成都商業(yè)地產(chǎn)巡展活動策劃方案.ppt

1、,Part 1: Part 2: Part 3: Part 4: Part 5: Part6:,聚焦成都,活動策略及目標,成都高端地產(chǎn)項目競爭激烈，銷售外阜市場拓展迫在眉睫,成都高端地產(chǎn)項目突圍在即，方向?qū)Ш?特別策劃,巡展突圍，銷售大捷之戰(zhàn),廣州 成都中國商業(yè)地產(chǎn)第四城;,據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年成都在建及亮相的商業(yè)綜合體達80余個，總體量超過1000萬平方米,2012成都本土銷售市場嚴重呼吸困難，拓展外阜市場以迫在眉睫！,就是在這座城市，短短數(shù)年，大量商業(yè)項目及資本迅速落子成都 2011 成都商業(yè)地產(chǎn)樓市調(diào)控、商業(yè)地產(chǎn)被動時代的來臨-商業(yè)地產(chǎn)項目井噴式的擴展態(tài)勢,外阜市場的銷售潛力,一線商

2、業(yè)地產(chǎn)開發(fā)漸入飽和，需求欲望強，購買力很強；,沿海地區(qū)外來投資商面廣、數(shù)量多；信息缺乏；,可就是在這樣一塊銷售潛力肥沃之地上，爭奪銷售市場大戰(zhàn)在即,搶灘在即,銷售外阜潛力市場烽火在即！,2012 你還等什么？ 馬上出發(fā),2011年5月27日，中國（華中區(qū)）商業(yè)地產(chǎn)招商大會 “組團”拓展華中市場,2011年4月28日新浪商業(yè)地產(chǎn)穿越峰會國內(nèi)百余家主流商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“組團”拓展上海市場,2011年4月21-22日 中國商業(yè)房地產(chǎn)投資與城市商貿(mào)項目開發(fā)合作峰會各實力開發(fā)商“組團”拓展深圳市場,.,廣州、深圳、大連、青島、天津、北京、連云港、上海、崇明、寧波、溫州、福州、泉州、香港、澳門、珠海、湛江

3、、?？?、三亞、.,一、活動目標：,目標一：以巡展為載體，將成都精品房產(chǎn)項目信息傳遞給沿海一線城市及港澳臺的投資者； 目標二：通過巡展活動，將更多的成都精品房產(chǎn)項目拓展到沿海城市及港澳臺地區(qū)，幫助成都地產(chǎn)商拓展外阜優(yōu) 勢房產(chǎn)銷售市場； 目標三：通過巡展活動，將更多的潛在閑散資金引到成都投資置業(yè)； 目標四：以巡展為契機，幫助成都房產(chǎn)開發(fā)商項目銷售。,1、活動策略：巡展結(jié)合叁藝機構(gòu)特色實力媒體資源，組織、推廣、邀請成都各實力地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)，與高端特色活動相結(jié)合，邀請全國各發(fā)達城市高端目標群體一同品鑒成都精品房產(chǎn)項目，切實的推動成都房產(chǎn)項目的銷售。 2、活動宗旨：以“全國巡展+特色活動+主流媒體”的

4、方式，推動成都精品房產(chǎn)項目銷售。,二、活動策略,3、活動定位：成都精品房產(chǎn)項目（寫字樓、商場、高端住房、商住房、商鋪、住房） 4、活動時間：2012年全年，“一省兩區(qū)”為期兩天的巡展 5、活動主題：財富西部，夢想成都 2012 成都精品房產(chǎn)全國巡展 6、活動專業(yè)觀眾組織：巡展期間我們將結(jié)合公司自身強大的優(yōu)勢媒體資源宣傳，邀請展地各商業(yè)協(xié)會、銀行、保險機構(gòu)、投資機構(gòu)、高星級酒店、高端精英俱樂部、實力投資企業(yè)、品牌商家等高端專業(yè)觀眾。 7、活動主體: 精品房產(chǎn)展示 成都精品房產(chǎn)項目專題推介會 巡展傳播廣告?zhèn)鞑?、新聞傳播、專題傳播 財富團購直航專線 巡展特色巡展專場：財富西部 夢想成都2012成都精

5、品房產(chǎn)全國巡展港澳專場,廣州&深圳,主辦方：鳳凰衛(wèi)視 、鳳凰網(wǎng)、 購房網(wǎng) 承辦方：成都叁藝文化傳播有限公司 協(xié)辦方：成都中鐵西城等實力地產(chǎn)商 支持單位：廣州商業(yè)總會、廣州企業(yè)家協(xié)會、廣州青年企業(yè)家協(xié)會、廣州民間投資協(xié)會、廣州外商投資企業(yè)協(xié)會、 廣東銀行同業(yè)公會、南雄（廣州）商業(yè)協(xié)會、廣州企業(yè)文化協(xié)會、中國國際貿(mào)易促進委員會廣州市分會、廣東省民營企業(yè)文化協(xié)會、名仕軒高爾夫網(wǎng)絡(luò)服務(wù)有限公司、廣州亞太國際俱樂部、深圳花園格蘭云天大酒店 媒體聯(lián)盟：鳳凰網(wǎng)、購房網(wǎng)、鳳凰視頻、鳳凰衛(wèi)視、鳳凰手機網(wǎng)、廣州日報 、南方都市報、 羊城晚報、 南方日報、房博士房產(chǎn)網(wǎng)、廣州陽光網(wǎng)、藍房網(wǎng)、深圳房產(chǎn)信息網(wǎng),組織機構(gòu)：

6、,廣州站,1、活動主題：財富西部，夢想成都 2012成都精品房產(chǎn)全國巡展 廣州站 2、活動時間：2011年12月17日 3、活動地點：廣州亞太國際俱樂部,目前廣州唯一一家首屈一指的超五星級會員專屬私人國際俱樂部!,頂級的展望 名流薈萃，尊貴顯赫,坐落于匯景新城豪華住宅區(qū)內(nèi)，其成立旨在匯聚國內(nèi)外名流精英，為政商領(lǐng)導(dǎo)人士及其國際友人提供一個聚會，就餐和休閑的私人高雅環(huán)境。,深圳站,1、活動主題：財富西部，夢想成都 2012成都精品房產(chǎn)全國巡展 深圳站 2、活動時間：2011年12月18日 3、活動地點：深圳花園格蘭云天大酒店,繁華商業(yè)區(qū),智慧與財富聚焦之地,活動地點：廣州亞太俱樂部、深圳花園格蘭云

7、天大酒店 活動時間：2011年12月17日、18日18:00-21:00 活動形式：成都精品房產(chǎn)項目推介晚宴 活動目的：服務(wù)成都地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進成都房產(chǎn)銷售； 活動內(nèi)容： 成都房產(chǎn)投資前景推介 精品項目推薦說明會（每企業(yè)5分鐘時間）； 主辦方現(xiàn)場政策與環(huán)境咨詢； 參展項目咨詢； 宣傳資料、項目樓書等宣傳資料發(fā)放； 推介會購房者現(xiàn)場大抽獎活動,（1）專題推介會概況,4、活動核心內(nèi)容執(zhí)行,活動地點：廣州亞太國際俱樂部、深圳花園格蘭云天大酒店 活動時間：2011年12月17日、18日16:00-18:00 活動形式：成都精品房產(chǎn)項目品鑒 活動目的：服務(wù)成都房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進成都房產(chǎn)銷售； 活動內(nèi)容

8、： 主辦方現(xiàn)場政策與環(huán)境咨詢； 參展項目咨詢； 宣傳資料、項目樓書等宣傳資料發(fā)放； 參展企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目投資咨詢； 晚宴抽獎獎券發(fā)放。,（2）巡展項目品鑒概況,（3）財富雙飛看房團,活動地點：成都各精品房產(chǎn)項目； 活動時間：2011年12月25日； 活動形式：組織購置準客戶參與雙飛看房團； 活動目的：服務(wù)成都房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進成都房產(chǎn)銷售； 活動內(nèi)容： 現(xiàn)場報名參加財富雙飛看房團（置業(yè)成功可報往返機票） 成都房產(chǎn)項目團購 團購客戶成都一日游,5、活動行程：,6、專業(yè)觀眾：企業(yè)高層、專業(yè)投資商、知名品牌、外企老板等高端客戶,廣州商業(yè)總會、廣州企業(yè)家協(xié)會、廣州青年企業(yè)家協(xié)會、 廣州民間投資協(xié)會、廣

9、州外商投資企業(yè)協(xié)會、廣東銀行同業(yè)公會、 南雄（廣州）商業(yè)協(xié)會、廣州企業(yè)文化協(xié)會、廣東省民營企業(yè)文化協(xié)會 中國國際貿(mào)易促進委員會廣州市分會、廣州亞太國際俱樂部.,直接觀眾,媒體觀眾,間接觀眾,專業(yè)邀請 團體合作,自身優(yōu)勢媒體資源,其他優(yōu)勢媒體資源,信息傳播,輿論傳播,廣州日報 、新快報 、南方都市報、 羊城晚報、 南方日報、廣州陽光網(wǎng)、藍房網(wǎng)、房博士房產(chǎn)網(wǎng)等,鳳凰網(wǎng)、購房網(wǎng)、搜狐、新浪網(wǎng)等,通過媒體宣傳獲得信息的專業(yè)企業(yè)高端客戶,共享實力媒體,核心構(gòu)成： 主題傳播1：專題推廣； 主題傳播2：新聞推廣； 主題傳播3：廣告推廣；,（一）專題傳播,1、傳播形式：專題傳播 2、主傳播平臺：廣州日報 、南

10、方都市報、 羊城晚報、 南方日報 、鳳凰網(wǎng)、購房網(wǎng) 3、專題系列： 巡展專題：通過對巡展進行專題報道，全面解讀巡展的影響力，為巡展贏得更多專業(yè)觀眾； 參展企業(yè)專題：針對成都房產(chǎn)開發(fā)商的房產(chǎn)項目在購房網(wǎng)、南方都市報做專題報道，推動成都房產(chǎn)的品牌宣傳步伐，增強銷售力度。,（二）新聞傳播,1、傳播形式：新聞 2、傳播媒體：廣州日報 、南方都市報、 羊城晚報、 南方日報 、鳳凰網(wǎng)、鳳凰視頻、廣州陽光網(wǎng)、房博士房產(chǎn)網(wǎng)、藍房網(wǎng)、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)等,3、新聞系列： （1）財富西部，夢想成都2012年成都精品房產(chǎn)全國巡展活動新聞； （2）財富西部，夢想成都2012年成都精品房產(chǎn)全國巡展推介會新聞； （3）財富

11、西部，夢想成都2012港澳臺巡展專線新聞 ；,（三）廣告?zhèn)鞑?1、傳播形式：廣告 2、傳播平臺： 報媒：南方都市報、廣州日報 、 羊城晚報、 南方日報 網(wǎng)絡(luò)：鳳凰網(wǎng)、購房網(wǎng)、搜狐、新浪、廣州陽光網(wǎng)、 藍房網(wǎng)、搜狐焦點房產(chǎn) 3、系列主題： 財富西部，夢想成都2012成都精品房產(chǎn)全國巡展 財富西部，夢想成都2012成都精品房產(chǎn)全國巡展專場推介會 財富大禮包，團購直航專線。,掌舵商機，贏在前沿,掌舵商機 贏在前沿,參展費 ：13.8萬廣州站、深圳站,費用包含： 廣州、深圳兩站推介場地費 南方都市報B疊后半疊1/4版黑白廣告 購房網(wǎng)二級頁面專題（一個月） 全國巡展官方網(wǎng)廣告全年推廣 2012年鳳凰網(wǎng)，

12、購房網(wǎng)主辦網(wǎng)上房交會全年免費推廣 全程看房團接待服務(wù)費,亞太年會裝袋資料派發(fā) 深圳一日考察學習 兩名工作人員的巡展的吃、住、行 巡展服務(wù)費,金牌贊助: 5萬,巡展廣告宣傳頁上的顯著位置顯示貴公司LOGO 巡展官網(wǎng)項目通欄廣告（一年） 巡展的會議議程手冊金牌贊助目錄下顯示貴公司LOGO 巡展的會議議程手冊單頁項目廣告 巡展手冊扉頁贊助廣告 巡展宣傳DM單背面1/2項目廣告 巡展開場致辭（一名領(lǐng)導(dǎo)） 會場背景展板公司LOGO 巡展VI推廣（手提袋） 贈送短信10000條,銀牌贊助: 3萬,巡展宣傳頁上顯示公司LOGO 巡展官網(wǎng)上專設(shè)置公司的項目對聯(lián)廣告（一年） 巡展的會議議程手冊銀牌贊助目錄下顯示

13、公司LOGO 巡展的會議議程手冊1/2頁項目廣告 巡展手冊扉頁贊助廣告 巡展宣傳DM單背面1/4項目廣告 巡展開場致辭（一名領(lǐng)導(dǎo)） 會場背景展板公司LOGO 巡展VI推廣（手提袋） 贈送短信8000條,銅牌贊助: 2萬,巡展宣傳頁上顯示公司LOGO 官網(wǎng)上設(shè)置200字貴公司的項目的按鈕廣告（一年） 巡展的會議議程手冊銅牌贊助目錄下顯示貴公司LOGO 巡展的會議議程手冊200字項目廣告 巡展手冊扉頁贊助廣告 巡展宣傳DM單背面1/4項目廣告 巡展開場致辭（一名領(lǐng)導(dǎo)） 會場背景展板公司LOGO 巡展VI推廣（手提袋） 贈送短信5000條,關(guān)于我們 / About us,關(guān)于【叁藝鳳凰網(wǎng)購房網(wǎng)】 【

14、專長】系統(tǒng)策劃，整合營銷。 【理念】遞造價值，分享感悟。 【我們】是一家提供品牌系統(tǒng)服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)，以系統(tǒng)策劃整合推廣見長； 【我們】立志做西部最好的展會策展及綜合執(zhí)行機構(gòu)、最具效率的整合營銷專家！ 完美是對結(jié)果的總結(jié)。,叁藝和鳳凰網(wǎng)成都房產(chǎn)、購房網(wǎng)： 我們依托集團背景，長期致力于【大型公共活動策劃與執(zhí)行】、【大型展覽展示策劃與創(chuàng)（承）辦】、【區(qū)域策劃運營與推廣】、【品牌戰(zhàn)略營銷推廣】以及為政府和企業(yè)提供【常年公關(guān)顧問專業(yè)服務(wù)】等，成功案例近200項，深受合作及參與各方認可，贏得廣泛社會贊譽。,ONE/【團隊】 特色,與廣告公司相比，【我們】更強調(diào)活動的落地效果； 與策劃公司相比，【我們】更注

15、重執(zhí)行的細節(jié)與資源的有效整合； 與展覽公司相比，【我們】更貼近甲方的立場，考慮參與各方的感受與整體效果； 【我們】不是媒體，但卻擁有強大的媒體關(guān)系資源，將推廣做得更廣、 更細、更到位！,TWO /【團隊】作業(yè)范圍,大型展覽展示的策劃執(zhí)行 大型專項活動和節(jié)慶主題活動策劃和操作 大型專題會議、論壇與企業(yè)年會策劃執(zhí)行 各種推廣整合策略與傳播執(zhí)行 城市品牌推廣及景區(qū)營銷運營策劃 政府公關(guān)策略與危機公關(guān)策略 文化傳播與傳媒投資運營, 專項全程策劃及執(zhí)行 長期戰(zhàn)略顧問 短期個案咨詢 專項研究及策略研判,成都市人民政府 成華區(qū)人民政府 新都區(qū)人民政府 成都市房管局 龍泉驛區(qū)房管局 金堂縣房管局 青白江區(qū)房管

16、局,大邑縣房管局 都江堰市房管局 郫縣房管局 新津縣房管局 彭州市房管局 新都區(qū)房管局,常年服務(wù)機構(gòu),成都國際會展中心 中國住宅產(chǎn)業(yè)博覽會 成都住宅產(chǎn)業(yè)博覽會 美國SCA四川海辰工程設(shè)計公司 四川天筑景典設(shè)計 潤楓國際 EDSA ORIENT設(shè)計事務(wù)所 SOM設(shè)計事務(wù)所 翰時國際 安道國際 中國對外貿(mào)易經(jīng)濟合作企業(yè)協(xié)會 英國皇家建筑師協(xié)會中國代表處,TONTSEN建筑設(shè)計事務(wù)所 MIPIM AISA設(shè)計事務(wù)所 AISA PACIFIC設(shè)計事務(wù)所 沃爾本國際 ABBS世界建筑論壇 遠大集團 恒宇實業(yè) 五岳集團 逸凡實業(yè) 成都博愛教育投資機構(gòu) 成都銘賢教育投資機構(gòu),服務(wù)過的單位, 2011成都金堂

17、全國巡展 2010全國圖書博覽會 2009中國成都國際桃花節(jié)龍泉房產(chǎn)博覽會 2008新都城市形象展示暨房產(chǎn)博覽會 2008 成都精品樓盤二級城市六城巡展 2008中國成都國際桃花節(jié)龍泉房產(chǎn)博覽會 2007成都房產(chǎn)走進攀枝花首屆精品房交會 2007 中國西藏第二屆“雪頓節(jié)”房地產(chǎn)博覽會 2007 中國成都第11屆（夏季）住宅產(chǎn)業(yè)博覽會 2007 中國成都國際桃花節(jié)人居龍泉形象展示暨房交會 2006 中國成都第10屆（冬季）住博會暨第三屆國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會 2006 中國成都第9屆（夏季）住宅產(chǎn)業(yè)博覽會 2005 中國成都第8屆（冬季）住宅產(chǎn)業(yè)博覽會暨迎春房展 2010、2011成都龍泉桃花節(jié)房產(chǎn)

18、博覽會、龍泉房產(chǎn)全國巡展、龍泉房產(chǎn)走進成都經(jīng)開區(qū)活動,作品及經(jīng)典案例,展覽展示篇,FOUR/【團隊】作品及經(jīng)典案例。, 2011龍泉房產(chǎn)與成都經(jīng)開區(qū)互動主題論壇 2010、2011成都龍泉桃花節(jié)系列主題推介會 2009中國成都桃源論壇之宜居龍泉高端論壇 2007成華實施“大房產(chǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略高峰論壇 2006 創(chuàng)意中國（成都）首屆建筑設(shè)計高峰論壇 2006 成都、杭州幸福雙城記高峰論壇 2006 四川省第二屆商業(yè)地產(chǎn)供需見面會 2005 中國西部媒體峰會 2005 中國（成都）樓市總評榜 2005 中國房地產(chǎn)開發(fā)的西部機遇論壇 2005 中國（成都）房地產(chǎn)操盤策略峰會 2005 中國（成都）園林景

19、觀行業(yè)高峰論壇 2003 成渝經(jīng)濟帶商業(yè)精英高峰論壇,峰會論壇篇,峰會論壇篇, 新都城市運營推廣,城市推廣篇, 成華區(qū)區(qū)域品牌推廣,城市推廣篇,城市推廣篇, 龍泉區(qū)區(qū)域品牌推廣,Thank You !,合作事宜 成都叁藝文化傳播有限公司 成都天恒智龍傳媒機構(gòu) 地址：成都市錦里中路5號國嘉華庭一單元25-01號 成都市濱江西路8號凱旋門1-1-802號,商業(yè)項目招商策劃專題培訓(xùn),2010.10,內(nèi)部學習資料,報告提綱,一、 商業(yè)基本概念,商業(yè)生意、買賣,Business 廣義的商業(yè)：“生意”，指所有以營利為目的的事業(yè) 特征：以獲取利潤為目的 一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業(yè)活動的具

20、體表現(xiàn)，通俗來說商業(yè)就是“賺錢的游戲” 咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟活動都是商業(yè)的范疇 Commerce 狹義的商業(yè)：“買賣”，指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè) 特征：以商品交換為手段 包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費場所，主要包括購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等,零售業(yè)有關(guān)商品銷售終端的行業(yè),零售業(yè)： 美國商務(wù)部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公眾的實體 營銷學定義：零售業(yè)是任何一個處于從事由生產(chǎn)者到消費者的產(chǎn)品營銷活動的個人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購買商品，并直接銷售給消費者 零售是一個與批發(fā)相對應(yīng)的概念，是商品

21、銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷售渠道，包括銷售過程中對應(yīng)的主體和客體，其對應(yīng)經(jīng)濟中的社會消費品環(huán)節(jié) 零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購物中心等零售商家和零售集團，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營場所的“房東”，如百聯(lián)、國美，步步高，萬達等,沃爾瑪 總裁 李斯閣,張 近 東,黃光裕,業(yè)態(tài)面向某類目標顧客的商店營業(yè)形態(tài),業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài) 特征：“怎么賣 ” 對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài) 目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日本20

22、多種，美國40多種 包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店、折扣店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物B2C，C2C）等,店,業(yè)種面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類,業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類 特征：“賣什么” 目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，商品的種類達到數(shù)萬（11萬）種，國外發(fā)達國家的業(yè)種細分更多，難以勝數(shù) 從使用目的上分為消費品和再生產(chǎn)品，從購買習慣上分為日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機電、紡織品等,業(yè)種特點,貨,商業(yè)地產(chǎn)用于經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式

23、,泛商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式，主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場等 狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目 商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉） 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)是一項復(fù)合工程，需要對商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力,品牌標識、區(qū)別企業(yè)及其所提供的商品或服務(wù)的綜合標識,品牌：包括品牌名（可以讀出的部分）、品牌標志（不可以發(fā)聲的部分）、品牌角色（人或擬人化的標識） 品牌的意義： 方便消費者進行產(chǎn)品選擇，縮短消費者的購買決策過程 享有較高的利潤空間 無形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生

24、命周期,商家品牌,商品品牌,餐飲品牌,二、 零售業(yè)態(tài)介紹,概念 在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài) 特點 采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全 選址在城市繁華區(qū)、交通要道 商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象 商店規(guī)模大，在5000平方米以上 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快 目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人,百貨店 department store(Dept),概念 采取自

25、選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài) 特點 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場 目標顧客為購物頻率高的居民 商圈范圍較大 商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道,大型綜合商場 generalmerchandise store(GMS),概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行 商品構(gòu)成以購買頻率高的

26、商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主 營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū) 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象 商店營業(yè)面積在500平方米以上 目標顧客以居民為主,超級市場 super market(SM),概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài) 特點 以開架自選為主，結(jié)算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經(jīng)營方式 商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等，營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日 選址在居民住宅區(qū)

27、、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物57min到達的范圍內(nèi) 商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，店堂明快、清潔、貨架豐滿，目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買 經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格,便利店(方便店) convenience store(CvS),概念 經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài) 特點 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，

28、以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi) 商圈范圍不定 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定 目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求,專業(yè)店 speciatity store(SS),概念 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài) 特點 采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù) 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi) 商圈范圍不定 目

29、標顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究,專賣店 exclusive shop (ES),概念 企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體 特點 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)賣場面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道 商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制， 目標顧客以流動顧客為主,購

30、物中心 shopping center(SC),概念 以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) 特點 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū) 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等 作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢 提供一站式購足和一條龍服務(wù) 可采取連鎖經(jīng)營方式 有一定的停車場,家居中心 home center(HC),概念 在大型綜合商場經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務(wù)和低價格商品

31、為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài) 特點 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施,主要的商圈人口為57萬人,商店營業(yè)面積大，一般在4000 m以上 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù) 作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品 商店設(shè)施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、可實行連鎖經(jīng)營 倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。設(shè)有一定規(guī)模的停車場,倉儲商店 warehouse stor

32、e(WS),三、 商業(yè)發(fā)展規(guī)律,商業(yè)發(fā)展趨勢國際經(jīng)驗,零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；?傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加 跨國企業(yè)的拓展迅速,超大,超全,超值,國內(nèi)零售業(yè)態(tài)所處的生命周期位置,資料來源：世界銀行1997年世界發(fā)展報告，各市統(tǒng)計數(shù)據(jù),人均GDP分組的消費結(jié)構(gòu),居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段 必需起步發(fā)展享受,階段,階段描述,基本特征,常州目前人均GDP已經(jīng)超過3000US$，已經(jīng)進入講究品牌消費的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費場所，部分客戶追求休閑享受,300 US$,1000 US$,3000 US$,5000- US

33、$,國內(nèi),中等規(guī)模以上城市,長三角 珠三角,深圳 上海 北京,GDP,百貨大樓,大型超市,供銷社,城市生活休閑中心,商業(yè) 模式,國外模式,發(fā)展特征 國內(nèi)模式 發(fā)展 特征,第一代商業(yè),第三代商業(yè),第二代商業(yè),街區(qū)商鋪,百貨商場,摩爾,風光數(shù)十年后在20世紀前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張、發(fā)展的負擔,超市興起，倡導(dǎo)自由選購的理念。最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。,以Shopping Mall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。,城市中心區(qū)域,社區(qū)中心/臨近市區(qū),城市中心/副中心/交通樞紐,第四代商業(yè),

34、商業(yè)模式發(fā)展規(guī)律,以“體驗經(jīng)濟”為基礎(chǔ)，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨,城市生活休閑中心,隨著新世紀的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內(nèi)汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall,我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎(chǔ)上擴大的，在經(jīng)營模式上也發(fā)生了很大的變化,著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內(nèi)目前出現(xiàn)的并不多，惠商項目率先將城市休閑生活帶到常州 購物中心,城市核心,商圈分析基本概念,商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻

35、射范圍 簡單來說，就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍 主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘 次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上,人口數(shù)量及特點,交通狀況,商業(yè)

36、發(fā)展?jié)摿?人文、公共配套,商業(yè)規(guī)模,影 響 商 圈 大 小 因 素,發(fā)展 階段,市場 表現(xiàn),經(jīng)營模式,標志節(jié)點,起步期,結(jié)構(gòu)調(diào)整期,快速發(fā)展期,穩(wěn)步發(fā)展期,各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè),商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍,散鋪向集中、規(guī)模化商業(yè)形式演變,規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場,城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中,市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn),由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn),大型商業(yè)機構(gòu)進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升,自有住宅底商經(jīng)營或出租為主,商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在,商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段,銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持

37、有出租為主,營業(yè)收入+租金 收入,營業(yè)收入+租金收入+銷售收入,銷售收入+租金 收入,銷售收入+租金收入,百貨等購物,市中心區(qū)域,專業(yè)市場,市中心區(qū)域,專業(yè)市場,市中心區(qū)域,專業(yè)市場,城市商圈形成規(guī)律,贏利模式,百貨為主,專業(yè)市場,餐飲、休閑,休閑、娛樂,經(jīng)營業(yè)態(tài),市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈,以商業(yè)飽和指數(shù)推導(dǎo)商業(yè)潛在規(guī)模,IRS（商圈飽和指數(shù)） C（潛在客戶）RE（人均零售支出）/RF（商業(yè)面積）,RF（某市可支撐商業(yè)面積）CRE / IRS 401600/4000 = 16萬,例1： IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標準為1000-4000元/，也可參

38、考商業(yè)設(shè)施單位年營業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為2000-6000元/，取接近中值的4000元/ C（潛在客戶）：40萬人（按照城鎮(zhèn)人口計算，市區(qū)人口占全市人口115萬的35%，11535%=40萬） RE（年平均購物額）：2010元/年人0.8=1600元/年人（按照平均社會消費品零售總額的80%計算）,例2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為 IRSCRERF =100000251440001736,商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽

39、和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店,休息,四、 商業(yè)地產(chǎn)策劃,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程,銷售,商業(yè)物業(yè)分類,按市場形式分類：大型商廈、專業(yè)市場、小區(qū)商鋪 按物業(yè)用途分類：購物中心、小區(qū)配套商鋪、專業(yè)市場、批發(fā)與商貿(mào)中心、餐館及美食廣場等五類 按建筑特征分類：商業(yè)大廈、社區(qū)商鋪、鄰街商鋪、步行街露天商鋪、地下商城等五類 按物業(yè)區(qū)位分類：商業(yè)區(qū)物業(yè)、住宅區(qū)物業(yè)、近郊物業(yè) 按經(jīng)營方式分類：統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)和分散經(jīng)營物業(yè) 按經(jīng)營類別分類：綜合經(jīng)營項目和單一經(jīng)營項目 按銷售方式分類：銷售物業(yè)、租售物業(yè)、出租物業(yè) 按物業(yè)戶權(quán)分類：產(chǎn)權(quán)物業(yè)、非產(chǎn)權(quán)物業(yè),購物中心,購物中心,購物中心,購物中心,購

40、物中心,上海梅隴鎮(zhèn)廣場,購物中心,合理的人流動線促進商業(yè)經(jīng)營,包括平面人流動線規(guī)劃和垂直人流動線 平面人流動線： 平面形式的形態(tài)、室內(nèi)步行街的形態(tài)；核心店與主力店的實力、數(shù)量及擺放位置 中庭的形態(tài)、大小、數(shù)量及位置 餐飲區(qū)及娛樂設(shè)施的規(guī)劃 環(huán)境設(shè)計，含空間環(huán)境、景觀與綠化小品、照明設(shè)計等 垂直人流動線： 垂直交通組織 中央空間是垂直人流動線設(shè)計的重點 垂直商品組合； 以上各方面其實是相互影響、相互融合，共同組成了豐富多彩的人流動線系統(tǒng)。,適宜的空間尺度及休閑的環(huán)藝設(shè)計,室內(nèi)室外空間尺度對人流動線、視覺效果、心理都將產(chǎn)生影響： 過道寬度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的個別寬度達到7

41、米以上；寬度三米被認為是舒適的底線 中庭直徑或長寬一般在1050米之間，10米左右的中庭僅僅是為了安排自動扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景觀或小品，以使環(huán)境優(yōu)化 室內(nèi)步行街寬度一般在12米左右，讓人們感覺比較舒適 地面瓷磚尺寸中高檔購物中心一般使用60cm60cm或以上，而40cm40cm或30cm30cm或3060cm的瓷磚使用于中低檔購物中心,合適鋪位開間/進深之比,社區(qū)商業(yè)的開間/進深主要在以下幾個區(qū)間：,社區(qū)商業(yè)規(guī)模定位,商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小

42、在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）； 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項目自身條件對規(guī)模的影響等等。,社區(qū)商業(yè),社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃,超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： 社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài) 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài) 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍 符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標。,社區(qū)商業(yè),五、 商業(yè)項目招商,招商策略以大帶小主力店次主力店品牌商家小商戶,招商首先是“間諜戰(zhàn)” 潛在商家有哪些，他們在哪里，作為招商人員要心里清楚，將不同商家劃分開來 招商其次是“遭遇戰(zhàn)” 招商通常是“三步曲”，從初次接觸-深入溝通-促成合作，不是說與商家溝通的次數(shù)越多越好，而是每次的溝通要有效率 招商還要打“心理戰(zhàn)”