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文檔簡介
1、岱山竹嶼新區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化建議,CHINASTAR 華星 2012年5月31日,第一部分 城市解讀,研究思路,第二部分 項(xiàng)目解讀,第四部分 客群解讀,第五部分 優(yōu)化建議,第三部分 市場(chǎng)解讀,3,一、城市解讀,岱山環(huán)境優(yōu)美,地理位置重要,但人口導(dǎo)入、固定能力較弱,近年人口逐年減少。,城市概況,岱山縣位于浙江省舟山群島中部,是全國12個(gè)海島縣之一,系省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū),素有“蓬萊仙島”之美稱。 岱山地處大陸海岸線和長江“黃金水道” “T”型交匯的咽喉要沖,是長三角對(duì)外開放的海上門戶,上海國際航運(yùn)中心洋山深水港航道穿越縣境。 2004年末全縣戶籍總?cè)丝?97253人;2005年末全縣戶籍總?cè)丝?95019
2、人;2010年末全縣戶籍總?cè)丝?91061人(男性94748,女性96313),總戶數(shù)為81094戶。,岱山經(jīng)濟(jì)仍在高速發(fā)展期,結(jié)合國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn),岱山房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可快速增長,其市場(chǎng)消費(fèi)主要以生存需求向改善型需求為主。,城市經(jīng)濟(jì),大于8%,宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,小于4%,4-5%,5-8%,萎縮,停滯,穩(wěn)定發(fā)展,高速發(fā)展,根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷,岱山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,仍在快速發(fā)展期。,第二產(chǎn)業(yè)近年發(fā)展迅速,第三產(chǎn)業(yè)比例萎縮,城市發(fā)展水平落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展,影響人口導(dǎo)入,難以聚集、固定高素質(zhì)與高收入人群。,城市經(jīng)濟(jì),2006年和2011年三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)圖,區(qū)域長遠(yuǎn)規(guī)劃及其
3、優(yōu)異,岱山將在西南部重點(diǎn)發(fā)展臨港制造業(yè),但尚未建立明確時(shí)間表,短期內(nèi)執(zhí)行可能性較小。,城市規(guī)劃,浙江舟山群島新區(qū)是國家一項(xiàng)做深做強(qiáng)海洋經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略決策。作為中國首個(gè)群島新區(qū),2011年3月14日,舟山群島新區(qū)正式寫入全國十二五規(guī)劃,規(guī)劃瞄準(zhǔn)新加坡、香港世界一流港口城市,要拉動(dòng)整個(gè)長江流域的經(jīng)濟(jì)。2011年6月30日,國務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立浙江舟山群島新區(qū),舟山成為我國繼上海浦東、天津?yàn)I海和重慶兩江后又一個(gè)國家級(jí)新區(qū),也是首個(gè)以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的國家級(jí)新區(qū)。 整體規(guī)劃方案中,岱山島西南部,將依托現(xiàn)有船舶修造企業(yè)和船舶配件生產(chǎn)企業(yè),重點(diǎn)發(fā)展船舶修造、船舶配件等船舶工業(yè)和臨港裝備制造業(yè),進(jìn)一步壯大產(chǎn)業(yè)集群。
4、,跨海大橋的建立,將岱山從孤島帶入半島時(shí)代,區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯,提升交通環(huán)境,增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力。,城市規(guī)劃,上海東海大橋全長32.5公里,起始于上海南匯區(qū)蘆潮港,直達(dá)浙江嵊泗縣小洋山島,采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建設(shè),設(shè)計(jì)時(shí)速80公里小時(shí),岱山城區(qū)東移,但受限于自然條件,城區(qū)規(guī)模較小,且目前區(qū)域內(nèi)可供建設(shè)土地稀缺,未來發(fā)展空間有限。,城市空間,岱山老城,岱山新城,城市解讀總結(jié),長期規(guī)劃利好,短期難以實(shí)施 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡 城市空間狹小,人口難以聚集,城市發(fā)展空間有限,中高端項(xiàng)目支撐力弱,11,二、項(xiàng)目解讀,項(xiàng)目位于新城西北角,偏離城區(qū)核心地帶,且毗鄰山體,周邊缺乏發(fā)展空間,屬盡端式用
5、地,未來難以借勢(shì)發(fā)展。,項(xiàng)目區(qū)位,岱山老城,岱山新城,本案,項(xiàng)目東臨主干道,且毗鄰公安局和待拆遷的化纖廠,商業(yè)客群偏少,且受綠化帶阻隔,短期內(nèi)商業(yè)主要依賴項(xiàng)目自身住戶。,商業(yè)環(huán)境,衢山大道,本案,公安局,太陽城 (一期),化纖廠(待拆遷),三、市場(chǎng)解讀,定海區(qū),臨城新區(qū),普陀區(qū),秀山島,岱山島,老城區(qū),配套齊全,土地資源相對(duì)有限以周邊供應(yīng)為主,多層、小高層、高層等,房價(jià)12000-16000元/,臨城新區(qū),市政府所在地,未來新城區(qū),主要供應(yīng)量之一,多層、高層、排屋等,房價(jià)11000-15000元/,普陀區(qū)(東港、沈家門、朱家尖),旅游度假區(qū)為主,最大供應(yīng)量區(qū)域,高層、別墅等,房價(jià)11000-2
6、3000元/不等,秀山島,人口稀少配套較少,旅游度假地產(chǎn)為主,物業(yè)類型以別墅較多,房價(jià)公寓6000-11000元/,別墅10000元/,岱山島,較大供應(yīng)區(qū),物業(yè)類型多層、小高層較多,房價(jià)6000-8000元/;少量別墅,房價(jià)12000-13000元/,舟山房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊區(qū)分明顯,項(xiàng)目所在的岱山島為舟山住宅市場(chǎng)較大供應(yīng)區(qū),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速,舟山住宅成交相對(duì)穩(wěn)定,整體月成交量約為1112套/月,岱山區(qū)域成交活躍并且較為穩(wěn)定。,舟山整體市場(chǎng),從2010.10到2011.04各區(qū)域月度成交情況看,區(qū)域成交受政策影響較小并沒有出現(xiàn)銳減或也只存在結(jié)構(gòu)性調(diào)整,排除個(gè)別因素,初步估算舟山整體月成交量1112
7、套/月;定海的月度成交量為127套/月;臨城為245套/月;普陀為490套/月;岱山為251套/月 區(qū)域最大成交量集中在普陀區(qū),其次為岱山區(qū)以及臨城新區(qū),少量定海城區(qū),岱山在售項(xiàng)目集中在新城,本案面臨較大的銷售壓力。,樓盤分布,本案,太陽城,在售,尾盤,海月名都,茗都華庭,海德花園,恒麗府第,峰景灣,蔚藍(lán)公寓,嘉和名邸,蓬萊閣,項(xiàng)目毗鄰本案,在當(dāng)?shù)貙俪笠?guī)模復(fù)合型社區(qū),去化情況較好,2011年5月推出400余套,當(dāng)前已去化超過80%。,市場(chǎng)個(gè)案太陽城,開發(fā)公司:新亞房產(chǎn) 代理公司:寧波普蘭 項(xiàng)目位置:位于岱山縣高亭鎮(zhèn)竹嶼新區(qū),東臨漁山大道,南依釣海路,西近蘭秀大道,與華楓花園僅一路之隔 用地面
8、積:202646 建筑面積:284000 容 積 率: 1.4 建筑類型:多層、小高層、高層、聯(lián)排 綠 化 率: 30% 主力面積:86371,從二房到五房,從平 層到別墅(三房兩廳居多數(shù)) 銷售價(jià)格:多層7300元/平米左右 小高層6500元/平米左右 銷售率: 一期和二期的1、2批房源已基本售 罄 客戶構(gòu)成:80%客戶來自岱山本島,其中大戶型產(chǎn)品以高亭鎮(zhèn)客群為主,30%左右客戶來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn);周邊小島客群占20%。,項(xiàng)目核心價(jià)值: CBD行政級(jí)社區(qū) 28萬平米超大規(guī)模 地中海景觀園林,太陽城一二期商鋪均已全部售出,二期商業(yè)街依托兩側(cè)社區(qū),目前已開始運(yùn)營,一期商業(yè)街尚未有店鋪入駐。,市場(chǎng)個(gè)案太
9、陽城,本案,公安局,太陽城 (一期),化纖廠(待拆遷),太陽城 (二期),太陽城 (三期),太陽城一期商業(yè)街 均價(jià):13000元/,太陽城一期商業(yè)街 均價(jià):18000元/,商業(yè)街,項(xiàng)目戶型一般,但整體去化情況良好,小戶型產(chǎn)品基本售罄,120以上產(chǎn)品銷售速度偏慢。,市場(chǎng)個(gè)案太陽城,95.7平米,115.3平米,123平米,124平米,熱銷戶型,滯銷戶型,岱山規(guī)模大盤,位于新城核心地帶,毗鄰新區(qū)CBD,產(chǎn)品設(shè)計(jì)出色,連續(xù)三期熱銷。,市場(chǎng)個(gè)案海德花園,開發(fā)公司:岱山港匯置業(yè)有限公司 代理公司:華星房地產(chǎn)咨詢有限公司 項(xiàng)目位置:位于岱山縣高亭鎮(zhèn)竹嶼新區(qū),東臨漁山大道,南依釣海路,西近蘭秀大道,與華楓花
10、園僅一路之隔 用地面積:70110平米 建筑面積:100000平米 容積率: 1.55 主力面積:80120,三期45125平米;從二房到四房(三房兩廳居多數(shù)) 銷售價(jià)格:多層7700元/平米左右 小高層6500元/平米左右 銷售率: 一期和二期已經(jīng)售罄,三期未開盤 建筑風(fēng)格:建筑單體以摩爾風(fēng)格突出異域風(fēng)情 產(chǎn)品特征:由22幢多層和7幢小高層組成,戶型面積為70平方米至120平方米 客戶構(gòu)成:新城周邊客群占40%,公務(wù)員占20%,企業(yè)員工及個(gè)體戶改善居住各占20%。,項(xiàng)目核心價(jià)值: 英倫風(fēng)情、規(guī)模大盤 核心地段、完善配套 優(yōu)質(zhì)戶型、綠城物業(yè),項(xiàng)目采用英倫更高外立面,昭示性強(qiáng),能較好的體現(xiàn)尊貴感
11、和品質(zhì)感,受到岱山購房者的歡迎。,市場(chǎng)個(gè)案海德花園,以英倫風(fēng)格為建筑核心。 以類皇家海德公園和白金漢宮為象征性建筑。 采用平緩坡屋頂、柔美弧窗、個(gè)性鐵藝、繁復(fù)裝飾的拱頂?shù)仍兀憩F(xiàn)英倫風(fēng)貌,以透出貴氣和歐式文化。,項(xiàng)目戶型出色,整體去化情況極佳,110平米以內(nèi)戶型全面熱銷,109戶型最受歡迎;1、2層與頂樓去化稍慢,125平米以上戶型滯銷明顯。,市場(chǎng)個(gè)案海德花園,125平米,102平米,109平米,90平米,80平米,熱銷戶型,滯銷戶型,項(xiàng)目位于新城南部,毗鄰實(shí)驗(yàn)學(xué)校,但離新城核心區(qū)域相對(duì)較遠(yuǎn),目前去化情況不佳。,市場(chǎng)個(gè)案茗都華庭,開發(fā)公司:岱山華定置業(yè)有限公司 企劃公司:杭州全案全程 項(xiàng)目位
12、置:岱山縣高亭鎮(zhèn)竹嶼新區(qū)衢山大道東側(cè)(岱山實(shí)驗(yàn)學(xué)校正大門對(duì)面) 用地面積:17782平米 建筑面積:30000平米 容積率: 1.5 主力面積:以122平米左右戶型為主,少量80平米小戶型產(chǎn)品。 銷售價(jià)格:多層7300元/平米左右 小高層6300元/平米左右 銷售率: 去化情況不佳,小戶型25%,大戶型 15%。 建筑風(fēng)格:ARTDECO風(fēng)格 產(chǎn)品特征:由5幢多層和5幢小高層組成,共218戶 客戶構(gòu)成:小戶型以周邊客群為主,大戶型以老城改善型客戶為主。,項(xiàng)目核心價(jià)值: 距實(shí)驗(yàn)學(xué)校近100米 古典建筑立面 BLOLK景觀組團(tuán),小戶型產(chǎn)品去化相對(duì)較好,大戶型全面滯銷,整體去化比例低于20%。,市場(chǎng)
13、個(gè)案茗都華庭,79平米,122平米,123平米,去化相對(duì)較好,大戶型全面滯銷,岱山老城規(guī)模大盤,由知名地產(chǎn)商綠城打造,但產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差,當(dāng)前去化情況不佳。,市場(chǎng)個(gè)案蔚藍(lán)公寓,開發(fā)公司:舟山綠城蔚藍(lán)海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目位置:岱山縣高亭鎮(zhèn)對(duì)港山整島 用地面積:142665平米 建筑面積:290000平米 容積率: 1.8 建筑類型:高層、小高層 主力面積:98176;從二房到四房 銷售價(jià)格:8500元/平米 銷售率: 約37% 建筑形態(tài):綠城蔚藍(lán)公寓南區(qū)(一期)總占地約83畝,總建筑面積約12.7萬平方米,可售面積為9.9萬平方米,其中南區(qū)規(guī)劃建設(shè)10幢高層(11層)及1幢中央花園景觀高
14、層(14層),南區(qū)房源約為670套。分三期開發(fā),分期交付。 客戶構(gòu)成:小面積戶型本地居民購買居多,大面積主要以周邊地區(qū)投資客為主,項(xiàng)目核心價(jià)值: 綠城品牌及產(chǎn)品打造 位于成熟區(qū)域 精品景觀組團(tuán),產(chǎn)品打造較為出色,但戶型過大且定位高端,總價(jià)過高,目前去化較為緩慢。,市場(chǎng)個(gè)案蔚藍(lán)公寓,項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)整個(gè)島嶼開發(fā),致力于將其打造成一個(gè)國際化的五星級(jí)都市海島休假小鎮(zhèn),但開發(fā)周期較長,僅一期已耗時(shí)7年。,市場(chǎng)個(gè)案峰景灣,開發(fā)公司:三林地產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置:岱山縣峰景灣西路 用地面積:539946平米 建筑面積:330000平米 容積率: 0.6 建筑類型:多層、聯(lián)排、小戶型高層公寓 主力面積:多層住宅面積8
15、4124(從二房到四房,基本以三房子為主);小高層公寓4050平米,別墅為209229 銷售價(jià)格:高層公寓55006500元/平米;多層二手市場(chǎng)價(jià)格約6500元/平米 銷售率: 約89%(小高層) 客戶構(gòu)成:高層小公寓以本地投資客戶和岱山周邊地區(qū)投資客戶為主,也有部分本地自用;多層產(chǎn)品以本地自住居多。,項(xiàng)目核心價(jià)值: 超大規(guī)模復(fù)合社區(qū) 五星級(jí)酒店配套 社區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)街,一期于2004年開盤,目前普通住宅已售罄,兩棟公寓產(chǎn)品在售;二期多層及小高層預(yù)計(jì)今年下半年入市。,市場(chǎng)個(gè)案峰景灣,二期體量龐大,共計(jì)1078套普通住宅,雖定位旅游地產(chǎn),但根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀及一期經(jīng)驗(yàn),將有較大比例進(jìn)入本地住宅市場(chǎng)。,市
16、場(chǎng)個(gè)案峰景灣,住宅:10.6萬方,1078套,戶型面積80-120; 別墅:4.4萬方,200套,戶型面積160-300;,二期戶型以88-125平米為主,將對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形成較大沖擊。,市場(chǎng)個(gè)案峰景灣,二期多層主力面積88-123,岱山本島以剛性需求為主,戶型面積集中在80-110,總價(jià)50-90萬之間,高端產(chǎn)品及120以上戶型滯銷明顯。,近期成交,(2010.10-2011.04主要成交樓盤統(tǒng)計(jì)),從2010.10-2011.04主要成交樓盤情況分析,成交面積集中在80-110,總價(jià)范圍在50-80萬之間;過大面積房源如120以上銷售壓力較大,岱山在售項(xiàng)目存量共計(jì)1212套,主要集中在新城,按
17、照當(dāng)前銷售速度,庫存仍在較為合理范疇;但隨著峰景灣二期入市,市場(chǎng)壓力將逐步增加。,近期成交,住宅建筑類型以多層、小高層為主,后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)了一定數(shù)量的別墅,但當(dāng)前只有恒麗府第的105套別墅; 后續(xù)供應(yīng)量主要集中在新城區(qū),達(dá)到878套;未來伴隨峰景灣二期產(chǎn)品上市,未來老城區(qū)供應(yīng)量將大幅增加;,岱未來供應(yīng)面積集中在90-130,雖然面積同質(zhì)化嚴(yán)重,但市場(chǎng)當(dāng)前較好的供求表現(xiàn),使區(qū)域市場(chǎng)大量同質(zhì)化產(chǎn)品去化壓力較小。,近期成交,岱山成交面積集中在80-110,而后續(xù)供應(yīng)量面積集中在90-130,大面積產(chǎn)品供應(yīng)主要在綠城蔚藍(lán)公寓以及少量頂層復(fù)式尾盤和別墅的供應(yīng); 據(jù)售樓處了解到,綠城蔚藍(lán)公寓銷售情況不如預(yù)期
18、,大面積產(chǎn)品銷售緩慢,原本規(guī)劃的140-180大面積產(chǎn)品也相應(yīng)作出了改小化的調(diào)整;,岱山市場(chǎng)總結(jié),整體表現(xiàn) 近年集中供應(yīng),當(dāng)前市場(chǎng)健康,存量主要集中在新城區(qū)。 去化較快,單個(gè)項(xiàng)目年去化量在300500套之間。 多層單價(jià)在7000-7700之間,小高層6200-6600之間。 當(dāng)前市場(chǎng)以多層為主,小高層、高層比例逐漸擴(kuò)大。 90-110平米戶型較為暢銷,120平米以上滯銷明顯;,產(chǎn)品偏好 面積90-110平米,總價(jià)55-70萬元,最受市場(chǎng)歡迎。 首選多層,次之小高層,再次之高層。 經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品相對(duì)更受歡迎。 比較好面子,傾向較為高貴的外立面展示效果,對(duì)景觀綠化不敏感。 滯銷產(chǎn)品 面積超過120
19、平米,銷售速度就開始放慢,總價(jià)過高產(chǎn)品滯銷更為明顯。,36,四、客群解讀,中小戶型產(chǎn)品以本地自住為主,其中周邊進(jìn)城客群有較高比例,大戶型產(chǎn)品以老城客群居多。,客戶情況,首置及首改等剛性需求是當(dāng)前岱山市場(chǎng)主流,其產(chǎn)品選擇集中在多層和小高層,高層接受度偏低。,市場(chǎng)調(diào)研,岱山消費(fèi)者購房目的用以改善住房條件和滿足居住要求,即是說自住仍是主流。,市場(chǎng)對(duì)多層和小高層的接受度很高,但對(duì)高層的接受度偏低,因此,還有待營銷過程中對(duì)消費(fèi)者加以引導(dǎo);而聯(lián)排別墅選擇較少的原因主要在于總價(jià)高。,市場(chǎng)需求面積集中在90-110之間,戶型以三房為主。,市場(chǎng)調(diào)研,當(dāng)前市場(chǎng)需求以三房為主;選擇五房戶型的則是選擇別墅做為其準(zhǔn)備購買住宅類型的人;喜歡二房或一房的受訪者多為年輕未婚人士或婚齡很短的人群。,對(duì)住宅面積的需求集中在90110之間,其次是111-140和71-90,,主力客戶特征描述:,長期在岱山生活工作,有區(qū)域情節(jié) 處事老練,但缺乏商品房經(jīng)驗(yàn),容易跟風(fēng) 35-45歲,收入穩(wěn)定,但支付能力有限 注重實(shí)用和性價(jià)比,對(duì)價(jià)格有一定敏感度 住在自建房或者老房子里,想要提升居住品
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