金融街─物業(yè)公司財(cái)務(wù)管控咨詢項(xiàng)目建議書遠(yuǎn)卓顧問

金融街物業(yè)公司財(cái)務(wù)管控咨詢項(xiàng)目建議書遠(yuǎn)卓顧問房地產(chǎn)智庫/0金融街物業(yè)財(cái)務(wù)管控項(xiàng)目建議書2008年9月北京2004CAPGEMINIALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第1頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠(yuǎn)卓對(duì)金融街物業(yè)財(cái)務(wù)管控項(xiàng)目的理解項(xiàng)目工作方式及收費(fèi)項(xiàng)目組成員介紹2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳22007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第2頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/伴隨房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展,我國物業(yè)管理行業(yè)正逐步獨(dú)立化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)配套初步市場化發(fā)展規(guī)模化、集團(tuán)化發(fā)展從屬于房地產(chǎn)開發(fā)商伴隨物業(yè)市場規(guī)模的物業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展條件更趨成熟擴(kuò)張,業(yè)務(wù)維權(quán)意識(shí)配套開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展,覺醒,政府相關(guān)管理未來35年物業(yè)公司多作為開發(fā)商成本性部門對(duì)物業(yè)行業(yè)加強(qiáng)業(yè)務(wù)單元專業(yè)化、規(guī)模化、集規(guī)范性管理團(tuán)化發(fā)展將逐步提速物業(yè)管理企業(yè)受制于受外部環(huán)境及潛在利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益沖突影響,房地產(chǎn)益要求,面臨眾多無公司逐步將物業(yè)管理法克服的發(fā)展障礙公司獨(dú)立化發(fā)展2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳32007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第3頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展有如下發(fā)展趨勢從自建自管到建管分離從自建自管到建管分離物業(yè)管理公司角色轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司角色轉(zhuǎn)變行業(yè)兼并整合加速行業(yè)兼并整合加速產(chǎn)業(yè)盈利能力逐步提升產(chǎn)業(yè)盈利能力逐步提升2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳42007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第4頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/物業(yè)管理行業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)建管分離,物業(yè)管理公司將也甲方物業(yè)向第三方物業(yè)轉(zhuǎn)變國家建設(shè)部、地方房地產(chǎn)主管部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項(xiàng)目的公受政策、開開招標(biāo)制度發(fā)商傾向以及行業(yè)自身對(duì)開發(fā)商而言,建管分離方式更有益發(fā)展?jié)摿θ矫嬉蛩赜俺杀具m中成本較低響,房地產(chǎn)服務(wù)意識(shí)實(shí)力較強(qiáng)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)開發(fā)企業(yè)和管理經(jīng)驗(yàn)豐富管理經(jīng)驗(yàn)不足物業(yè)管理企前期介入專業(yè)知識(shí)不夠前期介入可提出促進(jìn)銷售的VS業(yè)分離將成專業(yè)建議能基本完成物管服務(wù)工作為趨勢客戶資源的整合、共享不能促進(jìn)后期銷售提升企業(yè)及物業(yè)品牌形象物業(yè)管理公限于服務(wù)管理規(guī)模及收費(fèi)對(duì)消費(fèi)者購買具促進(jìn)作用標(biāo)準(zhǔn),虧本的可能性較大司獲取項(xiàng)目方式由自建國際經(jīng)驗(yàn)也表明第三方物業(yè)更有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿γ绹~自管向建管約、芝加哥85的物業(yè)企業(yè)采用第三方物業(yè)管理模式我國的分離轉(zhuǎn)變香港,95的物業(yè)由“第三方”管理2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳52007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第5頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/物業(yè)管理公司正由服務(wù)者向管理者的角色轉(zhuǎn)變,未來可能還會(huì)成為經(jīng)營者服務(wù)者管理者經(jīng)營者從1981年深圳設(shè)行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)國內(nèi)龍頭物業(yè)管立第一家物業(yè)管管理公司已經(jīng)基理公司的獲利能理公司以來,物本完成或正在進(jìn)力較國際領(lǐng)先水業(yè)管理公司主要行從服務(wù)者向管平仍有差距,為從事著保安、保理者轉(zhuǎn)變,將技提高獲利能力,潔、代收費(fèi)用等術(shù)含量低的基礎(chǔ)物業(yè)管理公司開基礎(chǔ)服務(wù)服物業(yè)分離,物始經(jīng)營創(chuàng)新型增業(yè)管理公司專注值業(yè)務(wù),角色可行業(yè)處于微利狀于管理能再次從管理者態(tài),半數(shù)以上不轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營者盈利角色轉(zhuǎn)變使公司的獲利能力大大提高2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳62007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第6頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)整合加速,預(yù)計(jì)未來產(chǎn)業(yè)集中度將進(jìn)一步提高三級(jí)及以下資質(zhì)物業(yè)公司占絕大部分平均管理面積小,兩極分化嚴(yán)重各級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司數(shù)量物業(yè)公司平均管理物業(yè)面積單位萬平方米46平均365一級(jí)一級(jí)224713二級(jí)二級(jí)813,287三級(jí)管理面積18三級(jí)由于很多非會(huì)員的小型公司沒有參加此次一級(jí)物業(yè)公司的平均管理面積遠(yuǎn)高于三級(jí)公司說明調(diào)查,因此根據(jù)此次調(diào)查結(jié)果得出的二、平均值,而陸家嘴等收入過億的國內(nèi)頂級(jí)公司三級(jí)單位數(shù)量會(huì)高于實(shí)際情況的管理面積是三級(jí)平均水平的100倍以上數(shù)據(jù)來源全國物業(yè)管理公司生存狀況調(diào)查,范圍涵蓋包括協(xié)會(huì)會(huì)員及其他物業(yè)管理公司的合計(jì)4600個(gè)企業(yè)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳72007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第7頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/附物業(yè)管理公司資質(zhì)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的業(yè)務(wù)資格資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不同資質(zhì)可承接業(yè)務(wù)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可一級(jí)二級(jí)三級(jí)以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目500萬300萬50萬注冊(cè)資金二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅302010人員專業(yè)人員1項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住要求20105中級(jí)職稱宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)200100未作規(guī)定建筑多層住宅三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可面積10050高層住宅以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)2基數(shù)目和5萬平方米以下非住宅項(xiàng)158獨(dú)立式住宅目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)5020商業(yè)物業(yè)1工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱2要求一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100資料來源物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法,建設(shè)部2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳82007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第8頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/在過渡時(shí)期,物業(yè)行業(yè)盈利性仍然較差,半數(shù)以上國內(nèi)物業(yè)管理公司處于虧損狀態(tài)盈虧企業(yè)比例平均獲利水平持平行業(yè)總體營業(yè)收入277億元19總體獲利15億元盈利40每個(gè)公司平均利潤821萬元行業(yè)平均利潤率541虧損數(shù)據(jù)來源全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告由于參與調(diào)查的企業(yè)主要是協(xié)會(huì)會(huì)員,而多數(shù)規(guī)模較小的企業(yè)沒有參加,因此行業(yè)盈利水平會(huì)低于基于調(diào)查得出的數(shù)據(jù)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳92007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第9頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/與國際上先進(jìn)的物業(yè)管理公司相比,國內(nèi)領(lǐng)先物業(yè)企業(yè)盈利能力有大幅提升空間陸家嘴與戴德梁行數(shù)據(jù)比較說明上海陸家嘴在中國管香港戴德梁行上海陸家嘴理的物業(yè)面積和員工注人數(shù)大約是戴德梁行管理面積的2倍,但收入不足其20001000萬平方米1/6這說明即使是本土業(yè)員工人數(shù)63003000內(nèi)龍頭企業(yè),其物業(yè)管理效率和人員產(chǎn)出年收入效率仍遠(yuǎn)低于世界先約3億約20億億人民幣進(jìn)水平注此處為戴德梁行在中國開展業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳102007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第10頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠(yuǎn)卓對(duì)金融街物業(yè)財(cái)務(wù)管控項(xiàng)目的理解項(xiàng)目工作方式及收費(fèi)項(xiàng)目組成員介紹2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳112007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第11頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司以下簡稱“陸家嘴物業(yè)”成立于1992年,目前已成為國內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先的物業(yè)管理公司陸家嘴物業(yè)概況上海陸家嘴集團(tuán)有限公司和上海陸家嘴房產(chǎn)開發(fā)有限公股東、資本司共同投資組建,注冊(cè)資本3410萬元管理類型包括辦公樓、商業(yè)物業(yè)、會(huì)展物業(yè)、公眾物業(yè)、教衛(wèi)經(jīng)營范圍物業(yè)、廠房、酒店、別墅、公寓及中高檔住宅小區(qū)等管理物業(yè)總面積達(dá)2000多萬平方米,居全國物業(yè)管理公司首位物業(yè)管理范圍延伸到江蘇、浙江、天津、山東等省市,上海市之外的物業(yè)管理范圍達(dá)500萬平方米左右業(yè)務(wù)分布物業(yè)管理咨詢業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋全國范圍2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳122007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第12頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/陸家嘴的經(jīng)營模式逐漸由甲方物業(yè)公司向高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的第三方物業(yè)公司轉(zhuǎn)變甲方物業(yè)第三方物業(yè)說明陸家嘴物業(yè)設(shè)立時(shí)按照國際通行劃分,物業(yè)管國際經(jīng)驗(yàn)表明第三方物業(yè)被定為為服務(wù)于房理公司的經(jīng)營模式一般分甲更有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ禺a(chǎn)公司的甲方物方物業(yè)和第三方物業(yè)兩種美國紐約、芝加哥業(yè),旨在提高房地前者依托于上級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)85的物業(yè)企業(yè)采用產(chǎn)公司的售后服務(wù)企業(yè),承接本集團(tuán)開發(fā)的物第三方物業(yè)管理模式水平業(yè)項(xiàng)目,母公司對(duì)于他們往我國的香港,95的萬科物業(yè)、賽格物往只有服務(wù)要求沒有盈利要物業(yè)由“第三方”管業(yè)等排在中國物業(yè)求,只要房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力理公司百強(qiáng)前列的物雄厚,物業(yè)公司就不會(huì)有生陸家嘴物業(yè)意識(shí)到成為市業(yè)公司都與房地產(chǎn)存壓力場化經(jīng)營的第三方物業(yè)公公司存在這種隸屬后者需要自行獲取業(yè)務(wù),市司更有發(fā)展前途關(guān)系場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更大2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳132007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第13頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/公司采取了矩陣式組織構(gòu)架以適應(yīng)規(guī)模化擴(kuò)張、跨區(qū)域經(jīng)營的管理要求陸家嘴的矩陣式組織構(gòu)架陸家嘴組織構(gòu)架特點(diǎn)總經(jīng)理副總經(jīng)理物業(yè)管理部成立了理論研究室、品質(zhì)保證部和培訓(xùn)中心品質(zhì)保證部對(duì)物業(yè)分公司實(shí)行分項(xiàng)管理、總經(jīng)濟(jì)師企業(yè)發(fā)展部各物業(yè)分公司分地區(qū)管理。分項(xiàng)管理體現(xiàn)在總會(huì)計(jì)師將公司的物業(yè)按服務(wù)類型分類,人力資源部副總經(jīng)理市場營銷部分公司包括辦公樓物業(yè)分公司、總工程師公眾物業(yè)分公司、院校物業(yè)分96916平臺(tái)計(jì)劃財(cái)務(wù)部公司、別墅物業(yè)分公司、住宅物業(yè)顧問部物業(yè)分公司分地區(qū)管理體現(xiàn)審計(jì)法務(wù)部在按樓盤的地域來劃分分公司,信息服務(wù)公司分為浙江分公司、江蘇分公司投資管理部等。副總經(jīng)理物流中心把管理和服務(wù)分開,成立了獨(dú)培訓(xùn)中心物業(yè)服務(wù)公司立的物業(yè)服務(wù)公司,便于整體服務(wù)質(zhì)量的提升。投資企業(yè)理論研究室合作企業(yè)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳142007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第14頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/陸家嘴物業(yè)關(guān)注非居住物業(yè)經(jīng)營獲利水平高的特征,在物業(yè)管理面積不變的情況下,營業(yè)利潤年均增速達(dá)到10非居住物業(yè)管理面積占比逐年提高2004、2006年陸家嘴物業(yè)收入、利潤2004、2006年陸家嘴物業(yè)利潤率單位單位萬元單位2120,000收入利潤率18,0001517非居住利潤139103,0001,600成立時(shí)2004200620082004200620042006說明根據(jù)規(guī)定,物業(yè)管理公司居住物業(yè)管理費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循微利原則提高非居住物業(yè)管理寫字樓、商場等非居住物業(yè)使用者更注重物業(yè)管面積比重能夠有效提高收入和獲利水平理公司的服務(wù)和品牌,價(jià)格敏感度較低,業(yè)務(wù)利潤率較高2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳152007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第15頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/角色定位方面,陸家嘴完成了從“保姆”到“管家”的轉(zhuǎn)變,實(shí)現(xiàn)了管理和服務(wù)職能的分離保姆服務(wù)提供者管家服務(wù)集成商服務(wù)種類增多、專業(yè)化要陸家嘴物業(yè)是“保姆”型求提高物業(yè)公司管理和服務(wù)理念的始創(chuàng)者服務(wù)分離成為趨勢“保姆”理念宗旨是為業(yè)陸家嘴通過三種方式進(jìn)行主提供全面、方便、及時(shí)分離、人性化的服務(wù)分離外包“保姆”服務(wù)理念曾引導(dǎo)組建專業(yè)服務(wù)公司陸家嘴物業(yè)走向輝煌與品牌專業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開通了“96916”服務(wù)信息平臺(tái)作為物業(yè)管理與作業(yè)分離的信息支撐2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳162007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第16頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/陸家嘴物業(yè)針對(duì)不同服務(wù)項(xiàng)目采取不同的經(jīng)營方式,公司剝離低端的勞務(wù)密集型業(yè)務(wù),并逐步向管理密集型、技術(shù)密集型的高端模式演進(jìn)外包建立合作關(guān)系設(shè)立服務(wù)公司經(jīng)營技術(shù)含量低項(xiàng)目收益性較好或?qū)ξ镯?xiàng)目技術(shù)要求高、選擇依據(jù)業(yè)管理重要程度較高專業(yè)性較強(qiáng),公司服務(wù)利潤率低目前沒有足夠資源人員素質(zhì)要求較高,有人員素質(zhì)要求不高獨(dú)立開展助于公司形成人力資源方面的競爭優(yōu)勢2設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)保潔、綠化、設(shè)備維修保養(yǎng)、項(xiàng)目舉例保安1、清洗房屋裝修說明1截至2006年保安已有8個(gè)項(xiàng)目外包分離,計(jì)劃在一年內(nèi)將所有保安項(xiàng)目外包分離2設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)是公司重點(diǎn)培養(yǎng)人力資源能力的項(xiàng)目,對(duì)于有能力自行經(jīng)營的由陸家嘴服務(wù)公司經(jīng)營對(duì)于目前尚沒有足夠能力自營的采取與品牌服務(wù)公司合作模式發(fā)展2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳172007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第17頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/陸家嘴物業(yè)設(shè)立了獨(dú)特的96916信息平臺(tái)確保了管理和服務(wù)分離后能夠向業(yè)主及時(shí)提供服務(wù)96916服務(wù)模式96916平臺(tái)概況業(yè)主電話全國首個(gè)物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái),以呼叫中心為載體,為管理與服務(wù)分離提供信息96916平臺(tái)支撐開通的服務(wù)項(xiàng)目主要有樓宇供水泵、空調(diào)、電梯、電子設(shè)備、房屋、水電維修、無人接聽業(yè)主所在地管理建筑物清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、家政服務(wù)處上海浦東新區(qū)政府為進(jìn)一步提升新區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理水平,采用購買服務(wù)方陸家嘴物業(yè)式,于2004年7月將“969L6”平臺(tái)提升所在地服務(wù)公司或合作伙伴應(yīng)急維修隊(duì)為浦東新區(qū)“96916”物業(yè)服務(wù)信息平臺(tái)96916平臺(tái)在作為連接管理和服務(wù)的橋梁的同時(shí),也為公司帶來收益,成為新業(yè)主致電30分鐘的利潤增長點(diǎn)內(nèi)解決問題2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳182007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第18頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/陸家嘴物業(yè)通過人力資源調(diào)整,降低運(yùn)營成本、建立企業(yè)人力資源方面的核心競爭力精簡員工人數(shù)提高員工素質(zhì)物業(yè)管理行業(yè)具有勞動(dòng)密集型特點(diǎn),人公司員工收入不斷提高,高昂的人工費(fèi)員綜合素質(zhì)相對(duì)較低用成為影響公司盈利性的沉重負(fù)擔(dān)通過如下舉措提高員工素質(zhì)通過將技術(shù)含量低、人員素質(zhì)要求低的服務(wù)業(yè)務(wù)分離的方式減少員工數(shù)量,由管理處經(jīng)理以上的干部必須達(dá)到本科學(xué)歷分公司總經(jīng)理以上的干部必須達(dá)到2004年的8000人精簡至2006年的6300人,研究生學(xué)歷要求所有管理處經(jīng)理以上公司的最終目標(biāo)是1000人,主要由管理的員工,三年內(nèi)成為注冊(cè)物業(yè)管理師人員和專業(yè)技術(shù)人員構(gòu)成在鼓勵(lì)專業(yè)技術(shù)人員提升方面,公司也推出了相應(yīng)的政策。鼓勵(lì)所有員工通過進(jìn)修提升自己的學(xué)歷,提升自己的專業(yè)水準(zhǔn)。每提升一個(gè)臺(tái)階,公司給予提升工資的獎(jiǎng)勵(lì)由勞動(dòng)密集型的初級(jí)管理向知識(shí)、技術(shù)密集型的高端服務(wù)模式轉(zhuǎn)變2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳192007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第19頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠(yuǎn)卓對(duì)金融街物業(yè)財(cái)務(wù)管控項(xiàng)目的理解項(xiàng)目工作方式及收費(fèi)項(xiàng)目組成員介紹2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳202007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第20頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/金融街物業(yè)近年來物管面積迅速擴(kuò)張,管理復(fù)雜度大大提升,公司管理層希望以財(cái)務(wù)管控為突破口,夯實(shí)管理基礎(chǔ),實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的騰飛金融街物業(yè)成立于1994年5月,隸屬于北京華融綜合投資公司,2004年獲得以及物業(yè)管理企業(yè)一級(jí)資質(zhì)公司目前在管項(xiàng)目涉及寫字樓、住宅等兩大物業(yè)類型,管理總面積170萬余平米寫字樓物業(yè)項(xiàng)目通泰大廈、富凱大廈、金陽大廈、西環(huán)廣場、鑫茂大廈、德勝國際、尚城、平安綜合樓以及金融街F1、F2、G2項(xiàng)目等高檔商務(wù)樓和公寓住宅物業(yè)融澤府、盈華盛嘉、龍澤苑小區(qū)、西馬小區(qū)等目前公司物管項(xiàng)目目前仍以甲方物業(yè)為主,并逐步加大第三方物業(yè)的拓展力度另外,公司以北京為核心,逐步向天津高端物業(yè)市場擴(kuò)張金融街物業(yè)目前已經(jīng)明確了未來戰(zhàn)略發(fā)展方向,目前希望借助咨詢公司的力量以財(cái)務(wù)管控為切入口,規(guī)范公司內(nèi)部管理體系,實(shí)現(xiàn)對(duì)多物業(yè)類型、規(guī)?；⒖绲赜虬l(fā)展。2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳212007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第21頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/遠(yuǎn)卓研究認(rèn)為,現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理包涵三個(gè)層次決策支持業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)與分析關(guān)鍵指標(biāo)評(píng)定目標(biāo)設(shè)定與分解投融資計(jì)劃匹配財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流預(yù)測滾動(dòng)預(yù)測項(xiàng)目價(jià)值分析財(cái)務(wù)控制預(yù)算付款控制內(nèi)部審計(jì)政策與程序財(cái)務(wù)與管理報(bào)告對(duì)帳核算交易處理出納抵銷關(guān)帳結(jié)算2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳222007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第22頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/不同發(fā)展階段,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)不同50決策支持20決策30財(cái)務(wù)控制支持交易業(yè)務(wù)處理5020財(cái)務(wù)控制決策10支持30交易業(yè)務(wù)處理20財(cái)務(wù)控制70交易業(yè)務(wù)處理大型企業(yè)中型企業(yè)小企業(yè)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳232007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第23頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/在企業(yè)發(fā)展初期,以交易業(yè)務(wù)處理為核心的會(huì)計(jì)核算工作是財(cái)務(wù)管理的重心,財(cái)務(wù)控制和決策支持職能相對(duì)較弱經(jīng)營者多數(shù)依據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策決策10支持財(cái)務(wù)控制往往與業(yè)務(wù)控制合一,有直線領(lǐng)導(dǎo)直接控制以事后反映為主,很少事前控制20財(cái)務(wù)控制準(zhǔn)確反映經(jīng)營成果是企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)工作的第一需要交易業(yè)務(wù)處理合法合規(guī)的滿足外部報(bào)表需要是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重70點(diǎn)在企業(yè)發(fā)展初期,決策鏈條比較短,分級(jí)授權(quán)相對(duì)較少,作為職能人員的財(cái)務(wù)人員一般處于從屬地位,以事后決算工作為主2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳242007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第24頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/當(dāng)企業(yè)發(fā)展成為大型集團(tuán)企業(yè),財(cái)務(wù)管理的重心向決策支持轉(zhuǎn)移如何準(zhǔn)確有效評(píng)價(jià)各業(yè)務(wù)單元的經(jīng)營業(yè)績,成為財(cái)務(wù)管理工作的重點(diǎn)工作之一如何為最高經(jīng)營層提供更加準(zhǔn)確的決策依據(jù)是財(cái)務(wù)決策管理面臨的重要問題50支持總部對(duì)各單位控制方式從過程控制更多轉(zhuǎn)向結(jié)果控制轉(zhuǎn)變30財(cái)務(wù)控制工作向基層財(cái)務(wù)單位轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)控制20交易業(yè)務(wù)處理發(fā)展滯后于財(cái)務(wù)職能的擴(kuò)展,在財(cái)務(wù)職能的比重繼續(xù)降低交易業(yè)務(wù)處理由于企業(yè)的規(guī)模變大,企業(yè)財(cái)務(wù)職能一般呈現(xiàn)兩級(jí)管理,總部的財(cái)務(wù)職能從控制向決策支持進(jìn)一步發(fā)展2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳252007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第25頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/集團(tuán)財(cái)務(wù)管理一般包括以下八個(gè)環(huán)節(jié),在不同的管控模式下,總部對(duì)下屬單位的財(cái)務(wù)管控深度有所區(qū)別全面預(yù)算財(cái)務(wù)人員管理財(cái)務(wù)人管理財(cái)務(wù)權(quán)限管理員管理財(cái)務(wù)權(quán)限管理會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)核算管理會(huì)計(jì)政策和會(huì)全面預(yù)算管理計(jì)核算管理集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督子公司業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)多層次的審派出董事、監(jiān)事管理計(jì)監(jiān)督子公司業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)產(chǎn)權(quán)事集團(tuán)公司派駐務(wù)管理產(chǎn)權(quán)事務(wù)管理董事、監(jiān)事管理2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳262007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第26頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/在統(tǒng)一財(cái)務(wù)管控模式下,集團(tuán)財(cái)務(wù)部對(duì)下屬單位的財(cái)務(wù)控制能力最強(qiáng)典型特點(diǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃由集團(tuán)主導(dǎo)制定投融資計(jì)劃由各分部申報(bào)需求,由集團(tuán)集團(tuán)戰(zhàn)略集團(tuán)戰(zhàn)略統(tǒng)一制定整體投融資計(jì)劃總部總部財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)計(jì)劃投融資計(jì)劃投融資計(jì)劃預(yù)算控制總部對(duì)各分部實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)算控制,預(yù)算內(nèi)授權(quán)支出,預(yù)算外逐項(xiàng)嚴(yán)格審批資金集中總部通過內(nèi)部銀行或者財(cái)務(wù)公司等方式實(shí)現(xiàn)資金的集中統(tǒng)一控制,多采預(yù)算預(yù)算會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)資金資金業(yè)績業(yè)績審計(jì)審計(jì)控制控制控制控制用收支兩條線管理集中集中評(píng)估評(píng)估業(yè)績?cè)u(píng)估集團(tuán)統(tǒng)一對(duì)各下屬單位進(jìn)行績效評(píng)估,甚至對(duì)下屬單位的具體業(yè)務(wù)或者職能部門進(jìn)行業(yè)績?cè)u(píng)估會(huì)計(jì)控制集團(tuán)通過嚴(yán)格的會(huì)計(jì)制度和詳盡的會(huì)計(jì)報(bào)表實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)控制,在條件成熟分部分部/子公司子公司通常采取統(tǒng)一核算或者采取遠(yuǎn)程監(jiān)控方式強(qiáng)受控強(qiáng)受控審計(jì)集團(tuán)對(duì)下屬單位進(jìn)行定期審計(jì)和各項(xiàng)專項(xiàng)審計(jì)。典型的統(tǒng)一集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳272007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第27頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/在分權(quán)式財(cái)務(wù)管理模式下,總部財(cái)務(wù)部針對(duì)年度財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行財(cái)務(wù)控制典型特點(diǎn)財(cái)務(wù)目標(biāo)由集團(tuán)和各下屬單位協(xié)商制定財(cái)務(wù)目標(biāo)財(cái)務(wù)目標(biāo)總部投融資計(jì)劃由各分部自主制定本單位的投融資計(jì)劃,報(bào)集團(tuán)備案即可上報(bào)預(yù)算各分部根據(jù)財(cái)務(wù)目標(biāo)自主制定本單位的預(yù)算,報(bào)集團(tuán)備案上交利潤集團(tuán)通過下屬單位董事會(huì)協(xié)商上報(bào)上交業(yè)績會(huì)計(jì)制度,確定上交利潤金額及方式審計(jì)預(yù)算利潤評(píng)估報(bào)告業(yè)績?cè)u(píng)估集團(tuán)統(tǒng)一對(duì)各下屬單位進(jìn)行績效評(píng)估會(huì)計(jì)報(bào)告集團(tuán)指導(dǎo)各單位制定會(huì)計(jì)制度指導(dǎo)各單位進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,并通過定期的會(huì)計(jì)報(bào)告制度進(jìn)行會(huì)計(jì)監(jiān)控部門戰(zhàn)略分部/子公司財(cái)務(wù)計(jì)劃審計(jì)集團(tuán)對(duì)下屬單位進(jìn)行定期審計(jì)和各弱受控投融資計(jì)劃項(xiàng)專項(xiàng)審計(jì),重點(diǎn)審計(jì)財(cái)務(wù)目標(biāo)完成情況。典型的分權(quán)型集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳282007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第28頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/結(jié)合金融街物業(yè)的需求,遠(yuǎn)卓認(rèn)為本項(xiàng)目顧問的任務(wù)主要包括以下三個(gè)方面公司目前財(cái)務(wù)管控體系的現(xiàn)狀及問題診斷重點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)管控體系的案例研究需要雙方共同工作基于戰(zhàn)略計(jì)劃和組織演進(jìn)的財(cái)務(wù)管控體系設(shè)計(jì),包括以下具體要求財(cái)務(wù)組織體系及人員的管理財(cái)務(wù)權(quán)限管理會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)核算管理全面預(yù)算管理體系內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督投融資及產(chǎn)權(quán)事務(wù)管理2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳292007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第29頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/同時(shí),作為財(cái)務(wù)管控體系改善的前提,金融街物業(yè)承諾以下事項(xiàng)均已明確,無需咨詢公司重新梳理建立,并在項(xiàng)目啟動(dòng)后提交咨詢顧問公司戰(zhàn)略議題公司發(fā)展戰(zhàn)略綱要未來35年的業(yè)務(wù)擴(kuò)張計(jì)劃及戰(zhàn)略目標(biāo)分子公司定位及發(fā)展目標(biāo)組織議題公司采取的組織管控模式說明財(cái)務(wù)管控、戰(zhàn)略管控、操作管控公司總部組織結(jié)構(gòu)及分子公司設(shè)置總部職能部室的職責(zé),管理崗位設(shè)置分子公司部門設(shè)置及部門職責(zé)業(yè)務(wù)運(yùn)作的制度及操作規(guī)程公司例會(huì)管理制度物業(yè)管理的操作規(guī)程現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理制度2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳302007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第30頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/目錄物業(yè)行業(yè)基本特征介紹陸家嘴物業(yè)管理公司案例介紹遠(yuǎn)卓對(duì)金融街物業(yè)財(cái)務(wù)管控項(xiàng)目的理解項(xiàng)目工作方式及收費(fèi)項(xiàng)目組成員介紹2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳312007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第31頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/本項(xiàng)目中顧問的任務(wù)將分為以下三個(gè)階段執(zhí)行第三階段第一階段第二階段財(cái)務(wù)管理體系整體優(yōu)公司內(nèi)外部整體調(diào)研財(cái)務(wù)管理體系分析及診斷化設(shè)計(jì)及升級(jí)工作重點(diǎn)工作重點(diǎn)包括三個(gè)層次工作重點(diǎn)了解目前及未來公判斷會(huì)計(jì)核算的合理性設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)管理體系優(yōu)司業(yè)務(wù)運(yùn)營特點(diǎn)化及升級(jí)的整體解決研究財(cái)務(wù)管理的薄弱環(huán)節(jié),方案審視公司財(cái)務(wù)管理特別是針對(duì)未來業(yè)務(wù)發(fā)展要組織環(huán)境求明確財(cái)務(wù)管理的前瞻性要與管理層進(jìn)行深度溝求通并修訂標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)管控體系案例研究了解各層級(jí)管理者的決策支定稿匯報(bào)持需求說明本項(xiàng)目的合作期限為自2008年月日至2008年月日,共計(jì)6個(gè)工作周。若項(xiàng)目內(nèi)容有所變化,雙方協(xié)商修訂任務(wù)書中的合作期限2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳322007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第32頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/對(duì)客戶內(nèi)外環(huán)境及其戰(zhàn)略的深刻理解是理解客戶財(cái)務(wù)管控體系設(shè)計(jì)要求的前提工作目標(biāo)主要工作內(nèi)容深度理解客戶內(nèi)部訪談,對(duì)總部及重點(diǎn)區(qū)域/專業(yè)公司中高層業(yè)務(wù)經(jīng)營現(xiàn)狀進(jìn)行深度訪談,客戶的業(yè)務(wù)合作伙伴訪談及其未來發(fā)展客戶及其下屬企業(yè)內(nèi)部資料調(diào)研,包括發(fā)展戰(zhàn)要求略、組織管控、制度等方面的公司相關(guān)文件基于客戶的發(fā)選擇規(guī)模及業(yè)務(wù)與客戶類似的標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行分展戰(zhàn)略,理解析研究,重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)管理的組織及控制體系未來業(yè)務(wù)發(fā)展特點(diǎn),顧問將盡最大可能采取一切合法手段以對(duì)財(cái)務(wù)管控體獲取有關(guān)研究對(duì)象的信息和資料系的要求同時(shí),客戶同意并諒解由于存在從外部獲取資料的客觀困難及不確定性,顧問對(duì)研究對(duì)象的研究深度可能有所差異2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳332007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第33頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/客戶財(cái)務(wù)管控體系分析診斷的目標(biāo)及工作內(nèi)容如下工作目標(biāo)主要工作內(nèi)容針對(duì)客戶業(yè)務(wù)高速發(fā)通過調(diào)閱會(huì)計(jì)憑證、研究會(huì)計(jì)展及管控面對(duì)環(huán)境的報(bào)告及相關(guān)內(nèi)控制度,了解公逐步復(fù)雜化,本次項(xiàng)司目前財(cái)務(wù)管理體系的現(xiàn)狀目將更多偏重財(cái)務(wù)控通過訪談理解總部高管及中層制及決策支持方面前對(duì)財(cái)務(wù)控制、決策支持的需求瞻性的要求調(diào)研,理解區(qū)域/專業(yè)公司管理從行業(yè)、客戶公司的層對(duì)財(cái)務(wù)管理的需求業(yè)務(wù)模式、發(fā)展趨勢、針對(duì)現(xiàn)狀及未來業(yè)務(wù)發(fā)展要求,關(guān)鍵成功要素入手,提出財(cái)務(wù)管理體系的診斷意見明確現(xiàn)階段及未來公司業(yè)務(wù)發(fā)展對(duì)財(cái)務(wù)管控體系帶來的挑戰(zhàn)2013年9月9日8時(shí)1分保密請(qǐng)勿外傳342007BEXCELALLRIGHTSRESERVED珠峰高度8848第34頁九舍會(huì)4008408848下載房地產(chǎn)智庫/財(cái)務(wù)管控體系優(yōu)化設(shè)計(jì)的目標(biāo)及工作內(nèi)容如下工作目標(biāo)主要工作內(nèi)容結(jié)合客戶財(cái)務(wù)管理體項(xiàng)目組內(nèi)部討論及主要負(fù)責(zé)人系現(xiàn)狀及未來發(fā)展要深度溝通相結(jié)合,在前期資料求,設(shè)計(jì)整體的財(cái)務(wù)收集、分析基