房地產開發(fā)報建流程介紹課件

房地產開發(fā)報建流程介紹,房地產開發(fā)報建流程,項目總經理必備基礎知識課件（一）,房地產開發(fā)報建流程介紹,1引子,房地產開發(fā)報建流程介紹,報建工作是什么？,去政府那邊跑跑腿、辦辦手續(xù)？和機關辦事人員胡吃海喝、搞關系、拍馬屁、套近乎？聯(lián)系企業(yè)內部各業(yè)務部門和外部各政府部門，處理人際關系？,房地產開發(fā)報建流程介紹,報建工作的合理化依據(jù)：中華人民共和國行政許可法,第十二條下列事項可以設定行政許可：（一）直接涉及國家安全、公共安全、經濟宏觀調控、生態(tài)環(huán)境保護以及直接關系人身健康、生命財產安全等特定活動，需要按照法定條件予以批準的事項；（二）有限自然資源開發(fā)利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業(yè)的市場準入等，需要賦予特定權利的事項；（三）提供公眾服務并且直接關系公共利益的職業(yè)、行業(yè)，需要確定具備特殊信譽、特殊條件或者特殊技能等資格、資質的事項；（四）直接關系公共安全、人身健康、生命財產安全的重要設備、設施、產品、物品，需要按照技術標準、技術規(guī)范，通過檢驗、檢測、檢疫等方式進行審定的事項；（五）企業(yè)或者其他組織的設立等，需要確定主體資格的事項；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以設定行政許可的其他事項。,報建工作是政府對于房地產企業(yè)的開發(fā)行為進行審批并授予行政許可的過程。,房地產開發(fā)報建流程介紹,上海市規(guī)劃和國土資源管理局,上海市住房和城鄉(xiāng)管理委員會,區(qū)建管委,上海市發(fā)改委,區(qū)規(guī)土局,上海市民防辦公室,上海市環(huán)境保護局,市容環(huán)境質量監(jiān)督管理中心,房地產開發(fā)報建流程介紹,在上海市辦理施工許可證需要哪些資料？,1、上海市建筑工程施工許可申請表2、建設用地批準書或房地產權證（原件、復印件）3、建設工程規(guī)劃許可證（原件、復印件）4、建設資金已經落實的證明材料：建設單位支付給施工總包企業(yè)的不少于建筑工程合同價10%預付款的銀行入帳憑證（原件、復印件）建設資金已落實及無拖欠工程款承諾書政府投資工程按財政部門支付要求落實資金的憑證。5、上海市建筑工程質量安全措施現(xiàn)場審核表6、施工場地已經基本具備施工條件的承諾書7、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。,房地產開發(fā)報建流程介紹,上海市建筑工程質量安全措施現(xiàn)場審核表中包含的需要辦理的隱含內容,一，施工現(xiàn)場人員1、現(xiàn)場建設、監(jiān)理，施工總包及涉及分包等單位已建立項目管理機構;涉及的合同已按規(guī)定報送；2、建設單位項目負責人，施工單位項目負責人，項目技術負責人，質量員，安全員，監(jiān)理單位總監(jiān),專業(yè)監(jiān)理工程師，專職安全監(jiān)管員等關鍵崗位人員已到崗,并完成實名制登記.二，質量安全保障措施1、具備滿足施工需要的施工圖紙;相應的質量安全責任制已建立；2、施工組織設計編制符合相關標準，規(guī)范的規(guī)定，并通過審批。其中，按照規(guī)定應進行專家論證的專項方案，已通過專家論證。3、監(jiān)理規(guī)劃和相關監(jiān)理細則按規(guī)定已制定并通過審批。三，施工基本條件1、現(xiàn)場供排水，施工用電，臨時設施和施工道理等施工，生活配套條件已具備；2、施工場地內需要保護的高壓線，樹木等，已采取安全保護措施，需拆遷的建筑物已拆除。3、對因施工活動可能毗鄰建（構）建筑，設施和重要管線造成影響的，或在軌道交通保護區(qū)內的，已制定安全防護措施或方案。四，未發(fā)現(xiàn)違法開工及其他違反相關法律法規(guī)規(guī)定的行為，或違法行為已經得到處置。,完成施工單位與監(jiān)理單位招標,完成臨水、臨排、臨電申請,房地產開發(fā)報建流程介紹,法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件？,上海市建筑垃圾和工程渣土處置管理規(guī)定（市府50號令）第十五條（處置申報）建設單位應當在辦理工程施工或者建筑物、構筑物拆除施工安全質量監(jiān)督手續(xù)前，向工程所在地的區(qū)（縣）綠化市容行政管理部門申請核發(fā)建筑垃圾和工程渣土處置證。,需要辦理渣土證,建設項目環(huán)境保護管理條例（國務院253號令）第九條依法應當編制環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表的建設項目，建設單位應當在開工建設前將環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表報有審批權的環(huán)境保護行政主管部門審批；建設項目的環(huán)境影響評價文件未依法經審批部門審查或者審查后未予批準的，建設單位不得開工建設。,需要完成環(huán)評審批,房地產開發(fā)報建流程介紹,參與土拍,土地合同,繳納土地出讓金,發(fā)改委備案,立項批復,建設用地規(guī)劃許可證辦理,建設用地規(guī)劃許可證,方案審批,方案批復,初步設計審批,初步設計批復,總體設計意見征詢,總體設計征詢意見,施工圖審查,施工圖審查備案證書,勘察招標,勘察中標通知書,現(xiàn)場勘察,勘察設計報告,設計招標,設計中標通知書,設計施工圖,監(jiān)理招標,監(jiān)理中標通知書,施工招標,施工中標通知書,設計施工圖,建設工程規(guī)劃許可證辦理,建設工程規(guī)劃許可證,施工許可證辦理,施工許可證,立項批復,用地批準書辦理,用地批準書,報建,勘察/設計中標通知書,房地產開發(fā)報建流程介紹,2概念解析,房地產開發(fā)報建流程介紹,土地,圖紙,承建商,土地拍賣,審圖,招標,施工管控,施工許可,規(guī)劃管控,施工準備,施工條件,房地產開發(fā)報建流程介紹,住宅,商業(yè),注一：我國土地管理法中將土地分為國有土地與集體所有土地兩種。注二：城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準中又根據(jù)開發(fā)性質對土地進行了進一步劃分。,房地產開發(fā)報建流程介紹,招標召集有資質的土地使用者，在一定期限，通過上報土地用途土地使用出讓金等材料，并在一定時間內公開開標，來獲得土地的使用權。,拍賣土地所有者（政府）在一定的時間通過叫價的方式，決定土地的使用者，價高者得,掛牌土地以明確的價牌標價接受掛牌價的土地使用者取得土地,協(xié)議土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金,土地招拍掛獲取土地的方式,房地產開發(fā)報建流程介紹,上述內容統(tǒng)稱“一書兩證”均由上海市規(guī)劃及國土資源局統(tǒng)一進行審批與發(fā)證。,建設項目選址建議書（針對劃撥項目=我們用不上）,建設用地規(guī)劃許可證,建設工程規(guī)劃許可證,上海市規(guī)劃及國土資源局網址：http:/,房地產開發(fā)報建流程介紹,特別提醒：所有流程辦理中涉及到遞交復印件材料均須加蓋項目公司公章，并且攜帶原件進行核對。,房地產開發(fā)報建流程介紹,3土拍立項,房地產開發(fā)報建流程介紹,獲得土地的最終形式是取得土地使用權證,房地產開發(fā)報建流程介紹,項目立項根據(jù)資金來源與項目性質不同分為三種形式：,所需資料：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或者法人證書復印件，組織機構代碼證復印件2、房地產權證、或者土地中標通知書、土地成交確認書、租賃協(xié)議,房地產開發(fā)報建流程介紹,工程報建：建設單位在建設工程立項文件批準后、建設工程發(fā)包前，應當持有關批準文件，按規(guī)定審批權限向市建設行政管理部門或者建設工程所在地的區(qū)、縣建設行政管理部門辦理建設工程報建手續(xù)。本質上就是告知政府負責建設管理的單位本項目要開始開工建設了。只有完成報建才能開展招標工作，為工程建設開始做準備。,工程報監(jiān)：全稱上海市建設工程安全質量報監(jiān)程序，是由建設方攜帶已獲取的施工許可證及相關證件資料（如參建方資質等）向當?shù)刭|量安全監(jiān)督部門登記備案，以便得到監(jiān)督員對工程施工全過程的督導監(jiān)管的程序。上海已經取消啦，和施工許可證審批進行了合并。,房地產開發(fā)報建流程介紹,4單位招標,房地產開發(fā)報建流程介紹,工程報建：工程建設項目報建管理辦法（建建字1994482號）第二條凡在我國境內投資興建的工程建設項目，都必須實行報建制度，接受當?shù)亟ㄔO行政主管部門或其授權機構的監(jiān)督管理。,審批部門：區(qū)建管委,審批材料：上海市建設工程報建表營業(yè)執(zhí)照原件及復印件組織機構代碼原件及復印件立項批復復印件法定代表人委托書,特別事項：如果不委托招標代理單位的，還需要提供上海市建設單位工程專業(yè)技術人員及管理人員備案表、專業(yè)技術人員和管理人員技術職稱證書原件及復印件、專業(yè)技術人員和管理人員社保證明原件及復印件,房地產開發(fā)報建流程介紹,勘察,設計,監(jiān)理,施工,注：總投資額大于3000萬或是單項招標內容大于50萬（施工為大于200萬）的均應進行招標。,總體設計審批前,施工許可證辦理前,房地產開發(fā)報建流程介紹,5設計審圖,房地產開發(fā)報建流程介紹,方案設計文件，應滿足編制初步設計文件的需要，應滿足方案審批或報批的需要。初步設計文件，應滿足編制施工圖設計文件的需要，應滿足初步設計審批的需要。施工圖設計文件，應滿足設備材料采購、非標準設備制作和施工的需要。建筑工程設計文件編制深度規(guī)定（2016版）,不同階段的設計文件對應深度不同，用于在不同階段的政府審批，避免審批過程中發(fā)現(xiàn)重大調整意見。,房地產開發(fā)報建流程介紹,方案設計階段,審批部門：上海市規(guī)劃及國土資源管理局,注：本PPT內描述均省略僅與本流程相關的事務性資料，以便更清晰地看到前置工作，及各項審批內容之間的關系。,建筑設計方案總平面圖（1/500或1/1000）地形圖（1/500或1/1000，郊區(qū)1/2000）建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及設計說明文本日照分析報告（屬高層建筑項目，周邊有住宅文教衛(wèi)生建筑的提供；乙級規(guī)劃資質以上部門編制）建設項目備案文件國有土地使用權出讓（轉讓）合同文本及附圖,受理時限：30個工作日,房地產開發(fā)報建流程介紹,方案設計階段,民防辦公室綠化和市容管理局水務局消防局環(huán)保局節(jié)能辦公室上海市軌道交通維護保障中心（可選，受理窗口上海市交港局，地鐵沿線建議提前征詢）,方案設計階段需要征詢意見的部門,理論上遞交窗口，由窗口統(tǒng)一送至各部門征詢，但是實際操作中還是自行溝通,房地產開發(fā)報建流程介紹,初步設計階段,初步設計審查完成后方可進行施工招投標及施工圖審查等程序,審批部門：區(qū)建管委/上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會,項目可行性研究批復或備案、核準文件規(guī)劃設計方案的批準文件項目方案階段相關部門意見土地批準文件初步設計文本及概算基坑安全評估報告抗震超限報告玻璃幕墻安全技術報告各專業(yè)技術評審及專家意見的回復交通影響分析評估報告地下公共工程防汛影響專項論證法律法規(guī)規(guī)定應提交的其他相關文件,房地產開發(fā)報建流程介紹,總體設計階段,總體設計階段需要征詢的部門：規(guī)劃國土、衛(wèi)生、交通、交警、消防、抗震、水務、民防、綠化市容、氣象、交港局,上海市的總體設計文件審查原為擴初設計，由建設單位自行征詢，各相關部門有對應的辦理要求和辦理窗口。所有審查意見提交給審圖公司方可進行施工圖審核工作。,房地產開發(fā)報建流程介紹,施工圖設計階段,審核部門：審圖公司,相關部門對總體設計文件征詢的意見反饋項目備案文件土地出讓合同設計方案批準文件（方案批復）環(huán)評、超深、深基坑等專項評審報告綠色建筑及裝配式建筑全套施工圖,受理時限：根據(jù)審圖中發(fā)現(xiàn)問題的修改情況,房地產開發(fā)報建流程介紹,6規(guī)劃許可,房地產開發(fā)報建流程介紹,建設用地規(guī)劃許可證,審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國土資源管理局,上海市建設用地規(guī)劃許可證申請表（登錄網站填寫打?。┙ㄔO項目承諾書（登錄網站填寫打印）地形圖（購買）國有土地使用權出讓合同建設工程設計方案批復及附圖（方案批復）,受理時限：5個工作日,房地產開發(fā)報建流程介紹,建設工程規(guī)劃許可證,審批部門：區(qū)規(guī)土局/上海市規(guī)劃及國土資源管理局,建筑施工總平面圖（1/500或1/1000）地形圖（1/500或1/1000，郊區(qū)1/2000）建筑施工圖基礎施工平面圖、基礎詳圖及樁位平面布置圖用于項目公示的建設工程平面圖示意圖日照分析報告公建配套協(xié)議建筑工程概預算書建設項目計劃批準文件（立項批復）建設工程規(guī)劃設計方案批復（方案批復）設計文件審查備案意見及審圖合格書,受理時限：5個工作日,注：所有施工圖紙均應審圖通過,房地產開發(fā)報建流程介紹,施工許可證,審批部門：區(qū)建管委/上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會,用地批準文件（房地產使用權證）建設工程規(guī)劃許可證建設單位支付給施工綜保企業(yè)的不少于建筑工程合同價10%的預付款證明上海市建筑工程質量安全措施現(xiàn)場審核表勘察、設計、施工、監(jiān)理中標通知書勘察、設計、施工、監(jiān)理合同副本施工圖設計文件審查合格證書,除以上要求內容外，屬于政策要求的其他手續(xù)辦理包括：建筑垃圾和工程渣土處置證辦理、,房地產開發(fā)報建流程介紹,7專業(yè)評審,房地產開發(fā)報建流程介紹,交通影響評價（交評）,哪些項目需要進行交通影響評價？,超過啟動閾值就需要進行交通影響評價，并出具交通影響評價報告：,房地產開發(fā)報建流程介紹,環(huán)境影響評價（環(huán)評）,辦理依據(jù)：建設項目環(huán)境保護管理條例第九條依法應當編制環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表的建設項目，建設單位應當在開工建設前將環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表報有審批權的環(huán)境保護行政主管部門審批；建設項目的環(huán)境影響評價文件未依法經審批部門審查或者審查后未予批準的，建設單位不得開工建設。,房地產開發(fā)報建流程介紹,建筑垃圾和工程渣土處置證辦理,辦理依據(jù)：上海市市容環(huán)境衛(wèi)生管理條例第四十四條