石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局城市土地使用和建筑管理技術(shù)規(guī)定7.17解析

石政文審（2012年45號）石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局城市土地使用與建筑管理技術(shù)規(guī)定第一章總則第一條為加強城市規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的實施，根據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于石家莊市內(nèi)五區(qū)和石家莊市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（含托管區(qū)）范圍。其它地區(qū)參照執(zhí)行。第三條編制城市規(guī)劃、進行城市規(guī)劃管理，應(yīng)當(dāng)遵守本規(guī)定。批準的控制性詳細規(guī)劃中有特殊規(guī)定的，從其規(guī)定。第二章建設(shè)用地分類與適建范圍第四條城市建設(shè)用地按其主要用途進行分類，各類用地分類需符合城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準。經(jīng)批準的城市控制性詳細規(guī)劃另有規(guī)定的，按控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行。第五條城市建設(shè)用地細分應(yīng)遵循以下原則居住用地中綠地應(yīng)控制到小類；公益性公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)控制附件1到小小類；其他控制到中類；公共服務(wù)設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、特殊用地應(yīng)控制到中類；市政公用設(shè)施用地、城市綠地應(yīng)控制到小類。非城市建設(shè)用地中村莊建設(shè)用地控制到小類，其它控制到大類。第六條城市建設(shè)用地根據(jù)其受保護的重要程度按下表進行分類。各類建設(shè)用地按其主導(dǎo)性質(zhì)可以正向兼容。各類用地之間的正向兼容應(yīng)符合以下原則生活居住區(qū)范圍A1A2A3B1B22B31B32B34；工業(yè)生產(chǎn)區(qū)范圍A1A2A3B31B32B33B34B2B1；城市中心、副中心區(qū)A1A2A31A32A33A34B21B12B3。建設(shè)用地分類管理代碼表類別A類B類特殊保護用地A1嚴格控制用地A2指定用途用地A3居住用地B1商業(yè)用地B2工業(yè)、倉儲用地B3用地性質(zhì)文物保護用地A11公共綠地A21生產(chǎn)防護綠地A22道路廣場用地A23對外交通用地A24市政共用設(shè)施A25行政中心用地A31文教體用地A32衛(wèi)生福利用地A33特殊用地A34一類居住用地B11二類居住用地B12三四類居住用地B13市中心商業(yè)用地B21社區(qū)商業(yè)中心B22一類工業(yè)B31二類工業(yè)B32三類工業(yè)B33倉儲用地B34第七條各類建設(shè)應(yīng)遵循土地使用與建筑性質(zhì)的相容性原則，并按主要建設(shè)用地適建范圍表的規(guī)定執(zhí)行。城市“四線”用地還應(yīng)符合“四線”管理規(guī)定中有關(guān)相容性規(guī)定。各類建設(shè)用地適建范圍表居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉儲用地綠地序號第一類R1第二類R2第三類R3商貿(mào)辦公C1C2教科文衛(wèi)C3C6第一類M1第二類M2第三類M3普通W1危險品W2市政公用設(shè)施用地UG1G21低層獨立式住宅（含別墅）2其他低層居住建筑3多層居住建筑4高層居住建筑5單身宿舍6居住小區(qū)教育設(shè)施（中小學(xué)、幼托機構(gòu)）7居住小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施8居住小區(qū)文化設(shè)施（青少年和老年活動室、文化館等）9居住小區(qū)體育設(shè)施10居住小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施（衛(wèi)生站、街道醫(yī)院、養(yǎng)老院等）11居住小區(qū)市政公用設(shè)施（含出租汽車站）12居住小區(qū)行政管理設(shè)施（派出所、居委會等）13居住小區(qū)日用品修理、加工場14小型農(nóng)貿(mào)市場序號居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉儲用地市政公用設(shè)施用地U綠地第一類R1第二類R2第三類R3商貿(mào)辦公C1C2教科文衛(wèi)C3C6第一類M1第二類M2第三類M3普通W1危險品W2G1G215小商品市場16居住區(qū)級以上（含居住區(qū)級、下同）行政辦公建筑17居住區(qū)級以上商業(yè)服務(wù)設(shè)施18居住區(qū)級以上文化設(shè)施（圖書館、博物館、美術(shù)館、音樂廳、紀念性建筑等）19居住區(qū)級以上娛樂設(shè)施（影劇院、游樂場、俱樂部、舞廳、夜總會）20居住區(qū)級以上體育設(shè)施21居住區(qū)級以上醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施22特殊病院（精神病院、傳染病院）需單獨選址23辦公建筑、商辦綜合樓24一般旅館25旅游賓館26商住綜合樓27高等院校、中等專業(yè)學(xué)校28職業(yè)學(xué)校、技工學(xué)校、成人學(xué)校和業(yè)余學(xué)校29科研設(shè)計機構(gòu)30對環(huán)境基本無干擾、污染的工廠31對環(huán)境有輕度干擾、污染的工廠32對環(huán)境有嚴重干擾、污染序號居住用地公共設(shè)施用地工業(yè)用地倉儲用地市政公用設(shè)施用地U綠地第一類R1第二類R2第三類R3商貿(mào)辦公C1C2教科文衛(wèi)C3C6第一類M1第二類M2第三類M3普通W1危險品W2G1G2的工廠33普通儲運倉庫34危險品倉庫35農(nóng)、副、水產(chǎn)品批發(fā)市場36社會停車場、庫37加油站38汽車修理、專業(yè)保養(yǎng)場和機動車訓(xùn)練場39客、貨運公司站場40施工維修設(shè)施及廢品場41污水處理廠、殯儀館、火葬場42其他市政公用設(shè)施注允許設(shè)置；不允許設(shè)置；允許或不允許設(shè)置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門根據(jù)具體條件和規(guī)劃要求確定。第三章插建住宅規(guī)劃管理規(guī)定第八條舊城改造堅持統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)，原則上以紅線寬度25米以上道路圍合的區(qū)域規(guī)模為最小開發(fā)單元，嚴格控制插建。第九條插建住宅是指在已按規(guī)劃建設(shè)的居住片區(qū)內(nèi)部建設(shè)戶數(shù)小于500戶或建筑面積小于3萬平方米或用地規(guī)模小于2公頃的住宅項目（不包括危險住房改造項目）。居住小區(qū)內(nèi)部用地規(guī)模小于1公頃的非居住小區(qū)配套的商業(yè)辦公等經(jīng)營性項目以及在多層居住小區(qū)內(nèi)建設(shè)的高層住宅組團項目，也適用于本規(guī)定。第十條嚴禁在居住用地中的規(guī)劃公建、道路和公共綠地內(nèi)插建住宅。第十一條居住街坊內(nèi)現(xiàn)狀規(guī)劃指標達不到國家規(guī)范中強制性標準要求以及城市規(guī)劃確定為非居住用地的，禁止插建住宅。第十二條現(xiàn)狀多層居住小區(qū)內(nèi)禁止插建組團以下規(guī)模的高層住宅。第十三條插建住宅項目應(yīng)符合城市規(guī)劃要求，建設(shè)后小區(qū)內(nèi)各項強制性指標應(yīng)符合國家規(guī)范規(guī)定且不低于現(xiàn)狀水平。插建住宅應(yīng)以現(xiàn)有居住小區(qū)、組團為依托，或其建成后能與現(xiàn)有住宅組合成相對完整的小區(qū)或組團。插建商業(yè)辦公項目應(yīng)位于居住小區(qū)邊緣，且建設(shè)用地至少一條邊界與城市支路以上級別的道路相鄰。插建項目應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施的承載能力，考慮建筑間距、空間環(huán)境及天際輪廓線的連貫與過渡。第十四條現(xiàn)狀多層居住小區(qū)內(nèi)部建設(shè)一個高層住宅組團的，其建筑高度不應(yīng)超過12層（36米）。建設(shè)兩個及兩個以上高層住宅組團的，在保證有高度為712層的住宅組團過渡的前提下，可安排一部分1318層住宅。依此類推，直至18層（54米）以上的高層住宅。第十五條插建項目以及多層居住小區(qū)內(nèi)部建設(shè)高層組團項目，報批前需落實下列要求一、土地權(quán)屬明晰。二、符合控制性詳細規(guī)劃。三、建設(shè)單位應(yīng)征求其所依托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會的意見，并提供由業(yè)主大會按照石家莊市住宅區(qū)業(yè)主大會規(guī)則出具的同意建設(shè)的書面決定，并由公證處或律師事務(wù)所出具公證或見證。四、符合現(xiàn)行規(guī)劃審批程序的其他要求。第十六條批準的控制性詳細規(guī)劃中有特殊規(guī)定的，按控制性詳細規(guī)劃執(zhí)行。第四章建設(shè)用地容積率規(guī)劃管理規(guī)定第十七條居住用地容積率限定上限指標，并按居住用地容積率高限指標表執(zhí)行。居住類用地容積率高限指標表用地規(guī)模10公頃及以下10公頃以上多層（46）控制指標1312中高層（79）控制指標1514高層（10層及以上）控制指標28（二環(huán)內(nèi)）；25其它地區(qū)第十八條公共設(shè)施用地容積率規(guī)定指導(dǎo)指標，并按公共設(shè)施用地容積率指導(dǎo)指標表執(zhí)行。公共設(shè)施用地容積率指導(dǎo)指標表用地規(guī)模2公頃及以下2公頃以上指導(dǎo)指標4535第十九條公共設(shè)施與居住混合用地的容積率指標按不同類別用地分別計算；工業(yè)等其它用地容積率指標按石家莊市城市建設(shè)節(jié)約用地標準或按批準的詳細規(guī)劃及有關(guān)專業(yè)規(guī)定執(zhí)行。第二十條超高層建筑容積率指標根據(jù)具體情況另行確定。第二十一條容積率指標一般只計算地上建筑面積；地下建筑容積率指標根據(jù)具體情況另行確定。第二十二條建筑物層高超出標準層高規(guī)定的，容積率指標按建筑面積的2倍計算。第二十三條建筑物之間因公共交通需要，架設(shè)穿越城市道路的空中人行廊道，符合下列規(guī)定的，人行廊道的建筑面積不計入容積率。廊道凈寬度不大于6米，廊道下凈空高度不小于55米（穿越15米及以下城市支路的廊道下的凈空高度可不小于46米），且廊道內(nèi)不設(shè)置商業(yè)設(shè)施。第二十四條建設(shè)項目代拆、代征城市道路、城市綠地等公益設(shè)施用地比例超出項目凈用地面積20的，可采用容積率補償辦法，超出面積參與容積率指標計算，但增加的建筑面積不得超過原核定總建筑面積的30，且居住用地容積率不超過30。第二十五條原有建筑的容積率指標已超出規(guī)定值的，不得在原有建筑用地范圍內(nèi)進行擴建、加層。第五章建筑間距和退地界規(guī)劃管理規(guī)定第二十六條多層居住建筑間距按間距系數(shù)確定。（一）南北朝向的正面間距不小于南側(cè)建筑高度的155倍，其它方向間距系數(shù)按多層居住建筑間距控制標準一覽表執(zhí)行。多層居住建筑間距控制標準一覽表方向角0151530304545606090間距系數(shù)155140124140147注表中方向角為正南向（0）偏東或偏西；（二）側(cè)面間距不應(yīng)小于8米，主居室側(cè)面開窗相對時，不宜小于20米。（三）垂直布置的建筑間距按各自相應(yīng)間距標準的1/2之和計算，但不得小于9米。第二十七條中、高層居住建筑間距按日照分析、最小間距雙因子控制，且滿足下列要求（一）依據(jù)石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局日照分析技術(shù)規(guī)定進行日照分析。日照標準應(yīng)滿足大寒日日照不低于2小時的標準，舊區(qū)改建的項目內(nèi)新建住宅可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1小時的標準，有效日照時間帶為8時16時。（二）南北向平行布置時，最小正面間距按中、高層住宅建筑間距控制標準一覽表執(zhí)行；其它方位按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范表5022中的方位折減系數(shù)進行換算。中、高層住宅建筑間距控制標準一覽表建筑高度2130米（含21米）3075米（含30米）75100米（含75米）項目內(nèi)部30米36米45米面寬35米及以上住宅最小正面間距項目外部155倍50米項目內(nèi)部27米30米36米面寬35米以下住宅最小正面間距項目外部155倍50米（三）平行布置時，最小側(cè)面間距不應(yīng)小于13米，主居室側(cè)面開窗相對時不得小于20米。（四）垂直布置時，最小間距按各自最小間距標準的1/2之和計算，但不得小于20米。第二十八條不同高度的居住建筑最小間距按以下規(guī)定執(zhí)行（一）正面間距遮擋建筑物高度高于被遮擋建筑的，按遮擋建筑物的最小間距標準執(zhí)行；遮擋建筑物高度低于被遮擋建筑的，按各自最小間距標準的1/2之和執(zhí)行。（二）側(cè)面和垂直布置間距按照各自最小間距標準的1/2之和計算。垂直間距不應(yīng)小于20米，側(cè)面間距不應(yīng)小于13米，主居室側(cè)面開窗相對時不應(yīng)小于20米。第二十九條被遮擋的居住建筑底部為非居住用房時，間距計算可扣除相應(yīng)高度，但不應(yīng)超過兩層。第三十一條非居住建筑的最小間距應(yīng)符合下列規(guī)定（一）多層平行布置時，其正面間距不小于較高建筑高度的10倍，并不小于6米。垂直布置時，其間距不小于9米。側(cè)面間距不宜小于6米。（二）高層平行布置時，其正面最小間距按高層非居住建筑間距控制標準一覽表執(zhí)行。垂直布置時，按各自最小間距標準的1/2之和計算，且不小于18米。側(cè)面間距不宜小于13米。高層非居住建筑間距控制標準一覽表建筑高度2454米（含24米）54100米（含54米）100米及以上面寬40米及以上建筑最小正面間距30米40米根據(jù)情況具體確定面寬40米以下建筑最小正面間距25米35米根據(jù)情況具體確定（三）不同高度等級的建筑平行布置時，其正面最小間距按照各自最小間距標準的1/2之和計算。垂直布置時，其間距不小于13米。側(cè)面間距不宜小于9米。第三十一條居住建筑與非居住建筑間距應(yīng)符合下列規(guī)定（一）被遮擋建筑為居住建筑，按居住建筑間距規(guī)定執(zhí)行。（二）被遮擋建筑為非居住建筑，按各自對應(yīng)間距的1/2之和計算，同時考慮視覺衛(wèi)生因素。（三）多層建筑側(cè)面間距不宜小于8米，高層建筑側(cè)面間距不宜小于13米，多層與高層側(cè)面間距不宜小于9米。主居室側(cè)面開窗相對時，側(cè)面間距不應(yīng)小于20米。第三十二條居住建筑進深大于16米以及非居住建筑進深大于20米的，其側(cè)面間距按正面間距標準計算。第三十三條特殊建筑的最小間距應(yīng)符合下列規(guī)定托兒所、幼兒園的生活用房，應(yīng)保證冬至日滿窗日照的有效時間不少于3小時；醫(yī)院的病房、療養(yǎng)院的療養(yǎng)室、中小學(xué)的教學(xué)樓以及老年建筑的主要居室應(yīng)保證冬至日滿窗日照的有效時間不少于2小時；新建建筑與上述建筑之間的最小間距不得低于與住宅建筑之間的最小間距標準。第三十四條建筑間距應(yīng)考慮自然地坪高差影響因素。第三十五條建筑退讓地界的距離應(yīng)符合下列規(guī)定（一）多層建筑應(yīng)按照最小間距標準的1/2退讓正面地界。（二）高層建筑應(yīng)按照最小間距標準的1/2退讓正面地界，且標準日照遮擋線不得突破北地界135米或北側(cè)道路的北紅線外5米。（三）多層建筑退側(cè)面地界不小于4米；高層退側(cè)面地界不小于65米。主居室側(cè)面開窗時，退側(cè)面地界不小于10米。第三十六條建筑沿城市道路以及城市綠線、藍線、紫線建設(shè)時，在符合退讓道路紅線和相鄰建筑間距、城市紫線保護等要求的前提下，退城市綠線、藍線、紫線的距離，多層不小于5米，高層不小于8米。第三十七條建筑間距和建筑退地界應(yīng)符合消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護、工程管線、地下空間、人防疏散、建筑保護、施工安全等要求。第三十八條因現(xiàn)狀建筑自身退地界不足，新規(guī)劃的相鄰建筑在滿足日照、退地界等相關(guān)要求的前提下，與該建筑之間的最小間距可適當(dāng)減小,但不應(yīng)低于正常間距的07倍。第三十九條遇有特殊、復(fù)雜情況時，建筑間距和退地界參照相應(yīng)規(guī)范另行確定。第四十條除大型公共建筑等有特殊要求外，多、高層建筑物的面寬按以下規(guī)定執(zhí)行（一）建筑高度小于或等于24米時，其最大面寬不宜超過80米；（二）建筑高度大于24米時，其最大面寬不宜超過60米；（三）不同建筑高度組成的連續(xù)建筑，其最大面寬按最高建筑執(zhí)行；（四）臨城市道路平行布置的建筑物增加面寬時，應(yīng)按面寬增加長度的1倍增加側(cè)面間距及正面退道路紅線距離；臨地界平行布置的建筑物增加面寬時，應(yīng)按面寬增加長度的1倍增加正面退地界距離。第四十一條地下建筑物退地界距離，在滿足管線敷設(shè)、施工安全等相關(guān)技術(shù)要求的前提下，其最小值為5米；深度超過30米的，需根據(jù)實際情況另行確定。第六章建筑退道路紅線規(guī)劃管理規(guī)定第四十二條紅線寬度15米以上的城市道路兩側(cè)新建建筑退紅線距離應(yīng)符合建筑后退道路紅線距離控制一覽表規(guī)定。建筑后退道路紅線距離控制一覽表200車位/戶11515S建90車位/戶050819015000座，館4000座）車位/100座位2334小型體育場館（場90的戶型按照商品房指標執(zhí)行。（4）保障性住房、集體宿舍等建筑的機動車地面停車泊位數(shù)不得超過配建總泊位數(shù)的40，一般居住區(qū)內(nèi)地面停車率不宜超過15，其他建筑地面停車率不得超過20。（5）表中標注的建筑類型為特殊類型建筑，應(yīng)通過交通影響分析確定停車配建設(shè)施要求，但上述要求不得低于上表所列低限值。在涉及歷史文化保護、商業(yè)步行街等特殊區(qū)域開發(fā)的建設(shè)項目，其停車設(shè)施配建指標可依據(jù)經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案執(zhí)行。（6）建筑物附屬配套餐飲娛樂設(shè)施可按照獨立指標的80執(zhí)行。（7）軌道交通車站中的軌道換乘站指有兩條軌道交通通過的車站，軌道樞紐站指3條及3條以上軌道交通通過的車站。（8）各類公共建筑物的配建停車設(shè)施建成后應(yīng)面向社會開放使用。開放使用的停車設(shè)施需要設(shè)置收費設(shè)施的，其出入口處收費排隊等候空間應(yīng)不少于兩車位。鼓勵非公共建筑自用停車設(shè)施對社會開放。（9）二環(huán)區(qū)內(nèi)有50以上的用地面積在距離已建成或已正式立項批準建設(shè)的城市軌道交通站出入口100米范圍內(nèi)的公共建筑，可減少10的機動車停車泊位配置，但綜合性公共建筑不得重復(fù)折減。（10）項目用地有一個臨街面面向區(qū)域分界道路的，配建指標宜選取兩區(qū)域較高者。第九章附則第六十條本規(guī)定由石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局負責(zé)解釋。第六十一條本規(guī)定有