房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理操作指南[共156頁(yè)]

1、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理操作指南第一章 行業(yè)概述房地產(chǎn)通常稱為不動(dòng)產(chǎn)房屋和土地財(cái)產(chǎn)，是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種建筑項(xiàng)目，具有實(shí)物形態(tài)、位置固定、不可移動(dòng)、使用長(zhǎng)期等特征。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)后，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它貫穿于項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)土地、房屋建造、經(jīng)營(yíng)銷售、后續(xù)管理服務(wù)等全過程。在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式呈多樣性：按開發(fā)對(duì)象可劃分為土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)；按開發(fā)項(xiàng)目可劃分為單項(xiàng)開發(fā)、綜合開發(fā)和滾動(dòng)開發(fā)；按開發(fā)地點(diǎn)可劃分為城

2、市開發(fā)、城鎮(zhèn)開發(fā)和農(nóng)村開發(fā)等。第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)范圍及特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，通過開發(fā)土地取得，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全面規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目展開經(jīng)營(yíng)管理，使綜合效益達(dá)到最佳。 一、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)投資與開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與銷售、其它業(yè)務(wù)等。（一）房地產(chǎn)投資與開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過投資購(gòu)置土地使用權(quán)及建筑物行為來展開業(yè)務(wù)，將投入的貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金，是房地產(chǎn)的投資起點(diǎn)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與銷售。房地產(chǎn)企業(yè)在在開發(fā)過程中或者完成開發(fā)項(xiàng)目以后，對(duì)外實(shí)施房地產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)售、銷售、租賃或?qū)ν馔顿Y和分配等行為

3、，是一個(gè)通過出售產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為貨幣資金的過程，從而獲得相應(yīng)的利潤(rùn)。現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要產(chǎn)品類型有商品房（包括別墅、排屋、寫字樓、經(jīng)濟(jì)適用房、非經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置屋等）、廉租住房以及與生活居住相關(guān)的其它相配套設(shè)施。其它房地產(chǎn)開發(fā)配套設(shè)施是指小區(qū)會(huì)所、附助用房、物業(yè)管理場(chǎng)所、體育、休閑配套設(shè)施、道路綠化、衛(wèi)生、學(xué)校、郵電通信、用電用水、安保等基礎(chǔ)設(shè)施。（三）其它業(yè)務(wù)范圍：以土地使用權(quán)或開發(fā)房產(chǎn)實(shí)施對(duì)外投資開發(fā)項(xiàng)目等。二、房地產(chǎn)業(yè)基本特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)具有特定的程序性、系統(tǒng)性以及組織的特殊性等特征，規(guī)模大、投資高、時(shí)間長(zhǎng)，具體有：（一）操作程序復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)從注冊(cè)登記，到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑承包、竣工驗(yàn)收、對(duì)外銷售、售后服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。（二）投入金額大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高價(jià)值性，且建設(shè)開發(fā)周期較長(zhǎng)，使得其生產(chǎn)過程的資金占用量較大。（三）產(chǎn)業(yè)鏈延伸長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及到工業(yè)制造、建筑安裝、商業(yè)批發(fā)零售、交通運(yùn)輸、通信網(wǎng)絡(luò)、裝飾裝潢、水、電、服務(wù)等許多行業(yè)，與其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度密切。（四）社會(huì)影響面廣。房地產(chǎn)業(yè)涉及到環(huán)境改造、百姓安居、勞動(dòng)就業(yè)等，對(duì)創(chuàng)建和諧社會(huì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到舉足輕重的作用。（五）投資風(fēng)險(xiǎn)高。由于房地產(chǎn)資金占用量大，投資周期長(zhǎng)，市場(chǎng)需求變化快，受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大等，所以房地產(chǎn)業(yè)存在較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)

5、開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程主要有注冊(cè)登記、土地取得、立項(xiàng)與規(guī)劃、建筑施工、銷售管理、產(chǎn)權(quán)辦理等方面。一、注冊(cè)登記（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門自收到房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，在聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的審核意見后予以注冊(cè)登記。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除按照上述規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件證明材料等，到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定

6、資質(zhì)等級(jí)，資質(zhì)等級(jí)一般分為一、二、三、四級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。二、土地取得我國(guó)是一個(gè)土地公有制國(guó)家，土地權(quán)屬采取集體所有制和國(guó)家所有制兩種形式。法律規(guī)定任何人不能取得土地的所有權(quán)，只能取得土地使用權(quán)。建設(shè)用地除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從以下五種方式取得國(guó)有土地使用權(quán)

7、：（一）采用招投標(biāo)方式取得。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。 （二）采用拍賣方式取得。拍賣出讓土地使用權(quán)是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競(jìng)投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競(jìng)投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。 （三）采取政府行政劃撥方式取得。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。一般用于國(guó)家機(jī)關(guān)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公

8、益事業(yè)、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目等。（四）從舊城改造與房屋拆遷中取得。是指通過對(duì)舊城改造和房屋拆遷取得城市國(guó)有土地使用權(quán)。拆遷時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商要與拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議，并且根據(jù)協(xié)議約定支付房屋拆遷補(bǔ)償款。（五）通過協(xié)議方式出讓取得。是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金行為。這是一種特殊的取得開發(fā)土地使用權(quán)方式，通過協(xié)議方式取得土地使用權(quán)形式的，必須經(jīng)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地開發(fā)使用權(quán)后，還需要憑借建設(shè)用地規(guī)劃許可證，到政府土地行政主管部門申請(qǐng)開發(fā)建設(shè)用地，辦理土地征用劃撥或出讓等相關(guān)手續(xù)。三、立項(xiàng)與規(guī)劃根據(jù)我國(guó)

9、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目審批。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)以后，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則，對(duì)開發(fā)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施等實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的開發(fā)項(xiàng)目土地已通過國(guó)家有關(guān)部門總體規(guī)劃論證，所以開發(fā)企業(yè)要在這個(gè)總體規(guī)劃的控制范圍內(nèi)，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位提出初步規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)方案，填報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)表，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審核同意，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)

10、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)企業(yè)在通過建設(shè)用地規(guī)劃審批后，向建設(shè)管理部門及時(shí)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可審批手續(xù)，取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。四、建筑施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和臨時(shí)規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，采用工程項(xiàng)目招投標(biāo)方式選擇合適的項(xiàng)目建設(shè)承包單位和建設(shè)工程監(jiān)理單位。建筑項(xiàng)目承包單位中標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后，在建筑施工之前，向建筑管理單位報(bào)建建設(shè)工程項(xiàng)目，申領(lǐng)建筑工程施工許可證，并申辦建筑工程質(zhì)量監(jiān)督和施工圖設(shè)計(jì)審查等事項(xiàng)。建設(shè)項(xiàng)目施工完成后，由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收并備案，形成竣工決算報(bào)告?？⒐Q算報(bào)告需要經(jīng)有資質(zhì)的

11、審計(jì)部門出具審計(jì)報(bào)告。五、銷售管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，主要采用預(yù)售、現(xiàn)售以及其他方式處置開發(fā)的房地產(chǎn)。（一）采取預(yù)售方式，也稱“期房銷售”。預(yù)售方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為加速資金回籠，減少投資成本，將正在建設(shè)中的房地產(chǎn)預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第40號(hào)）有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要符合下列條件，才能實(shí)行預(yù)售商品房：1已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)；2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4取得商品房預(yù)售許

12、可證。商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，并在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。（二）采取商品房現(xiàn)售方式，也稱“現(xiàn)房銷售”。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。根據(jù)商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號(hào)）規(guī)定，對(duì)商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； 2取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4已通過竣工驗(yàn)收； 5拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； 6供水、供電

13、、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。在符合以上要求后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告單及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同，并提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書，買賣雙方簽訂商品房買賣合同以及商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議。在商品住房銷售時(shí)，對(duì)住宅共用的配套設(shè)施可根據(jù)建設(shè)部財(cái)務(wù)部關(guān)于印發(fā)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法的通知（建住房1998213號(hào)）文件精神，經(jīng)購(gòu)房者與售房

14、單位簽定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2-3%的比例向售房單位繳交維修基金，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。（三）采取其他方式處置開發(fā)房地產(chǎn)。將開發(fā)的房地產(chǎn)用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、用作分配給股東或投資人抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。六、產(chǎn)權(quán)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)辦理是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，也是一項(xiàng)房屋權(quán)屬登記過程，是房地產(chǎn)交易買賣過程中一個(gè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋其他權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房地產(chǎn)開發(fā)商向受讓人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之

15、前，需向房產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)初始登記。在辦理初始登記時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向土地管理和房產(chǎn)管理部門須提交下列資料：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃證明、房屋已竣工證明、房屋測(cè)繪報(bào)告、其他必要材料。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算主要內(nèi)容及特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容（具體核算程序及方法詳見第二章）一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的內(nèi)容主要有：籌措開發(fā)項(xiàng)目所需資金；及時(shí)、正確地計(jì)算土地開發(fā)和各種房屋建設(shè)的工程成本，并加強(qiáng)成本管理，降低成本；正確核算開發(fā)經(jīng)營(yíng)收支，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；強(qiáng)化商品房銷售管理工作，及時(shí)收回價(jià)款；按照國(guó)家有關(guān)政策，正確地對(duì)

16、企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及其商品的特殊性決定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個(gè)階段特點(diǎn)不同，其財(cái)務(wù)核算的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)階段可分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立階段、開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、房地產(chǎn)銷售階段及利潤(rùn)分配階段。（一）設(shè)立階段財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定辦理有關(guān)登記注冊(cè)手續(xù)，包括辦理企業(yè)名稱登記、驗(yàn)資、制定公司章程、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。因此，這一階段的財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)是注冊(cè)資本金及籌建費(fèi)用的核算，核算的難點(diǎn)是對(duì)投資方投入的非現(xiàn)金資產(chǎn)（包括存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)）的計(jì)價(jià)。（二）開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段財(cái)務(wù)核算的主

17、要內(nèi)容1取得土地使用權(quán)的核算。取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提，也是開發(fā)產(chǎn)品成本的主要組成部分，因此加強(qiáng)土地使用權(quán)的核算顯得尤為重要，在財(cái)務(wù)核算中要注重在不同方式下取得土地的核算。2取得項(xiàng)目借款。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所用資金量很大，項(xiàng)目借款一般期限較長(zhǎng)，在會(huì)計(jì)上作“長(zhǎng)期借款”進(jìn)行核算。為了反映和監(jiān)督企業(yè)長(zhǎng)期借款的借入、應(yīng)計(jì)利息和歸還本息的情況，應(yīng)設(shè)置“長(zhǎng)期借款”科目。核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)是對(duì)借款利息費(fèi)用的核算，包括利息費(fèi)用的借款化與資本化的計(jì)算與處理。3開發(fā)前物資準(zhǔn)備。包括為開發(fā)商品房而購(gòu)置原材料、固定資產(chǎn)等，財(cái)務(wù)核算要點(diǎn)是對(duì)購(gòu)入物資的計(jì)價(jià)以及領(lǐng)用發(fā)出時(shí)的成本核算。（三）項(xiàng)目開發(fā)階

18、段財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一階段的財(cái)務(wù)核算重點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算；二是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算。1房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算。房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。主要包括土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本及代建工程開發(fā)成本的核算。為加強(qiáng)房地開發(fā)成本的核算，必須建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題。2房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的核算。開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

19、和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地(建設(shè)場(chǎng)地)、房屋、配套設(shè)施和代建工程。為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。該賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方反映結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。（四）銷售階段及利潤(rùn)分配階段的財(cái)務(wù)核算的主要內(nèi)容1房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)的核算。銷售業(yè)務(wù)核算主要包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入的核算。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地

20、轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。2利潤(rùn)分配階段的財(cái)務(wù)核算。利潤(rùn)分配是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和公司章程、投資者協(xié)議等，對(duì)企業(yè)當(dāng)年可供分配的利潤(rùn)進(jìn)行的分配?？晒┓峙淅麧?rùn)=當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)+年初未分配利潤(rùn)（或-年初未彌補(bǔ)虧損）+其他轉(zhuǎn)入利潤(rùn)分配的順序：彌補(bǔ)以前年度虧損；提取法定盈余公積；提取任意盈余公積；向投資者分配利潤(rùn)。企業(yè)應(yīng)通過“利潤(rùn)分配”科目，核算企業(yè)利潤(rùn)的分配。年度終了后，企業(yè)應(yīng)將全年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)或發(fā)生的虧損額，自“本年利潤(rùn)”科目轉(zhuǎn)入“利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)”，并將“利潤(rùn)分配”科目所屬其他明細(xì)科目的余額轉(zhuǎn)入“未分配利潤(rùn)”明細(xì)科目。結(jié)轉(zhuǎn)后，“利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)”科目如為貸

21、方余額，表明累積未分配的利潤(rùn)數(shù)，如為借方余額，則表明累積未彌補(bǔ)的虧損數(shù)額。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及其商品的特殊性決定了其財(cái)務(wù)核算的特殊性。同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算具有以下特點(diǎn)：（一）營(yíng)業(yè)收入的特殊性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)是要對(duì)一定的地區(qū)或地段進(jìn)行總體規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和建設(shè)，因而開發(fā)的內(nèi)容具有綜合性和多樣性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入一般包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入等，營(yíng)業(yè)收入的形式具有多樣性和特殊性。收入的多樣性也導(dǎo)致了營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的多樣性與特殊性。（二）開發(fā)產(chǎn)品成本的核算具有一定的特殊性1核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從

22、事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用及其他開發(fā)費(fèi)用等。這些成本具備不同的特性、涉及不同的專業(yè)領(lǐng)域，從而導(dǎo)致成本的核算難度較大。2核算時(shí)間跨度大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長(zhǎng)，少則12年，多則超過5年，使房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的時(shí)間跨度很大。3成本核算的差異性較大。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目受地域、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品功能、用途、規(guī)模等各方面因素的影響很大，導(dǎo)致不同項(xiàng)目之間的差異性很大，每個(gè)項(xiàng)目都或多或少有自己的特點(diǎn)。（三）參與利潤(rùn)分配形式多樣性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資主體具有相當(dāng)?shù)膹V泛性，而且參與方式也具有

23、一定的特殊性，最為常見的是進(jìn)行項(xiàng)目投資合作（企業(yè)并不在工商管理部門進(jìn)行注冊(cè)資本變更登記），項(xiàng)目完成后投資合作也即完成，合作雙方根據(jù)項(xiàng)目的盈利情況進(jìn)行利潤(rùn)分配，而且利潤(rùn)分配的形式也不盡相同，既有按現(xiàn)金分配的，也有按產(chǎn)品分成的。較其他企業(yè)而言，參與利潤(rùn)分配的分式有其顯著的特點(diǎn)。第二章 會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額確認(rèn)和計(jì)算的差異中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法規(guī)定：“企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額?！庇霉奖硎緸椋簯?yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-扣除額-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原

24、則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。權(quán)責(zé)發(fā)生制是從企業(yè)經(jīng)濟(jì)權(quán)利和經(jīng)濟(jì)義務(wù)是否發(fā)生作為計(jì)算應(yīng)納稅所得額的依據(jù)，注重強(qiáng)調(diào)企業(yè)收入與費(fèi)用的時(shí)間配比，要求企業(yè)收入費(fèi)用的確認(rèn)時(shí)間不得提前或滯后。本章主要闡述房地產(chǎn)企業(yè)各種收入和成本費(fèi)用支出的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理，以此來說明房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得額的差異，通過納稅調(diào)整來正確計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。第一節(jié) 收入的會(huì)計(jì)核算與稅法處理一、收入的確認(rèn)原則（一）會(huì)計(jì)核算的收入確認(rèn)原則開發(fā)產(chǎn)品銷售收入會(huì)計(jì)上的確認(rèn)必須滿足以下五個(gè)條件：1企業(yè)已將商品所

25、有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；2企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；3收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；5相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。（二）稅收上開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的原則除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；2企業(yè)對(duì)已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實(shí)施有效控制；3收入的金額能夠可靠地計(jì)量；4已發(fā)

26、生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。（三）確認(rèn)原則的會(huì)計(jì)與稅法的差異企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨于一致，兩者都注重權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則，唯一所不同的是只要滿足了稅法所設(shè)定的四個(gè)條件，即便經(jīng)濟(jì)利益不可能流入企業(yè)，企業(yè)所得稅也要確認(rèn)收入，這是因?yàn)槎惙ㄊ菑慕M織財(cái)政收入的角度出發(fā)，側(cè)重于收入的社會(huì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，稅法也沒有條件去進(jìn)一步判斷銷售商品價(jià)款收回的可能性是否超過50%。二、收入范圍（一）會(huì)計(jì)核算的收入范圍收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的內(nèi)容，主要包括商品房銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)

27、讓收入、代建工程收入、各種開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入和售后服務(wù)及其他服務(wù)收入。（二）稅收上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入范圍新企業(yè)所得稅法規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：1.銷售貨物收入；2.提供勞務(wù)收入；3.轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入；4.股息、紅利等權(quán)益性投資收益；5.利息收入；6.租金收入；7.特許權(quán)使用費(fèi)收入；8.接受捐贈(zèng)收入；9.其他收入。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，收入主要包括：商品房銷售收入（減去前期已經(jīng)預(yù)售的收入）、預(yù)售收入、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入、視同銷售收入、代建工程和勞務(wù)收入、商品房及周轉(zhuǎn)房租賃收入、以及稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)稅收入。（三）收入范圍的會(huì)計(jì)與稅

28、法的差異稅法中的收入總額，其內(nèi)容往往比會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定更廣，一切能夠提高企業(yè)納稅能力的收入，都應(yīng)當(dāng)計(jì)入收入總額，列入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表。而會(huì)計(jì)收入準(zhǔn)則只規(guī)范銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入，長(zhǎng)期股權(quán)投資、建造合同、租賃、原保險(xiǎn)合同、再保險(xiǎn)合同等形成的收入，適用其他相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。三、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品包括商品房、土地、配套設(shè)施和代建工程等。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷合同。1現(xiàn)房銷售方式。由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。在采用一次性全額付

29、款結(jié)算銷售時(shí)，在銷售合同生效日，已符合會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的條件。2預(yù)售方式銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購(gòu)銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)暫記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等暫在“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目核算。開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購(gòu)銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購(gòu)買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”、“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，第一年辦妥一樓盤預(yù)售證，收取預(yù)售收入2000萬元；第二年實(shí)現(xiàn)上述樓盤

30、80%的銷售收入，即1600萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本1000萬元。營(yíng)業(yè)稅率為5%（其他稅費(fèi)不考慮）。第一年收到預(yù)收款：借：銀行存款 20000000 貸：預(yù)收賬款 20000000繳納營(yíng)業(yè)稅：200000005%=1000000元借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 1000000貸：銀行存款 1000000第二年確認(rèn)收入：借：預(yù)收賬款 16000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 16000000結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 10000000貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房10000000按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅金：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 800000貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅8000003有些房地產(chǎn)企業(yè)不采用預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，而

31、采用分期收款、委托代銷、委托包銷和一次性全額付款等結(jié)算方式銷售。（1）采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購(gòu)銷合同約定的期限收取銷售價(jià)款或確定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款時(shí)，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。例：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售一塊自行開發(fā)的商品性土地，成本為800萬元，銷售合同作價(jià)1000萬元，約定在土地移交后的第一年末收取價(jià)款的60%，第二年末再收40%，營(yíng)業(yè)稅率5%（其他稅費(fèi)不考慮）。移交土地

32、時(shí)：借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 10000000貸：開發(fā)產(chǎn)品商品性土地 10000000第一年末：借：銀行存款或應(yīng)收賬款 6000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 6000000如價(jià)款已收：借：主營(yíng)業(yè)稅金及附加 300000 貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 300000借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 300000貸：銀行存款 300000結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 4800000貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 4800000第二年末再按40%的價(jià)款和成本比率作相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。 （2）房地產(chǎn)企業(yè)采用委托代銷方式銷售的，應(yīng)增設(shè)“委托代銷商品”科目核算協(xié)議簽訂的委托銷售的開發(fā)產(chǎn)品，收到受托方代銷清單后確認(rèn)收入。例：某房地產(chǎn)企業(yè)某樓

33、盤還剩幾套尾房，造價(jià)為80萬元，計(jì)劃委托某房產(chǎn)中介公司代銷，協(xié)議約定售價(jià)為100萬元，營(yíng)業(yè)稅率5%；中介公司按售價(jià)的2%收取手續(xù)費(fèi)。代銷協(xié)議生效時(shí)：借：委托代銷商品 800000 貸：開發(fā)產(chǎn)品商品房 800000收到代銷清單：借：應(yīng)收賬款 1000000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000000結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)稅和銷售成本：借：主營(yíng)業(yè)稅金及附加 50000貸：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅50000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 800000貸：委托代銷商品 800000結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)：借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 20000貸：應(yīng)收賬款 20000收到價(jià)款時(shí)：借：銀行存款 980000 貸：應(yīng)收賬款 980000（3）如為視同買斷方式代銷，則該房產(chǎn)企

34、業(yè)在收到代銷清單時(shí)，直接按協(xié)議約定的售價(jià)確認(rèn)收入額，不用結(jié)轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi)。如果采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如上例代銷合同約定保底售價(jià)為100萬元，超過保底價(jià)銷售則按1比1雙方分成。如實(shí)際收到代銷清單代上實(shí)際售價(jià)為120萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)收入110萬元。（4）房地產(chǎn)企業(yè)還可與他人（包銷人）訂立開發(fā)產(chǎn)品包銷合同，約定房地產(chǎn)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品交由包銷人以開發(fā)商的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買。包銷人可以高于包銷合同約定的價(jià)格向購(gòu)房人出售包銷的開發(fā)產(chǎn)品。在包

35、銷形式下，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及制度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在包銷合同生效日進(jìn)行確認(rèn)收入的會(huì)計(jì)核算，并同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)包銷手續(xù)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅和銷售成本。（二）價(jià)外收入的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用。包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金（延期付款利息）、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收入。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)外收入根據(jù)不同性質(zhì)，應(yīng)計(jì)入不同的會(huì)計(jì)科目。對(duì)手續(xù)費(fèi)收入可計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”，集資費(fèi)沖減“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)沖減“管理費(fèi)用”，返還利潤(rùn)、違約金可計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”，而代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)和需上繳的基金應(yīng)計(jì)入“其他應(yīng)付款”

36、或“其他應(yīng)收款”等往來賬。例：某房地產(chǎn)公司銷售一個(gè)自行開發(fā)的店面，總建筑面積為100平米，單價(jià)1萬元，收取總價(jià)款100萬元，按每平米20元收取維修基金，該維修基金日后由房產(chǎn)公司統(tǒng)一解繳當(dāng)?shù)刈》抗芾頇C(jī)構(gòu)，另按每平米10元收取優(yōu)質(zhì)費(fèi)，上述收取的款項(xiàng)全部存入銀行。借：銀行存款 1003000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1000000其他應(yīng)付款維修基金2000管理費(fèi)用優(yōu)質(zhì)費(fèi) 1000（三）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入和價(jià)外收入的稅收處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： 1采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，

37、應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購(gòu)

38、買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則

39、應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。5房地產(chǎn)開發(fā)

40、企業(yè)以買一贈(zèng)一（如購(gòu)房贈(zèng)車）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。6開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。（四）產(chǎn)品銷售收入的會(huì)計(jì)與稅收的差異1預(yù)售收入轉(zhuǎn)作銷售收入的差異按稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的

41、原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。但根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)未將開發(fā)產(chǎn)品移交給購(gòu)房戶前不能確認(rèn)為收入，仍應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行管理。2銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的差異按稅法規(guī)定，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。但根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，在房地產(chǎn)企業(yè)未將開發(fā)產(chǎn)品移交給購(gòu)房戶前不能確認(rèn)為收入，仍應(yīng)按“預(yù)收賬款”進(jìn)行管理。3代收代墊款項(xiàng)的差異根

42、據(jù)稅法規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。但在會(huì)計(jì)核算上對(duì)代收代墊款項(xiàng)均不作為收入處理。4售后回購(gòu)業(yè)務(wù)的差異售后回購(gòu)業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，按照“實(shí)質(zhì)重于形式”的要求，視同融資作賬務(wù)處理，不確認(rèn)收入，體現(xiàn)謹(jǐn)慎性原則，也確保了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。而稅法規(guī)定，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購(gòu)的商品作為購(gòu)進(jìn)商品處理。有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的，如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，回購(gòu)價(jià)格

43、大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。5售后回租業(yè)務(wù)的差異新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在形成融資租賃的售后租回交易方式下，對(duì)賣主(承租人)而言，無論所發(fā)生的銷售收入高于還是低于出售前資產(chǎn)的賬面價(jià)值，所發(fā)生的收益或損失都不應(yīng)立即確認(rèn)為當(dāng)期損益，而應(yīng)將其作為融資費(fèi)用遞延。在形成經(jīng)營(yíng)租賃的售后租回交易方式下，在沒有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價(jià)值達(dá)成的情況下，無論所發(fā)生的銷售收入高于還是低于出售前資產(chǎn)的賬面價(jià)值，所發(fā)生的收益或損失都不應(yīng)立即確認(rèn)為當(dāng)期損益，而應(yīng)將其作為融資費(fèi)用遞延。但稅法將售后回租分解為視同銷售商品和租賃兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，在銷售商品時(shí)確認(rèn)收入。四、建造合同收入（一）建造合同收入的會(huì)計(jì)核

44、算建造合同，是指為建造一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)在設(shè)計(jì)、技術(shù)、功能、最終用途等方面密切相關(guān)的資產(chǎn)而訂立的合同。建造合同的特征：1先有買主（即客戶），后有標(biāo)底（即資產(chǎn)），建造資產(chǎn)的造價(jià)在簽訂合同時(shí)已經(jīng)確定；2資產(chǎn)的建設(shè)期長(zhǎng)，一般都要跨越一個(gè)會(huì)計(jì)年度，有的長(zhǎng)達(dá)數(shù)年3所建造的資產(chǎn)體積大，造價(jià)高；4建造合同一般為不可取消的合同。建造合同分為固定造價(jià)合同和成本加成合同。固定造價(jià)合同，是指按照固定的合同價(jià)或固定單價(jià)確定工程價(jià)款的建造合同。成本加成合同，是指以合同約定或其他方式議定的成本為基礎(chǔ)，加上該成本的一定比例或定額費(fèi)用確定工程價(jià)款的建造合同。房地產(chǎn)企業(yè)的建造合同一般是房地產(chǎn)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的代建合同，而且以固定造價(jià)

45、合同為多見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認(rèn)原則執(zhí)行；如果符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，也可按照建造合同收入確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。新準(zhǔn)則明確了合同收入的確認(rèn)原則，跨年度的建造合同應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用，當(dāng)期完工的建造合同應(yīng)在完工的當(dāng)期確認(rèn)合同收入，因合同變更、索賠、獎(jiǎng)勵(lì)等形成的收入應(yīng)在滿足確認(rèn)合同收入的條件的當(dāng)期確認(rèn)為合同收入。建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)完工百分比法確認(rèn)合同收入；結(jié)果不能可靠估計(jì)的，應(yīng)區(qū)分合同成本能夠收回和不能夠收回兩種情況分別確認(rèn)。合同成本能夠收回的，按照

46、能夠收回的金額確認(rèn)為合同收入；合同成本不能夠收回的，應(yīng)把發(fā)生的合同成本確認(rèn)為合同費(fèi)用，不確認(rèn)合同收入。當(dāng)建造合同的結(jié)果不能可靠估計(jì)的影響因素消除時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照完工百分比法重新確認(rèn)合同收入。企業(yè)可以根據(jù)累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、實(shí)際測(cè)定的完工進(jìn)度確定完工百分比法的合同完工進(jìn)度，在資產(chǎn)負(fù)債表日，按照合同總收入乘以完工進(jìn)度扣除以前會(huì)計(jì)期間累計(jì)已確認(rèn)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期合同收入。合同預(yù)計(jì)總成本超過合同總收入的，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。（二）建造合同收入的稅收處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同

47、完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例、測(cè)量已完成合同工作量等方法確定。（三）建造合同收入的會(huì)計(jì)與稅收的差異1稅法規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入。但會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度規(guī)定，跨年度的建造合同應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入與合同費(fèi)用。因而在實(shí)踐中，對(duì)跨年度但持續(xù)時(shí)間不超過12個(gè)月的建造合同的會(huì)計(jì)與稅收處理存在著明顯的差異。例：丙房產(chǎn)

48、公司與當(dāng)?shù)啬畴娏竞炗喆ê贤?，前者為后者建一幢住宅樓，合同約定工期11個(gè)月，從當(dāng)年3月初動(dòng)工至明年1月底完成，總造價(jià)1000萬元，預(yù)算成本800萬元，當(dāng)年實(shí)際發(fā)生成本700萬元。按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，該建造合同由于在不同會(huì)計(jì)年度完成，應(yīng)按完工百分比法確定收入。第一年計(jì)算完工程度87.5%（700800100%），確認(rèn)賬面收入875萬元（100087.5%），成本700萬元，利潤(rùn)175萬元。但按稅法，由于工期不超過12個(gè)月，可在明年1月完工時(shí)，再申報(bào)收入1000萬元及實(shí)際成本，并計(jì)算應(yīng)納稅所得。2對(duì)于跨年度的建造合同，在資產(chǎn)負(fù)債表日建造合同的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，會(huì)計(jì)上按完工百分比法確認(rèn)建造合同收入，稅

49、法上按完工進(jìn)度或完成的工作量確認(rèn)收入，兩者的處理基本一致。但對(duì)于在資產(chǎn)負(fù)債表日建造合同的結(jié)果不能夠可靠估計(jì)的，會(huì)計(jì)上強(qiáng)調(diào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，根據(jù)預(yù)計(jì)已經(jīng)收回或?qū)⒁栈氐目铐?xiàng)能彌補(bǔ)多少已經(jīng)發(fā)生的成本，確認(rèn)部分、或者不確認(rèn)建造合同收入；而稅法按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，不考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，依然按完工進(jìn)度確認(rèn)建造合同收入。例：2008年初，甲建筑公司簽訂了一項(xiàng)總金額為10000000元的建造合同，為乙公司建造一座橋梁。工程已于2008年2月開工，將在2009年6月完工，預(yù)計(jì)工程總成本為8000000元。截至2008年12月31日，該項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)生的成本為5000000元，預(yù)計(jì)完成合同還

50、將發(fā)生成本3000000元，已結(jié)算工程價(jià)款4000000元，實(shí)際收到2500000元。2008年12月31日，甲公司得知乙公司2008年出現(xiàn)了巨額虧損，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)生嚴(yán)重困難，以后的款項(xiàng)很可能無法收回。假設(shè)不考慮城建稅和教育費(fèi)附加，會(huì)計(jì)分錄以匯總數(shù)反映，所得稅稅率為25%，無其他納稅調(diào)整項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來有足夠的應(yīng)納稅所得額予以抵扣相關(guān)的可抵扣暫時(shí)性差異。甲公司的稅務(wù)處理：根據(jù)稅法規(guī)定，甲公司應(yīng)按完工進(jìn)度確認(rèn)工程收入和成本。2008年，該項(xiàng)工程的完工進(jìn)度為62.5%（50000008000000），應(yīng)確認(rèn)收入6250000元（1000000062.5%）、成本5000000元（800000062.5

51、%）。2007年，稅務(wù)上確認(rèn)建造合同所得1130000元（62500005000000120000）。甲公司的會(huì)計(jì)處理：根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，2008年12月31日，由于乙公司當(dāng)年經(jīng)營(yíng)發(fā)生嚴(yán)重困難，甲公司今后很難收到工程價(jià)款，屬于建造合同的結(jié)果不能可靠估計(jì)的情況，不能按完工百分比法確認(rèn)合同收入。這時(shí)，甲公司只能將已經(jīng)發(fā)生的成本中能夠得到補(bǔ)償?shù)牟糠?500000元確認(rèn)為收入，同時(shí)將發(fā)生的合同成本5000000元全部確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。實(shí)際發(fā)生合同成本時(shí)：借：工程施工 5000000貸：應(yīng)付工資（原材料等）5000000結(jié)算工程價(jià)款時(shí)：借：應(yīng)收賬款4000000貸：工程結(jié)算4000000收到工程價(jià)款時(shí)，借

52、：銀行存款2500000貸：應(yīng)收賬款2500000確認(rèn)建造合同的收入、費(fèi)用時(shí)，借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本5000000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2500000工程施工合同毛利2500000計(jì)提營(yíng)業(yè)稅時(shí)，借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 120000貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1200002007年，會(huì)計(jì)上確認(rèn)建造合同的收益-2620000元（25000005000000120000）。差異分析：2007年，對(duì)于此項(xiàng)建造合同，會(huì)計(jì)上確認(rèn)收益-2620000元，稅務(wù)上確認(rèn)所得1130000元，會(huì)計(jì)處理比稅務(wù)處理少計(jì)所得3750000元。因此，甲公司在申報(bào)2007年企業(yè)所得稅時(shí)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3750000元。3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)建造的

53、資產(chǎn)價(jià)值，在期末應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行減值測(cè)試，如果建造合同的預(yù)計(jì)總成本超過合同總收入，則形成合同損失，應(yīng)提取損失準(zhǔn)備，并確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用。合同完工時(shí)，將已提取的損失準(zhǔn)備沖減合同費(fèi)用。而稅法則對(duì)企業(yè)提取的損失準(zhǔn)備不予認(rèn)可，應(yīng)作納稅調(diào)整處理，合同完工時(shí)，轉(zhuǎn)回的減值準(zhǔn)備應(yīng)作反方向納稅調(diào)整。五、開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入（一）開發(fā)產(chǎn)品出租租金收入的會(huì)計(jì)核算出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對(duì)外出租的，可以根據(jù)目的不同，分成二類情形，一是企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行臨時(shí)性出租取得租金收入，其目的仍是出售；二是企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品目的就是為了賺

54、取租金而非出售。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)-投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，二類情形的會(huì)計(jì)處理有所不同，分別闡述如下：1對(duì)企業(yè)臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品的核算 企業(yè)臨時(shí)性出租開發(fā)產(chǎn)品，此時(shí)的開發(fā)產(chǎn)品還不符合投資性房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目，并在“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下設(shè)置“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”二個(gè)明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)管的土地和房屋的實(shí)際成本以及出租產(chǎn)品的攤銷。（1）出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算企業(yè)開發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。（2）取得租金收入核算房地產(chǎn)企業(yè)取得租金價(jià)款或

55、收取租金的憑證，應(yīng)借記“銀行存款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶。（3）出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本或其他業(yè)務(wù)成本。出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式如下：出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計(jì)攤銷年限100%出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品” 、“其他業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶，貸記

56、“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。（4）出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”、“其他業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”、“其他業(yè)務(wù)成本出租產(chǎn)品”賬戶。（5）出租開發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房銷售”賬戶；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品”賬戶。例：某房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的一店面房出租，賬面原值為300000元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，凈殘值率4%，月租金為1000元，營(yíng)業(yè)稅率為5%。投入出租時(shí):借:出租開發(fā)產(chǎn)品出租產(chǎn)品300000貸:開發(fā)產(chǎn)品店面房 300000每月收取租金:借：銀行存款 1000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入商品房出租 1000每月攤銷時(shí)：出租開發(fā)產(chǎn)