淺析共有人的優(yōu)先購買權(quán)

1、淺析共有人的優(yōu)先購買權(quán)在司法實(shí)踐中，按份共有的某一共有人轉(zhuǎn)讓或出賣其所占有的份額財產(chǎn)時，對其他共有人未盡通知義務(wù)或擅自處分的糾紛處理中，享有優(yōu)先購買權(quán)的共有人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，優(yōu)先購買權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，在審判實(shí)踐中存有爭議，本文就共有人的優(yōu)先購買權(quán)的法律特征、行使條件、實(shí)現(xiàn)方式作以粗淺的探討。一、共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律特征所謂優(yōu)先購買權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的先于他人購買某項(xiàng)特定財產(chǎn)的權(quán)利。而共有人優(yōu)先購買權(quán)是指共有人在共有財產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓時， 就可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)份額，作為共有人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。（一）權(quán)利法定性民法通則第七十八條第三款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將

2、自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利?！泵穹ㄍ▌t若干問題意見（試行）第九十二條規(guī)定共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。物權(quán)法第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。民法通則與物權(quán)法關(guān)于共有中的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定內(nèi)容具有一致性的。立法目的主要是為了保護(hù)已經(jīng)存在的共有關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定和所有共有人的利益。同時，避免和減少共有人之間的糾紛的發(fā)生。（二）權(quán)利物權(quán)

3、性共有中的優(yōu)先購買權(quán)是否具有物權(quán)性質(zhì)存在不同觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為共有中的優(yōu)先購買權(quán)不具有物權(quán)性質(zhì)。認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)附隨于買賣關(guān)系，法律設(shè)定此項(xiàng)權(quán)利是應(yīng)當(dāng)視為買賣關(guān)系的組成部分，對出賣人設(shè)定附加的義務(wù)，是債權(quán)屬性，不是有物權(quán)性質(zhì)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為優(yōu)先購買是具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人，屬于物權(quán)范疇，具有物權(quán)性。筆者同意第三種觀點(diǎn)。理由是1、符合物權(quán)法定原則。物權(quán)法第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定。”依法律規(guī)定共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是法律對共有人的特定保護(hù)。2、共有關(guān)系 的優(yōu)先購買權(quán)具有對抗第三人的效力。符合物權(quán)法律特征。3、若將共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)

4、視為債權(quán)，當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)被侵害時，是權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)，按照債權(quán)理論，共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)被侵害只能依債權(quán)被損害而要求合同責(zé)任、侵權(quán)責(zé)任、不當(dāng)?shù)美颠€責(zé)任，而優(yōu)先購買權(quán)的違約責(zé)任、損害結(jié)果的不可確定性，在司法實(shí)踐中難以操作，使法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)不具有實(shí)際意義，不利于維護(hù)共有關(guān)系和保護(hù)被侵害共有人的權(quán)益。變向的鼓勵出賣人，不履行通知義務(wù)而擅自處分共有財產(chǎn)。（三）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)并不是優(yōu)先購買權(quán)利人在任何時候都享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利。僅是出賣人在出賣自己份額時，優(yōu)先購買權(quán)利人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利，其權(quán)利表現(xiàn)方式為可能性，其前提條件是出賣人出賣自己的份額。另外一個

5、條件是“在同等條件下”。只有這兩個條件均滿足，這種可能性的權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的權(quán)利。因此說共有關(guān)系的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)。（四）共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)所謂形成權(quán)，是指權(quán)利人可以自己一方的意思表示使法律關(guān)系發(fā)生變動的權(quán)利。當(dāng)優(yōu)先購買權(quán)人滿足了共有人出賣自己份額，具有“同等條件”，且沒有合同約定時，優(yōu)先購買權(quán)人在附加上述條件情形下可以完全排除出賣人與第三人簽訂合同的可能。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，共有優(yōu)先購買權(quán)不是形成權(quán)，因?yàn)樵摍?quán)利只是在某一共有人要出賣其份額時其他共有人較之有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購買的權(quán)利，而不是直接使法律關(guān)系發(fā)生變動，直接與出賣人形成買賣關(guān)系

6、。筆者贊成第一種觀點(diǎn)共有關(guān)系若不附加上述條件，不符合形成權(quán)法律特征，即不能憑自己一方意思表示而直接發(fā)生法律關(guān)系發(fā)生變動，但附加條件成就時，其完全可以對抗共有關(guān)系以外的第三人，并完全可以形成與出賣人的轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額的買賣合同關(guān)系。因此不是絕對的形成權(quán)而是附條件的形成權(quán)。二、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的行使由于共有關(guān)系中的優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)和附條件的形成權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)利人的行使條件也必然是嚴(yán)格和受到限制的，其具體條件為：（一）共有關(guān)系存在。共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)時共有基礎(chǔ)存在，若不存在則不享有優(yōu)先購買權(quán)。另外出賣人的共有份額必須是明確無爭議的，若共有關(guān)系中的共有份額不確定，則應(yīng)首先確定各自

7、共有份額。其次，出賣人共有財產(chǎn)必須是沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)采取控制性措施和處分性措施的財產(chǎn)。如共有房屋中，出賣人的共有份額若被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)查封或?qū)⒈粡?qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)中華人民共和國房地產(chǎn)管理法第三十七條第二項(xiàng)的規(guī)定：“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)人在司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)對該項(xiàng)財產(chǎn)處置前不能行使優(yōu)先購買權(quán)。（二）共有優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)人必須受“同等條件”限制?！巴葪l件”必須是按照通常交易習(xí)慣的同等條件，有約定則遵從約定。如價格條件相同，優(yōu)先購買權(quán)人可行使優(yōu)先購買權(quán)。支付條件，如是即時支付還是分期支付，若是價格相同都是即

8、時支付，共有人優(yōu)先購買權(quán)人則可行使優(yōu)先購買權(quán)，若分期支付，優(yōu)先購買權(quán)人與第三人分期付款期限相同則可行使優(yōu)先購買權(quán)，否則即不具備同等條件，即不能行使優(yōu)先購買權(quán)，另外優(yōu)先購買權(quán)人行使優(yōu)先購買權(quán)必須在合理期限內(nèi)行使。我國法律現(xiàn)沒有對優(yōu)先購買權(quán)人的合理期限作出明文規(guī)定。但應(yīng)根據(jù)出賣標(biāo)的物的特點(diǎn)確定合理期限，給優(yōu)先購買權(quán)人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購買權(quán)的必要準(zhǔn)備期限，同時也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形，不能使優(yōu)先購買權(quán)人無限制期限的行使優(yōu)先購買權(quán)。若是不需要登記的動產(chǎn)應(yīng)以一個月以內(nèi)酌定合理期限，若是不動產(chǎn)或需要登記的動產(chǎn)，可參照民法通則意見第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！眳⒄找陨弦?guī)定，綜合考慮出賣人的利益和享有優(yōu)先購買權(quán)人的優(yōu)先權(quán)的保護(hù)。三、共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式（一）共有人內(nèi)部優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在共有關(guān)系中，某一共有人擬轉(zhuǎn)讓其份額時， 其他共有人都要行使優(yōu)先購買權(quán)，其他共有人誰更有優(yōu)先購買權(quán)，法律沒有相關(guān)規(guī)定。一種觀點(diǎn)認(rèn)為由擬出讓人決定誰更有優(yōu)先購買權(quán)