非確定性。,三,關(guān)于社區(qū)與社區(qū)商業(yè),四,社區(qū)商鋪投資的特點(diǎn),1、社區(qū)商鋪安全投資的典范回顧這10年以來(lái)，北京商鋪投資市場(chǎng)，不論是那些低門檻、低總價(jià)的室內(nèi)產(chǎn)權(quán)式商鋪，還是CBD區(qū)域高門檻、高總價(jià)的商鋪，社區(qū)商鋪投資才是最安全穩(wěn)定的投資。曾經(jīng)引領(lǐng)風(fēng)騷的產(chǎn)權(quán)商鋪多少已經(jīng)關(guān)門歇業(yè)，投資人血本無(wú)歸；而那些核心區(qū)的商鋪，高價(jià)格帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)，讓投資變成一種負(fù)擔(dān)。相比購(gòu)物中心、主題賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)具有更穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)?！耙讳侌B(yǎng)三代”就是社區(qū)商鋪安全投資的寫照,四,社區(qū)商鋪投資的特點(diǎn),2、安全投資緣于社區(qū)的穩(wěn)定消費(fèi)社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性、地域性等特點(diǎn)。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，所在，投資社區(qū)商鋪緣于社區(qū)的穩(wěn)定消費(fèi),任何的投資活動(dòng)必須從一個(gè)時(shí)段衡量比較分析；對(duì)房產(chǎn)的投資必須從一個(gè)階段來(lái)衡量，單純通過(guò)1-2年很難準(zhǔn)確的反映一個(gè)物業(yè)的投資價(jià)值；不論是住宅投資還是商鋪投資，測(cè)算其回報(bào)高低的兩項(xiàng)指標(biāo)就是該物業(yè)每年租金收益和出售后的銷售收益；通過(guò)選取四個(gè)代表性區(qū)域的代表性物業(yè)以租金收入和出售后的銷售收益（或在售同地段樓盤真實(shí)成交價(jià)）全面衡量住宅投資和商鋪投資內(nèi)部收益率高低；,五,內(nèi)部收益率（IRR）分析比較投資案例,新龍城,大河莊苑,建外SOHO,嘉銘桐城,T形圖：關(guān)鍵概念,一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率（IRR）是指投資的每一元錢在每期所帶來(lái)的收益百分比。內(nèi)部收益率給投資者提供了一種以收益為基礎(chǔ)比較投資方案的方法。我們通過(guò)以上項(xiàng)目在住宅和商鋪期初的投資計(jì)算，考慮到投資以來(lái)的租金收益、目前二手房的成交價(jià)格或者周邊商鋪的成交價(jià)格，以此來(lái)測(cè)算這些項(xiàng)目的內(nèi)部收益率，真實(shí)地反映住宅投資和商鋪投資那一個(gè)回報(bào)更理想,i=23.46%,i=16.59%,住宅,商鋪,假定住宅和商鋪的面積200平米測(cè)算,i=20.53%,i=20.96%,住宅,商鋪,假定住宅和商鋪的面積126平米測(cè)算,i=21.56%,i=22.34%,住宅,商鋪,假定住宅和商鋪的面積140平米