商業(yè)地產(chǎn)理論基礎(chǔ)

1、1.行業(yè)介紹 2.商圈介紹 3.零售業(yè)態(tài)的介紹 4.零售業(yè)種介紹 5.商業(yè)客戶介紹 6.商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 7.商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā) 8.購(gòu)物中心的各種模式和特點(diǎn),目錄,行業(yè)介紹,第一章,1.零售業(yè)的演變史 百貨商店 （適西方工業(yè)革命和城市化進(jìn)程 ） 連鎖超市 （適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客 ） 購(gòu)物中心 （城市空洞化、居住郊區(qū)化 ） 無(wú)店鋪銷售 （電子和信息技術(shù)）,第一章,2.零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 年代，零售業(yè)界采取綜合型營(yíng)運(yùn)，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲； 年代，零售業(yè)則進(jìn)入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門(mén)店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展； 年代，大型購(gòu)物中心等在世界商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家范圍

2、內(nèi)興起； 年代末則朝經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)細(xì)分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無(wú)店鋪銷售、郊外大型專門(mén)店、產(chǎn)地直銷及家庭購(gòu)物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。,第一章,趨勢(shì)一：高度集中化、規(guī)?；?1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達(dá)到總銷售額的70%，同期新加坡和臺(tái)灣的CR5都超過(guò)35%， 衡量一國(guó)零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標(biāo)平均每間零售店覆蓋的消費(fèi)者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國(guó)首位，達(dá)到1560人，基本上是同時(shí)期中國(guó)覆蓋量250人的6倍。,第一章,趨勢(shì)二：傳統(tǒng)減弱，新型發(fā)展 總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個(gè)國(guó)家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過(guò)當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。 雖然

3、傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當(dāng)大的份額，不可忽視的是以自動(dòng)超市、便利店為代表的新興零售店正在興起,第一章,趨勢(shì)三：大型量販店及貨倉(cāng)商店增加 以臺(tái)灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉(cāng)商店開(kāi)張，考慮到臺(tái)灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場(chǎng)的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來(lái)形容。,第一章,趨勢(shì)四：跨國(guó)企業(yè)拓展 以家樂(lè)福為例，由于法國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)激烈，法國(guó)政府為了保護(hù)傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴(yán)格限制開(kāi)設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過(guò)300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過(guò)由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會(huì)審批。,第一章,3.國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)

4、展趨勢(shì) 中國(guó)作為亞太地區(qū)的重要組成部分，其零售業(yè)與其它國(guó)家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上相同的人文背景，中國(guó)零售業(yè)的發(fā)展方向不會(huì)背離整個(gè)亞太地區(qū)的總體趨勢(shì)。事實(shí)上，中國(guó)的一些前沿城市，已經(jīng)在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。,第一章,零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化 不僅地處沿海發(fā)達(dá)城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉(cāng)儲(chǔ)店、折扣店、專業(yè)店、專賣(mài)店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)，既使在地處中西部?jī)?nèi)陸不發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，也有些商家將帶領(lǐng)其新型部隊(duì)投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。,第一章,傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位呈現(xiàn)多元化 表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)百貨店自身已一改往昔“購(gòu)物不講環(huán)境、經(jīng)營(yíng)不求特色、商品不分檔次”的無(wú)市場(chǎng)細(xì)分、無(wú)市場(chǎng)定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市

5、場(chǎng)定位的多元化傾向。,第一章,零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向 表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購(gòu)品經(jīng)營(yíng)在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營(yíng)在鄰近居民集中居住區(qū)設(shè)點(diǎn)的跡象。,第一章,營(yíng)銷理念的消費(fèi)者本位化 零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質(zhì)在于營(yíng)銷理念的革命性變革。具體地說(shuō)在于以消費(fèi)者為本位理念的真正確立。這是零售界對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)這個(gè)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境順天應(yīng)勢(shì)的反映。,第一章,4.未來(lái)發(fā)展： 一個(gè)轟轟烈烈的零售革命時(shí)代,第一章,新興業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，經(jīng)過(guò)一階段的市場(chǎng)爭(zhēng)奪后將會(huì)出現(xiàn)優(yōu)者存留劣者敗退的景象。 國(guó)內(nèi)眾多資

6、本十分看好購(gòu)物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會(huì)出現(xiàn)未來(lái)國(guó)內(nèi)資本對(duì)此塊陣地大爭(zhēng)奪的戰(zhàn)況。,第一章,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站終點(diǎn)”的消費(fèi)需求必將迅速增長(zhǎng)。 目前一些有眼光和相當(dāng)實(shí)力的大房地產(chǎn)商在介入商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)，已在逐漸引入購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)和管理模式。而購(gòu)物中心的建設(shè)如果沒(méi)有有實(shí)力的房地產(chǎn)商及具有相當(dāng)管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的介入是難以想象的。,第一章,傳統(tǒng)百貨店的生存將更加艱難 目前我國(guó)百貨店尤其是大多國(guó)有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開(kāi)始，未來(lái)的生存將更加艱難。撇開(kāi)其它因素不論，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質(zhì)量的發(fā)展就足以對(duì)其產(chǎn)生

7、強(qiáng)大的威脅,第一章,“三超”趨勢(shì) 大批量的一次性購(gòu)買(mǎi)和小批量的頻繁購(gòu)買(mǎi)對(duì)于現(xiàn)代上海家庭來(lái)說(shuō)顯得同等重要，以超市、大賣(mài)場(chǎng)為代表的零售商店的規(guī)模化正好迎合了這一需求的變化，形成了“超大、超全、超值”的“三超”趨勢(shì)。,第一章,超大 從上海地區(qū)近幾年開(kāi)辦的外資大型超市、大賣(mài)場(chǎng)來(lái)看，占地面積超過(guò)5000平方米、結(jié)構(gòu)為多層的不在少數(shù)，且有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。包括華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商在內(nèi)的國(guó)有連鎖超市也紛紛開(kāi)設(shè)大賣(mài)場(chǎng)，雖然在購(gòu)物環(huán)境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規(guī)?；内厔?shì)是不變的。,第一章,超全 其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器；其二，品類擺放的科學(xué)性。商品種類的增長(zhǎng)，

8、對(duì)貨架的擺放提出了更高的要求，科學(xué)的擺放、詳細(xì)的導(dǎo)購(gòu)標(biāo)識(shí)、專門(mén)的導(dǎo)購(gòu)平面圖成為當(dāng)前大型零售超市的重要組成部分。其三，各類相關(guān)的服務(wù)。如今上海的各個(gè)大型超市、大賣(mài)場(chǎng)，都為消費(fèi)者提供方便的餐飲娛樂(lè)休閑服務(wù)，給消費(fèi)者的購(gòu)物行為帶來(lái)了相當(dāng)?shù)谋憷?第一章,超值 大型超市、大賣(mài)場(chǎng)由于進(jìn)貨渠道的特點(diǎn)，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)很容易展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，但進(jìn)貨渠道的同質(zhì)性，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)又不足以區(qū)別于同一市場(chǎng)上的其它企業(yè)。怎樣使附加的各種服務(wù)超值化，成為新的趨勢(shì)之一。定期的、直接到消費(fèi)者手中的DM，顧客的會(huì)員化，甚至于固定的免費(fèi)班車(chē)接送。,第一章,主題化商圈的建立 如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主

9、題，配以相應(yīng)的文化氛圍，形成“商業(yè)圈”，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應(yīng)對(duì)地區(qū)的零售商業(yè)無(wú)疑是積極有效的。 例如，南京路步行街是以“中華商業(yè)第一街”為主題；四川北路專業(yè)特色店進(jìn)行串聯(lián)，把價(jià)格優(yōu)勢(shì)作為整個(gè)商圈的強(qiáng)勢(shì)推出，淮海路商業(yè)一條街以高檔次、高價(jià)位為特色，是時(shí)尚購(gòu)物的第一選擇。,第一章,商圈介紹,第二章,1.商圈含義 商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。 由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)時(shí)期、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。,第二章,商圈的構(gòu)成 商圈大致由三部分組成，即主

10、圈、次圈、邊圈。,第二章,主圈,次圈,邊圈,主圈 在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來(lái)自主要商圈。 一般來(lái)說(shuō)，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘。,第二章,次圈 次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)

11、店，平均不超過(guò)40分鐘。,第二章,邊圈 在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來(lái)商店購(gòu)買(mǎi)商品中不太方便。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上。,第二章,2.商圈分析 商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)行綜合性的研究。它有助于企業(yè)科學(xué)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開(kāi)拓目標(biāo)，明確哪些是本商場(chǎng)的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。,第二章,商圈分析的必要性,商

12、圈分析是百貨商店等選址的基礎(chǔ)工作 商場(chǎng)在選擇店址時(shí)，總是力求以較大的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)址的基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。,第二章,商圈分析是百貨商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的基礎(chǔ)本前提 在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面，同時(shí)也是很有限的，百貨商店在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì)，已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，諸如改善商店形象，進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)與策劃，完善售后服務(wù)等等。這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌

13、握客流來(lái)源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。,第二章,商圈分析是百貨商店制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略的重要條件 一家百貨商店的經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。,第二章,商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段 百貨商店經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是流動(dòng)資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商

14、圈規(guī)模又會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化而變化，當(dāng)商圈規(guī)?？s小時(shí)，而百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍維持原狀，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一部分流動(dòng)資金的占?jí)海绊戀Y金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤(rùn)率。,第二章,人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。,第二章,商圈分析應(yīng)考慮的因素,建設(shè)狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷的方便程度。,第二章,社會(huì)因素 分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。,第二章,商業(yè)發(fā)展?jié)摿?包括購(gòu)買(mǎi)潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀

15、況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過(guò)商圈飽和度高的地區(qū)。,第二章,百貨商店的自身的特點(diǎn) 百貨商店的商圈不僅有別開(kāi)其它商場(chǎng)和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點(diǎn)，商圈范圍也有所區(qū)別。這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營(yíng)的特色，價(jià)位的高低，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。經(jīng)營(yíng)同類商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。經(jīng)營(yíng)靈活，商品齊全，服務(wù)周到

16、，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對(duì)地會(huì)較其它同行業(yè)商店大。,第二章,影響商圈大小的因素,百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 百貨商店因其經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，商圈大小也不相同。一般來(lái)說(shuō)，商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因?yàn)橐?guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會(huì)無(wú)限擴(kuò)張。,第二章,百貨商店的經(jīng)營(yíng)商品種類 百貨商店的商圈大小因其經(jīng)營(yíng)的商品種類而異即百貨商店的商品經(jīng)營(yíng)種類對(duì)其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經(jīng)營(yíng)高檔大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店，其商圈的邊緣部

17、分可擴(kuò)展到12公里左右。,第二章,交通運(yùn)輸情況 位于交通便利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大，反之則限制了商圈的延伸。自然的和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，成為商圈規(guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。 所在百貨商店在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時(shí)，要考慮到影響顧客來(lái)店的交通條件，如街道通達(dá)程度、公共汽車(chē)運(yùn)行狀況、交通設(shè)施和管理措施等因素，使百貨商店有更寬的服務(wù)面和更廣的服務(wù)群。,第二章,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置 根據(jù)有關(guān)專家的研究，兩家同類型的百貨商店相距在1.5公里以外，8公里以內(nèi)，對(duì)顧客的爭(zhēng)奪是激烈的，兩家商店的商圈都會(huì)縮小，只有少部分的共同商圈。兩家同類型的百貨商店距離8公里以外，隨著距離的擴(kuò)大，競(jìng)

18、爭(zhēng)程度會(huì)逐漸減弱，以至形成各自的商圈。,第二章,百貨商店的促銷情況 百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營(yíng)者的主觀努力也會(huì)影響商圈的變化，如百貨商店通過(guò)廣告宣傳，開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，以及廣泛的人員推銷與營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會(huì)驟然擴(kuò)張。,第二章,消費(fèi)者的流動(dòng)性 隨著消費(fèi)者流動(dòng)性的增長(zhǎng)，光顧商店的顧客來(lái)源會(huì)更為廣泛，邊緣商圈會(huì)因此而擴(kuò)大，商店的整個(gè)商圈規(guī)模,第二章,零售業(yè)態(tài)的介紹,第三章,業(yè)態(tài)概念 業(yè)態(tài)就是指零售店賣(mài)給誰(shuí)、賣(mài)什么和如何賣(mài)的具體經(jīng)營(yíng)形式。 零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消

19、費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標(biāo)市場(chǎng)；其二，具體的經(jīng)營(yíng)策略，包括：選址、規(guī)模、商品策略、價(jià)格策略、商店設(shè)施、服務(wù)方式等。,第三章,業(yè)態(tài)概念,國(guó)際上零售業(yè)態(tài)的一般分類 對(duì)于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國(guó)際上主要依據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)業(yè)時(shí)間、服務(wù)功能、價(jià)格策略等確定。美國(guó)把零售店區(qū)分為：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、折扣店、一般商品店、服裝專賣(mài)店、倉(cāng)庫(kù)俱樂(lè)部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類與美國(guó)基本相同，但增加了自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)以及無(wú)店鋪銷售形式。,第三章,業(yè)態(tài)分類,我國(guó)零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分類 1998年初研究和設(shè)計(jì)我

20、國(guó)零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)時(shí)，主要考慮了兩方面的因素：一是我國(guó)零售各業(yè)態(tài)的發(fā)展水平和所處的生命周期。從八十年代中期開(kāi)始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長(zhǎng)期的中小型超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣(mài)店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、郵購(gòu)、電視導(dǎo)購(gòu)和直銷。,第三章,二是統(tǒng)計(jì)上的可操作性?，F(xiàn)行零售貿(mào)易統(tǒng)計(jì)是對(duì)零售行為主體進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，而一些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購(gòu)零售業(yè)務(wù)，因此，統(tǒng)計(jì)歸類時(shí)要考慮大部分地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計(jì)實(shí)踐性。按照我國(guó)零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進(jìn)程，在國(guó)際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進(jìn)行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進(jìn)行

21、統(tǒng)計(jì)，即：百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)（專賣(mài)）店和其它。,第三章,在一個(gè)建筑物內(nèi)，集中了若干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)。其基本特征是：商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂(lè)品為主，種類齊全；以柜臺(tái)銷售為主，明碼標(biāo)價(jià)；注重店堂裝修及櫥窗展示,第三章,百貨商店,采取自選銷售方式，以銷售大眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)買(mǎi)多種商品及服務(wù)的綜合性零售形態(tài)，其基本特征為：商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購(gòu)買(mǎi)頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價(jià)；結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng)一進(jìn)行。 這表明超級(jí)市場(chǎng)首先是自助服務(wù)的零售商店，毛利低

22、、銷量高，以經(jīng)營(yíng)生活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計(jì)時(shí)將各種類型的超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和會(huì)員式超市列入該類,第三章,超級(jí)市場(chǎng),專門(mén)經(jīng)營(yíng)某類商品或某種品牌的系列商品，其基本特征為：商品結(jié)構(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)，各種不同的規(guī)格、品種及品牌匯集，選擇余地大；銷售人員有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，能為消費(fèi)者提供充分服務(wù)；采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售方式。 專業(yè)店與專賣(mài)店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門(mén)經(jīng)營(yíng)某種或某類商品，如時(shí)裝店、鞋店、食品店、藥店、書(shū)店、電器店、珠寶店等；后者則專門(mén)經(jīng)營(yíng)某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣(mài)店、李寧牌體育用品專賣(mài)店、格力空調(diào)專賣(mài)店、蘋(píng)果牌休閑裝專賣(mài)店等。,第三章,專業(yè)（專賣(mài)）店,上述未包括的其它業(yè)態(tài)形式（如便利店、

23、折扣商店、雜貨店、郵購(gòu)商店等）。 一般而言，連鎖商店是指在核心企業(yè)或總店的領(lǐng)導(dǎo)下，由眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營(yíng)同類商品或服務(wù)的零售企業(yè)，通過(guò)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織形式。連鎖商店應(yīng)由若干個(gè)分店組成，其特征是：經(jīng)營(yíng)同類商品；使用統(tǒng)一商號(hào)；統(tǒng)一采購(gòu)配送，采購(gòu)與銷售相分離。,第三章,其它業(yè)態(tài),購(gòu)物中心是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，其間有百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、品牌0、美食和其它服務(wù)功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達(dá)10-50萬(wàn)平方米，與商業(yè)街和我國(guó)大型商品交易市場(chǎng)類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點(diǎn)是：眾多業(yè)主共同組成一個(gè)市場(chǎng)或商場(chǎng)；自主經(jīng)營(yíng)，自由定價(jià)，不受購(gòu)物中

24、心制約；購(gòu)物中心的管理機(jī)構(gòu)大多為物業(yè)管理，自營(yíng)商業(yè)部分很少。,第三章,購(gòu)物中心,在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。 采取柜臺(tái)銷售與自選（開(kāi)架）銷售相結(jié)合方式。商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。商店規(guī)模大，在5000平方米以上;商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。,第三章,百貨店業(yè)態(tài)特點(diǎn),采取自選銷售方式、以銷售生鮮商

25、品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。商店面積在500平方米以上;目標(biāo)顧客以居民為主。,第三章,超級(jí)市場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn),采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。 采取自選銷售方

26、式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式;商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。,第三章,大型綜合超市業(yè)態(tài)特點(diǎn),好又多,滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物57min到達(dá)的范圍內(nèi)。商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架豐滿。 目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化

27、，開(kāi)展單品管理。 便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。,第三章,便利店業(yè)態(tài)特點(diǎn),經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。 采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。,第三章,專業(yè)店業(yè)態(tài)特點(diǎn),專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商

28、品牌的零售業(yè)態(tài)。 采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。,第三章,專賣(mài)店業(yè)態(tài)特點(diǎn),企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)銷售面積,設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商

29、圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣(mài)場(chǎng)租賃制。目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。,第三章,購(gòu)物中心業(yè)態(tài)特點(diǎn),選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。主要的商圈人口為57萬(wàn)人。 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門(mén)采取租賃制，把無(wú)店名的專業(yè)連鎖賣(mài)場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品

30、供應(yīng)計(jì)劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。設(shè)有一定規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。,第三章,倉(cāng)儲(chǔ)商店業(yè)態(tài)特點(diǎn),以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等。作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷售等優(yōu)勢(shì)。提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)?？刹扇∵B鎖經(jīng)營(yíng)方式。有一定的停車(chē)場(chǎng)。,第三章,家居中心業(yè)態(tài)特點(diǎn),商業(yè)店鋪,第四章,開(kāi)店決策 專賣(mài)商店競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,專賣(mài)商店發(fā)展的

31、彈性很大，最熱門(mén)的商店可能是一家專賣(mài)商店，最蕭條的也可能是專賣(mài)商店。 經(jīng)營(yíng)者需要專業(yè)知識(shí),專賣(mài)商店能否辦得起來(lái)，關(guān)鍵在于資金；專賣(mài)商店能否辦好，關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)知識(shí) 在決定是否開(kāi)辦專賣(mài)商店時(shí)，對(duì)以上的利弊得失要進(jìn)行具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。,專賣(mài)店開(kāi)店決策與店型選擇,第四章,店型選擇的影響因素 資金。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個(gè)人，可選擇高檔路線的專賣(mài)商店。如服裝店、化妝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價(jià)格較高，當(dāng)然利潤(rùn)也較大。如果僅是小本經(jīng)營(yíng)，可選擇較大眾化的專賣(mài)商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等。,第四章,競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)源于

32、市場(chǎng)的供需狀況，在選擇專賣(mài)商店店型時(shí)，應(yīng)避免進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的領(lǐng)域，開(kāi)辟新市場(chǎng)更利于生存和發(fā)展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域，而化妝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場(chǎng)潛力。單品經(jīng)營(yíng)和獨(dú)家風(fēng)格，是躲避過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營(yíng)各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家專門(mén)銷售各種瓶塞的商店，獨(dú)一無(wú)二的商品組合使其取得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。,第四章,專業(yè)知識(shí) 專賣(mài)商店的經(jīng)營(yíng)不同于一般商品，它需要店主有較高的專業(yè)知識(shí)水準(zhǔn)，因?yàn)榈綄Ｙu(mài)商店購(gòu)買(mǎi)的顧客常常需要得到科學(xué)性的購(gòu)買(mǎi)建議。如果沒(méi)有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，就應(yīng)放棄經(jīng)營(yíng)該種店型。試想：作為一個(gè)服裝店經(jīng)營(yíng)者

33、，如果缺乏對(duì)服裝潮流的敏感，審美觀不強(qiáng)，他能將這家服裝專賣(mài)店經(jīng)營(yíng)好嗎？,第四章,市場(chǎng)潛力 隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀變化迅速，在選擇店型時(shí)，應(yīng)看準(zhǔn)那些市場(chǎng)潛力較大的行業(yè)。服裝業(yè)發(fā)展忽高忽低，市場(chǎng)潛力大，但風(fēng)險(xiǎn)也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場(chǎng)平穩(wěn)，市場(chǎng)潛力較大；保健用品、休閑用品等行業(yè)有不可估量的市場(chǎng)潛力。,第四章,店型選擇的過(guò)程 店型選擇的過(guò)程，實(shí)際上是對(duì)店型特征分析和對(duì)影響因素研究的過(guò)程。 在資金角保障的前提下，店型選擇應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)查入手，看看消費(fèi)需求有何新變化，包括：能否有足夠的資金支撐；能否購(gòu)到較高級(jí)的舶來(lái)品；能否聘請(qǐng)到通曉該類商品經(jīng)營(yíng)與使用的專家；在顧客能接受的價(jià)格范圍內(nèi)能否

34、獲得理想的利潤(rùn)。如果得出肯定的結(jié)論，就可以確定選擇開(kāi)專賣(mài)店。,第四章,它有兩種形式：一是匯集各類時(shí)裝的精品，品牌多樣；二是僅經(jīng)營(yíng)一個(gè)品牌的時(shí)裝，大多是產(chǎn)銷合一的方式。時(shí)裝與普通成衣不同。它具有流行、時(shí)髦的特征，無(wú)論是款式還是價(jià)格，都高于普通成衣。 服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品匯集的街區(qū)；經(jīng)營(yíng)的品牌注重流行趨勢(shì)和較高格調(diào)；利潤(rùn)有可能達(dá)到，甚至更高，價(jià)格尋求較高價(jià)位；經(jīng)營(yíng)中應(yīng)及時(shí)處理過(guò)季和過(guò)時(shí)的服裝，否則會(huì)使商品陷入困境。,第四章,服裝店,市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 海外品牌和一些較大的名牌服裝店由于價(jià)格高,經(jīng)營(yíng)不佳; 服裝專賣(mài)店仍是競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，假如不吸引若干名牌忠誠(chéng)度較高顧客，盲目

35、開(kāi)辦單一品牌的專賣(mài)店則兇多吉少。 年輕女士是服裝店的主要顧客，卻缺乏堅(jiān)強(qiáng)的后盾，新興的高級(jí)百貨商場(chǎng)大多匯集名牌時(shí)裝，從聲勢(shì)和選擇范圍上都強(qiáng)于單一品牌專賣(mài)店，因此名牌時(shí)裝店不冷不熱實(shí)屬情理之中。 服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時(shí)尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費(fèi)層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經(jīng)營(yíng)單一品牌的模式，匯集多種品牌。當(dāng)然，服裝店也可以向大眾化方向發(fā)展。,第四章,在同等規(guī)模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關(guān)不大，經(jīng)營(yíng)特征與服裝店也很相似。此外，消費(fèi)者對(duì)鞋子樣式的需要是千變?nèi)f化的，選擇流行樣式對(duì)鞋店來(lái)說(shuō)是非常重要的。 因此經(jīng)營(yíng)鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊

36、息；鞋店要設(shè)在繁華、熱鬧的商業(yè)區(qū)，最好與服裝相鄰；店面設(shè)計(jì)要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級(jí)的重要標(biāo)志；鞋店不論大小，大致要有一半的空間作為儲(chǔ)藏之用；過(guò)時(shí)的鞋子和樣品要及時(shí)削價(jià)出售。,第四章,鞋店,市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 鞋店消費(fèi)額增長(zhǎng)速度迅速，呈多樣的趨勢(shì)。 究其原因，新興消費(fèi)者。他們多數(shù)為年青人，存款意識(shí)淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。鞋子是全身搭配的重要部分.專賣(mài)流行鞋種比賣(mài)一般實(shí)用鞋獲利機(jī)會(huì)大，但要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大，同時(shí)要求經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)更高，市場(chǎng)嗅覺(jué)更靈敏。一般實(shí)用目前有被忽視的傾向，實(shí)際上一般實(shí)用鞋價(jià)格便宜，中老年人對(duì)它有一定的偏好，是一個(gè)銷售穩(wěn)定的種類

37、。,第四章,開(kāi)辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。食品店最好的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。經(jīng)營(yíng)何種等級(jí)的食品要依據(jù)所在地居民總體消費(fèi)水準(zhǔn)進(jìn)行選擇，開(kāi)辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類顧客打交道。食品具有易腐的特點(diǎn)，儲(chǔ)存商品的倉(cāng)庫(kù)和柜臺(tái)常需要配備冷藏設(shè)施。,第四章,食品店,市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 食品店的最大特點(diǎn)是小而多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)上看，吃占消費(fèi)支出的比例有逐年下降的趨勢(shì)，因此在有限的市場(chǎng)內(nèi)取得圈套的利潤(rùn)應(yīng)為食品店的目標(biāo)。 目前，從總體上看，食品店持平發(fā)展，但某些食品卻有較大的市場(chǎng)潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等。,第四

38、章,保健食品 隨著生活水準(zhǔn)的提高和生活節(jié)奏的加快，人們?cè)絹?lái)越重視身體保健。此外，隨著工業(yè)文明而出現(xiàn)的新型疾病對(duì)人體危害很大，迫使人們不得不自我保護(hù)。因此，保健食品有較大的發(fā)展空間，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日漸激烈。,第四章,冷凍食品 冷凍食品是一種現(xiàn)代食品，它經(jīng)過(guò)生產(chǎn)到冷藏，并通過(guò)食品店送到消費(fèi)者手中。許多家庭也備有冷藏設(shè)施，這就構(gòu)成了一個(gè)完備的冷藏鏈。它適應(yīng)了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。西方冷凍食品連鎖店發(fā)展異常迅速，在我國(guó)未來(lái)也將會(huì)有一個(gè)較大的發(fā)展。,第四章,兒童食品 兒童食品是一個(gè)熱門(mén)行業(yè)，有人類就有兒童，并且社會(huì)越進(jìn)步，此項(xiàng)花費(fèi)越大。據(jù)相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，目前一些兒童支出已占家庭總支出的，其中兒童食品占

39、相當(dāng)大的比例，特別與兒童健康相關(guān)的食品，更具有光明的前景。當(dāng)然，隨著社會(huì)環(huán)境和風(fēng)尚的變化，必然會(huì)帶來(lái)一些更新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。企業(yè)及個(gè)人需要具備敏銳的感知力，以便及早發(fā)現(xiàn)。,第四章,電器商店店具有體積大、單位價(jià)值高等特點(diǎn)，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。同時(shí)許多電器店對(duì)溫度和濕度要求較為嚴(yán)格，設(shè)施投資要占一定數(shù)額。電器商店經(jīng)營(yíng)彈性較大，產(chǎn)品適應(yīng)潮流會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)高峰，不適應(yīng)就會(huì)平平淡淡，甚至倒閉。經(jīng)營(yíng)電器商店者必須有較豐富的專業(yè)知識(shí)，為顧客提供技術(shù)及使用上的指導(dǎo)。經(jīng)營(yíng)大件電器的商店，最好提供送貨及安裝服務(wù)。,第四章,電器店,市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 目前的家用電器市場(chǎng)很大，對(duì)于大型家用電器來(lái)說(shuō)，在

40、城市中正處于一個(gè)更新?lián)Q代時(shí)期，而在鄉(xiāng)村正是一個(gè)發(fā)展時(shí)期。對(duì)于新型家用電器來(lái)說(shuō)，城市和鄉(xiāng)村都處于持續(xù)時(shí)期，未來(lái)發(fā)展?jié)摿艽蟆?據(jù)調(diào)查，歐美等先進(jìn)國(guó)家，平均以上的日常工作，要靠電腦來(lái)完成。同時(shí)電腦也成為家庭生活訊息的主要來(lái)源之一，人們對(duì)它的依賴越來(lái)越大。 以音響器材商店來(lái)說(shuō)，音樂(lè)發(fā)燒友已構(gòu)成了一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)族群，他們以年輕人為主。這些人對(duì)喜愛(ài)的歌手如癡如醉，形成了追星族。另外，鐘表專賣(mài)店、自行車(chē)專賣(mài)店、摩托車(chē)行等都具有不同程度的發(fā)展?jié)摿Α?第四章,珠寶店的成功重在信譽(yù)。經(jīng)營(yíng)者必須保證珠寶的品質(zhì)，因此專業(yè)知識(shí)必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。另外珠寶具有體積小、價(jià)值高的特點(diǎn)，這一方面可以

41、節(jié)省店面面積，但另一方面又會(huì)招致竊賊。商店安全十分重要。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，最好位于市場(chǎng)中心較為繁華的地段，但租金會(huì)相當(dāng)昂貴。為安全起見(jiàn)，珠寶店應(yīng)采取閉架售貨方式，經(jīng)營(yíng)方式保守和傳統(tǒng)。,第四章,珠寶店,市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 生活富裕，使人們有錢(qián)佩戴珠寶飾品。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項(xiàng)重要的消費(fèi)內(nèi)容。珠寶物小價(jià)昂的特征，深受投資者喜愛(ài)，既便于收藏，又可以在一定程度上保值。 現(xiàn)在人們的消費(fèi)呈多樣化發(fā)展，玉石、鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石、祖母綠等都頗有市場(chǎng)。有些消費(fèi)者以珠寶來(lái)顯示自己的地位、身份和財(cái)富，而商人可借此大發(fā)其財(cái)。 專賣(mài)商店的店型選擇范圍很大，關(guān)鍵在于自己的實(shí)力和市場(chǎng)狀況

42、，店型選擇成功與否，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)成敗有重要影響。,第四章,經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求： 1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及機(jī)場(chǎng)、火（汽）車(chē)站的公交線路；市郊結(jié)合部。 2、建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車(chē)場(chǎng)。 3、面積租期：建筑面積30006000平方米，基本年限10年以上。 4、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資。,第四章,咖啡店選址要求： 1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。 2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道鋪設(shè)方便。有充足的停車(chē)位，至少10個(gè)以上。 3、面積和租期要求：一般在3005

43、00平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。,第四章,超市選址要求： 商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門(mén)面房；對(duì)于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10-30分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要求在15-20萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。,第四章,社區(qū)型綜合超市 商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5-8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。,第四章,物業(yè)要

44、求： 建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過(guò)三層，層高凈高不低于3.2米，柱距以8米8米為宜，物業(yè)縱深以30-50米為佳； 面積和租期：便利店面積80120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積8002000平方米、社區(qū)店面積20005000平方米、大型賣(mài)場(chǎng)面積500020000平方米；購(gòu)買(mǎi)用房面積一般為10000-20000平方米。 合作方式：租賃、聯(lián)建、購(gòu)買(mǎi),第四章,火鍋店選址要求： 1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。 2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上商鋪亦可。 3、面積和租期：150500平方米，租期至少2年

45、。,第四章,普通餐廳、快餐連鎖等 商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市； 大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或便利型商業(yè)街市； 快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車(chē)站、空港碼頭，以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。,第四章,建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適

46、合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門(mén)、擋窗除外，餐廳門(mén)前須有相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。 面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200500平方米；大眾型餐廳80200平方米，商務(wù)型餐廳15010000平方米。,第四章,面館 1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò)10人次的區(qū)域2、建筑要求：同餐廳 3、面積租期要求：80200平方米。2年以上。,第四章,一般服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)品牌等專賣(mài)店選址要求： 1、商圈選擇：商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人

47、氣旺的高檔綜合商場(chǎng)附近；知名度及客流量佳的高業(yè)街(客流需滿足目標(biāo)顧客群特征)；知名度高的店鋪附近(如：麥當(dāng)勞、肯德基附近)；大規(guī)模住宅區(qū)附近； 2、建筑要求：商店可見(jiàn)度強(qiáng)，格局是淺方型最佳，門(mén)面不少于3米寬，且越寬越佳，櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無(wú)城建規(guī)劃。 3、面積和租期：租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平方米為最佳。,第四章,茶坊、酒吧 1、商圈選擇：消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話，這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)

48、象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)。 2、建筑要求 茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有自來(lái)水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。 3、面積、租期要求：50400平方米。2年,第四章,電器連鎖（蘇寧、五星等） 1、商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先），副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)

49、的郊區(qū)縣核心商圈。,第四章,建筑要求： 獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)。樓層從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開(kāi)闊的停車(chē)場(chǎng)地和門(mén)前廣場(chǎng)；有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）,第四章,面積和租期：副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈5000平米以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心3000平米以上；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位置30

50、00平米以上。租期10年以上。,第四章,國(guó)美電器 1）商業(yè)街店-臨街商鋪（一層）。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。 2）店中店-在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)或日用消費(fèi)品區(qū)。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。 3）社區(qū)店-位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬(wàn)人左右（一層）。 4）特定市場(chǎng)店-手機(jī)、IT一條街（一層）。市級(jí)手機(jī)、IT一條街。 5）交通樞紐店-位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈。,第四章,3C店規(guī)模要求 2、建筑要求：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)；樓層從一樓開(kāi)始，樓層不超過(guò)四樓，樓層不超過(guò)三樓 非店中店要有開(kāi)闊的停車(chē)場(chǎng)地和

51、門(mén)前廣場(chǎng)；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上） 3、面積租期要求：1）小型店：3050平米。2）中型店：80120平米、160240平米。3）大型店：260320平米。四、旗艦店：400平米左右。 4、開(kāi)店原則：小型店只經(jīng)營(yíng)3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇和音像共同經(jīng)營(yíng)。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開(kāi)設(shè)小型店和中型店為主，社區(qū)店以開(kāi)設(shè)中型店為主，特定市場(chǎng)店以開(kāi)設(shè)中型店和大型店為主。,第四章,KFC、麥當(dāng)勞 1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費(fèi)支持 面積租期：首層，350平方米（使用面積），門(mén)面12米。租期要求10年以上

52、至少。,第四章,便利店 (1)居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。 (2)面積限制在50200平方米以內(nèi)。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會(huì)因面積太大而導(dǎo)致投入(例如便利店的設(shè)備和裝修等)和費(fèi)用(例如租金與人工費(fèi)用等)太高，又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。 (3)便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開(kāi)設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保證在3米以上。 (4)足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等。,第四章,1150米半徑內(nèi)居民不少于1萬(wàn)人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶； 位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動(dòng)線上）。東西走向街道最好座北

53、朝南；南北走向街道最好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角； 3、與超市、商廈、飯店、24小時(shí)藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、洗衣店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動(dòng)中心等集客力較強(qiáng)的品牌門(mén)店和公共場(chǎng)所相鄰； 4、獨(dú)立商鋪或樓房底層，門(mén)面展開(kāi)寬度不少于6米；,第四章,分析交通條件 在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)所可以利用。外國(guó)絕大多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車(chē)場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4：1。商品運(yùn)至商店是否容易 設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車(chē)站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購(gòu)買(mǎi)越方便。開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向，如選在面向車(chē)站、碼頭的位置，以下車(chē)、船

54、的客流為主，選在鄰近市場(chǎng)公共車(chē)站位置的，則以上車(chē)的客流為主。,第四章,店鋪開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇與步驟,設(shè)在市內(nèi)公共汽車(chē)站附近的商店，要分析車(chē)站的性質(zhì)，客流量，是中途站還是終點(diǎn)站，是主要車(chē)站還是一般車(chē)站。一般來(lái)說(shuō)，主要停車(chē)站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。 要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、禁止車(chē)輛通行街道，及與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少。,第四章,分析客流規(guī)律 自身的客流。是指那些專門(mén)為購(gòu)買(mǎi)某種商品而來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的顧客形成的客流，是商店銷售收入的主要來(lái)源。因此，新設(shè)商店選址時(shí)，應(yīng)著眼評(píng)估本身客流的大小規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)。 分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中

55、獲得的客流，這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。 派生客流。是那些順路進(jìn)店購(gòu)物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門(mén)來(lái)店購(gòu)物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店主要利用的就是派生客流。,第四章,分析客流目的，流速和滯留時(shí)間 不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能相同，但其目的、流速、滯留時(shí)間會(huì)有所不同，要做具體分析，再作出最佳選擇。如在一些公共場(chǎng)所、車(chē)輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也會(huì)順便或臨時(shí)購(gòu)買(mǎi)一些商品，但客流的主要目的不是為了購(gòu)物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間短。,第四章,分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模 同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件

56、、公共場(chǎng)所設(shè)施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車(chē)、步行或駕駛汽車(chē)均靠右行，往往習(xí)慣光顧行駛方向一側(cè)的商店。鑒于此，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。,第四章,分析街道特點(diǎn) 選擇商店的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系。交叉路口客流集中，可見(jiàn)度高，是最佳的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)；有些街道由于兩端的交通條件不同或基礎(chǔ)文化娛樂(lè)設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。,第四章,分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，且

57、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)水準(zhǔn)等相類似，則新店很難獲得巨大成功，但若新店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，也能吸引大量客流，促進(jìn)銷售增大，增強(qiáng)店譽(yù)。 店鋪的選址地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤剑瑢?duì)經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性商品的商店尤其如此。店址周?chē)纳痰觐愋?，協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大了自己的銷售。集中在一起的商店群相互間既存在競(jìng)爭(zhēng)，又有著合作，應(yīng)善于權(quán)衡把握這種關(guān)系。,第四章,分析開(kāi)設(shè)位置的物質(zhì)特征 建筑環(huán)境 新建商店要與周?chē)慕ㄖh(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，從而影響開(kāi)設(shè)成本等一系列問(wèn)題。比如，在豪華建筑群中，倉(cāng)庫(kù)

58、或裸墻商店難以存在。 停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng)的數(shù)量、面積及方便性也是位置物質(zhì)特征的一個(gè)重要方面，大多數(shù)購(gòu)物中心提供充分的免費(fèi)停車(chē)場(chǎng)。而在商業(yè)中心地區(qū)，停車(chē)場(chǎng)是一個(gè)主要問(wèn)題。,第四章,能見(jiàn)度和顧客進(jìn)出的方便性 一片空白而平坦的地方有好的能見(jiàn)度和易接近性，但是這樣的地點(diǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)和發(fā)展卻是不利的。零售商必須在此開(kāi)發(fā)道路、商店、停車(chē)場(chǎng)、甚至提供運(yùn)輸交通工具、其投資規(guī)模和成本很大。如果在一個(gè)有效的地點(diǎn)，且已有建筑物，零售商必須考慮現(xiàn)有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或部分地拆毀。 另外，若一個(gè)潛在的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)位于購(gòu)物中心末端而只有狹小部分臨街，或者位于街道一側(cè)只有狹小的一部分，其能見(jiàn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于位于購(gòu)物中心入口

59、處或主要街道。雖然有時(shí)候可以通過(guò)建筑物的一個(gè)大的、清晰可見(jiàn)的標(biāo)志指引顧客但還是會(huì)丟失一些顧客。,第四章,地形特點(diǎn) 通常十字路口的易接近性高。那里擁有較大的客流量。許多零售商也愿意支付較高的租金以獲得這樣的位置。路口拐角處同時(shí)也提供較大的櫥窗陳列的機(jī)會(huì)，并可多設(shè)出人口，增強(qiáng)了能見(jiàn)度與易接近性。但是，有立交橋或?qū)⒁⒐妨⒔粯虻穆房诓皇呛玫牡攸c(diǎn)，交通管理的障礙也影響著顧客的可接近性。,第四章,分析城市規(guī)劃 在商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇時(shí)，要考慮城市建設(shè)的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃，了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其它建設(shè)或其它建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃的前提下，做出最佳地點(diǎn)的選擇。,第四章,評(píng)估未來(lái)商店的效益 主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數(shù)、來(lái)店光顧的人數(shù)比例、光顧的顧客中購(gòu)物者的比例、每筆交易的平均購(gòu)買(mǎi)量等。,第四章,零售業(yè)種介紹,第五章,業(yè)種分類 從使用目的上分類 :消費(fèi)品、再生產(chǎn)品、日常用品 從購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣上分類 ：日常用品、選購(gòu)品、專用品,第五章,第五章,業(yè)種特點(diǎn),品牌名：品牌中可以讀出的部分詞語(yǔ)、字母、數(shù)字或詞組等的組合。如海爾、紅雙喜1999、TCL等。 品牌標(biāo)志：品牌中不可以發(fā)聲的部分包括符號(hào)、圖案或明顯的色彩或字體。如耐克的一勾造型，小天鵝的天鵝造型，IBM的字體和深藍(lán)色的標(biāo)準(zhǔn)色等。 品牌角色；是用人或擬人化的