房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)——成本核算細(xì)則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算原則一、編制目的基于目前地產(chǎn)板塊三個(gè)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員多數(shù)沒有地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該行業(yè)核算特征不甚熟悉等原因。為達(dá)到公司的運(yùn)作規(guī)范和各項(xiàng)財(cái)稅法規(guī)的要求，加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算，規(guī)范各項(xiàng)財(cái)務(wù)操作流程，特編制此核算原則。指導(dǎo)、規(guī)范、統(tǒng)一日常核算工作，以達(dá)到為決策者提供準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。二、適用范圍地產(chǎn)事業(yè)中心管理范圍內(nèi)的法人。三、核算內(nèi)容土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。目前現(xiàn)有項(xiàng)目都處于開發(fā)初期，涉及的成本項(xiàng)基本在土地成本、前期成本及開發(fā)間接費(fèi)用三項(xiàng)。由于時(shí)間原因，現(xiàn)就上述三項(xiàng)進(jìn)行細(xì)則解釋，日后隨著項(xiàng)目進(jìn)度盡快完善。項(xiàng)目開發(fā)成本核算細(xì)則一房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本包括八大塊土地成本、前期成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用。一土地成本土地費(fèi)是指房產(chǎn)商取得土地的花費(fèi)，主要包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)（個(gè)別區(qū)域有）、和其他與土地有關(guān)的費(fèi)用（如取得土地使用證的契稅、印花稅、拍賣傭金、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)和交易費(fèi)）。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的最重要組成部分，地段越好、售價(jià)越高的樓盤，土地費(fèi)占總成本的比重越高。土地費(fèi)用的核算內(nèi)容根據(jù)土地的取得方式不同而有所區(qū)別，土地的取得方式主要有四種劃撥、轉(zhuǎn)讓、出讓和收購股權(quán)。1土地使用權(quán)的劃撥是指縣以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。一般只有國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國家重點(diǎn)扶持的能源交通水利等項(xiàng)目用地和法律行政法規(guī)規(guī)定的其他用地方可以劃撥方式取得土地。2土地使用權(quán)的出讓是指國家以土地所有權(quán)者的身份，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，即從一級(jí)市場(chǎng)取得土地。出讓的最高年限為；居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。其出讓方式有三種，一是拍賣，二是招標(biāo)，三是雙方協(xié)議。從2003年8月1日起，上海市所有土地的出讓均采用招標(biāo)方式進(jìn)行。3土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者或土地經(jīng)營單位（包括房地產(chǎn)開發(fā)公司）有償?shù)貙⑼恋厥褂脵?quán)橫向轉(zhuǎn)讓他方的行為，即從二級(jí)市場(chǎng)取得土地。原以劃撥方式取得的土地應(yīng)按規(guī)定簽訂土地使用全權(quán)出讓合同，并向市、縣級(jí)人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金方可轉(zhuǎn)讓，以出讓方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于更改政府原出讓土地時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，需向政府補(bǔ)交一筆地價(jià)。4在不能用轉(zhuǎn)讓方式取得土地，通過招投標(biāo)取得土地也比較困難的情況下，我們也可通過收購項(xiàng)目公司股權(quán)的形式取得土地。在這種情況下，土地費(fèi)用仍然是原開發(fā)商取得土地時(shí)發(fā)生的成本，土地的溢價(jià)只能通過溢價(jià)收購的形式完成（而這部分溢價(jià)只能記入收購方投資收益的借方由以后項(xiàng)目公司分回的利潤(rùn)來彌補(bǔ)），很難記入開發(fā)成本的土地費(fèi)中，勢(shì)必會(huì)造成項(xiàng)目公司承擔(dān)很大的一筆土地增值稅和所得稅。所以，采用這種方式取得土地，在對(duì)項(xiàng)目收購進(jìn)行論證時(shí)必須考慮稅收的因數(shù)，以免誤導(dǎo)決策者。土地費(fèi)用的歸集依據(jù)土地合同簽訂方式的不同而有所區(qū)別，土地合同的簽訂一般有以下幾種形式（1）閉口合同，即合同金額是固定的，合同簽訂后不再變動(dòng)。一般通過出讓方式取得土地都簽訂這種合同，那么土地費(fèi)用就由合同價(jià)加上拆遷、安置費(fèi)用等構(gòu)成，核算比較簡(jiǎn)單。（2）開口合同，即合同金額在簽訂合同時(shí)并不固定，而到合同結(jié)算時(shí)才最后確定。一般通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地都簽訂此類合同，它們均是基于簽訂合同時(shí)許多扣除項(xiàng)目如土地出讓金等，或土地面積和規(guī)劃方案等還是未知數(shù)，為了維護(hù)雙方的利益，先確定計(jì)算原則，待所有未知數(shù)變成已知數(shù)時(shí)才最后結(jié)算，它分兩種形式A、合同約定一個(gè)總價(jià)，然后再規(guī)定土地方應(yīng)承擔(dān)動(dòng)拆遷、安置費(fèi)用、土地出讓金、場(chǎng)地平整、供配電等費(fèi)用。根據(jù)交地是按七通一平交付，還是三通一平交付的不同扣除的費(fèi)用有所不同。還有約定建好的公建配套設(shè)施如商場(chǎng)等歸土地方所有，由開發(fā)商向土地方收取造價(jià)成本等，并約定這些費(fèi)用由開發(fā)商支付，從土地款中扣除。B、先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓的土地面積和容積率，約定房屋造好后，土地方分得多少比例的面積，再按約定的單價(jià)折合成土地合同價(jià)，并約定這些房屋的稅金，以及應(yīng)承擔(dān)的土地出讓金、大市政配套費(fèi)由土地方承擔(dān)，從土地款中扣除。對(duì)于這類土地費(fèi)的核算，由于項(xiàng)目立項(xiàng)單位為開發(fā)商，所以開發(fā)商支付以上款項(xiàng)后取得的發(fā)票可直接記入開發(fā)成本，事實(shí)上的合同總價(jià)為扣除以上約定費(fèi)用后的價(jià)款。為了保證核算的清晰性和一貫性，在發(fā)生以上費(fèi)用時(shí)按費(fèi)用類別歸類記入相應(yīng)的成本科目，但在合同執(zhí)行情況表中要將這些費(fèi)用全部歸入合同支付款中，以便與土地方結(jié)算土地款。當(dāng)所有未知數(shù)變成已知數(shù)后，必需再重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，確定明確的合同總價(jià)。以上土地費(fèi)用的歸集是基于取得的土地至少是完成了三通一平的土地，即動(dòng)拆遷工作由土地方完成的，如取得的土地是毛地，即動(dòng)拆遷工作由開發(fā)商來做，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，不含在地價(jià)中的情況下。由于開發(fā)商一般沒有動(dòng)拆遷的能力，一般是委托動(dòng)拆遷公司來操作，開發(fā)商監(jiān)督并支付動(dòng)拆遷費(fèi)用。還有一種取得土地的方式就是在建工程轉(zhuǎn)讓，即通過拍賣方式取得在建的爛尾工程，或通過協(xié)商的方式將土地轉(zhuǎn)讓變成在建工程轉(zhuǎn)讓（由別的房地產(chǎn)公司通過劃撥或出讓方式取得土地，完成25的投資后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓）。對(duì)后一種方式取得的土地可能存在一個(gè)問題，即這25的投資有可能均是由我公司承擔(dān)，但有些發(fā)票卻開的是原開發(fā)商的名稱，為了入帳憑證的合法性，須關(guān)注此事，要求在轉(zhuǎn)讓過程中和轉(zhuǎn)讓方協(xié)調(diào)此事，將發(fā)票重新開具為我方抬頭的發(fā)票。在核算土地費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)評(píng)估報(bào)告，將已發(fā)生的前期費(fèi)用和建安費(fèi)用分別記入“前期開發(fā)費(fèi)”和“建筑安裝費(fèi)”的相應(yīng)科目中，將合同總價(jià)扣除以上兩項(xiàng)費(fèi)用后的金額記入“土地補(bǔ)償費(fèi)”中。二前期成本房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期開發(fā)費(fèi)用主要核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后，為取得項(xiàng)目開發(fā)、銷售所需的各類證照而進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)等發(fā)生的直接費(fèi)用和中介咨詢費(fèi)用等。1勘察費(fèi)用勘察費(fèi)用包括1、勘察方案的設(shè)計(jì)和咨詢及初勘、詳勘；2、水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，管線監(jiān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)（僅高層、小高層在上報(bào)規(guī)劃時(shí)需要），拔地釘樁驗(yàn)線費(fèi)，復(fù)線費(fèi)，定線費(fèi)，施工放線費(fèi)，丈量、測(cè)繪費(fèi)、各類檢測(cè)費(fèi)等。測(cè)繪費(fèi)包括紅線定界費(fèi)、預(yù)售面積測(cè)算費(fèi)、竣工面積測(cè)繪費(fèi)、竣工后沉降觀測(cè)、避雷測(cè)試及其他與測(cè)繪有關(guān)的支出。其中紅線定界費(fèi)是指測(cè)繪院對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)位置確定實(shí)地施測(cè)規(guī)劃道路定界費(fèi)包括驗(yàn)線費(fèi)和座標(biāo)訂界服務(wù)費(fèi)；竣工面積測(cè)繪費(fèi)核算內(nèi)容有建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)繪費(fèi)和實(shí)際勘丈費(fèi)等支出；其他還有與測(cè)繪支出有關(guān)的核算內(nèi)容有地形數(shù)字化圖、修測(cè)費(fèi)及標(biāo)高測(cè)量費(fèi)。檢測(cè)費(fèi)包括管線監(jiān)測(cè)費(fèi)、試樁費(fèi)、樁測(cè)試費(fèi)及其他與監(jiān)測(cè)及試樁、樁測(cè)試費(fèi)有關(guān)的支出。其中樁測(cè)試費(fèi)核算內(nèi)容有預(yù)制樁靜載荷試驗(yàn)及低應(yīng)變動(dòng)測(cè)、靜動(dòng)測(cè)試；其他與監(jiān)測(cè)及試樁、樁測(cè)試費(fèi)有關(guān)的支出有幕墻檢測(cè)費(fèi)、噪音檢測(cè)、樁基施工安全監(jiān)測(cè)及辦理監(jiān)護(hù)綠卡。2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)包括規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、專項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)及其他與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)中含詳規(guī)編制費(fèi)、方案招標(biāo)咨詢費(fèi)、模型及效果圖制作費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)中包括方案及方案深化設(shè)計(jì)費(fèi)、擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等，有方案、擴(kuò)初、施工圖、專項(xiàng)工程、景觀、外立面、室內(nèi)精裝修、公共部位裝修、機(jī)電方案、節(jié)能、人防、鋼結(jié)構(gòu)、水電、等各類設(shè)計(jì)費(fèi)，但不包括樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)。其他設(shè)計(jì)費(fèi)主要有可研編制費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)、配套方案征詢費(fèi)；市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)核算的主要內(nèi)容有項(xiàng)目市場(chǎng)定位調(diào)研、市場(chǎng)推廣策劃報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)咨詢費(fèi)核算的主要內(nèi)容有小區(qū)設(shè)計(jì)咨詢、面積與層高技術(shù)咨詢、開設(shè)道口咨詢費(fèi)、安裝沉沙池技術(shù)咨詢、翻照港灣式停車場(chǎng)技術(shù)咨詢、供電咨詢費(fèi)（站式改箱變）、管線設(shè)計(jì)；環(huán)境評(píng)估費(fèi)核算內(nèi)容有氣象環(huán)評(píng)費(fèi)、輻射環(huán)境咨詢。配套方案征詢費(fèi)包括煤氣、上水、排水、供電及其他與配套方案征詢費(fèi)有關(guān)的支出。其中煤氣是指供氣、排管、調(diào)壓器設(shè)置規(guī)劃方案征詢費(fèi)。3報(bào)批報(bào)建費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)包括報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)、“兩證一書”申報(bào)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、新材料基金（或墻改專項(xiàng)基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi)）、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、大市政配套費(fèi)等。人防費(fèi)有兩種情況一種是自行建造則不收取人防費(fèi)，另一種情況是開發(fā)商自己不建造則區(qū)人防辦按土地規(guī)劃面積收取30元/平方米。招標(biāo)管理費(fèi)開發(fā)商自己沒有招標(biāo)管理權(quán)，所有招標(biāo)事項(xiàng)必須通過專業(yè)招標(biāo)公司公開招標(biāo)，招標(biāo)公司收取一定招標(biāo)管理費(fèi)。招標(biāo)管理費(fèi)包括勘測(cè)招標(biāo)費(fèi)、設(shè)計(jì)招標(biāo)費(fèi)、施工招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、監(jiān)理招標(biāo)費(fèi)及其他與招標(biāo)管理費(fèi)有關(guān)的支出。質(zhì)監(jiān)費(fèi)及交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)包括質(zhì)監(jiān)費(fèi)、二次供水水箱清洗和消毒保潔、二次供水水質(zhì)測(cè)試費(fèi)及其他與質(zhì)監(jiān)費(fèi)及交房前各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)有關(guān)的支出。執(zhí)照費(fèi)核算內(nèi)容包括城市規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、大產(chǎn)證登記費(fèi)、辦理預(yù)售證證照費(fèi)及相關(guān)手續(xù)費(fèi)、入戶許可證、住宅質(zhì)量保證書等證照費(fèi)。大市政配套費(fèi)即住宅建設(shè)配套可分為市政配套費(fèi)和公建配套費(fèi)。市政配套費(fèi)是指規(guī)劃紅線外為小區(qū)住宅建設(shè)配套的城市道路、雨污水系統(tǒng)、供電、供水、供氣、公共交通、電話通訊等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。公建配套費(fèi)是指在市區(qū)用于街道辦事處、派出所、中小學(xué)、幼托、獨(dú)立公園的征地、兒童樂園、郵政等公建設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)。這種配套設(shè)施一般是由政府住宅發(fā)展局安排市政公司根據(jù)城市的總體規(guī)劃來安排實(shí)施，開發(fā)商按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付配套費(fèi)給住發(fā)局。但如果開發(fā)商有能力，且建大面積小區(qū)也可向住發(fā)局申請(qǐng)自行建造配套設(shè)施，那么，此科目核算的內(nèi)容就為建造此類設(shè)施實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。如果政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)跟不上小區(qū)發(fā)展的要求，開發(fā)商為了滿足交房要求只能自己建設(shè)，如代建學(xué)校、幼兒園以及紅線外接水、電等，這部分建造費(fèi)用可向住發(fā)局申請(qǐng)返還已交的部分配套費(fèi)。住宅建設(shè)配套費(fèi)是指住宅，收取標(biāo)準(zhǔn)為住宅面積，不是住宅的不收，即便在商住樓計(jì)算時(shí)要扣除商業(yè)部分面積，只計(jì)住宅的面積。如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地費(fèi)中已包含了大市政配套費(fèi)，這里就不再單獨(dú)核算。4紅線外市政工程費(fèi)紅線外市政工程費(fèi)包括小區(qū)外各種管線接到地塊周邊的費(fèi)用（道路、水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、電視等），包括建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等。5工程造價(jià)咨詢及審價(jià)費(fèi)工程造價(jià)咨詢及審價(jià)費(fèi)包括支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算和其他相關(guān)服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用，包括請(qǐng)咨詢公司計(jì)算工程量及法務(wù)審計(jì)中心要求外審的費(fèi)用，鋼筋翻樣審計(jì)費(fèi)等。6監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理費(fèi)包括設(shè)計(jì)、工程、市政等監(jiān)理。7七通一平七通一平包括臨時(shí)用水（施工用臨時(shí)給水設(shè)施設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用）、臨時(shí)用電（施工用的臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)、管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除等費(fèi)用）、臨時(shí)道路（施工用的臨時(shí)道路設(shè)計(jì)、建造等費(fèi)用）、臨時(shí)排水排污系統(tǒng)、臨時(shí)熱力燃?xì)?、臨時(shí)通訊、場(chǎng)地平整（基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、拆除、場(chǎng)地清運(yùn)，包括建設(shè)場(chǎng)地上的豎向土石方平衡、盈土現(xiàn)場(chǎng)多余土石方外運(yùn)、虧土現(xiàn)場(chǎng)土石方調(diào)入等）。8臨時(shí)設(shè)施費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)圍墻圍板（圍墻、圍欄等的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)、裝飾等費(fèi)用，如含在總包合同范圍，則此項(xiàng)費(fèi)用歸在主體結(jié)構(gòu)）、臨時(shí)場(chǎng)地設(shè)施（臨時(shí)辦公室及臨時(shí)場(chǎng)地借用，如含在總包合同范圍，則此項(xiàng)費(fèi)用歸在主體結(jié)構(gòu)）。9前期雜費(fèi)前期雜費(fèi)包括前期物業(yè)費(fèi)（交房前的物業(yè)服務(wù)及房屋空置的物業(yè)管理費(fèi)等）、維修基金、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。前期物業(yè)費(fèi)包括交房前的物業(yè)服務(wù)、物業(yè)接管費(fèi)、房屋空置的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)用房和居委會(huì)用房的裝修和設(shè)備安裝配套、無法收回的業(yè)主委員會(huì)成立前發(fā)生的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用。維修基金是指應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的小區(qū)公共部位的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，該基金按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在辦理房產(chǎn)初始登記時(shí)交到住宅發(fā)展局指定的帳戶內(nèi)，代小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理和使用。其他是指與項(xiàng)目前期有關(guān)的但上述各明細(xì)沒有包括的內(nèi)容。主要有竣工檔案編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、地名管理費(fèi)、購買地形圖、地名登報(bào)及辦理門牌費(fèi)等支出。三開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)是指直接參與項(xiàng)目建設(shè)的項(xiàng)目部成員的人工成本和為項(xiàng)目的正常經(jīng)營而發(fā)生的各類間接費(fèi)用，包括工資、四金、計(jì)提的三項(xiàng)費(fèi)用、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會(huì)