2012年海康華庭養(yǎng)老地產(chǎn)項目營銷第一部分

1、方案的第一部分,?？等A庭項目,在提方案之前，我們希望先與各位分享一個著名的故事,有一天，一個向來與外界不往來的小島來了兩個陌生人，他們分 別是兩家制鞋公司的推銷員，到這個小島來勘察市場。 過了兩天，他們都分別給公司打電話做匯報。其中一個推銷員沮 喪的說：“快派人接我回去吧，這里根本就是個沒有希望的市場， 這里的居民都不穿鞋?！?而此時，另一名推銷員卻興奮的向上司匯報：“趕緊加派人手過 來，我看到了一個前途無量的市場，因為這里的居民都沒鞋穿。,這個簡單的故事告訴我們一個道理,看待事物的角度不同，得出的結(jié)果也不同,開創(chuàng)攸縣人居新標(biāo)準(zhǔn),2012.08.07,?？等A庭項目,認(rèn)知分析,總占地面積：163

2、19.5 總建筑面積：74885.16 M2 計容積率建筑面積：66036.39 住 宅：53535.9 商 業(yè)：7104.61 地下車庫建筑面積：10072.7 網(wǎng)球場、游泳池等：2398.15 健康中心：1563.5 容積率：4.59 總套數(shù)：340 綠地面積：6534.3 建筑形式：2棟31F33F組成 建筑風(fēng)格：簡歐風(fēng)格偏歐式,項目概況,?？等A庭項目經(jīng)濟指標(biāo),建筑規(guī)劃的配套,健康理療中心,游泳池,網(wǎng)球場,大型地下停車場,大型會所,豪宅直達(dá)觀光電梯,綠化廣場,首層4.8米底層架空,社區(qū)食堂,項目賣點的展示中心大道，大花園、最優(yōu)度假環(huán)境中的首席養(yǎng)生豪宅,城市南拓橋頭堡 毗鄰規(guī)劃中的水上樂園

3、景觀資源 簡歐風(fēng)格的建筑形態(tài),創(chuàng)新N+1戶型產(chǎn)品； 萬平米臺地面積、人車分流 豪華星級主入口,酒店式入戶大堂; 網(wǎng)球場、游泳池、社區(qū)食堂、健康中心 100%南向、部分100%南北通透 高標(biāo)準(zhǔn)打造產(chǎn)品硬件,新老城區(qū)核心稀缺的江景住宅,攸縣區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)住宅的稀缺產(chǎn)品,高舒適度、高附加值,硬件打造，豪宅標(biāo)準(zhǔn),湖南首家高端、健康養(yǎng)老的居住型江景養(yǎng)生住宅,攜手中醫(yī)院或人民醫(yī)院打造高標(biāo)準(zhǔn)中老年人健康理療中心,項目自身的特色,6500平米中央景觀花園 3000平米高端中老年人健康養(yǎng)老理療中心 800平米社區(qū)食堂 2400平米游泳池、網(wǎng)球場 4.8m的底層架空層溝通內(nèi)外景觀資源 10000平米的地下停車場,產(chǎn)

4、品優(yōu)勢,戶型整體贈送價值大，附加值高 得房率高，實際使用面積大 戶型靈活多變，滿足各種客戶層次的需求 戶型方正適用,我們?nèi)绾嗡茉飚a(chǎn)品？踏實走精品路線,項目產(chǎn)品的細(xì)分,一舉奠定品質(zhì)盤形象，充分展示項目的規(guī)模價值 創(chuàng)造客戶想象空間，凸顯項目可感知價值,首批推出范圍,東 棟 樓,西 棟 樓,海康華庭項目，歸結(jié)到個體消費者的意義， 不只在于提供了一個真正高品質(zhì)的居住場所， 更在于提供了一個顯性的、充滿證言的標(biāo)簽。 一個NO.1的房子，一個NO.1的身份符號， 一個NO.1的私人領(lǐng)域，一個 NO.1的圈子,打造項目的意義,豪宅大都從這里向上對消費者心理欲望進(jìn)行訴求,通常，人的消費心理有這樣三個層次。 層

5、次越高，利潤越高,也就是說對于豪宅，光是產(chǎn)品價值是不夠的，豪宅一定要賦予購買以情感價值和身份符號。 豪宅的購買一定是虛榮心的購買。 只有這樣，才能真正契合豪宅消費者的需求，實現(xiàn)豪宅的價格和豪宅的價值,認(rèn)識項目的價值,海康華庭項目,定位概念,Point 1,兩大偶然和一大必然,偶然之一,洣江北岸龍灣風(fēng)水寶地,一江兩岸已經(jīng)成為攸縣重點開發(fā)的旅游休閑度假勝地。 本項目占據(jù)板塊中心，借勢造勢因地制宜是必然的,偶然之二,距離之美,這里距離繁華中心不過10分鐘，這個距離十分適合定居和休閑。 這距離之美，讓本項目的市場空間增大,一種必然,本項目必須深度挖掘洣江原生態(tài)資源 同時成為攸縣主城高端生態(tài)養(yǎng)生休閑住宅

6、的典范,一種必然,這里將誕生攸縣最適合休閑定居的社區(qū) 成為一群都市人的第一居所,Point 2,三大趨勢和一大定勢,趨勢之一,城市人口老齡化,不僅攸縣，全國都存在這樣的現(xiàn)象和社會問題。僅2009年短短一年，我國60歲老年人口就增加了725萬。預(yù)計到2050年進(jìn)入重度老齡化階段，老年人口將達(dá)4.37億，約占總?cè)丝?0%，平均每10個人中就有3-4個老年人,趨勢之二,城市高端養(yǎng)老住宅將成為下一個熱點,目前整個長三角的養(yǎng)老住宅市場都以中低端產(chǎn)品和臨時居住型產(chǎn)品為主。 高端養(yǎng)老住宅十分稀缺，國內(nèi)尚處于啟蒙階段,趨勢之二,城市高端養(yǎng)老住宅將成為下一個熱點,截至目前，全國共有各類老年社會福利機構(gòu)3.8萬個

7、，床位120.5萬張 平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達(dá)國家5070張的水平相去甚遠(yuǎn),趨勢之二,城市高端養(yǎng)老住宅將成為下一個熱點,據(jù)知情人士透露：泰康人壽旗下泰康置地自2006年成立之初就在研究養(yǎng)老地產(chǎn)體系，并討論了多種投資方式。 中國人壽集團公司在今年兩會上透露：中國人壽計劃打造“一南一北”的養(yǎng)老社區(qū)格局,趨勢之三,城市亞健康人群劇增,據(jù)專家介紹，中國符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15% ，與此同時，有15% 的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70% 的人處在“亞健康”狀態(tài),趨勢之四,城市養(yǎng)生地產(chǎn)全面升溫,亞健康” 人群就給養(yǎng)生地產(chǎn)帶來廣闊的發(fā)展前景。 城市通過養(yǎng)生地產(chǎn)發(fā)展，

8、實現(xiàn) “亞健康預(yù)防、治未病、促長壽”以及“人有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂”的人生理想,一種定勢,高端養(yǎng)老住宅成為一種可能 健康養(yǎng)生住宅同樣成為一種可能,Point 3,觀大勢定方向,地產(chǎn)模式分析,養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)生地產(chǎn),度假地產(chǎn),郊區(qū)化,生態(tài)化,健康管理完善化,配套全面化,客戶群老年化,居住的長期化,房型趨大化,客戶群的選擇,養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)生地產(chǎn),度假地產(chǎn),購買的可能性,購買的可能性,客戶群的選擇,養(yǎng)老住宅購買心態(tài),老齡人畢竟不是消費力最旺的人群 其每花的一分錢都是不可再生收益的“純消費 這讓老齡人形成控制式消費的心態(tài),客戶群的選擇,養(yǎng)老住宅購買心態(tài),老年人將重點考慮住宅的使用年限、使用價值

9、等各種問題，這將直接影響其購買決策。 通常對購買成本和使用成本比較敏感,客戶群的選擇,養(yǎng)生住宅購買心態(tài),對健康的需求明顯，且對價格不夠敏感 看重社區(qū)配套硬件及社區(qū)服務(wù)等軟件設(shè)施 通常有明確的購買用途和目的，投資心態(tài)相對不強,客戶群的選擇,度假住宅購買心態(tài),購買需求不強，非剛性需求，購買比較隨機 具有一定的投資性，且對價格比較敏感 看重周邊資源配套和居住環(huán)境,客戶群的選擇,第一目標(biāo)人群 富有亞健康人群 第二目標(biāo)人群 高端養(yǎng)老人群 第三目標(biāo)人群 高端商務(wù)度假人群,東棟樓客戶選擇,西棟樓客戶選擇,西指靠近中心大道，東靠近西閣庵,項目定位概念,養(yǎng)老地產(chǎn),養(yǎng)生地產(chǎn),度假地產(chǎn),東棟樓定位,西棟樓定位,?？?/p>

10、華庭項目定位建議,健康服務(wù)配套設(shè)施,原生態(tài)環(huán)境規(guī)劃,會所式貼身服務(wù),會所式中老年養(yǎng)生社區(qū),長期居住,短期居住,臨時居住,養(yǎng)生住宅,養(yǎng)老公寓,養(yǎng)生酒店,短暫居住,養(yǎng)生會所,海康華庭項目規(guī)劃建議,功能配套,環(huán)境規(guī)劃,養(yǎng)生、保健、培訓(xùn)、體檢、治療等相關(guān)環(huán)節(jié)為入住社區(qū)的居民提供高品質(zhì)養(yǎng)生服務(wù)。如養(yǎng)生度假社區(qū)、養(yǎng)生酒店、養(yǎng)生植物園、養(yǎng)生食舫、養(yǎng)生水療會館、音樂理療室、養(yǎng)生咨詢培訓(xùn)中心,養(yǎng)生地產(chǎn)，除了生態(tài)、景觀和建筑的和諧融合，更需要在園林上的密切配合，才能形成統(tǒng)一的立體型養(yǎng)生居住形態(tài),健康服務(wù)配套設(shè)施,原生態(tài)環(huán)境規(guī)劃,會所式貼身服務(wù),?？等A庭項目規(guī)劃建議,服務(wù)配套,養(yǎng)生社區(qū)人性化、管家式服務(wù)，從各個方面

11、善待客戶。從一日三餐開始，像管家一樣無微不至地對客戶進(jìn)行關(guān)懷,健康服務(wù)配套設(shè)施,原生態(tài)環(huán)境規(guī)劃,會所式貼身服務(wù),社區(qū)配套,生活設(shè)施、健身設(shè)施、幼兒教育設(shè)施、藝術(shù)活動設(shè)施,會員制營銷核心目的,通過客戶身份會員化，讓客戶產(chǎn)生對企業(yè)品牌的認(rèn)同感，樂于向他人推薦產(chǎn)品。促使客戶終身價值的提高，最終起到購買產(chǎn)品的目的,核心目的,認(rèn)知忠誠,情感忠誠,意向忠誠,情感忠誠,購買產(chǎn)品,營銷模式 會員制營銷模式,養(yǎng)生會所品牌,養(yǎng)老健康干預(yù),健康養(yǎng)生服務(wù),發(fā)行會員卡,現(xiàn)場會所體驗,普通會員,VIP會員,核心會員,會員制營銷模式,會員制模式策略建議,產(chǎn)品咨詢,現(xiàn)場體驗,購買會員,入住合約,交付入住,產(chǎn)品購買,營銷模式

12、會員制營銷模式,B 卡 青年卡,A卡 老年卡,C 卡 體驗卡,購買會員卡 享受使用權(quán),會員制模式策略建議,非持有國內(nèi)身份證的會員加收卡費 使用權(quán)期滿后，如購買會員卡費轉(zhuǎn)為房款 使用權(quán)期滿后，A卡可退，加收一定比例退卡費 使用權(quán)期滿后，B卡可退，加收一定比例退卡費,購買會員,展示體驗中心,市區(qū)中心展示 體驗中心,項目中心現(xiàn)場接待 銷售中心,體驗服務(wù),接待談判,營銷建議,1,2,客戶購買,最終入戶,物 業(yè) 服 務(wù) 設(shè) 想,?？等A庭項目,Question 1,服 務(wù) 定 位,作為湘東地區(qū)目前唯一在建的高檔養(yǎng)生住宅的代表產(chǎn)品，客戶人群具備良好的教育程度，相應(yīng)的對生活和居住和環(huán)境要求也比較高：安全、寧靜

13、、悠閑、舒適、方便快捷；一切需要的實現(xiàn)和營造，都集中體現(xiàn)在物業(yè)管理的服務(wù)上。 因此服務(wù)于這類人群即要有快捷、便利的生活享受，完善的配套設(shè)施還要有相對獨立的私密性，那么要求物業(yè)管理工作在專業(yè)的基礎(chǔ)上，要深入挖掘業(yè)戶的要求,Point 1,服 務(wù) 定 位,針對項目特點，建議物業(yè)采用,二十四小時全天候服務(wù),貼心“一對一”服務(wù),同時提供部分的特色增值服務(wù)，另一方面也不斷鞏固和提升業(yè)戶滿意度,Question 2,物業(yè)管理服務(wù)特點建議,Point 1,快捷服務(wù)建議,在服務(wù)中啟用快捷的物業(yè)服務(wù)體系。 例如“5341 業(yè)戶服務(wù)快速反應(yīng)體系”： “5” 接到業(yè)戶電話后5 分鐘內(nèi)反應(yīng)到位； “3” 一般問題30

14、 分鐘內(nèi)解決； “4” 30 分鐘無法解決的，應(yīng)向業(yè)戶口頭解釋，并于4 小時內(nèi)最終解決； “1” 需協(xié)調(diào)外部單位解決的，應(yīng)于1 日內(nèi)向業(yè)戶作出書面答復(fù),快捷、便利的生活享受,Point 2,零干擾”服務(wù)建議,最大限度保護業(yè)主的個人空間，無論是綠化保養(yǎng)、保安服務(wù)、工程維護，還是全套酒店式家居服務(wù)，都將以不打擾業(yè)戶的日常生活為原則，如電梯維護保養(yǎng)于凌晨二點后進(jìn)行，馬路沖洗于深夜十二點后無聲進(jìn)行等。但是，當(dāng)客戶需要服務(wù)時，只需要一個電話、一個按鍵客戶管家會馬上滿足客戶的要求,安全、寧靜、悠閑、舒適,Point 3,二十四小時全天候無時限服務(wù)建議,讓居住在本案的業(yè)主可以不受節(jié)假日、晝夜的時間限制，全天

15、候地享受非一般尊貴服務(wù)，解決業(yè)主各種日常生活享受中常規(guī)性和突發(fā)性需要，全面解放業(yè)主的“需求束縛”。 建議增值服務(wù)的內(nèi)容包括,無時限養(yǎng)生保健服務(wù),無時限生活超市服務(wù),無時限維修服務(wù),無時限餐飲服務(wù),無時限生活咨詢服務(wù),無時限商務(wù)中心服務(wù),完善的配套設(shè)施還要有相對獨立的私密性,Point 4,貼心“一對一”服務(wù)的管理服務(wù)建議,社區(qū)配置高素質(zhì)的“貼身管家”為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、個性化的服務(wù)。管家24小時在線，只要業(yè)主有需求，可以隨時隨地聯(lián)系到管家。在日常工作中，管家主動與業(yè)主溝通，掌握業(yè)主需求，處理業(yè)主投訴、承接并督導(dǎo)完成業(yè)主的服務(wù)需求。業(yè)主所有需求過的服務(wù)均記錄在線，建立家庭服務(wù)檔案，服務(wù)中心根據(jù)

16、服務(wù)記錄主動回訪業(yè)主，主動征詢業(yè)主的服務(wù)需求。業(yè)主也可以通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行服務(wù)預(yù)約和定制個性化服務(wù),提供優(yōu)質(zhì)、高效、個性化的服務(wù),Point 5,銷售期參透式服務(wù)建議,超前啟動客戶管家服務(wù)，能讓客戶從售樓前期接觸開始即能讓其感受到西太湖項目的尊貴生活潛質(zhì)，同時又能區(qū)別于其它樓盤。 建議物業(yè)服務(wù)人員在銷售階段提前進(jìn)場并展現(xiàn)服務(wù)形象，在銷售現(xiàn)場物業(yè)服務(wù)人員、禮賓崗、清潔人員統(tǒng)一著該項目定制的新服裝、展現(xiàn)新形象、為業(yè)主提供現(xiàn)場接待、陪同購房與物業(yè)知識咨詢等服務(wù)，讓準(zhǔn)業(yè)主購房時已經(jīng)提前親身體會到將要享受到的尊貴服務(wù),建立“溝通大使、收樓大使、裝修大使”， 為業(yè)主提供一條龍服務(wù)，啟動“購房至入住的直通車,區(qū)

17、域 分 析,海康華庭項目,深度分析01:區(qū)域規(guī)劃,發(fā)展規(guī)模： 按照政府規(guī)劃，20102030期間，攸 縣縣城總面積由現(xiàn)有的約15平方公里擴 展到40平方公里。城市人口規(guī)模由14萬 增加到40萬人,發(fā)展方向： 由于土地利用飽和，改造成本高昂已不 能承載城市未來發(fā)展主要任務(wù)，政府提 出“東移南拓，西拓北進(jìn)”的發(fā)展戰(zhàn)略,老城區(qū),攸州大道沿線新區(qū),工業(yè)區(qū),遠(yuǎn)期發(fā)展控制用地,三城聯(lián)動的提出： 政府規(guī)劃部門提出，攸州大道片區(qū)沿線 將發(fā)展成文化休閑中心、體育中心。 東城新區(qū)迎賓大道發(fā)展為行政中心、居住中心，南部濱水新城濱江大道、城南大道片區(qū)受此兩個動力的 影響，將奠定未來攸縣城市的脊梁,縣城目前發(fā)展方向：東

18、南西北三面出擊，近年老城區(qū)西北面發(fā)展尤為突出。東面未進(jìn)入發(fā)展重點,東城新區(qū),南部濱水新城,東移,南 拓,中心城區(qū),南 拓,東移,南部濱水新城,東城新區(qū),工業(yè)園,區(qū)域規(guī)劃:南部新城作為未來攸州的發(fā)展重點之一， 三城聯(lián)動，未來整個城南區(qū)域的發(fā)展前景都將被看好,東城新區(qū)以行政中心和攸河兩岸為核心資源,著力推進(jìn)高素質(zhì)人力資源培育基地、生態(tài)城和新興旅游度假區(qū)的新城建設(shè)。而新政府的計劃遷移代表著城市重心向東，區(qū)位優(yōu)勢顯而易見。 南部濱水新城突出高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，加快沿江產(chǎn)業(yè)區(qū)及服務(wù)配套建設(shè)；而隨著桐壩電站的建成及水上樂園的興建，向南宜居優(yōu)勢開始顯現(xiàn),競 爭 分 析,?？等A庭項目,濱水新城 城南板塊,攸縣競

19、爭樓盤分布,新外灘2期,同樂湖國際,攸州一品,麗水山莊,云升山莊,本案,東華商業(yè)廣場,金域中央,景江城,江尚明珠,圣雅園,新世界中心,直接競爭對手,間接競爭對手,?？等A庭,中天印象,瑞祥東方大院,一期開盤：11年3月第一批開盤，1、2號棟； 第二批開盤：2011年9月8日，3、4、7#推出312套房源，目前剩余約50套，面積130-160 ，價格2500-2900元/左右 第三批開盤：預(yù)計在2012年5月推200套，預(yù)計價格2200元,第一次開盤,第二次開盤,預(yù)計未來開盤,地段與基本配套與?？等A庭幾乎共享的情況下應(yīng)主要體現(xiàn)項目在于戶型及特殊配套（藝術(shù)教育）的優(yōu)勢,核心競爭同樂湖國際,項目優(yōu)劣勢

20、分析 項目交通、基礎(chǔ)配套與?？等A庭相當(dāng)，但從中心大道來看同樂湖進(jìn)駐性及昭示性較差； 戶型使用率不高，項目現(xiàn)場銷售員管理松散，項目沒有類似于藝術(shù)培訓(xùn)中心等特殊配套且美式建筑風(fēng)格較為不受市場接受,競爭分析:瑞祥東方大院主要靠東城新區(qū)的行政中心和攸河兩岸發(fā)展為核心優(yōu)勢,政府著力推進(jìn)的高素質(zhì)人力資源培育基地、生態(tài)城和新興旅游度假區(qū)的新城建設(shè)。而新政府的計劃遷移代表著城市重心向東，該項目的區(qū)位優(yōu)勢顯而易見,一期即將推出,競爭分析麗水山莊3期,麗水山莊距離本項目較遠(yuǎn)，產(chǎn)品規(guī)劃差于本案，但由于長期立足于攸州公園北側(cè)已成為較有影響力的項目與本案存在競爭,開盤：預(yù)計3期推貨時間為2012月元月； 推出單位：3期

21、，140-180三房、四房，共1375套，新推22萬方； 價格：約為2800元/左右,項目優(yōu)劣勢分析 價格及品牌開發(fā)商優(yōu)勢無可比擬，項目周邊配套奇缺； 海康華庭地段優(yōu)于麗水山莊，“3+1”戶型使用率超過麗水山莊,基本售完,3期即將推出,競爭分析攸州一品,總套數(shù)：868套； 售樓部開放：2011年5月1日 推出單位：臨街門面，3#、4#、5#、6#、7#，11層，3#、4#兩梯三戶，127三房，共120套，5#、6#、7#,一梯兩戶，130三房，共140套；總推出260套。 價格：1層3058元/,2層3118元/,16層3318元/,23層3338元/，頂層2998元,項目優(yōu)劣勢分析 價格相對

22、較為偏高，周邊配套逐漸成熟，文化廣場建成帶來旺盛的人氣； 項目一期與二期開發(fā)周期較長沒有聯(lián)系，同時一期低端形象已深入人心二期難以賣出高價,地段較本案來說較好，外立面展示完成對客戶來說體驗感更強，但項目產(chǎn)品規(guī)劃布局差，且東西向戶型產(chǎn)品與本案競爭較小,目前在售,未來推出,競爭分析:望云新外灘江景+成熟社區(qū)+成熟園林展示成項目高房價的三大支撐點，鑄就望云新外灘項目二期成為區(qū)域普宅價格標(biāo)桿,項目：望云新外灘二期,政策分析,深度分析:市場分析溫家寶上半年五論房價，各監(jiān)管職能部門頻頻釋放調(diào)控訊號，樓市調(diào)控壓力依然不小，短期內(nèi)房價下行壓力仍然存在,深度分析:市場分析株洲樓市改善性和投資性個人住房貸款仍舊面臨

23、“政策性打壓”，市場需求性結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)不會發(fā)生根本性變化,深度分析:市場分析,深度分析:市場分析2012年攸縣房地產(chǎn)市場近100萬平米可售商品總量，按現(xiàn)有的去化情況（31萬平米）分析，需3年時間才能消化完，攸縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求嚴(yán)重不平衡的局面，市場競爭異常激烈,2012年攸縣在售商品房總量60萬平米,2012年攸縣商品房銷售總量31萬平米,2012年攸縣商品房新增總量35.48萬平米,在淡市行情下，行之行對本案進(jìn)行深度思考：Q1：如何獲得市場認(rèn)可，樹立項目的高端品牌形象？Q2：如何突破激烈的市場競爭，加快房屋的去化步伐，提升產(chǎn)品的銷售價格,行之行目標(biāo)與優(yōu)勢,行之行目標(biāo),備注：以上存量數(shù)據(jù)為現(xiàn)

24、場溝通獲悉，目標(biāo)實現(xiàn)的前提是上述策略能得到實質(zhì)性執(zhí)行,優(yōu)勢1:行之行深耕湖南房地產(chǎn)市場6年，在省內(nèi)成功操作了多個項目。其中，以攸縣房地產(chǎn)市場為典型代表望云新外灘項目一期開盤強銷近2個億（總銷售額2.5個億,行之行優(yōu)勢,優(yōu)勢2:行之行具有最專業(yè)的立體性營銷推廣體系,行之行優(yōu)勢,優(yōu)勢3:行之行擁有最完善的營銷培訓(xùn)體系,銷售團隊管理： 統(tǒng)一口徑，培訓(xùn)銷售代表成交中成功的案例，放大個案成交的效果； 盡量減少消極方面對銷售代表的影響，多積極成功方面的影響； 團隊銷售現(xiàn)場的獎勵要及時落到銷售代表； 銷售能力、技巧的培訓(xùn)，特別是針對淡市、客戶理性成熟后的心態(tài)、逼定類的培訓(xùn)； 銷售隊伍多渠道、多層次的激勵工作

25、，例如：活動、沙龍、現(xiàn)金鼓勵、面對面等； 統(tǒng)一每日成交口徑，結(jié)合成交故事，放大成交信息,5A團隊培訓(xùn)內(nèi)容（部分,行之行優(yōu)勢,加強團隊銷售力量： 團隊配合，加強競爭與配合； 盡量減少消極方面對銷售代表的影響，多積極成功方面的影響； 跟蹤客戶，加強服務(wù),優(yōu)勢4:行之行擁有最具“狼性”的核心營銷團隊,以上兩個團隊銷冠成交率為6/10,一般置業(yè)顧問的成交率為4/10，均高于攸縣房地產(chǎn)市場營銷團隊整體成交的平均水平（ 3/10,行之行優(yōu)勢,優(yōu)勢4:行之行積累了8萬多位攸縣置業(yè)客戶信息和資料,行之行優(yōu)勢,優(yōu)勢5:行之行擁有深厚的攸縣各政府、各媒體關(guān)系資源,行之行攸縣資源網(wǎng)路,行之行優(yōu)勢,優(yōu)勢6:行之行擁有

26、強大的市場監(jiān)控團隊，第一時間監(jiān)控和獲取攸縣房地產(chǎn)市場動態(tài)信息,行之行優(yōu)勢,行之行優(yōu)勢,優(yōu)勢6+:行之行擁有強大的市場監(jiān)控團隊，第一時間監(jiān)控和獲取攸縣房地產(chǎn)市場動態(tài)信息,行之行在株洲地區(qū)服務(wù)項目（含在做,全案類項目5個： 望云新外灘（望云集團）、湘東農(nóng)機機電大市場、財富大廈、邦和東郡(邦和股份)、西街新天地（仙竹米業(yè)）、茶陵朝陽國際（仙竹米業(yè)）。 策劃推廣類項目4個： 北郡、南浦鳳凰城、君悅豪庭、邦和健康產(chǎn)業(yè)園（邦和集團-醴陵）。 商業(yè)服務(wù)項目3個： 新天地商業(yè)街、湘東農(nóng)機機電大市場、地王國際商業(yè)街,行之行業(yè)績,茶陵朝陽國際(朝陽大街與犀城大道交口,服務(wù)類型：全案規(guī)劃（全程策劃+代理銷售/招商）

27、 項目定位：世界級城市生活多元體 推廣背景：2010年12月份正式與我司合作。該項目為茶陵朝陽街城中棚戶區(qū)改造重點工程，總建面積90萬，其中住宅50萬、商住22萬、商業(yè)18萬。 合作時間：2010年12月至今 前期策劃：自我司2010年12月份合作后，項目組重點針對商業(yè)定位，多次對全國多個城市商業(yè)進(jìn)行實地考察，為項目前期策劃提供了豐富的市場依據(jù)和經(jīng)驗。 招商進(jìn)度：招商部自2010年9月份正式進(jìn)場，接觸了市內(nèi)外大量商家資源，包括全國各大知名百貨、大型超市、專業(yè)市場等,西街新天地商業(yè)街（西街望岳路與交通路交口,服務(wù)類型：產(chǎn)品規(guī)劃、全程營銷代理 服務(wù)背景：該項目為三年大變樣改造工程，舊址為原三星電纜

28、廠，我司于2010年10月25日正式介入項目，服務(wù)項目的前期策劃、營銷指導(dǎo)及品牌推廣。針對開發(fā)商年前2000萬的回款任務(wù)，無形中大大增強了我司的工作強度，為此，我司抽調(diào)精兵強將投入攻堅戰(zhàn)。 項目定位：集購物、休閑、娛樂、餐飲、住宿于一體的復(fù)合型商業(yè)街 推廣定位：西街新天地/商業(yè)新地標(biāo) 合作時間：2010年11月至今 推廣效果：我司在短短1個月時間，高標(biāo)準(zhǔn)完成了項目的一系列工作，為項目的銷售提供了強大的支撐，成功將項目打造成攸縣區(qū)優(yōu)質(zhì)品牌項目，項目開售當(dāng)日銷售房源80余空，使開發(fā)商迅速、高效的回籠了資金，同時成功塑造了項目和企業(yè)品牌，現(xiàn)該項目均價實現(xiàn)5000元,望云新外灘,開發(fā)商：株洲望云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 服務(wù)類型：全案策劃、銷售代理 合作時間：2010年元月 前期任務(wù)背景：項目地址為攸縣濱江