中國(guó)成為全球零售業(yè)的新高地

1、中國(guó)成為全球零售業(yè)的新高地2011.O3中國(guó)成為全球零售業(yè)的新高地吳曉中國(guó)消費(fèi)者如今開(kāi)始追求更為多元化的購(gòu)物體驗(yàn),統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示,中國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)模式在1995年時(shí)超過(guò)50%都集中于食品消費(fèi),而這一比重到2008年已減少至38%.在過(guò)去的2O年中我們看到各類(lèi)全球零售商陸續(xù)進(jìn)入中國(guó),零售商不再將其業(yè)務(wù)范圍局限于東部沿海城市,而是開(kāi)始逐步向內(nèi)陸及西部城市擴(kuò)張.全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕近日發(fā)布了全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)察,根據(jù)此項(xiàng)研究分析,未來(lái)全球商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)高點(diǎn)將在中國(guó).實(shí)際上,中國(guó)城市正吸引著越來(lái)越多的國(guó)際零售商,并同現(xiàn)有的全球零售業(yè)中心爭(zhēng)奪最具吸引力的零售業(yè)目的地,這在早些時(shí)候世邦魏理仕

2、發(fā)布的2010年零售業(yè)全球化進(jìn)程報(bào)告中亦有反映:通過(guò)對(duì)全球69個(gè)國(guó)家294家全球最主要的零售商進(jìn)行調(diào)查,中國(guó)有三個(gè)城市位居十大零售城市之列:分別為香港(排名第五),北京(排名第六)和上海(排名第八).這些城市的人選在很大程度上是由于它們對(duì)奢侈品和服裝/鞋類(lèi)行業(yè)的吸引力.對(duì)此,世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部資深董事及部門(mén)負(fù)責(zé)人馬雪明評(píng)論說(shuō):中國(guó)消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)能力同時(shí)還推動(dòng)了國(guó)內(nèi)零售業(yè)的快速發(fā)展,并觸發(fā)了消費(fèi)模式的一種改變.全球商業(yè)市場(chǎng)觀(guān)察目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭開(kāi)始加快,預(yù)計(jì)2010年幾乎所有市場(chǎng)都將出現(xiàn)正增長(zhǎng).不過(guò),增長(zhǎng)步伐并不一致.亞太地區(qū)的新興市場(chǎng)增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁,成為領(lǐng)頭羊,緊隨其后的是拉美地區(qū).

3、北美和西歐地區(qū)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇相對(duì)更為脆弱,且落后于其他地區(qū).消費(fèi)者信心好轉(zhuǎn)在就業(yè)前景看好的帶動(dòng)下,全球消費(fèi)者信心好轉(zhuǎn),使得眾多成熟市場(chǎng)的商業(yè)增長(zhǎng)好于此前預(yù)期.不過(guò),鑒于目前失業(yè)率仍然居高不下,并且未來(lái)一至兩年內(nèi)可能仍將如此,消費(fèi)者信心要恢復(fù)至長(zhǎng)期增長(zhǎng)水平尚有一定的距離.因此,目前消費(fèi)者仍保持謹(jǐn)慎的消費(fèi)態(tài)度.不過(guò),亞洲地區(qū),尤其是中國(guó)的情況例外.亞洲地區(qū)的消費(fèi)者似乎正在以前所未有的水平花費(fèi)其新獲得的財(cái)富.零售商表現(xiàn)更為活躍零售商尋求開(kāi)設(shè)的店面數(shù)量日益增加.不過(guò)與此同時(shí),零售商仍持審慎態(tài)度.其擴(kuò)張主要關(guān)注于已進(jìn)入的市場(chǎng).租戶(hù)繼續(xù)關(guān)注于主要城市的最佳地段,從而加劇了最佳地段與其他地區(qū)市場(chǎng)之間的兩極化現(xiàn)象

4、.眾多優(yōu)質(zhì)地區(qū)商業(yè)空間的空置率較低,而很多次級(jí)地區(qū)的商業(yè)空間空置率仍然處于歷史高位.優(yōu)質(zhì)空間的租金保持平穩(wěn)受租戶(hù)需求強(qiáng)勁的影響,優(yōu)質(zhì)空間的租金保持平穩(wěn),上述三大地區(qū)的部分城市的商業(yè)空間租金出現(xiàn)了強(qiáng)勁的同比增長(zhǎng)勢(shì)頭.相反,次級(jí)地區(qū)的商業(yè)空間租金繼續(xù)下跌.亞洲區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概況2010年第三季度,眾多亞洲經(jīng)濟(jì)體繼瓣2011.03續(xù)增長(zhǎng),這是因?yàn)檫@些經(jīng)濟(jì)體的政府刺激計(jì)劃帶動(dòng)了其商業(yè)支出和國(guó)內(nèi)需求,從而有效地抵消了對(duì)美國(guó)和歐元區(qū)凈出口下降的不利局面.日本繼續(xù)表現(xiàn)不佳.在此期間,日本政府被迫實(shí)施了量化寬松貨幣政策,并將基本隔夜拆借利率降至實(shí)際為零的水平,以便抑制日元升值帶來(lái)的不利影響.與此同時(shí),資產(chǎn)價(jià)格以亞

5、洲貨幣的不斷走強(qiáng)促使該地區(qū)其他國(guó)家的政府實(shí)施融通性貨幣政策,以便在不阻礙其經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前提下重新保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的平衡.對(duì)亞洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)的近期發(fā)展前景,經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然一致看好.2010年1O月,國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)2010年亞洲的增長(zhǎng)率約為7.9%,2011年將為6.7%.是全球所有地區(qū)中增長(zhǎng)最快的.不過(guò),預(yù)計(jì)2010年底以及2011年亞洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將開(kāi)始放緩,其主要原因是該地區(qū)的各個(gè)經(jīng)濟(jì)體在面臨需求壓力時(shí)將會(huì)采取不同的緊縮貨幣政策所致.亞洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)回升也使其商業(yè)市場(chǎng)受益,第三季度商業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)保持堅(jiān)挺,其有利的增長(zhǎng)因素包括消費(fèi)者信心不斷增長(zhǎng),就業(yè)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)以及入境游客教量增加等.中國(guó)臺(tái)灣,中國(guó)香港和中

6、國(guó)大陸地區(qū)的零售額同比增長(zhǎng)24.3%,日本的零售額同比增長(zhǎng)為4.3%.與此相反,新加坡盡管入境游客數(shù)創(chuàng)下歷史新高.但其零售額并未得到提升,2010年8月份同比下挫1.2%,六個(gè)月來(lái)持續(xù)走低.不過(guò),這主要是由于汽車(chē)銷(xiāo)量下降所致,如果排除該因素,新加坡零售額同比增幅仍達(dá)6.2%.亞洲地區(qū)成熟市場(chǎng)和新興市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)各異.第三季度,該地區(qū)眾多城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的平均租金保持平穩(wěn),部分城市微幅上揚(yáng),其中表現(xiàn)最好的是上海,北京,廣州,東京,臺(tái)北和香港,平均租金漲幅從0.5%(東京)到4%(臺(tái)北)之間不等.相反,新加坡和馬尼拉商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)從以往的低迷狀態(tài)中緩慢復(fù)蘇.部分購(gòu)物中心迫于空置率壓力小幅

7、降低了其租金.盡管亞洲地區(qū)商業(yè)物業(yè)的租金表現(xiàn)各異,但由主要國(guó)際奢侈品牌占據(jù)上風(fēng)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地區(qū)仍然具有很大的競(jìng)爭(zhēng)力.在中國(guó)和印度的眾多城市,由于大量新增商業(yè)空間供應(yīng)即將進(jìn)入市場(chǎng)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)依然很高.不過(guò),在未來(lái)的幾個(gè)季度,在入境游客增長(zhǎng)以及消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力不斷走強(qiáng)的帶動(dòng)下,預(yù)計(jì)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求將逐步好轉(zhuǎn).美洲零售物業(yè)市場(chǎng)2010年商業(yè)市場(chǎng)重新趨于穩(wěn)定.在上半年消費(fèi)開(kāi)支激增后,商業(yè)活動(dòng)有所放緩.在過(guò)去的兩個(gè)季度里,美洲國(guó)家的商業(yè)空置率和租金費(fèi)率均保持持平.預(yù)計(jì)商業(yè)活動(dòng)在2010年剩余時(shí)間和2011年初都將繼續(xù)保持平和.關(guān)國(guó)世邦魏理仕的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)顧問(wèn)表示商業(yè)空置率,特別是商業(yè)街和地區(qū)性購(gòu)物中心的商業(yè)

8、空置率,在2010年基本持平.消費(fèi)開(kāi)支的增長(zhǎng)在過(guò)去的幾個(gè)月內(nèi)已經(jīng)穩(wěn)定,消費(fèi)者繼續(xù)增加必需品方面的開(kāi)銷(xiāo).鑒于我們比照的對(duì)象是零售銷(xiāo)售額歷史上的一些最低點(diǎn)(與去年同期相比),我們對(duì)消費(fèi)是否真正回暖仍持謹(jǐn)慎態(tài)度.預(yù)計(jì)最早在2011年初才能出現(xiàn)穩(wěn)步回暖,但是商業(yè)中心的空置率在三季度未增加的事實(shí)是一個(gè)積極的信號(hào).加拿大加拿大商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始受到不平衡的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的影響.加拿大的消費(fèi)者信心現(xiàn)在處于2009年11月以來(lái)的最低點(diǎn).七月的零售銷(xiāo)售額環(huán)比下降0.1%,在過(guò)去四個(gè)月中的三個(gè)月出現(xiàn)下滑.加拿大民眾被告知本次衰退中最艱難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去,但是2010年以來(lái)的就業(yè)緩慢增長(zhǎng)和二手房屋銷(xiāo)售額的大幅下降

9、開(kāi)始影響消費(fèi).家具和室內(nèi)陳設(shè)的銷(xiāo)售額在七月環(huán)比下降8.4%.該行業(yè)現(xiàn)在的銷(xiāo)售額比本次衰退最低谷時(shí)期2009年初還要低.令人較為振奮的是服裝銷(xiāo)售環(huán)比上漲0.9%,大型綜合商場(chǎng)的銷(xiāo)售環(huán)比增加了2.4%.到目前為止,保守消費(fèi)的影響只限于零售商的收入,但是如果消費(fèi)持續(xù)低迷,可能將會(huì)對(duì)市場(chǎng)基本面和未來(lái)建設(shè)計(jì)劃產(chǎn)生影響.拉丁美洲由于中產(chǎn)階級(jí)和對(duì)全球商品需求的持續(xù)增長(zhǎng),拉丁美洲的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)繼續(xù)強(qiáng)于北美.在巴西更是如2011.03此.該國(guó)為控制通貨膨脹而調(diào)高了利率.拉丁美洲的商業(yè)空置率基本上持平或者有所下降:從高端奢侈品到大賣(mài)場(chǎng)零售商的各個(gè)市場(chǎng)層面都似乎表現(xiàn)良好.盡管對(duì)商業(yè)空間的需求增加,租金費(fèi)率仍舊持平.

10、大部分的增長(zhǎng)繼續(xù)來(lái)自于本地和地區(qū)性零售商,同時(shí)也有幾個(gè)歐洲零售商正計(jì)劃在該地區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張.歐洲,中東及非洲地區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)歐洲,中東及非洲區(qū)是一個(gè)多樣化的市場(chǎng),但至今仍然是單獨(dú)的最大經(jīng)濟(jì)體.這個(gè)區(qū)域有120個(gè)不同的國(guó)家,都有自己的立法,政府,稅收制度和文化等,但流行趨勢(shì)還是清晰一致的.歐洲,中東及非洲區(qū)處于跨境國(guó)際零售商活動(dòng)的中心地帶.全球l0大國(guó)際市場(chǎng)中,有7個(gè)位于歐洲,中東及非洲區(qū).這一區(qū)域是知名零售品牌的溫床,這些品牌在此區(qū)域內(nèi)外不斷流動(dòng).雖然不是所有市場(chǎng)都是這樣,但多數(shù)國(guó)家認(rèn)為全球金融危機(jī)最壞的影響已經(jīng)過(guò)去.它們正見(jiàn)證著國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng),信心也隨之增加.零售商正在享受復(fù)興中擴(kuò)張的活力.

11、每年,世邦魏理仕都會(huì)和200多個(gè)國(guó)際零售商交流,了解評(píng)估它們的擴(kuò)張意圖.零售商在2011年的擴(kuò)張意圖較之2010年有很大提高.約有20%的受訪(fǎng)者希望將店鋪擴(kuò)大至40家以上.約有一半受訪(fǎng)者希望再開(kāi)2O家新店.零售商對(duì)亞洲市場(chǎng)特別感興趣,尤其是中國(guó)市場(chǎng).我們已經(jīng)看到了如Uniqlo,Gap,H&M,Zara的行動(dòng).而Forever21,奧爾多(Aldo),健樂(lè)士(Geox)以及德國(guó)狼爪(JackWolfskin)僅是一些意圖拓展此區(qū)域業(yè)務(wù)的品牌代表.未來(lái)會(huì)有更多其它品牌進(jìn)入.零售商們?cè)趯?duì)前景充滿(mǎn)樂(lè)觀(guān)的同時(shí),也表示了其希望鞏固市場(chǎng)的需要.一般來(lái)說(shuō),零售商希望鞏固現(xiàn)有的零售業(yè)務(wù),所以不必要冒風(fēng)

12、險(xiǎn)開(kāi)拓新市場(chǎng).大多數(shù)零售商希望在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的市場(chǎng)增加店鋪數(shù)量,而非開(kāi)辟新的戰(zhàn)場(chǎng).那些已經(jīng)證實(shí)的主導(dǎo)場(chǎng)所仍然分得最大份額的利潤(rùn).當(dāng)然,這并不僅意味著最大的就是最好的.零售商很想知道最佳零售場(chǎng)所在哪兒.這里的最佳包括消費(fèi)者集中處,消費(fèi)支出,互補(bǔ)型零售店鋪組合和已經(jīng)證實(shí)的記錄.這意味著在很多市場(chǎng),最佳位置的租金將回升至20072008年的高水平.令人吃驚的,也是意料之中的是業(yè)主和投資商表現(xiàn)了和零售商相同的態(tài)度.對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),已經(jīng)證實(shí)的英國(guó),西班牙和法國(guó)市場(chǎng)仍然是最受他們青睞的.其它市場(chǎng)如瑞典和波蘭,也在不斷得到投資者的青睞,因其抵御了全球金融危機(jī)的最壞影響,成為投資安全的場(chǎng)所.即使像西班牙這樣的市場(chǎng)

13、,隨著其不斷增長(zhǎng)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn),我們也看到了對(duì)其興趣的復(fù)蘇.同樣,業(yè)主也在積極尋求管理其購(gòu)物中心資產(chǎn)的辦法.僅僅買(mǎi)下購(gòu)物中心,然后坐等資產(chǎn)升值已經(jīng)不夠了.他們面臨著挑戰(zhàn),即如何優(yōu)化租戶(hù)組合,改善商業(yè)環(huán)境,保證自己購(gòu)物中心的與眾不同.一些零售品牌正在尋找依靠自己的力量開(kāi)拓新市場(chǎng)的途徑,而不愿意采取出售特許權(quán)的模式.全球金融危機(jī)讓很多特許權(quán)商業(yè)受到考驗(yàn),所以如今的零售商更傾向于拓展公司內(nèi)部結(jié)構(gòu).在歐洲,我們看到了電子商務(wù)的到來(lái).很多零售商包括瑪莎百貨(Marks&Spencer),H&M,Zara,蓋璞(Gap)以及香蕉共和國(guó)(BananaRepublic)都公開(kāi)表示了其建造商務(wù)銷(xiāo)

14、售渠道的意愿.因此,房地產(chǎn)業(yè)很想知道零售商的這一策略將產(chǎn)生什么影響.隨著零售商尋求單純通過(guò)電子商務(wù)來(lái)服務(wù)客戶(hù),這一舉動(dòng)會(huì)給處于二,三級(jí)位置的租賃房產(chǎn)帶來(lái)更大壓力嗎?最后,隨著競(jìng)爭(zhēng)日益激烈和年輕消費(fèi)者越來(lái)越容易改變主意等,零售商需要更努力地建立起他們與客戶(hù)之間的感情紐帶.我們所有人必須了解零售商這一團(tuán)體,了解那些最辛勤工作以不斷創(chuàng)新和迎接挑戰(zhàn)的成員.中國(guó)零售物業(yè)市場(chǎng)中國(guó)的GDP在過(guò)去1O年中取得了9.9%的年均復(fù)合增長(zhǎng)率.持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及從未間斷的城市化進(jìn)程272011.03第四次營(yíng)銷(xiāo)革命董小全很多企業(yè)人會(huì)問(wèn)我,網(wǎng)絡(luò)有什么用?電子商務(wù)一年也賣(mài)不了幾個(gè)產(chǎn)品,我反問(wèn),網(wǎng)絡(luò)就是賣(mài)產(chǎn)品嗎?那你建生產(chǎn)線(xiàn)

15、做什么,生產(chǎn)線(xiàn)又不會(huì)賣(mài)產(chǎn)品?也有客戶(hù)問(wèn)我,我們企業(yè)的網(wǎng)站一年也沒(méi)幾個(gè)人上去瀏覽,你讓我上什么百度或GOOGLE的競(jìng)價(jià)排名有什么意思,花錢(qián)還不知道花哪了,花出什么效果?我說(shuō),我所說(shuō)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo),不同于搜索排名,如果你還是這種認(rèn)識(shí),那你以后的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃肯定有問(wèn)題.甚至有同行(策劃人)也會(huì)說(shuō),網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)不就是SEO技術(shù)優(yōu)化,增加瀏覽量,作一下品牌宣傳嘛?對(duì)于這些問(wèn)題,我總是無(wú)語(yǔ),呵呵,少一個(gè)人意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)的重要,就少一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)同行.網(wǎng)絡(luò)是什么?當(dāng)?shù)谝粋€(gè)人發(fā)明了這種在異地就可以互聯(lián)互通互視,天南地北一起交流的平臺(tái)后,她就不再是網(wǎng)絡(luò),她是一種生活方式.在我身邊的人當(dāng)中,有幾歲的娃娃,也正推動(dòng)著中國(guó)在全球財(cái)富國(guó)

16、家排名中的不斷攀升.根據(jù)瑞士信貸最近的一份研究報(bào)告,中國(guó)成年人人均財(cái)富在過(guò)去十年中翻了三番,從2000年時(shí)的6000美元增長(zhǎng)至了2010年的18000美元.迄今為止,中國(guó)的家庭總財(cái)富已經(jīng)排名全球第三,總量落后日本20%左右,但比排名第四的法國(guó)領(lǐng)先約35%.中國(guó)消費(fèi)者不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)能力同時(shí)還推動(dòng)了國(guó)內(nèi)零售業(yè)的快速發(fā)展,并觸發(fā)了消費(fèi)模式的一種改變.中國(guó)消費(fèi)者如今開(kāi)始追求更為多元化的購(gòu)物體驗(yàn),食品消費(fèi)比重從1995年時(shí)的50%減少至2008年的38%也進(jìn)一步證實(shí)了這一趨勢(shì).這些強(qiáng)勁的中國(guó)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)基本面由此給予了全球零售商充分的理由進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng).在過(guò)去的20年中我們看到各類(lèi)全球零售商陸續(xù)進(jìn)入中國(guó),而隨著中國(guó)二線(xiàn)及三線(xiàn)城市零售環(huán)境的日趨成熟,零售商不再將其業(yè)務(wù)范圍局限于東部沿海城市,而是開(kāi)始逐步向內(nèi)陸及西部城市擴(kuò)張.盡管由