[碩士論文精品]我國物業(yè)稅制度的模式選擇及立法構想

中文摘要近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展迅猛，宏觀上己經成為國民經濟的支柱產業(yè)。然而，在房地產蓬勃發(fā)展的同時，我們也注意到其稅收體制的不足征稅范圍過窄導致稅源大量流失；稅種繁雜、稅費混淆導致稅收體制混亂，從而造成稅收的不公平、不合理和稅收征管效率的低下；“重交易輕保有”的現狀造成土地利用效率低下等等。這一系列的問題嚴重制約著我國房地產行業(yè)的健康發(fā)展，對其進行改革、征收統(tǒng)一的物業(yè)稅已勢在必行。那么如何選擇適合我國國情的物業(yè)稅征收模式如何構建適合我國發(fā)展的物業(yè)稅稅收制度本文介紹了國際社會物業(yè)稅征收的經驗，通過對土地政策型、財政收入型和混合型征收模式的比較，選擇出適合我國國情和發(fā)展現狀的混合型模式；通過比較面積評估方法、市場價值評估方法和租金評估方法的優(yōu)劣，選擇了最有合理有效的市場價值評估方法作為我國物業(yè)稅征收的評估依據。接著具體分析了我國房產稅稅收體制的現狀，找出了其中存在的問題，由此引出在我國進行房產稅制改革，構建物業(yè)稅稅收制度的必要性。最后對構建我國的物業(yè)稅稅收法律制度，包括實體法和程序法上法律制度，提出了自己的看法。物業(yè)稅，模式選擇，立法構想關鍵詞ABSTRACTINRECENTYEARS，THERAPIDDEVELOPMENTOFCHINASREALESTATEINDUSTRY，THEMACROLEVELHASBECOMEAPILLARINDUSTRYOFNATIONALECONOMYHOWEVER，THEBOOMINGREALESTATEATTHESAMETIME，WEALSONOTEDTHEINADEQUACYOFITSTAXSYSTEMREDUCINGTHESIZEOFTHETAXBASECAUSESUBSTANTIALLOSSOFREVENUESOURCES；COMPLICATEDTAXES，THETAXSYSTEMOFTAXESANDFEESTOCONFUSECAUSECONFUSION，RESULTINGINTAXUNFAIRANDUNREASONABLEANDTHELOWEFFICIENCYOFTAXCOLLECTIONANDMANAGEMENT；“RELIGHTTHETRANSACTIONTOMAINTAIN”THESTATUSQUORESULTEDININEFFICIENTLANDUSEANDSOONTHISSERIESOFQUESTIONSOFOURCOUNTRYISSERIOUSLYRESTRICTINGTHEHEALTHYDEVELOPMENTOFTHEREALESTATEINDUSTRY，ANDFORREFORMING，AUNIFIEDPROPERTYTAXLEVYISIMPERATIVESOHOWTOCHOOSESUITABLECONDITIONSOFOURCOUNTRYPROPERTYTAXLEVYMODEHOWTOBUILDOURCOUNTRYTHEDEVELOPMENTOFSUITABLEPROPERTYTAXSYSTEMTHISARTICLEDESCRIBESTHEINTERNATIONALCOMMUNITYTHEEXPERIENCEOFTHEPROPERTYTAXBVTYPEOFLANDPOLICYFISCALREVENUEANDMIXEDCOLLECTIONOF一一一，一一一MODELCOMPARISON，SELECTASUITABLESTATUSOFCHINASNATIONALCONDITIONSANDDEVELOPMENTOFHYBRIDMODEL；BYCOMPARINGTHEAREAOFASSESSMENTMETHODS，ASSESSMENTOFMARKETVALUEWAYSANDMETHODSTOASSESSTHEMERITSOFTHERENT，THEREISAREASONABLESELECTIONOFTHEMOSTEFFECTIVEMETHODTOASSESSTHEMARKETVALUEOFOURCOUNTRYPROPERTYTAXLEVYASABASISFORTHISASSESSMENTFOLLOWEDBYADETAILEDANALYSISOFCHINASPROPERTYTAXSYSTEM，THESTATUSQUO，IDENTIFIEDONEOFTHEPROBLEMS，WHICHLEADSOURCOUNTRYFORREALESTATEATTAXREFORM，PROPERTYTAXTOBUILDTHENEEDFORTHETAXSYSTEMFINALLY，TOBUILDOURCOUNTRYSLEGALSYSTEMOFPROPERTYTAXREVENUE，INCLUDINGTHESUBSTANTIVEANDPROCEDURALLAWONTHELEGAL，PUTFORWARDMYOWNVIEWSKEYWORDSPROPERTYTAXMODESELECTIONLEGISLATIVEPROPOSITION西北大學學位論文知識產權聲明書本人完全了解西北大學關于收集、保存、使用學位論文的規(guī)定。學校有權保留并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和電子版。本人允許論文被查閱和借閱。本人授權西北大學可以將本學位論文的全部或部分內容編入有關數據庫進行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編本學位論文。同時授權中國科學技術信息研究所等機構將本學位論文收錄到中國學位論文全文數據庫或其它相關數據庫。保密論文待解密后適用本聲明。學位論文作者簽名壟二盈絲指導教師簽名學位論文作者簽名狻二盈絲指導教師簽名抄7叫刖日繕獅7年多月莎日西北大學學位論文獨創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，本論文不包含其他人已經發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得西北大學或其它教育機構的學位或證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。學位論文作者簽名J套，刁磅年6月日兩北人學顧J學位論文11選題背景第一章緒論近年來，房地產行業(yè)在我困蓬勃發(fā)展。在全國各大城市，尤其是北京、上海、廣東這樣的經濟發(fā)達地區(qū)，房地產行業(yè)已經成為重要的稅收來源。而與此同時，現行房產稅制的弊端也逐漸顯露出來，如征稅范圍過窄導致稅源大量流失；稅種繁雜、稅費混淆導致稅收體制混亂，從而造成稅收的不公平、不合理和稅收征管效率的低下；“重交易輕保有”的現狀造成土地利用效率低下等等。這些成為房地產行業(yè)健康發(fā)展的障礙。自從2003年底中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定中明確提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”以來，學界和業(yè)界對丌征物業(yè)稅的相關問題一直在不斷探討。2005年11月19日，財政部長會人慶和國家稅務總局局長謝旭人在“中國財稅論壇2005”上再次表示，在“十一五”期間將大力推進稅制改革，完善稅收制度體系，穩(wěn)步推行物業(yè)稅。在2008年和2009年的兩會期FNJ，物業(yè)稅都成為代表們關注的熱點。我國目前有多個城市已經開始了物業(yè)稅的“空轉”試驗。最早提出愿意殲展物業(yè)稅試點的是廣州市。隨后，深圳、上海、溫州等地也先后提出愿意丌展物業(yè)稅改革試點。2006年，財政部批準北京、深圳、重慶、南京等城市丌始物業(yè)稅“空轉”實驗。2007年，又批準河南、安徽、福建、大連等地區(qū)部分區(qū)域作為房地產模擬評稅擴大試點范圍。目前，物業(yè)稅已經在北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連這T0個省市進行了房地產模擬評稅試行。我國在物業(yè)稅準備征收的道路上，實際上已經做了很多前期準備工作。12選題意義毫無疑問，征收物業(yè)稅將成為我國稅制改革的重要舉措，合理的物業(yè)稅制度對建立和健全我國財產稅體制、增加地方政府稅收、調節(jié)貧富差距、進一步實現社會分配的公平等方面都有重要意義。盡管在征收物業(yè)稅的細節(jié)問題上存在許多分歧，但學者們仍一致主張，物業(yè)稅的丌征首先是個法律問題，而不僅是經濟問題。如何建立一個完善合理的法律制度以保障物業(yè)稅的合理合法征收，是當酊應該關注的一個重要問題。第一章緒論13選題現狀目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業(yè)稅，制度相對來說已經比較完善。而我國盡管有相關的房產稅制，但重點都是有關房產交易方面的稅費，對于房產保有階段的“物業(yè)稅”制度一直未能建立。早在20世紀90年代初，我國就有學者提出“開征物業(yè)稅”的嘗試性建議，物業(yè)稅進入我國最高決策層的視線是在前文提到的2003年底黨的十六屆三中全會上，之后學界和業(yè)界對這一問題展開了更為激烈的討論。對于是否應該征收物業(yè)稅，學界的回答基本是肯定的。目前爭論的焦點主要集中在如何定我國物業(yè)稅制度的稅基和評估模式、如何對現行的稅種進行整合、土地出讓會等其他一系列稅費是否應該并入物業(yè)稅征收、如何實現新舊制度的轉軌等。這些是構建我國物業(yè)稅制度是必須關注的問題。14研究思路與框架征收物業(yè)稅勢在必行，那么征收的制度如何設計就成了關鍵問題。筆者會從物業(yè)稅的基本概念出發(fā)，搞清物業(yè)稅的含義及其與相關概念的區(qū)別。其次，介紹世界各國的物業(yè)稅制度，尤其是可以為我國借鑒的制度。再次，分析我國現行房產稅制存在的問題，對當前存在爭議的熱點問題進行分析，提出自己的看法。最后是我國物業(yè)稅征收的立法構想。西北人學碩FJ學位論文第二章物業(yè)稅界說2003年10月中共中央十六屆三中全會通過關于完善市場經濟體制若干問題的艦定明確提出“實施城鎮(zhèn)稅費建設改革，條件具備時對不動產殲征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費”。該規(guī)定一出，物業(yè)稅成為各政府部門、學術界及房地產商關注和議論的焦點。2005年11月19日，財政部部長謝旭人在“中國財稅論壇2005”上再次表示，在“十一五”期間將大力推進稅制改革，完善稅收制度體系，穩(wěn)步推進物業(yè)稅，并取消相關收費。毫無疑問，征收物業(yè)稅是我國稅制改革的重要舉措，如何選擇我國物業(yè)稅的模式，如何建立我國的物業(yè)稅制度，如何實現新舊制度的接軌，是值得思考的問題。21物業(yè)稅概述“物業(yè)”一詞源于香港和東南亞地區(qū)，是指已經建成并投入使用的各類房屋及其配套設備、設施和場地。從狹義上講，物業(yè)稅即是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或者承租人每年都要繳付一定的稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高，這個市值是由專業(yè)評估機構評估出來的。廣泛意義上的物業(yè)稅也稱財產稅PROPERTYTAX，最早作為一項常規(guī)稅種或可上溯至公元前600年的希臘。起初人頭、財產、房產都在征稅之列。這一稅種后來為羅馬人所傳承。最早以書面形式記載對財產生行課稅的典籍是羅馬書見圣經新約，當時是按照所有公民申明持有的財富來普查應稅額度。該稅種對珠寶、戰(zhàn)車等奢侈品采取累進稅制分期折舊以評估其實際價值。1。我國對土地等財產課稅則可以上溯到公元前1600年左右的夏朝，當時各地方對朝廷交納的“貢”實質上就是一種土地稅，周朝實施的“廛行之征”則具有房捐的性質，春秋戰(zhàn)國時期魯國實行的“初稅畝”將土地與稅賦直接掛鉤，可以看成是農業(yè)稅的雛形，也具有對財產課稅的基本特征?，F代意義上的物業(yè)稅出現于中世紀的英格蘭，是美國各州現在實施的物業(yè)稅的自訂身。物業(yè)稅屬于從價稅，從各國征收實踐看，其并無統(tǒng)一的征收形式，征收對象也很不一樣。有的國家設立財產稅，將物業(yè)稅歸入其中征收，對居民持有的財產，包括房屋、土地等不動產，也包括飛機、車輛、船只等不動產和股票市場、債券市場的投資等無形F11趙秉忠上編香港法律制度1997。21鐘偉馮維江，物業(yè)稅缸收的困期絳驗及僻壤研究J稅務研究，2004，4。第二審物業(yè)稅界說資產；有的則在財產稅外單列物業(yè)稅；有的則只列了物業(yè)稅，而沒有設立財產稅。相應地，各國對物業(yè)稅或者財產稅的規(guī)定也十分不同。例如，“在英國，是對可以獲得租金收入的商業(yè)用途的房屋征收物業(yè)稅；在美國對個人持有用于商業(yè)用途的動產課以等同不動產的財產稅同本稅制規(guī)定對土地、建筑物及應折舊資產征收財產稅；澳門市區(qū)房屋業(yè)鈔章程規(guī)定在本地區(qū)市區(qū)房屋的收益為課征對象，市區(qū)房屋系指接合或永久性坐落地上的樓宇及樓宇廊路用地而言，如果該房屋屬于農業(yè)或畜牧業(yè)經營者，則不在此限；而在香港物業(yè)稅則被明文規(guī)定為是向本港土地及或樓宇的業(yè)主所征收的稅項”?！啊＞C觀各國地區(qū)規(guī)定，可以認為，廣義的物業(yè)稅更確切地說應該叫做財產稅，它對商業(yè)用途的動產和不動產或其租金收益的評估價值，甚至包括無形資產課稅；而狹義的物業(yè)稅即對土地、房屋等不動產或其租金收益的評估價值課稅。本文所提到的物業(yè)稅，是僅涉及對土地及房產征收的狹義上的物業(yè)稅。22物業(yè)稅征收的理論依據一般說來，國內外關于物業(yè)稅征收的理論基礎主要有“公平說”、“受益說”、“稅制完善說”、“資源合理配置說”、“效率說”、“管理控制說”等六種觀點1。221公平說這種理論認為在當今社會，個人能力固然是造成收入不平的重要原因，但是除了這一原因，一個人擁有的財產也可以成為他收入的重要來源，即可以“以錢生錢”。從社會上大多數人的內心考慮，顯然以個人能力確定個人收入顯然讓人覺得更公平，也更容易被人接受。因此，社會需要通過對財產課稅來解決整個社會財富和收入的不平等，這也是時稅收杠桿作用在調節(jié)社會貧富分化方面作用的體現。“英國古典經濟學鼻祖亞當斯密提出，稅收應貫徹的原則之一是一國國民都須在可能范圍內，按照各自能力的比例，即按照各自在國家保護下享得收入的比例，繳納國賦，維持政府?；蛘邔τ诟蝗藖碚f，可能按照收人更高比例為國家費用。稅收的首要原則，就是關于納稅人之間的公平。引。”這一公平觀念后經引申，并加入社會政策觀念，便形成了“課稅公平原則”，即根據社會政策的觀點，按納稅能力的大小，采用31IOJ21【4L傅光IJ，論開缸物業(yè)稅的理論依據和重人意義J湖ILT會科學2006，10511一141兩北人學顧F學位論文累進稅率課稅，以求得實質上的平等，并不承認財富的自然分配狀態(tài)，同時對最低生活費免稅，并重課財產所得稅。稅收公平是指國家征稅應使各個納稅人的稅負與其負擔能力相適應，并使納稅人之FBJ的負擔水平保持平衡。稅收公平包括橫向公平和縱向公平兩個方面。橫向公平是指經濟能力或納稅能力相同的人應當繳納數額相同的稅收，辦即應以同等的課稅標準對待經濟條件相同的人。顯然，捐J有較多財富的人要比擁有較少財富的人具有更大的納稅能力。擁有財富除了能給財產所有者帶來利益，更重要的是能夠從所擁有的財富中獲得的經濟資源的控制、非現金收入和社會地位等?？梢哉f，財富給所有者帶來的利益要大于當時所取得的現金收入。而縱向公平指經濟能力或者納稅能力不同的人應當繳納數額不同的稅收，亦即應以不同的課稅標準對待經濟條件不同的人。納稅人承擔稅負的大小應該與納稅能力的大小成比例。怎么判斷納稅能力的大小呢通常以納稅人所擁有的財富的多少、收入水平的高低或實際支付的大小等作為判斷依據。稅收的公平標準主要是依據能力原則要求納稅人應當根據他們的支付能力納稅。222受益說受益原則是指根據納稅從政府提供的公共物品中受益的多少，判定其應納稅的多少和稅負是否公平，受益多者應該多納稅，少者應少納稅。由于該說按照市場平等交換的觀點，把納稅多少、稅負是否公平同享受利益的多少相結合。因此又稱為“利益說”。受益原則主要觀點是政府給房地產提供了大量基礎設施等公共產品以及治安、消防以及國防等諸多的安全保護。居民購買一處房屋后，所享受的不僅僅是房產本身，更重要的是能享受到居住在這一地點所能享受到得公共服務，如周邊的綠化環(huán)境、交通的便利程度、教育醫(yī)療服務質量、治安的好壞等等。因此，居民所擁有的房地產的價值會隨著基礎設施的完善、自然環(huán)境及經濟環(huán)境的改善而不斷升值，這樣一來，也必然帶給房地產所有者巨大的經濟利益和心理滿足。作為政府行為的受益者，房產所有者理應支付一定的報酬，也就是說，物業(yè)稅代表了房地產所有者對從政府那罩獲得的利益的一種支付。從實踐來看，許多國家都將物業(yè)稅作為地方主要稅種，以此為地方公共支出籌措資金。地方政府特別是城市政府提供的各種基礎設施，使得物業(yè)的價值由于市政設施的改善而提高，因此，征收與其增值相當的物業(yè)稅也是公平的。6|。223資源合理配置說161M4L第一二謄物業(yè)稅界說該理論認為對財產課稅有利于社會資源的合理配置。在稅收壓力下，財產的所有者不得不對閑置的資產加以合理且充分的利用。在實踐中，物業(yè)稅的丌征將加大房地產的持有成本，從而激勵房地產所有者更加關注房地產的有效利用。224稅制完善說該理論認為完善的現代稅制度應當包括所得課稅、商品課稅和財產課稅這三大體系。商品課稅主要針對商品流通過程中的流轉課稅，它既不涉及財產的收益狀況，也不涉及財產的占有和分配狀況；所得課稅是以納稅人的所得額為課稅對象，而對納稅人不使用的資本和財產不能課稅，所以為了彌補上述不足，需要另外對財產課稅，物業(yè)稅正是這樣一種財產稅。225效率說“該理論主要是將財產稅和同量所得稅加以比較。可以從兩個方面來進行討論對勞動力供給和對企業(yè)的影響，對現存財產使用的影響。一是認為財產稅較之同量所得稅對工作激勵的反作用要小一些，這是因為財產稅是對過去工作努力而不是現在的工作努力成果征稅。換言之，如果對人們過去努力的成果即他們的財富征稅而不對他們現在努力的成果即他們的本期收入征稅，就很可能激勵他們增加工作時間、謀求生產率較高、工資較多的工作。不過這種觀點并非是無條件的，它要受所得稅是否有利于工作努力及其激勵工作的程度大小所限制，同時也受到工作的目標是為了儲蓄即將來消費還是為了眼前消費的約束。二是對來自財產的收人而不是對財產本身征稅，會促使人們將資本投向那些現金收人少或沒有現金收入的財產，以避免繳納所得稅。在極端情況下，如果投資者將資本投人不生產任何現金收人的那些財產，就可以避免征收所得稅，如私人所珍藏的繪畫。與所得稅不同，財產稅則對各種財產，不管這些財產有沒有收入，均按相同稅率納稅一1。”226管理控制說這一理論認為，征收財產稅可以給管理部門帶來一些可利用的信息，加強對所得稅逃稅和避稅的控制。納稅人的收入或許并不真證反映他的真是財富，這一點在很大程度上都要依靠納稅人的意識，這一點是十分明顯的，政府部門也難以控制。這也正是法國1982年引進財產稅的原因之一。加強管理控制，還有利于取得更可靠的財富分配數據，至少可以獲得征稅所需要的可靠數據，這對一個國家的稅收政策都是十分有用的信息。71LRD4兩北人學顧IJ學位論文以上六種說法從不同的方向和層面概述了征收財產稅，包括物業(yè)稅的理論依據。第三章物業(yè)稅訌法的固、比較第三章物業(yè)稅立法的國際比較31幾個典型國家地區(qū)物業(yè)稅情況簡介311美國現行房地產稅情況簡介在美國，根據聯邦、州、地方三級政府的權責不同，美國實行聯邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府共同分享稅收權力。聯邦和州有稅收立法權，而地方政府沒有立法的權力，只能在州制定的稅法約束下征稅。其中聯邦征收的收入主要來自個人所得稅及公司所得稅，州政府的收入主要來自于所得稅和銷售稅，而地方政府則把包括動產和不動產在內的財產稅作為其主要的收入來源。美國對土地和房屋直接征收的是房地產稅，又稱不動產稅，歸在財產稅項下。不動產的納稅義務人為不動產的所有人，課稅對象是納稅入所擁有的不動產，主要包括土地和房屋建筑物。經過長期發(fā)展，美國已經形成了完善的房地產價值評估體系，由政府專門設立的統(tǒng)一機構核定房地產的市場價格，以此作為房地產稅的計稅依據。對于房地產稅的稅率，整個國家沒有統(tǒng)一標準，由地方政府自行決定，如“德克薩斯州規(guī)定要計算有效稅率和反轉稅率等指標，然后由州政府和選民共同決定適用稅率。M1房地產稅的免征范圍也是由各地產政府單獨設立的，如“德克薩斯州規(guī)定減免范圍可以包括州和地方政府所擁有、用于提供公共服務的產品等。呻312加拿大地稅物業(yè)稅情況簡介加拿大的物業(yè)稅也是對不動產征收，是地方的主要稅種。不動產的課稅對象包括土地和建筑物以及其他不動產。其價值由政府來評估，一般采用市場價評估法。加拿大各省都設有專門的集中評估機構，有大量的專業(yè)評估人員及評估方法以保證評估的誤差減少到最低。加拿大絕大部分省都通過立法來保證評估師調查和取得必要信息的權力，評估師可以任意索取相關資料，當事人必須予以配合。同美國一樣，加拿大沒有全國統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據各地方政府的實際狀況自行規(guī)定，因此，即便在同一省轄區(qū)內，不同市區(qū)的物業(yè)稅率也有比較大的差異。加拿大物業(yè)稅收的減免與美國很類似，主要也是依據物業(yè)的用途和物業(yè)的所有者予以減免。主要包括對農業(yè)用地、森林用地、宗教用途的土地等給予輕稅待遇對政府擁有物業(yè)給予免稅待遇。除此之外，加拿大的一S1【9】降國強炎圖的財產稅制度及對中困的啟，J以德克薩斯州為例兩北人學顧J學位論文些省還設有稅額扣除法、延期付稅法，以減輕低收入家庭和有困難的特定納稅人的稅收負擔101。313韓國物業(yè)稅情況簡介從稅收結構上看，韓國稅收包括國稅和地方稅兩種，其國稅又可分為國內稅、持有特定目的稅和關稅，地方稅又分為州稅、市郡稅。在財產保有稅方面，韓國分別設有土地綜合稅和財產稅。土地綜合稅是以所有類型的土地為課稅對象的稅種，原來在財產稅中一并征收，1990年分離出來，它與以建筑物、船只、飛機等財產征收的廣義財產稅存在很大不同。土地綜合稅以每年6月1日為評估基準同，即以這一天的評估價值作為納稅基礎，納稅期限為每年10月16日至10月31日。土地綜合稅的稅率分為一般綜合稅率、特殊綜合稅率、分類稅率三種類型。一般綜合稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，特殊綜合稅率適用于附屬于建筑物的稅法規(guī)定，分類稅率適用于法律限定的特定類型的土地。另外土地綜合稅也規(guī)定了相應的免征范圍，如對國家、地方自治團體或者國外政府機構擁有的土地以及由非盈利性組織直接用于宗教、教育等事業(yè)的土地為非應稅土地，免征土地綜合稅，對按稅法有關規(guī)定計算的應納稅額不足1000韓元時，免予征收土地綜合稅1。314日本物業(yè)稅固定資產稅情況簡介日本對不動產保有課稅主要設立有固定資產稅和城市規(guī)劃稅，按應稅財產所在地，由地方政府征收，是地方政府收入的主要末源。固定資產稅的課稅對象是土地、房屋和折舊資產。土地具體指水田、旱田、宅地、鹽田、礦泉地、池沼、山林、牧場、原野和其他土地房屋指住家、店鋪、工廠、倉庫及其他建筑；折舊資產指土地、房屋以外的經營用資產，按法人稅法和個人所得稅法艦定折舊計入虧損或必要經費的資產。固定資產稅的計稅依據是征稅對象的固定資產價格，具體指在固定資產征稅臺賬上登記注冊的金額。固定資產價格按照薩常條件下成立的交易價格計算。比3?！霸谠u估土地的價值時，每次單獨對同一類土地進行評估，如住宅用地、農業(yè)用地和森林用地等。然后以某一區(qū)域內一定數量和標準的土地，作為同一類土地價值的標準，每塊土地的價值可以依據標準土地的價值并結合周圍環(huán)境而定。在評估房屋和建筑物的價值時，根據住房供給政策，IIOL魏曉峰，外因房地產稅制比較及對我困物業(yè)稅改革的借慘，2005L金瑛。韓陶虜地產稅制對我困開FLF物業(yè)稅的絳驗借慘，2007顧紅II奉稅收制度。M經濟科學版T，2003第二章物業(yè)稅P法的困期I比較對房屋提供稅收減免?！啊！比毡镜墓潭ㄙY產稅對土地、房屋、折舊資產設置免征點，土地價值不超過30萬R元，房屋不超過20力同元，折舊資產不超過150萬同元的免征稅。同時，還有一些具體的減免規(guī)定，“如公路、墓地或用于教育、宗教、社會福利以及地方稅法案規(guī)定的其他用途的財產免稅，中央政府、都道府縣和市WF,F以及外國大使館所擁有的財產也免稅。固定資產征稅臺賬中所列的房屋、土地或建筑物的評估價值，依據土地市價、房屋或建筑物的替代成本的變化，每三年修訂一次。每年從3月LF1起，固定資產征稅臺賬都要向納稅人公開展示20多天。在此期間，納稅人可以進行查詢，如果對評估價值有疑問，可以向固定資產評估委員會提出申訴。N”征稅時間在每年的4月、7月、12月和次年2月，分四次繳納。315香港地區(qū)物業(yè)稅情況簡介香港實施物業(yè)稅，其房地產稅制各稅種如利得稅、物業(yè)稅、印花稅、遺產稅、差餉、房地產買賣所得稅之I日J相互協(xié)調，是香港財政收入的主要來源。物業(yè)稅為“是向本港土地及或樓宇的業(yè)主所征收的稅項”，凡是香港境內的土地不包括農場及地上建筑物都應依法繳納物業(yè)稅，物業(yè)稅納稅主體為在香港擁有房屋、土地建筑物的業(yè)主，不包括農場主。若一塊土地的業(yè)主權與建于該土地上的物業(yè)全部屬于同一個人則分別征收物業(yè)稅。若房地產用以出租則租金收入須繳付物業(yè)稅。物業(yè)稅的計征采用一種“評稅值”法，即按照物業(yè)在有關年度頭一天出租可獲得的租金得出的估稅依據。征稅之前先由稅務部門按照物業(yè)評估署確定的“評稅值”加以評定，然后以扣減20的維修費用之后的余額作為計稅依據。余額乘以標準稅率即為應納稅額。其中香港定對土地和樓宇的業(yè)主征收的物業(yè)稅稅率在15左右，2004年略增加為16，如果業(yè)主當年沒有從物業(yè)獲得租金收入，則不需要繳納物業(yè)稅，有稅收抵免或豁免項。32各國地區(qū)物業(yè)稅的立法比較321以征稅目標劃分的物業(yè)稅模式3211土地政策型稅收作為國家宏觀調控的一種手段和工具，從誕生之同起就擔負著推動國家政策的責任。在一些土地資源緊張的國家和地區(qū)，如何有效地刺激土地市場的運行、提高土地利用效率，成為一國土地政策的重點，因此在稅收政策商業(yè)更傾向于稅收的資源配置功13114I肖亮亮固M、物業(yè)稅征收的經驗及F許撩【J】商業(yè)時代，2005，12兩北人學顧I學位論文能。在土地政策型的物業(yè)稅模式下，國家只對土地價值征稅，而不對建筑改良物等的價值征稅，會更好地促進土地資源的丌發(fā)利用。在實踐中，土地所有者會極力尋求因改良建筑物而帶來的額外收入或價值，以彌補較高的土地稅收成本。這種激勵作用會被進一步釋放，因為這種改良不會被記錄到土地所有者的付稅賬單中，也就是說不管土地是否開發(fā)，他們都只需要支付相同的土地稅，所以只征收土地稅會刺激高密度的土地開發(fā)舊1。目前世界上采用土地政策型模式的國家，大多是土地資源極為緊張的國家，其中最典型的是上文提到的韓國。3212財政收入型根據稅收的歷史定義，稅收是國家作為統(tǒng)治階級無償、強制用以獲得財政收入的一種手段。政府的財政收入主要來源于稅收，而且只有依靠穩(wěn)定的稅收收入，各級政府才能維持國家機器的持續(xù)運轉。因此，各國政府都很重視稅收的收入功能，并把合理擴大稅收來源、穩(wěn)定稅收收入作為重要的財政目標之一。采用財政收入型模式，國家對土地和房產同時按照統(tǒng)一的稅率征稅，這樣在很大程度上擴大了稅收來源，穩(wěn)定了國家的稅收收入。與上述土地政策型模式相比較，財政收入型對房產也征收財產稅，價值越大，征收的財產稅就越多，這在一定程度上就會出現一種稅收的扭曲效應。房產的價值越高，征收的財產稅越多，就越會打擊房地產市場建設和發(fā)展的積極性，導致土地利用不足，最終使得單位面積土地的投資低于經濟上的最優(yōu)效率水平16|。正因為上述原因，世界上采用財政收入型模式的國家不多，而采取此種模式的國家多是土地遼闊，土地資源相對于社會經濟發(fā)展的約束相對較小，因此稅收的調節(jié)功能顯得不重要的國家，其中最為典型代表即為上文提到的美國和加拿大。3213土地政策與財政收入混合型對于世界上大多數國家而言，土地資源是非常匱乏的，土地市場的調節(jié)作用是十分必要和重要的。因此，在各國房地產稅制演變過程中，逐漸形成了土地政策與財政收入混合型的房地產稅制，既立足于調節(jié)房地產的市場流轉，又強調為地方政府帶來穩(wěn)定收入的功能。在土地政策與財政收入混合型模式下，對土地及其上房產同時征稅時，一般要求房M51北京人學中國繹濟研究中心宏脫組中固物業(yè)稅研究理論、政策1J口F行性，2007第27貝161L州1L，第29貝第三章物業(yè)稅T法的田酗、比較產適用較低的財產稅稅率，土地使用較高的稅率，這樣做的目的一方面是將物納入稅基中，擴大稅基，從而增加稅收收入；另一方面，考慮到因對房產征收財產稅而造成的效率降低，從而要保持對土地開發(fā)的刺激作用，以打擊投機性的土地囤積行為L引。世界上大部分國家采用的都是這種模式，其中最為典型，對我圜最有借鑒意義的是上文提到的日本。3214三種模式的比較綜合比較以上三種模式，我們具體評價其優(yōu)劣為稅基范圍土地政策型只以土地為課稅對象，稅基范圍最小，而財政收入型與混合型皆以土地及房產為課稅對象，稅基范圍相對較大。稅收收入在同等稅率下，土地政策型的目標在于調整土地市場的流通和運轉，稅收收入最??；財政收入型的目標在于獲得最多的財政收入，對土地和房產采用相同的稅率，且稅率較高，稅收收入最大；而混合型為了實施土地政策，對房產征稅的稅率相對較低，因此，稅收介于二者之間。評估難度因為把土地和房產進行統(tǒng)一征收，因而財政收入型進行價值評估時不需要進行具體區(qū)分，稅基容易確定；土地政策型需要單獨確定土地價值，一般相對較難，且不易區(qū)分；而混合型要準確區(qū)分土地及其房產的分別價值，難度最大，準確性也相對最低。稅收效果從衡量物業(yè)稅的標準來看，土地政策型對土地市場進行了一定的調節(jié)，財政收入型則側重于地方政府的財政收入，二者各偏重一個目標，而忽視了另一個?；旌闲驼墙⒃诙叩幕A之上，既考慮了對土地市場的激勵作用，又強調了稅收收入這一目標，從而整體上更加完善和有效。322以價值評估劃分的物業(yè)稅模式3221基于面積的評估基于面積的評估，又稱為單位面積計稅的評估，在實際操作中是一種相對簡單的評估方法。具體而言，在對土地或建筑改良物進行面積計量時，對財產評估為財產的有效評估面積每平方米的土地估算率估算率指對于每塊土地和建筑物而言，有效稅基面積占總面積的比例木每塊土地的面積每平方米建筑物的估算率木房屋面積1。無論是土地估算率，還是建筑物的估算率，它們都直接決定了財產稅的最后額度。071I卅1L，第30貝ISLI州1L，第30貝兩北人學碩I學位論文一般而言，考慮到為了鼓勵土地殲發(fā)及房地產建沒，一般都設定土地的估算率比較高，建筑物的估算率相對較低，如土地面積中的80都要計入應稅稅基，而建筑物只須計入50等。在這樣的評估體系中，土地和建筑物的實際面積、估算率及稅率的大小都與需繳納的財產稅密切相關。同時，此時建立在面積基礎上的單位應納稅額也是決定房地產稅公平與否的關鍵因素。一般而占，土地與建筑物的單位應納稅額評估要隨時調整，以反映財產所在的位置、結構的優(yōu)劣或者其他因素等。普遍的做法為，將土地或建筑物分為若干個區(qū)域，在同一個區(qū)域內，使用相同的單位稅額，不同區(qū)域的稅額不同。值得一提的是，這樣的單位應稅稅額是以每個區(qū)域內財產的平均價值為基礎而據定的，它并不能反映每個財產的獨立性。在單位稅額和估算面積都核定以后，相關的財產稅稅額就可以計算出來了。這種基于面積的評估，在實際操作中有很多變形的應用?；诿娣e的評估方法的一個廣泛用途是用于農業(yè)用地的評估。很多國家，農用財產都是按每平方米價值來估計的，單位價值隨地理位置、土地生產力、莊家種植品種的不同而不同。如我國的耕地占用稅，明確規(guī)定了不同類型的土地每平方米的應納稅額；城鎮(zhèn)土地使用稅，先將地區(qū)分為大城市、中等城市、小城市及建制鎮(zhèn)等，然后根據劃定的范圍選擇不同的適用稅率_8|。3222基于市場價值的評估顧名思義，基于市場價值的評估就是要讓市場來決定財產的應納稅額。這里的市場價格如何確定是整個評估體系的關鍵。綜合各國的經驗來看，目前確定的市場價值的方法主要有U可比銷售法看與待評估的財產相類似的財產的銷售價格。這種方法適用于在市場上交易活躍且存在大量同類資產可用于比較的情況。折舊成本法先估計空置土地的價值，然后再加上重置房屋和其他土地改良物所需要的成本來估計財產的價值。如果財產相對較新，而且沒有可比較的銷售價值，土地改良物又相對獨特，則可以采用成本法。成本法通常也被用來評估工業(yè)用財產。收入法在這一思想廈，評估員首先估計財產可能產生的潛在總租金收入，再減去經營性支出。然后，用一個資本化率將物業(yè)每年凈經營收入換算成資本價值。這一方法主要適用于可產生租金收入的財產。大部分經濟合作與發(fā)展組織成員國采用的都是這ISLL刊。11，30貝19LFJLJ，343J滅第三章物業(yè)稅F法的固際比較種市場價值的評估方法，這也是目前采用最多的一種價值評估方法。3223基于租金價值的評估基于租金的價值評估，顧名思義，即是以物業(yè)的租金收入柬確定應納稅額。長久以柬，此種評估方法的合理性受到了很大的質疑和挑戰(zhàn)。因為采用租金價值的評估方法，相當于認定財產稅的稅基是當期收入，是一種流量，而不是真正的財富存量，這與財產稅保有稅的性質是相沖突的。但是，也有人認為，當市場相對穩(wěn)定的時候，租金價值與市場價值存在著某種可預測性的聯系，從而租金價值評估的方法與市場價值評估的方法是相聯系的。具體而言，采用租金價值的評估方法，相比于前述兩種方法，可能存在一些問題首先，房地產的租金在現實中和容易受到管制，在試圖評估真幣的租金價值時就會比較困難，如帶有補貼性質的租金就不能被直接認為等于市場租金。其次，對房地產的租金價值進行評估時，主要根據其用途去預測未來能產生的現金流量。在這種情況下，空置的土地由于尚未丌發(fā)使用，是不需要納稅的，從而可能間接促使了一種鼓勵低回報用途、抑制高回報用途的負面激勵。而且，如果對大量空置土地不征稅，要想保持同樣的財政收入，必然導致其他財產稅收負擔的增加。再次，評估員對實際租金收入的信息在獲得上也存在一定問題。采用市場價值的評估方法，其市場價值一般式可以在市場的銷售買賣中公開確定，而租會價值卻很少在公開的情況下得到確定，因此其透明度及公正性也一直受到質疑。目前采用租余價值的國家和地區(qū)主要有中國香港、澳大利亞、印度、泰國等。3234三種模式的比較綜合比較以上三種評估方法，我們得出其各自的優(yōu)劣特點為稅基確定的準確性以面積為評估的方法，只需要考慮土地及房產的面積，方法簡單，準確性較高；而在以市場價值或者租金價值作為計稅基礎的評估中，價值估計的偏差可能較大，準確性相對較低。稅收公平性從公平性來看，以面積進行評估在某種程度上會產生不公平性。因為一個地區(qū)中不同的房地產從周圍的設施服務所獲得的收益只能從其財產的價值中反映出來，其財產規(guī)模不能充分體現這一點。舉例而言，地理位置不同、面積相同的房產，在面積評估方法中，稅基相同；而在價值評估方法中，稅基是不同的。征稅成本基于面積的評估，評估程序簡單，管理成本較低，稅基隨市場變化不大，不需要每年重新評估；但是基于價值的評估，無論是市場價值還是租金價值，都會兩北人學頒學位論文隨著市場的發(fā)展而產生變化，受外部環(huán)境的影響較大，因此，必須定期進行更新，管理成本較大。第PQ章我固物業(yè)稅模式的選擇發(fā)理由第四章我國物業(yè)稅模式的選擇及其理由著名經濟學家熊彼特曾經精辟地論述過“一個民族的精神風貌、文明程度、社會結構，以及政策可能釀成的行為方式，所有這些甚至更多，都記錄在它的財政史上。_0”也就是說，國家稅收制度的選擇必然與該國的本土資源息息相關。那么我國應該如何選擇物業(yè)稅的模式，與我國的歷史發(fā)展階段、國情等都是密不可分的。41從征稅目標看，應選擇土地政策與財政收入混合型模式411是對稅收價值目標多元化的回應稅法發(fā)展到今天，它的價值目標已趨于多元化。稅法既要保汪征稅主體對于財政資會的需求，也要滿足納稅主體對于完備的公共產品的需要；稅收既有籌集財政資金的職能，也具有宏觀調控、調整納稅人收入的職能；稅法在賦予稅收機關征稅權的同時，也要注重納稅人諸項權利的保障。成功的稅收立法應協(xié)調好稅收的多元價值目標。盡管我困幅員遼闊，但是能直接為人類生產和生活所利用，并能產生效益的土地卻是十分有限的，正是由于這樣的后備土地資源匱乏，隨著人口的增加和經濟社會的快速發(fā)展，土地利用的問題會越來越突出。為了解決這一矛盾，就要求我國的物業(yè)稅制度要在一定程度上刺激土地丌發(fā)。同時，我國人口眾多，社會發(fā)展還很不成熟，很多機制都不健全，公共服務和基礎設施建設也不到位，這也導致政府負擔很重。為了維持正常運轉，地方政府需要很大的財政支持，這同時要求我國的物業(yè)稅制度能夠在一定程度上保障地方政府的財政收入。為了既實現刺激土地開發(fā)這一稅收的宏觀調控目標，又滿足增加地方財政的要求，根據上文的分析，選擇混合制模式無疑是最佳的選擇。另外，在現代市場經濟體系中，市場調節(jié)與政府干預是緊密相聯、相互交織、缺一不可的重要組成部分。市場調節(jié)與政府干預部不是萬能的，都有內在的缺陷和失靈、失敗的客觀可能，關鍵是尋求經濟及社會發(fā)展市場機制與政府調控的最佳結合點。在我國長期的歷史發(fā)展過程中，已經形成了政府干預經濟的傳統(tǒng)，用一個形象比喻就是政府這只“看得見的手”力量過于強大，經常會伸入市場這只“看不見的手”的調控范圍。征收物業(yè)稅屬于政府干預的范疇，那么如何使這一宏觀調控行為既達到其調控目標，又不會對市場調節(jié)造成不良影響呢這就牽涉到如何協(xié)調宏觀調控職能和稅收中性原則之I日J的關系問題。所謂稅收中性原則，是要求把稅收對各種經濟活動所產生的不良影響降20J黎江虹，我罔物業(yè)稅模J的選擇法商研究，2004年第3朗，轉0I白【炎J保羅薩瓔爾森、或泉_I茗德豪斯絳濟學，肖琛等洚，O仁夏版I1999年版，第234滅。兩北人學碩J學位論文至最低限度。首先，國家在征稅時，除了使納稅人因納稅而發(fā)生稅款負擔外，應盡可能少地使納稅人再承受其他額外的負擔或經濟損失；其次，理想的稅收不應對資源的配置起任何作用，讓市場規(guī)則充分地發(fā)揮基礎性作用最后，在處理國家問的稅收關系時，不應因稅收而影響或阻礙商品、資金和人員的國際流動引。我國正處在由計劃經濟經濟向市場經濟的轉型期，市場經濟還很不成熟，大部分發(fā)達國家都不承認我國為完全的市場經濟，那么當前培植市場競爭環(huán)境應是經濟工作的重點。在此背景下，稅收立法應峰持中性稅收原則優(yōu)先，物業(yè)稅概莫能外。我國現行法是采土地稅與房屋稅分離的模式，重復征稅、稅法之間相互抵觸以及過于注重宏觀調控而導致市場規(guī)則受損的情況比比皆是。從實證分析上看，過于偏向稅收干預職能的稅收，如固定資產投資方向調節(jié)稅、土地增值稅實施效果的不效率導致陔稅種或廢止或名存實亡即為佐汪。選混合型模式的好處在于在于一是稅名統(tǒng)一，有利于簡化和完善稅收體系；二是房地產保有階段統(tǒng)一適用物業(yè)稅，取消一些干預性較強的稅種，讓市場規(guī)則充分發(fā)揮其資源配置的基礎性作用，可減少國家干預帶來的資源損耗；三是由于稅種的整合，納稅人的稅負容易測算，可以避免重復征稅，便于納稅人遵守四是稅費關系明晰。412是稅法公平原則新的內涵在財產稅中的具體體現如前文在討論物業(yè)稅征收的理論基礎中提到的那樣，稅收的公平包括橫向公平與縱向公平，這是在代內考察稅收公平價值時的評價標準。筆者認為，“代際公平”在財產稅的丌征與改革中理應受到更多的關注，尤其是在倡導走可持續(xù)發(fā)展道路與構建和諧社會的今天。所謂“代際公平”也叫“世代利益平衡”，是指“作為物的一種，我們與現代的其他成員以及過去和將來的世代一道，共有地球的自然、文化的環(huán)境。在任何時候，各世代既是地球恩惠的受益人，同時也是將來世代地球的管理人或委托人。為此，我們負有保護地球的義務和利用地球的權利。H馬克思也曾指出“即使把所有的社會群體都加起來，也只是地球的占有者或使用者而不是所有者，有義務為未來世代保護地球_31?！痹诖H公平問題上，絕對傾向于任何一個時代都是不可取的。也就是說我們既要防止過高的積累率影響當前消費從而影響人們的勞動積極性，又要峰持可持續(xù)發(fā)展，不能損害子孫后代的利益?！?1黎江虹，我困物業(yè)稅模式的選擇【J1法商研究，2004年第3期【1趙爽羅尖丹。略論稅收法律制度J町持續(xù)發(fā)鍵的良件且動【J】JI白EB魏伊絲朱水世代的公薩【M】汗靜等譯，法律版F，20003L馬克思恩恪斯選集第3卷【C1人民版社，1972420第叫章我國物業(yè)稅模式的選擇及理由代際公平在資源保護及可持續(xù)發(fā)展的語境中具有非常重要的意義。物業(yè)稅的征稅對象是土地和房屋，土地的不可再生性在我國這樣一個土地資源極為稀缺的國家極為突出。筆者認為，代際公平在物業(yè)稅立法和征管中的含義應有兩個一是提高土地的使用效率，二是控制土地資源的濫用。因此，圍繞土地的制度設計都應以提高土地的使用效率和輕持代際公平為終極目標。物業(yè)稅采用混合型模式，對土地和房屋采用不同的稅率，在體現代際公平的原則上有以下作用第一，房屋和土地在現實中密切相關，房產或土地稅稅負對于雙方都會有影響。采用混合型模式既可以避免分別立法所帶來的模糊，使決策層準確把握住兩者的稅負走向，從而制定出最有利于提高房地產市場運行效率的政策，又能保持土地稅和房產稅各自的獨立品格，各白發(fā)揮其在資源配置方面的功能。第二，混合型模式下的物業(yè)稅一般是對財產保有階段征稅。在此情形下，丌發(fā)商囤積土地的成本和風險增加，房產炒家以賤買貴賣為贏利模式的投機炒作的成本和風險增加。這便于政府控制土地資源的濫用嘲1。413對我國不動產稅收征管效率的提高有積極的作用我國現行稅收法律體系是在原有稅制的基礎上，經過1994年工商稅制改革逐漸完善形成的。當時的立法背景是要改變稅收征管中無法可依的狀況，因而構建完整稅收的稅收體系成為立法優(yōu)先考慮的目標，而立法技術、立法價值定位和稅法之問的協(xié)調在一定程度上被忽視了。這就導致了稅法之I日J相抵觸、重復征稅現象嚴重，而對同一征稅客體，稅收執(zhí)法機關也呈現了不恰當的多元化。另外再加上稅務機關征管水平低下和納稅人納稅意識淡薄，稅收征管效率低下在所難免。近年來，我國稅制改革一直以簡化稅制、便利征收、降低成本為指導思想，特別是在稅收具體制度的構建中，提高征管效率成為了重要的考量標準。就物業(yè)稅制度的塑造而言，采土地政策與財政收入混合型模式可以對不動產征管領域中的征管效率產生積極影響。理由如下第一，從理論上講，房屋和土地是兩種性質相似的不動產，且房屋必須建筑在土地之上，將兩者合并課稅是可行的，有利于簡化稅制，便于征收，節(jié)省征收費用，提高征稅效率。第二，混合型模式不僅是把土地稅和房產稅合并，更重要的是征管機關的統(tǒng)一，稅務機關將成為惟一的征管機關，這也將帶來征稅效率的提高引。241IL21112511112I】兩北人學彤IJ學位論文42從物業(yè)稅的價值評估方法上看，應選擇市場價值評估法我國現有的房地產諸多稅收中，既包含了面積評估法，也包含了市場價值法和租會價值法，無論物業(yè)稅采取哪種模式，我國部具備了一定的評估基礎。但是，從未來我國房地產市場的前景看，市場價值評估法無疑是我們的最佳選擇。原因如下第一，基于面積的評估方法在公平上存在很大的挑戰(zhàn)。如考慮兩份規(guī)模和年限相同但是地理位置不同的物業(yè)，一份物業(yè)緊挨工廠，另一份則緊挨公園，在基于面積的評估體系下，二者將被課以等量的物業(yè)稅。但是在基于市場價值的評估體系下，緊挨公園的物業(yè)繳納的物業(yè)稅將多余緊挨工廠的物業(yè)。從公平角度來講，采用面積評估方法，緊挨工廠的物業(yè)所有者會感覺到不公平，從而引發(fā)征管矛盾。第二，基于租會的評估方法在我國也不現實。中國地大物博，人口眾多，房屋的產權形勢也多種多樣，如果按照租金價值來評估，很難確定每處房屋真正的租金價值是多少。同時，對于自住性房屋，如果按照租金價值來征收，納稅人會普遍認為租金估值過高，從而引發(fā)征管矛盾。第三，房地產市場瞬息萬變，盡管丌征物業(yè)稅后，評估部門也不可能跟隨房地產市場價格的變化而及時進行調整，但是勢必會在一定時期為限，對應納稅房地產市場價值進行評估，從而充分獲得房地產價格升值所帶來的收益，保持稅收的公平性與公正性。第四，市