房地產(chǎn)價格下跌-案例分析

1、房地產(chǎn)價格下跌：房價下行趨勢并不會立即扭轉1 選題說明：房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟周期高度正相關，房地產(chǎn)市場不可能逆周期而動。中國一季度的GDP增長率并不十分樂觀，在此背景下，房價如果貿然彈升， 很可能使房地產(chǎn)市場再度陷入觀望僵局， 不利于高存量的消化， 更不利于行業(yè)探 底回升。2 案例：在目前的貨幣環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也有所緩和。1-3 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長 9.2%，其中來自銀行的貸款明顯上升。前三個月房 地產(chǎn)企業(yè)來自銀行貸款的資金同比增長 8%，占整體資金來源的 25.3%，較去年 1-9 月份深度調整期的 19.8%上升 5.5 個百分點。而來自個人按揭貸款的資金同

2、 比增長 13.2%，熱銷的形勢也在為開發(fā)商的資金鏈 “解壓”。在目前的經(jīng)濟形勢下， 商品房價格下行趨勢并不會立即扭轉。 國家統(tǒng)計局公布 的數(shù)據(jù)也印證了這一點。 3 月份，雖然部分城市的房價已經(jīng)企穩(wěn)，但全國 70 個 大中城市中，房屋銷售價格指數(shù)同比下降的城市達 40個，環(huán)比下降的城市也達 到 22 個。商品房銷售情況1-3月，全國商品房銷售面積 11309萬平方米，同比增長 8.2%。其中，商品 住宅銷售面積增長 8.7%；辦公樓銷售面積下降 13.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 增長 7.8%。 1-3 月，商品房銷售額 5059 億元，同比增長 23.1%。其中，商品住 宅銷售額增長 24.

3、7%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長 20%和 14.4%。70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)3月份，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比下降 1.3%，比 2月份降幅擴 大 0.1個百分點；環(huán)比上漲 0.2%。新建住宅銷售價格同比下降 1.9%，比 2 月份 降幅擴大 0.1 個百分點；環(huán)比上漲 0.1%。分類型看，與上年同月相比，經(jīng)濟適用 房銷售價格上漲 0.4%，比 2 月份漲幅高 0.1 個百分點；商品住宅銷售價格下降 2.2%，比 2月份降幅擴大 0.1個百分點，其中普通商品住宅銷售價格下降 1.8%， 高檔住宅銷售價格下降 3.7%。與上月相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住 宅

4、銷售價格上漲 0.2%，其中普通商品住宅銷售價格上漲 0.2%，高檔住宅銷售價 格持平。分套型看， 90 平方米及以下的新建住宅銷售價格同比下降 1.3%，環(huán)比 上漲 0.2%。分地區(qū)看，與上年同月相比， 新建住宅銷售價格上漲的城市有 29 個， 其中漲幅較大的城市是：銀川 7.3%、錦州 5.0%、蘭州和西寧 4.6%、煙臺 3.9%； 價格下降的城市有 41 個，其中降幅較大的城市是：深圳下降 12.2%、廣州下降 8.9%、石家莊下降 7.2%、桂林下降 6.4%、廈門下降 5.4%。與上月相比，新建住 宅銷售價格上漲的城市有 35個，其中漲幅較大的城市是： 昆明 1.1%、錦州 0.9

5、%、 南京 0.7%、貴陽 0.6%、深圳和湛江 0.5%；價格下降的城市有 21 個，其中降幅 較大的城市是： 濟寧下降 2.6%、唐山下降 2.0%、桂林下降 1.4%、徐州下降 1.1%、 大理下降 1.0%。二手住宅銷售價格同比下降 0.4%，比 2 月份降幅縮小 0.3 個百 分點；環(huán)比上漲 0.3%。分地區(qū)看，與上年同月相比，二手住宅銷售價格上漲的 城市有 32個，其中漲幅較大的城市是：三亞 13.2%、南寧 10.5%、哈爾濱 6.6%、 鄭州 6.1%、西寧 5.9%；價格下降的城市有 37 個，其中降幅較大的城市是：深 圳下降 15.7%、吉林下降 9.5%、廈門下降 6.1

6、%、岳陽下降 5.9%、石家莊下降 5.6%。 與上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有 39 個，其中漲幅較大的城市是： 金華 1.8%、桂林 1.5%、鄭州 1.4%、溫州 1.2%、大理 1.0% ；價格下降的城市 有 18 個，其中降幅較大的城市是：濟寧下降 5.9%、石家莊下降 2.1%、湛江下 降 1.2%、唐山下降 1.1%、銀川和?？谙陆?0.7%。3 案例分析：經(jīng)歷嚴冬的中國房地產(chǎn)市場， 在春季呈現(xiàn)復蘇的氣息。 一季度， 全國商品房 銷售額同比增長 23.1%，北京、上海、深圳等主要城市一季度商品住宅的月均成 交量已超過 2007 年高峰時的水平。不過從目前的宏觀經(jīng)濟和國民收

7、入狀況看， 樓市 “陽春”尚不足以支撐房價整 體上揚，而高房價留存的泡沫， 很可能將通過擴張型宏觀調控政策所帶來的經(jīng)濟 增長加以化解。作為拉動內需的 “大權重 ”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)維穩(wěn)對實現(xiàn) “保增長 ”意義重大。因 此，從去年的中央經(jīng)濟工作會議到今年兩會上的政府工作報告， 均明確支持居民 購買自住性和改善性住房， 滿足多層次住房需求。 適度貨幣擴張刺激合理的住房 需求已是中央對房地產(chǎn)調控的政策取向。根據(jù)對購房成本的研究，房貸利率下降 1%，相當于房價下降 6%。從 2008 年 9 月開始，央行連續(xù)五次降息，貸款基準利率累計下調 2.16 個百分點，目前 的貸款基準利率為 5.31%，與 200

8、2 年 2 月的歷史最低水平持平。而對于首次購 房需求和改善性住房需求， 商業(yè)銀行還可給予七折優(yōu)惠。 單是利率因素， 就使居 民購房成本比降息下降超過 15%。寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購買力， 而且可在一定程度上起到 支撐房地產(chǎn)價格的作用。 3 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比下 降 1.3%，但環(huán)比上漲 0.2%。在目前的貨幣環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也有所緩和。 1-3 月，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長 9.2%，其中來自銀行的貸款明顯上升。前三個月房 地產(chǎn)企業(yè)來自銀行貸款的資金同比增長 8%，占整體資金來源的 25.3%，較去年 1-9 月份深度調整期的

9、 19.8%上升 5.5 個百分點。而來自個人按揭貸款的資金同 比增長 13.2%，熱銷的形勢也在為開發(fā)商的資金鏈 “解壓 ”。但是，僅憑一季度的市場變化還不能得出房地產(chǎn)業(yè)已重新步入上升通道的結 論。信貸規(guī)模急速擴張對資產(chǎn)價格反彈的刺激不可忽視。 3 月份國房景氣指數(shù)再 創(chuàng)新低， 1-3 月房屋新開工面積和土地購置面積雙雙大幅下滑，說明部分城市房 地產(chǎn)“量價齊升 ”依然是“階段性回暖 ”；斷言調整見底為時尚早。2005年以前，中國的房地產(chǎn)市場基本是按正常的軌道發(fā)展著， 但從 2004 年、 2005 年以后，西方國家通過在電腦上用數(shù)學模型制造資產(chǎn)泡沫，制造出來了許 多錢，而這些錢流入中國后，通

10、過追捧中國房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)資本化，打破 了中國房地產(chǎn)正常的循環(huán)， 把正常的征地、 建設和銷售過程， 變成以土地儲備作 為一個重要標志來衡量中國的房地產(chǎn)企業(yè)。 這時的中國房地產(chǎn)市場也脫離了實際 的價值，而進入迎合資本市場的怪圈。據(jù)悉， 2007年一年全國房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地的支出就高達 3 萬億元人民 幣，而當年全國商品房的銷售額也僅有 2.9 萬億人民幣，出現(xiàn) “面粉的價格比面 包的價格貴 ”的現(xiàn)象。資本市場的追逐，房地產(chǎn)開發(fā)商的貪婪，再加上地方政府 的土地財政交織在一起， 共同上演了土地泡沫瘋狂的一幕。 目前中國的土地泡沫 是西方的金融泡沫促成的。目前，結構性過剩依然是房地產(chǎn)業(yè)的主流，

11、而此次金融危機也不是周期性的 危機，而是結構性的危機。 周期性危機和結構性危機的區(qū)別就在于： 周期性危機 是以時間為標志， 時間到了， 經(jīng)濟自然就開始復蘇； 而結構性危機是看你的結構 有沒有進行調整，是否調整到位，如果沒有調整到位， 這樣的危機還會繼續(xù)下去。經(jīng)濟學家近日判斷，房地產(chǎn)的調整行將結束。由于信貸大幅擴張，房市、股 市在內的資產(chǎn)價格很可能會重新上升。 另外，中央及地方紛紛出臺對房地產(chǎn)的扶 持政策，包括地價款的緩繳、 對保障性住房貨幣化的補貼等方案， 決定了市場的 回暖將是持續(xù)的。 2009 年商品房的銷售面積很有可能接近 2007年的水平，甚至 不排除超過 2007 年的可能性。這意味著房地產(chǎn)行業(yè)的調整不夠深刻，意味著有 一些劣勢的處于行業(yè)靠后的該出局的企業(yè)很僥幸居然沒有出局。事實證明， 房價合理回歸是住房消費復蘇的基石。 市場化程度高的華南地區(qū) 商品房成交量率先回暖， 長江三角洲和華北地區(qū)反彈較晚， 幅度也相對較弱。 這 表明，區(qū)域回暖的進度和程度與價格回落的幅度有著明顯的 “正相關 ”關系。而一 季度成交量大幅攀升，也主要是價格彈性高的剛性需求集中釋放的表現(xiàn)。其實，作為消費品和投資品， 房產(chǎn)價格有漲有跌不足為奇。 房地產(chǎn)業(yè)是國民 經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 價格過快下跌會導致諸多經(jīng)濟和社會問題。 美國次貸危機引發(fā) 的全球金融海嘯便是房價泡沫破滅的前車之鑒。從中長期經(jīng)濟