機動車產(chǎn)業(yè)城可研報告

1、可行性研究報告第一章 總論一、項目提要1項目名稱：*機動車產(chǎn)業(yè)城2建設性質(zhì)：改、擴建3項目建設單位：*投資有限公司 法人代表：* 公司類型：有限責任公司4、建設地點：*大道*大道交匯處5經(jīng)營范圍：市場商鋪、設施出租，餐飲 、服務、倉儲、物流。6項目建設內(nèi)容及規(guī)模：項目總占地4萬平米，改建市場商鋪3.2萬平米，擴建服務、倉儲、物流2萬平米。7投資規(guī)模：8000萬元8資金構成：整體收購*商貿(mào)城1850萬元，收購*商貿(mào)城內(nèi)私房800萬元，改建市場1300萬（包括商鋪修補、道路刷黑、安防監(jiān)控設施等），27畝市場配套設施（服務、倉儲、物流）的土地價款950萬元（35萬元/畝），市場配套設施的土建1900

2、萬元， 市場配套設施的設備1200萬元。9資金籌措：自籌資金5000萬元，銀行貸款3000萬元。10項目輻射范圍及帶動能力：機動車產(chǎn)業(yè)城主要輻射*兩地1800平方公里，可解決2500多人的就業(yè)。二、可行性研究報告編制依據(jù)1*人民政府（2008第5號）常務會議紀要，2*商貿(mào)城轉(zhuǎn)讓合同，3*商貿(mào)城轉(zhuǎn)讓地塊平面圖，4企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。三、編制范圍該可研報告編制范圍包括：項目建設背景及必要性、項目建設條件、建設單位的基本情況、市場分析與招商方案、投資估算和資金籌措、財務評價、結論。第二章 項目建設背景及必要性一、項目建設背景及必要性本項目是在國家和省、市有關產(chǎn)業(yè)政策的引導下產(chǎn)生的。1根據(jù)2009年*人

3、民政府工作報告，中關于“全面繁榮商貿(mào)流通業(yè)。認真組織實施城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，積極支持湘鄂摩配建材城（本項目以前暫定名）等專業(yè)市場建設。積極發(fā)展物流業(yè)，以貨運中心、工業(yè)綜合碼頭為依托，超前謀劃鐵路、高速公路口岸建設，著力引進一批知名物流企業(yè)進駐*”的決定。 2*商貿(mào)城建成后，長期閑置。2007年2月14日*國土資源局與*商貿(mào)城簽訂了回收土地使用權補償協(xié)議書，已將*商貿(mào)城土地使用權及其地上建筑物納入了政府土地儲備庫，現(xiàn)因資產(chǎn)總額過大，急需盤活存量資產(chǎn)。3*交通建設明顯加快，市區(qū)主干道都已刷黑，村村都通公路，江南高速已納入政府規(guī)劃，荊岳鐵路即將動工，這些都將帶動機動車市場的需求。4*目前還沒有機動車專

4、業(yè)市場，經(jīng)營機動車的商戶經(jīng)常占道經(jīng)營，嚴重影響了市民的出行及市容。綜上所述，無論是摩托車、汽車和農(nóng)用車，還是其配件等相關行業(yè)，在今后的數(shù)年里將因為需求的增加而繁榮。作為*目前還沒有機動車專業(yè)市場，而機動車產(chǎn)業(yè)城，正好填補了*及周邊地區(qū)機動車流通領域的空白。第三章 項目建設條件一、地理位置及區(qū)域范圍該項目主要位于*大道與繡林大道交匯處,可覆蓋*交界處的廣大區(qū)域以及*，建成后可望成為*地區(qū)最大的機動車產(chǎn)業(yè)城。二、項目區(qū)的社會經(jīng)濟條件該項目建成后可年實現(xiàn)銷售收入3億元，完成稅收1千萬元，解決2500人的就業(yè)。三、項目實施的有利條件1基礎設施該項目“五通一平”已具備，交通便利，陸路有*國道、*國道、*

5、省道，縣（區(qū)）鄉(xiāng)村道路等，水路有長江等。2政策環(huán)境*政府已將機動車產(chǎn)業(yè)城列為全市經(jīng)濟發(fā)展的重點項目之一，實行重點扶持，多方面制定了優(yōu)惠政策，并力爭商戶入駐三年內(nèi)實行稅費免征優(yōu)惠。3市場優(yōu)勢*人口有60多萬，機動車市場有著廣闊的銷售市場，*工業(yè)基礎雄厚，人均GDP達1000多美元，隨著老百姓生活質(zhì)量的提高，機動車市場有著巨大的潛力，再加上規(guī)模經(jīng)濟效應，可吸*交界處的廣大區(qū)域以及*的廣大客戶到*機動車產(chǎn)業(yè)城購買機動車，其市場前景十分看好。第四章 建設單位基本情況一、建設單位概況*投資有限公司是為響應*委市政府促進*經(jīng)濟再發(fā)展的號召，根據(jù)市政府招商引資的優(yōu)惠政策，由*集團發(fā)起并控股，注資3000萬成

6、立的有限責任公司。公司經(jīng)濟實力雄厚，有著良好的成熟商業(yè)渠道和豐富的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)驗，在國內(nèi)享有很高的企業(yè)信譽。二、組織機構及人員配備1組織管理及經(jīng)營者基本概況組織架構公司嚴格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機構，設置董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。機構設置詳見“組織機構圖”。組織機構圖董事會 董事長 三總師總經(jīng)理副總經(jīng)理 綜合辦公室物管部財務部市場部招商策劃部工程部 在公司組織機構圖示中，計劃當工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場部。各部門主要職責為：綜合辦公室：負責公司行政、辦公、人事等工作；同時負責協(xié)調(diào)公司各部門的關系。招商策劃部（后期并入市場部）：負責項目策劃招商設計

7、、實施。市場部：負責市場日常經(jīng)營、管理，協(xié)調(diào)各用戶之間關系、幫助辦理有關證件等。物管部：負責整個小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。財務部：負責公司的會計核算、監(jiān)督、劃撥款項、報銷、資金計劃制定、財務預決算編制，協(xié)調(diào)銀行、稅務機關關系。工程部：負責項目建設、組織設備采購、審閱圖紙、預算、現(xiàn)場監(jiān)督、辦理拆遷、征地手續(xù)，設施設備運行，維護。 經(jīng)營者素質(zhì)公司對經(jīng)營班子成員的選聘實行高標準、嚴要求，副總經(jīng)理及以上職位，要求大專及以上學歷，大型企業(yè)、公司相關職位5年以上工作經(jīng)驗，并且取得突出成績者。2人員編制公司組建后，擬從各處抽調(diào)和招聘管理隊伍近100人，80%以上

8、員工具有大專以上文化程度，有高級職稱員工10個，中級職稱員工30人，公司高管層是一支優(yōu)秀的管理團隊，員工是一支能打硬仗的隊伍。第五章 市場分析與招商方案一、市場SWOT分析1商鋪優(yōu)點及機會點（項目優(yōu)勢分析）規(guī)?；⒓s化經(jīng)營；目前已與數(shù)十家品牌機動車經(jīng)銷商簽訂了意向協(xié)議，汽車有本田、別客、現(xiàn)代、大眾等；摩托車有本田、豪爵、錢江、宗申、建設、力帆等，以及一些配件商戶，使機動車產(chǎn)業(yè)城成為石首市名副其實的機動車行業(yè)的“航空母艦”；政府在2009年石首市政府工作報告中明確指出積極支持機動車產(chǎn)業(yè)城的建設，并力爭商戶入駐三年內(nèi)實行稅費免征優(yōu)惠；交通便捷，位于*的西大門，在*大道與*大道的交匯處；零租金經(jīng)營

9、，商鋪免租一年；可商可?。怀瑢?、超大路面及樓間距；停車方便。2商鋪缺點及問題點（項目劣勢分析）項目是重新改建的；項目以前人氣不旺；門面的設計進深太深，應開間大些。二、招商方案1招商的基本原則：機動車產(chǎn)業(yè)城從市場發(fā)展和需要來考慮，招商要遵循以下幾條原則：一是市場的專業(yè)性原則。機動車產(chǎn)業(yè)城是以銷售汽車、摩托車、農(nóng)用車為主以及其相關的配件，力爭使汽車、摩托車農(nóng)機、或配件廠家進場設點，增強市場的輻射能力。二是市場的綜合性原則。在招商對象的選擇上，力爭符合市場的要求，力求在突出未來的基礎上做到門類齊全、品種齊全始終站在本區(qū)域內(nèi)的最高端。三是市場的服務性原則。除建立健全市場的各種服務設施外，還應該充分考慮

10、進場經(jīng)營、居住的生活需要和經(jīng)營便捷，如汽車美容、汽配修理、貨運物流、醫(yī)療衛(wèi)生、生活必需品的采購等。四是內(nèi)外結合的原則。市場招商需充分考慮*市整個市場的容量，把*市內(nèi)的招商和市外招商緊緊結合起來，內(nèi)以在市場內(nèi)租有門面的商戶為主，零散經(jīng)營戶為輔，外以批發(fā)商為主，以零售經(jīng)營戶為輔。2招商的總體思路：針對政府政策這一塊：由公司出面，組織工商部門參加與部分市場外經(jīng)營戶進行座談，闡明本市場在石首市商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃中的地位及本市場是政府支持的市場等理念，希望大家有信心，從而引導其進場；由公司出面，由工商局出面牽頭與未開門客戶進行座談，要求有工商局領導參加，加強引導，并換簽協(xié)議，如會后仍有不簽協(xié)議的客戶，則清

11、退出場。3招商要點：機動車產(chǎn)業(yè)城是*的招商引資項目，是*的重點工程。同時也是一個應城市的發(fā)展要求而產(chǎn)生的市場行為。因此，市場的招商我們要做到既依靠政府的政策支持，又要遵守市場經(jīng)濟的自身規(guī)律。一是要通過政府從政策規(guī)定和發(fā)展規(guī)劃上加以引導 大力宣傳（20092015年）*商業(yè)網(wǎng)點建設規(guī)劃的重點內(nèi)容，使廣大機動車經(jīng)營戶都明白，今后市機動車銷售規(guī)劃在原紅星商貿(mào)城。請求政府出臺新的政策，進一步對機動車產(chǎn)業(yè)城的扶持力度，將分散的機動車經(jīng)營戶逐步規(guī)范進場經(jīng)營，形成以*機動車產(chǎn)業(yè)城為銷售帶。加強與工商等相關部門的聯(lián)系，力爭取得他們的支持，以限制辦證的形式對機動車商家加以引導，以加大對機動車銷售市場的管理和控制

12、。二是從商鋪的優(yōu)惠政策上加以引導，加強廣告宣傳的力度，力爭使目標群體都清楚*機動車產(chǎn)業(yè)城的優(yōu)勢，并產(chǎn)生進駐本機動車產(chǎn)業(yè)城的意愿。4招商的三個階段的工作安排：階段目的活動內(nèi)容負責人時間第一階段正式招商前理順各方關系與政府、工商部門的協(xié)調(diào)，爭取到適合機動車產(chǎn)業(yè)城發(fā)展的政策，如工商部門在辦證或換證時嚴格把關，引導到機動車產(chǎn)業(yè)城等。周2月要求工商對重點客戶做工作，引導其進場周2月底第二階段正式招商前的準備工作宣傳計劃的制定和宣傳資料的準備電臺宣傳、網(wǎng)站建設梁3月加強基礎設施、物流管理，展示市場新形象停車位的分布、停車線的劃分管理、車輛進出市場的管理、衛(wèi)生管理、安保管理等內(nèi)容。張3月市場內(nèi)部管理市場客戶

13、的開門營業(yè)整頓、對有擴大經(jīng)營意向的客戶統(tǒng)計出來并給予優(yōu)惠政策。3月市場內(nèi)其他招商配合措施免費洗車、燈箱路牌引導、大型修車場地的準備等。3月第三階段正式招商廣告宣傳梁3月人員招商對內(nèi)進行招商3月對外進行招商（對*族上游廠商等客戶）第六章 投資估算和資金籌措一、投資估算1投資估算的依據(jù)全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額湖北基價表（2006年）、*安裝工程單位基價表（20006年）、*市政工程預算定額（2006年）等*頒布的有關工程造價方面的政策規(guī)定及指導結算價；有關材料和設備的現(xiàn)行市場價格；現(xiàn)行各項稅費標準。2投資估算結果*機動車產(chǎn)業(yè)城總投資8000萬元，其中：整體收購*商貿(mào)城1850萬元，收購商貿(mào)城內(nèi)私房

14、800萬元，改建市場1300萬（包括商鋪修補、道路刷黑、安防監(jiān)控設施等），27畝市場配套設施（服務、倉儲、物流）的土地價款950萬元（35萬元/畝），市場配套設施的土建1900萬元， 市場配套設施的設備1200萬。二、資金籌措該項目總投資8000萬元，資金來源有二個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。資金運作如下：1自有資金：5000萬元，全部用現(xiàn)金投入。自籌資金占總投資的62.5%； 2銀行貸款：3000萬元，占總投資的37.5%。第七章 財務評價一、財務分析該項目建筑面積共為4.8萬M2,其中市場3.2萬M2 (底層1.42萬 M2,住宅1.78萬 M2),配套設施2萬M2。按租期40年考慮，商鋪360元/ M2/年，住宅80元/ M2/年，配套設施60元/ M2/年，則每年租金收入為773.6萬元，該項目：投資回收期=10.34年投資回收率=9.67%(貼現(xiàn)率10)凈現(xiàn)值為=90192現(xiàn)值指數(shù)為=1.13二、財務評價：該項目投資回收期較短，凈現(xiàn)值及現(xiàn)