成都龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位與招商策略提案

龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位與招商策略提案成都龍?zhí)对６紝?shí)業(yè)有限公司策劃部201009成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY方案構(gòu)成第一部分第一部分龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位與招商策略龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位與招商策略第二部分第二部分龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位（備選方案）龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位（備選方案）第一部分第一部分龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位與招商策略龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目定位與招商策略項(xiàng)項(xiàng)目分析篇目分析篇項(xiàng)項(xiàng)目定位篇目定位篇招商策略篇招商策略篇目目錄錄5項(xiàng)目分析01成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY區(qū)位東三環(huán)與繞城高速公路之間；成南高速與成綿高速之間。距離距建設(shè)路商圈車(chē)程15分鐘；距市中心商圈車(chē)程20分鐘。人口10萬(wàn)人。環(huán)境總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)園區(qū)。P龍?zhí)端l(xiāng)區(qū)位分析龍?zhí)端l(xiāng)區(qū)位分析具有濃韻江南水鄉(xiāng)風(fēng)情的龍?zhí)犊偛砍桥涮醉?xiàng)目龍?zhí)端l(xiāng)，以成都的獨(dú)特文化元素為基調(diào)，移植江南水鄉(xiāng)的神韻，建成成都的“清明上河圖”。2010年年底建成，將成為整個(gè)城東片區(qū)新的“名片”，單體建筑面積5743967地上建筑總面積為10280234；地下建筑面積為5782735；總面積達(dá)16062969，建成后將像周莊、烏鎮(zhèn)一樣迷人，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。項(xiàng)目地處成都市主城區(qū)唯一總部經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目定位為城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD），將建成一個(gè)集酒店，餐飲休閑娛樂(lè)旅游、特色商品、商務(wù)辦公為一體的中高檔復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)，既改變工業(yè)園區(qū)目前商業(yè)服務(wù)業(yè)零星、低檔的現(xiàn)狀，又與工業(yè)園區(qū)能達(dá)中心商務(wù)區(qū)形成差異化。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)項(xiàng)目情況成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY本項(xiàng)目距離市中心核心商圈僅15公里的距離。龍?zhí)端l(xiāng)交通狀況91、本項(xiàng)目雖處于工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但目前工業(yè)園區(qū)人氣明顯不足，工業(yè)區(qū)企業(yè)大部分還是一線基層員工，月均收入較低，消費(fèi)能力相對(duì)較弱。2、項(xiàng)目周邊交通不便，距離市中心核心商圈有15公里的距離，使得商鋪的培育期較長(zhǎng)。3、周邊商業(yè)不成熟，缺少商業(yè)氛圍。4、本項(xiàng)目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY項(xiàng)目情況總結(jié)分析SWOT分析10優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS交通便捷，出行方便未來(lái)人口密集，但無(wú)生活配套商業(yè)位于總部基地核心區(qū)域，企業(yè)眾多政府大力支持劣勢(shì)（WEEKNESS知名度低，增加宣傳成本人氣不足，消費(fèi)能力較弱高端消費(fèi)群集中于市區(qū)項(xiàng)目距離成都核心商圈距離較遠(yuǎn)機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES將覆蓋整個(gè)總部新城和工業(yè)園區(qū)吸引外資，提升升值潛力挖掘高檔消費(fèi)，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)威脅（THREATS新、老城區(qū)及工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目將會(huì)在經(jīng)營(yíng)上遭遇激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY11本項(xiàng)目目前最欠缺的成功要素，就是周邊配套設(shè)施的落后。由于地處龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城內(nèi)，距離南通市中心較遠(yuǎn)，目前企業(yè)入住率還較低，周邊商業(yè)氣氛缺失，人口密度也不足，因此造成先天的不足。本項(xiàng)目距離市中心約15公里，而一般商業(yè)廣場(chǎng)的輻射范圍在35公里，造成商業(yè)吸引力不夠。成華區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)成熟以后能形成新興商圈，搶奪客戶(hù)資源，造成客流分散。本項(xiàng)目的建筑形態(tài)和建筑排布造成了商業(yè)定位的局限性。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)現(xiàn)狀成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY是上海裕都為成都成化精心鑄造的一大景點(diǎn)；是成都的“清明上河圖”。是成都整個(gè)城東片區(qū)的“名片”，是“旅游生態(tài)休閑餐飲工作”復(fù)合平臺(tái)；是每天從“早”到“晚”都能在此享受的生活之都；是“10歲”到“100歲”都能在此“享樂(lè)”的一生之城；什么是龍?zhí)端l(xiāng)龍?zhí)端l(xiāng)政府支持的休閑娛樂(lè)中心成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY樣板工程，政府支持；市政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；成都東部最受關(guān)注的、最值得期待的蘇州園林式休閑娛樂(lè)中心；區(qū)委區(qū)政府極大重視與支持；將成為成華區(qū)對(duì)外展示形象的窗口；人們投資成都成華區(qū)的首選；成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)復(fù)合業(yè)態(tài)商業(yè)街上海有個(gè)新天地，成都有個(gè)錦里在成都，這里還有龍?zhí)端l(xiāng)最時(shí)尚的休閑去所，最炫麗的北廣場(chǎng)，最具特色的美食長(zhǎng)廊，最具品味的水鄉(xiāng)街市，酒店板塊主題游樂(lè)板塊商業(yè)板塊龍?zhí)端l(xiāng)人居房產(chǎn)文化旅游配套商業(yè)【中國(guó)文化旅游房產(chǎn)】成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY20082009年數(shù)據(jù)顯示國(guó)內(nèi)旅游收入和旅游總收入平均比GDP增長(zhǎng)率高24個(gè)百分點(diǎn)的速度向前發(fā)展；世界旅游業(yè)規(guī)律一個(gè)國(guó)家人均GDP達(dá)800美元1000美元，國(guó)內(nèi)游開(kāi)始并形成規(guī)模，09年我國(guó)人均GDP接近7000美元；富裕階層的壯大，使得旅游消費(fèi)處于一個(gè)轉(zhuǎn)型階段。人均GDP1000美元3000美元5000美元旅游階段國(guó)內(nèi)旅游業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段休閑、度假需求持續(xù)發(fā)展周邊國(guó)家旅游熱潮世界游旅游文化地產(chǎn)的市場(chǎng)背景成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY05年我國(guó)人均GDP達(dá)6914美元，部分發(fā)達(dá)地區(qū)已超過(guò)10000美元。消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)加速發(fā)展，需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，觀光游將以10以上速度發(fā)展，而休閑游加速發(fā)展，增速在20以上。旅游文化地產(chǎn)的市場(chǎng)需求啟示中國(guó)富裕階層迅速膨脹，處于消費(fèi)轉(zhuǎn)型的臨界點(diǎn)，未來(lái)休閑度假市場(chǎng)的需求必定處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY旅游地產(chǎn)近年國(guó)內(nèi)高端度假別墅產(chǎn)品單價(jià)持續(xù)升高，稀缺性資源區(qū)房產(chǎn)資產(chǎn)化趨勢(shì)明顯。啟示旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，稀缺性資源的房產(chǎn)資產(chǎn)化成為必然的趨勢(shì)，資源占有成為房產(chǎn)領(lǐng)域新的主題旅游文化地產(chǎn)的啟示成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY在產(chǎn)品同質(zhì)化、競(jìng)爭(zhēng)手段同質(zhì)化的今天，超越競(jìng)爭(zhēng)的好方法，就是品類(lèi)區(qū)隔房地產(chǎn)市場(chǎng)告訴我們“第一”勝過(guò)“更好”。地產(chǎn)品類(lèi)概念帶著鮮明、獨(dú)特、有區(qū)隔、有利益的營(yíng)銷(xiāo)信息，成為營(yíng)銷(xiāo)傳播源頭上的創(chuàng)新。當(dāng)務(wù)之急，把龍?zhí)端l(xiāng)依托龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城，建立“旅游文化房產(chǎn)新城”的“品類(lèi)區(qū)隔”，完整建立起來(lái)成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY在“龍?zhí)犊偛啃鲁恰薄ⅰ俺啥嫉那迕魃虾訄D”的背景下，龍?zhí)端l(xiāng)如何創(chuàng)造一個(gè)全新的品類(lèi)地產(chǎn)概念，在此基礎(chǔ)上遵循“界定、放大、傳播”的規(guī)律進(jìn)行宣傳成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇招商策略篇招商策略篇目錄目錄項(xiàng)目定位02成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY定位觀點(diǎn)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目狀況的分析，提出以下三種運(yùn)營(yíng)觀點(diǎn)1、產(chǎn)品規(guī)劃上力求創(chuàng)新，注重細(xì)節(jié)；2、營(yíng)銷(xiāo)策略上做差異化，合理引導(dǎo)消費(fèi)、沖擊市場(chǎng)；3、中高檔產(chǎn)品，高端形象，提高項(xiàng)目的綜合性?xún)r(jià)比。定位需求機(jī)遇資源競(jìng)爭(zhēng)成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY總部基地各企業(yè)商務(wù)辦公人群投資性客群、企業(yè)型客群成都當(dāng)?shù)厥忻癯啥冀?jīng)濟(jì)圈內(nèi)的高檔消費(fèi)群體旅游觀光休閑消費(fèi)的大眾客戶(hù)群體五大消費(fèi)人群五大消費(fèi)人群項(xiàng)目客戶(hù)群定位龍?zhí)端l(xiāng)建筑為獨(dú)棟式、圍合式建筑，單體建筑面積約為5743967，并且不適合分割，根據(jù)不同類(lèi)商家的租賃要求，我們可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目建筑比較適合做餐飲娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)的商業(yè)。25成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)建筑排布、房型結(jié)構(gòu)分析26成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY例不同類(lèi)商家對(duì)租賃面積的要求27成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY不同類(lèi)商家對(duì)租賃面積的要求我們觀點(diǎn)成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY龍?zhí)端l(xiāng)“成都清明上河圖”的提出將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為成都市民休閑度假的首選場(chǎng)所。將龍?zhí)端l(xiāng)打造成為旅游熱點(diǎn)、亮點(diǎn)。成都頗具特色的江南園林文化展示地。以亭臺(tái)樓閣、深宅大院、民俗文化、蘇州園林風(fēng)格復(fù)古建筑、景觀上的文化符號(hào)展示，造就項(xiàng)目的特色性成都的“清明上河圖”。以水文化為主題，蘇州園林文化及川西文化為輔助的文化綜合體街區(qū)；29結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析以及項(xiàng)目目前周邊的狀況的分析；結(jié)合本項(xiàng)目的建筑形態(tài)，建筑排布，房型結(jié)構(gòu)等自身因素；得出定位方案一成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY項(xiàng)目定位將龍?zhí)端l(xiāng)打造成一個(gè)集酒店、餐飲休閑娛樂(lè)為一體的高檔商業(yè)將龍?zhí)端l(xiāng)打造成一個(gè)集酒店、餐飲休閑娛樂(lè)為一體的高檔商業(yè)街區(qū)。以川西文化、蘇州園林文化為主要特色的高性?xún)r(jià)比精品化的街區(qū)。以川西文化、蘇州園林文化為主要特色的高性?xún)r(jià)比精品化的休閑旅游基地。休閑旅游基地。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則1、人氣貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)槊娣e龐大的項(xiàng)目吸引一定的客源群體，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。2、高品質(zhì)優(yōu)先原則同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先、條件優(yōu)先，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過(guò)高端客戶(hù)向低端客戶(hù)滲透和帶動(dòng)消費(fèi)；通過(guò)高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的高品質(zhì)定位。3、配套的原則所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過(guò)一定的方法能夠互動(dòng)共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足旅游服務(wù)業(yè)的需求。31成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分龍?zhí)端l(xiāng)可劃分為四大版塊“文化版塊”水鄉(xiāng)生命力之所在；“商業(yè)版塊”水鄉(xiāng)的利潤(rùn)中心；“酒店板塊”商務(wù)人群的天堂；“生態(tài)板塊”炒作的一大亮點(diǎn)。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY功能組團(tuán)示意圖成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊文化是龍?zhí)端l(xiāng)的核心內(nèi)容，是龍?zhí)端l(xiāng)持久生命力之所在。本項(xiàng)目的文化內(nèi)涵主要以川西文化和蘇州園林文化為背景。1民俗文化表演中心川西民俗表演是水鄉(xiāng)文化的外在表現(xiàn)和最好載體，要靠它來(lái)凸顯水鄉(xiāng)的文化內(nèi)涵與品牌價(jià)值。它散落于水鄉(xiāng)的每個(gè)角落，一走進(jìn)水鄉(xiāng)便可隨處感受到撲面而來(lái)的古風(fēng)古韻。民間藝術(shù)部分如轉(zhuǎn)糖人、捏泥人、紙風(fēng)車(chē)、糖葫蘆、拉響簧等散落在整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)，營(yíng)造一種老成都文化氛圍。民間曲藝部分將四川洋琴、評(píng)書(shū)、諧劇、金錢(qián)板、花鼓、清音、皮影戲等融入茶樓、酒樓，喝茶聽(tīng)折子戲、品芙蓉小吃，營(yíng)造一種水鄉(xiāng)獨(dú)特的飲食文化。特色文化表演中心（北廣場(chǎng)、龍?zhí)堕w）將川劇變臉、經(jīng)典曲藝、民間絕技、舞龍、舞獅等大型節(jié)目在各節(jié)、假日在水鄉(xiāng)內(nèi)表演，既可凸顯水鄉(xiāng)文化，又可形成賣(mài)點(diǎn)吸引消費(fèi)者。運(yùn)作形式在節(jié)假日或公司舉辦的各種活動(dòng)中，可邀請(qǐng)民俗表演團(tuán)體合作，具體的合作方式可根據(jù)表演的具體內(nèi)容來(lái)定。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊影視拍攝中心是龍?zhí)端l(xiāng)又一賣(mài)點(diǎn)，投入小、回報(bào)大、見(jiàn)效快。龍?zhí)端l(xiāng)是個(gè)很好的平臺(tái)，一旦運(yùn)作起來(lái)，吸引知名電影公司、大牌明星入城拍攝，既是新聞炒作熱點(diǎn)，免費(fèi)享用一頓廣告大餐，提升龍?zhí)端l(xiāng)知名度、美譽(yù)度，又可吸引大批游客、追星族、媒體記者，帶動(dòng)消費(fèi)。地點(diǎn)招商樓或龍?zhí)堕w形式招商或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容租賃場(chǎng)地（景區(qū)）給影視公司。播放老電影，增加會(huì)議中心的利用率。拍攝影片。（2）影視拍攝中心成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊（3）特色商業(yè)街川西風(fēng)味小吃街形式招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容各種川西特色小吃，如渣渣面、舒燉肉、王醬肉、明蕓居兔頭、李豆花、天佑祥鹵菜、紅燒兔等。這是承載龍?zhí)端l(xiāng)文化必不可少的一部分，裝修風(fēng)格應(yīng)一致，以百年老店為基調(diào)。手工藝品街/酒吧一條街形式招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容成都的傳統(tǒng)手工制品蜀繡、蜀錦、竹簾畫(huà)、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕、古董、古玩、古書(shū)、古畫(huà)、工藝品配以多家情趣酒吧等。購(gòu)物超市形式招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容旅游定點(diǎn)購(gòu)物場(chǎng)所；生態(tài)購(gòu)物超市等成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY形式招商或自營(yíng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容接待、主持各種婚慶儀式項(xiàng)目的運(yùn)作要點(diǎn)1）婚慶形式設(shè)置多樣如傳統(tǒng)中式、西式、特色少數(shù)民族儀式，金婚、銀婚，水路、陸路迎娶等多種形式，供消費(fèi)者選擇2）婚慶項(xiàng)目推廣方式L制作龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊(cè)，圖文并茂，全面介紹婚慶中心提供的各種儀式、各項(xiàng)服務(wù)。并制作帶龍?zhí)端l(xiāng)獨(dú)特韻味的資料架，消費(fèi)優(yōu)惠卡。L和各大婚紗影樓合作合作方式放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊(cè)于影樓內(nèi)醒目位置，供消費(fèi)者自由領(lǐng)取。影樓向顧客推薦古城婚慶中心，并和古城合作完成婚禮的全過(guò)程?；貓?bào)雙方協(xié)商給予影樓一定比例的分成。龍?zhí)端l(xiāng)為影樓提供該景區(qū)作為影樓外景拍攝基地。龍?zhí)端l(xiāng)為到此舉行婚禮的消費(fèi)者推薦影樓為其提供婚紗攝影。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊4婚慶中心L和婚慶中心合作合作方式放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊(cè)于各婚慶中心內(nèi)醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取?；閼c中心向顧客推薦龍?zhí)端l(xiāng)，并和龍?zhí)端l(xiāng)合作完成婚禮的全過(guò)程?；貓?bào)雙方協(xié)商給予婚慶中心一定比例的分成。我們婚慶的特色也是婚慶中心吸引客戶(hù)的一個(gè)亮點(diǎn)。L和民政廳合作放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊(cè)于民政廳內(nèi)醒目位置，供前來(lái)辦理結(jié)婚證的夫婦自由領(lǐng)取。并向其推薦龍?zhí)端l(xiāng)婚慶服務(wù)項(xiàng)目?；貓?bào)龍?zhí)端l(xiāng)根據(jù)其推薦顧客的消費(fèi)情況給予一定返點(diǎn)，或贈(zèng)送消費(fèi)折扣卷。L和裝飾城、家具商合作（最好是古典家具）一般人先裝修、購(gòu)買(mǎi)家具后結(jié)婚。因此，在裝飾城、家具城購(gòu)物的人群就是我們婚慶中心的潛在客戶(hù)。合作方式放置龍?zhí)端l(xiāng)婚慶手冊(cè)于裝飾城、家具城門(mén)口醒目位置，供顧客自由領(lǐng)取。發(fā)放龍?zhí)端l(xiāng)婚慶中心優(yōu)惠卡。（也作為他們的促銷(xiāo)手段）回報(bào)裝飾城、家具城可將他們的宣傳資料放于置信各樓盤(pán)的售樓處，供購(gòu)房者自由領(lǐng)取。為中、老年人提供的金婚、銀婚服務(wù)。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分1、文化板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分2、商業(yè)板塊主要業(yè)態(tài)餐飲細(xì)分業(yè)態(tài)川菜、西餐、粵菜、地方小吃輔助業(yè)態(tài)小品、戲劇、曲藝茶館、露天茶館、啤酒廣場(chǎng)、保健休閑中心1定位原因餐飲行業(yè)最能聚集人氣，又能迅速帶來(lái)旺市場(chǎng)面；餐飲可以承受較高租金，支撐投資；餐飲行業(yè)集約經(jīng)營(yíng)可削弱內(nèi)街部分位置稍差的消費(fèi)者心理印象；形成足夠的規(guī)模，才符合旅游服務(wù)核心區(qū)的定位；全國(guó)各地餐飲集中的主題街區(qū)、商業(yè)區(qū)都較成功，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分2、商業(yè)板塊（2細(xì)分業(yè)態(tài)說(shuō)明1）川菜酒樓以地方菜系為餐飲區(qū)主打符合游客需求及本地消費(fèi)市場(chǎng)需求；地方菜系既是游客首選又是本地消費(fèi)者嗜好，又突出項(xiàng)目特色。餐飲行業(yè)的人流量大，可為其他區(qū)域提供人氣支撐。川菜由于用料及口味之關(guān)系，成本較低但利潤(rùn)頗高；形成穩(wěn)定客戶(hù)群后租金承受能力較高，有利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理需要。2）西餐西餐配備數(shù)量以少為佳，13個(gè)經(jīng)營(yíng)商足夠滿足市場(chǎng)需求；滿足游客口味的選擇，滿足本土消費(fèi)者對(duì)西餐品的需求，滿足項(xiàng)目餐飲區(qū)域全而精的配套策略。3）茶館及啤酒廣場(chǎng)茶館以特色茶館為主，如某茶館為相聲茶館、某茶館為川劇茶館、某茶館為說(shuō)書(shū)茶館；露天茶館設(shè)置為中低消費(fèi)；主題茶館設(shè)置為中高消費(fèi)。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY4）保健休閑中心經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有水休閑中心、桑拿、SPA中心。5）多功能廳地點(diǎn)招商樓內(nèi)容會(huì)議室、運(yùn)動(dòng)中心、康樂(lè)中心、形式招商經(jīng)營(yíng)內(nèi)容接待各種政府會(huì)議、商務(wù)會(huì)議、學(xué)術(shù)論壇等。會(huì)議中心是帶動(dòng)餐飲娛樂(lè)銷(xiāo)售的核心動(dòng)力，也是解決周一至周五客源稀少的有效手段。會(huì)議主要包括政府會(huì)議消費(fèi)水平最高的會(huì)議（帶動(dòng)會(huì)所及酒店的餐飲消費(fèi)）。公司、企業(yè)會(huì)議客戶(hù)聯(lián)誼會(huì)、公司慶典、新品推薦會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、企業(yè)峰會(huì)、行業(yè)交流會(huì)等。社會(huì)團(tuán)體會(huì)議藝術(shù)交流會(huì)、研討會(huì)等。6）水道休閑建議在水鄉(xiāng)的河道內(nèi)種養(yǎng)魚(yú)苗供游人垂釣，游船充分利用水道休閑資源。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分2、商業(yè)板塊規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分3、酒店板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITYA島主要業(yè)態(tài)酒店商務(wù)區(qū)輔助業(yè)態(tài)美容美發(fā)、按摩、銀行細(xì)分業(yè)態(tài)三星級(jí)以上酒店與快捷酒店備選業(yè)態(tài)寫(xiě)字間、旅游公司、旅行社（1）操作思路滿足細(xì)分市場(chǎng)需求，打造都成都高檔的酒店與惟一的國(guó)際性快捷自助酒店（首選委托知名酒店管理公司或商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司管理。（2）定位原因單純的商務(wù)辦公難以滿足龍?zhí)犊偛啃鲁墙ㄖ膽?yīng)用；旅游城市的消費(fèi)者群體對(duì)住宿需求更高；產(chǎn)權(quán)酒店在旅游城市的操作性上更容易于商務(wù)寫(xiě)字樓；可帶來(lái)大量客源，客源的消費(fèi)區(qū)首選龍?zhí)端l(xiāng)。；規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分3、酒店板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY建議酒店裝修風(fēng)格根據(jù)不同分布區(qū)的文化特征，進(jìn)行不同風(fēng)格的主題裝修。如明代風(fēng)格、清代風(fēng)格、民國(guó)風(fēng)格、文革風(fēng)格、或以名人、以老電影、以知青年代等為主題，充分體現(xiàn)千年巴蜀文化的內(nèi)涵。規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分4、生態(tài)板塊成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY生態(tài)是龍?zhí)端l(xiāng)炒作的又一個(gè)亮點(diǎn)，其中引東風(fēng)渠活水入城，講龍?zhí)端l(xiāng)分割成3個(gè)獨(dú)立的小島，并由21座拱橋連接，形成具有濃郁蘇州園林風(fēng)格的建筑群體,著力打造為成都現(xiàn)代的清明上河圖，為企業(yè)提供優(yōu)美的自然環(huán)境，健康的舒適空間。這是我們宣傳借力的好題材。為水鄉(xiāng)酒樓、茶樓的生態(tài)概念增加有說(shuō)服力的依據(jù)。建設(shè)水文化生活體驗(yàn)基地水文化概念含義豐富，由親水、近水到戲水、賞水，至“落花流水春去也”；從女?huà)z由天傾地斜而補(bǔ)天治水大禹治水，從“洪水猛獸”到“小橋流水”，到風(fēng)水學(xué)中視水為財(cái)?shù)母拍睿凰幕拍钬S富，可延展性強(qiáng)；龍?zhí)端l(xiāng)以水文化為生態(tài)核心在成都市內(nèi)各商業(yè)街區(qū)，具有唯一性，將吸引消費(fèi)者目光。項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位篇招商策略篇招商策略篇目錄目錄45招商策略03成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY1、重點(diǎn)確保主力店的引進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，用主力店吸附中小品牌。2、集中簽約，形成“聚合效應(yīng)”，同時(shí)也成為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)事件和借力點(diǎn)。3、大型活動(dòng)引導(dǎo)造勢(shì)，細(xì)致招商工作執(zhí)行到底通過(guò)美食節(jié)、啤酒節(jié)、狂歡節(jié)等大型的針對(duì)商家或者消費(fèi)者的促銷(xiāo)、主題節(jié)、文化體育等各種活動(dòng)聚集項(xiàng)目的人氣和認(rèn)知度，進(jìn)而提升商家的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，最終穩(wěn)定商家?guī)?dòng)招商。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY招商總體策略招商范圍除江村會(huì)所以外其他的所有房地產(chǎn)全部用于招商。價(jià)格策略招商提升，低開(kāi)平走由于龍?zhí)端l(xiāng)離市中心大約尚有15公里，地理較偏，商業(yè)氛圍冷淡，且水鄉(xiāng)周?chē)丝谳^少，總部經(jīng)濟(jì)城內(nèi)的企業(yè)入住率很低的情況下，建議采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的策略，先培育市場(chǎng)，但考慮若對(duì)商家免租將會(huì)造成進(jìn)場(chǎng)商家對(duì)現(xiàn)有優(yōu)惠政策的不珍惜，反而不能全心全意的經(jīng)營(yíng)，所以我們建議統(tǒng)一不對(duì)外免租；第一、二年采用較低租金，吸引商家，第三、四年逐步上漲的策略。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY招商策略招商組織措施專(zhuān)門(mén)規(guī)劃招商組，在部門(mén)內(nèi)根據(jù)需招商的業(yè)態(tài)進(jìn)行分工，在信息共享的同時(shí)，互相競(jìng)爭(zhēng)；公司設(shè)領(lǐng)導(dǎo)直接抓招商。招商工具的準(zhǔn)備由招商部制定招商建議書(shū)后，策劃部會(huì)同廣告公司確定初步方案，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)最后審理。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY招商策略成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY商家進(jìn)駐要求和原則1、知名商戶(hù)或連鎖商戶(hù)知名品牌商戶(hù)的進(jìn)駐能有效提升龍?zhí)端l(xiāng)的品位、吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶(hù)進(jìn)駐，龍?zhí)端l(xiāng)形象越佳，使上海裕都在成都迅速樹(shù)立起知名度，可謂未開(kāi)先紅。知名商戶(hù)的進(jìn)駐，一方面對(duì)消費(fèi)的核心消費(fèi)者形成吸引力，另一方面，知名商戶(hù)的形象也能使項(xiàng)目的形象更加深化。2、個(gè)性鮮明有特色商戶(hù)商戶(hù)結(jié)構(gòu)的組成對(duì)全體商戶(hù)都是相輔相成的，不同的商戶(hù)會(huì)帶來(lái)不同消費(fèi)群，某些商戶(hù)個(gè)性鮮明、形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。3、能吸引人流量的商戶(hù)有一些商戶(hù)不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動(dòng)龍?zhí)端l(xiāng)購(gòu)物消費(fèi)增長(zhǎng)，必須對(duì)這些商戶(hù)要實(shí)施重點(diǎn)引進(jìn)，他們所帶動(dòng)的龐大人流將對(duì)整個(gè)龍?zhí)端l(xiāng)吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY商家進(jìn)駐要求和原則4、同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異就是市場(chǎng)不能盲目招同一層次同一品類(lèi)的店進(jìn)入，如果引進(jìn)商戶(hù)過(guò)于重疊，在經(jīng)營(yíng)上將造成競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也有損項(xiàng)目整體的經(jīng)營(yíng)特色。譬如餐飲業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來(lái)兩家基本上都是經(jīng)營(yíng)鱔魚(yú)的火鍋；核心店同質(zhì)化無(wú)差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣與欲望。譬如餐飲同茶樓因?yàn)榻?jīng)營(yíng)特色有異，可以互補(bǔ)。5、核心店要形成互動(dòng)在大型商業(yè)中心的招商方面來(lái)講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則。根據(jù)大型商業(yè)中心的磁石效應(yīng)對(duì)各類(lèi)商家進(jìn)行有機(jī)的安排，以保證龍?zhí)端l(xiāng)整體經(jīng)營(yíng)的均好性。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)成敗與否，商業(yè)中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)大型品牌店的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)中心的形態(tài)。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY商家進(jìn)駐要求和原則6、前期只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進(jìn)場(chǎng)保證項(xiàng)目的惟一旅游服務(wù)核心區(qū)概念，在前期實(shí)際的招商過(guò)程中，堅(jiān)持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無(wú)品牌的小商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)。等到招商后期開(kāi)業(yè)前期才開(kāi)始放開(kāi)。7、招大租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)保證大商家經(jīng)營(yíng)的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經(jīng)營(yíng)格局，只有在大租戶(hù)選定場(chǎng)地以后才允許小商家簽約進(jìn)駐。8、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理商家和業(yè)主必須簽訂相關(guān)條款認(rèn)可龍?zhí)端l(xiāng)的統(tǒng)一管理，這是龍?zhí)端l(xiāng)良好運(yùn)作的重要保證。成都龍?zhí)冻啥箭執(zhí)犊偛啃鲁强偛啃鲁荂HENGDULONGTANHEADQUARTERSNEWCITY經(jīng)營(yíng)模式N項(xiàng)目整個(gè)商區(qū)采用