物業(yè)管理公司接管新小區(qū)時的管理方案[借鑒內(nèi)容]

1、管理方案目 錄前言2-4第一部分 物業(yè)公司簡介5-6第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制、管理措施712一、 服務(wù)理念二、 方針三、 內(nèi)容四、 管理運作機制五、 管理措施第三部分 管理經(jīng)營機構(gòu)框架及管理目標(biāo)1316一、 管理經(jīng)營機構(gòu)框架二、 人員編制計劃三、 管理服務(wù)目標(biāo)第四部分 日常物業(yè)管理運作1731一、 前期介入階段的管理二、 入住裝修階段的管理三、 常規(guī)管理運作階段的管理（一）管理處內(nèi)部運作管理（二）給排水設(shè)備及水景管理（三）消防管理（四）機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理（五）治安管理（六）清潔管理（七）園林綠化管理（八）車輛管理（九）房屋管理（十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理第五部分 物

2、業(yè)管理制度3243一、 公司辦公室工作二、 公司物業(yè)部管理工作三、 物業(yè)管理財務(wù)、資金的管理四、 機電設(shè)備管理五、 房屋管理六、 治安、保衛(wèi)七、 小區(qū)清潔八、 園林綠化九、 車輛管理十、 維修、養(yǎng)護十一、 消防、安全十二、 社區(qū)文化十三、 物業(yè)接管、入住前 言 一期座落于福建省福州市 ，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)發(fā)達。項目占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，其中住宅總建筑面積 平方米，商業(yè)總建筑面積 平方米，機動車停車位 個。綠化率為 %。小區(qū)配套設(shè)施完善，配有 平方米幼兒園。 一期項目由 公司開發(fā)建設(shè)。 一期將以其卓越品質(zhì)、高端的產(chǎn)品、優(yōu)美的環(huán)境為高尚人士塑造一個舒適的居家港灣！ 若我們有幸進駐

3、，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使 的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營造一個安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將 一期項目塑造成當(dāng)?shù)匾粋€亮點，使 的品牌在該項目中得到體現(xiàn)和延伸！我公司具有： 雄厚的資金實力本公司是大型專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊資金 萬元。迄今為止，公司總資產(chǎn) 萬元。 強大的技術(shù)保障力量 一流的管理和合理的收費現(xiàn)本公司具有國家 級物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗人才。同時公司結(jié)合日常管理工作制定了

4、一套科學(xué)、完備的管理制度，形成了獨有的管理特色。正是我公司科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)管理，使 。我公司的收費均依政府相關(guān)文件及開發(fā)定位為指導(dǎo)，合理定價、力爭使業(yè)主享受超值服務(wù)。豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗對物業(yè)的接管，我公司有著豐富的接管經(jīng)驗和一套科學(xué)完善的接管程序。公司財政支持及時到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細(xì)致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗和人才優(yōu)勢本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)考核淘汰”機制，使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成為福州物業(yè)

5、管理實習(xí)、培訓(xùn)基地。另外，公司具有雄厚各類的人力資源，可以短時間接管大型項目。若我公司入駐 ，特別承諾： 公司提供24小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助 小區(qū)接管后兩年內(nèi)（在硬件配套達標(biāo)的情況下）達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介物業(yè)管理有限公司正式成立于 年 月 日，現(xiàn)管理面積 萬平方米,員工 多人，其中管理、技術(shù)人員 %以上具有大中專學(xué)歷。公司以“ ”為方針，奉行“誠信、高效、求實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。本公司有豐富的人力資源，對物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實務(wù)經(jīng)驗，有創(chuàng)建“

6、省級”優(yōu)秀物業(yè)管理項目的經(jīng)驗。公司非常注重人力資源的培訓(xùn)工作，在企業(yè)內(nèi)部形成“培訓(xùn)考核淘汰”體系，充分激勵員工的主觀能動性。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運作體系，并有效地運行，。除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠化、保安及消防外，還具有配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費行情調(diào)研和預(yù)測、在確定目標(biāo)客戶群后對管理收費之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。第二部分管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運作機制及管理措施一、服務(wù)理念堅持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客

7、戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。以“管理職能社會化，管理組織企業(yè)化，管理形式專業(yè)化，管理過程商業(yè)化，管理關(guān)系契約化”為管理目標(biāo)。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)戶提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。二、方針實現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機制，求得自身的生存與發(fā)展。三、內(nèi)容從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點內(nèi)容有：第一類前期管理（一）配合開發(fā)商：做好項目前期的規(guī)劃設(shè)計，從物業(yè)管理的角度對物業(yè)的環(huán)境布局，功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計

8、、材料選用、設(shè)備選型、管線布置、竣工驗收等多方面提供合理化建議。（二）配合銷售：在銷售過程中對業(yè)主（客戶）進行常規(guī)物業(yè)管理知識、裝修制度的宣傳及解答。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。并與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約。（三）接管驗收：對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。特別重視綜合功能的驗收。第二類 物業(yè)的基礎(chǔ)管理（一） 房屋建筑管理：此項是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。（二） 房屋設(shè)備維修管理：對供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。我們深信設(shè)備、

9、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障。對此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技術(shù)人才，制定一套完善、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、合理的設(shè)備管理、操作流程的規(guī)章制度，運用電腦技術(shù)對設(shè)備進行包括設(shè)備檔案、維修保養(yǎng)計劃，日常保養(yǎng)安排及出勤事項進行管理，做到設(shè)備故障發(fā)生率控制在1%以下。第三類 物業(yè)的綜合管理（一） 入住裝修管理： 是一個新建小區(qū)，入住的業(yè)主/業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違章裝修的情況，管理公司貫通以人性化管理的手段，加強宣傳工作，在業(yè)主/業(yè)戶收樓入住時就對其進行宣傳培訓(xùn)，并填寫裝修申請表。提供裝修特別提示，有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。加強裝修戶的

10、追蹤監(jiān)管，采用管理員、工程人員、保安員三級巡查齊抓共管的方法，對違章裝修的業(yè)戶曉之以理，動之以情耐心做業(yè)戶思想工作，做好人性化的協(xié)調(diào)工作，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。（二） 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載（三） 清潔管理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。（四） 綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)戶的需要。（三） 消防管理：包括對業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。（四） 安全管理：包括小區(qū)范圍內(nèi)的治安、保衛(wèi)、巡邏、

11、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將24小時的嚴(yán)密保安服務(wù)，實施人防、物防與技防的相結(jié)合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內(nèi)置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運用小區(qū)的智能化保安設(shè)施，如閉路電視、紅外探頭、門禁、巡更點等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應(yīng)。（五） 車輛管理：對小區(qū)內(nèi)機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交

12、通秩序。（六） 社區(qū)文化建設(shè)：社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進入21世紀(jì)的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。因此，對于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗，強調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)戶，相信業(yè)戶，依靠業(yè)戶，充分調(diào)動業(yè)戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標(biāo)是使大唐世家的文化

13、建設(shè)具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標(biāo)志性典范。四、管理運作機制公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)責(zé)任書，管理處各級員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實行計劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實行值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制。嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運作機制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運作逐漸走向良性循環(huán)，實施物業(yè)管理服務(wù)運作機制如下：（一）計劃目標(biāo)管理根據(jù)福州市物業(yè)管理若干規(guī)定、物業(yè)管理條例的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將 創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。（二）督導(dǎo)管理采取有效的督

14、導(dǎo)管理方式，對各職能部門實施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：經(jīng)濟管理 ：公司與各級員工簽訂勞動責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動員工的工作積極性。法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。行政管理 ：實行每月、每周部門詳細(xì)的工作計劃，物業(yè)經(jīng)理每天上班前20分鐘組織管理級召開“早會”布署當(dāng)日工作，下達工作任務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會，講評和布置工作，聽取匯報，分析存在問題，提出解決辦法。激勵、培訓(xùn)管理

15、： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責(zé)任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（三）全面質(zhì)量管理。根據(jù)國家質(zhì)量評定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。（四）協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工

16、之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。一是鼓勵員工、業(yè)戶對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評意見或投訴，增強服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運用行政紀(jì)律與指令加以解決。（五）實行中央值班經(jīng)理日常管理責(zé)任制管理處設(shè)值班調(diào)度室，由各部門經(jīng)理輪值行使管理日常工作的指揮權(quán)，及時處理日常事務(wù)和突發(fā)事件，協(xié)調(diào)各部門的工作，接受業(yè)戶投訴，保證管理機制的高效運轉(zhuǎn)。這樣不但有利于管理，方便業(yè)戶，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實。（

17、六）導(dǎo)入物業(yè)管理CI系統(tǒng)戰(zhàn)略在管理運作中全面推行CI視覺識別系統(tǒng)，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨有的社區(qū)文化個性和文明建設(shè)特色的住宅小區(qū)。具體圖示如下：業(yè)戶和上級業(yè)務(wù)機關(guān)公司主管部門 指示指示中央值班調(diào)度室計算機輔助管理系統(tǒng)查詢、輸入指令 反饋 指示業(yè)戶工程技工、樓管員 工作計劃輸出 投訴服務(wù)地點反饋 任務(wù) A 執(zhí)行 主管1員工 督導(dǎo) 命令 五、管理措施在具體操作管理過程中，我們采取如下的十項措施：1實施高素質(zhì)人才隊伍，加強培訓(xùn)、動態(tài)管理；2全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動為業(yè)戶提供動態(tài)的、主動的服務(wù)；3對整個小區(qū)全面導(dǎo)入CI識別系統(tǒng)，規(guī)范管理；4實施制度化服務(wù)

18、、人性化管理，執(zhí)行激勵機制和末尾淘汰機制；5采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，做到萬無一失；6 按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護保養(yǎng)與檢測，并建立各項消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊，實行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。7清潔保潔是小區(qū)管理的一個重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制，實行劃分區(qū)域，定期清洗梯位及公共通道，保持小區(qū)整潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物。8美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋

19、、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)戶創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。9設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障，我們在加強設(shè)備、設(shè)施的日常維護、保養(yǎng)，對設(shè)備的故障及時維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達98%以上。10為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。第三部分 管理經(jīng)營機構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營機構(gòu)框架管理公司如受委托管理 ，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)

20、物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線職能制管理方式。管理處項目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作?？v向之間，操作員工對助理負(fù)責(zé)，助理對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動作，又相互制約。董事長總經(jīng)理行政人事部物業(yè)部保安部工程部財務(wù)部經(jīng)營部管理處2管理處1 管理處（總物業(yè)經(jīng)理） 客 戶 部 工 程 部 保 安 部 人事財務(wù)部管理處職責(zé)范圍：1）負(fù)責(zé)對小區(qū)實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、保安部等

21、部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實施管理；3）完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)；4）管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5）制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計劃，定期對所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施維修養(yǎng)護并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。6）負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實；7）負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8）負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃；9）負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)戶、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查；10）參加創(chuàng)建“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“福建省物業(yè)管理示范小

22、區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務(wù)水平；11）小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職保安人員，24小時值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12）協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會，派出所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益(業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù))，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)戶排憂解難。工程部職責(zé)范圍：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運行、養(yǎng)護。保安部職責(zé)范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財務(wù)

23、職責(zé)范圍：處理有關(guān)人事財務(wù)方面的工作?？蛻舨柯氊?zé)范圍：處理業(yè)戶投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，詳細(xì)之人員編制情況請參閱管理費成本測算。三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)：在委托有效期內(nèi)把 建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在 達到硬件指標(biāo)后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。分項管理指標(biāo)：序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)達標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實施措施1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實行日巡視制度，建立完善檔案、

24、資料，確保房屋完好率。2房屋零修、急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時回訪。4管理費收繳率98%98%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上建立專業(yè)綠化管理人員，進行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。6清潔、保潔率95%以上99%以上實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進行消毒

25、、殺菌，落實管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。7道路完好率及使用率95%以上100%實行個人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。8化糞池、雨水井，污水井完好率95%以上99%以上9排水管，明、暗溝渠完好率95%以上99%以上10停車場、單車棚完好率95%以上100%11路燈完好率95%以上98%以上12公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率98%以上100%13小區(qū)治安案件發(fā)生率1%以下1%以下實行24小時保安巡查制度，三級巡邏，管理中心

26、24小時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。14火災(zāi)發(fā)生率1%以下0組建保安義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強防火宣傳，對火災(zāi)隱患及時處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。16業(yè)戶有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/業(yè)戶投訴及時跟蹤解決，回訪并記錄入檔。17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%實行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。18維修服務(wù)回訪率95%以上100%對

27、有償服務(wù)進行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿意的問題進行整改。第四部分 日常物業(yè)管理運作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段，針對 的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、日常管理運作階段三個部分組成。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點。裝修管理上，實施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓 的裝

28、修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。實行公司、管理處層層承諾，對裝修管理人員績效實行獎勵與懲罰相結(jié)合的管理方式，對業(yè)戶裝修實施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。一、前期介入階段的管理（一） 介入、合理規(guī)劃1、針對小區(qū)實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合 的實際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對 的物業(yè)管理進行準(zhǔn)確定位，并將有針對性地

29、擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。2、利用 業(yè)戶講座提前對業(yè)戶裝修管理進行宣傳為了更好地實施將來對 的管理，我們把對業(yè)戶的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關(guān)知識，并組織部分 業(yè)戶參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)。（二） 做好驗收接管工作在管理公司對 充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。 的驗收與接管程序如下：成立驗接小組制訂驗收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨

30、現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、入住裝修階段的管理（一）根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商在交房時，出具交房（入伙）通知單才能辦理交房手續(xù)1、辦理入住手續(xù)流程業(yè)主接房1. 交房通知單；2. 產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對原件；3. 若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人接房委托書及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件2份，核對原件。1.業(yè)戶手冊； 4.裝修特別提示；2.業(yè)主公約； 5區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書3.物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議； 物業(yè)處向業(yè)主發(fā)放文件資料業(yè)戶填寫、簽訂相關(guān)表單、文件1. 填寫業(yè)戶基本情況登記表；2. 簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議一式兩份；3.

31、 簽訂區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書一式兩份。1. 綜合物業(yè)管理費；2. 水電周轉(zhuǎn)金；3. 其它代收費用（如二次裝修垃圾清運費）。業(yè)戶交納相關(guān)費用與業(yè)戶進行房屋驗收交接1. 查驗配套設(shè)施； 4. 查驗土建、門窗；2.查驗配電箱系統(tǒng)、安防系統(tǒng)； 5. 抄記水、電、煤氣表底數(shù)。3.查驗給排水系統(tǒng)；鑰匙交接、建檔1. 簽署房屋驗收交接確認(rèn)單、收樓承諾書；2. 房屋鑰匙交接；3. 建立業(yè)戶檔案。2、辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是：（1）設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周到的一站式服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從

32、進入辦事大廳到領(lǐng)鑰匙驗房30分鐘內(nèi)辦畢。（2）提前與供電局、自來水公司、電信部門、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時，為業(yè)戶提供多項免費咨詢和維修服務(wù)。（3） 提供有償上門維修服務(wù)項目。（三） 裝修管理，確保無違章裝修為維護 外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓(xùn)，為打好 裝修管理的攻堅戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實施“一把手工程”，由項目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳裝修審批裝修跟蹤監(jiān)管違章裝修即時處理裝修全程驗收”五個環(huán)節(jié)的工作，

33、力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，物管公司將聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費裝修咨詢、裝修設(shè)計服務(wù)。擬采取的違章裝修控制流程：對業(yè)戶、裝修施工隊提供裝修特別提示業(yè)戶辦理入住手續(xù) 申報裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，繳交裝修押金樓管員、治安巡邏員、消防管理員、工程人員交叉監(jiān)督各部門經(jīng)理監(jiān)管+ 發(fā)現(xiàn)違章裝修 發(fā)出通知，上門工作，以理服人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改采取強制措施向執(zhí)法局反映情況以取得行政上的支持經(jīng)濟手段、法律手段解決1、裝修宣傳，切實到位為加強裝修宣傳的力度，我們將在入住初期策劃一項大型活動，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶的橋梁，真正提高

34、業(yè)戶按章裝修的自覺性。2、裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)”依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗，在審批過程中，將會出現(xiàn)一些不良現(xiàn)象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達到違章裝修的目的。針對小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對智能設(shè)施管線，公共管線保護的特殊要求，我們將一方面采取對業(yè)戶申報的裝修方案進行嚴(yán)格審批，一方面加強裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢關(guān)和技術(shù)關(guān)。裝修審批重點如下：（1）保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。（2）保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空

35、調(diào)安裝及管線走向。（3） 裝修材料符合防火規(guī)定。3、建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)戶裝修施工，指定項目經(jīng)理、物管主任、樓管員、實施“全過程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次，通過現(xiàn)場巡查與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處專門設(shè)置有裝修檢查組，對業(yè)戶裝修進行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時管理處的保安員及工程人員也要對裝修進行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點，維護好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。此外，在 ，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗，加強監(jiān)管的同時，在業(yè)戶入住裝修高峰期，對樓前綠地、樓梯通道兩側(cè)墻面加

36、以保護，使之不被破壞。業(yè)戶裝修實施袋裝化，指定地點投放，確保小區(qū)綠化完好。4、處理違章裝修的四個手段（1）說服手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在2小時內(nèi)，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自覺接受整改要求。（2）經(jīng)濟手段。在業(yè)戶裝修申報時，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟手段控制，從經(jīng)濟上控制業(yè)戶的違章裝修。（3）行政手段。 也有復(fù)式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時有心理壓

37、力。我們將通過建筑監(jiān)管機關(guān)城市建筑督查大隊，在業(yè)主一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取其他方法，制止違章裝修施工。（4） 法律手段。業(yè)戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時，根據(jù)建設(shè)部家庭居室裝飾裝修管理試行辦法，對住宅裝修進行法制管理。對違章裝修并無視一切的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好大唐世家裝修管理的工作。（四） 入住期治安管理1、保安隊伍建設(shè)建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。治安隊伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)

38、、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。保安員管理引入輪換制和淘汰制，由公司保安管理中心統(tǒng)一調(diào)度，對服役一年的保安員，進行輪換上崗，在年終考評中，實行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。2、確立治安重點加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控：（1） 人流控制對來訪人員須通過門崗，與業(yè)戶通話后方可進入，并進行訪問登記和離去注銷手續(xù)。對裝修、搬運人員采取出入證管理，并交裝修管理保證金，對他們的活動范圍進行一定限制；經(jīng)常配

39、合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地查驗證件。（2） 物流控制對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)戶確認(rèn)后，管理處開據(jù)物品出門條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實際登記放行手續(xù)。（3）車流控制針對 分期建設(shè)的實際情況，合理規(guī)劃居住區(qū)的車輛行駛路線，實現(xiàn)人車分流、出入分流，施工人員與業(yè)主的非機動車分類集中管理。三、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。（一）管理處內(nèi)部運作管理1

40、、 管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。（1） 管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項工作的日檢。（2） 管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。（3） 總公司實施不定期巡檢。2、 用戶報修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。（1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報修，并傳達至工程部。（2） 工程人員負(fù)責(zé)報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。3、 用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時、準(zhǔn)確、合理地得到解決。（1） 管理處負(fù)責(zé)對用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（2） 被投訴

41、部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。（3） 管理處負(fù)責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。4、 服務(wù)收費管理規(guī)范管理處服務(wù)收費（包括管理費、水電費）程序，確保用戶對服務(wù)的滿意。（1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。（2） 管理處財務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項費用的收取工作。（3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好各項費用的催繳工作。（4） 工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進行計費。（5） 管理處項目經(jīng)理助理對有償維修服務(wù)收費進行審核。5、 社區(qū)文化活動管理管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動，寓教育于社區(qū)文化活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。（1） 客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文

42、化活動計劃，并具體組織實施。（2） 管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃。（3） 管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。6、 突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業(yè)戶的人身及其生命財產(chǎn)安全。（1） 管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。（2） 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。（3） 保安員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。（4） 其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護或搶險。7、 應(yīng)急分隊工作規(guī)程（1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事

43、件。（2）管理處項目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。 （二）給排水設(shè)備及水景管理1、給排水設(shè)備及水景運行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 （1）機電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。 （2）給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 （3）工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （4）管理處項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 （5）物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。2、操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運行。值班機電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報告。3、給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時處

44、理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。（三）消防管理1、中控室設(shè)備運行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。（1）中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。（2）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（3）工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。（4）管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。2、中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機電設(shè)備操作。3、中控室設(shè)備維修保

45、養(yǎng) 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運行。（1）中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（2） 工程部主管對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。4、防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。（1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。（2）工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。（3） 管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。5、火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)戶生命財產(chǎn)安全。（1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報警工作。（2）工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運行。（

46、3）義務(wù)消防隊員負(fù)責(zé)火場滅火。（4）樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場維修警戒。（四）機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理對大唐世家公共設(shè)施機電運行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運作，具體主要工作內(nèi)容如下：1、 運行組：保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理，加強安全防范工作。2、 維修組：負(fù)責(zé)機電設(shè)施，設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房;負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（五） 治安管理、保安隊管理通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護保安工作的正常運行。（1）保

47、安員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護。（2）保安班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。（3）保安經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范保證保安員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。（1）保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。（2）當(dāng)班保安班長負(fù)責(zé)督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。（3）保安經(jīng)理/隊長負(fù)責(zé)檢查和考評、保安員軍事培訓(xùn)通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。（1）保安隊長負(fù)責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。（2）保安隊長負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊全面軍體培訓(xùn)工作與考評。（3）保安隊長負(fù)責(zé)檢閱、考

48、評保安隊員整體軍體素質(zhì)。、門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（1）熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)戶情況。（2）維護轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。（3）嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。（4）嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。（6）在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。9、巡邏崗工作監(jiān)視和巡察管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。（1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。（2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。（3）維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（4）當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。（5）隊長負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對工作提

49、出改進方法及注意事項。10、中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。（1）負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。（2）負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。（3）負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（4）聽從中控室工程師工作安排。（5）保障消防電話的暢通。（6）負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。（六）清潔管理對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。1、住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：早晨6：0010：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運雜物。下午13：3017：30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公

50、共設(shè)施。2、住宅區(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：早晨6：008：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。上午8：30將垃圾拖運到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。對小區(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時循環(huán)一遍。13：0017：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍。（七）園林綠化管理對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排：（1）每天上午6：309：30澆水。（2）每天上午9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每

51、天下午14：0016：00殺蟲、補缺、保潔，16：0018：30澆水。 對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容：（1）整形造形：6次/年（2）施肥：春秋各一遍（3）澆水：因時因地制宜澆水，澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（4）除雜草：中耕1遍/季，平時1遍/天，下雨天除外。（5）補缺：視缺苗情況及時補缺。（6）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅（八）車輛管理對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場。具體管理方式如下：1、車輛進崗：（1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應(yīng)立即走近車輛，向司機立正行舉手禮。（2）當(dāng)司機開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)戶車輛身份，并在卡上