稅法第九章房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅法和耕地占用稅法.ppt

1、第 九 章房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 契稅法、耕地占用稅法,第一節(jié) 房產(chǎn)稅法第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法第三節(jié) 契稅法 第四節(jié) 耕地占用稅法,第一節(jié) 房產(chǎn)稅法,一、房產(chǎn)稅基本原理房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的特點： 1.房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅； 2.征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋； 3.區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。,(一)納稅人 房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產(chǎn)權(quán)所有人、承典人、代管人或使用人三類. 自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照

2、中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅。,二、納稅義務(wù)人與征稅對象,(二)征稅對象,房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，它是有屋面和圍護結(jié)構(gòu)，能遮風避雨，可供人們生產(chǎn)、學習、工作、生活的場所。 與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或不單獨計價的配套設(shè)施，也屬于房屋，應(yīng)一并征收房產(chǎn)稅；但獨立于房屋之外的建筑物(如水塔、圍墻等)不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。,三、 征稅范圍,產(chǎn)稅的征稅范圍是位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋，不包括農(nóng)村房屋。,四、 計稅依據(jù)與稅率,（一）計稅依據(jù) 1.從價計征稅率為1.2%； 計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10% 30%的扣除比例后的余值。 2.從租計征稅率為12%； 計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入

3、,需要注意的特殊問題： 第一，以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，共擔經(jīng)營風險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。 第二，融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。,第三，房屋附屬設(shè)備 和配套設(shè)施的計稅規(guī)定 第四，房產(chǎn)原值中均應(yīng)包含地價的規(guī)定 解析：地價包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。,第五，地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定: 1.獨立的在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)

4、當依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 2.對不同用途的地下建筑物房產(chǎn)稅的減征： （1）工業(yè)用途房產(chǎn)：房屋原價的5060%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值 （2）商業(yè)和其他用途房產(chǎn):房屋原價的 7080%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值; 3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。,【例題】,某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2013年7月 l日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險），投資期為5年。已知該企業(yè)當年取得固定收入50萬元，當?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2013年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。A.6.0萬元 B.9.

5、6萬元C.10.8萬元 D.15.6萬元 【答案】C,(二)稅率 1.從價計征：稅率為1.2%； 2.從租計征：稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房用于居住，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。,五、應(yīng)納稅額計算,某公司2013年以5000萬元購得一處高檔會所，然后加以改建，支出500萬元在后院新建一露天泳池，支出500萬元新增中央空調(diào)系統(tǒng)，拆除200萬元的照明設(shè)施，再支付500萬元安裝智能照明和樓宇聲控系統(tǒng)，會所于2013年底改建完畢并對外營業(yè)。當?shù)匾?guī)定計算房產(chǎn)余值扣除比例為30%，2014年該會所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（ ）萬元。 A. 42 B. 48.72 C. 50.4 D. 54.6 【答案】B

6、 【解析】2012年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=（5000+500200+500）（1-30%）1.2%=48.72（萬元）,【例題】,六、稅收優(yōu)惠,一、暫行條例中規(guī)定的免稅項目 二、財政部批準免稅的其他房產(chǎn),【例題】,下列各項中，暫免征收房產(chǎn)稅的有( )。 A. 房管部門向居民出租的公有住房 B文化體育單位出租的公有住房 C. 企業(yè)向職工出租的單位自有住房 D. 個人對外出租經(jīng)營的自有住房 【答案】AC,七、 征收管理與納稅申報,（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間 （二）納稅期限 房產(chǎn)稅實行按年計算，分期(季度或半年)繳納的征收辦法。 （三）納稅地點 房產(chǎn)稅應(yīng)向房產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機關(guān)繳納。,【例題單選題】,某企業(yè)2

7、013年2月委托一施工單位新建廠房，9月對建成的廠房辦理驗收手續(xù)，同時接管基建工地上價值100萬元的材料棚，一并轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，原值合計1100萬元。該企業(yè)所在省規(guī)定的房產(chǎn)余值扣除比例為30%。2013年企業(yè)該項固定資產(chǎn)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（）。A.2.1萬元B.2.31萬元 C.2.8萬元D.3.08萬元【答案】B【解析】2012年應(yīng)納房產(chǎn)稅1100（1-30%）1.2%3/122.31（萬元）,本節(jié)總結(jié),房產(chǎn)稅的重點問題： 計稅依據(jù) 稅率 優(yōu)惠政策 時間,第二節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅法,一、城鎮(zhèn)土地使用稅基本原理 （一）概念：城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。（

8、二）特點： 1.征稅對象是國有土地； 2.征稅范圍廣； 3.實行差別幅度稅額。,二、 納稅義務(wù)人,城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征稅對象，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅，該稅屬資源稅類。 城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，是使用城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)土地的單位和個人。,三、 征稅范圍,城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)屬于國家所有和集體所有的土地，不包括農(nóng)村集體所有的土地。,四、 應(yīng)納稅額的計算,（一）計稅依據(jù) 城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，具體使用如下： 1.以測定面積為計稅依據(jù)，適用于由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的

9、納稅人。 2.以證書確認的土地面積為計稅依據(jù)，適用尚未組織測量土地面積，但持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的納稅人。 3.以申報的土地面積為計稅依據(jù)，適用于尚未核發(fā)土地使用證書的納稅人,（二）稅率,城鎮(zhèn)土地使用稅采用有幅度的地區(qū)差別定額稅率。 （三）計算公式： (全年)應(yīng)納稅額實際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)適用稅率,五、 稅收優(yōu)惠,（一）暫行條例或其他法規(guī)中規(guī)定的統(tǒng)一免稅項目 （二）由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定的減免稅項目,【例題】,下列各項中，城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例直接規(guī)定的免稅項目是( )。 A. 個人所有的居住房屋及院落用地 B. 宗教寺廟自用的土地 C. 民政部門舉辦的安置殘疾人占

10、一定比例的福利工廠用地 D. 個人辦的托兒所和幼兒園 【答案】 B,【例題】,某市肉制品加工企業(yè)2013年占地60000平方米，其中辦公占地5000平方米，生豬養(yǎng)殖基地占地28000平方米，肉制品加工車間占地16000平方米，企業(yè)內(nèi)部道路及綠化占地11000平方米。企業(yè)的在地城鎮(zhèn)使用稅單位稅額每平方米0.8元。該企業(yè)全年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅（） A.16800元 B.25600元 C.39200元 D.48000元 【答案】A,六、 征收管理與納稅申報,（一）納稅期限 （二）納稅義務(wù)發(fā)生時間 （三）納稅地點,本節(jié)重點內(nèi)容：,1.計稅依據(jù)的確定，應(yīng)納稅額的計算。2.稅收優(yōu)惠政策。,第三節(jié) 契稅法

11、,契稅是在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時對承受的單位和個人征收的一種稅，它屬于財產(chǎn)行為稅類。契稅實行一次性征收，普遍適用于內(nèi)外資企業(yè)和本外國公民。 一、契稅的征稅對象 在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬這種行為。具體包括以下五種具體情況,契稅的征稅對象,1、國有土地使用權(quán)出讓； 2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 3、房屋買賣； 4、房屋贈予； 5、房屋交換。,【例題】,下列各項中，應(yīng)當征收契稅的有（）。A.以房產(chǎn)抵債B.將房產(chǎn)贈與他人C.以房產(chǎn)作投資D.子女繼承父母房產(chǎn) 【答案】ABC,二、契稅的納稅義務(wù)人 契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關(guān)，軍事單位

12、和社會團體。個人包括中國公民和外籍人員。 三、稅率 契稅實行地區(qū)差別幅度稅率，比例為3%5%。,四、 應(yīng)納稅額的計算,契稅應(yīng)納稅額 = 計稅依據(jù)稅率 契稅的計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格。依不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價方法不同，契稅計稅依據(jù)有以下幾種情況: 1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)； 2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；,3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)； 4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地

13、收益； 5房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù),【例題】,居民甲某有四套住房，將一套原值100萬元的別墅折價給乙某抵償了120萬元的債務(wù)；用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（）。A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納 【答案】A,五、 稅收優(yōu)惠,【例題】下列各項中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有

14、（）。A.城鎮(zhèn)職工自己購買商品住房 B.政府機關(guān)承受房屋用于醫(yī)療C.遭受自然災(zāi)害后重新購買住房 D.軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施【答案】BD,本節(jié)重點內(nèi)容：,1.征稅范圍 2.計稅依據(jù) 3.減免稅優(yōu)惠,第四節(jié)耕地占用稅法,一、耕地占用稅基本原理（一）概念：耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，就其實際占用的耕地面積征收的一種稅，它屬于對特定土地資源占用課稅。（二）特點： 1.兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì)； 2.采用地區(qū)差別稅率； 3.在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征； 4.稅收收入專用于耕地開發(fā)與改良。,二、納稅義務(wù)人是占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人。 三、征稅范圍耕地占用稅的征稅范圍包括建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國家所有和集體所有的耕地。,【例題】,下列各項中，屬于耕