房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程課件

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,2013年1月廣東順德,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,2,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項(xiàng)目拓展與論證流程項(xiàng)目策劃流程規(guī)劃設(shè)計(jì)流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,為什么要流程管理？-傳統(tǒng)職能型企業(yè)與流程型企業(yè),客戶更象組織的破壞者,剛性組織架構(gòu)封閉,強(qiáng)調(diào)形式上的組織架構(gòu)因人而設(shè),行政部門實(shí)現(xiàn)控制業(yè)務(wù)流程,部門架構(gòu),人事,開發(fā),市場銷售,生產(chǎn),公司,職能性企業(yè),面向客戶，以客戶為中心,柔性組織架構(gòu)面向市場,強(qiáng)調(diào)建立工作網(wǎng)絡(luò)以流程為核心,工作流經(jīng)理靈活控制業(yè)務(wù)流程,人事,開發(fā),市場銷售,生產(chǎn),基于流程的組織架構(gòu),定單處理,產(chǎn)品開發(fā),客戶服務(wù),流程性企業(yè),公司,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,4,4,為什么要流程管理？-企業(yè)成長以后需要組織分工，組織分工與專業(yè)化會(huì)帶來橫向溝通困難,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,5,5,為什么要流程管理？-必須通過優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，打通橫向溝通的渠道,設(shè)計(jì)配合采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工,項(xiàng)目論證階段,項(xiàng)目策劃階段,設(shè)計(jì)階段,工程管理階段,項(xiàng)目取得,主體結(jié)構(gòu)開工,開盤銷售,入伙,竣工,產(chǎn)品交付階段,項(xiàng)目發(fā)展,營銷,設(shè)計(jì),工程,組織項(xiàng)目論證項(xiàng)目取得,市場調(diào)研初步項(xiàng)目定位,規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案,項(xiàng)目定位,概念規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目營銷總案、項(xiàng)目推廣方案策劃銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）,方案設(shè)計(jì),擴(kuò)初設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件,工程施工至竣工驗(yàn)收,銷售及入伙配合,工程施工配合、銷售配合及入伙配合,銷售事務(wù)管理,成本,前期成本估算,測算,設(shè)計(jì)階段成本控制及測算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架,動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理,結(jié)算,產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理,客服,財(cái)務(wù),用地規(guī)劃許可證國有土地使用證,規(guī)劃許可證開工許可證（基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）,辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證,產(chǎn)權(quán)初始登記,工程施工配合,物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)公司選聘,銷售配合,工程條件評估,投資估算,資金營運(yùn),投資評估,資金籌劃,景觀/精裝專項(xiàng)設(shè)計(jì)、部品策劃,采購階段,內(nèi)部立項(xiàng),項(xiàng)目策劃會(huì),方案評審會(huì),銷售管理階段,后評估,項(xiàng)目發(fā)展,營銷,設(shè)計(jì),工程,成本,客服,財(cái)務(wù),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,6,6,同時(shí)，卓越的流程管理還可以降低對人員能力的依賴，發(fā)揮系統(tǒng)的力量,萬科的標(biāo)準(zhǔn)體系,思考：為什么王石可以那么瀟灑的爬珠峰去南極？四十多個(gè)城市二百多個(gè)項(xiàng)目快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)是什么？,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,7,輸入資源,輸出結(jié)果（目標(biāo)）,活動(dòng)1,活動(dòng)2,活動(dòng)5,活動(dòng)3,活動(dòng)4,流程邊界,流程,流程是為了達(dá)到期望的管理或業(yè)務(wù)目標(biāo)，在一定資源輸入基礎(chǔ)上，通過明確的組織、人員執(zhí)行并產(chǎn)生特定輸出結(jié)果的一系列的管理或業(yè)務(wù)活動(dòng),識別流程的關(guān)鍵點(diǎn)：,基本要素：目標(biāo)、范圍（起點(diǎn)、終點(diǎn)）、輸入(文件、表單、報(bào)告）、資源、職責(zé)、接口、活動(dòng)、輸出結(jié)果、風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)效,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,8,流程會(huì)分成不同的層級-主流程、子流程和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),公司流程框架,業(yè)務(wù)模型,人力資源,策劃定位,規(guī)劃設(shè)計(jì),工程管理,營銷管理,客戶服務(wù),業(yè)務(wù)主流程及子流程,操作指導(dǎo)及表格,概念設(shè)計(jì),方案設(shè)計(jì),初步設(shè)計(jì),施工圖設(shè)計(jì),施工過程配合,主流程:,一級子流程:,二級流程:,行政,財(cái)務(wù),主流程決定總體效率,部門流程決定協(xié)同效率,作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,9,房地產(chǎn)流程八大階段,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,10,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運(yùn)作方式,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,11,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運(yùn)作方式,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,12,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運(yùn)作方式（續(xù)）,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,13,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運(yùn)作方式（續(xù)）,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,14,不同公司的流程有較大的差異，反映了其不同的運(yùn)作方式（續(xù)）,市場調(diào)研和客戶細(xì)分,根據(jù)市場要求，調(diào)整規(guī)劃方案，,客戶驗(yàn)證：戶型和立面風(fēng)格,確定規(guī)劃和戶型方案；明確示范區(qū)位置及復(fù)制模板,最終獲得土地,2010年6月,7月,8月,9月,10月,地塊條件分析和規(guī)劃條件討論,確定復(fù)制模型,設(shè)定招拍掛條件,復(fù)制立面風(fēng)格，完成報(bào)規(guī)文本；復(fù)制示范區(qū)方案,完成示范區(qū)施工圖調(diào)整，制定囤苗計(jì)劃,產(chǎn)品復(fù)制,市場客戶,時(shí)間,土地獲得,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,15,在子流程層面，可以反映出一個(gè)公司流程管理的精細(xì)化程度,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項(xiàng)目拓展與論證流程項(xiàng)目策劃流程規(guī)劃設(shè)計(jì)流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,17,項(xiàng)目拓展與投資策劃流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,第一部分：項(xiàng)目概況第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分：市場分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第五部分：工程、銷售計(jì)劃及后期物業(yè)管理第六部分：投資收益分析第七部分：管理資源配置第八部分：綜合分析與建議,全程分析,結(jié)論建議,概況描述,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)前言部分,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,要點(diǎn)：項(xiàng)目的基本情況要詳盡、真實(shí)、清楚,項(xiàng)目概況內(nèi)容框架,宗地位置,宗地現(xiàn)狀,周邊社區(qū)配套,周邊環(huán)境,大市政配套,規(guī)劃控制要點(diǎn),土地價(jià)格,土地升值潛力評估,立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)比較,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)項(xiàng)目概況,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。,附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)宗地位置,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、四至范圍；2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)宗地現(xiàn)狀,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,例：上海浦東S15地塊，周邊配套設(shè)施圖。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)周邊社區(qū)配套,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,民院公交節(jié)點(diǎn),中建公交節(jié)點(diǎn),目標(biāo)地塊,內(nèi)環(huán)線入口,二橋交通節(jié)點(diǎn),一橋交通節(jié)點(diǎn),例：武漢三灣項(xiàng)目中可研報(bào)告交通及教育設(shè)施配套分布圖。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)周邊社區(qū)配套,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)周邊環(huán)境,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)大市政配套,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率其他,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)土地價(jià)格,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1.項(xiàng)目立項(xiàng)2.項(xiàng)目用地現(xiàn)狀3.項(xiàng)目用地規(guī)劃4.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估5.項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）6.政策性風(fēng)險(xiǎn)評估,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估1.合作方基本情況2.合作方式3.主要合作條件4.合作風(fēng)險(xiǎn)評估總體評價(jià)對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,區(qū)域住宅市場成長狀況,區(qū)域住宅市場簡述形成時(shí)間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價(jià)區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)市場分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征,各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)結(jié)論：域市市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢；本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制；本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力；本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)市場分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1.設(shè)計(jì)概念2.技術(shù)概念3.可持續(xù)發(fā)展概念,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間。項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃的時(shí)間安排。工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，入住時(shí)間，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）物業(yè)管理：當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費(fèi)和運(yùn)營測算。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)工程、銷售計(jì)劃及后期物業(yè)管理,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,成本預(yù)測成本測算表稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅項(xiàng)目資金預(yù)測資金投入計(jì)劃，回款計(jì)劃，需求計(jì)劃，啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)投資收益分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,萬科城市花園項(xiàng)目概況：總建35萬平米，單位地價(jià)800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價(jià)格3214元/平米。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)利潤指標(biāo),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,項(xiàng)目投資收益指標(biāo)要求,核心指標(biāo)內(nèi)部收益率25%銷售凈利率9%,參考指標(biāo)單位面積凈利銷售毛利率資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比各年資金占用回報(bào)率,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)投資收益分析,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)管理資源配置,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,一、項(xiàng)目優(yōu)勢二、項(xiàng)目劣勢三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)四、結(jié)論和建議,從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)綜合分析與建議,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,初步市場定位初步的產(chǎn)品建議銷售進(jìn)度和銷售預(yù)測,項(xiàng)目論證工作是在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，對投資風(fēng)險(xiǎn)控制的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在頭腦中將項(xiàng)目運(yùn)作一遍,收集宗地規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析,技術(shù)分析工程進(jìn)度預(yù)測物管模式,成本分析投資收益分析,企劃、法務(wù)、財(cái)務(wù)等組成工作小組，對項(xiàng)目進(jìn)行論證,發(fā)展部,營銷部,設(shè)計(jì)部,工程部、物業(yè),成本、財(cái)務(wù)部,企劃部,案例：萬科項(xiàng)目可行性論證要點(diǎn)各部門職責(zé),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,41,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項(xiàng)目拓展與論證流程項(xiàng)目策劃流程規(guī)劃設(shè)計(jì)流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,42,項(xiàng)目策劃類流程,項(xiàng)目策劃,市場調(diào)查研究,規(guī)劃設(shè)計(jì)研究,項(xiàng)目策劃方案制定,項(xiàng)目策劃方安評審,、消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)查,消費(fèi)群研究,當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)研究,戶型、景觀等設(shè)計(jì)研究,根據(jù)市場研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，初步制項(xiàng)目策劃方案，并對項(xiàng)目未來營銷主體思路有初步的把握，制定項(xiàng)目策劃方案,可行性分析,經(jīng)濟(jì)效益分析,本地化研討,項(xiàng)目進(jìn)程安排,項(xiàng)目策劃方案,競爭對手研究,市場研究報(bào)告,設(shè)計(jì)主體思路,當(dāng)?shù)胤績r(jià)研究,基本管控原則項(xiàng)目策劃從單一部門向多部門協(xié)作的原則，通過項(xiàng)目小組的形式讓多部門及時(shí)參與項(xiàng)目公司成立后，項(xiàng)目公司及早參與項(xiàng)目策劃重要的權(quán)責(zé)劃分：開發(fā)部作為項(xiàng)目策劃的執(zhí)行部門將逐漸過渡到內(nèi)部和外部資源整合部門，其他部門作為配合部門參與信息提供與方案評審,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)機(jī)制,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,什么是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì),啟動(dòng)會(huì)是通過多次會(huì)議，短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成對項(xiàng)目第一次、也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。參會(huì)人員：會(huì)議主持人：項(xiàng)目經(jīng)理（是每一次會(huì)議的主持人）公司總經(jīng)理（必須參加第一次和最后一次會(huì)議）；PMO成員；董事長助理、董事長項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員會(huì)議召開方式：需召開多次會(huì)議每次會(huì)議均需做出決策，并定出決策點(diǎn)每次會(huì)后，分頭收集信息，進(jìn)行專業(yè)間碰撞,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,預(yù)案決策及項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)通過對項(xiàng)目反復(fù)審視及推演，設(shè)立關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，明確職責(zé)與權(quán)限，各部門集中力量統(tǒng)一攻關(guān),01,02,就發(fā)展、營銷、研發(fā)提供資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理性、可行性；找出關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高項(xiàng)目競爭力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平；對項(xiàng)目達(dá)成共識，對重要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量做出承諾；,預(yù)案決策會(huì),在項(xiàng)目獲得后對項(xiàng)目進(jìn)行審視、推演；對項(xiàng)目一二級計(jì)劃及目標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)行梳理；向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人交底；進(jìn)一步達(dá)成共識，對計(jì)劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出承諾，完成資源匹配。,項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,龍湖項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)模板,項(xiàng)目成功標(biāo)尺風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案市場定位產(chǎn)品定位（含建筑、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，戶型配比）體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目一二級計(jì)劃項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)）及合約規(guī)劃投資分析模型（啟動(dòng)）,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,47,案例：萬科基于客戶細(xì)分的產(chǎn)品定位七步法與七對眼睛,競爭研究,土地與目標(biāo)客戶匹配,地塊掃描/土地屬性研究,項(xiàng)目初步定位,產(chǎn)品測試,需求價(jià)值排序,客戶細(xì)分,產(chǎn)品設(shè)計(jì)流程,案例鏈接,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,48,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項(xiàng)目拓展與論證流程項(xiàng)目策劃流程規(guī)劃設(shè)計(jì)流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,49,設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)最核心的環(huán)節(jié)，產(chǎn)品的品質(zhì)與成本在本階段決定,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,50,方案階段流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,51,施工圖階段流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,52,環(huán)境設(shè)計(jì)及施工配合階段流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,53,裝飾設(shè)計(jì)及施工協(xié)調(diào)階段流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,54,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項(xiàng)目拓展與論證流程項(xiàng)目策劃流程規(guī)劃設(shè)計(jì)流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,施工管理階段業(yè)務(wù)主線,施工前期,土方/樁基,主體施工,內(nèi)外裝修,室外工程,管線,景觀園林,賣場樣板房,驗(yàn)收,各部門的職責(zé)三控制采購管理合同管理設(shè)計(jì)變更,管理模塊,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,56,工程管理控制體系,一個(gè)成功的工程管理運(yùn)作要涵蓋成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全和技術(shù)五方面的管理工作,工程管理能力,成本管理,建立動(dòng)態(tài)預(yù)警系統(tǒng)，工程變更控制工程簽證成本控制材料采購成本控制,直接影響項(xiàng)目的競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益隨著房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運(yùn)作，預(yù)測利潤的實(shí)現(xiàn)主要來自于成本管理效益,技術(shù)管理,新技術(shù)、新工藝、新材料的收集研究和應(yīng)用推廣；技術(shù)經(jīng)濟(jì)信息的收集和使用：建筑市場行情、材料市場行情等,用新技術(shù)、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設(shè)周期、提高項(xiàng)目的技術(shù)含量成為一個(gè)賣點(diǎn),進(jìn)度管理,編制總體施工計(jì)劃和分階段控制計(jì)劃；計(jì)劃的預(yù)測預(yù)控。,進(jìn)度的問題對企業(yè)的信譽(yù)起著十分重要的作用工期延長，投入資金不能在承受期內(nèi)回籠，產(chǎn)品失去市場競爭力,質(zhì)量管理,選擇好隊(duì)伍（施工、監(jiān)理）；考察、質(zhì)量管理系統(tǒng)；樣板先行；按工序驗(yàn)收,質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎(chǔ)，是企業(yè)品牌美譽(yù)度、忠誠度最好的注解1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量的作用最大,安全管理,制定安全規(guī)程；文明現(xiàn)場管理；一定的資金投入和獎(jiǎng)懲,是公司一個(gè)社會(huì)形象的縮影減少法律糾紛和經(jīng)濟(jì)賠償,管理要點(diǎn),作用意義,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,采購流程要點(diǎn),需求部門提需求計(jì)劃,工程部編制采購計(jì)劃,招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)確定方式,招標(biāo)采購,戰(zhàn)略供應(yīng)商,直接采購,合同上網(wǎng)備案,供方管理,采購的本質(zhì),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,58,招標(biāo)采購流程體系,采購方式選擇采購計(jì)劃體系采購權(quán)限,基本原則：確保在有效控制下的高效率強(qiáng)化采購策劃，事前確定好各種材料設(shè)備的采購方式，根據(jù)權(quán)限形成分層分級采購體系原則上能形成規(guī)模效益的和高風(fēng)險(xiǎn)的招標(biāo)與采購由總部進(jìn)行，需要及時(shí)進(jìn)行反應(yīng)和權(quán)限內(nèi)的在項(xiàng)目公司采購計(jì)劃與后續(xù)的材料驗(yàn)收、進(jìn)度報(bào)量對應(yīng)，形成一個(gè)閉環(huán)體系工程、成本、項(xiàng)目公司和采購部形成相互制約,采購策劃,采購實(shí)施,采購作業(yè),合同與供方管理,戰(zhàn)略采購招標(biāo)采購直接及零星采購,采購作業(yè)計(jì)劃采購驗(yàn)收認(rèn)質(zhì)限價(jià)系統(tǒng),合同管理供方資質(zhì)預(yù)審供方業(yè)績評價(jià),總部重大招標(biāo)和采購總體采購計(jì)劃供方資質(zhì)預(yù)審合約管理,項(xiàng)目公司零星采購采購驗(yàn)收供方業(yè)績評價(jià),管理要點(diǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,進(jìn)度管理,控制性進(jìn)度計(jì)劃為業(yè)主服務(wù)工程控制性計(jì)劃采購計(jì)劃（工程分判和設(shè)備材料采購）施工圖需求計(jì)劃施工總進(jìn)度計(jì)劃為施工服務(wù)階段性進(jìn)度計(jì)劃前期及基礎(chǔ)施工裝修進(jìn)度計(jì)劃階段進(jìn)度計(jì)劃主體進(jìn)度計(jì)劃驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃月進(jìn)度計(jì)劃周進(jìn)度計(jì)劃日進(jìn)度計(jì)劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,質(zhì)量管理要點(diǎn),技術(shù)管理,質(zhì)量控制,物料管理,工序管理,編制必要技術(shù)方案,審核供方技術(shù)方案,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,驗(yàn)收工作要點(diǎn),驗(yàn)收,檢驗(yàn)批、分部分項(xiàng)驗(yàn)收,竣工驗(yàn)收,內(nèi)部入住驗(yàn)收,向物業(yè)移交驗(yàn)收,竣工備案,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,工程管理要點(diǎn),1個(gè)原則,2個(gè)協(xié)調(diào),3個(gè)整合,4條主線,5個(gè)計(jì)劃,工作要點(diǎn),質(zhì)量底線,對內(nèi)：設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、銷售部對外：監(jiān)理公司、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、政府有關(guān)部門,關(guān)注設(shè)計(jì)、整合監(jiān)理、控制承建商,樣板引路、工序、物料、合同,工程控制總計(jì)劃材料設(shè)備采購計(jì)劃分包商進(jìn)場計(jì)劃施工圖提交計(jì)劃驗(yàn)收及入伙計(jì)劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項(xiàng)目管理大綱,項(xiàng)目概況項(xiàng)目實(shí)施工作進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目管理重點(diǎn)難點(diǎn)分析及應(yīng)對措施項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對措施,項(xiàng)目地理位置、分期開發(fā)情況、地塊內(nèi)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案；項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃；項(xiàng)目主要材料設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃；公司各職能部門前期介入工作要點(diǎn)。,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項(xiàng)目管理大綱,項(xiàng)目管理總平面布置項(xiàng)目組織架構(gòu)項(xiàng)目計(jì)劃管理措施項(xiàng)目技術(shù)管理措施,項(xiàng)目部臨時(shí)辦公設(shè)施；施工臨設(shè)；施工道路組織；施工組團(tuán)、標(biāo)區(qū)劃分；施工用水、施工用電總平面布置；施工排放總平面布置,項(xiàng)目部人員組成，崗位，明確責(zé)任片區(qū)和崗位職責(zé),根據(jù)工程計(jì)劃管理體系的要求，貫徹執(zhí)行項(xiàng)目的計(jì)劃管理，建立對監(jiān)理、施工總包、施工分包的計(jì)劃檢查和考評辦法,設(shè)計(jì)交底、圖紙會(huì)審、細(xì)部構(gòu)造，大樣圖管理；進(jìn)場材料、半成品、構(gòu)配件、設(shè)備報(bào)驗(yàn)；工序、隱蔽報(bào)驗(yàn)；設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商的審核；施工組織設(shè)計(jì)和施工方案審核；監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則審核；竣工圖繪制；建立對監(jiān)理、施工總包、施工分包的技術(shù)管理檢查和考評辦法,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：龍湖項(xiàng)目管理大綱,項(xiàng)目質(zhì)量管理措施項(xiàng)目合同管理及項(xiàng)目實(shí)施過程中需重視的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題項(xiàng)目現(xiàn)場安全文明施工措施項(xiàng)目信息檔案管理,制定項(xiàng)目部的質(zhì)量管理辦法，主要包含：1）單體工程、分部工程、分項(xiàng)工程、檢驗(yàn)批劃分；2）分部、分項(xiàng)、檢驗(yàn)批驗(yàn)收；3）測量放線收測；4）質(zhì)量問題（缺陷）處理；5）實(shí)體觀感質(zhì)量檢查；6）建立對施工總包、施工分包的質(zhì)量管理檢查和考評辦法,建立項(xiàng)目現(xiàn)場安全文明施工檢查和考評辦法,建立項(xiàng)目信息檔案管理體系，信息收集、流轉(zhuǎn)、發(fā)放管理辦法，文檔分類、分級體系及存檔編碼規(guī)則，對監(jiān)理、施工總包文檔要求,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,案例：萬科工程管理策劃書案例：中海合約策劃,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,67,目錄,房地產(chǎn)全業(yè)務(wù)流程概述項(xiàng)目拓展與論證流程項(xiàng)目策劃流程規(guī)劃設(shè)計(jì)流程施工管理流程營銷管理流程客服管理流程房地產(chǎn)主要的管理流程,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全業(yè)務(wù)流程,68,項(xiàng)目預(yù)算,項(xiàng)目策劃,建筑設(shè)計(jì),招標(biāo)管理,工程管理,銷售管理,售后服務(wù),物業(yè)管理,土地獲取,投資策劃,市場營銷能力,營銷策劃管理,房產(chǎn)銷售管理,現(xiàn)代營銷策劃要引入整合營銷的思想，它包括：1、前期階段研究房地產(chǎn)客戶的需要。進(jìn)行市場的細(xì)分，不同的客戶群體具有不同的品質(zhì)需求；2、計(jì)算客戶愿意支付的成本。針對目標(biāo)客戶群，看清楚潛在客戶群體為滿足其需要所愿意支付的成本；3、產(chǎn)品的定價(jià)。這是建立對客戶愿意支付的成本和項(xiàng)目開發(fā)成本、市場環(huán)境的綜合考