置業(yè)寶典：購(gòu)房減壓巧用公積金

1、置業(yè)寶典：購(gòu)房減壓巧用公積金置業(yè)寶典：購(gòu)房減壓巧用公積金來源:理財(cái)周刊我什么時(shí)候才能買上房??？;周末的同學(xué)聚會(huì)上，馬青愁眉苦臉地向們抱怨。馬青和小魯是一對(duì)學(xué)生伉儷，念研究生的時(shí)候就領(lǐng)了結(jié)婚證，有一個(gè)屬于自己的小窩一直是他們最大的心愿。去年兩人都走上了工作崗位，馬青在一家跨國(guó)公司做職員，小魯則進(jìn)了一所研究所工作，工作逐漸地上了軌道，安家;的愿望也愈加強(qiáng)烈。我們制定了一個(gè)住房進(jìn)階。;馬青說，畢竟剛剛開始工作，雖說都愿意支持我們一些‘子彈’，可是要買一套新房，每個(gè)月四五千元的還款，誰也受不了啊。;馬青和小魯再三考慮，決定先購(gòu)買一套小戶型的老房產(chǎn)做過渡之用。兩人花了幾個(gè)周末在公

2、司附近尋尋覓覓，終于找到了一套差強(qiáng)人意的二手房。房子雖然老了點(diǎn)，可是位置很好，離馬青的公司只要二十分鐘的車程，周邊的交通、設(shè)施也一應(yīng)俱全，可是房地產(chǎn)貸款的新政一出臺(tái)，給了他們不小的打擊。原來打算用的錢做首付款，自己去辦理住房貸款?？墒亲罱纯磮?bào)紙，都說老房齡的房子很難辦到貸款，跑了幾家銀行，也都說我們要買的房子太老，根本就沒法批下貸款?？磥恚覀兊馁?gòu)房就要泡湯了。;那你試過公積金貸款嗎？住房公積金貸款對(duì)房齡沒有什么嚴(yán)格限制。最近公積金貸款政策也進(jìn)行了調(diào)整，放寬了很多條件。;的一句提醒，給了馬青和小魯不少啟發(fā)。一，怎樣利用公積金貸款，如何使用公積金，就成了小兩口關(guān)心的熱點(diǎn)問題。純公積金貸款為購(gòu)老

3、房;助力很多新上班族，就像馬青和小魯一樣，對(duì)住房公積金知之甚少。在購(gòu)房的時(shí)候，往往就把住房公積金這個(gè)最優(yōu)惠有利的購(gòu)房工具給遺忘掉了。通過住房公積金賬戶，不僅可以申請(qǐng)到比商業(yè)貸款利率低很多的公積金貸款，還能夠用賬面余額沖抵商業(yè)住房貸款，減輕還貸的。而且由于住房公積金貸款的主要目的是幫助老百姓買房，實(shí)現(xiàn)居住的需求，在申請(qǐng)住房公積金貸款的時(shí)候，不會(huì)遇到商業(yè)住房貸款中常見的對(duì)房齡、房屋總價(jià)等多重限制。像馬青他們看中的這套二手房，因?yàn)槊娣e小，房屋的總價(jià)只有四十萬元，在一般的商業(yè)貸款審批環(huán)節(jié)中很可能遇到卡殼;的情況。馬青和小魯已經(jīng)從那里拿到了二十萬元的支援;，準(zhǔn)備用來當(dāng)作住房的首付款，他們最關(guān)心的就是，單

4、純地依靠住房公積金貸款，他們可以申請(qǐng)到二十萬元的貸款額度嗎？上海住房公積金管理中心的工作人員告訴馬青，今年2月份開始，上海市對(duì)住房公積金的政策進(jìn)行了一些調(diào)整，按照現(xiàn)在的公積金貸款政策，只需要連續(xù)繳納公積金滿6個(gè)月就可以申請(qǐng)公積金住房貸款，公積金貸款的額度可以擴(kuò)大到貸款人和共同貸款人的公積金賬戶余額的20倍（但不能超過10萬元），補(bǔ)充公積金貸款和公積金貸款的規(guī)定是一樣的，這次調(diào)整還把補(bǔ)充公積金的最大額度同時(shí)擴(kuò)大到了10萬元。馬青和小魯也順便查詢了自己的公積金賬戶，發(fā)現(xiàn)工作一年下來，他們公積金賬戶上的資金加起來已經(jīng)有15000元，足夠申請(qǐng)最高額度為10萬元的住房公積金貸款了；最讓馬青高興的是，自己

5、所在的公司福利很好，每個(gè)月還為員工繳納一筆補(bǔ)充公積金，到下個(gè)月馬青的補(bǔ)充公積金就超過5000元，也就是說，她還可以申請(qǐng)到10萬元的補(bǔ)充公積金貸款。公積金貸款和補(bǔ)充公積金貸款兩項(xiàng)加起來，足夠以支付剩余的房款了?？墒牵》抗e金貸款對(duì)房齡有沒有像商業(yè)住房貸款那樣的限制？;小魯最擔(dān)心的就是這個(gè)房齡;的問題。工作人員的回答讓他們放心了，二手房在使用公積金貸款的時(shí)候，并不考慮房齡的因素。但是貸款的期限，二手房不能超過15年，新房不能超過30年。具體到貸款人，住房公積金貸款最長(zhǎng)不超過法定離退休后的5年（男60歲、女55歲）。像馬青和小魯這樣的年輕人，住房公積金貸款的限制并不會(huì)帶來什么影響。公積金沖還貸有三

6、種當(dāng)然，由于公積金貸款的最高額度的限制，不少人在進(jìn)行住房貸款的時(shí)候，只能把公積金貸款作為貸款的一部分，和商業(yè)住房貸款一起進(jìn)行組合貸款。在使用這樣的組合貸款的時(shí)候，如何用每個(gè)月的公積金來沖抵自己的住房貸款呢？建設(shè)銀行的工作人員告訴記者，公積金賬戶上的余額不能作為貸款的首付款，但在正常還款一個(gè)月后，就可以使用公積金賬戶的資金來進(jìn)行沖還貸;，抵減貸款的還款額。沖還貸可以有三種方式。一種是月沖;、一種是年沖;，還有一種是停若干月沖減;的方法。方式一：逐月沖抵法月沖;是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來，用于支付住房貸款的本息。舉個(gè)例子來說，張先生和張?zhí)褂玫淖》拷M合貸款，每個(gè)月需要償還公積金貸

7、款1000元，商業(yè)住房貸款1500元，而他們的公積金賬戶上每個(gè)月會(huì)有1500元的進(jìn)賬;。在銀行辦理好住房公積金沖還貸;的委托書后，銀行會(huì)在每個(gè)月將1500元的住房公積金支取出來，用于償還他們的住房貸款，先償還公積金貸款的還款部分1000元，剩余的500元?jiǎng)t用來償還商業(yè)住房貸款。當(dāng)然了，張先生還需要每月向還款卡里存入1000元，用來補(bǔ)足商業(yè)貸款的償款部分。因?yàn)橐郧肮e金中心是把賬戶建立在我們建行，很多人也就認(rèn)為用公積金沖還貸只能在建行進(jìn)行。;建行的工作人員說，其實(shí)，上海的各家銀行現(xiàn)在都可以辦理這樣的業(yè)務(wù)?？蛻粼谵k理沖還貸業(yè)務(wù)時(shí)，只需要攜帶身份證、第一個(gè)月的還款對(duì)賬單原件和復(fù)印件，公積金賬號(hào)和補(bǔ)充

8、公積金賬號(hào)，到自己的貸款行隨時(shí)都可以開辦‘沖還貸’業(yè)務(wù)的委托書。;在使用公積金進(jìn)行沖還貸的時(shí)候，不僅可以使用上本人的公積金賬戶、公積金貸款人的配偶和同戶居住的直系血親也同樣可以加入沖還貸;的隊(duì)伍。方式二：逐年沖抵法年沖;，又稱為余額還貸法。和月沖;的本息還貸不同，年沖;的辦法則是直接用公積金賬戶上的資金來沖抵貸款的本金。使用年沖;，也是依據(jù)公積金貸款優(yōu)先;的原則，也就是說，先使用賬戶上的資金來沖抵公積金貸款的本金，償還完公積金貸款后，剩余的金額可以沖減商業(yè)住房貸款的本金部分。使用年沖;的方法，直接遞減了貸款額，為此需要支付的利息也就減少了，也是很多人使用的沖還貸;的方式

9、。不過，使用年沖;的方法也要一些條件。上海市公積金管理中心的咨詢?nèi)藛T告訴記者，第一，住房貸款必須滿一年以后，才能去辦理沖抵本金的業(yè)務(wù)；第二，在一般情況下沖抵的本金額度不低于6個(gè)月還款額，經(jīng)過相關(guān)部門的審核和批準(zhǔn)后，帶好自己的身份證和公積金對(duì)賬單，就可以到你的貸款銀行辦理用公積金沖抵貸款本金的手續(xù)了。那么，使用公積金賬戶上的資金沖減本金之后，能不能辦理縮短貸款年限的手續(xù)呢？答案是肯定的，減少了貸款的本金，相應(yīng)的每月還款額也會(huì)有所降低，可以減輕一些還貸的；但是對(duì)于那些還貸能力充足的人來說，可以到銀行的信貸部門更改一下自己的還款方式，縮短自己的還款期限，早日告別負(fù)翁;生活。需要提醒的是，滬上各家銀行

10、都集中在每年的4月份和9月份辦理年沖;，盡管隨時(shí)都可以申請(qǐng)用公積金沖抵本金，但是銀行會(huì)將申請(qǐng)的客戶排隊(duì);辦理，如果4月份沒能輪上辦理年沖;的業(yè)務(wù)，那就只能等到9月份了。因此，如果你有這樣的，最好盡早到銀行進(jìn)行申請(qǐng)。方式三：停若干月沖減停若干月沖減;則是公積金中心推出的第三種沖還貸;的方式，銀行可以根據(jù)貸款人公積金賬面上的資金除以每個(gè)月的還款額，得出一個(gè)停止還款的月數(shù)。在這幾個(gè)月里，貸款人就可以稍微松一口氣，不用去操心每個(gè)月定時(shí)的貸款償還。不過，因?yàn)檫@種方法并沒有減少利息的支出，實(shí)際意義不大，現(xiàn)實(shí)生活中采用這種方法的人并不多。公積金也可沖抵純商業(yè)貸款現(xiàn)在只要連續(xù)繳納公積金6個(gè)月就可以申請(qǐng)公積金貸

11、款了？;錯(cuò)過公積金貸款優(yōu)惠的趙璽連呼不公，趙璽工作不到一年就在莘莊置下了自己的第一份房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)的規(guī)定是，要連續(xù)繳納住房公積金2年，才有資格申請(qǐng)公積金貸款。買房子的時(shí)候，我工作還沒有滿一年，無奈之下只能申請(qǐng)了純商業(yè)住房貸款。;看到同事們使用的公積金貸款利率，比自己的貸款利率低了1.71%，趙璽委實(shí)有些心動(dòng)。我可不可以把一部分商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款呢？;公積金管理中心的人士告訴記者，住房公積金貸款只能在購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候使用，像趙璽這樣的情況，是無法把商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款的。他也補(bǔ)充道：在2月份提高補(bǔ)充公積金貸款額度后，也有不少市民打電話過來咨詢類似的問題，希望把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成補(bǔ)充公積金貸款。遺憾的是，我們中心尚不能進(jìn)行這樣的操作。但是辦理純商業(yè)住房貸款的貸款人，也可以用公積金賬戶上的資金來沖還自己的商業(yè)貸款。;據(jù)介紹，