土地增值稅成本分攤方法總結(jié)表（Word）

1、土地增值稅成本分攤方法總結(jié)表 (2014-03-09 09:16:17)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：財經(jīng)分類：房地產(chǎn)建筑財稅專欄全國各地分攤方法總結(jié)表作者：稅務(wù)律師李利威時間：2014年3月8日省份分攤方法中央不同清算單位：土地成本-占地面積法/建筑面積法/其他方法（稅局同意）同一清算單位：建筑面積/合理方法天津土地成本：占地面積法開發(fā)成本、費用：建筑面積法江蘇土地成本：第一步占地面積法分攤占地獨立房產(chǎn)；第二步建筑面積法分攤混建開發(fā)成本：建筑面積法利息支出：隨成本寧波土地成本：可占地面積法開發(fā)成本、費用：建筑面積法（商業(yè)分攤系數(shù)上調(diào)10%）財務(wù)費用：直接成本法銷售費用、管理費用：建筑面積法青島成本、費用：建筑面

2、積法廣州清算單位內(nèi)：建筑面積法不同清算單位：直接成本法、占地面積法、建筑面積法（有順序）內(nèi)蒙建筑面積法/其他合理方法銀川不同清算單位：土地成本：占地面積法成本費用：建筑面積法、其他方法（經(jīng)稅務(wù)局認定）混建中商業(yè)用房可按平均成本加計330%海南建筑面積法浙江同一清算單位內(nèi)：建筑面積法大連同一清算單位內(nèi)：建筑面積法不同清算單位內(nèi)：占地面積/其他方法經(jīng)稅務(wù)局確認湖北不同清算單位：土地成本：占地面積法同一清算單位：建筑面積法（土地成本，占地獨立應(yīng)按占地面積法）江西土地成本：銷售收入比例法開發(fā)成本、費用：建筑面積法福州土地成本：建筑面積法建安成本：層高系數(shù)法開發(fā)費用：建筑面積法廣西建筑面積法北京原則建筑

3、面積法四川建筑面積法安徽建筑面積法/合理方法（含企業(yè)實際計算成本的方法）溫州占地面積法、建筑面積法、銷售收入比例法（企業(yè)申請、稅局審核）黑龍江建筑面積法（土地成本：占地面積法）重慶轉(zhuǎn)讓土地：占地面積法成本費用：建筑面積法遼寧不同清算單位：土地成本占地面積法同一清算單位：土地成本建筑面積法建安成本建筑面積法西安建筑面積法（土地成本：如能區(qū)分占地面積法）扣除項目的分攤方法一、中央的規(guī)定二、天津的規(guī)定（津地稅地201049號）三、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)20121號）（蘇地稅發(fā)200972號）十一、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答）四、常州的規(guī)定（常地稅一便函20132號）四、寧

4、波的規(guī)定（甬地稅二2010106號）（甬地稅二2009104號）（甬地稅二2010106號）（甬地稅二200774號）五、青島的規(guī)定（青地稅發(fā)2008100號）六、廣州的規(guī)定（穗地稅函2013179號）（穗地稅發(fā)2013152號）（穗地稅函2012198號）（穗地稅函2008342號）（穗地稅函2010170號）七、內(nèi)蒙古的規(guī)定（內(nèi)地稅字200787號）八、麗水的規(guī)定（麗地稅政200787號）九、銀川的規(guī)定（銀地稅發(fā)【2007】214號）十、寧夏的規(guī)定（寧地稅發(fā)200746號）十二、海南的規(guī)定（瓊地稅發(fā)2009187號）（瓊地稅函2007356號）十三、浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值

5、稅若干政策問題的解答）（浙地稅函2009222號）（磐地稅政20106號）十四、大連的規(guī)定（大地稅函2008188號）（大地稅函200676號）十五、湖北的規(guī)定（鄂地稅發(fā)201344號）（鄂地稅發(fā)2008207號）（鄂地稅發(fā)2008211號）十六、江西的規(guī)定（贛地稅發(fā)200876號）（贛地稅發(fā)200699號）十七、福建的規(guī)定（贛地稅發(fā)200699號）十八、福州的規(guī)定（榕地稅發(fā)2008108號）十九、廣西的規(guī)定（桂地稅發(fā)200844號）(桂地稅發(fā)200896號)二十、北京的規(guī)定（京地稅地200892號）（京地稅地2007134號）（京地稅地2007325號）（京地稅地200373號）二十一、四川

6、的規(guī)定（川地稅發(fā)200721號）二十二、安徽的規(guī)定（皖地稅函2007311號）二十三、溫州的規(guī)定（溫地稅政2006206號）二十四、黑龍江的規(guī)定（黑地稅函201033號）（黑地稅發(fā)2007119號）（黑地稅發(fā)200594號）二十五、重慶的規(guī)定（渝地稅發(fā)2006143號）二十六、遼寧的規(guī)定（遼地稅函201292號）二十七、西安的規(guī)定（西地稅發(fā)2010235號）二十八、紹興的規(guī)定（紹興市地方稅務(wù)局公告2011年第7號）一、中央的規(guī)定1、總的分攤方法（國稅發(fā)【2006】第187號）（國稅發(fā)【2009】第091號）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例

7、或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。國稅發(fā)【2006】第187號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第五款發(fā)文日期：2006-12-28第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。國稅發(fā)【2009】第091號：關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知發(fā)文日期：2009-05-122、土地成本的分攤（財法字【1995】第006號）（國稅函【1999】第112號）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確

8、定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字【1995】第006號）第九條發(fā)文日期：1995-01-27你局關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計算土地增值稅問題的請示（桂地稅報199917號）文收悉。對來文請示的土地增值稅暫行條例實施細則（以下簡稱細則）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)土地增值稅立法精神，細則第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按細則

9、第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。國稅函【1999】第112號：關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復(fù)發(fā)文日期：1999-03-05二、天津的規(guī)定（津地稅地201049號）第十五條土地增值稅扣除項目確定的原則（一）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目、同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

10、面積占總面積的比例計算分攤。津地稅地201049號：天津市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知發(fā)文日期2010-07-15五、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用如何分攤問題根據(jù)土地增值稅實施細則和清算工作有關(guān)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額按實際轉(zhuǎn)讓土地面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例分攤；房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用金額按可售建筑面積占項目可售總建筑面積的比例分攤。津地稅地201124號：天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知發(fā)文日期：2011年9月14日三、江蘇的規(guī)定（蘇地稅規(guī)20121

11、號）（蘇地稅發(fā)200972號）二、土地增值稅核算對象土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。同一開發(fā)項目中包含多種類型房地產(chǎn)的，按以下類別作為核算對象，分別計算收入、扣除項目金額、增值額、增值率，繳納土地增值稅。（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅；（二）其他類型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅類房產(chǎn)。四、同一開發(fā)項目不同類型房地產(chǎn)成本費用分攤（一）同一開發(fā)項目中建設(shè)不同類型房地產(chǎn)的，按該類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目總建筑面積的比例分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該

12、項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。（解讀：因為在計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產(chǎn)生了成本費用（扣除項目）在不同類型房地產(chǎn)之間的分攤問題。根據(jù)公告的規(guī)定，在分攤土地成本時應(yīng)當(dāng)分兩步進行：第一步，先將占地相對獨立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本。第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。需要說明的是，土地征用及拆遷補償費是為取得土地

13、使用權(quán)而付出的代價，在土地征用和拆遷階段，房地產(chǎn)開發(fā)行為尚未開始，因此不宜將土地征用及拆遷補償費直接歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本，而應(yīng)當(dāng)先在取得土地使用權(quán)所支付的金額中歸集，然后根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目實際占用土地情況，分攤至房地產(chǎn)開發(fā)項目。此次公告將“土地征用及拆遷補償費”歸集為“土地成本”，是對此前稅收政策存在瑕疵的修正。）（二）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。（解讀：納稅人發(fā)生的開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)歸集

14、至不同類型房地產(chǎn)。如果納稅人只存在一種類型房地產(chǎn)，或者在會計核算時，能夠根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定成本對象，并準(zhǔn)確歸集開發(fā)成本，那么不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)成本就可直接確定。如果納稅人存在兩種類型以上的房地產(chǎn)，并且未能根據(jù)不同類型房地產(chǎn)歸集開發(fā)成本的，則應(yīng)當(dāng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例計算分攤開發(fā)成本。如果某一類型房地產(chǎn)存在區(qū)別于其他類型房地產(chǎn)的特定成本（例如某一類型房地產(chǎn)發(fā)生了裝修成本）的，此類特定成本應(yīng)單獨歸集并準(zhǔn)確核算，并將此類特定成本直接歸集至該類型房地產(chǎn)。）（三）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分攤的利息支出，凡能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許

15、據(jù)實計算扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分攤的金額之和的5%計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目不同類型房地產(chǎn)計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條第(一)、(二)項規(guī)定計算分攤的金額之和的10%計算扣除。（解讀：在計算土地增值稅時，據(jù)實扣除利息支出需要同時符合以下四個條件：第一，如果納稅人存在非房地產(chǎn)經(jīng)營項目，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⒗⒃诜康禺a(chǎn)項目和非房地產(chǎn)項目之間準(zhǔn)確劃分；第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準(zhǔn)確歸集；第三，利息支出能夠按不同類型房地產(chǎn)計算分攤；第四，能夠提供金融機構(gòu)證明（納

16、稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機構(gòu)證明的利息支出）。允許據(jù)實計算扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。利息支出不能同時符合上述四個條件的，則應(yīng)當(dāng)按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）的規(guī)定，如果納稅人實際發(fā)生的利息支出小于取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，仍可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除。利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用一律按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計算扣除，不必考慮納稅人的實際發(fā)生額

17、。）蘇地稅規(guī)20121號：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告發(fā)文日期：2012年8月20日第二十一條審核扣除項目是否符合下列要求：（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分攤共同的成本費用。蘇地稅發(fā)200972號：江蘇省地稅局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知發(fā)文時間：2009-9-3十一、南京的規(guī)定（南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答）31、房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢綜合樓，1-4層是商業(yè)用房，5-20層是住宅，現(xiàn)在進

18、行土地增值稅清算，經(jīng)計算，住宅為負增值，商業(yè)用房為正增值且數(shù)額很大。住宅的負增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？答：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（蘇地稅發(fā)200972號）第十七條規(guī)定：清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于由發(fā)改委或規(guī)劃部門批準(zhǔn)的分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否與其他類型的房屋分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。根據(jù)這一規(guī)定，除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外，同一清算單位中的不同類別的商品房不分別計算增值額和增值率。南京市地方稅務(wù)局土地增值稅征管和政策問題解答發(fā)布日期：2010-05-28四、常州的

19、規(guī)定（常地稅一便函20132號）五、項目面積和成本費用分攤1、同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的土地成本(包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費)、建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，按蘇地稅規(guī)20121號第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。項目總建筑面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積其他類型住宅面積非住宅類房產(chǎn)面積)公共配套設(shè)施面積開發(fā)成本核算面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積=外銷房面積自用面積外銷房面積=預(yù)售許可證面積外銷房面

20、積=結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積未售面積2、某一類型房地產(chǎn)應(yīng)分攤的公共配套設(shè)施費=項目公共配套設(shè)施費(該類型房地產(chǎn)總建筑面積各類型房地產(chǎn)總建筑面積)。3、某一類型房地產(chǎn)的單位成本=該類型房地產(chǎn)歸集發(fā)生的土地成本、建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用該類型房地產(chǎn)總建筑面積。常地稅一便函20132號：常州市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征稅問題的處理意見（二）頒布日期：2013年08月12日四、寧波的規(guī)定（甬地稅二2010106號）（甬地稅二2009104號）（甬地稅二2010106號）（甬地稅二200774號）六、同一清算項目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用分攤問題對于同一清算項目中

21、不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的分攤計算，暫按照以下原則處理：1、同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型應(yīng)按規(guī)定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅；2、對不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用等，如無法按房地產(chǎn)類型進行完整、明確區(qū)分的，暫按可售建筑面積進行分攤，分別核算增值額、增值率；3、對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權(quán)成本；4、考慮到商業(yè)用房開發(fā)成本較高的實際情況，如同一清算項目中有住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車庫、車位等多種房地產(chǎn)類型，且無

22、法明確區(qū)分各類型成本、費用的，在按可售建筑面積分攤共同的成本、費用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用時，允許商業(yè)用房分攤系數(shù)上浮10%計算，同時其它房屋類型相應(yīng)下浮。十一、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的開發(fā)費用分攤問題同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用暫按以下原則處理：1、同時開發(fā)多個項目共同發(fā)生的財務(wù)費用，企業(yè)必須按照資金用途、資金流向等明確證據(jù)在開發(fā)項目間進行準(zhǔn)確歸集，核算清楚；2、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費用和銷售費用，原則上也應(yīng)明確核算，準(zhǔn)確分攤，對不能準(zhǔn)確、合理分攤的，應(yīng)按清算項目建筑面積占多個項目總建筑面積的比例計算確定。甬地稅二2010

23、106號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知發(fā)文時間：2010-6-4（四）不同房地產(chǎn)類型共同的成本費用分攤問題對同一清算項目中不同房地產(chǎn)開發(fā)類型共同的成本、費用包括土地價款、公共配套設(shè)施、綠化、相關(guān)費用等，如無法按房地產(chǎn)開發(fā)類型進行計算分攤的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積進行分攤，分別核算增值額。甬地稅二2009104號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的通知發(fā)文日期：2009-06-26五、普通住宅與非普通住宅成本與費用的劃分屬于普通住宅與非普通住宅共同的成本費用，在土地增值稅清算時，可對整個清算項目的成本費用統(tǒng)一核算，然后再按照普通住宅與其他住

24、宅的面積比例在兩者之間進行分攤，計算出應(yīng)繳納土地增值稅的開發(fā)產(chǎn)品的增值額，據(jù)以計征土地增值稅。甬地稅二200774號：寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知發(fā)文時間：2007-3-27五、青島的規(guī)定（青地稅發(fā)2008100號）第二十條房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。第二十一條開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用，應(yīng)按多個或分期分批開發(fā)項目的建筑

25、面積比例分攤，確定屬于清算項目的扣除項目金額。青地稅發(fā)2008100號：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法的通知發(fā)文時間：2008-5-22四、關(guān)于普通住宅和非普通住宅扣除項目金額的計算分攤方法根據(jù)規(guī)定，開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。對于未分別核算的，其扣除項目金額應(yīng)按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。青地稅函201344號：青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算業(yè)務(wù)指引的通知發(fā)文日期：2013.3.25六、廣州的規(guī)定（穗

26、地稅函2013179號）（穗地稅發(fā)2013152號）（穗地稅函2012198號1）（穗地稅函2008342號）（穗地稅函2010170號）三、關(guān)于綜合開發(fā)項目可扣除項目的分攤方法問題對兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目在計算分配扣除項目金額時，應(yīng)對總可售非住宅(包括已售、未售(含出租或自用)面積整體乘以1.4系數(shù)進行分攤計算。并將關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理的補充通知(穗地稅發(fā)200639號)的第六條第(一)項第1點的公式調(diào)整為“分攤已售比例=(已售住宅面積已售非住宅面積1.4)(總可售住宅面積總可售非住宅面積1.4)100%”。對按照轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通

27、知(粵國稅發(fā)200830號)細化的土地增值稅清算審核的附表5與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細表和附表7-1扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)匯總表一并作相應(yīng)調(diào)整(見附件1、2)。四、關(guān)于建筑物面積計算口徑的問題土地增值稅清算過程中，建筑物面積是指建筑面積，而不是套內(nèi)建筑面積。穗地稅函2013179號：廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知發(fā)文日期：2013.8.29三、停止執(zhí)行兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目中對非住宅按1.4倍系數(shù)分攤扣除項目金額的規(guī)定。對按照轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（粵國稅發(fā)200830號）細化的土地增值稅審核的附表5（與收入相關(guān)

28、的面積審核調(diào)整明細表）和附表7-1扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)匯總表一并作相應(yīng)調(diào)整（見附件1.2）。穗地稅發(fā)2013152號：廣州市地稅局關(guān)于明確土地增值稅征管有關(guān)問題的通知發(fā)文日期：2013年12月27日十五、關(guān)于扣除項目金額計算分攤的問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)按下列方法和順序計算分攤扣除項目金額：1對于能夠按不同房地產(chǎn)類型直接歸集的，清算時按不同房地產(chǎn)類型直接歸集扣除項目金額。否則，按清算單位總建筑面積計算分攤扣除項目金額。2對于出租或自用的房地產(chǎn)，清算時按出租或自用房地產(chǎn)建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。3按已售房地產(chǎn)建筑面積和可售房地產(chǎn)建筑面積比例，計算允許扣除的扣除項目金額。對于房地

29、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)部分可售房地產(chǎn)用于出租或自用的，則上述可售房地產(chǎn)建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產(chǎn)建筑面積。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施費應(yīng)直接計入清算單位的扣除項目金額，不得在其他分期項目中計算分攤。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目，以分期項目作為清算單位的，按下列方法和順序計算分攤扣除項目金額：1對于能夠按分期項目直接歸集的，清算時按分期項目直接歸集扣除項目金額。2對于不能夠按分期項目直接歸集，但能按各分期項目土地面積計算分攤的，按清算單位與其他分期項目之間土地面積比例計算分攤。3對于不能夠按分期項目直接歸集，也不能按各分期項目土地面積計算分攤的，按清算單位與其

30、他分期項目之間總建筑面積比例計算分攤。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目金額計算分攤方法應(yīng)保持一致性。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時不得核定征收土地增值稅。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，按各房地產(chǎn)開發(fā)項目之間土地面積比例計算分攤。穗地稅函2012198號：廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知發(fā)文日期：2012年11月30日六、關(guān)于扣除項目分攤計算問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目清算時，只就實際支付的款項

31、且可提供合法有效憑證部分分攤扣除。其分攤方法一般掌握為在不同期項目之間按占地面積計算分攤，在同一期項目內(nèi)按建筑面積計算分攤。公共配套成本費用未發(fā)生的，不得預(yù)提公共配套的成本費用，待實際發(fā)生時，在發(fā)生當(dāng)期清算時計算扣除。穗地稅函2008342號：廣東省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知發(fā)文日期：2008-10-20十、分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目計算分攤方法一致性問題分期開發(fā)房地產(chǎn)項目各清算單位扣除項目計算分攤方法應(yīng)保持一致性。穗地稅函2010170號：廣東省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知發(fā)文日期：2010-08

32、-27（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，先按不同項目占地面積計算分攤，再按清算項目內(nèi)建筑面積計算分攤。穗地稅函2008342號：廣東省廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知發(fā)文日期：2008-10-20七、內(nèi)蒙古的規(guī)定（內(nèi)地稅字200787號）(5)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售發(fā)總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。內(nèi)地稅字200787號：內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算檢查工作的通知發(fā)文時間：2007-3-22八、麗水的規(guī)定（麗地稅政200787號）

33、(五)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。麗地稅政200787號：麗水市地方稅務(wù)局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知發(fā)文時間：2007-9-19九、銀川的規(guī)定（銀地稅發(fā)【2007】214號）(十)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。(十一)對支付的土地出讓金和前期開發(fā)費用以及項目開發(fā)成本按除以開發(fā)項目的總建筑面積進行分攤扣除；屬項目設(shè)計要求等特殊情況，需采用按土地使用權(quán)面積或其他合

34、理方法分攤的，需經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)認定。(十二)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤。其中：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施(道路、綠化等)用地面積后的剩余面積。(十三)對納稅人建造商住混合樓，即既有營業(yè)網(wǎng)點又有住宅的工程項目，其營業(yè)網(wǎng)點與住宅收入及成本應(yīng)分別核算，凡核算中成本不能區(qū)分的，對營業(yè)房的成本可按平均成本加計30%進行扣除。銀地稅發(fā)【2007】214號：關(guān)于上報銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實施辦法的請示發(fā)文日期：2007-06-15十、寧夏的規(guī)定（寧地稅發(fā)200746號）

35、(九)屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。寧地稅發(fā)200746號：寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)寧夏回族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知發(fā)文時間：2007-3-5十二、海南的規(guī)定（瓊地稅發(fā)2009187號）（瓊地稅函2007356號）二、關(guān)于同一清算單位的房地產(chǎn)項目中包含不同類型房地產(chǎn)應(yīng)如何計算土地增值稅的問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第一條和國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）

36、第十七條的規(guī)定，對同一清算單位的房地產(chǎn)項目中同時包含普通住房和非普通住房的，應(yīng)該分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。納稅人在申報土地增值稅清算時，未分別計算普通住房和非普通住房增值額、增值率的，稅務(wù)機關(guān)審核時，應(yīng)分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。普通住房的增值額未超過扣除項目金額百分之二十的，免征土地增值稅。瓊地稅發(fā)2009187號：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知發(fā)文日期：2009-12-23五、普通住宅的征免稅問題納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目，由多棟單體建筑組成，有的單體建筑屬普通住宅，有的屬其他商品房的，包括商住樓、綜合樓等

37、，單體建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額計算土地增值稅。不分別核算增值額的，其建造的普通住宅不得適用“建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十免征土地增值稅”的規(guī)定。納稅人對普通住宅和其他商品房未分別進行財務(wù)核算的，可根據(jù)平均成本分攤法分別核算普通住宅和其他商品房的土地增值額，即根據(jù)平均每平方米建筑面積的扣除項目金額乘以相應(yīng)的房產(chǎn)建筑面積，分別確定普通住宅和其他商品房的扣除項目金額分別計算土地增值稅。瓊地稅函2007356號：海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知發(fā)文時間：2007-12-11十三、浙江的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干

38、政策問題的解答）（浙地稅函2009222號）（磐地稅政20106號）問題四：同一項目中不同類型房地產(chǎn)共同的成本費用如何分攤？答：根據(jù)國稅發(fā)200991號國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算規(guī)程的通知第二十一條規(guī)定，結(jié)合我省關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算若干問題的通知（浙地稅函2009222號）第二條規(guī)定，對于同一項目中不同類型房地產(chǎn)共同的成本費用，按不同類型房地產(chǎn)可售面積占比計算分攤共同的成本費用。浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的解答發(fā)文日期：2011年6月8日二、對既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及其他用房等綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，在計算土地增值稅時，扣除項目金額可按面積占比分

39、別計算確定。浙地稅函2009222號：浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算若干問題的通知發(fā)文日期：2009-06-04為切實做好我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算工作，根據(jù)我縣部分房地產(chǎn)開發(fā)項目既有住宅（單棟全部為成套住房，下同）、綜合用房（指同一棟樓中既有商業(yè)用房又有住宅的房屋，下同）、高檔住宅（指排屋、別墅，下同）和物業(yè)用房等開發(fā)商自用房產(chǎn)的實際情況，為確保房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的順利開展，客觀公正、科學(xué)合理的將扣除項目成本分攤到每期不同類型的房地產(chǎn)項目中，現(xiàn)就有關(guān)政策進一步明確如下：一、對同一房地產(chǎn)項目分多期開發(fā)的，應(yīng)分期進行土地增值稅清算，土地購置成本按各開發(fā)期占

40、地面積的比例進行分配。二、對同一期房地產(chǎn)開發(fā)中既有住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)用房等開發(fā)商自用房產(chǎn)的項目，土地購置成本分配按住宅、綜合用房、高檔住宅、物業(yè)等開發(fā)商自用房產(chǎn)的建筑占地面積占比計算確定；銷售稅金按住宅、綜合用房和高檔住宅銷售收入占比計算確定；開發(fā)成本和開發(fā)費用按住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)等開發(fā)商自用房產(chǎn)的建筑面積占比計算確定。三、對綜合用房的土地購置成本分配按商業(yè)用房、住宅銷售收入占比計算確定；銷售稅金按商業(yè)用房、住宅銷售收入占比計算確定；開發(fā)成本和開發(fā)費用按商業(yè)用房、住宅建筑面積占比計算確定。磐地稅政20106號：浙江省磐安縣地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)成本分配政策

41、的通知2010-03-25十四、大連的規(guī)定（大地稅函2008188號）（大地稅函200676號）對同一項目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。大地稅函2008188號：遼寧省大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知發(fā)文日期：2008-10-27對納稅人成片受讓、購置土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額原則上按開發(fā)土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后，也可按建筑面積計算分攤。大地稅函200676號：大連市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知成文日期：2

42、006-09-08十五、湖北的規(guī)定（鄂地稅發(fā)201344號）（鄂地稅發(fā)2008207號）（鄂地稅發(fā)2008211號）五、關(guān)于取得土地使用權(quán)所支付金額計算分攤問題對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，原則上應(yīng)按分期開發(fā)項目（以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為單位）占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費（以下簡稱“土地成本”）。同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分攤土地成本。但對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤

43、土地成本。鄂地稅發(fā)201344號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見發(fā)文日期：2013年3月20日八、關(guān)于單棟建筑物中住宅與商業(yè)用房的建筑成本扣除問題單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。其余扣除項目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高鄂地稅發(fā)201344號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見發(fā)文日期：2013年3月20日八、關(guān)于單棟建筑物中住宅與商業(yè)用房的建筑成本扣除問題單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑成本可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。其余扣除項目金額不得按層高系數(shù)調(diào)整

44、。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房層高/住宅層高鄂地稅發(fā)201344號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見發(fā)文日期：2013年3月20日第十八條清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的計算分攤按核實的可售建筑面積計算分攤，并遵循準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分攤原則。對于商住綜合樓，可結(jié)合實際情況，采取合理方法分別計算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。鄂地稅發(fā)2008207號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知發(fā)文日期：2008-09-12第十七條對公共配套設(shè)施費扣除范圍的確定。對清算項目中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓

45、的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出，如居委會（或社區(qū)）和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設(shè)施，由于各項開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分攤。對公共設(shè)施的扣除，在進行土地增值稅清算時，按以下原則處理：（五）對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時，應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分攤；對后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按整體項目重新進行調(diào)整分攤。鄂地稅發(fā)2008207號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)湖北

46、省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知發(fā)文日期：2008-09-12六、關(guān)于地下建筑物土地成本分攤問題房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分攤項目對應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標(biāo)明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤。鄂地稅發(fā)201344號：湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范

47、土地增值稅征管工作的若干意見發(fā)文日期：2013年3月20日十六、江西的規(guī)定（贛地稅發(fā)200876號）（贛地稅發(fā)200699號）第十七條對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，由主管地稅機關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用中華人民共和國土地增值稅暫行條例第八條(一)項的免稅規(guī)定。閩地稅發(fā)2005195號：福建省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理

48、辦法試行的通知發(fā)文時間：2006-10-20二、關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓)的資金費用的分攤問題對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓)，其發(fā)生的資金費用按照下列原則分攤：(一)納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用及土地征用和拆遷補償費，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進行分攤。(二)納稅人發(fā)生的其它費用，按單位建筑面積分攤。贛地稅發(fā)200876號：江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知發(fā)文時間：2008-6-3贛地稅發(fā)200876號：江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知發(fā)文時間：2008

49、-6-3十七、福建的規(guī)定（贛地稅發(fā)200699號）(二)土地增值稅扣除項目金額的計算。對同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其扣除項目金額在不同類型房地產(chǎn)間的分攤原則上按可售面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他合理方式計算分攤。具體事宜由設(shè)區(qū)市地稅局明確。閩地稅發(fā)200864號：福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知發(fā)文時間：2008-4-7十八、福州的規(guī)定（榕地稅發(fā)2008108號）一、房地產(chǎn)開發(fā)成本計算分配辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的,其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法，具體計算口徑和步驟如下：（一）計算層高系數(shù)在納稅人同一項目(包含

50、不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他商品層高與住宅層高之比，計算出各自層高系數(shù)。（二）計算總層高系數(shù)面積層高系數(shù)面積=不同類型商品層高系數(shù)可售面積（三）計算房地產(chǎn)開發(fā)成本在不同類型商品中分攤不同類型商品應(yīng)分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本層高系數(shù)面積（不同類型商品層高系數(shù)已售面積）二、其他扣除項目金額計算分配辦法（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額按可售面積計算分攤。（二）房地產(chǎn)開發(fā)費用按可售面積計算分攤。（三）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)各項稅費按實計算。（四）加計20%扣除仍按土地增值稅暫行條例及其實施細則有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。榕地稅發(fā)2008108號：福州市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅若干

51、政策問題的通知發(fā)文日期：2008.6.25十九、廣西的規(guī)定（桂地稅發(fā)200844號）(桂地稅發(fā)200896號)三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目同時涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應(yīng)如何計算其增值額的問題（一）開發(fā)項目同時包含普通住宅與非普通住宅以及其他用房的，應(yīng)分別核算其增值額。（二）上述項目在計算時，如其成本費用混合核算的，應(yīng)以不同類型的用房，分別按建筑面積進行分攤。桂地稅發(fā)200844號：廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知發(fā)文時間：2008-3-27五、關(guān)于清算項目劃分類別及成本分攤計算問題（一）項目同時涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)

52、定，統(tǒng)一劃分普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別核算其增值額。（二）在計算上述混合核算的項目時，對其成本費用，應(yīng)以普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別按建筑面積進行比例分攤。桂地稅發(fā)200896號：廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作若干問題的通知發(fā)文時間：2008-6-3二十、北京的規(guī)定（京地稅地200892號）（京地稅地2007134號）（京地稅地2007325號）（京地稅地200373號）第三條土地增值稅清算以納稅人初始填報的土地增值稅項目登記表中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能

53、準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用土地增值稅暫行條例第八條(一)項的免稅規(guī)定。京地稅地200892號：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知發(fā)文時間：2008-4-18第三條土地增值稅清算以納稅人初始填報的土地增值稅項目登記表中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。京地稅地2007134號：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知發(fā)文時間：2007-4-9三、一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面

54、積之間分攤成本的，原則上應(yīng)按建筑面積計算分攤。京地稅地2007325號：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知發(fā)文時間：2007-8-15三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎(chǔ)設(shè)施費如何分攤的問題。對于小區(qū)成片開發(fā)、分期立項、分期辦理清稅手續(xù)的項目，開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實際發(fā)生的費用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎(chǔ)設(shè)施費的金額進行扣除。京地稅地200373號：北京市地稅局關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知發(fā)文時間：2003-2-9二十一、四川的規(guī)定（川地稅發(fā)200721號）一、對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其它商

55、品房的，應(yīng)分別計算增值額。增值額計算方法為：先按核算項目整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按銷售(面積)比例分別計算增值額。川地稅發(fā)200721號：四川省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知的通知發(fā)文時間：2007-2-27二十二、安徽的規(guī)定（皖地稅函2007311號）近來，部分地方反映，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，如何清算土地增值稅，難以把握?，F(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：1、納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)依照國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)2006187號)的要求，分別核算增值額。在分別核算增值額時，可以采取按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際計算并分攤開發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目的方法。2、納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的