恒大綠洲收房注意事項(xiàng)

收房注意事項(xiàng)建議收房日期:一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時間會比較早,建議大家不要在第一、第二天去收房，因?yàn)樵谀莾商?，同時來收房的人會很多，而陪同驗(yàn)收房子的人不會有太多時間仔細(xì)的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比較好需要帶的工具： 1）1只塑料洗臉盆-用于驗(yàn)收下水管道 2）1只小榔頭-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3）1只塞尺-用于測裂縫的寬度 4）1只5米卷尺-用于測量房子的凈高 5）1只萬用表-用于測試各個強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通 6）1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù) 7）1只水筆-用于簽字 8）1把掃帚-用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 9）1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于時間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。正常驗(yàn)收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。 過程 1）去物業(yè)部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)： A房屋的住宅質(zhì)量保證書-可帶走 B住宅使用說明書-可帶走 C竣工驗(yàn)收備案表 D面積實(shí)測表 E管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）-可帶走 如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。 2）核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)問題。 確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。（先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好）以雙方簽定合同為準(zhǔn)。 一般這個時間因人而變，時間為30-40分鐘看完那些資料后,基本就可以去驗(yàn)收房子了, 提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用,此時物業(yè)會催促你來交付,可同他們交流,驗(yàn)收好后,再交付費(fèi)用. 從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦） 1）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險(xiǎn)大） 提示：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了 2）檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 提示：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3）仔細(xì)檢查地面有無空殼開裂情況。 提示：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。 4）水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。（一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主）。用萬用表測量各個強(qiáng)弱電是否暢通。 提示：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 5）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。 提示：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水（如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水）拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)（記得留一可拉扯掉的位置）。6）驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 提示：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。 7）核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符； 提示：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。 8）測量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。 好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧；若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了一、 重要提醒1、驗(yàn)房時，一定要先驗(yàn)收，再簽字。千萬不能同意先簽字再拿鑰匙看房驗(yàn)收。2、“三書一證一表”齊全:“三書”是指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書，“一證”是指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證，“一表”是指竣工驗(yàn)收備案表。（沒有不行）如果確實(shí)被要求收樓，也要在相關(guān)文件， 如驗(yàn)房記錄表等相關(guān)文件中寫明未見證書等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。3、準(zhǔn)備各種相關(guān)資料，包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同（契約），各期還款單據(jù)（發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)），如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同，還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片，收樓通知書等等。4、要按購房契約約定的面積誤差的條款結(jié)算面積。我們的契約約定：面積誤差按江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例執(zhí)行。因此，如有誤差，需要開發(fā)商明確處理方法。5、可不交的費(fèi)用：公共維修基金，契稅：1.5+80元、待房產(chǎn)大證批準(zhǔn)后辦個人房產(chǎn)證時繳納。 6、需要準(zhǔn)備的驗(yàn)收工具房驗(yàn)小錘：用來檢查墻面、地面、窗臺空鼓。稍大一點(diǎn)的水桶：用來檢查地漏、排水管是否通暢。卷尺：用來檢查房屋凈高等。驗(yàn)電插頭：用來檢查插座有無脫線、不通。網(wǎng)球：用來檢查排污管道有無障礙物。有顯示日期功能的相機(jī)（帶閃光燈）紙筆。7、建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù)，請來多位老友親戚幫忙，大家分工合作、分頭排隊(duì)，各人負(fù)責(zé)一部分，能發(fā)現(xiàn)更多的問題。要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來。二、驗(yàn)房步驟驗(yàn)房的參考步驟，通過的項(xiàng)目可在后面打，未通過的注上說明，最后匯總，請開發(fā)商代表簽字確認(rèn)。第一項(xiàng)：查驗(yàn)文件(原件)1、規(guī)劃部門出具的南京市建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。2、建設(shè)主管部門出具的南京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書。表上每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，如果缺少任何一項(xiàng)的話，這個樓盤還屬于黑樓，是不能入住的。3、區(qū)級以上質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。-必須具備。4、開發(fā)商提供的房屋的住宅質(zhì)量保證書-必須取得，要帶走。5、開發(fā)商提供的住宅使用說明書-開發(fā)商據(jù)此承擔(dān)保修責(zé)任。必須取得，要帶走。6、房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的竣工實(shí)測表。標(biāo)明實(shí)際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積?；蛘哂捎袡?quán)部門（如南京市規(guī)劃國土局地籍測繪大隊(duì)）出具的正式測繪報(bào)告：南京市房屋建筑面積測繪報(bào)告。-必須具備，否則至少無法計(jì)算實(shí)際的公攤面積，也就無法結(jié)算最終房款，無法開具正式發(fā)票。7、衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)用水合格證。8、公安消防部門出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見書。9、民防部門出具的南京市民防工程竣工驗(yàn)收證書。10、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的南京市電梯（扶梯）驗(yàn)收結(jié)果通知單。11、環(huán)保部門出具的南京市建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證。12、燃?xì)庵鞴懿块T出具的南京市燃?xì)夤こ舔?yàn)收證書。13、城建檔案部門出具的南京市工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可書。14、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))-可帶走。房屋的設(shè)計(jì)圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。第二項(xiàng)：核實(shí)面積，計(jì)算和落實(shí)房款得多退少補(bǔ)問題。帶上契約或副本，確認(rèn)售樓契約附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。契約面積是期房的銷售面積，而在工程完工后，開發(fā)商還要請測繪單位對已完工的住宅樓進(jìn)行實(shí)測。測繪部門出示的面積實(shí)測表，就是開發(fā)商和我們要進(jìn)行面積結(jié)算的依據(jù)（一般在入住后開發(fā)商才請測繪單位對已完工的住宅樓進(jìn)行實(shí)測）。（購房者對實(shí)測面積有疑問的，也可以要求重新測量。從普遍發(fā)生的面積事件來看，主要有三個方面：一是開發(fā)商增加公共建筑的內(nèi)容，將原本沒有或不該列入的建筑列為公攤范圍；二是在不增加公共建筑數(shù)量的前提下，將測量面積人為加大；第三是調(diào)高公攤系數(shù)，在不改變實(shí)測公攤面積的前提下，增加每戶的公攤面積。事實(shí)上，這三種方法都被交叉使用，而這一切，都必須得到土地、房管或測繪部門的認(rèn)可或配合。提請各位鄰居注意！主要分?jǐn)傢?xiàng)目：1、電梯間；2、電梯機(jī)房；3、水箱間；4、樓梯間；5、消防控制室；6、一層門廳及值班室。不分?jǐn)傢?xiàng)目：1、人防工作間；2、風(fēng)井；第三項(xiàng)：驗(yàn)收房子。物業(yè)要求業(yè)主在拿鑰匙前先交物業(yè)費(fèi)無任何法律依據(jù)！從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把(記得拿上那些工具)。也許在這之前，你已經(jīng)無數(shù)次來看過房子了，但你最好還是跟在物業(yè)或工程部人員的身后去驗(yàn)收房屋。如果房子和契約約定的一樣，且沒有質(zhì)量問題，你就在收房單子上簽字。如果在驗(yàn)收的時候發(fā)現(xiàn)問題，一定要當(dāng)場請施工單位及時維修，維修后再重新驗(yàn)收房屋。1、看墻壁。首先仔細(xì)檢查每個房間墻體是否平整，墻壁是否有裂紋，房頂上是否有裂縫（沒有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題）。包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺裂縫危險(xiǎn)大)。內(nèi)墻墻面上及房屋頂部是否有麻點(diǎn)。（這種麻點(diǎn)專業(yè)稱石灰爆點(diǎn)，是石灰水沒有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如有麻點(diǎn)，對室內(nèi)裝潢將帶來很大的不利影響。）墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方。2、看地面。仔細(xì)檢查地板是否平整，地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責(zé)成陪同的物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。3、驗(yàn)地平。驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。4、查滲水。（最好是在房子交樓前，下大雨后的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。）特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生間的頂面、外墻等地方，如有水漬，說明有滲漏，務(wù)必盡快查明原因。5、試門窗。由于是新房子，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。查防盜門（要求開發(fā)商提供防盜門的質(zhì)量檢測報(bào)告！該門與質(zhì)檢部門查處的不合格門-是否同一公司名下的產(chǎn)品）是否太緊或太松（門縫隙是否太大），門插是否太短，門四邊、角是否平整，門開關(guān)有無特別噪音，門是否有破損，貓眼是否正常，視覺清晰，門鈴是否正常，按鈕是否牢固，防盜門開關(guān)是否有障礙，如碰到墻、消防箱等。內(nèi)門（如有的話）是否規(guī)則。對講系統(tǒng)是否正常，單元門能否受控打開。窗戶開關(guān)是否靈活，是否磕磕碰碰。是否能關(guān)嚴(yán)，隔風(fēng)、隔音的效果如何。窗是否變形，與墻體是否吻合，窗邊與混凝土是否無縫隙，鎖扣是否正常，能否鎖緊，是否靈活，玻璃是否完好，是否平整、干凈、明亮，窗臺下是否有水漬（如有可能是窗戶漏水），查看密封膠條是否完整牢固。陽臺護(hù)欄是否牢固。記住要檢查每個房間的門窗噢！6、測量房間是否是長方形，是否兩邊的長度不一致。7、上下水。大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。(新房子應(yīng)該配給一個簡易龍頭給業(yè)主，建議有條件的鄰居做水管的試壓）驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個下水管處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。下水道漏水是否迅速順利（注水，打開地漏，水是否迅速漏下），通球試驗(yàn)：是檢查下水道內(nèi)是否有雜物。8、驗(yàn)防水。這里所說的防水，指的是廚衛(wèi)的防水。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個檻堵著廚衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廚衛(wèi)放水，淺淺就行了 (約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家廚衛(wèi)的天花。主要的漏水位置是：樓板直接滲漏；管道與地板的接觸處。而像地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。9、查電路。關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。用萬用表測量各個強(qiáng)、弱電路是否暢通。強(qiáng)電、弱電是否分開走且相距一定距離，無交叉。電器戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器?？刂崎l具應(yīng)分開，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插座的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開。距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；檢查開關(guān)、插座的牢固程度；電話、電視線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。插座是否正常通電，有無防護(hù)措施？電燈是否都亮？開關(guān)是否正常？有線電視線是否通？電話線路是否通？網(wǎng)絡(luò)線是否通？10、燃?xì)夤艿朗欠癜踩_發(fā)商明確如何測試漏氣報(bào)警裝置。第四項(xiàng)：核對買賣契約上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符。通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是也要仔細(xì)核實(shí)?？傮w上應(yīng)做到室內(nèi)清掃干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。燃?xì)獗怼㈦姳?、水表三表到戶，能正常使用（燃?xì)饪赡芤t一些，入住率達(dá)到一定比例才能通氣）。在全部檢查結(jié)束后，將水表、電表和燃?xì)獗淼淖x數(shù)看清楚，記錄下來，一般讀數(shù)不大，還是讓物業(yè)人員記一下的好。同時把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。第五項(xiàng)：對公共環(huán)境的驗(yàn)收。樓盤的交付，必然涉及到與樓盤使用相關(guān)的配套設(shè)施的同時交付，如果交付時樓盤四周綠化等配套等還沒有完工，除非業(yè)主與開發(fā)商在契約中就某些事項(xiàng)作了特別約定，否則該樓盤肯定不具備交付條件。合格的樓盤須做到五通一平，即燃?xì)?、上水、電、污水、路通，一平即樓?米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。住戶的郵政信箱如何設(shè)置需要開發(fā)商明確。各位鄰居應(yīng)當(dāng)提高對公共部位的關(guān)注程度，特別是對本樓層的公共部分。如果有不認(rèn)可的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)書面向物業(yè)管理公司說明有關(guān)情況，必要時請隨同的物業(yè)管理人員簽字認(rèn)可，以作為業(yè)主已經(jīng)履行驗(yàn)收義務(wù)的證據(jù)。三、相關(guān)問題1、防盜門是否灌漿。如果門框沒有灌漿，一方面沒承載力，另一方面輕飄飄的鐵皮根本經(jīng)不起撬。2、地漏。查衛(wèi)生間的問題，一看蓄水后自家的地坪是否漏水，天花板是否滲水；二是打開堵上的地漏后，瞧是不是因?yàn)樗闹艿貏莸停霈F(xiàn)倒返水現(xiàn)象；三是查水管有無滲漏。3、窗戶護(hù)欄要鋼化玻璃，有3C標(biāo)記。必須是雙層中空鋼化玻璃。護(hù)欄要使用雙面夾膠鋼化玻璃。4、空鼓問題。 5、粉刷。按照國家規(guī)定，內(nèi)墻除廚衛(wèi)外，應(yīng)全部用膩?zhàn)幽ㄆ?。如果合同書上寫明是白水泥膩?zhàn)拥?，用手摸，掉粉的話那用的就是滑石粉，可以要求整改?、水管煤氣管。水管上接口裝阻燃圈；煤氣管進(jìn)氣口裝閥門，廚衛(wèi)一共要安裝3個阻燃圈。7、問題材料整理一式兩份，一份簽字后交房產(chǎn)商，另一份要房產(chǎn)商簽字認(rèn)可這些問題后交你們保存，按規(guī)定限他們15天內(nèi)整改，否則就提出索賠。在和房產(chǎn)商較量中，業(yè)主要始終保持一種“冷處理”的狀態(tài)，只要房產(chǎn)商認(rèn)可問題，就不要理它。15天后沒有整改，就拿著照相機(jī)和攝像機(jī)全部拍下來。要是房產(chǎn)商否認(rèn)這些問題，就要求他在整改明細(xì)單上寫明業(yè)主所述問題概不存在，只要他落筆，哪怕只有一處問題屬實(shí)，法庭上就會判你贏。建筑工程質(zhì)量投訴受理部門及電話8、驗(yàn)完樓后，買家應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫住戶驗(yàn)房交接表，同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格（一般附在驗(yàn)房交接表中）；如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在樓宇驗(yàn)收記錄表中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。根據(jù)買家意見，買賣雙方協(xié)商解決辦法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時間（一般不超過30天）。9、收樓時須提前了解物價(jià)局的各項(xiàng)相關(guān)收費(fèi)規(guī)定，最好帶上應(yīng)繳費(fèi)用表，與發(fā)展商要求的款項(xiàng)相對應(yīng)，最好帶上計(jì)算器，算好每一筆賬，發(fā)現(xiàn)不合理收費(fèi)要與發(fā)展商協(xié)商。必要時可向物價(jià)局、房管局投訴太原市物價(jià)局12358；2、山西省建設(shè)廳 ；3、太原市工程質(zhì)量監(jiān)督站0351。四、物業(yè)管理驗(yàn)收入住涉及的一大問題是物業(yè)管理公約。商品房驗(yàn)收交付時，業(yè)主大會與業(yè)主委員會尚未成立，但是物業(yè)管理工作已經(jīng)開始展開，因此前期的物業(yè)管理工作只能由開發(fā)商依據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)選聘，屬于短期性的委托管理。待全體業(yè)主入住以后，成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，行使業(yè)主享有的權(quán)利時，業(yè)主大會可以自行選聘物業(yè)管理公司，決定物管資金的使用和管理監(jiān)督。但在入住初期，業(yè)主只能接受開發(fā)商和物業(yè)管理單位擬定的臨時物業(yè)管理公約，當(dāng)然，業(yè)主如果對該物業(yè)管理公約存在意見或建議，可以在以后的業(yè)主大會召開時提交業(yè)主大會討論。畢竟，臨時物業(yè)管理公約還是相對規(guī)范和有章可循的。建設(shè)部和各地方已經(jīng)陸續(xù)出臺了一些行政指導(dǎo)性和強(qiáng)行性的規(guī)定，加大了對前期物業(yè)管理工作的監(jiān)督和管理，在一定程度上也加大了對業(yè)主的保護(hù)。因此，簽署臨時物業(yè)管理公約，并不會導(dǎo)致業(yè)主權(quán)利義務(wù)的重大變更。完成了房屋的驗(yàn)收檢查工作，若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。如果沒問題的話，準(zhǔn)備簽字交房，交納一定的物業(yè)費(fèi)用。在繳錢之前，會被要求先簽很多不平等條約，請切勿偷懶，定要逐字逐句看清。包括物業(yè)提供的裝修開工證是否要繳納不合理的收費(fèi)。業(yè)主需要交納物業(yè)管理費(fèi)（通常為半年，在公共環(huán)境條件未達(dá)標(biāo)之前應(yīng)減半收?。⒎课菅b修押金和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（通常按2.5元/m2標(biāo)準(zhǔn)收?。?，而其他費(fèi)用，通常是不需要業(yè)主交納的。業(yè)主交納的房款中已經(jīng)包含了水、電、氣、智能化設(shè)施的費(fèi)用。南京市物價(jià)局也兩次發(fā)文，禁止開發(fā)商肢解房價(jià)的違規(guī)做法。只要業(yè)主和開發(fā)商在契約中并沒有約定收取上述費(fèi)用以外的其他費(fèi)用，業(yè)主就有權(quán)拒絕交納。而物業(yè)管理單位收取相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)出示物價(jià)局的批復(fù)文件，物業(yè)管理費(fèi)詳細(xì)價(jià)格，并應(yīng)當(dāng)使用正規(guī)收費(fèi)發(fā)票。如為避免日后起糾紛，在今后簽訂物業(yè)管理公約時，要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，同時考察一下物管的資質(zhì)，是否具備管理標(biāo)準(zhǔn)。明確地下室如何分配，公共水電費(fèi)如何收取，請大家關(guān)注公共水、電表的基數(shù)是多少，管理費(fèi)用如何收取。水電周轉(zhuǎn)金是開展正常物業(yè)管理的必要條件，因此物業(yè)企業(yè)預(yù)收一定的周轉(zhuǎn)金，也是合理的。但是，物業(yè)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)規(guī)范、透明，且應(yīng)得到物價(jià)部門批復(fù)，否則，在行政許可之外的收費(fèi)，盡管其存在合理內(nèi)核，但仍屬于違規(guī)收費(fèi)。入住的費(fèi)用一直是業(yè)主關(guān)心的話題。業(yè)主在辦理房屋驗(yàn)收入住手續(xù)時，不可避免地將遇到入住的費(fèi)用問題。當(dāng)然在正常情況下，如果物業(yè)管理公司能夠出示經(jīng)物價(jià)部門審核的收費(fèi)依據(jù)，業(yè)主仍應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)費(fèi)用(但是在收房后再交納)。但是物價(jià)部門審核的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只是一個收費(fèi)的上限，而且視物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和到位的情形，在物管初期的實(shí)際收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是低于這個標(biāo)準(zhǔn)的。值得注意的是：購房時簽署的物業(yè)臨時公約有沒有物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定?；貜?fù)：驗(yàn)收要點(diǎn)： 一、檢查房型和售樓書上是否一致；二、檢查開關(guān)電源是否處于正常狀態(tài)，是否安全；三、檢查不用水的情況下，水表是否處于靜止?fàn)顟B(tài)；對于更換新管的用戶，原有水管的好壞，對今后的影響不大，但可以觀察一下水表的讀數(shù)，打開總閥，在所有龍頭和室內(nèi)閥門關(guān)閉的情況下，水表是否轉(zhuǎn)動。 四、 檢查衛(wèi)生間防水是否做好，尤其是管口附近；檢查下水管道是否通暢；1， 觀察落水總管接頭和存水彎的地方，是否有水跡，如有，說明管接有滲水和漏水的跡象。2， 觀察地漏，用一盆水灌入，通常下水及時，說明管道通暢，反之管道局部堵塞。3， 陽臺已鋪地坪的坡度水流是否向著地漏方向，地坪是否積水。4， 第四觀察一下水管的饅頭型是否規(guī)范，如不按規(guī)范五、檢查墻面是否空鼓嚴(yán)重，墻/地面是否有裂痕；1， 帶小榔頭和起子一把，用小榔頭或起子柄，敲擊墻體是否有空鼓現(xiàn)象。2， 觀察墻體，是否有裂縫和細(xì)微裂縫，裂縫常見的位置在施工洞或填充墻部位，有的出現(xiàn)斜拉的結(jié)構(gòu)裂縫。3， 觀察墻體和頂部是否有銹斑，這是鋼筋混泥土墻體和樓板缺少保護(hù)層，露筋的表現(xiàn)或綁扎鐵絲生銹。4， 地面是否開裂，通常室內(nèi)細(xì)微的裂縫，對整體裝修的影響不大，但有時也會有陽臺曬臺地坪裂縫應(yīng)引起重視。5， 對于室內(nèi)裂縫應(yīng)用小榔頭敲擊，觀察是否有空鼓，基層空鼓會引起地板龍骨釘錨固不牢。6， 觀察頂部和墻面的陰角是否有水平偏差，我們碰到最大水平偏差有5公分，通常發(fā)生在土建支模過程中水平標(biāo)高沒控制好或混泥土澆搗過程中的模支撐位移。這對于高標(biāo)準(zhǔn)的涂料工藝是很難做到標(biāo)準(zhǔn)的。7， 觀察原有墻面的白色膩?zhàn)訉?，用手抹，粉狀膩?zhàn)哟罅棵撀?，說明原由的膩?zhàn)訉雍懿睿鐾苛蠒r，基層膩?zhàn)颖仨氱P除。還有一種很光的膩?zhàn)樱峭苛虾湍佔(zhàn)拥幕旌衔?，直接批于墻體，太光的基層有時會影響基層的附著力，建議施工時最好鏟除。8， 觀察墻體是否有滲水痕跡，特別是靠近外立面和門窗洞口位置。 六、 門窗欄桿圍護(hù)：檢查門窗是否能夠密閉，是否能夠開關(guān)靈活；1， 平開窗是否開啟靈活，五金是否脫落松動。2， 密封條是否脫落，剝落。3， 移窗移動是否靈活，窗扇是否變形。4， 玻璃是否有破碎，裂紋。5， 欄桿圍護(hù)結(jié)構(gòu)是否生銹。驗(yàn)收新房的過程（參考）怎么驗(yàn)收新房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問題等等。國家建設(shè)部在2002年3月1日發(fā)布實(shí)施了建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，不少省市在此基礎(chǔ)上又制定了各地的家庭裝飾裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，例如，目前北京裝飾行業(yè)使用的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有兩個：一個是北京市家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，另一個是北京市高級裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，使用哪一個標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對工程進(jìn)行驗(yàn)收。 驗(yàn)收完有關(guān)文件，業(yè)主馬上就要開始實(shí)地驗(yàn)房了，由于不少業(yè)主是首次置業(yè)，而且房屋驗(yàn)收又是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作，因此很多人不知道從何驗(yàn)起。需要指出的是開發(fā)商提供的樓宇驗(yàn)收記錄表列出的項(xiàng)目大多不夠細(xì)致，一旦驗(yàn)收起來，可能根本不夠用，建議業(yè)主先自備驗(yàn)房記錄單，以備不時之需。在驗(yàn)房過程中，首先要關(guān)注房屋是否存在結(jié)構(gòu)問題，例如承重墻是否有貫穿性裂縫等；然后才是房屋使用方面的細(xì)節(jié)問題，例如門窗是否平直等。 精裝修驗(yàn)房程序和項(xiàng)目： (說明：在下列選項(xiàng)后的內(nèi)驗(yàn)收合格劃，存在問題劃，并記錄具體情況) 1. 入戶門 劃痕 變形 翹曲 鎖具 開啟 合頁 視鏡 密封 垂直度 2. 配電 電表 電閘 照明電 開關(guān)是否有效 插座安裝有無問題 相序 3. 弱電 強(qiáng)弱電預(yù)留端口配置是否符合國家規(guī)范 間距 位置 標(biāo)高 4. 空調(diào) 位置 預(yù)留孔位置 電源配置是否規(guī)范 5. 門禁系統(tǒng) 樓宇對講靈敏度 牢固性 6. 寬帶 位置 是否連接 7. 窗戶 隔音 開啟 密封 變形 破損 劃痕 安裝是否到位 8. 室內(nèi)門 漆飾 手感 眼觀 開啟 變形 流墜 色差 鎖具 安裝是否到位 9. 墻面 平整度 色差 漆飾 陰陽角是否垂直 流墜 開裂 手感 空鼓 10. 頂面 平整度 色差 漆飾 陰陽角是否垂直 流墜 開裂 手感 空鼓 11. 地面磚 平整度 空鼓 色差 縫隙是否規(guī)范 12. 地板 平整度 起鼓 色差 縫隙是否規(guī)范 木龍骨是否牢固 13. 廚房 吊頂是否平整 吊頂有無色差 是否牢固 墻地磚是否規(guī)范 平整度 縫隙 色差 空鼓 垂直度 整體櫥柜開啟是否靈活 配件是否齊全 縫隙 開啟是否順暢 煙道是否通暢 是否經(jīng)防水試驗(yàn) 14. 衛(wèi)生間 吊頂是否平整 有無色差 是否牢固 墻地磚平整度 縫隙 色差 空鼓 垂直度 坡度比例 流水是否通暢 五金配件及衛(wèi)生潔具安裝是否到位 有無滲漏 通風(fēng) 是否經(jīng)防水試驗(yàn) 15. 供暖 管路是否暢通 是否打壓試驗(yàn) 安裝位置是否規(guī)范 16. 配套燈具、開關(guān)、插座、潔具、五金件等安裝是否到位 17. 合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否一致，品牌、數(shù)量是否符合1.石材斷裂嚴(yán)重; 2.返堿嚴(yán)重;3.石膏線傾斜; 4.邊緣角線不垂直; 5.室內(nèi)天花本不平整; 6.走廊石膏線不平行，吊頂居然不平整; 7.拼花石板質(zhì)量很差，很多缺角，裂紋; 8.門不同程度碰傷; 9.木地板不平整; 10.插座、開關(guān)位置傾斜毛坯房的驗(yàn)收根據(jù)住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999），住宅建筑規(guī)范詳解（GB503682005），建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB502102001），江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DGJ32/J262006），江蘇省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程一墻地面和頂棚：1 地面面層與基層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓缺陷，面層應(yīng)平整，不應(yīng)有裂縫、脫皮、起砂等缺陷，陰陽角應(yīng)方正順直；2 墻面抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結(jié)牢固，不應(yīng)有脫層，空鼓等缺陷，墻面應(yīng)平整，顏色基本均勻，陰陽角應(yīng)順直，不應(yīng)有爆灰，起砂和裂縫；3 頂棚（批）抹灰層與基層之間及各抹（批）灰層之間必須粘結(jié)牢固，無空鼓，頂棚抹（批）灰應(yīng)光滑，潔凈，面層無爆灰和裂縫，表面應(yīng)平整。二空間尺寸：住宅層高不應(yīng)低于2.80m，且不應(yīng)高于3.00m；臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40m，局部凈高不應(yīng)低于2.10m且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10m；廚房，衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2m；廚房，衛(wèi)生間內(nèi)排水管下表面與樓面，地面靜距不得低于1.90m，且不得影響門，窗扇開啟空內(nèi)凈開間、進(jìn)深和靜高的空間尺寸偏差和極差應(yīng)符合下表項(xiàng)目允許偏差（mm）允許極差（mm）凈開間，進(jìn)深1520凈高度1520三門窗，護(hù)欄和扶手，玻璃安裝1 門窗應(yīng)開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹，門窗配件包括門窗啟閉的銷、扳手、限位塊、緩沖器等安裝應(yīng)牢固，位置應(yīng)正確，滿足使用要求，配件應(yīng)采用不銹鋼、銅等材料，或有可靠的防銹措施，門窗的橡膠密封條或毛氈密封條應(yīng)安裝完好，不應(yīng)脫槽，鋁合金門窗的橡膠密封條應(yīng)在轉(zhuǎn)角處斷開，并有密封膠在轉(zhuǎn)角處固定，防止橡膠密封條位移，有排水孔的門窗，排水孔應(yīng)暢通，進(jìn)戶門應(yīng)開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹，表面色澤均勻，無明顯損傷和劃痕；外窗窗臺距樓面，地面的凈高低于0.90m時，應(yīng)有防護(hù)措施，窗外有陽臺或平臺時可不受此限制；底層外窗和陽臺門，下沿低于2.0m且緊鄰走廊或公用上人屋面上的窗和門，應(yīng)采取防衛(wèi)措施。2 六層及六層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m，七層及以上住宅的陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m，陽臺欄桿應(yīng)防止兒童攀登，陽臺欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于0.11m；護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12mm,的鋼化玻璃或鋼化夾膠玻璃，當(dāng)護(hù)欄一側(cè)距樓地面高度5m及以上時，應(yīng)使用鋼化夾膠玻璃。3 必須使用安全玻璃的門窗：無框玻璃門且厚度不小于10mm，有框玻璃面積大于0.5，單塊玻璃大于1.5,沿街單塊玻璃大于1.0，七層及七層以上建筑物外開窗，玻璃底邊離最終裝飾面小于500mm的落地窗四防水工程 戶內(nèi)外墻體不應(yīng)有滲漏水、滲濕、印水及墻面開裂等現(xiàn)象；建筑外墻面金屬門窗、塑料門窗框與墻體之間采用密封膠密封，密封膠表面應(yīng)光滑，順直，無裂縫，外窗及周邊不應(yīng)有滲漏；廚衛(wèi)間，開放式陽臺等有防水要求的樓地面不得存在滲漏和積水現(xiàn)象，進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，蓄水深度不少于20mm，蓄水時間不少于24小時；屋面防水，頂層戶屋面和墻面不應(yīng)有滲漏痕跡五給排水工程1 室內(nèi)給水管管道位置，標(biāo)高正確，支架，吊架安裝平穩(wěn)牢固，嚴(yán)密無滲漏，冷、熱水管道上下平行安裝時熱水管應(yīng)在冷水管上方，垂直平行安裝時熱水管應(yīng)在冷水管左側(cè)，安裝在樓板內(nèi)的套管，其頂部應(yīng)高出裝飾地面20mm，安裝在廚房和衛(wèi)生間的套管，其頂部應(yīng)高出裝飾地面50mm，穿過樓板的套管與管道之間縫隙宜用阻燃密實(shí)材料填充且端面應(yīng)光滑2 排水塑料管管必須設(shè)置伸縮節(jié)，管道坡度不應(yīng)有倒坡或平坡現(xiàn)象，高層建筑中明設(shè)排水塑料管的應(yīng)設(shè)置阻火圈或防火套圈；地漏應(yīng)低于地面高度，位置合理，滿足排水要求，水封高度不少于50mm，排水管道系統(tǒng)通水應(yīng)通暢，管道及接口無滲漏六電氣工程每套住宅應(yīng)設(shè)置嵌墻式住戶配電箱，設(shè)有洗浴設(shè)施衛(wèi)生間的躍層，閣樓宜設(shè)分配電箱，住戶配電箱應(yīng)設(shè)有能同時斷開相線和中性線的總開關(guān)電器，并具備隔離電器的功能，配電箱回路功能標(biāo)識齊全、準(zhǔn)確，配線整齊，無鉸接；照明、普通、空調(diào)、廚房、衛(wèi)生間電源插座應(yīng)分回路設(shè)置；每臺柜式空調(diào)電源插座回路應(yīng)專放，其他空調(diào)電源插座每一回路不應(yīng)超過2只；除照明、壁掛式空調(diào)電源插座外，所有電源插座回路應(yīng)設(shè)剩余電流動作保護(hù)裝置保護(hù)；各配電回路保護(hù)斷路器均應(yīng)具有過載保護(hù)和短路保護(hù)功能，并應(yīng)同時斷開相線和中性線；開關(guān)安裝位置距門框邊150-200mm，安裝在1.8m以下的電源插座應(yīng)采用安全型插座，衛(wèi)生間電源插座，非封閉陽臺插座應(yīng)采用防濺型插座，洗衣機(jī)，電熱水器，空調(diào)電源插座應(yīng)帶開關(guān)；設(shè)洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)做等電位聯(lián)