鄰里中心商業(yè)模式專題研究報告

1、1,鄰里中心商業(yè)模式研究報告,2,通過選取一些典型案例的調(diào)研分析，結(jié)合公司自身資源，加以綜合、提煉，從社區(qū)商業(yè)到鄰里中心經(jīng)典案列當中作一些較為透徹的剖析，形成對鄰里中心實際操作有借鑒意義的成果,研究目的,基礎(chǔ)資料來源,典型案例實地調(diào)研； 公司資料庫,3,第一部分 商業(yè)的概念 一、商業(yè)的概念 二、商業(yè)的發(fā)展 三、商業(yè)的類型特征 四、商業(yè)的發(fā)展趨勢 第二部分 鄰里中心的概念及發(fā)展 一、社區(qū)的概念 二、社區(qū)商業(yè)的概念 三、鄰里中心的由來 四、鄰里中心的基本功能 五、鄰里中心的分類 六、鄰里中心的規(guī)模及分布 七、鄰里中心的業(yè)態(tài)特征 八、鄰里中心未來發(fā)展趨勢,第三部分 鄰里中心商業(yè)規(guī)劃及運營 一、鄰里中

2、心的規(guī)劃要素 1、鄰里中心的建筑格局 2、鄰里中心的交通 3、鄰里中心的人流動線 4、鄰里中心的設(shè)計要素 二、鄰里中心的運營管理 1、鄰里中心的銷售 2、鄰里中心的租賃 3、鄰里中心的租售比 4、鄰里中心的運營管理模式 另附：昆明鄰里中心案例,第一部分 商業(yè)的概念,4,一、商業(yè)的概念 二、商業(yè)的發(fā)展 三、商業(yè)的類型特征 四、商業(yè)的發(fā)展趨勢,一、商業(yè)概念,商業(yè)地產(chǎn)： 指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。 商業(yè)地產(chǎn)類型： 商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingm

3、all項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。 商業(yè)地產(chǎn)中常出現(xiàn)的物業(yè)類型：購物中心、MALL、步行街、專賣店、便利店、連鎖店、寫字樓、公寓,購物中心： 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。”

4、購物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多種零售店鋪，服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計劃地開發(fā)，管理，運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體. 購物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營比例：購物、餐飲、休閑1：1：1。 (1)社區(qū)購物中心(Community Shopping Center) 是在城市的區(qū)域商業(yè)中心建立的，面積在5萬平方米以內(nèi)的購物中心. (2)市區(qū)購物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商業(yè)中心建立的，面積在10萬平方米以內(nèi)的購物中心。商圈半徑為 10公里20公里，有40 個100個租賃店，包括百貨店、大型綜合超

5、市、各種專業(yè)店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務(wù)設(shè)施等，停車位1000 個以上，各個租賃店獨立開展經(jīng)營活動，使用各自的信息系統(tǒng)。 (3)城郊購物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊區(qū)建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心,6,世界最美購物中心QVB,世界最美購物中心QVB,MALL： Mall（音譯 “摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。 Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購物林蔭道”，意指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購物、消費或漫

6、步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！?Mall可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。 Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動力型Mall”、“生活型Mall”、“購物Mall”、“粗略統(tǒng)計一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達60余種。 Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式，除了購物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù),7,世界頂級購物中心Wafi mall,常見購物mall,步行街: 步行

7、街業(yè)態(tài)組合形式:商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。 依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，街鋪的投資風(fēng)險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗經(jīng)濟、城市名

8、片、文化集成等。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了4個觀點：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進化的結(jié)果，是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳,8,廣州上下九步行街,上海南京路步行街,寫字樓: 首先，由于寫字樓的使用者基本上是用來進行盈利活動的組織，所以必須從錢的角度考慮三個需求： 一是要求寫字樓提供方便和快捷的辦公條件，主要包

9、括兩個交通系統(tǒng)：對外的交通（交通便利一直以來對寫字樓非常重要，所以才有位置的強調(diào)）和對內(nèi)交通：比如電梯和通道（安全通道也應(yīng)算在此列）、便利的自動化系統(tǒng)和快速的通信系統(tǒng)； 二是要求寫字樓提供他們所需要的形象（主要目的獲得客戶）； 三是能從產(chǎn)品功能的設(shè)計上考慮對后期的物業(yè)管理金的節(jié)約。 其次，作為人將度過生命中很長一段時間的空間，寫字樓必須是一個能讓人們工作在其中充滿活力的空間。從這個角度來講這個空間又必須滿足兩大需求：對健康的需求和人對文化的需求。這兩點主要由環(huán)境系統(tǒng)來提供：內(nèi)部環(huán)境具體包括空間高度、室內(nèi)溫度、通風(fēng)（這是對封閉的室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的反思）、室內(nèi)光線、遮陽、環(huán)境質(zhì)量、空間布局（是開放鼓勵

10、交流的還是封閉強調(diào)權(quán)威，或者別的什么帶有文化特性的格局）等；外部環(huán)境包括外部的景觀、休閑場所（包括會所、俱樂部、酒店等）、商業(yè)場所等,9,公寓: 公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。 一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。 住宅公寓： 公寓式住宅，相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等， 特點：供一些常常往來的中外客商

11、及其家眷中短期租用,10,服務(wù)式公寓 服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓、青年SOHO等多種業(yè)態(tài)存在。 是指為中長期商住客人提供一個完整、獨立、具有自助式服務(wù)功能的住宿設(shè)施，其公寓客房由一個或多個臥室組成，并帶有獨立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區(qū)域。 服務(wù)式公寓的本質(zhì)是酒店性質(zhì)的物業(yè)，但卻融合了酒店設(shè)施與家庭特色為一體，并提供低于酒店價格的中長期住宿服務(wù)。由于普通的酒店不會提供洗衣機、廚具等居家必備的電器，因此居家特色是服務(wù)式公寓與酒店的最大區(qū)別之一,11,酒店式公寓: 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處

12、理。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型。 一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務(wù)及新生代酒店式公寓三種類型。 特點：由于地段好、總價低、易出租，既可以出售換取買賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，成為不少市民置業(yè)投資的首選,12,老年公寓： 是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。 特點: 一：老年公寓能為中高經(jīng)濟實力的老年人提供個性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。 二：老年公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點。 三：老年公寓項目相對于一般房地產(chǎn)項目投資額大、資金

13、回收期長,13,二、商業(yè)的發(fā)展,14,初級商業(yè),中級商業(yè),高級商業(yè),商業(yè)的等級劃分,根據(jù)輻射范圍、服務(wù)對象、規(guī)模體量以及功能定位等因素的不同劃分城市的商業(yè)中心等級體系,從整個城市商業(yè)等級體系看社區(qū)商業(yè)中心,三、商業(yè)的類型特征,17,商業(yè)類型細分,四、商業(yè)的發(fā)展趨勢,一）聚集與擴散 1、城市空間拓展。從城市成因來看，聚集與擴散和城市的發(fā)展是密不可分的。 2、商業(yè)的集聚與擴散。商業(yè)的擴散是隨著城市空間的擴大，原來集聚的消費的擴散而進行的平衡行為。在人口高度聚集的區(qū)域，進一步促進了商業(yè)的集聚。 3、削弱的中間地帶。大眾商品銷售趨向便利型、社區(qū)型商業(yè)街市，品牌企業(yè)、高檔商品為了樹立品牌，取向都市型商業(yè)

14、街市，特定的消費又有了專業(yè)特色街市，區(qū)域型的商業(yè)街市在城市空間發(fā)展變化中處于一個被削弱的中間地帶。如果不能聚集更多的商業(yè)企業(yè)，必將退為低一層次的商業(yè)街市。而在人口導(dǎo)入的區(qū)域，地方政府規(guī)劃得當，則區(qū)域型商業(yè)街市有可能發(fā)展成為都市型商業(yè)街市。 二、龐大化與細小化的趨勢 1、超大型商業(yè)企業(yè)誕生。經(jīng)濟高度發(fā)展時期，超大型商業(yè)企業(yè)誕生是必然的趨勢。 2、迷你型商業(yè)企業(yè)層出不窮。迷你型的商業(yè)企業(yè)具有投資小、收獲快、轉(zhuǎn)變經(jīng)營項目迅速等優(yōu)點，是商業(yè)中最細小、最活躍的細胞。據(jù)統(tǒng)計，在我國商業(yè)企業(yè)構(gòu)成中，小型商業(yè)約占93%，是吸納大量就業(yè)機會的途徑,18,三）有形商品與無形商品同時銷售的趨勢 在現(xiàn)時的零售商業(yè)中，

15、人們往往十分重視有形商品的銷售，而忽視無形商品的銷售。在市場經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域不是這樣，與我們觀念不同的是：商業(yè)企業(yè)在銷售某一實物商品同時，也把該商品的另一部分銷售（售后）服務(wù)也出售給了消費者；消費者在享用實物商品的同時也消費了無形商品，隨著這種觀念為人們的廣泛接受，有形商品銷售與無形商品銷售相組合。 （四）智能化與人格化的趨勢1、智能化是現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)在商業(yè)的運用。 2、商業(yè)人格化，指服務(wù)過程中更加人性化。 （五）標準化與藝術(shù)化的傾向 1、商業(yè)標準化傾向充分體現(xiàn)在現(xiàn)代商業(yè)活動中。連鎖超市在大中城市中遍地開花就是其杰作之一，統(tǒng)一的商場布置、陳列著同樣的商品、營業(yè)員穿著相同的衣裝，連他們的每個動作都是

16、事先精心設(shè)計。 2、商業(yè)藝術(shù)化傾向主要體現(xiàn)在個性化消費的行業(yè)。消費者有個性化服務(wù)的行業(yè)主要集中在與個人直接有關(guān)的行業(yè)，如服飾、餐飲、裝潢用品等，商業(yè)的藝術(shù)傾向，是商業(yè)企業(yè)為了獲得某一部分特定的消費者群的“肯定”而進行藝術(shù)化包裝的商業(yè)行為,19,從商業(yè)的概念看鄰里中心，鄰里中心屬于商業(yè)地產(chǎn)的一種，鄰里中心包含著商業(yè)地產(chǎn)中常出現(xiàn)的物業(yè)類型：購物中心、MALL、步行街、專賣店、便利店、連鎖店、寫字樓、公寓等，也具有商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)潛質(zhì)。 從商業(yè)發(fā)展看鄰里中心，鄰里中心屬于初級商業(yè)，在商業(yè)等級劃分中屬于社區(qū)商業(yè)中心范疇。 從商業(yè)的類型看鄰里中心，鄰里中心以零售和服務(wù)為主，商務(wù)為輔。 從商業(yè)的發(fā)展趨勢看鄰

17、里中心，隨著城鎮(zhèn)化的推進，都市將會以社區(qū)為單位，隨著商業(yè)的發(fā)展趨勢，迷你型商業(yè)企業(yè)層出不窮。隨著人們生活水平的提高，對商業(yè)也有了不同程度的要求。只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能持續(xù)性發(fā)展，這也意味規(guī)范化的社區(qū)商業(yè)是未來城市商業(yè)發(fā)展的趨勢。鄰里中心作為先進的社區(qū)服務(wù)理念，取得了極大的成功。 鄰里中心空間與社區(qū)住宅唇齒相依，它的消費者群體直指社區(qū)住戶，作為便民中心的形式出現(xiàn)。 以下針對鄰里中心展開研究,20,小結(jié),第二部分 鄰里中心的概念及發(fā)展,21,一、社區(qū)的概念 二、社區(qū)商業(yè)的概念 三

18、、鄰里中心的由來 四、鄰里中心的基本功能 五、鄰里中心的分類 六、鄰里中心的規(guī)模及分布 七、鄰里中心的業(yè)態(tài)特征 八、鄰里中心未來發(fā)展趨勢,一、社區(qū)的概念,德國社會學(xué)家F滕尼斯于1881年首先使用社區(qū)這一名詞(一般譯為共同體團體集體公社等),當時是指由具有共同的習(xí)俗和價值觀念的同質(zhì)人口組成的,關(guān)系密切的社會團體或共同體. 第一次給“社區(qū)”定義的是美國芝加哥大學(xué)的社會學(xué)家羅伯特E帕克（Robert Ezra Park）。他認為，社區(qū)是“占據(jù)在一塊被或多或少明確地限定了的地域上的人群匯集”，“一個社區(qū)不僅僅是人的匯集，也是組織制度的匯集”。 從滕尼斯開始到現(xiàn)在,人們對它的理解發(fā)生了很大的變化.因此,

19、關(guān)于社區(qū)的定義和解釋也就多種多樣。目前，眾多的定義有兩大類：一類強調(diào)精神層面(人群的共同體如成員必須具有共同的傳統(tǒng)價值等)，一類強調(diào)地域的共同體(即具有共同的居住地,即在一個地區(qū)內(nèi)共同生活的人群)。 在漢語里，“社區(qū)”其實是個外來語。20世紀30年代中國社會學(xué)家在翻譯英文學(xué)術(shù)著作時，把英語單詞community翻譯成“社區(qū)”，從此漢語里有了這個詞語,22,社”是指相互有聯(lián)系、有某些共同特征的人群，“區(qū)”是指一定的地域范圍。所以，“社區(qū)”可以說是相互有聯(lián)系、有某些共同特征的人群共同居住的一定的區(qū)域,美國威廉斯堡社區(qū),社區(qū)”一詞在拉丁語中意思是共同的東西和親密的伙伴關(guān)系,二、社區(qū)商業(yè)的概念,社區(qū)商

20、業(yè)所提供的服務(wù)主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，這些服務(wù)具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。 社區(qū)商業(yè)是區(qū)別于城市區(qū)域中心商業(yè)、SHOPPING MALL 、大型購物中心、主題商業(yè)步行街等以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài),社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè),社區(qū)商業(yè)概念分析,24,社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。相對于城市中心商業(yè)，區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言，社區(qū)商業(yè)在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面都介于區(qū)域型商業(yè)和

21、鄰里型商業(yè)之間,社區(qū)商業(yè)的分類按商業(yè)級別分,社區(qū)商業(yè)的主要布局類型和物業(yè)形態(tài),傳統(tǒng)的住宅小區(qū)和規(guī)模較小的住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)物業(yè)形態(tài)一般以裙房和底商較多，規(guī)模較大的住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)物業(yè)形態(tài)一般是獨立的商業(yè)建筑。目前，居住區(qū)配建的社區(qū)商業(yè)以獨立地塊建設(shè)的社區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)步行街居多,25,社區(qū)商業(yè)的主要表現(xiàn)形態(tài),27,整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系；不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度,商業(yè)分布類型,28,商業(yè)分布類型案例,圈地街鋪型示例：錦繡江南,入口街鋪型示例：深圳萬科四季花城,入口集中型示例：星河灣,以點帶面型示例：沿海賽洛城,鄰里中心與社區(qū)商

22、業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系,29,社區(qū)商業(yè)中心的概念,社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點相對集中的商業(yè)地域。是各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體，在目前眾多大型社區(qū)中，社區(qū)商業(yè)中心也被稱為社區(qū)商業(yè)廣場。 是房地產(chǎn)大盤時代的產(chǎn)物。其規(guī)劃建設(shè)的根本出發(fā)點是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業(yè)運作模式服務(wù)社區(qū)中各個組團區(qū)域及輻射區(qū)域。 是社區(qū)商業(yè)的最高組織形式：一般社區(qū)商業(yè)中心都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街及其他高級配套如酒店、醫(yī)院、大型購物中心等共同組成。 社區(qū)商業(yè)中心設(shè)在居住區(qū)內(nèi)人流集中地區(qū)。單位服務(wù)人口為3 萬至4 萬人，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點數(shù)在20個以上，包括超市、菜市場、便利店、餐飲店、藥店等，具備購物、餐

23、飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能。 已建成的住宅區(qū)一般選擇在已經(jīng)具備一定商業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)，通過改造和業(yè)態(tài)調(diào)整，形成“沿街式”的社區(qū)商業(yè)中心，而新建住宅區(qū)一般以購物中心的業(yè)態(tài)形式為主來規(guī)劃建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心,30,31,社區(qū)商業(yè)中心的分類按操作模式分,在成功復(fù)制深圳萬科四季花城的基礎(chǔ)上加以開拓創(chuàng)新，不僅其情景洋房設(shè)計概念已在國內(nèi)申請專利，而且其地處郊區(qū)開創(chuàng)的內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中心，純粹服務(wù)于社區(qū)居民的社區(qū)商業(yè)中心也取得傲人的成績,32,大型社區(qū)商業(yè)中心案例借鑒廣州萬科四季花城,區(qū)位：廣州萬科四季花城位于廣州與佛山兩市交接處的佛山南海區(qū)黃岐鎮(zhèn)，位置遠離廣州市區(qū)， 規(guī)劃：總建筑面積約為49.7

24、萬平方米，規(guī)劃居住人口約為17000人。 風(fēng)格特色：小區(qū)商業(yè)街以歐式騎樓建筑風(fēng)格設(shè)計， 業(yè)態(tài)：包括超市、書店、精品店、影像店、家居用品店、美容美發(fā)店、洗衣店、咖啡店等年輕人喜歡的品種,規(guī)劃特色：萬科將小區(qū)商業(yè)街集中規(guī)劃在小區(qū)入口，小區(qū)入口處設(shè)有公交汽車總站，坐車回家的住戶都從這里進出，既可方便住戶購物消費，也為商業(yè)街增加人流量、營造商業(yè)氛圍；雖然商業(yè)街是人流集中點，但因位置規(guī)劃得當，并沒有對小區(qū)住戶的日常生活造成不良影響,萬科四季花城社區(qū)商業(yè)中心 以假日廣場（整棟商業(yè)樓2層，主力店聚集）的27 家，湖畔花街（俗稱地產(chǎn)一條街）32家，繽紛廣場35家餐飲店，微風(fēng)廣場8家，米蘭苑12家，陽光廣場7家

25、，影湖居27家，文景街14家，風(fēng)情廣場16家，金色廣場23家，和社區(qū)外部的29家商鋪，一共230家,33,交通設(shè)施 在萬科四季花城東南門設(shè)有萬科四季花城總站，交通十分便利，且從廣州市交通部門獲悉，地鐵六號線將于2012年下半年開通試運營，開通后， 6號線在金沙洲設(shè)有3個站，其中潯峰崗站為大型接駁站，橫沙站、沙貝站設(shè)為一般換乘站。萬科四季花城東門距離潯峰站約10分鐘車程,服務(wù)配套齊全,區(qū)位：五華區(qū)黑林鋪辦事處前所片區(qū)，昆瑞路與昌源中路交匯處 規(guī)劃：總占地面積1000余畝，凈用地面積為：132373.94,總建筑面積為:691134.65,地上計入容積率的建筑面積：562873.01，地下建筑面積

26、：123502.76，架空層面積：4758.88、項目商業(yè)建筑面積達65000平方米，容積率：4.25，建筑密度：26.58%，總戶數(shù)：4470戶，停車位2999個。 內(nèi)部涵蓋精品住宅，寓所、逾30畝的中央臺地美泉公園、約65000的假日廣場、近600米的濱河風(fēng)情商街名啟鴻假日城市是西市區(qū)二環(huán)邊70萬平米的風(fēng)景城邦。 定位：集商業(yè)、休閑、娛樂、生活為一體的綜合商業(yè)中心,34,沿街式” 社區(qū)商業(yè)中心案例借鑒啟鴻假日城市,商業(yè)配套： 幾乎囊括了餐飲、娛樂、休閑、康體、百貨、品牌專賣店、精品特色店等與生活息息相關(guān)的業(yè)態(tài)，還引進了沃爾瑪、國美電器、肯德基等國際知名商家，為社區(qū)業(yè)主的提供精彩的假日生活,

27、國外社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展特點,歐美的社區(qū)商業(yè)中心盛行大型新興社區(qū)商業(yè) 歐美的社區(qū)和外面是基本分離的，一辦在社區(qū)里，小超市、餐飲店、快餐、寵物服務(wù)、自主洗衣店都很多，這些都市社區(qū)居民生活上不可或缺同時又要求快捷服務(wù)的，而這正是社區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢所在。特點： 一種是在“中心”內(nèi)有一主題，如以一家大超市為主，附帶部份折扣或全部專賣店、廠家直銷店等； 另一種是突破傳統(tǒng)觀念，呈塊狀型，與周圍的文化娛樂等設(shè)施結(jié)成聯(lián)盟，塊狀不一定只位于一幢建筑，而是擴展為一個較大的消費空間。 以美國為例，社區(qū)購物中心在面積、服務(wù)人口、商店數(shù)目等方面都界于地區(qū)型購務(wù)中心和鄰里型購物中心之間。社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營

28、的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在各國城市整體商業(yè)整體中具有重要的地位，例如在美國2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于購物中心（3205）和區(qū)域型購物中心（1429億美元,35,歐美大而新聯(lián)盟化，日本街區(qū)特色化，新加坡鄰里中心服務(wù)化,商業(yè)街協(xié)同組合”是日本頗具傳統(tǒng)特色的一種社區(qū)商業(yè)中心。 在日本, 便利店除了賣及時快速消費品之外, 還有代收水煤電各種費用的服務(wù), 并且, 還可以代售車船票、提供快遞業(yè)務(wù)等。很多便利店24 小時經(jīng)營 , 并設(shè)有取款業(yè)務(wù), 人們從家里到便利店幾分鐘的時間就可以取到款, 非

29、常方便。甚至一些便利店還可以成為IT 配送的商業(yè)網(wǎng)點, 比如在網(wǎng)上訂書, 白天要上班, 就可以將書送到店里去, 下班回來的時候再取。 例如，日本東京都神樂坂商業(yè)街，就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社區(qū)商業(yè)街。在100多米長的步行街兩側(cè)，散落著連戶商鋪、中型超市、24小時便利店以及傳統(tǒng)雜貨店等248家店鋪，花店、迷你高爾夫館、蔬果鋪、美容店乃至證券所應(yīng)有盡有。這種社區(qū)商業(yè)還同時肩負保護中小商業(yè)企業(yè)、保護城市的傳統(tǒng)文化特色的重任?！霸戽?zhèn)計劃”下的社區(qū)商業(yè)中心，是一種新興的生活樂園,36,新加坡的社區(qū)商業(yè)中心的名稱是“鄰里中心（Neighborhood Center）” 根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、類

30、型以及居住人口需求配備相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施，由開發(fā)商或物業(yè)方進行集中經(jīng)營與管理，不以盈利為主要目的，而是為社區(qū)居民提供商品和服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)中心。 新加坡發(fā)展局將社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成三個層面，配置和設(shè)置相應(yīng)的層面，三個層面劃分： 第一個從1 000戶到1 500戶配置一個鄰里商店。在中國上海叫做街坊商店。 第二個8 000戶到10 000戶建立一個小區(qū)商業(yè)。 第三個40 000戶配套一個中心，這可能是更多開發(fā)商關(guān)注的地區(qū)級商業(yè)，大型的購物中心,37,國內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展特點,38,伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程逐步加快，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，居民居住形態(tài)也在發(fā)生著轉(zhuǎn)變。城市被分成大量星羅棋布的社

31、區(qū)，人口大量向社區(qū)集中，并形成了以住房為鏈接的、相對獨立的、社區(qū)化的生活方式,由最初的分散化，到后來的集中化，再到規(guī)模化，最后到綜合化,社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展,39,從社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展看鄰里中心,鄰里中心與社區(qū)商業(yè)中心的區(qū)別與聯(lián)系,40,鄰里商業(yè)是鄰里中心的一種分類，服務(wù)套數(shù)稍小,三、鄰里中心的由來,新加坡“鄰里中心（Neighborhood Center）”的概念來源于其政府1965推行并長期實施的組屋計劃，經(jīng)過近40多年的發(fā)展，已成為新加坡城市規(guī)劃成功的寫照。 鄰里中心模式出現(xiàn)于1970年，最初是用來解決城市人口不斷擴張對于土地的合理利用，按照4 hm26 hm2 的開發(fā)區(qū)域進行開發(fā)，市鎮(zhèn)的

32、開發(fā)又由多個鄰里中心組成。 新加坡城市規(guī)劃的成功經(jīng)驗之一就是社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃模式，在人口約6 0008 000戶規(guī)劃配套一個鄰里中心，從人口規(guī)模來看，新加坡所指的鄰里中心為社區(qū)商業(yè)的一種模式。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。 綜上所述，新加坡“鄰里中心”是指分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為居民提供生活配套服務(wù)的設(shè)施, 主要功能是比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心等，其實質(zhì)是購物中心,41,鄰里中心”概念來源于新加坡， 指在3000-6000戶居民中設(shè)立一個功能比較齊全的商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心,鄰里中心定位,鄰里中心均為與住宅分離的獨立建筑，與小區(qū)開發(fā)總量的配套比例

33、約為3%，區(qū)內(nèi)其他地方不建路面店、宅下店。這樣不僅避免了重復(fù)建設(shè)，還實現(xiàn)了便民服務(wù)與區(qū)容區(qū)貌、城市交通、居住環(huán)境的高度統(tǒng)一。 定位上不能僅僅將配套服務(wù)集中在一起，更加重要的是：通過統(tǒng)一規(guī)劃、管理，使各業(yè)態(tài)間形成互動，同時發(fā)揮各自的品牌效應(yīng)。 其具體定位內(nèi)容如右圖所示,42,鄰里中心是不同于百貨公司、超市、賣場、商業(yè)街的第五商業(yè)業(yè)態(tài)，即社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài),鄰里中心四大特色,43,案例借鑒 新加坡第一樂廣場,經(jīng)營面積20160，155家租戶，集時尚購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的社區(qū)銷品茂。目標輻射人口50萬人,業(yè)態(tài)業(yè)種比重,零售購物與餐飲食品所占比重基本相當，均為25%左右，配套服務(wù)與文化用品所占比例相

34、對較高,營運特點,1、貼近生活服務(wù)品類多； 2、購物商店經(jīng)營種類分布較為均勻，以學(xué)生兒童、家庭女性消費內(nèi)容為主； 3、公益服務(wù)配置好，有效增加人流量； 4、市場推廣內(nèi)容豐富多彩,案例借鑒 新加坡第一樂廣場,借鑒意義,46,三、鄰里中心的功能,蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心借鑒新加坡鄰里中心最新模式，并根據(jù)中國國情把新加坡鄰里中心的商業(yè)功能與新加坡人民協(xié)會民眾聯(lián)絡(luò)所及政府部門投資建設(shè)的社會公益性設(shè)施有機結(jié)合，融為一體，探索新型的商業(yè)開發(fā)和社區(qū)管理模式，把所有與居民日常生活需要貼近的商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施都集中于鄰里中心。 鄰里中心專注于“居住區(qū)商業(yè)中心”的開發(fā)運營，成功改寫“社區(qū)商業(yè)”定義，創(chuàng)立了“以房屋租售

35、為經(jīng)營基礎(chǔ)、以市場需求作功能定位、以所有者身份進行行業(yè)管理”的特有模式，并創(chuàng)新提出“居住商業(yè)，品質(zhì)生活”的企業(yè)定位。 鄰里中心的特點是有序、規(guī)范、配套。“有序”是指在園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃下，根據(jù)社會發(fā)展需求建設(shè)鄰里中心，進行區(qū)域服務(wù)的有序布局與功能的合理設(shè)置；“規(guī)范”是指全面引進新加坡的管理模式，來規(guī)范鄰里中心的服務(wù)與經(jīng)營；“配套”是指涉及居民日常生活所需的服務(wù)項目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完整,案例借鑒 蘇州鄰里中心,蘇州工業(yè)園大鄰里中心分布,在園區(qū)七十平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)居民住宅發(fā)展將建設(shè)23個鄰里中心。目前已建成有新城大廈、貴都大廈、師惠大廈、湖東大廈、玲瓏大廈、沁苑大廈、翰林大廈7個鄰里中心，

36、形成了 “鄰里中心”、“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里11”一主三副的品牌群格局,48,鄰里中心在蘇州工業(yè)園區(qū)成功運作之后的2002 年年底被注冊為商標專利,區(qū)位：園區(qū)星湖街178號 簡介：2004年8月正式運營，建筑面積約30,000平方米，園區(qū)湖東商業(yè)第一家。 大廈由三幢建筑組成。南樓集中餐飲功能，分別有中西式快餐，和各層次中外餐飲店五家；北樓集中生鮮店，衛(wèi)生服務(wù)站和文體中心等公益功能，并設(shè)置了生活必備的零售商業(yè)。 主樓為超市，還獨創(chuàng)了“家裝設(shè)計超市”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平臺。 湖東大廈擁有規(guī)模集聚效應(yīng)，在保持12項基本功能的基礎(chǔ)上，堅持特色經(jīng)營，以其更全面的功能和更齊全的配套和為周邊兩萬人的大型組

37、團住宅，為湖東區(qū)域消費群體提供綜合性、全方位、各層次的購物、休閑和生活服務(wù),鄰里中心湖東大廈,獨創(chuàng)了“家裝設(shè)計超市”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)平臺,鄰里中心玲瓏大廈,區(qū)位：位于園區(qū)玲瓏街58號 簡介：2006年12月26日落成開業(yè)，建筑面積約20,000平方米。 大廈的成功開業(yè)，是公司在堅持政府引導(dǎo)、企業(yè)投入、市場化運作的發(fā)展機制下，自行建設(shè)發(fā)展的首次嘗試，成為鄰里中心發(fā)展史上一個新的起點。 大廈內(nèi)12項必備功能完備，針對周邊消費者的特點，功能設(shè)置新穎。大廈二層的鄰里家居生活館是鄰里中心公司為園區(qū)居民精心打造的專業(yè)家居生活廣場，使其“足不出戶”便可以挑選到琳瑯滿目的家居用品與飾品，建筑面積約4000平方米，22

38、家品牌廳店讓園區(qū)居民體驗“家文化公園”。 大廈還擁有六層，182間客房的鄰里假日酒店，成為園區(qū)商務(wù)旅游、會展配套的理想下榻場所,50,精心打造的專業(yè)家居生活廣場,讓園 區(qū)居民體驗“家文化公園,鄰里中心翰林大廈,區(qū)位：位于園區(qū)林泉街598號， 簡介：2008年9月19日開業(yè)，建筑面積約23,000平方米，是“小硅谷”的配套服務(wù)工程。 翰林大廈由南北兩棟大樓組成，北樓為兩層框架結(jié)構(gòu)，南樓為九層內(nèi)廊式結(jié)構(gòu)，一期項目建筑面積2.3萬平方米，位于園區(qū)獨墅湖東岸，距獨墅湖隧道2公里，地處仁愛路、林泉街交界處，翰林緣小區(qū)、各大知名高校近在咫尺，是獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)重要的區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心,51,區(qū)域商業(yè)服務(wù)中心

39、,鄰里中心新城大廈,區(qū)位：位于園區(qū)現(xiàn)代大道 158 號 簡介： 1998 年 5 月 30 日開業(yè)運營，建筑面積約 21,000 平方米。大廈緊密貼近區(qū)域居民生活，設(shè)有超市、銀行、郵政通訊、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修店、文體中心、鄰里生鮮店和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等 12 項基本功能，并結(jié)合現(xiàn)代人休閑和消費需要，設(shè)立了多層次、多品種的配套設(shè)施。如世界連鎖品牌肯德基、星巴克、賽百味等等。 新城大廈的成功開業(yè)標志著借鑒新加坡公共管理經(jīng)驗走出實踐的第一步。鄰里中心不僅杜絕了底層商鋪的環(huán)境污染、噪音擾民等問題，更改善了人居環(huán)境和城市面貌，營造出一種和諧發(fā)展的商業(yè)氛圍,52,引入世界連

40、鎖品牌肯德基、星巴克、賽百味,鄰里中心貴都大廈,區(qū)位：位于園區(qū)中新路8號 簡介：2001年5月30日開業(yè)運營，建筑面積11,000平方米。 大廈樓高四層，毗鄰中央公園，周圍小河縈繞、綠樹掩映，白鴿飛翔，環(huán)境優(yōu)雅，公交68路、32路和178路等經(jīng)過大廈，交通極為便捷。 在功能設(shè)置上，大廈在保證滿足居民日常生活需要的同時，根據(jù)市場需求，增加了商務(wù)辦公個性項目。其獨特的區(qū)位優(yōu)勢使其吸引了眾多貿(mào)易、物流、報關(guān)、法律服務(wù)、財務(wù)服務(wù)等公司爭相入駐。更有國內(nèi)大型賣場將區(qū)域性總部設(shè)在其中,53,根據(jù)市場需求，增加了商務(wù)辦公個性項目，更有國內(nèi)大型賣場將區(qū)域性總部設(shè)在其中,鄰里中心師惠大廈,區(qū)位：位于園區(qū)CBD中

41、央商貿(mào)區(qū)東南，星海街169號 簡介：2004年5月30日開業(yè)運營， 建筑面積 12,300平方米，公交47路和26路直達。大廈擁有3,500平方米的大型室內(nèi)停車場，可停放100輛中小型汽車。 為滿足區(qū)域居民生活配套需要，大廈保持鄰里中心 12項必備功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求，開發(fā)建設(shè)了鄰里假日酒店，授權(quán)蘇州新城花園酒店管理公司全面管理，為園區(qū)消費者提供富有品位的經(jīng)濟型酒店。此外，大廈導(dǎo)入源自澳門高端的“海鮮邊爐”，形成了讓消費者流連忘返的特色餐飲,54,建設(shè)了鄰里假日酒店，導(dǎo)入源自澳門高端的“海鮮邊爐”特色餐飲,鄰里中心沁苑大廈,區(qū)位 ：位于園區(qū)星港街278號 簡介：2007年5月30日開業(yè)運

42、營，建筑面積11800平方米。 大廈位于園區(qū)主干道現(xiàn)代大道金雞湖大橋西堍，在中天湖畔花園、新加花園、沁苑小區(qū)等住宅小區(qū)及北部工廠區(qū)的環(huán)抱之中。直接服務(wù)4000多戶小區(qū)住戶與幾十家外資企業(yè)。 沁苑大廈樓高三層 ,一層、二層各2000平方米，鄰里生鮮、超市、銀行、衛(wèi)生所、文體中心等12項必備功能齊全。三層4000平米，突出文化休閑和培訓(xùn)功能。目前提供ACCA國際會計師認證培訓(xùn)、外語語言培訓(xùn)，韓國幼兒培訓(xùn)，芭蕾培訓(xùn)中心，音樂培訓(xùn)中心，兒童情商培訓(xùn)中心等,55,突出文化休閑和培訓(xùn)功能,四、鄰里中心的分類,56,鄰里中心”這個概念產(chǎn)生于上個世紀60年代的新加坡，意即國內(nèi)所說的社區(qū)商業(yè)中心。 鄰里中心是在

43、社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)上進化而來的. “鄰里中心”集基本服務(wù)、公益服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體,新加坡鄰里中心的分類,中國鄰里中心分類,新江灣城地處上海中心城區(qū)東北部，總占地面積9.45平方公里，原系江灣機場的舊址，是上海市區(qū)唯一一塊自然生態(tài)“綠寶石”。城區(qū)中規(guī)劃了江灣天地、復(fù)旦大學(xué)江灣校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識商務(wù)中心等六大板塊，以及生態(tài)走廊、文化中心、極限運動中心等特色生活配套。新江灣城作為一個以中、高檔住宅為主的知識型、生態(tài)型大型花園式國際社區(qū)，在第三代國際社區(qū)的建設(shè)中備受矚目。新江灣與真如、徐家匯、花木共同形成上海的副中心,58,案例借鑒上海新江灣城,作為新江灣城的社

44、區(qū)大配套設(shè)施五角場。 社區(qū)中心與鄰里中心結(jié)合通過社區(qū)中心建筑群的設(shè)置，形成新江灣城的公共活動核心地段，并與鄰里中心公共建筑結(jié)合，滿足居住區(qū)生活之需要,本案,五角場,59,五角場功能體量圖,案例借鑒上海新江灣城,基本生活保障型商業(yè)布局： 新江灣城社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃確定在新江灣城街道轄區(qū)內(nèi)的淞滬路東、江灣城路西、殷行路北地塊，以“集中塊狀式”的社區(qū)商業(yè)中心，面積約3萬平方米左右，主要業(yè)態(tài)應(yīng)該布置：社區(qū)型購物中心、生鮮食品超市、便利店、郵局、銀行、專業(yè)店、專賣店并配娛樂、餐飲、休閑、體育等業(yè)態(tài)。 居住小區(qū)級商業(yè)規(guī)劃3個鄰里中心，以中型生鮮超市、室內(nèi)凈菜市場、蔬果店、書店、醫(yī)藥店、花店、面包房、理發(fā)店、

45、傳統(tǒng)雜貨店等為主，建筑面積6000-8000平方米，服務(wù)半徑500米 街坊級商業(yè)按“城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準”設(shè)置，一般考慮300-400平方米左右，以中小連鎖超市為主，同時輔以小吃店、家常菜館、干洗店、音像制品店、書店等各類專業(yè)商店。考慮到新江灣城的居民出行方式以私人轎車為主，因此建議該區(qū)域的商業(yè)設(shè)施設(shè)計時，要考慮留有一定的停車位,60,五角場社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)布局圖,六、鄰里中心的規(guī)模及分布,工業(yè)園鄰里中心,居住小區(qū)鄰里中心,花園城郊鄰里中心,按照鄰里中心的規(guī)模和服務(wù)半徑將其分為外向型、中間型和內(nèi)向型,鄰里中心商業(yè)分布類型,多點式分散型：由多個鄰里中心構(gòu)成，起到鄰里互補的作用，可以是多

46、個鄰里商業(yè)大廈，例如：蘇州工業(yè)園，也可以是多個居住小區(qū)鄰里商業(yè)，例如：成都花照社區(qū)、清波社區(qū)和龍?zhí)端聢鲦?zhèn)聯(lián)合建設(shè)便民服務(wù)中心。 優(yōu)勢：鄰里中心組團式分布，鄰里中心主題化，各有特色，除了滿足基本的生活要求，還可以起到其他的精神要求。 劣勢;商業(yè)分布分散，不利于形成集中的商業(yè)氛圍,62,以點帶面型：在社區(qū)商業(yè)中心的帶動下，在旁邊建設(shè)的便民中心，例如：上海新江灣城，也可以是在社區(qū)商業(yè)的帶動下，在旁邊建設(shè)的鄰里商店，例如:海口錦地翰城。 優(yōu)勢：以社區(qū)商業(yè)為中心，帶動鄰里商業(yè)的發(fā)展，即有利于整體商業(yè)氛圍的形成，又有利于鄰里商業(yè)更好的發(fā)揮其便利、補充的作用。 劣勢：社區(qū)商業(yè)的集中化，一定程度上削減了鄰里商

47、業(yè)的人氣,63,六、鄰里中心的業(yè)態(tài)特征,鄰里中心不僅提供購物餐飲休閑娛樂服務(wù)，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動，如語言培訓(xùn)，音樂培訓(xùn)中心，讀書閱覽室，健身俱樂部，室外健身設(shè)施，以及社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等一系列的屬于公益方面的服務(wù)。鄰里中心的理念 從本質(zhì)上說,鄰里中心仍然是一個集成化的商業(yè)中心,但和大型ShoppingMall、超市以及商業(yè)街又有所不同.,其功能定位上,需要以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)(占80%),其中又有40%50%為餐飲部分,通過綜合規(guī)劃、統(tǒng)一管理向服務(wù)區(qū)域的社區(qū)居民提供高品質(zhì)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能。 鄰里中心除了12項必備功能（銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維

48、修點、社區(qū)活動中心、凈菜場、衛(wèi)生所）以外，還向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面服務(wù)業(yè)的深化功能,主要以服務(wù)類業(yè)態(tài)為主,內(nèi)向型業(yè)態(tài)比例,數(shù)據(jù)來源：深圳23個內(nèi)向型社區(qū),四大主要業(yè)態(tài)（超市，餐飲，服務(wù)配套，美容）比例比較均衡，經(jīng)營面積都不會太大。服務(wù)局限區(qū)域內(nèi)居民 需要較多消費群體支撐的業(yè)態(tài)比例較小，比如休閑業(yè)態(tài)。 服裝（零售）經(jīng)營商家個數(shù)占比大（7%），但是平均經(jīng)營面積?。?.03,工業(yè)園鄰里中心的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點,中間型業(yè)態(tài)比例,超市經(jīng)營面積不到50%，其通常所服務(wù)的人口來源于本社區(qū)居民，部分來自周邊居民。 餐飲經(jīng)營面積比較大。因為沒有大型主力店吸引外來消費者，而中型社區(qū)商業(yè)也需要大量外來消

49、費群體，對外輻射面較廣的餐飲商家占了較大的比例。 服裝（零售）經(jīng)營商家個數(shù)占比大（7。3%），但是平均經(jīng)營面積?。?.47,花園城郊鄰里中心的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點,外向型業(yè)態(tài)比例,超市（53.1%）不僅服務(wù)本住宅小區(qū)居民，還服務(wù)周邊居民，因為外向型社區(qū)商業(yè)通常具有較好的區(qū)位條件。 休閑類占有大比例，除了與交通條件有關(guān)，還與外向型社區(qū)商業(yè)多處商業(yè)較繁華地段有關(guān)。 服裝（零售）經(jīng)營商家個數(shù)占比大（17.6%），但是平均經(jīng)營面積?。?.7,居住小區(qū)鄰里中心的業(yè)態(tài)組合規(guī)律特點,已建社區(qū)商業(yè)中心存在的問題,我國社區(qū)商業(yè)中心還處于不成熟階段，主要是以歷史形成的沿街商鋪為載體，帶有濃厚的住宅底商特點，且缺乏統(tǒng)一

50、規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低社區(qū)商業(yè)功能不全,67,一）規(guī)模上從規(guī)劃不足到建設(shè)過量,在2000年以前，社區(qū)商業(yè)往往被開發(fā)商視為包袱，雖然有配建標準，但緩建、挪的現(xiàn)象十分普遍。而近些年來，商鋪逐漸成為社會投資熱點，開發(fā)商叉把底商作為利潤貢獻點，出現(xiàn)開發(fā)過熱現(xiàn)象，使得在一些新建社區(qū)的商業(yè)出現(xiàn)惡性競爭，造成了經(jīng)濟秩序的破壞和商業(yè)業(yè)態(tài)的無序發(fā)展。具體表現(xiàn)在開發(fā)和設(shè)計過程巾忽視市場情況和居民需求，一味的追求數(shù)量和體量結(jié)果商業(yè)店鋪“供過于求”，空置率奇高，無法良性經(jīng)營，影響了居民生活也造成了巨大的浪費,八、鄰里中心未來發(fā)展趨勢,針對目前社區(qū)商業(yè)中心所存在的問題，提出了最先進的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式“鄰里中心”，從社區(qū)

51、商業(yè)的發(fā)展模式探索鄰里中心的發(fā)展模式,二）規(guī)模不合理,社區(qū)商業(yè)中心前期調(diào)查和定位的不準確，直接造成了其發(fā)展規(guī)模上的過大或者過小，達不到預(yù)期的目的。一是規(guī)模過大，超出了小區(qū)居民的需要。 部分社區(qū)開發(fā)商在開發(fā)過程中: 1、沒有考慮社區(qū)容量及居民需求，更多地從商業(yè)利益出發(fā)，社區(qū)商業(yè)供大于求，既阻礙了社區(qū)的居民健康發(fā)展，也影響了社區(qū)的整體環(huán)境。 2、規(guī)模過小，甚至沒有考慮發(fā)展社區(qū)零售業(yè)的問題。一部分開發(fā)商過分強調(diào)社區(qū)的居住功能，內(nèi)部環(huán)境的凈化、優(yōu)化，而對于居民的日常生活需要考慮不夠，規(guī)劃零售業(yè)的區(qū)位不當，規(guī)模過小，不能滿足消費需求，凼而導(dǎo)致用戶自發(fā)建設(shè)由點及線。沿街成市的現(xiàn)象，無法滿足社區(qū)及周邊居民的

52、日常生活需要。因此沿變通千道自發(fā)形成商業(yè)街道缺乏管理，造成交通不暢和環(huán)境污染現(xiàn)象,68,三）便民與擾民的矛盾,便民和擾民問題是目前社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)的通病，許多社區(qū)商業(yè)中心采取底層商鋪、上層住宅的方式，這顯然足房地產(chǎn)開發(fā)商為了更多謀取利潤的手法。但是不可避免的存在擾民問題，選擇商鋪門臉朝內(nèi)服務(wù)，則方便了居民，卻無法取得最大利潤；如果商業(yè)店鋪門臉朝外，居民要走出院內(nèi)才能購買日常所需物，穿行于人車密集的街道，顯然是非人性化的考慮，這也降低了社區(qū)服務(wù)的品質(zhì),69,如圖：傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)，都是住宅底商，商住一體化樓上的居民就受到樓下商家的干擾，居住本身就需要安靜的環(huán)境，而商業(yè)需要的是熱鬧，如此形成擾民的困

53、擾,四）業(yè)態(tài)單一,目前，大多數(shù)社區(qū)商業(yè)主要是以超市為主，而且數(shù)量不足：便利店比較缺乏，便民利民的生活服務(wù)網(wǎng)點也不足；一些松散的小店小鋪出售的商品種類較少，不能滿足居民多方面需求。同時業(yè)岙單一，經(jīng)營品種雷同，不僅造成了小區(qū)零售業(yè)的低水平重復(fù)建設(shè)，而且造成了資源浪費，使社區(qū)商業(yè)中心零售規(guī)模和資源共享的目的沒有達到。另外，根據(jù)社區(qū)規(guī)模應(yīng)選擇不同形態(tài)的商業(yè)中心類型，如果在大中型新建社區(qū)僅采用便利店、雜貨店的業(yè)態(tài)形式，而缺乏諸如社區(qū)購物中心、大型超市、專業(yè)連鎖店這樣的業(yè)態(tài)，不僅為居民的購物帶來了不便，而且對于零售業(yè)的發(fā)展也是極為不利的,70,五）社區(qū)定位不等于社區(qū)商業(yè)中心定位,目前，很多社區(qū)都會配套社區(qū)

54、商業(yè)，而且由于市場細分，社區(qū)往往都會有一定的定位，而一些高端的樓盤，就盲目的追求高端化，把社區(qū)定位等同于社區(qū)商業(yè)中心定位，盲目追求文化氣息、高端化、藝術(shù)化，讓社區(qū)商業(yè)中心失去了原本的便利性，弱化了其服務(wù)功能，這樣的商業(yè)定位如同空中樓閣，商業(yè)氛圍難以形成，即給商家?guī)頁p失，又給附近居民帶來不便,71,錦地翰城是海南第一個大型集教育、居住、投資于一體的文化復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)項目，由當?shù)佚堫^企業(yè)羅牛山山公司投資開發(fā),案例借鑒 ?？阱\地翰城,業(yè)態(tài)單一，社區(qū)定位等同于社區(qū)商業(yè)定位典型,一次策劃案,失敗原因：整個社區(qū)融合周圍高校聚集的文化氛圍，以文化為底韻，打造的文化復(fù)合地產(chǎn)，但是其社區(qū)商業(yè)也按照文化定位成

55、美術(shù)館、商務(wù)樓、文化商業(yè)街，其業(yè)態(tài)規(guī)劃也為文化類，業(yè)態(tài)單一，整個建筑、色調(diào)相當具有文化氣息，但是社區(qū)商業(yè)來說，無疑是失敗的，商家無法獲益，居民無法便利，開發(fā)商更無法有所收益,二次策劃案,72,成功原因：二期策劃案以社區(qū)商業(yè)屬性服務(wù)于社區(qū)居民為主，展開策劃加入服務(wù)功能，再融合當?shù)馗咝＞奂瘽夂竦奈幕諊?，加入早教、培?xùn)，更整合附近是汽車汽配專業(yè)市場集散地，加入大型餐飲、商務(wù)辦公功能，全方位的結(jié)合社區(qū)以及周圍氛圍，達到共贏的局面,社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向,隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步，主要體現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)的前期規(guī)劃、業(yè)態(tài)組成等方面。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“社區(qū)購物中心”

56、、“生活館”、“l(fā)iving mall”、“商業(yè)步行街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務(wù)社區(qū)居民為首要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施。在此基礎(chǔ)之上，利用規(guī)模、主力經(jīng)營商家的吸引力以及商業(yè)的特色等等達到擴大商圈規(guī)模的目的。 就社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢而言，在某種程度上來說，一線城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀就是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向。 一線城市目前是國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展水平最成熟，城市面積相對較大，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也相對完善的地區(qū)，主要指北京、上海、廣州、深圳等大城市。這些城市以及社區(qū)商業(yè)有如下特點，也是二、三線城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢,73,趨勢一：政府對社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃力度加強,城市經(jīng)

57、濟的飛速發(fā)展，城市市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展已經(jīng)相對成熟和穩(wěn)固，社區(qū)及社區(qū)商業(yè)的發(fā)展逐步成為政府發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。政府經(jīng)過由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，職能更加清晰明確，效率更高，將對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展發(fā)揮指導(dǎo)作用。 政府在逐步退出對市場的干預(yù)過后，加強了對經(jīng)濟的宏觀調(diào)空能力，城市的發(fā)展受政府規(guī)劃的影響非常大。另外，由于城市商業(yè)發(fā)展日益成熟，城區(qū)不斷擴大，對于政府而言，城市商業(yè)規(guī)劃的中心由以前的發(fā)展和完善市級商業(yè)中心轉(zhuǎn)變?yōu)閿U大區(qū)域商業(yè)中心和完善社區(qū)商業(yè)。由于政府的參與，城市商業(yè)項目、住宅項目的開發(fā)更加有規(guī)律和條理，也更符合城市以及市民的需要，社區(qū)商業(yè)作為住宅項目的商業(yè)配套也會更加合理、有

58、序。 隨著一線城市經(jīng)濟持續(xù)的良性增長，商務(wù)區(qū)、開發(fā)區(qū)、城市副中心等扮演不同角色的城市功能將陸續(xù)出現(xiàn)。相應(yīng)的居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)規(guī)劃等都需要政府事先經(jīng)過周全的考慮。目前國內(nèi)很多城市在城市未來的商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃的方案中大都涉及到了社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃。比如，北京市政府將在2005年對社區(qū)商業(yè)進行全面的規(guī)劃。 揚州、天津、重慶、南京都針對社區(qū)商業(yè)提出其規(guī)范條列,74,揚州規(guī)范社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè),新建社區(qū)必須嚴格對照新規(guī)范進行商業(yè)網(wǎng)點布局，充分考慮社區(qū)居民消費的便利性，基本做到步行分鐘內(nèi)可到達所有商業(yè)設(shè)施。 揚州市社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)范要求，每千人平均擁有商業(yè)面積不低于平方米。 按照規(guī)范，社區(qū)商業(yè)

59、包括超市、便利店、農(nóng)貿(mào)市場、美容美發(fā)店、大眾浴池、服裝干洗店、銀行、廢舊物資回收站、圖書報刊亭、便民藥店、照相館、經(jīng)濟型旅館、網(wǎng)吧、音像制品出租、修理鋪和中介服務(wù)等種商業(yè)業(yè)態(tài)。 大、中型社區(qū)還需配套建設(shè)社區(qū)商業(yè)街、商業(yè)中心等規(guī)模較大、輻射較廣的商業(yè)設(shè)施。社區(qū)商業(yè)要以發(fā)展品牌連鎖為主，引入國內(nèi)外知名連鎖企業(yè)，開設(shè)連鎖服務(wù)網(wǎng)點，示范社區(qū)的品牌連鎖服務(wù)網(wǎng)點比重不得低于。此外，示范社區(qū)還需提供健身、休閑、娛樂等服務(wù)，以滿足社區(qū)居民個性化、多層次的消費需求。 社區(qū)商業(yè)建設(shè)規(guī)劃要求商業(yè)設(shè)施要相對集中，與住宅區(qū)之間的距離不少于米，避免商住合一。要基本做到“”，即：居民從家出門步行分鐘（米）可到達便利店、早餐

60、店和書報亭等，出門步行分鐘（米）可到超市、農(nóng)貿(mào)市場、廢舊物資回收站、便民藥店、美容美發(fā)店、服裝干洗店、修理鋪等，出門步行分鐘（米）可到區(qū)域商業(yè)中心，社區(qū)居民的基本生活需求不出社區(qū)都可以得到基本滿足,75,天津市社區(qū)商業(yè)中心建設(shè)標準,社區(qū)商業(yè)中心是在市級、區(qū)級商業(yè)中心之下，以一定地域居民區(qū)為服務(wù)對象，以滿足居民綜合消費為目的，商業(yè)服務(wù)設(shè)施相對集中，商業(yè)服務(wù)行業(yè)比較完善的地緣性商業(yè)服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。旨在就近為居民提供便捷的綜合性服務(wù)。 本標準適用于天津市行政區(qū)域內(nèi)城區(qū)中建設(shè)或改造的商業(yè)服務(wù)業(yè)聚集地區(qū)。 社區(qū)商業(yè)中心輻射范圍：服務(wù)半徑在0.51公里，服務(wù)人口56萬人左右。 社區(qū)商業(yè)中心基本設(shè)置：配有功能