百強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例--九江長隆-凱旋城

百強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例之四十七九江長隆凱旋城項(xiàng)目位于九江縣未來的市政中心，整個(gè)地塊由五宗地塊組成，其中3號地由于規(guī)劃路的必然分割，分成了3A號地、3B號地、3C號地、3D號地，地塊較為分散，毗鄰廬山北路，各地塊環(huán)繞市民廣場、市民公園。項(xiàng)目總占地面積為153520萬容積率為1830一期四號地臨廬山北路長622米，五號地臨廬山北路長398米、六號地臨廬山北路長20米；二期三號地臨市政廣場、市民公園長334米，臨規(guī)劃路長190米和140米；三期二號地臨廬山北路長362米，臨市政廣場市民公園100米；項(xiàng)目各地塊臨街總長2166米；市政廣場、市民公園長334米，寬170米，面積56780。經(jīng)對九江縣現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)市場的客觀分析及多方論證，長隆公司和共讀地產(chǎn)，均認(rèn)為有必要對九江縣現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行徹底的調(diào)研。為凱旋城商業(yè)項(xiàng)目的定位提供科學(xué)的依據(jù)。為使該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃進(jìn)一步切合經(jīng)營者和終端消費(fèi)者雙方的需求，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏，消費(fèi)者滿意的商業(yè)局面，共讀地產(chǎn)研究部進(jìn)行了較為深入的市場調(diào)研。區(qū)域預(yù)期分析據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，68的業(yè)主認(rèn)為本地塊須35年時(shí)間才能預(yù)見前景，首先，需要力度較大的行政手段，集中行業(yè)，建立較大較綜合的大型商業(yè)業(yè)態(tài)，帶動(dòng)人氣，產(chǎn)生一定的商業(yè)氣息，再次，解決交通問題。22人認(rèn)為即使有政府扶持并有政策導(dǎo)向，加上九江市通往九江縣的公交線路雙梅公路建成并通車，最快也要58年，10的業(yè)主認(rèn)為位置太偏，前景不是太明朗。交通流量分析行人數(shù)量、騎車及車輛流量極小,上下班時(shí)段流量較平時(shí)有較大增幅，但絕對數(shù)量仍然較小。周六、日等節(jié)假日幾乎沒有行人經(jīng)過，因此該區(qū)域是標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)展新區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要有充足的準(zhǔn)備，商業(yè)氛圍需較長時(shí)間的引導(dǎo)。道路狀況分析人行道已硬化的寬度為米左右，非常適合行人行走。車行主干道為四車道，車速過快不利于行人穿行，但由于道路中間沒設(shè)立分隔欄，因此給行人提供了穿行的可能，水泥硬化路有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。道路綠化樹，樹齡小，對商鋪的可視性不會(huì)形成遮擋。用地與道路銜接緊密，是較好的商鋪用地環(huán)境影響分析由于該地塊為新開發(fā)區(qū)域無法進(jìn)行商業(yè)飽和度定量分析（）因此大體量的商業(yè)開發(fā)將有風(fēng)險(xiǎn)。地商鋪為東南朝向，是市場最受歡迎的商鋪朝向，應(yīng)該在價(jià)格上與地有所區(qū)別。地為西北朝向更適合做與夏季相關(guān)產(chǎn)業(yè)。物業(yè)周邊環(huán)境主要有政府行政機(jī)關(guān)、主力酒店、新建社區(qū)及部分原有私房，地塊商業(yè)價(jià)值明顯。公共交通，目前還未有公共交通，加強(qiáng)與公交公司的溝通，盡力爭取在縣內(nèi)循環(huán)車設(shè)站的同時(shí)，將前往九江市區(qū)快速巴士的最后站設(shè)于該區(qū)，將極大的提高商鋪的價(jià)值。優(yōu)勢九江縣（未來九江市城區(qū)的一個(gè)行政區(qū)）的行政中心，商務(wù)發(fā)展空間無限；項(xiàng)目環(huán)繞市政廣場和市民公園，是休閑、娛樂的首選場所，有人氣就有商氣；毗鄰九江市，是九江市及周邊商家經(jīng)商的發(fā)展之地，銷售層面廣，既有經(jīng)營價(jià)值又有投資價(jià)值；項(xiàng)目是九江縣第一大盤，可塑性強(qiáng)；三千戶居住單位商機(jī)無限；淵明山公園文化底蘊(yùn)濃厚，歷史源長。劣勢項(xiàng)目地塊是生地，缺乏人氣和商氣；九江縣老居住區(qū)和項(xiàng)目地塊有一定距離，中間沿線人居商業(yè)匱乏；片區(qū)打造不集中，連動(dòng)性不強(qiáng)；市政配套實(shí)施進(jìn)展緩慢，影響項(xiàng)目進(jìn)程。機(jī)會(huì)按照整體規(guī)劃，九江縣將劃入九江市城區(qū)板塊，撤縣設(shè)區(qū)；八分鐘干道線，直通九江市；項(xiàng)目周邊無強(qiáng)勢競爭對手；集中、大規(guī)模商業(yè)的強(qiáng)大輻射力，對商圈內(nèi)人口產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力；淵明山歷史文化可挖掘性，為項(xiàng)目商業(yè)帶來旅游、觀光人群。威脅九江縣老商業(yè)區(qū)已成氣侯，若本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)后不能有效形成人氣和商氣的聚集，將會(huì)對項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)生不利影響；九江縣項(xiàng)目眾多，分流項(xiàng)目客流及人群，市場競爭激烈。總結(jié)生地打造城區(qū)商業(yè)中心有相當(dāng)大的難度，一定要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，循序漸進(jìn)；主力店洽談要廣撒網(wǎng)、重點(diǎn)捕撈，切忌無的放矢，形成困難局面；商業(yè)招商積極主動(dòng)，時(shí)間和對象的切入點(diǎn)是關(guān)鍵，忌盲目無序；大盤可塑性強(qiáng)，資源豐富，充公利用手中籌碼，通過嚴(yán)格管理，打開商業(yè)局面；優(yōu)勝劣汰，換血更新，需要持之以恒；一、商業(yè)物業(yè)市場定位打造九江區(qū)域商業(yè)中心集購物、餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、旅游于一體的城區(qū)型商業(yè)中心。營造全新的立體商圈，成為九江縣商業(yè)板塊的重要組成部分，從而進(jìn)一步提升九江縣商業(yè)板塊在九江的商業(yè)地位，成為促進(jìn)九江商業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展的新模式。定位三步曲、專業(yè)家居建材商業(yè)長廊時(shí)間一期樣板房裝修、封頂、交房期間；業(yè)態(tài)組合裝飾公司、家居、建材、窗簾、布藝、燈飾，結(jié)合餐飲、酒樓、綜合超市、便利店、銀行、柜員機(jī)等；市場策略原則只租不售，實(shí)在要買的可斟情處理，通過嚴(yán)格管理、利益互換進(jìn)行商鋪招商，簽訂短期合同；目的培養(yǎng)項(xiàng)目人氣、商氣。、社區(qū)型商業(yè)配套時(shí)間一期入住，二期開發(fā)業(yè)態(tài)組合銀行、柜員機(jī)、郵局、電信、綜合超市、便利店、餐飲、酒樓、服裝店、飾品店、社區(qū)醫(yī)務(wù)服務(wù)站、康體中心、美容美發(fā)屋、書店、文體用品店、花店、音像店、電器店等；市場策略租售兩宜，租期視具體業(yè)態(tài)確定合同時(shí)間；目的打造一站式便捷生活圈，通過商鋪?zhàn)饨鸷弯N售啟動(dòng)商業(yè)回款。、城區(qū)型商業(yè)中心時(shí)間業(yè)態(tài)組合零售商業(yè)業(yè)態(tài)為主，如服裝形象店、加盟店、精品屋、玩具店、飾品店、外貿(mào)店、鞋城、床上精品等，輔以休閑、娛樂、服務(wù)等綜合業(yè)態(tài)，如特色餐飲、酒樓、銀行、柜員機(jī)、郵局、足浴城、美容美發(fā)屋、康體中心等；市場策略街鋪返租銷售，商場鋪整體（大面積和整層）銷售，保留部分商場鋪出租。目的通過完美的商業(yè)組合打造城區(qū)型商業(yè)中心，體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)資金回籠。商業(yè)街主要業(yè)態(tài)戶型需求小型服裝店經(jīng)營面積3060，開間45米，配衛(wèi)生間，重點(diǎn)招商為，規(guī)模不大，但有經(jīng)營特色的商鋪，所售服裝非高檔名牌，適合年輕人的需要，一般多在沿海地區(qū)采購；婚紗攝影店引進(jìn)港臺地區(qū)品牌店，面積在200300左右，可考慮兩層，有大面積櫥窗展示，配衛(wèi)生間、化裝間、更衣室等。經(jīng)營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃等；化妝品小屋面積2050，開間45米，配衛(wèi)生間。集合眾多化妝品品牌，并以較低價(jià)格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全，其次要求價(jià)格較低。時(shí)尚飾品店面積1550均可，開間35米，配衛(wèi)生間。女性時(shí)尚飾品，如耳環(huán)、項(xiàng)鏈、手鏈、發(fā)飾、玩具等，價(jià)格及檔次不要求很高，但品種要盡量的齊全和豐富，以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；大型網(wǎng)吧面積300以上，經(jīng)營場所可在二樓