投資建議書(shū)附錄C

1、1、2002年武漢市出臺(tái)的房地產(chǎn)政策法規(guī)一覽表序號(hào)政策1市人民政府關(guān)于印發(fā)武漢市加強(qiáng)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施方案的通知2武漢市土地儲(chǔ)備管理辦法、武漢市土地交易管理辦法36項(xiàng)制度（規(guī)劃國(guó)土并行審批制度、建設(shè)項(xiàng)目批后公示制度、違法建設(shè)通報(bào)制度、重大建設(shè)項(xiàng)目批前聽(tīng)證制度、行政執(zhí)法行為投訴制度以及行政執(zhí)法責(zé)任目標(biāo)管理制度）4武漢市規(guī)劃國(guó)土管理依法行政手冊(cè)5武漢市城市房屋拆遷管理辦法6武漢市土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)782、漢市歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量及銷售量歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量項(xiàng)目/ 年199931994199519961997199819992住宅施工面積198.07197.05255.6430.18568.19943.12

2、824.58941.911031.381208.3381387住宅竣工面積78.4385.0894.23104.28172.95232.27265.9277.8334.5336.9425.7499.62522.73房屋施工面積262.74230.47297.22518.53708.361440.871432.711376.871345.151295.2713421547.621735.0房屋竣工面積118.5099.46109.48125.60200.53284.07315.99349.85445.07445.21462614.12628.48歷年房地產(chǎn)銷售量表項(xiàng)目/ 年19993199419

3、9519961997199819992商品房銷（預(yù)）售面積59.1749.1940.7969.5049.8790.39109.55162.22263.48253.32個(gè)人購(gòu)買商品房面積5.068.076.7110.5311.0219.4130.1163.02118.40188.02244375.73393.013、武漢市樓盤檔次及規(guī)模各檔次代表樓盤檔次代表樓盤價(jià)格（元/平米）特征豪宅東湖林語(yǔ)、怡景花園、世紀(jì)華庭4000以上武漢市稀有豪宅，占據(jù)極佳地段高檔麗島花園、水藍(lán)郡、香格里嘉園、都市經(jīng)典、福星城市花園30004000樓盤品質(zhì)高，市場(chǎng)形象好中高檔名都花園、安順星苑、新世紀(jì)都市花園、都市經(jīng)典2

4、4003000地段優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)中檔金色雅園、當(dāng)代光谷智慧城18002400規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)中低檔華星辰龍城、百步亭花園、山水華庭12001800經(jīng)濟(jì)適用房，一般性樓盤武漢市大盤規(guī)模情況樓盤名稱規(guī)模百步亭花園3000畝常青花園4000畝名都花園1000畝萬(wàn)科四季花城2000畝新地東方花都1200畝金色港灣800畝F天下3000畝4、近年來(lái)武漢市城區(qū)人口變化情況武漢市家庭戶數(shù)、人口數(shù)表年份1992199319941995199619971998199920002001總戶數(shù)總?cè)丝?001年武漢市分年齡人口數(shù)（單位：人）年齡段20-2425-2930-3435-3940-4445-4950-54

5、55-59人口數(shù)75648758527269557373219934747883136395、武漢市歷年GDP武漢市GDP值年份1999519961997199819992GDP（億元）176.83357.23485.76606.91782.13912.331001.891085.681206.841347.801493房地產(chǎn)GDP10.2412.714.5224.1427.8330.8137.08武漢市歷年人均GDP值年份1999519961997199819992人均GDP2673519269826736206178826、居民收入結(jié)構(gòu)指標(biāo)年平均工資總額年份1992199319941995

6、19961997199819992年平均工資總額（元）268935334586289080年可支配收入年份198952年可支配收入538778173057820增幅33.8%22.3%10.6%18.1%8.0%8.1%8.0%年人均儲(chǔ)蓄余額年份199519961997199819992人均儲(chǔ)蓄余額（元）161449927446874110907.本地和外地房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)勝、敗點(diǎn)比較分析本地企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)勝、敗點(diǎn)分析項(xiàng)目名稱企業(yè)名稱市場(chǎng)勝點(diǎn)市場(chǎng)敗點(diǎn)結(jié)果評(píng)估百步亭花園武漢安居公司規(guī)模大 價(jià)格平戶型好 成本低建筑外觀設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)水平差市場(chǎng)打開(kāi)了，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了，后期發(fā)展空間變小了。輝煌

7、公寓香江新村紫荊花園武漢城開(kāi)集團(tuán)品牌好、質(zhì)量?jī)?yōu)、環(huán)境靚、價(jià)格平項(xiàng)目規(guī)模小、包裝平、營(yíng)銷方法簡(jiǎn)能較好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售，企業(yè)利潤(rùn)不斷擴(kuò)大香江花園千禧園陽(yáng)光花園武漢市統(tǒng)建辦品牌好、質(zhì)量?jī)?yōu)、價(jià)格平、環(huán)境靚容積率高、建筑風(fēng)格單一現(xiàn)階段能實(shí)現(xiàn)較好的銷售、長(zhǎng)期發(fā)展空間有限藍(lán)灣俊園武建集團(tuán)品牌好、質(zhì)量?jī)?yōu)、環(huán)境靚、規(guī)劃新北方設(shè)計(jì)，南方手法，成本居高不下，導(dǎo)致售價(jià)過(guò)高產(chǎn)品叫好不叫座，營(yíng)銷業(yè)績(jī)差，項(xiàng)目利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)水上名都城武漢城投集團(tuán)規(guī)模大、品質(zhì)高、自然環(huán)境好設(shè)計(jì)理念過(guò)分超前，價(jià)格高，居住成本高產(chǎn)品銷售不佳，整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃受阻碧?；▓@玉龍島花園武漢宏宇實(shí)業(yè)價(jià)格底、檔次高、宣傳力度大產(chǎn)品形象差、建筑質(zhì)量差、規(guī)劃設(shè)計(jì)差成功

8、實(shí)現(xiàn)銷售，成功實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，企業(yè)品牌檔次較低將軍花園梨花園武漢太平洋置業(yè)超低單價(jià)、超低總價(jià)、超常規(guī)成本操作產(chǎn)品品質(zhì)低、物業(yè)管理服務(wù)水平差、企業(yè)信譽(yù)不強(qiáng)成功實(shí)現(xiàn)銷售，入住者不斷叫苦外地企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)勝、敗點(diǎn)分析項(xiàng)目名稱企業(yè)名稱市場(chǎng)勝點(diǎn)市場(chǎng)敗點(diǎn)結(jié)果評(píng)估常青花園香港新世界集團(tuán)市場(chǎng)啟動(dòng)價(jià)格低，建設(shè)規(guī)模巨大，社區(qū)環(huán)境好成本控制不佳，人事管理復(fù)雜市場(chǎng)打開(kāi)了，投資利潤(rùn)卻不理想。泰和花園香港深貿(mào)集團(tuán)概念新，品質(zhì)高，企業(yè)信譽(yù)好實(shí)行低開(kāi)高走，不顧市場(chǎng)行情限制前期銷售較好，提價(jià)后中期業(yè)績(jī)不佳，后期被迫實(shí)行降價(jià)銷售萬(wàn)科四季花城深圳萬(wàn)科集團(tuán)品牌極佳，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力強(qiáng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典產(chǎn)品定位錯(cuò)誤，成本及定價(jià)過(guò)高市場(chǎng)打不開(kāi)，產(chǎn)品

9、叫好不叫座麗島花園深圳國(guó)企品質(zhì)高，自然環(huán)境好，促銷手段豐富不計(jì)成本，定位過(guò)高，價(jià)格過(guò)高前期低價(jià)銷售尚可，后期銷售受阻高爾夫城市花園香港新邦國(guó)際企業(yè)自然環(huán)境十分優(yōu)越，規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn)以港人之先進(jìn)自居，剛愎自用，不肯面對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)推廣方案一個(gè)接一個(gè)，卻屢屢受挫錦湖花園武漢錦湖置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，品質(zhì)檔次較高定位錯(cuò)誤銷售受阻，開(kāi)發(fā)受挫，項(xiàng)目陷入“泥潭”金色港灣深圳四方集團(tuán)大手筆，高起點(diǎn)過(guò)分依賴市場(chǎng)操作銷售狀況一般，各項(xiàng)指標(biāo)未盡人意8、武漢主要外地開(kāi)發(fā)商及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在漢項(xiàng)目情況一覽開(kāi)發(fā)商樓盤名稱中介機(jī)構(gòu)在漢項(xiàng)目萬(wàn)科萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科城市花園深圳世聯(lián)新地東方花都、福星城市花園香港新世界常青花園、新

10、華家園、夢(mèng)湖家園深圳濤溢世紀(jì)彩城凱恩斯國(guó)際置業(yè)中一花園深圳中航多個(gè)小區(qū)物業(yè)管理香港新邦國(guó)際高爾夫城市花園置業(yè)國(guó)際怡景花園北京泰躍集團(tuán)秀澤園深圳國(guó)企麗島花園、都市經(jīng)典浙江耀江神馬麗景灣沿海國(guó)際控股麗水佳園寶安集團(tuán)南湖中央花園深圳四方金色港灣9、2000年以來(lái)武漢市分類物業(yè)價(jià)格指數(shù)表?yè)?jù)2002年第三季度武房指數(shù)表明，本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1049.29點(diǎn)，較上季度上漲16.88點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為3016.78元/平方米，與上季度相比上漲了48.52元/平方米，漲幅為1.63%。住宅價(jià)格指數(shù)本季度為1078.31元/平方米，比上季度上漲39.32點(diǎn),平均價(jià)格為2093.65元/平方米,比上季

11、度上升76.43元/平方米,其升幅為3.78%.寫(xiě)字樓價(jià)格指數(shù)本季度為1038.71點(diǎn),較上季度微漲了3.47點(diǎn),平均價(jià)格為4163.08元/平方米.較上季度漲了13.92元/平方米,漲幅為0.34%.分類物業(yè)價(jià)格指數(shù)表季度住宅寫(xiě)字樓綜合物業(yè)2000年第2季度1010.910101010.452000年第3季度1031.91012.571021.662000年第4季度1041.031015.671025.742001年第1季度1048.251018.251029.862001年第2季度1061.051016.991036.822001年第3季度1062.481019.981038.742001

12、年第4季度1082.371023.091041.902002年第1季度1003.971030.041017.012002年第2季度1038.991035.241032.412002年第3季度1078.311038.711049.292002年第4季度10、項(xiàng)目資金流動(dòng)表項(xiàng)目A（5萬(wàn)平米）項(xiàng)目合計(jì)20032004年2005年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.4土地成本400400前期工程費(fèi)建安工程9配套工程費(fèi)125不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)21管理費(fèi)用2資金成本3030營(yíng)銷成本10010105營(yíng)業(yè)稅161515合計(jì)199521509827總投資（萬(wàn)元）95259751銷

13、售收入160資金差額1060-2010-325-1310125累計(jì)資金差額資金來(lái)源自有資金銀行貸款累計(jì)資金結(jié)余1350項(xiàng)目項(xiàng)目B（10萬(wàn)平米）項(xiàng)目合計(jì)2004年2005年2006年1.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6土地成本400400前期工程費(fèi)201010建安工程9806060公共設(shè)施及配套1210不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)21111管理費(fèi)用21221資金成本502030營(yíng)銷成本1001510221營(yíng)業(yè)稅160120201512合計(jì)192412614412287390861總投資（萬(wàn)元）1924401220870銷售收入22200010002

14、00資金差額2800-4230-330-1440-80140190累計(jì)資金差額資金來(lái)源自有資金銀行貸款累計(jì)資金結(jié)余11、舊城改造資料舊城改造將改變武漢房地產(chǎn)發(fā)展。2002年7月，漢陽(yáng)南岸嘴二期工程實(shí)施；9月，漢口永清片舊城改造啟動(dòng)；11月，新華西路一期拆遷完成；12月，武昌積玉橋片舊城改造等一系列工程的實(shí)施涉及了總計(jì)7000余戶居民的居住環(huán)境的改觀。有力的推動(dòng)了武漢市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2002年底，武漢第一個(gè)成片推出的舊城改造項(xiàng)目在我市土地儲(chǔ)備交易中心掛牌競(jìng)拍成交，來(lái)自江蘇的南京三金房地產(chǎn)公司以億元人民幣競(jìng)得此地，地塊總面積.萬(wàn)平方米，掛牌價(jià)為億元人民幣。這是本市實(shí)行土地儲(chǔ)備政策以來(lái)成交最大的一

15、宗土地。也是第-個(gè)成片推出的舊城改造項(xiàng)目。為此武漢市土地儲(chǔ)備交易中心為該地塊舉行了專題推介，這是武漢第一次土地項(xiàng)目推介會(huì)，數(shù)十家本地及外地開(kāi)發(fā)商到會(huì)。該項(xiàng)目位于我市漢口新興城區(qū)中心，配套優(yōu)越,由漢口火車站、王家墩中心商務(wù)區(qū)、漢口體育中心、西北湖廣場(chǎng)共同構(gòu)筑的商業(yè)區(qū)使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。該地塊北臨米寬的武漢主干道發(fā)展大道，西向城區(qū)西北湖和菱角湖公園，米寬的新華西路和馬場(chǎng)路縱橫交錯(cuò)將該地塊分為四個(gè)街坊。項(xiàng)目自年9月啟動(dòng)，共搬遷家企業(yè)，戶居民，形成此次出讓的第一期用地。三通一平之后，新華西路布置了該市最現(xiàn)代化的路燈系統(tǒng)以及增添的兩側(cè)公共綠化帶。今年我市還將對(duì)菱角湖公園、香港路實(shí)施改造。武漢市城市總體規(guī)劃

16、，未來(lái)的地鐵、號(hào)線將分別從該地塊周邊穿過(guò)。舊城改造項(xiàng)目受到如此追捧，主要由于中心城區(qū)居住具有先天優(yōu)勢(shì),城區(qū)土地價(jià)格高,但開(kāi)發(fā)成本相對(duì)郊區(qū)偏低,不用為市政配套發(fā)愁,現(xiàn)階段我市置業(yè)者首先要考慮還是生活便利。在這一點(diǎn)上，市區(qū)住宅同郊區(qū)住宅相比有很大的優(yōu)勢(shì)。市區(qū)的公共配套設(shè)施經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)相當(dāng)完備，不僅水、電、氣、暖齊全，而且小區(qū)周圍幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)林立，就學(xué)、就醫(yī)、購(gòu)物都很方便。且我市實(shí)施舊城改造政策后, 大大提升城區(qū)的環(huán)境質(zhì)量,改善城市空間景觀,逐漸甩掉昔日臟、亂、差的帽子。相比之下郊區(qū)的居住配套設(shè)施就比較薄弱，雖然環(huán)境相對(duì)較好，土地相對(duì)較多且便宜，開(kāi)發(fā)商可進(jìn)行連片開(kāi)發(fā)并進(jìn)行合理規(guī)

17、劃。但是選擇住宅不等于選擇環(huán)境，環(huán)境只是家居的一個(gè)方面，更何況環(huán)境問(wèn)題，不能簡(jiǎn)單把物業(yè)環(huán)境僅僅理解為綠化、景觀，真正意義上的環(huán)境還應(yīng)該包括社區(qū)周邊的生活設(shè)施、治安環(huán)境、人文環(huán)境等，很顯然，一個(gè)運(yùn)作有序的社區(qū)不是開(kāi)發(fā)商一朝一夕所能造就的。住郊區(qū)同樣存在著許多問(wèn)題。首先距市區(qū)較遠(yuǎn)，往返不很便利，花在路上的時(shí)間相對(duì)多一些，遇到車況不好或交通堵塞，浪費(fèi)在路上的時(shí)間則更多。其次許多購(gòu)房者不得不考慮子女入學(xué)問(wèn)題。從目前中小學(xué)校的分布情況及就近入學(xué)的政策來(lái)看，郊區(qū)顯然不能很好地解決這一問(wèn)題。如屬于“三區(qū)五片”中的金銀湖片經(jīng)過(guò)近三年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目不僅多而且規(guī)模大，但生活配套設(shè)施卻沒(méi)有跟上，如該區(qū)域沒(méi)有派出所；工交線路單一；購(gòu)物、金融服務(wù)不夠便捷等。據(jù)調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去兩年武