衡水市物業(yè)管理暫行辦法.docx

衡水市物業(yè)管理暫行辦法第一章總則第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法和國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本暫行辦法。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本暫行辦法。第三條本暫行辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)性服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。第四條本市各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)造條件，逐步推行住宅和非住宅物業(yè)實(shí)行社會(huì)化物業(yè)管理，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五條物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市統(tǒng)一管理的范疇，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)、分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理的原則，各縣（市）區(qū)政府、街道辦事處要將物業(yè)管理工作作為一項(xiàng)重要的工作職責(zé)，納入社區(qū)建設(shè)。第六條市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下稱市房產(chǎn)行政主管部門）負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章擬定物業(yè)管理的規(guī)范性文件；負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理；指導(dǎo)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門工作；監(jiān)督、檢查物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)；歸集、管理市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金；組織開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)?？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（建設(shè)）局是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本縣（市、區(qū)）物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)是:貫徹落實(shí)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、政策；負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)和物業(yè)管理區(qū)域確認(rèn)工作；負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約備案工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初審工作；負(fù)責(zé)新建住宅與配套設(shè)施設(shè)備交付使用管理；監(jiān)督物業(yè)管理用房配置和使用；處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴；歸集本縣（市）住宅專項(xiàng)維修資金；指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居（村）民委員會(huì)有關(guān)物業(yè)管理工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)籌備、召開、選舉和備案工作，監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，評(píng)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理業(yè)績，召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中遇到的重大緊急事件。居（村）民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，可以列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；可以設(shè)置專門崗位，加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)工作。在業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)時(shí)，代為履行職責(zé)。第七條各級(jí)人民政府財(cái)政、發(fā)展改革、規(guī)劃、住建（建設(shè)）、物價(jià)、公安、環(huán)保、城管、水務(wù)、民政、衛(wèi)生、人防等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。供電、供熱、供水、供氣、通信、有線電視等單位，按照各自職責(zé)配合實(shí)施本辦法。第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第八條物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有權(quán)利，履行義務(wù)。第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；（七）委托代理人參加業(yè)主大會(huì)；（八）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（九）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（十）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（十一）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。只有單一業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較多不便于召開全體業(yè)主大會(huì)、經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意，可以以單元、幢為選舉單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。第十二條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第十三條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、城市道路規(guī)劃等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過已交付使用的建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照要求，及時(shí)向當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)。申請(qǐng)可以下列形式提出：（一）由不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主自行提出；（二）由建設(shè)單位或者居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主推薦代表作為臨時(shí)召集人，召集不低于三十位業(yè)主或者不低于占業(yè)主總數(shù)百分之五的業(yè)主提出。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居（村）民委員會(huì)代表七至十一人單數(shù)組成。業(yè)主代表所占比例不得低于組成人員的二分之一，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居（村）民委員會(huì)組織，業(yè)主推薦和自愿報(bào)名相結(jié)合原則，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居（村）民委員會(huì)確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由熱心為業(yè)主服務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不得少于七日?；I備組應(yīng)自成立之日起九十日內(nèi)，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十五條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）決定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用方案；（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)五分之一以上的業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故、緊急事件需要及時(shí)處理時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織召開臨時(shí)會(huì)議。第十八條召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知相關(guān)居（村）民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第十九條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由五至十一名人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人、副主任一至二人。第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）組織業(yè)主委員會(huì)的換屆、改選、增補(bǔ)；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等依照合同應(yīng)當(dāng)繳納的費(fèi)用，制止并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)損壞業(yè)主權(quán)益的行為；（五）監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實(shí)施；（六）接受業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴；（七）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居（村）民委員會(huì)做好本住宅區(qū)的社區(qū)管理工作；（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第二十一條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：（一）籌備組出具由組長簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；（二）成立業(yè)主委員會(huì)備案表；（三）物業(yè)基本情況；（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況；（五）管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（六）業(yè)主大會(huì)決議（附業(yè)主及投票權(quán)數(shù)清冊(cè)）；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。材料齊備的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以備案，并在備案后七日內(nèi)將備案材料抄送縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門備案，同時(shí)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、居（村）民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。第二十二條業(yè)主委員會(huì)辦理備案后，憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的刻制印章介紹信，到公安部門申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章。第二十三條管理規(guī)約應(yīng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或損害社會(huì)公共利益，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力。第二十四條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。第二十五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)及規(guī)章，危害社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益等行為，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。配合并支持居（村）民委員會(huì)開展工作，依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)與監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)居（村）民委員會(huì)，并聽取居（村）民委員會(huì)的建議。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作經(jīng)費(fèi)情況，應(yīng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)第二十七條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，提供與物業(yè)服務(wù)合同質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。從事物業(yè)管理服務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期接受房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)核定。拒不接受資質(zhì)核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，需持物業(yè)管理資質(zhì)證書等有關(guān)合法有效證件，到物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門辦理備案登記手續(xù)。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)管理；（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；（三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（四）對(duì)造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地?fù)p害的行為，要求責(zé)任人停止損害；（五）依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同要求提供物業(yè)管理服務(wù)；（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和專項(xiàng)維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益和支出情況；（五）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序；（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安、安全、事故防范工作。發(fā)現(xiàn)違法犯罪案件或安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第三十二條房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對(duì)其物業(yè)服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行考核，促進(jìn)服務(wù)水平的不斷提高。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門備案。第四章前期物業(yè)管理第三十三條前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可約定期限。但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)交付使用前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，物業(yè)交付業(yè)主后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，另有約定的除外。第三十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十五條新建物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)（銷）售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)持物業(yè)管理方案向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案，并提供前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約及招議標(biāo)備案文件。第三十六條建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的主要內(nèi)容作為物業(yè)銷售合同的要約部分。第三十七條規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理設(shè)施，按照不低于開發(fā)建設(shè)總建筑面積千分之三的比例建設(shè)物業(yè)管理用房，費(fèi)用計(jì)入建筑成本。物業(yè)管理辦公用房應(yīng)適合辦公使用，不得配置地下室、車庫、儲(chǔ)藏間等房屋。物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有，任何人不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意不得改變用途。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記。第三十八條建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設(shè)施、設(shè)備；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第三十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、資料移交給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)交接驗(yàn)收和移交進(jìn)行監(jiān)督。第四十條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能履行前期物業(yè)服務(wù)合同撤出的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接替服務(wù)。重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)出售前公示標(biāo)準(zhǔn)一致，并告知全體業(yè)主。第五章物業(yè)管理服務(wù)第四十一條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。第四十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡察管理，發(fā)現(xiàn)違反治安管理，違反規(guī)劃私搭亂建，違規(guī)裝飾、裝修，損壞公共設(shè)施設(shè)備及綠地環(huán)境等違法、違規(guī)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法違規(guī)行為予以制止或依法處理。第四十五條物業(yè)服務(wù)實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)等情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅區(qū)（別墅除外）公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅區(qū)及其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外服務(wù)的特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。第四十六條業(yè)主辦理入住手續(xù)后連續(xù)五個(gè)月無人居住使用的物業(yè)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請(qǐng)，并經(jīng)確認(rèn)后按約定標(biāo)準(zhǔn)下浮20%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)合同雙方另有約定的除外。第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用和提供無償服務(wù)。第四十八條物業(yè)服務(wù)合同期滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)協(xié)商是否續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；一方不續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)在合同期滿三個(gè)月前書面告之對(duì)方。業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)在三個(gè)月前與對(duì)方協(xié)商。協(xié)商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進(jìn)行解決。雙方協(xié)商或爭議解決期間任何一方不得單方終止履行合同約定的義務(wù)。第四十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理下列交還事項(xiàng)：（一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用，利用物業(yè)共用部分所得收益等余額；（二）物業(yè)檔案資料；（三）共用設(shè)施設(shè)備；（四）物業(yè)管理用房；（五）屬于業(yè)主所有的其他財(cái)物。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列等相關(guān)事項(xiàng)移交新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十條因物業(yè)服務(wù)合同期滿、雙方不續(xù)約或者提前解除合同，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房產(chǎn)行政主管部門。第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依約履行義務(wù)，業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第五十二條為保障物業(yè)管理活動(dòng)有序進(jìn)行，提高物業(yè)服務(wù)主體履約意識(shí)，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行物業(yè)管理履約保證金制度。用以兌現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依約退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目并移交物業(yè)管理相關(guān)資料及設(shè)施設(shè)備等承諾的保證金。建立由委托方、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣（區(qū)）街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的三方監(jiān)管機(jī)制。三方應(yīng)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目的具體辦法和保證金的數(shù)額等。其中保證金額度應(yīng)根據(jù)具體物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)模、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素，至少應(yīng)保證項(xiàng)目三個(gè)月的正常運(yùn)行。第五十三條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)決定，不得損害公共利益和他人利益。第五十四條各級(jí)人民政府應(yīng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，妥善解決物業(yè)管理及物業(yè)服務(wù)糾紛，維護(hù)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益。房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并將處理結(jié)果告知投訴人。第六章物業(yè)的使用和維護(hù)第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。第五十六條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十七條已交付使用的物業(yè)，在國家規(guī)定保修期限內(nèi)，由建設(shè)單位向業(yè)主負(fù)責(zé)維修。保修期滿后，自用部位設(shè)施設(shè)備由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由共有的全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照共用部位和設(shè)施設(shè)備的維護(hù)周期和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，編制維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，記入檔案，并向業(yè)主公示。第五十八條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。第五十九條已經(jīng)實(shí)現(xiàn)分戶計(jì)量、分戶控制的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)設(shè)施設(shè)備應(yīng)無償移交專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計(jì)量裝置或入戶控制端口以外相關(guān)設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。未實(shí)現(xiàn)分戶計(jì)量、分戶控制的住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等，由建設(shè)單位或業(yè)主按專業(yè)經(jīng)營單位要求進(jìn)行改造移交。第六十條本辦法實(shí)施后的新建住宅區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱等配套設(shè)施設(shè)備及管網(wǎng)設(shè)計(jì)圖征求相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位意見，按要求施工，驗(yàn)收合格后將共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位負(fù)責(zé)管理，相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接管。供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商，按統(tǒng)籌設(shè)計(jì)方案施工建設(shè)，并承擔(dān)相應(yīng)維護(hù)管理責(zé)任。第六十一條相關(guān)專業(yè)運(yùn)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對(duì)其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督。第六十二條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)