商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)與人流動(dòng)線研究

1、商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)與人流動(dòng)線研究 第一部分隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟和理性，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開(kāi)發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，甚至對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理的重視程度已經(jīng)超過(guò)銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動(dòng)線等。本文從后期經(jīng)營(yíng)、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)前期商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的要求。以期在項(xiàng)目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計(jì)和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見(jiàn)，減少后期的改動(dòng)與損失。第一部分 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 1、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體原則商業(yè)物業(yè)較為常見(jiàn)的有以下四種空間形式：（1）室

2、內(nèi)大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕；（如百貨、大賣場(chǎng)）（2）露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)購(gòu)物中心）（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)）由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂(lè)，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。商業(yè)項(xiàng)目在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)得房率K（實(shí)際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過(guò)小。室外步行街的得房率K能達(dá)到8090%，而室內(nèi)購(gòu)物中心的得房

3、率要小得多，因中庭、過(guò)道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%65%之間。內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對(duì)的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：（1）以主力店引導(dǎo)人流。一般大型購(gòu)物中心都會(huì)引進(jìn)主力店來(lái)吸引人流，并對(duì)人流起到引導(dǎo)作用。通常會(huì)將主力店安排在整個(gè)人流動(dòng)線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過(guò)路線；例如很多大賣場(chǎng)會(huì)設(shè)置在相對(duì)比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣場(chǎng)必須要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店?；蛘邔⒋筚u場(chǎng)設(shè)置在二樓，讓消費(fèi)者必須要從二樓經(jīng)

4、過(guò)。（2）以局部的造景、中庭聚集人流；景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)檔次的符號(hào)。景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過(guò)通透、寬敞的視覺(jué)可見(jiàn)性，消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流。（3）以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流；餐飲業(yè)態(tài)已被驗(yàn)證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場(chǎng)、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動(dòng)人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對(duì)人流依賴較大

5、的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。餐飲業(yè)態(tài)有帶動(dòng)人氣的作用物業(yè)形態(tài)餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置位置說(shuō)明百貨商場(chǎng)主力品牌設(shè)置一樓，休閑餐飲可分設(shè)在各個(gè)樓層，大型餐飲設(shè)置在高樓層。主力品牌如麥當(dāng)勞、KFC通常設(shè)置在一樓，作為形象和吸引人流；休閑特色餐飲分設(shè)樓層可以有效帶活人流的垂直動(dòng)線；大型餐飲面積需求較大，且目的性消費(fèi)較強(qiáng)，設(shè)在高樓層搭配觀光電梯，較有檔次也符合經(jīng)濟(jì)性。大賣場(chǎng)主力品牌一般設(shè)置在賣場(chǎng)主入口或沿街，休閑餐飲設(shè)置在內(nèi)部。與賣場(chǎng)戰(zhàn)略合作的品牌餐飲通常都會(huì)獲得較好的商鋪位置，如主入口或者曝光度較好的沿街位置。由于大賣場(chǎng)的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)多半為社區(qū)或近郊，因此賣場(chǎng)也需要借助品牌餐飲

6、吸引人流。休閑步行街通常為一二層商鋪聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，主力品牌通常設(shè)置在街頭或街尾。以休閑特色餐飲為主，面積適中，得房率也較高。主力品牌設(shè)置在兩端，提升步行街號(hào)召力。社區(qū)商鋪較為雜亂，一般分割都較為靈活。社區(qū)商鋪大多為產(chǎn)權(quán)銷售，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)較為靈活，通常是自然成市?？偨Y(jié)無(wú)數(shù)案例說(shuō)明，餐飲對(duì)整體商業(yè)的帶動(dòng)作用，尤其是在經(jīng)營(yíng)初期，并且餐飲也是眾多業(yè)態(tài)中，相對(duì)來(lái)講經(jīng)營(yíng)成功率較高的業(yè)態(tài)。最典型的案例就是陸家嘴的正大廣場(chǎng)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期，只有餐飲、休閑、咖啡類業(yè)態(tài)能夠經(jīng)營(yíng)成功，而其他對(duì)人流依賴較大的服裝零售業(yè)則經(jīng)營(yíng)慘淡。（4）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過(guò)

7、多的出入口也會(huì)導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動(dòng)線的混亂。通常商業(yè)項(xiàng)目的出入口會(huì)有主入口和次入口之分，主入口12個(gè)，次入口23個(gè)，視項(xiàng)目的具體面積而定。出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。商業(yè)街、商場(chǎng)的出入口設(shè)置比較 商業(yè)街商場(chǎng)主入口位置通常設(shè)置在街角和街尾通常設(shè)置在商場(chǎng)轉(zhuǎn)角或正面沿街面主入口數(shù)量212次入口位置設(shè)置在步行街的中部通常設(shè)置在主入口的并排或?qū)谴稳肟跀?shù)量2412總結(jié)相比較而言，商業(yè)街的出入口要比商場(chǎng)的多一些，因?yàn)樯虡I(yè)街是開(kāi)放式的條狀商業(yè)，人流不斷走動(dòng)；而商場(chǎng)是封閉型商業(yè)，出入口設(shè)置的少而精便于將人流滯留在商場(chǎng)內(nèi)部。購(gòu)物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，

8、要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂(lè)性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。（1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造，又能取得可觀的廣告位出租收入。（2）建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。5、商業(yè)項(xiàng)目的無(wú)障礙設(shè)計(jì)商場(chǎng)應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。6、商業(yè)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)豐富的綠化能營(yíng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺(jué)。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)

9、在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就要拿出方案來(lái)，比如對(duì)種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問(wèn)題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。7、公共部位的燈光照明設(shè)計(jì)商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)

10、計(jì)的最大挑戰(zhàn)在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見(jiàn)的特定建筑類型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)與建筑設(shè)計(jì)之間有時(shí)會(huì)產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會(huì)影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問(wèn)題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，一

11、方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對(duì)新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。第二部分人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì) 人流系統(tǒng)是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會(huì)造成動(dòng)線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具有重要的意義。1、人流規(guī)劃符合易達(dá)性暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常

12、好的易達(dá)性。位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過(guò)寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。通?？梢愿鶕?jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計(jì)：將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置在商場(chǎng)地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通設(shè)置過(guò)街人行天橋設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)2、停車體系現(xiàn)代商業(yè)對(duì)停車要求越來(lái)越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動(dòng)線也越來(lái)越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中最基本的一個(gè)滿足條件，越來(lái)越多的新建商業(yè)都會(huì)考慮專門的出租車上下客區(qū)。對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的便捷性，并很大程度上影響到消費(fèi)者

13、的購(gòu)物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場(chǎng)外部周圍布置大量的地面停車場(chǎng)位，但在實(shí)際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫(kù)到商場(chǎng)內(nèi)部的動(dòng)線必須便捷、直達(dá)；另外，還需協(xié)調(diào)好商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸、卸貨區(qū)及出租車停靠點(diǎn)的停車用地，并進(jìn)行有效的人車分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生相互干擾的影響。大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見(jiàn)的是將車庫(kù)設(shè)置在地下一層或二層。以家樂(lè)福（碧云）為例，其車庫(kù)設(shè)置在地下一層，與家樂(lè)福賣場(chǎng)同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費(fèi)者購(gòu)物，也增加了商家的商業(yè)機(jī)會(huì)。3、廣場(chǎng)許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也

14、可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷活動(dòng)的空間。大型商業(yè)的廣場(chǎng)，分為室內(nèi)和室外兩種情況：室內(nèi)廣場(chǎng)中庭；是大型商場(chǎng)購(gòu)物中心必不可少的建筑元素。室外廣場(chǎng)的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會(huì)設(shè)置在主入口或項(xiàng)目紅線。以溧陽(yáng)項(xiàng)目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場(chǎng)。一般廣場(chǎng)的用途主要有：設(shè)置地面停車場(chǎng)設(shè)置綠化、道路景觀 設(shè)置消費(fèi)者休憩空間設(shè)置消費(fèi)者休憩空間4、外立面設(shè)計(jì)形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺(jué)

15、享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。從外立面設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購(gòu)物中心的外立面不應(yīng)設(shè)計(jì)的太過(guò)高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡(jiǎn)約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計(jì)更為貼切普通大眾的審美觀點(diǎn)和消費(fèi)心理。二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。（一）物理因素即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。此類要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來(lái)，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的

16、建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi)二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。（一）物理因素即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。此類要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來(lái)，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi)。（二）建筑設(shè)計(jì)因素1、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。但在直線的人流動(dòng)線中，可以規(guī)劃幾個(gè)

17、類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對(duì)人流的疏散引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開(kāi)間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價(jià)值。2、按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過(guò)商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂(lè)、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購(gòu)買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購(gòu)買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家

18、居用品、家用電器、大型書店等就是典型。2、為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流量，可將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，以拉升次級(jí)通道的人流量，同時(shí)也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。3、如果商場(chǎng)面積過(guò)大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。為了最大限度的保證人流暢通，有時(shí)會(huì)將兩條通道之間的商鋪設(shè)計(jì)為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計(jì)也會(huì)存在一些問(wèn)題，例如：商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）4、人流

19、通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計(jì)會(huì)起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個(gè)商場(chǎng)格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。5、在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開(kāi)設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場(chǎng)里較為常見(jiàn)，這樣可以讓消費(fèi)者多繞半圈中庭，起到延長(zhǎng)行走路線的作用。（三）業(yè)態(tài)1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，

20、在人流的影響下會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在高層。4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營(yíng)相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+12”的效果。（四）顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感）1、每層樓的人流過(guò)道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡(jiǎn)單易梳理的人流動(dòng)線，可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn)，而不會(huì)產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺(jué)，從而喪失了再次光顧的情緒。2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場(chǎng)的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。3、在中庭小廣場(chǎng)設(shè)立

21、休息區(qū)域，對(duì)不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)，方便顧客辨認(rèn)，避免了消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)象迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會(huì)再來(lái)的想法?？傊?，通過(guò)對(duì)商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。第三部分 總結(jié)以上從后期招商、經(jīng)營(yíng)的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功有哪些關(guān)鍵因素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時(shí)至今日最好的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)生了哪些變化。主要對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)；人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了著重的研究分析，注重在細(xì)節(jié)方面的要求，經(jīng)營(yíng)中問(wèn)題的改進(jìn)，招商實(shí)踐中難

22、點(diǎn)的建議。 萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的八要點(diǎn) -王健林一、解決資金 商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)進(jìn)入門檻很高的產(chǎn)業(yè)。平均下來(lái)，全世界的房地產(chǎn)公司，只有23%的企業(yè)在做商業(yè)地產(chǎn)，在中國(guó)的比例就更少，少于1%。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合型的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)，也不是商業(yè)行業(yè)，它包括地產(chǎn)、商業(yè)、投資、金融等，非常復(fù)雜。在這個(gè)行業(yè)里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長(zhǎng)期使用的資金。解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是很難做的，即使能做，也走不遠(yuǎn)。所以最重要的，做商業(yè)地產(chǎn)，首先要有資金實(shí)力，或者有長(zhǎng)期能使用的資金平臺(tái)。萬(wàn)達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們?cè)?001年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的慣性思維來(lái)思考問(wèn)題的。從銀行貸

23、款，貸二年期，就來(lái)做購(gòu)物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的弊端就顯現(xiàn)出來(lái)了，尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。幸虧我們的決策有前瞻性，在2004年1月開(kāi)了一個(gè)總裁辦公會(huì)，決定除了已開(kāi)工的購(gòu)物中心，暫停其它購(gòu)物中心的建設(shè)，集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道，我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問(wèn)題。如果沒(méi)有預(yù)見(jiàn)性，等到銀行催債的時(shí)候再想辦法，那就可能出問(wèn)題了。所以我體會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)，解決資金而且是可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。 二、找到人才 所有行業(yè)都注重人才，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，更需要人才，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是一個(gè)復(fù)合型的行業(yè)。大家不要以為，搞超市、搞百貨

24、的人拿來(lái)就能用，搞百貨搞超市是零售思維，同單純的房地產(chǎn)思維一樣，都不行。做購(gòu)物中心，是先做商業(yè)規(guī)劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業(yè)物業(yè)管理。因此，單純做零售做百貨的人不一定就是商業(yè)地產(chǎn)的行家里手，單純做房地產(chǎn)的人也不一定是，這里需要復(fù)合型的知識(shí)?，F(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)人才非常緊張。 我舉一個(gè)例子說(shuō)明人才的重要性。萬(wàn)達(dá)在上海的五角場(chǎng)做了一個(gè)三十幾萬(wàn)的購(gòu)物中心，計(jì)劃明年開(kāi)業(yè)。請(qǐng)了號(hào)稱世界第一的商業(yè)設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)，這家公司有120多年專門做購(gòu)物中心規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)，全球做了幾百個(gè)購(gòu)物中心。開(kāi)始動(dòng)工后，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我請(qǐng)美國(guó)的托伯曼公司的總裁幫忙看看項(xiàng)目，他們是專門做高端購(gòu)物中心的，他提出

25、了一些修改意見(jiàn)，讓我們有眼前一亮的感覺(jué)?？上б?yàn)橐呀?jīng)施工了，基本的東西不能推翻，只能做些修改。修改之后，規(guī)劃和人流動(dòng)線比原來(lái)更加合理。我們計(jì)算了一下，僅一項(xiàng)設(shè)計(jì)上的修改，可以每年增加2000萬(wàn)的租金。這說(shuō)明懂行的人才對(duì)商業(yè)地產(chǎn)多么重要。所以做商業(yè)地產(chǎn)，沒(méi)有這種既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)再懂一點(diǎn)金融投資的綜合型人才，是非常難的。正因?yàn)槿绱?，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在幾乎變成了一個(gè)學(xué)校，一些人來(lái)萬(wàn)達(dá)做了一兩年，就有很多單位想挖他們跳槽。所以我們想，干脆自己建一個(gè)專門的培訓(xùn)學(xué)校，慢慢培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)人才。 三、只租不售 做商業(yè)地產(chǎn)要切記這一點(diǎn)。在這方面，萬(wàn)達(dá)有深刻的教訓(xùn)。我們現(xiàn)在有21個(gè)購(gòu)物中心，前10個(gè)購(gòu)物中心，有部分商鋪是銷售

26、的，一共賣了9萬(wàn)多平方米。如果從單一銷售的角度來(lái)看，是很成功的，全國(guó)每平米均價(jià)3萬(wàn)多，賣了幾十億，但是這10個(gè)項(xiàng)目竣工后，雖然也進(jìn)行了招商經(jīng)營(yíng)，還是有5、6個(gè)出現(xiàn)了問(wèn)題。什么問(wèn)題呢？商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。銷售商鋪的時(shí)候，因?yàn)槲覀冏隽耸吣攴康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售，合同寫的很清楚，房子出售后，我們不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)上的責(zé)任。根據(jù)銷售合同，我們?cè)诜缮蠜](méi)有責(zé)任，但經(jīng)營(yíng)不好，業(yè)主商戶就要鬧事，我們?cè)诘懒x上的責(zé)任無(wú)法推脫。如果萬(wàn)達(dá)不是品牌企業(yè)，不是一個(gè)把購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的企業(yè)，只是打一槍換一個(gè)地方，那我們就不用對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)。當(dāng)時(shí)有四五個(gè)業(yè)主起

27、訴萬(wàn)達(dá)的案子，都以業(yè)主敗訴為終，因?yàn)楹贤s定很清楚。但是我們以購(gòu)物中心作為長(zhǎng)期發(fā)展方向，作為品牌企業(yè)，就一定要解決業(yè)主的問(wèn)題。去年和今年上半年，我們決定，賣出去的這10個(gè)項(xiàng)目，除了南京、青島等項(xiàng)目，因?yàn)榈乩砦恢锰貏e好，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定之外，絕大部分出售商鋪全都拿回來(lái)，保證業(yè)主若干年8%的回報(bào)率，個(gè)別地區(qū)9%。 所以商業(yè)地產(chǎn)即使有個(gè)別成功銷售之后仍然紅火經(jīng)營(yíng)的先例，我個(gè)人認(rèn)為那是個(gè)案，不能成為規(guī)律。萬(wàn)達(dá)在全國(guó)賣了10個(gè)項(xiàng)目的商鋪，超過(guò)一半以上都有問(wèn)題。2004年，我們做了一個(gè)決定，購(gòu)物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售。凡是銷售購(gòu)物中心的，在全國(guó)失敗的例子比比皆是，我舉幾個(gè)。譬如東莞的一個(gè)大ma

28、ll，銷售得好，價(jià)格高，但是現(xiàn)在剛剛開(kāi)業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，我可以斷定他們正在走我們以前走過(guò)的路。無(wú)錫站前城投廣場(chǎng)，鉆石地段，商鋪賣的時(shí)候火得不得了，現(xiàn)在開(kāi)業(yè)不到兩年，整體關(guān)門，200多個(gè)業(yè)主正在打官司。還有很多例子。我們觀察，凡是賣商鋪來(lái)做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，9成以上運(yùn)作不好，有個(gè)別占著天時(shí)地利人和的成功，那是個(gè)例現(xiàn)象。 說(shuō)到這里，大家可能會(huì)說(shuō)：講了半天，你講商業(yè)地產(chǎn)只租不售，你有錢有資金管道，我們規(guī)模小，但也想做，怎么辦呢？我給大家出三招。 1、在購(gòu)物中心旁邊規(guī)劃開(kāi)發(fā)一些住宅。假如總投資5億元，7%的回報(bào)率，住宅賣了2億元，剩下3億元作為租金回收，加起來(lái)，回報(bào)率12%，就可以了。 2、如果在一個(gè)

29、核心區(qū)，旁邊沒(méi)有地做住宅，那么辦？可以在購(gòu)物中心上面規(guī)劃寫字樓或公寓，把上面的部分賣出去，也不要賣商鋪。 3、如果不能做寫字樓或公寓，用地性質(zhì)就是商業(yè)，那么就把租金回報(bào)率低的大店賣掉，以賣大店的現(xiàn)金流來(lái)平衡回報(bào)率，但不要賣小店鋪，小店鋪的租金是隨著商業(yè)的升值不斷增加的，大店的租金則是非常穩(wěn)定的，幾乎很少增長(zhǎng)。 這些招不是我的招，全世界的購(gòu)物中心都是這樣運(yùn)作。美國(guó)購(gòu)物中心里50%的主力店，主要是百貨、超市這兩種業(yè)態(tài)，地是白送的，有一些甚至連房子都是送的。美國(guó)吉吉彭尼、西爾斯決定一個(gè)項(xiàng)目是否進(jìn)入至少需要三年，你把地塊提供給他，他要反復(fù)調(diào)查三年，分析、規(guī)劃，才能最后做決定。而且做了決定也很牛，要你把

30、地送給他，甚至把房子蓋好白送給他，他付租金也是極低。那么為什么購(gòu)物中心發(fā)展商還要把他們拉進(jìn)來(lái)呢？因?yàn)橐克麄儊?lái)拉人流。美國(guó)沒(méi)有在城里面拆遷的，城里都是私人產(chǎn)權(quán)，購(gòu)物中心都是在郊區(qū)，只能靠這一招，拉幾個(gè)主力店，人流引來(lái)了，在主力店與主力店之前做些中小商鋪，兩層、三層，慢慢提升租金，找到資金平衡點(diǎn)。 想做購(gòu)物中心，只有這三招。除此，想賣小店鋪，那就不要做了。 四、做對(duì)程序 做購(gòu)物中心的發(fā)展商，9成多以上是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)換而來(lái)，包括萬(wàn)達(dá)，不可避免地帶著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思維定式，先做規(guī)劃設(shè)計(jì)，看立面挺漂亮，自認(rèn)為各方面都挺好，開(kāi)始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店來(lái)人，在談判中發(fā)展商處于弱勢(shì)，只能被迫接

31、受他們提出的價(jià)格。大連有個(gè)發(fā)展商的總經(jīng)跟我講：“外國(guó)主力店的租金價(jià)格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我說(shuō)：“那你就是在程序上做錯(cuò)了。你應(yīng)該在開(kāi)始規(guī)劃時(shí)與他談租金，不是建設(shè)期再招商。而且還可以故意與兩三家談，這樣租金就會(huì)談高一點(diǎn)?！?所以做購(gòu)物中心，非常重要的是做對(duì)程序。一定要先租后建，招商在前，建設(shè)在后?；蛘呓校侯嵉钩绦颍逊康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。而且招商絕非招一個(gè)主力店的問(wèn)題。做一個(gè)購(gòu)物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同業(yè)態(tài)的組合在一起，這樣才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高大家的比較效益，而且很多大的主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。所

32、以，一定要把程序做對(duì)了，招商在前。 招商在前還有個(gè)明顯的好處，能節(jié)省巨大的投資。萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在做購(gòu)物中心，建安包括稅費(fèi)、管理費(fèi)等，不算精裝，平均每平方米3000元左右。為什么這么便宜？就是設(shè)計(jì)階段與進(jìn)駐的各店對(duì)接好，沒(méi)有無(wú)效面積，大堂、電梯、卸貨區(qū)的位置都是反復(fù)計(jì)算好的，所有面積都能產(chǎn)生租金。我們2004年以后建的購(gòu)物中心都是收租面積沒(méi)有無(wú)效面積。而且我們的程序做對(duì)了之后，我們與主力店、次主力店簽好合同，約定拿到質(zhì)檢驗(yàn)收證書免租三個(gè)月，第91天開(kāi)始計(jì)租，不管他們開(kāi)不開(kāi)業(yè)。做對(duì)程序的好處就是給我們帶來(lái)效益，避免麻煩。 五、商業(yè)定位 具體到技術(shù)層面而言，商業(yè)定位決定項(xiàng)目的成敗。商業(yè)有兩句名言。一句是 “

33、隔街死”，一條街20米寬，一邊火的要命，另一邊死街。還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開(kāi)店，但差一步生意就差了三成。這些語(yǔ)言都形容了商業(yè)定位選址的重要性。商業(yè)地產(chǎn)具體到技術(shù)層面，最重要的就是商業(yè)定位。那么，在商業(yè)定位里，注重哪幾個(gè)環(huán)節(jié)呢？ 1、定地址。 選址靠的是真功夫，沒(méi)有教科書，更多要靠經(jīng)驗(yàn)，這就是零售人員、物管人員與開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)人員智慧的綜合，絕大部分是經(jīng)驗(yàn)的積累。在選址上，無(wú)論如何不能一次確定，有時(shí)間的話，一年的時(shí)段，最好在黃金季節(jié)、非黃金季節(jié)，一天的時(shí)間，中午、晚上都看看。還有一點(diǎn)非常重要，看政府規(guī)劃，到任何一個(gè)城市，先了解當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃，城市發(fā)展方向。暫時(shí)人不多不要緊，預(yù)計(jì)幾年后會(huì)怎

34、么樣。我們?cè)谀喜捻?xiàng)目，頭一個(gè)在八一廣場(chǎng)，效益很好，第二個(gè)項(xiàng)目我們?nèi)チ思t谷灘新區(qū)。江西省委省政府、南昌的市委市政府決定在江北發(fā)展一片，為體現(xiàn)他們的決心，他們把市委、市政府、公檢法等所有行政中心都搬過(guò)去，但是他們過(guò)去辦公了，還是有城無(wú)市，人氣不旺。政府希望我們?nèi)プ鲆粋€(gè)購(gòu)物中心，我們規(guī)劃了一個(gè)十幾萬(wàn)平的購(gòu)物中心。一個(gè)十幾萬(wàn)平的購(gòu)物中心要靠十多萬(wàn)人來(lái)支持，那里目前至多有一萬(wàn)人，為什么我敢做呢？因?yàn)橘?gòu)物中心要兩年以后才開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在房子賣了很多，另外政府配套建設(shè)了兩所好學(xué)校，我相信，我們的購(gòu)物中心一上，就會(huì)促使更多人入住，形成人氣商氣。我看大勢(shì)，所以新區(qū)也敢去。 2、定規(guī)模。 購(gòu)物中心在國(guó)際上有個(gè)理論，1

35、0萬(wàn)平米以內(nèi)叫最佳規(guī)模，當(dāng)然這是國(guó)外的理論，英美、澳大利亞，他們的人口比較少，10萬(wàn)平米是他們的上限。按照中國(guó)的國(guó)情和快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為15萬(wàn)平米是最佳的上限。規(guī)模與效益連在一起，不是越大越好，規(guī)模一大，比較效益就下降了。規(guī)模越大，租金越低。15萬(wàn)平的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過(guò)20家次主力店來(lái)組合。在中國(guó)，零售業(yè)態(tài)沒(méi)有這么豐富，在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家有50萬(wàn)種商品，中國(guó)目前只有20萬(wàn)種商品。目前在中國(guó)，大主力店的發(fā)展可以，1萬(wàn)平以上的超市、建材店好找，但次主力店的發(fā)展相差太遠(yuǎn)，1000、2000平的次主力店極其難找。在歐洲，我看到一個(gè)糖果的連鎖店，每一個(gè)店就幾百平方米，但是在一

36、個(gè)購(gòu)物中心里可以開(kāi)4、5個(gè)店，每個(gè)門口開(kāi)一個(gè)。別看小小的糖果，一個(gè)店可以有上千種類的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，賣糖果賣出了世界級(jí)的連鎖品牌，每年20多億歐元銷售額。類似這種有特色的次主力店，中國(guó)現(xiàn)在很少。所以，規(guī)模上不宜過(guò)大。 現(xiàn)在中國(guó)購(gòu)物中心有比大、比規(guī)模的不好風(fēng)氣。在廣州開(kāi)會(huì)期間，安徽的一個(gè)市政府領(lǐng)導(dǎo)找到我，希望萬(wàn)達(dá)去開(kāi)發(fā)一個(gè)規(guī)劃38萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，只要我們肯去，地可以很便宜。而當(dāng)?shù)爻鞘腥丝谥挥?0萬(wàn)人。我說(shuō)：地白送我，我都不做，你們這種思維，誰(shuí)去做都危險(xiǎn)。北京人口那么多，在東、西、南、北規(guī)劃了四個(gè)幾十萬(wàn)平的mall，到現(xiàn)在第一個(gè)規(guī)劃的春天mall都是死的，58萬(wàn)平，根本做不了，

37、政府被迫修改規(guī)劃，修改到20萬(wàn)平的規(guī)模。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高，回報(bào)率高，才是真本事?，F(xiàn)在在中國(guó)做購(gòu)物中心，迫切需要解決規(guī)模偏大的問(wèn)題，在商品和次主力店不匹配的情況下，盲目求大的結(jié)果只能是自食苦果。 3、定主力店。 地址、規(guī)模確定好以后，就是主力店、次主力店的問(wèn)題。主力店和次主力店的確定是有講究的，有些業(yè)態(tài)適合在商業(yè)中心區(qū)，有些業(yè)態(tài)適合在副中心，有些業(yè)態(tài)適合在郊區(qū)。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊區(qū)不適合做百貨、珠寶，這里面是有商業(yè)規(guī)律的。在什么位置上適合建什么主力店，這里面學(xué)問(wèn)很深，要根據(jù)你的地址和規(guī)模選擇合適的業(yè)態(tài)。比如在副中心你就選新興業(yè)態(tài)，如果在核心尚圈

38、，你就不要選大賣場(chǎng)，盡可能選租金比較高的業(yè)態(tài)，而在郊區(qū)，盡量選聚人氣的業(yè)態(tài)。 關(guān)于主力店和次主力店的確定，目前在世界上有一個(gè)趨勢(shì)，更多的向文化、休閑、健身的業(yè)態(tài)方向發(fā)展。 我看過(guò)一篇文章，里面有句話說(shuō)“購(gòu)物中心是吃出來(lái)的”。國(guó)際上也有新的理論，叫“四大功能”：第一個(gè)功能是購(gòu)物；第二是休閑；第三是運(yùn)動(dòng)；第四是交際。這是世界購(gòu)中心新的理論。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來(lái)往，那么，到購(gòu)物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購(gòu)物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個(gè)小時(shí)。為什么現(xiàn)在的購(gòu)物中心要更多發(fā)展文化娛樂(lè)方面的內(nèi)容，說(shuō)穿了，就是為了增加人們的滯留期間?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心，有一

39、些人只單純地考慮零售賣場(chǎng)，而國(guó)外的購(gòu)物中心，有近一半的面積都拿出來(lái)做休閑娛樂(lè)文化健身。我們從自己開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心也有體會(huì)，哪一個(gè)購(gòu)物中心的娛樂(lè)、休閑做得好，哪個(gè)購(gòu)物中心就火。 以上講了三個(gè)定位，如果地址、規(guī)模、主力店都做好，從技術(shù)層面上講，這個(gè)購(gòu)物中心就基本成功了。 六、搞好設(shè)計(jì) 搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)絕不單是設(shè)計(jì)師的責(zé)任，反過(guò)來(lái)說(shuō)，單靠設(shè)計(jì)師是做不好購(gòu)物中心的。因?yàn)樵O(shè)計(jì)師大多是從建筑結(jié)構(gòu)的角度提供有益的意見(jiàn)，但做購(gòu)物中心，第一位是租賃人員的責(zé)任。設(shè)計(jì)師，尤其西方國(guó)家培養(yǎng)出來(lái)的設(shè)計(jì)師，他們講個(gè)性、講創(chuàng)新，不考慮投資成本，也不考慮從商業(yè)上是否合理。完全憑設(shè)計(jì)師規(guī)劃購(gòu)物中心風(fēng)險(xiǎn)很大。我可以舉一個(gè)大家熟悉的例子

40、，上海的正大廣場(chǎng)，黃金寶地，小陸家嘴最好的位置，20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心?，F(xiàn)在只有1、2層沒(méi)有關(guān)，3-8層全停業(yè)了。而且1、2層賣的都是大雜貨，跟陸家嘴的定位完全不符，沒(méi)有品牌入駐。我看正大廣場(chǎng)沒(méi)有救，胎里帶來(lái)的毛病，先天不足，只有一條出路，炸掉重建。為什么這么說(shuō)？當(dāng)年他們買地便宜，炸掉之后，8萬(wàn)多平的土地價(jià)值比現(xiàn)在這個(gè)樓的價(jià)值高多了，全部炸掉，做公寓賣出去，就是不做公寓，重新思考一下做購(gòu)物中心，也可行。正大集團(tuán)就是因?yàn)槌缪竺耐猓孕琶绹?guó)的設(shè)計(jì)師，連中庭都是拐來(lái)拐去的。美學(xué)是有了，但人流動(dòng)線不合理，做商業(yè)地產(chǎn)是失敗的。 搞好設(shè)計(jì)有四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 1、人流動(dòng)線 這是設(shè)計(jì)方面的第一要素。人怎么流動(dòng)，就象

41、河一樣，水往低處走，怎么樣讓水流得順暢？不能突然加一個(gè)2%的坡度。我們自己的體會(huì)，單一通道是最好的，最多一個(gè)環(huán)路。人在這種路線中，方向感好，容易找到位置。 2、視覺(jué)通透 在國(guó)外做購(gòu)物中心有個(gè)設(shè)計(jì)要求，一眼至少能看到十個(gè)店招?？吹皆蕉嗟牡赇佋胶?，能刺激人的購(gòu)買欲。不能搞花里胡哨不實(shí)用的東西。 3、交通體系 卸貨區(qū)要盡量安排在地下，我們現(xiàn)在做購(gòu)物中心，卸貨區(qū)全部安排在地下，為什么呢？人車分流，不和地面爭(zhēng)位置。如果覺(jué)得地下室做卸貨區(qū)要把高度提高有點(diǎn)浪費(fèi)，那么可以局部把卸貨區(qū)做高一點(diǎn)，其它地方做低一點(diǎn)。如果錢多一點(diǎn)，可以都做高。這樣有好處。將來(lái)停車位不夠了，可以加一層低停車場(chǎng)，停車位就加了一倍。首先要

42、解決人車分流問(wèn)題。車輛，包括私家車、送貨車，都不要和人在同一層面交叉。 再一個(gè)，廁所最好設(shè)在離電梯與扶梯近的位置。這是很小的細(xì)節(jié)問(wèn)題。人有內(nèi)急，一層廁所滿了，可以坐電梯上二層，不能讓人排隊(duì)等候如廁，增加衛(wèi)生清潔的難度。這里面涉及的內(nèi)容很多，不展開(kāi)講了，有很多專業(yè)書籍，大家可以看。 4、主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 這與一開(kāi)始我講的招商在前建設(shè)在后有很大關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，建材超市要求荷載4噸，普通的超市和書店1噸，做普通的百貨荷載有400、500公斤就夠了。高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉(cāng)儲(chǔ)的話，要9米。如果建電影院，至少要10米層高，要考慮將來(lái)使用大銀幕。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握好這些東西。做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，再做就會(huì)很熟悉了，這需要時(shí)間積累。 上海有一個(gè)四十萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，做到正負(fù)零，來(lái)找我?guī)退猩蹋麄冋猩塘艘荒?，一個(gè)主力店都沒(méi)招進(jìn)來(lái)。他主動(dòng)提出，如果我?guī)退猩虧M場(chǎng)，他給我20%的股份?？晌覀冄芯窟^(guò)圖紙之后告訴他，炸掉重來(lái)。當(dāng)時(shí)只蓋了一層地下室，投資花了8000萬(wàn)。他們的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，層高平均4.8米，通通荷載400公斤，怎么能去招商呢？建材一進(jìn)來(lái)