2010年武漢胭脂路項(xiàng)目年度營銷服務(wù)報(bào)告甲方

1、胭脂山桂苑（2009）項(xiàng)目營銷服務(wù)報(bào)告 2010-1-31您100%滿意度，是我們追求的最大目標(biāo)。您一切需求都是我們努力、積極服務(wù)的范疇。 浦江筑城我們協(xié)助甲方完成工作： 還建戶數(shù)據(jù)重新統(tǒng)計(jì)，并合理分配調(diào)整并制表； 預(yù)售證準(zhǔn)備資料，住宅數(shù)據(jù)及方案； 電子備案系統(tǒng)登記備案及購買，合同采購領(lǐng)取； 項(xiàng)目多次地質(zhì)勘察記錄拍攝報(bào)道等工作； 行政部門事務(wù)性轉(zhuǎn)接服務(wù)； 工商、城管部門對(duì)接； 房地局備案協(xié)助； 項(xiàng)目設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)調(diào)整討論； 銀行工作協(xié)助梳理； 昌房公積金備案方案； 一、項(xiàng)目背景回顧我們已完成營銷的六個(gè)階段：蓄勢期、認(rèn)籌期、開盤期、強(qiáng)銷期、持銷期、（尾盤期還建房源）商業(yè)啟動(dòng)期項(xiàng)目大節(jié)點(diǎn)回放（2008

2、）：07年底，項(xiàng)目拆遷至最后階段；08年初，工地圍墻建設(shè)完工；08年5月，項(xiàng)目開始破土動(dòng)工；08年6月，銷售電話88851111對(duì)外公布；（同時(shí)網(wǎng)絡(luò)宣傳啟動(dòng)；）08年7月，臨時(shí)接待處開放，公司正式進(jìn)場；（工地活動(dòng)房）08年9月， 項(xiàng)目承建商正式簽約并開始施工；08年10-12月，地下基礎(chǔ)層仍在施工中，開盤時(shí)間無法確定。 （我們?cè)诠さ?平米無空調(diào)的活動(dòng)房內(nèi)，渡過最酷熱的夏季。在開始挖基坑、打樁過程中，不斷出現(xiàn)意外事故而導(dǎo)致工程嚴(yán)重延期，如滑坡、塌陷、積水、頻繁雨水、技術(shù)錯(cuò)誤等系列問題，使接待處開放及開盤的時(shí)間一拖再拖，嚴(yán)重影響整個(gè)操盤節(jié)奏，對(duì)后期銷售結(jié)果無法保證達(dá)到約定預(yù)期。經(jīng)過與甲方多次溝通后

3、，施工進(jìn)度在可能的情況下日益加緊中。）08年充滿無限期盼、辛酸和坎坷的一年.項(xiàng)目大節(jié)點(diǎn)回放（2009）：09年1-4月 項(xiàng)目工程正負(fù)零完工09年5月 臨時(shí)售樓部開放09年6月 還建統(tǒng)計(jì)09年6月 開盤前準(zhǔn)備（正式售樓部、物料、通道、推廣、定價(jià)。）09年7月 盛大開盤09年8月 1#、2#、3#、4#號(hào)樓封頂09年9-11月 住宅內(nèi)隔墻及粉刷施工過半09年12月- 商業(yè)裙樓消防管網(wǎng)完工09年12月- 商業(yè)認(rèn)籌工作積極準(zhǔn)備（現(xiàn)場包裝、物料、數(shù)據(jù)、媒體預(yù)熱等。）（09年7月開盤后，面積突然變更，合同備案，抵押解除登記，房地局、開發(fā)商、銀行等系列工作迫在眉睫，我們都探索著積極應(yīng)對(duì)突來的挑戰(zhàn)。然而商業(yè)遲

4、遲未能開盤，前期辛苦積累的客戶多數(shù)已流失。）09年，收獲的是短暫喜悅，經(jīng)歷的是突來的挑戰(zhàn)和更多期待二、我們?nèi)〉玫某煽?、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2009年1月1日-12月31日止（銷售套數(shù)）住宅還建部分可售住宅已售住宅剩余住宅還建戶待還建396971928026416完成比100%94%6%銷售完成率94%，完成甲方約定任務(wù)目標(biāo)90%。銷售金額1.5億元，銷售面積2.1萬方。2、銷售面積金額認(rèn)購總套數(shù)264認(rèn)購總面積（）21025.73認(rèn)購總金額（元）152268477認(rèn)購均價(jià)（元）7242.007簽約總套數(shù)260簽約總面積（）20609.43簽約總金額（元）141172154簽約均價(jià)（元）6849.88

5、2銷售完成總套數(shù)254銷售完成總面積（）20157.06銷售完成總金額（元）138034377銷售完成均價(jià)（元）6847.942銷售金額1.5億元，放款中1.3億，目前已回款0.81億元。3、客戶數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間2008年2009年內(nèi)容來電來電來訪認(rèn)籌開盤認(rèn)購住宅累計(jì)銷售住宅剩余住宅銷售比住宅363672641694%商業(yè)16531450400000合計(jì)528984241694%住宅69%68%75%轉(zhuǎn)換率57%商業(yè)31%32%25%占比100%100%100%來電量：09年較08年增長46%客戶到訪2000組;其中住宅1496組;認(rèn)籌218組;開盤認(rèn)籌轉(zhuǎn)換率75%;住宅累計(jì)銷售完成95%。簡言:

6、商業(yè)：來電479組 來訪504組 經(jīng)過跟進(jìn)篩選，有效客戶僅僅占5%左右，客戶資源流失嚴(yán)重。 商業(yè)開盤勢在必行。三、營銷服務(wù)工作我們從已完成營銷六個(gè)階段來統(tǒng)計(jì)服務(wù)工作：第一階段：蓄勢階段（08.309.6）第二階段：認(rèn)籌階段（09.609.7）第三階段：開盤階段（09.709.8）第四階段：強(qiáng)銷階段（09.809.9）第五階段：持銷階段（09.909.12） （尾盤期因還建安置計(jì)劃未啟動(dòng)而房源受制）第六階段：商業(yè)啟動(dòng)階段（09.12）第一階段 蓄勢階段（08.309.6） 09年6月以前系列工作一）提案報(bào)告1、前期營銷推廣提案匯報(bào)并溝通確定。1）案名LOGO/主題語確定案名:胭脂山.桂苑 , L

7、OGO主推語:胭脂坊 武昌府 城市印記 廣告語:心中的詩意棲居 城市的繁盛印記2）營銷策略：招商先行 ，商業(yè)帶動(dòng)住宅。3）項(xiàng)目推廣方案公司溝通完成。2、現(xiàn)場整體包裝建議，并溝通確定。主要內(nèi)容有園林展示區(qū),看房路線,樣板房,商業(yè)部分包裝等建議。溝通確定了先包裝商業(yè)群樓.3、商業(yè)定位定價(jià)及推廣方案匯報(bào)并溝通確定。主要內(nèi)容：1）對(duì)項(xiàng)目商業(yè)前期形象及業(yè)態(tài)進(jìn)行定位分析。 2）通過周邊及同質(zhì)樓盤市場調(diào)研，了解到市場目前租情況和市場需求狀況。 3）前期開展了招商初步溝通，了解到項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)基方向，并對(duì)商業(yè)面積進(jìn)行針對(duì)性劃分。二）目前物料準(zhǔn)備情況1、沙盤模型。沙盤、戶型模型尺寸規(guī)格已經(jīng)確定，待甲方提供園林圖、

8、外立面資料即可制作。2、折頁、戶型圖等宣傳物料。折頁、戶型圖、水杯、手提袋等設(shè)計(jì)并確定，擇時(shí)印刷。商業(yè)宣傳物料未做（如招商手冊(cè)、宣傳單等）3、臨時(shí)圍墻、圍欄、正式圍墻廣告。臨時(shí)圍墻及圍欄廣告均已經(jīng)展示出街。正式圍墻畫面已經(jīng)通過，視項(xiàng)目進(jìn)度展出。4、樣板房。包裝樣板房、清水房的戶型及樓層已經(jīng)確定。裝修公司未選定?？捶柯肪€已經(jīng)確定。根據(jù)客戶情況而定。5、售樓部。1）臨時(shí)售樓部的位置、尺寸、布置、所需物料等已經(jīng)溝通確定，待正負(fù)零后開始對(duì)外開放。2）正式售樓部位置、面積已經(jīng)確定，待與裝修公司進(jìn)一步溝通具體事宜。三）前期細(xì)節(jié)工作1、戶型優(yōu)化溝通并修改完成，房產(chǎn)局對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行首次面積測量。2、住宅、商業(yè)還建

9、套數(shù)、銷控、面積溝通并確定；3、商業(yè)分割溝通并確定了分割面積、位置。4、臨時(shí)接待處物料明細(xì)單及費(fèi)用預(yù)算準(zhǔn)備完畢。5、每周呈送市場周報(bào)。6、臨時(shí)接待處前期選址，溝通后甲方未同意。7、前期外展選址溝通，暫緩執(zhí)行。8、各商家初步意向溝通。9、內(nèi)部認(rèn)購可行性操作溝通，暫緩執(zhí)行。10、網(wǎng)絡(luò)日常維護(hù)、來電客戶短信維護(hù)。08年7月正式進(jìn)場1、申請(qǐng)電話2、工地活動(dòng)房辦公，接待客戶。3、網(wǎng)絡(luò)宣傳服務(wù)啟動(dòng)。(活動(dòng)房接待室) 08年6月圍墻護(hù)欄出街09年5月1-3日 外展活動(dòng)“紫陽湖房交會(huì)”“積玉橋房交會(huì)”我們負(fù)責(zé)對(duì)接組織方，設(shè)計(jì)相關(guān)畫面，安排人員現(xiàn)場接待。(房交會(huì)展板畫面)09年5月25日臨時(shí)售樓部正式開放從08

10、年9月起，就開始有針對(duì)性尋找“臨時(shí)售樓部”場地共計(jì)6處，并提交(臨時(shí)售樓部選址方案)供參考;因開盤節(jié)點(diǎn)需要，最終選擇了項(xiàng)目對(duì)面湖南面館，租用三個(gè)月;內(nèi)部整改包裝;(內(nèi)、外場畫面)09年6月臨時(shí)售樓開放信息釋放宣傳短信群發(fā)電話回訪網(wǎng)絡(luò)媒體09年6月協(xié)助還建安置統(tǒng)計(jì)09年5-8月份參與昌房還建小組，負(fù)責(zé)還建數(shù)據(jù)清理安置工作。如制表，初步對(duì)應(yīng)安置，調(diào)整修改等。第二階段 認(rèn)籌階段（09.609.7） 認(rèn)籌宣傳啟動(dòng)1）報(bào)廣軟文。2)現(xiàn)場廣告。3)網(wǎng)路宣傳。（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報(bào)告）4)認(rèn)籌活動(dòng)執(zhí)行。5)短信群發(fā)。6)宣傳物料。認(rèn)籌宣傳物料準(zhǔn)備 第三階段 開盤階段（09.709.8） 1）報(bào)紙廣告；2）現(xiàn)場廣告

11、；3）網(wǎng)路宣傳；（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報(bào)告）4）開盤活動(dòng)執(zhí)行；5）短信群發(fā)；第四階段 強(qiáng)銷階段（09.809.9） 1）報(bào)廣軟文；2）現(xiàn)場廣告；3）網(wǎng)路宣傳；（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報(bào)告）4）促銷執(zhí)行；5) 短信群發(fā)。第五階段 持銷階段（09.909.12） 1）系列促銷。（多次加推，小戶型，江景房，大戶等）2）現(xiàn)場廣告。3）網(wǎng)路宣傳。（詳見網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報(bào)告）4) 促銷執(zhí)行。5) 外展及團(tuán)購活動(dòng)。(圣誕包裝)第六階段 商業(yè)啟動(dòng)階段（09.12） 1）現(xiàn)場廣告； 2）商業(yè)認(rèn)籌方案；3）定價(jià)方案； 4）商業(yè)分割方案；5）宣傳物料準(zhǔn)備； 6）商業(yè)報(bào)廣宣傳準(zhǔn)備；7）宣傳物料準(zhǔn)備； 8）網(wǎng)絡(luò)推廣準(zhǔn)備； (待續(xù))商業(yè)宣傳物料準(zhǔn)

12、備工作啟動(dòng)中。如：商業(yè)宣傳折頁（初）。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)報(bào)告示意圖詳見胭脂山桂苑網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣匯總搜房、億房、熱線地產(chǎn)三大主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商畫面截圖示意項(xiàng)目營銷推廣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各階段營銷（08-09年）月份-6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份合計(jì)銷售完成16264推廣主題項(xiàng)目信息釋放認(rèn)籌、開盤總房價(jià)26萬起稀缺小戶加推加推江景房少量大宅優(yōu)惠發(fā)售節(jié)日促銷-宣傳手段網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，DM樓體等報(bào)廣，網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，DM，短信，樓體等圍墻廣告，網(wǎng)絡(luò)，樓體，報(bào)廣軟文，外聯(lián)等網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，DM，短信，樓體等網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，DM，短信，樓體等網(wǎng)絡(luò)，外聯(lián)，DM，短信，樓體等圍墻，場包裝，網(wǎng)絡(luò)，樓體-活動(dòng)臨時(shí)售樓部開放認(rèn)籌，開

13、盤慶典，售樓部開放-老帶新獎(jiǎng)勵(lì)，老業(yè)主維系獎(jiǎng)勵(lì)-四、綜合上述：08-09年工作簡報(bào)1、推廣宣傳工作1）網(wǎng)絡(luò)推廣工作有：熱線地產(chǎn)，搜房，億房新聞、軟文、論壇發(fā)布項(xiàng)目最新消息。如工程進(jìn)度、臨時(shí)售樓部開放、認(rèn)籌等信息。2）現(xiàn)場包裝制作展示。如圍墻，條幅，彩旗等。3）短信群發(fā)維護(hù)老客戶。4）外展，DM等工作。5）老帶新優(yōu)惠，業(yè)主維系獎(jiǎng)勵(lì)等政策。2、協(xié)助甲方完成工作1）項(xiàng)目97套還建統(tǒng)計(jì)分配調(diào)整并制表。2）預(yù)售證準(zhǔn)備資料，住宅數(shù)據(jù)及方案。3）電子備案系統(tǒng)登記備案及購買，合同采購領(lǐng)取。4）項(xiàng)目多次地質(zhì)勘察記錄拍攝報(bào)道等工作。5）行政部門事務(wù)性接待。6）昌房公積金備案方案。7）房地局備案協(xié)助。3、系列細(xì)節(jié)工作1）宣傳物料制作完成并投入使用。2）住宅、商業(yè)還建套數(shù)、銷控、面積溝通并確定；3）商業(yè)分割溝通并確定了分割面積、位置。4）接待處物料及時(shí)補(bǔ)充。5）每周呈送市場周報(bào)。6）臨時(shí)、正式接待處選址溝通包裝開放。7）前期外展選址溝通，暫緩執(zhí)行。8）各商家初步意向溝通。9）內(nèi)部認(rèn)購可行性操作溝通，暫緩執(zhí)行。10）網(wǎng)絡(luò)日常維護(hù)、來電客戶短信維護(hù)。11）認(rèn)籌、開盤準(zhǔn)備及執(zhí)行。12）銷售期間節(jié)點(diǎn)配合及推廣宣傳。