2011年東城匯項(xiàng)目招商策略提報(bào)

1、DCH Xinlin. Nanjing,DTZ Shanghai Retail Dept June 2011,高科.東城匯 南京. 仙林,東城匯項(xiàng)目商圈簡(jiǎn)介,家庭,擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)客群輻射范圍,目標(biāo)消費(fèi)客群,項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體分析,周邊消費(fèi)客群周邊居民,城東仙林，南京正在興起的新市區(qū)，目前人口規(guī)模已達(dá)30萬左右，2020年人口規(guī)模約60萬,周邊消費(fèi)客群學(xué)生和教師,根據(jù)以上統(tǒng)計(jì)，目前本案周邊在校學(xué)生人數(shù)超過12萬人，教師人數(shù)約3萬人；此外，外國學(xué)生及其家庭成員消費(fèi)能力高，這部分客群的消費(fèi)需求也值得關(guān)注,項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體分析,周邊消費(fèi)客群企業(yè)/政府人員,南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南京重要的石化、汽車、電子園區(qū)。

2、企業(yè)、資金、人才、技術(shù)密集區(qū)。 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)仙林大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展地區(qū)。 棲霞區(qū)政府未來?xiàng)紖^(qū)政府以及部分局機(jī)關(guān)將遷至仙林大學(xué)城內(nèi)，規(guī)劃所在地距本案不到3公里,企業(yè)/政府人員盡管數(shù)量并不多，但消費(fèi)能力較強(qiáng)，且對(duì)于大型餐飲業(yè)態(tài)消費(fèi)較多,項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體分析,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè),金鷹奧萊城項(xiàng)目概況,地理位置：南京市棲霞區(qū)文苑路/學(xué)海路； 開業(yè)時(shí)間：2011年4月中旬； 商業(yè)體量：11萬平方米； 樓層布局：B22F，局部35層； 整體檔次：中高檔； 主力商戶： IT、VERRI等，京都刷刷鍋、西子苑、KFC等 目標(biāo)客群：仙林居民、南京市民、旅游人群； 1F租金水平：56元/平方米/天,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè),亞

3、東商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目概況,地理位置：南京市棲霞區(qū)仙隱北路、學(xué)衡路； 開業(yè)時(shí)間：2006年（1期）、2008年（2期）； 商業(yè)體量：4.6萬平方米； 樓層布局：1F2F，局部3F； 整體檔次：中檔； 主力商戶：華潤(rùn)蘇果、麥當(dāng)勞、亞東健身俱樂部； 目標(biāo)客群：周邊社區(qū)居民以及學(xué)生； 1F租金水平：68元/平方米/天,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè),地理位置：南京市棲霞區(qū)文苑路/學(xué)津路； 開業(yè)時(shí)間：2005年； 商業(yè)體量：3萬平方米； 樓層布局：B14F； 整體檔次：中低檔； 主力商戶：蘇果超市、肯德基； 目標(biāo)客群：周邊學(xué)生； 1F租金水平：56元/平方米/天,大成名店項(xiàng)目概況,項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè),大觀天地Mall項(xiàng)目概況

4、,地理位置：南京市下關(guān)區(qū)建寧路300號(hào)； 開業(yè)時(shí)間：2010年10月31日； 商業(yè)體量：10萬平方米； 樓層布局：B25F； 整體檔次：中檔； 主力商戶：麥德龍、蕉葉、金逸國際電影城; 目標(biāo)客群：周邊社區(qū)居民; 1F租金水平：45元/平方米/天,南京可參考商業(yè),區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)定位比較,檔次,業(yè)態(tài),高,低,便捷性,目的性,仙林金鷹奧萊城,大成名店,亞東商業(yè)廣場(chǎng),愛尚街區(qū),蘇果文苑路,仙林社區(qū)綜合服務(wù)中心,康橋圣菲,新城尚東區(qū),東方天郡,賽世香樟園1期,賽世香樟園3期,仙林誠品城,市場(chǎng)空白,仙林商圈在中檔中高檔目的性商業(yè)市場(chǎng)方面仍存在較大市場(chǎng)空白，包括兒童主題、娛樂業(yè)態(tài)、大型品牌餐飲等。 市場(chǎng)空

5、白僅表示本案可重點(diǎn)開發(fā)的空間，而本案的最終定位仍需考慮自身情況以及消費(fèi)者需求,小結(jié),東城匯項(xiàng)目定位,項(xiàng)目消費(fèi)客群定位,消費(fèi)客群定位,仙林區(qū)域居民及中高收入家庭人群,仙林區(qū)域教師,仙林區(qū)域?qū)W生,仙林政府及 周邊企業(yè)人員,市區(qū)導(dǎo)入 人群,本案消費(fèi)客群定位,仙林區(qū)域?qū)W生,仙林區(qū)域目前人群現(xiàn)狀,綜合考慮人群數(shù)量、消費(fèi)能力，推導(dǎo)出針對(duì)本案的消費(fèi)客群排序,仙林區(qū)域居民,仙林區(qū)域教師,仙林政府及 周邊企業(yè)人員,市區(qū)導(dǎo)入 人群,數(shù)量,多,少,定位,主,次,本案的主要消費(fèi)客群主體為仙林區(qū)域居民及中高收入家庭人群、仙林區(qū)域教師和學(xué)生； 同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，避免外溢客群的流失,商鋪?zhàn)赓U價(jià)格測(cè)算,市場(chǎng)比較法：

6、參照周邊市場(chǎng)上的商業(yè)項(xiàng)目的租賃價(jià)格水平，將本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目的項(xiàng)目規(guī)模、地理位置等各種情況根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)：每個(gè)單項(xiàng)實(shí)行10級(jí)評(píng)分制，1分最低表示此區(qū)域在此方面存在嚴(yán)重不足；10分最高預(yù)示此區(qū)域擁有該項(xiàng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目的評(píng)價(jià)來評(píng)估項(xiàng)目商業(yè)租賃價(jià)格，以反映本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)值,通過可比性項(xiàng)目租賃價(jià)格的市場(chǎng)比較法測(cè)算，得到項(xiàng)目商業(yè)的1F平均租賃價(jià)格為6元/平方米(使用面積)/天,注：以上租金價(jià)格為使用面積租金價(jià)格,項(xiàng)目租賃價(jià)格定位,1F租賃價(jià)格是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格并綜合項(xiàng)目自身?xiàng)l件推導(dǎo)得出的，也就是前面通過市場(chǎng)比較法計(jì)算得到的1F租賃價(jià)格； 各樓層租金參照目前南京市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目各樓層租金比例

7、，后經(jīng)調(diào)整得到,東城匯項(xiàng)目租賃價(jià)格預(yù)測(cè),項(xiàng)目租賃價(jià)格定位,注：以上租金價(jià)格為使用面積租金價(jià)格,依靠周邊大學(xué)城所帶動(dòng)的文化產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，提升項(xiàng)目自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，以商業(yè)為契機(jī)發(fā)展成一個(gè)“綜合平臺(tái)”。 依靠生活休閑的消費(fèi)帶動(dòng)能力，配合業(yè)態(tài)整體規(guī)劃，吸引項(xiàng)目覆蓋范圍以外的居民前來目的性消費(fèi)，擴(kuò)大項(xiàng)目整體外延,平臺(tái),交流,商業(yè),特色,產(chǎn)業(yè),時(shí)尚,項(xiàng)目功能定位,一站式 多樣化 引領(lǐng)南京仙林新城的 時(shí)尚都市生活新地標(biāo),項(xiàng)目商業(yè)定位,20,精致美食,娛樂休閑,A,B,品味交流,D,生活服務(wù),C,項(xiàng)目業(yè)態(tài)表現(xiàn)形式,項(xiàng)目主題元素提煉,零售,餐飲,娛樂,生活形態(tài)及配套,專業(yè)零售 運(yùn)動(dòng)休閑 時(shí)尚零售 小商品零售 休閑食

8、品零售 等等,餐飲會(huì)所 休閑輕餐 咖啡面包 特色餐飲 等等,網(wǎng)吧 KTV 桌游 等等,家居生活 銀行 兒童主題樂園 教育培訓(xùn) 美容美發(fā) 書店影音 等等,打造區(qū)域內(nèi)非零售業(yè)態(tài)商戶的唯一性及獨(dú)特性，體現(xiàn)項(xiàng)目家庭主題及休閑消費(fèi)特性,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位細(xì)化,項(xiàng)目剖面圖,以上樓層業(yè)態(tài)是根據(jù)目前仙林區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況以及本案主要消費(fèi)客群需求而定，突出家庭型消費(fèi)，并且考慮到消費(fèi)者一站式、多樣化消費(fèi)需求； 業(yè)態(tài)的樓層設(shè)置主要按照商戶承租能力而定，即承租能力高的商戶盡量布局在商業(yè)價(jià)值高的低區(qū)樓層，反之亦然；同時(shí)還將商戶的位置選擇要求亦考慮在內(nèi),項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,5,可執(zhí)行商戶,5,可執(zhí)行商戶,5,可執(zhí)行商戶,27,平面

9、業(yè)態(tài)落位1F,D:特色餐飲,F:咖啡、面包等休閑餐飲,C1:品牌快餐,C2:休閑餐飲or 運(yùn)動(dòng)服飾,SOHO入口,零售,餐飲,休閑娛樂,生活形態(tài)及配套,生活配套（藥店、便利店、單車店、自助銀行、花店,E:品牌零售,B1:品牌快餐,B2:銀行,A1:品牌零售,A2主力店,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,平面品牌落位1F,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,5,可執(zhí)行商戶,5,可執(zhí)行商戶,5,可執(zhí)行商戶,可選執(zhí)行商戶,零售,餐飲,休閑娛樂,生活形態(tài)及配套,平面業(yè)態(tài)落位2F,D:休閑餐飲、西式簡(jiǎn)餐,C1:品牌快餐,E：品牌零售,B1:品牌快餐,B2:零售,A2:品牌零售,A1:主力店,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,C2:休閑餐飲or 運(yùn)動(dòng)服飾

10、,平面品牌落位2F,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,4,可執(zhí)行商戶,4,可執(zhí)行商戶,5,可執(zhí)行商戶,零售,餐飲,休閑娛樂,生活形態(tài)及配套,平面業(yè)態(tài)落位3F,SOHO,B2:兒童教育,B1:兒童游樂,C1:健身,兒童教育,C2:瑜伽/SPA/美容美發(fā),兒童服務(wù),A:游藝主題樂園,A:主力店 （媽媽好孩子,B3:兒童生活配套,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,平面品牌落位3F,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,40,5,可執(zhí)行商戶,5,可執(zhí)行商戶,42,5,可執(zhí)行商戶,零售,餐飲,休閑娛樂,生活形態(tài)及配套,平面業(yè)態(tài)落位4F,SOHO,B2:特色餐飲,TE,A:大型餐飲,挑空區(qū)域,B1:特色餐飲,C3休閑餐飲,C1:新華書店,C2:餐飲,項(xiàng)目業(yè)

11、態(tài)平面落位,平面品牌落位4F,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,45,5,可執(zhí)行商戶,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,平面品牌落位5F,項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面落位,48,5,可執(zhí)行商戶,1、以上業(yè)態(tài)比例和主力店比例均為為估算結(jié)果； 2、具體各鋪位面積以設(shè)計(jì)師給出的結(jié)果為準(zhǔn),項(xiàng)目業(yè)態(tài)主力店比例,東城匯項(xiàng)目招商策略分析,租賃總體策略,豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，滿足周邊人群各類生活需求，同時(shí)增加項(xiàng)目商場(chǎng)人氣,商場(chǎng)正式運(yùn)營(yíng)后，進(jìn)行品牌篩選，逐步提升項(xiàng)目消費(fèi)檔次，增加租金收益,主力店帶動(dòng)其他商家入駐，依附效應(yīng)顯現(xiàn),方案實(shí)施策略 - 租售策略,項(xiàng)目租賃策略,招商核心 策略,主力商戶先行招商，提升項(xiàng)目知名度,品質(zhì)保證，商戶信譽(yù)度第一考慮因素,總體招商策略,項(xiàng)

12、目招商策略,項(xiàng)目根據(jù)初步的分析，建議采取一下租賃模式,主力大型客戶： 以基本租金/扣點(diǎn)+租賃免租期,中小型客戶： 租金+租賃免租期,實(shí)施策略 - 租賃模式,項(xiàng)目租賃模式,需向部分代表性品牌商家提供裝修補(bǔ)貼 需提供主力租戶相對(duì)較長(zhǎng)的免租期支持 預(yù)租階段至定位強(qiáng)化階段需業(yè)主在租金上支給予持,首先，選擇2-3個(gè)的主力客戶，商家品牌知名度較高，爭(zhēng)取在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租賃局部突破，達(dá)到以點(diǎn)促面，帶動(dòng)后期租賃的目的,預(yù)租階段,主力客戶成功引進(jìn)后，以主力客戶吸引為其他商家，項(xiàng)目整體招商率達(dá)到55%，同時(shí)提高成交租金，但此成交租金仍舊維持項(xiàng)目整體相對(duì)較低租金水平，租金報(bào)價(jià)維持不變,入市階段,2011年5月,2011

13、年8月,2011年11-12月,2012年5月,2012年3月,2012年7月,項(xiàng)目全面招商第三階段，對(duì)客戶進(jìn)行一定程度篩選，同時(shí)提高成交租金，以便實(shí)現(xiàn)預(yù)期租金平均水平,項(xiàng)目整體招商率達(dá)到80%以上時(shí)，總體提升租金報(bào)價(jià)，實(shí)現(xiàn)租金最大收益,定位強(qiáng)化階段,持續(xù)推廣階段,價(jià)值取脂階段,項(xiàng)目整體招商率達(dá)到60%,進(jìn)入全面招商第二階段，平衡整體租金租金報(bào)價(jià)提高，同時(shí)成交租金水平也相應(yīng)水平,實(shí)施策略 - 租賃模式,實(shí)施策略-招商階段推進(jìn),項(xiàng)目一期開盤,項(xiàng)目交房,2012年10月,項(xiàng)目開業(yè),主力店招商,次主力店招商,非主力店招商,實(shí)施策略-招商進(jìn)度表,東城匯項(xiàng)目建筑優(yōu)化建議,建筑優(yōu)化建議,餐飲區(qū)涉及每個(gè)獨(dú)立

14、鋪位，均需要預(yù)留獨(dú)立上下水,建筑優(yōu)化建議,餐飲區(qū)涉及每個(gè)獨(dú)立鋪位，均需要預(yù)留獨(dú)立上下水,建筑優(yōu)化建議,建筑優(yōu)化建議,餐飲區(qū)涉及每個(gè)獨(dú)立鋪位，均需要預(yù)留獨(dú)立上下水,建筑優(yōu)化建議,餐飲區(qū)涉及每個(gè)獨(dú)立鋪位，均需要預(yù)留獨(dú)立上下水,該區(qū)域設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，南北兩個(gè)區(qū)塊均需可設(shè)置廚房區(qū)域,附錄業(yè)態(tài)技術(shù)參數(shù),附錄業(yè)態(tài)技術(shù)參數(shù),附錄業(yè)態(tài)技術(shù)參數(shù),Retail Department Shanghai T +86 21 2208 0088 F +86 21 6288 2612 42-43F,Plaza 66, Tower 2, 1366 Nanjing Road West, Shanghai 200040, China,Thank You,The information in this building profile is for guidance purposes only and is subject to c