綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究 過程性資料

畢業(yè)論文任務(wù)書課題名稱綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究院系經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）姓名賈爽指導(dǎo)教師羅荷英二一五年十月畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)書（由指導(dǎo)教師填寫）學(xué)生姓名賈爽專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）班級12級本科1班題目綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究一、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的內(nèi)容和要求（一）論文內(nèi)容1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式。2、綠地房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因。3、防范綠地房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施。（二）論文要求1、深入調(diào)查財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因。2、從政策、法律、金融、銷售談防范風(fēng)險(xiǎn)的措施。二、參考文獻(xiàn)1陳嵐房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范策略J會計(jì)師，2011，558592戴紹軍論新形勢下的房地產(chǎn)投資管理J法制與經(jīng)濟(jì)，2010，724688893馬永紅關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施的研究J中國總會計(jì)師，2011，79650514滑偉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究D天津大學(xué)，20105羅晨云目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)創(chuàng)新及管理水平的跟進(jìn)J當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2011，948496林立偉房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)研究D廈門大學(xué)，20087李曉梅淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理J財(cái)會研究，2007，162638梁學(xué)猛新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的思考J中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)，2011，350529孫惠，張翠燕淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制J合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009（2）858610唐世定，戚文舉房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管理模式與機(jī)制研究M北京經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，201011聞新燕試論中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對策略J中國總會計(jì)師（月刊），2011，19013613712易艷房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究D云南大學(xué)，201013周霞，陳光明后金融危機(jī)時代房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析J會計(jì)之友，2012，1293014朱榮企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)與控制研究M大連東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，200815朱玉瑛論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與管理J中國對外貿(mào)易，2011，27980三、畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)度計(jì)劃序號各階段工作內(nèi)容起訖日期備注1在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下收集資料，確定論文選題，學(xué)習(xí)掌握指導(dǎo)老師下達(dá)的畢業(yè)論文任務(wù)書的內(nèi)容和要求。2015090120150925確定論文選題2在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下撰寫論文文獻(xiàn)綜述，外文翻譯。2015100120151031完成論文文獻(xiàn)綜述、外文翻譯。3在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下完成論文提綱、開題報(bào)告，并進(jìn)行開題答辯。2015110120151115完成論文開題報(bào)告，通過開題答辯4在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下收集整理資料，撰寫論文一稿。2015111620151214完成論文一稿5在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下修改論文一稿，撰寫論文二稿。2015121520160105完成論文二稿6在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下修改論文二稿，撰寫論文三稿。2016010620160310完成論文三稿7對畢業(yè)論文進(jìn)行最后一輪修改，經(jīng)指導(dǎo)教師確認(rèn)定稿后，在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下準(zhǔn)備論文答辯資料和論文答辯PPT。2016031120160324完成定稿、論文答辯資料和論文答辯PPT。8在指導(dǎo)教師指導(dǎo)下參加論文答辯2016041120160430通過論文答辯四、其他（學(xué)生提交）1文獻(xiàn)綜述1份（3000字以上）2與論文有關(guān)的外文翻譯1份（500字以上）3開題報(bào)告1份4論文1份（理工類，藝術(shù)類10000字，文管、外語類10000字以上）畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述課題名稱綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究院系經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）姓名賈爽指導(dǎo)教師羅荷英二一五年十月綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究文獻(xiàn)綜述專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）班級12級本科1班作者賈爽指導(dǎo)老師羅荷英摘要隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在發(fā)展過程中面臨著激烈的市場競爭。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營始終，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境日益復(fù)雜化和多變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。由于房地產(chǎn)行業(yè)還沒有形成平穩(wěn)健康的發(fā)展機(jī)制，中央加強(qiáng)了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，這對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了重大的影響。如何有效地規(guī)避、降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。本文從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式出發(fā)，深入研究綠地房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，并在此基礎(chǔ)上探討綠地房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)綠地地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一、研究背景房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)、生活和一切社會活動最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是人類生活中占有的重要社會財(cái)富。房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，在宏觀范圍內(nèi)已走出了近二十年的醞釀和探索階段，以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動系數(shù)大的特點(diǎn)，迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)、社會、文化發(fā)展關(guān)系密切，在整個國民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。二、論題有關(guān)定義與特點(diǎn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下種類1、項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營，首先是進(jìn)行房地產(chǎn)投資，去找有價(jià)值的投資項(xiàng)目。投資失誤是產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。房地產(chǎn)具有地域限制性，一旦進(jìn)行投資建造，就很難更改，如果改建，將承擔(dān)更大損失。因此投資失誤，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨資金無法收回的困境。但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)往往只追求投資回報(bào)，忽略了對投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行周密分析和研究。最終使得項(xiàng)目投資回報(bào)率低，甚至投資失敗，投資本金無法收回，為企業(yè)帶來了巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2、債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的每一個項(xiàng)目投資，都需要事前投入大量的資金，來保證項(xiàng)目的開發(fā)。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大投資規(guī)模，獲取更多的投資項(xiàng)目，千方百計(jì)向銀行貸款或者想其他單位借款。盲目舉債，只會加大企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后，企業(yè)又沒有對整個項(xiàng)目的資金使用作全盤計(jì)劃，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項(xiàng)目的用款，影響了整體的收益目標(biāo)。3、利率變動的風(fēng)險(xiǎn)近幾年，為了抑制房價(jià)的過快上漲，央行頻繁地上調(diào)利率。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加息抑制了購買者的需求，降低了房價(jià)。結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求，導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重，投資資金回收失敗，給企業(yè)帶來了很大的損失。在房地產(chǎn)企業(yè)舉債經(jīng)營的時候，利率的變動必然會產(chǎn)生利率風(fēng)險(xiǎn)。第一，貸款利率升高，會使房地產(chǎn)企業(yè)需要支付過多的利息，減少預(yù)期收益，造成投資成本上升和投資風(fēng)險(xiǎn)增加。第二，采用高利率折現(xiàn)會影響房地產(chǎn)的凈現(xiàn)值收益。同時，加息會增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難，使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進(jìn)一步增加，成本的增加會加速房地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。4、資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進(jìn)行融資。企業(yè)籌資規(guī)模選擇不當(dāng)會形成籌資風(fēng)險(xiǎn)。一方面籌集資金規(guī)模過大，企業(yè)不能有效支配資金，就會造成資金的閑置，加上利率過高會導(dǎo)致企業(yè)籌資成本費(fèi)用過高。另一方面如果企業(yè)籌資規(guī)模小，趕不上自身的投資規(guī)模，那有可能使在建的投資項(xiàng)目停工，失去良好的獲利機(jī)會。有些房地產(chǎn)企業(yè)借入長短負(fù)債的相對比重不合理，造成債務(wù)到期過分集中，企業(yè)償還債務(wù)就會加大難度，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于籌資來源渠道狹隘，也會造成資金緊張，對于過度依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動，加大了籌資風(fēng)險(xiǎn)。三、國內(nèi)外房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀（一）國外研究現(xiàn)狀1美國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和警示美國的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場典范，然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開始了一個不太理性的高速增長期。隨著美國經(jīng)濟(jì)近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價(jià)格更是讓人不可理解地快速上漲。美國作為世界最發(fā)達(dá)的國家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅問題的國家，美國絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。美國的統(tǒng)計(jì)資料都是以單元住宅來計(jì)算房屋的價(jià)格，而不是按平方米來計(jì)算房價(jià)。雖然美國是最先進(jìn)入居住現(xiàn)代化的國家，但進(jìn)入2L世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進(jìn)一步促使了美國房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高。美國2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近15，這是該國自二十世紀(jì)8年代以來房價(jià)漲幅最大的一年。2006年初房市急轉(zhuǎn)直下，房價(jià)迅速走低。全美房地產(chǎn)商聯(lián)合會當(dāng)年8月的一份報(bào)告稱，7月份房地產(chǎn)商信心指數(shù)跌至32點(diǎn)，創(chuàng)15年來的最低點(diǎn)。到2007年，美國房屋銷售量和房價(jià)均繼續(xù)下滑，到年底，新房銷售量將比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420萬套，創(chuàng)歷史新高。美國次房危機(jī)的苗頭，其實(shí)早在2006年底就開始了。房價(jià)下跌導(dǎo)致貸款人手中的房屋資產(chǎn)急劇縮水，有的人根本無法支付高額房貸，只能拒交貸款。次貸公司隨即成為直接受害者。即使收回抵押的房產(chǎn)，由于房價(jià)走低，房產(chǎn)已資不抵債，進(jìn)而引發(fā)了次貸危機(jī)。只不過，從苗頭發(fā)生、問題累計(jì)到危機(jī)確認(rèn)，特別是到貝爾斯登、美林證券、花旗銀行和匯豐銀行等國際金融機(jī)構(gòu)對外宣布數(shù)以百億美元的次貸危機(jī)損失，花了半年多的時間?，F(xiàn)在看來，由于次貸危機(jī)的涉及面廣、原因復(fù)雜、作用機(jī)制特殊，持續(xù)的時間會較長，產(chǎn)生的影響會比較大。有研究報(bào)告認(rèn)為，由于次貸危機(jī)導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入增長放緩時期，而房地產(chǎn)市場目前已處于衰退初期階段，短期難以復(fù)蘇。一方面，美國國內(nèi)累積的可供出售房屋較多，需要一定時期釋放和消化才能恢復(fù)正常水平。另一方面，美國通貨膨脹壓力加大，美聯(lián)儲連續(xù)降息的貨幣政策遭遇兩難境地，這都不利于房地產(chǎn)市場盡快回暖。2日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列的國度，其房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究的培育己日趨理性和規(guī)范。日本房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來自于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時日本的房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度飛快，短時期內(nèi)漲幅巨大，很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票的賬面利潤投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)飆升。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機(jī)者是財(cái)力雄厚的企業(yè)，它們在大量資金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價(jià)格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補(bǔ)土地市場的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補(bǔ)股市損失，促使日本的股市和樓市價(jià)格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。從后果上看，20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷?，F(xiàn)今日本房市才得以恢復(fù)，進(jìn)入新一輪的增長周期。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下政府如何做好對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)過分看重它的投資回報(bào)，其三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產(chǎn)。（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；?、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊(duì)伍是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達(dá)到58710家。其發(fā)展過程可以劃分為3個階段1986到1991年我國房地產(chǎn)市場初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長緩慢。2第二階段為19921996年1992年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)快速增長勢頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，僅當(dāng)年就增加8438家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍首次突破1萬家。1993、1994、1995年開發(fā)商隊(duì)伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為21269家，比1995年減少12213家。3第三階段為1997年至今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長局面。2房地產(chǎn)企業(yè)中以內(nèi)資企業(yè)為主我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體為內(nèi)資企業(yè)，呈逐年增加趨勢，但內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的國有、集體企業(yè)數(shù)量卻逐年減少，而港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數(shù)量也有逐年減少趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示內(nèi)資企業(yè)個數(shù)由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而國有企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集體企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年與2001年相比，國有和集體企業(yè)個數(shù)分別減少了3523和4697，而民營和股份制企業(yè)個數(shù)則增加了18749。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)所占比例雖然只有647，但由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。同時，港澳臺投資企業(yè)個數(shù)也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投資企業(yè)個數(shù)由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年內(nèi)資企業(yè)個數(shù)分別是港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)個數(shù)的1514倍和2770倍。3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為2856681億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)約為966662萬元，2006年達(dá)到8839799億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)為1505672萬元；2006年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)比2001年大幅增長了20944，但平均每個企業(yè)資產(chǎn)2006年卻比2001年只增長了5576；由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點(diǎn)。此外，由于房地產(chǎn)是資金高度密集的企業(yè)，在開發(fā)和消費(fèi)過程中離不開融資支持，同時，“121號“文件有針對性地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款用途作了詳細(xì)規(guī)定，為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置了較高的信貸門檻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)75左右，如此高的資產(chǎn)負(fù)債率，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)中負(fù)債占有較大比重，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小難以保證企業(yè)經(jīng)營的正常化。4房地產(chǎn)企業(yè)資金來源自籌資金所占比例較小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源自籌資金所占當(dāng)年資金來源一般為30左右，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要以外來資金為主，外來資金主要包括國內(nèi)貸款、利用外資指境外房地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個人資金，通過直接購買土地、房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式，集中投資于房地產(chǎn)行業(yè)。和其他資金來源主要由定金與預(yù)付款、個人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機(jī)構(gòu)如保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司融通資金。在總體規(guī)模上，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是2003年以后，相對于宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運(yùn)行。從資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，2003年之前房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近5個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾?，資金風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。盡管經(jīng)過幾年來的宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)整體下降，但由于房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實(shí)際上，這部分資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30計(jì)算，有大約70來自銀行貸款，以此計(jì)算在房屋銷售的過程中使用銀行貸款的比重在55以上，定金和預(yù)收款比重的增加加大了消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)，而銀行作為個人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。5房地產(chǎn)企業(yè)投資銷售情況在投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長速度卻有所降緩。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資將繼續(xù)受到宏觀調(diào)控和開發(fā)企業(yè)資金壓力的限制，后續(xù)投資增速有繼續(xù)下降的可能。在銷售方面，2001年2005年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在2005年當(dāng)年銷售額增長就達(dá)到720042億元，增幅為6940；2006年之后由于受到國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當(dāng)年銷售額增長僅為324983億元，增幅下降到1849?？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資額近幾年雖有所降緩，但還是保持在較高水平，而商品房屋銷售情況卻節(jié)節(jié)下降，這種逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，開發(fā)商高價(jià)獲地后在核定周期內(nèi)要追加投資，加速開發(fā)進(jìn)度，導(dǎo)致了投資額同比上升；受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，樓市彌漫的觀望情緒并未消退，銷售情況因此比以往同期下降。6房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤持續(xù)上升近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示雖然1989年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤僅為786億元，但隨后的幾年，尤其是1993年，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)投資熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤和行業(yè)平均利潤率都不斷攀升，1993年行業(yè)平均利潤率高達(dá)137，1994年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤達(dá)到16744億元的高峰。但是，受宏觀調(diào)控的影響，1994年之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營利潤迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為091，1997年一1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面，1999年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為116。隨后形勢有所好轉(zhuǎn)，營業(yè)利潤不斷持續(xù)上升，2006年達(dá)到了166989億元。四、發(fā)展展望根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和不同發(fā)展階段的需求，適時調(diào)整企業(yè)管理制度，制定科學(xué)合理的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對策，以科學(xué)和優(yōu)質(zhì)的管理為企業(yè)創(chuàng)造效益，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因的復(fù)雜性和多樣性，從多個環(huán)節(jié)著手，正確、有效地規(guī)避和應(yīng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70以上，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟(jì)變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。如何在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有效控制防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，成為一個現(xiàn)實(shí)問題。因此，全面、準(zhǔn)確地分析、預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而采取有效的規(guī)避措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)迅速變化的市場環(huán)境，保持長久的競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；同時，也是保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要保障。畢業(yè)論文外文翻譯課題名稱綠地房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究院系經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）姓名賈爽指導(dǎo)教師羅荷英二一五年十月外文翻譯專業(yè)工商管理（金融企業(yè)管理方向）班級12級本科1班作者賈爽指導(dǎo)老師羅荷英ONTHEREALESTATEBUSINESSANDGUARDAGAINSTFINANCIALRISKSPAPERKEYWORDSREALESTATEENTERPRISESFINANCIALRISKPREVENTIONABSTRACTSINCETHE1990S,NATIONALHOUSINGPOLICYCHANGES,THERAPIDDEVELOPMENTOFCHINASREALESTATETOMAKETHEFACEOFINCREASINGLYFIERCEMARKETCOMPETITION,THEREALESTATEINDUSTRYSHOWHIGHRISK,HIGHYIELDCHARACTERISTICS,HOWTOEFFECTIVELYAVOIDANDREDUCEFINANCIALRISK,THEREALESTATEBUSINESSSURVIVALANDDEVELOPMENTAREOFVITALIMPORTANCE,SOREALESTATECOMPANIESSHOULDACTIVELYESTABLISHMECHANISMSFORRISKIDENTIFICATIONANDAVOIDANCEMECHANISMS,THROUGHTOPREVENTION,TORESOLVETHEMATTERINSUCHMODELS,ENHANCETHEIRFINANCIALSTRENGTH,ENHANCETHEIRCOMPETITIVENESSFIRST,THEDEFINITIONOFFINANCIALRISKNARROWFUNDINGREFERSONLYTOTHERISKOFFINANCIALRISK,REFERSTOTHEBUSINESSCAUSEDBYTHEBORROWINGOFFUNDSTOREPAYMATURINGDEBTWITHTHEMONEYFUNDSTHEUNCERTAINTY,THEREISNOFINANCIALRISKOFDEBTDOESNOTEXIST,WHILETHEBROADSENSEOFTHEFINANCIALRISKISTHERISKASABUSINESSONE,SPECIFICTOENTERPRISESINTHEPRODUCTIONANDMANAGEMENTOFCAMPAIGNFUNDSINCLUDINGFUNDRAISING,FINANCING,INVESTMENTANDUSEOFFUNDS,ETC,DUETOINTERNALANDEXTERNALENVIRONMENTANDAVARIETYOFUNPREDICTABLEORUNCONTROLLABLEFACTORS,BUTINTIMETHEACTUALFINANCIALINCOMEANDTHEEXPECTEDRETURNDEVIATIONOCCURS,THUSTHERISKOFLOSSOFALLITISTHEWHOLEPROCESSOFCORPORATEFINANCIALACTIVITIESANDFINANCIALNATUREOFTHEOVERALLFINANCIALPERSPECTIVETODEFINETHECONCEPTOFFINANCIALRISKINTHEMARKETECONOMY,ALLTHEFINANCIALRISKTHROUGHOUTTHEENTERPRISEFINANCIALASPECTSOFAVARIETYOFRISKFACTORSINCORPORATEFINANCIALEMBODIEDFROMTHEPERSPECTIVEOFFINANCIALRISKEARLYWARNING,CORPORATEFINANCIALRISKISNOTLIMITEDTORISKSARISINGFROMFINANCINGACTIVITIES,IMPROPERINVESTMENTACTIVITIES,OPERATINGACTIVITIES,DISTRIBUTIONOFACTIVITYCOULDLEADTOCOMPANIESFACINGTHESAMERISK,THEREFORE,THISPAPERARGUES,REFLECTSTHEBROADFINANCIALRISKSOFFINANCIALNATURE,CANTRULYREFLECTTHEMARKETECONOMY,THERELATIONSHIPBETWEENCORPORATEFINANCIALPICTURE,SUCHADEFINITIONISMORESCIENTIFICANDRATIONALSECOND,THEREALESTATEDIVISIONOFCORPORATEFINANCIALRISKTHEREALESTATEINDUSTRYISCAPITALINTENSIVEINDUSTRIESFROMTHESOURCEOFFUNDSOFFINANCIALRISK,MAINLYFINANCINGRISK,INVESTMENTRISKANDTHERISKOFCAPITALRETURN1FINANCINGRISKSCHINASREALESTATEDEVELOPMENTWHOSEMAINMOTIVATIONISMONEYDRIVENINCURRENTMODE,REALESTATEBUSINESSGENERALLYLOWPROPORTIONOFOWNFUNDS,MAINLYUSEDTOSOLVETHEPROBLEMOFLANDCOSTS,ANDFORLATERDEVELOPMENT,ITISMORETHROUGHAVARIETYOFFINANCINGINSTRUMENTSANDPRESALESMONEYRECOVEREDTOBEADDRESSED,SOTHEREALESTATEBUSINESSBANKFUNDSCAPITALCHAINIMPORTANTPARTOFMANYREALESTATECOMPANIESWITHHIGHDEBTLEVELSDESPITETHEHIGHCOSTOFCAPITALANDTOBRINGDUETHERISKOFDEBTSERVICINGCANNOTBEBLIND,LARGESCALEMOBILIZATIONOFCAPITALHASBROUGHTGREATERFINANCIALRISK,MAINLYFEATURESLARGESIZEOFTHEDEBT,HIGHINTERESTRATESCAUSEDBYHIGHFINANCINGCOSTSDEBTMATURITYSTRUCTUREISIRRATIONAL,RESULTINGINEXCESSIVECONCENTRATIONOFDEBTMATURITY,ORDUETOLACKOFFUNDSORFAILURETOTIMELYCOMPLETETHEMARKETINGPLANWHICHLEDTOFINANCIALCRISISINEXTREMECASES,THEREISARISKOFCAPITALSTRANDBREAKS,THUSCREATINGARISKFINANCING2INVESTMENTRISKINTHELONGDEVELOPMENTCYCLEOFREALESTATE,THEREAREMANYUNCERTAINTIESTHATBUSINESSINVESTMENTPROJECTSFORDEVELOPMENTTHESUCCESSANDECONOMICEFFICIENCYOFENTERPRISESPLAYADECISIVEROLEDUETOUNCERTAINFACTORS,LEADINGREALESTATEPROJECTCANNOTACHIEVETHEEXPECTEDBENEFITS,THUSAFFECTINGTHEPROFITABILITYANDSOLVENCYRISKISINVESTMENTRISKINREALITY,MOSTTOOMUCHEMPHASISONLARGEREALESTATECOMPANIESTORAISEFUNDSONLARGEPROJECTS,THEPURSUITOFHIGHYIELD,REALESTATEDEVELOPMENTANDINVESTMENTDURINGTHECOURSEOFTHENEGLECTOFTHEMARKETANDFEASIBILITYANALYSISANDEVALUATIONOFPROJECTS,WHICHWEREASFOLLOWSINVESTMENTINTECHNOLOGYCANNOTLINEORNOTYETMATURE,MARKETRESEARCHISWRONG,AFTERTHESLOWMOVINGMARKET,BEHINDINVESTMENTPROJECTPLANNINGISTOOLARGEORTOOSMALL,ORTHEINABILITYTOCONTROLEXCESSIVEEXPANSIONOFTHEINDUSTRYMANAGEMENT,DEBTRATIOISTOOHIGHRESULTINGINHEAVYDEBTBURDEN,TECHNOLOGYANDMARKETCONDITIONSOCCURCHANGESINBUSINESSINVESTMENTPROJECTSLEADINGTOTHEACTUALINCOMEANDTHEEXPECTEDINCOMEDIFFERENCEISTOOLARGE,ETC,THETIMESPANANDTHEBREADTHOFSPACENECESSARYFORTHEFUTUREDEVELOPMENTOFTHEFINANCIALACTIVITIESANDINCREASEDUNCERTAINTY3RECOVERYOFFUNDSRISKISTHERISKOFCAPITALRECOVERYROOMREALESTATECOMPANIESTODEVELOPANOTHERFORMOFFINANCIALRISKMAINLYINREALESTATEDEVELOPMENTPRODUCTSCANBESOLDTOTHESTATE,DUETOPOLICYREASONSORSELFMARKETINGTOOLMISTAKES,POORSALESLEDTOMAKINGTHEREIMBURSEMENTISSLOW,THEBALANCEDUETOTHEENTERPRISEITSELFHIGHLEVELOFRECOVERYOFFUNDSIFTHEFUNDINGNEEDSCANNOTBESYNCHRONIZED,ITWILLCAUSEASHARPDECLINEINTHESOLVENCYOFENTERPRISES,ANDRENEWEDPRESSUREONCASHEXPENDITURES,ANDTHENINFINANCIALDIFFICULTIES,THECOMPANYSIMAGEANDREPUTATIONHASBEENSEVERELYDAMAGED,ANDEVENLEADTOBANKRUPTCYTHIRD,THEREALESTATEBUSINESSFINANCIALRISK1AREASONABLEFINANCIALBUDGETTOIMPLEMENTDUETOFINANCIALBUDGETINTHEIMPLEMENTATIONPROCESS,THEREAREMANYUNCERTAINTIES,LEADINGREALESTATECOMPANIESINTHEDEVELOPMENTPROCESSOFOPERATINGCYCLEMAYBEALOTOFPROBLEMS,WHICHDIRECTLYRELATEDTOTHEBUSINESSSUCCESSOFINVESTMENTPROJECTS,ALSOECONOMICBENEFITSTOTHEENTERPRISECAUSEDCONSIDERABLENEGATIVEIMPACTTHEREALESTATECORPORATEFINANCEDEPARTMENTSHOULDTHEPROJECTBUDGETANDCAPITALBUDGETASAPREREQUISITEFORTHESPECIFICARRANGEMENTSFORREASONABLEBUSINESSCAPITALINVESTMENTPROJECTS,THEPROPORTIONOFINCOME,PROFITSANDCAPITALTOGETADJUSTEDINTHEIRDAILYWORKMANAGEMENT,ASSESSMENTCANBETAKENMONTHLY,QUARTERLYREVIEW,ANNUALSUMMARYCOMBINEDINVARIOUSWAYS,GIVEFULLPLAYTOTHECOMPANYSFINANCIALFUNCTIONS2IMPLEMENTATIONOFLIQUIDITYMANAGEMENTCORPORATEREALESTATEDEVELOPMENTPROJECTSOFTENREQUIREALONGTIMETOEND,DUETOLONGDEVELOPMENTCYCLETHATOFTENCHARACTERIZEDBYTHEUSEOFFUNDSWOULDCREATEDIFFICULTIESFORENTERPRISES,IFALINKINTHECHAINOFFUNDSABNORMAL,ITWILLCAUSEACAPITALCHAINRUPTURE,ANDEVENLEADTOBANKRUPTCY,WHICHREQUIRESCOMPANIESTOSTRENGTHENTHEMANAGEMENTOFLIQUIDITYINTHEFINANCIALREVENUEANDEXPENDITUREESTIMATESTOBESTRICTWITHTHEREVIEWOFTHEFUNDINGSCHEDULEANDREASONABLEARRANGEMENTSTOENSURETHATCONSTRUCTIONPROJECTS,CONSTRUCTIONOPERATIONSANDMARKETINGFUNDSTOMEETSPECIFICNEEDSBUTALSOACCELERATINGTHEFLOWOFFUNDSEXPENSES,OPTIMIZEINVENTORYSTRUCTURETOMINIMIZETHEAMOUNTOFCAPITALSTOCK,SOTHATENTERPRISESINTHEECONOMYSABILITYTOPAYHASBEENSTRENGTHENED,TOPROMOTEINCREASEDCORPORATEREPUTATION,TOTHENEXTLAYINGAGOODFOUNDATIONFINANCING3TOACHIEVETHEOPTIMALCAPITALSTRUCTUREREALESTATECOMPANIESSHOULDCONTINUETOIMPROVETHEIRCAPITALSTRUCTURE,DEBTMANAGEMENTFORPROPERCONTROL,TOFULLYESTIMATETHEFIRMSSOLVENCYINTHECASETHROUGHLEGALMEANSTORAISEFUNDSTOMEETTHEBUSINESSDEVELOPMENTINTHETRADITIONALWAYOFRAISINGFUNDSCANBEINACCORDANCEWITHTHEPRINCIPLESOFFINANCINGMULTISTYLESCIENTIFICANDMOREREASONABLEDISTRIBUTIONOFTHEEXTERNALRESERVES,INTERESTINTHECOORDINATIONOFCAPITALRATIOSTOENSURETHEEFFECTIVENESSRATIO,THEDEBTRATIOTOAMINIMUM,SOTHATENTERPRISESINTHEFINANCIALPREPARATIONSTOAVOIDFACINGGREATERPRESSURETOGREATLYREDUCETHEFINANCIALRISKWHICHREQUIRESTHERELEVANTDEPARTMENTSONTHESALEOFTHEHOUSINGFUND,REIMBURSEMENTANDOTHERTRADITIONALBANKFINANCINGCHANNELSTOSTRENGTHENTHEMANAGEMENT,BUTALSOTOENSURETHERECOVERYOFFUNDSINPLACEONTIME,TOAVOIDWASTEOFMONEY,COMPANIESCANTAKEADVANTAGEOFSTOCKS,BONDS,COOPERATION,ETCUPGRADETHEIRCAPITALRESERVESSOTHATTHESCALEOFBUSINESSOPERATIONSHASBEENEXPANDEDSOTHATMOREINVESTORSANDENTERPRISESCOOPERATIONANDEXCHANGES,EXPANDINGBUSINESSCOOPERATIONOFTHEPROJECTINVESTORSANDFORREDUCINGTHEFINANCIALRISKCONTROLCANPLAYGOODRESULTS4IMPROVETHEOVERALLQUALITYOFTHEREALESTATEBUSINESSMANAGEMENTASDECISIONMAKERSTOENHANCEFINANCIALMANAGEMENTRESPONSIBILITYANDMISSIONTOCONTINUOUSLYIMPROVETHEIRDECISIONMAKINGCAPACITY,CONTINUETOLEARNANDMASTERNEWMANAGEMENTTECHNIQUESANDMETHODSTOIMPROVETHEQUALITYOFTHEIROWNPOLITICALSELFCULTIVATIONTHROUGHEXPERIENCEANDTHEIRABILITYTOCARRYOUTSCIENTIFICJUDGMENTSANDPOLICYDECISIONS,TOMINIMIZEFINANCIALRISKWHILESTILLUNDERTHEMODERNENTERPRISESYSTEMFORHIGHEFFICIENCYOBJECTIVEREQUIREMENTSOFSCIENTIFICMANAGEMENT,TOCHANGETHEPASTEMPHASISONREALESTATESALES,FINANCIALMANAGEMENTIGNOREDTHEOLDMANAGEMENTENHANCEDACCOUNTINGSUPERVISIONOFSTAFFAWARENESSANDURGEACCOUNTANTSACCOUNTINGINACCORDANCEWITHLAWANDACCOUNTINGOVERSIGHTIVCONCLUSIONINSUMMARY,DUETOITSLARGEAMOUNTOFINVESTMENTREALESTATECOMPANIES,PROJECTDEVELOPMENTCYCLEISLONG,SLOWRECOVERYOFTHESPECIALFUNDS,THEINVESTMENTINCOMEAREVULNERABLETOSOCIOECONOMICENVIRONMENTANDGOVERNMENTPOLICIES,SOTHATAHIGHRISKREALESTATEINVESTMENTECONOMICACTIVITY,WHILETHEREALESTATEINDUSTRYISALSOHIGHRISKINDUSTRY,REALESTATEINVESTMENTCOMPANIESMUSTBEACCOMPANIEDBYINVESTMENTRISKREALESTATEINVESTMENTENTERPRISESINTHEFORMER,SHOULDBERIGOROUSMARKETRESEARCH,CAREFULRISKANALYSISPROJECT,THEPROJECTSEXPECTEDRETURNFORAREASONABLEPREDICTION,DETERMINETHEREASONABLENESSANDFEASIBILITYOFTHEPROJECTINVESTMENTPROGRAMINSHORT,INTHEINCREASINGLYFIERCEMARKETCOMPETITION,THEREALESTATEBUSINESSINORDERTOGAINASUSTAINABLECOMPETITIVEEDGE,COMPANIESMUSTBEINTEGRATEDTOIMPROVETHELEVELOFFINANCIALRISKMANAGEMENT,ASMUCHASPOSSIBLETOAVOIDRISKS,TOGETTHEMAXIMUMBENEFIT論房地產(chǎn)企業(yè)防范金融風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范摘要自20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使得面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，如何有效規(guī)避和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極建立風(fēng)險(xiǎn)識別和規(guī)避機(jī)制，以解決此類問題，增強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)實(shí)力，增強(qiáng)自身競爭力。一、金融風(fēng)險(xiǎn)的定義狹窄的資金僅指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指資金借貸造成償還到期債務(wù)與貨幣資金業(yè)務(wù)的不確定性，沒有金融債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不存在，而金融風(fēng)險(xiǎn)是廣義的風(fēng)險(xiǎn)作為業(yè)務(wù)之一，在競選資金生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的具體（包括籌資，融資，投資和資金的使用，等等），由于內(nèi)部和外部環(huán)境及各種難以預(yù)料或無法控制的因素，但在時間的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，從而損失的風(fēng)險(xiǎn)都是整個過程中企業(yè)財(cái)務(wù)活動和財(cái)務(wù)性質(zhì)的整體財(cái)務(wù)視角的概念界定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在市場經(jīng)濟(jì)中，所有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)財(cái)務(wù)方面的各種風(fēng)險(xiǎn)因素在企業(yè)財(cái)務(wù)表現(xiàn)視角的金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，公司利率金融風(fēng)險(xiǎn)不僅限于籌資活動、投資活動不當(dāng)、經(jīng)營活動、分配活動可能導(dǎo)致公司面臨同樣的風(fēng)險(xiǎn)，因此，本文認(rèn)為，反映了金融本質(zhì)的廣闊風(fēng)險(xiǎn)，才能真正反映市場經(jīng)濟(jì)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況之間的關(guān)系，這樣的定義更科學(xué)合理。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金來源主要來自金融風(fēng)險(xiǎn)，主要是融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回流風(fēng)險(xiǎn)。1、融資風(fēng)險(xiǎn)。中國的房地產(chǎn)發(fā)展的主要動機(jī)是金錢在電流模式的推動下，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例普遍較低，主要用于解決土地成本的問題，對今后的發(fā)展，它更多的是通過各種融資工具和預(yù)售款項(xiàng)予以解決，所以房地產(chǎn)商業(yè)銀行資金資金鏈的重要組成部分，具有很高的債務(wù)水平，許多房地產(chǎn)企業(yè)盡管資金成本高和帶由于債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)不能盲目，資本大規(guī)模動員帶來了更大的金融風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在對債務(wù)規(guī)模大，融資成本高造成的高利率。債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致債務(wù)到期過度集中，或因資金不足或未能及時完成營銷計(jì)劃，導(dǎo)致金融危機(jī)在極端情況下，存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，由此創(chuàng)造一個風(fēng)險(xiǎn)融資。2、投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)周期長，有很多不確定因素，企業(yè)投資項(xiàng)目的成功和經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)發(fā)揮決定性作用，由于不確定因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期的收益，從而影響盈利能力和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，大型房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)強(qiáng)調(diào)太多大型項(xiàng)目籌集資金，追求高收益，對市場的可行性分析和項(xiàng)目評價(jià)忽視的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)投資，即技術(shù)投資不能行或尚未成熟，市場研究是錯誤的，緩慢移動的市場后，在項(xiàng)目規(guī)劃；投資太大或太小，或無法控制的行業(yè)管理的過度擴(kuò)張，負(fù)債率太高，造成沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，技術(shù)和市場條件發(fā)生在商業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異太大的變化，等，時間跨度和空間廣度的金融活動和未來發(fā)展的不確定性增加必要的。3、回收資金風(fēng)險(xiǎn)是資金回收房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)的另一種形式的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要是在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品可以出售給國家，由于政策原因或自我營銷的工具錯誤，銷售導(dǎo)致償還緩慢，由于企業(yè)本身的資金需求不同步恢復(fù)的資金，這將導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，并重新對現(xiàn)金支出，該公司的形象和聲譽(yù)受到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1、一個合理的財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)施過程中由于財(cái)政預(yù)算，有很多不確定因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中的經(jīng)