物業(yè)節(jié)能降耗管理與技術

1、物業(yè)節(jié)能管理與技術,物業(yè)節(jié)能管理的意義與分析 物業(yè)節(jié)能技術措施 物業(yè)節(jié)能管理措施 物業(yè)節(jié)能的實施,本 次 課 主 要 內 容,節(jié)約=創(chuàng)造,物業(yè)節(jié)能的意義,小區(qū)物業(yè)的節(jié)電是物業(yè)管理工作的重要組成部分，它投資少，見效快，周期短，效益高?？娠@著地降低物業(yè)管理的運行成本。 節(jié)能不僅是企業(yè)直接的經濟效益，同時也給國家減輕源資短缺壓力，還給我們子孫后代留下可用的資源,你知道這些數據嗎,物業(yè)的工程設備維修費用及能源消耗是物業(yè)重要開支項目，一般用于能源消耗上的費用約占營業(yè)額的20%-30%左右，有的甚至更高。 白熾燈、水銀燈，改造成為緊湊型熒光燈，可節(jié)電50左右。 空調變頻調速目前最普通最有效的一項節(jié)電措施，

2、一般可節(jié)電20%-30,節(jié)能實例一,某商業(yè)管理公司2007年對16個商業(yè)項目全面實行嚴格的能耗年度預算管理，統(tǒng)一下發(fā)各地商管公司年度水、電、氣運行指標，各地商管公司按月度分解，并在此基礎上把月度經濟指標和管理目標落實到具體責任人。 集團商管公司每季度、半年和年終對各地公司指標完成情況進行考核，這樣從系統(tǒng)上端到最末端，建立起一個持久有效的壓力傳導模式，實現了全員參與節(jié)能降耗。 經過全體員工的努力，07年度系統(tǒng)年度總能耗6000萬元，比預算7300萬元節(jié)約1300萬元,節(jié)電實例二,據統(tǒng)計，北京中商大廈在7月11日7月27日執(zhí)行限電方案期間，大廈每天節(jié)電約553.16KWH。 如果按國家平段電價0.

3、57元/KWH計算，每天可直接節(jié)約電費315.30元，執(zhí)行限電方案17天共節(jié)電9403.72KWH，直接節(jié)約電費5360余元,承擔著小區(qū)建設投資中75%的固定資產管理責任。 占小區(qū)總投資額30%以上的設備投資屬于工程部的直接管理，是影響著物業(yè)的保值和增值主要因素。 保證整個轄區(qū)能源供應、設施設備全部系統(tǒng)的24小時正常運行 。 保證轄區(qū)的設施設備的完整、完好性。 養(yǎng)護設備所花費的錢僅僅相當于設備大、中修費用的1/6左右；設備是養(yǎng)出來的。 負責向總公司提出對轄區(qū)設備設施更新改造方案。 工程部的專業(yè)性、技術性較大影響到物業(yè)的管理成本，對提高物業(yè)經營利潤起到至關重要的作用,物業(yè)工程部職責,物業(yè)節(jié)能管理

4、的三個方面,培養(yǎng)節(jié)能意識與習慣（全員參與）：業(yè)主和用戶、物業(yè)全體員工、物業(yè)工程部全體職工； 節(jié)能管理制度與管理措施：節(jié)能計劃與方案、節(jié)能方案的執(zhí)行與實施；節(jié)能效果的評估與獎懲； 節(jié)能設備選用和節(jié)能技術手段,物業(yè)節(jié)能降耗如何落實,思考與討論,物業(yè)能源消耗構成與比例分析（筆記,1.電氣系統(tǒng)：占總能耗55-65% 2.水系統(tǒng)：占總能耗15-20% 3.燃氣系統(tǒng)：占總能耗20-25,不同類型物業(yè)能耗比例,大廈主要能源消耗為： 空調占60%； 照明占23%； 電梯占6%； 其他約占11,酒店的電氣系統(tǒng)能耗比例 1）.空調占40% 2）.照明系統(tǒng)30% 3）.水泵系統(tǒng)20% 4）.電梯及其他系統(tǒng)站10,住

5、宅小區(qū)的能耗比例與酒店/大廈相同嗎？ 你認為從高到低依次是什么,能 源 消 耗 是 物 業(yè) 最 大 的 非 人 工 成 本,電,供配電系統(tǒng)的能源損耗,居住小區(qū)的供電線路一般為10kV或35kV、380V/220V系統(tǒng)。較早規(guī)劃設計的居住小區(qū)采用架空或電纜供電。供配電線路在非經濟狀態(tài)運行。大量電能損耗在供配電線路上。 應采用經濟電流密度確定導線和電纜截面進行技術改造，降低線損。 采用增設并聯導線和電纜或其它技術手段也可以降低供配電線路損耗,照明系統(tǒng),大堂、樓梯、走道照明 停車場照明； 室外路燈、景觀燈 室外廣告、LED等,照明燈具的節(jié)電,選用高效光源和節(jié)能型燈具。 走廊、樓道照明采用感應開關可省

6、電70%以上。 路燈、公共場所等夜間照明采用的是白熾燈、水銀燈，改造成為緊湊型熒光燈，可節(jié)電50左右。 商業(yè)照明采用帶電子鎮(zhèn)流器和細管徑燈管的節(jié)能型熒光燈，節(jié)電15以上，還能延長燈管的使用壽命約60，光效高達50，消除了頻閃效應和噪聲。 采用節(jié)能型熒光燈具運行2年即可收回投資,空 調,空調節(jié)能,合理調整空調制冷制熱效率，控制合理溫度，不要小看相差一度至二度，節(jié)能的效果是非常高的。 水泵、風機，采用變頻調速技術是最普通最有效的一項節(jié)電措施，一般可節(jié)電20%-30%。 抓好供冷熱工作，保證制冷、制熱機組滿負荷工作，合理利用低氣溫（如夜間）條件下經濟運行節(jié)省能耗。 應對空調水系統(tǒng)和風系統(tǒng)進行平衡測試

7、，水力失調率不宜超過15%，最大不超過20%；風量失調率不宜超過15%，最大不超過20,電梯節(jié)能,加裝變頻調速裝置，將電梯的恒速改為變速。 電梯主要采用智能變頻系統(tǒng)，多臺電梯采用集選控制； 電梯的頻繁上下耗能； 減少電梯無用運行次數降低能耗,電系統(tǒng)節(jié)能改造,采用限制電力高峰，涉筆交替運行，優(yōu)化設備啟停。 集中控制開關時間：冷氣及公共區(qū)域燈光。 提高變壓器功率因數 節(jié)能燈代替射燈 室外景觀燈采用LED燈來代替 走道燈用感應開關控制 盡量盡量采用自然光來打掃衛(wèi)生 室外景觀燈合理利用冬夏時間差，還可以用智能控制開啟和關閉時間； 合理控制冷凍系統(tǒng)開啟時間 合理控制各空調運行溫度 冷凍水溫度的最佳設定值

8、及趨勢分析控制。 增加空調系統(tǒng)流量統(tǒng)計功能，可以根據統(tǒng)計數據及時調整制冷機的供回水溫度。 循環(huán)泵工頻運行改變頻運行,水系統(tǒng)耗電,景觀設施用水：小區(qū)噴泉、游泳池； 物業(yè)設備耗水：空調、消防用水； 綠化用水 清潔用水 業(yè)主用水,物業(yè)保潔綠化節(jié)水措施,1、循環(huán)利用/中水處理； 2、清潔方式：用蓄水的方式作清潔，比用沖水的方式可節(jié)水60%左右； 3、綠化：采用噴灑的方式澆水會更節(jié)約用水,設施節(jié)水水措施,減少空調冷卻塔飄水，溢水； 凝結水全部回收再利用 減少噴泉飄水，溢水； 避免游泳池漏水； 減少消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)漏水； 減少消防水使用（5倍于自來水價格）； 加強巡查，避免水、電、氣的跑、冒、滴、漏，

9、杜絕長流水長明燈,生活節(jié)水,營造節(jié)水的氛圍（宣傳與教育），用生動的形式來提示業(yè)主和客戶。 建立制度，發(fā)動員工養(yǎng)成良好節(jié)能習慣； 公共衛(wèi)生間裝感應水龍頭； 中水回用，將部分廢水回收，經沉淀過濾處理用于澆灌，洗車，降溫等,宣傳與教育-中商大廈實例,要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費。 各部門層層動員，找差距，定措施，從一點一滴做起。 京泰大廈工程部集思廣益，提出二十多條節(jié)能措施，僅改造二十五層餐廳通風設備一項，每年可節(jié)約資金近十萬元。 召開客戶節(jié)能座談會，請國家發(fā)改委節(jié)能處負責人談節(jié)能措施，全大廈30多家公司紛紛響應。 公司節(jié)能專職督察員逐室

10、檢查溫度，數百間辦公室溫度都在26以上，而且做到人走關燈、關空調。 節(jié)能的關鍵是調動客戶的積極性,日常工作、生活中節(jié)能習慣（生活小竅門,隨手關閉不必要的照明，這點很重要，也很容易忽視 冰箱（柜）里不要擺放過多的物品，以保持冰箱（柜）內冷空氣的流通，達到節(jié)電目的。 肉類原料化霜應提前在冷藏室內進行，杜絕用自來水化霜。 及時對冷凍庫、冰箱進行化霜，蛇管上霜厚不超過3毫米。 空調要勤洗室內機里的回風過濾網，以保證空調正常工作，達到節(jié)電目的。 制定最低溫度標準來開放空調。辦公室及其他區(qū)域開窗時請關空調。 用汽設備冷凝水回收可節(jié)省費用20-25%；冷凝水回到鍋爐房給水箱，或洗衣場。 發(fā)現有龍頭、管道、潔

11、具泄漏及時通知工程部。 改變節(jié)能燈的采購程序，節(jié)省采購費用50%以上。 及時去除電開水器內水垢。 洗衣場、廚房等用蒸汽設備的疏水閥處于“疏水阻汽”狀態(tài)；可節(jié)能58%。 衛(wèi)生間沖水箱調節(jié)到6升，不用8升，每天可節(jié)省20升水。 不要頻繁開關照明燈具。電腦啟用屏保（頻繁開啟將降低顯示器壽命）。 1、2樓層不要用電梯,如何在保證服務質量的同時降低能耗，減少成本是我們面臨的重大難題,如何解決,科學的管理 先進的科學技術 日常工作生活中落實,作 業(yè),1、完成下三道題目中的兩個（三選二）： 如何培養(yǎng)節(jié)能意識與習慣（生活中的節(jié)能技巧）？ 你知道物業(yè)有哪些節(jié)能管理的措施與方法？ 你知道物業(yè)可以采取哪些節(jié)能技術？

12、 2、我校的師生可以采取哪些節(jié)能減排的途徑、措施與方法,物業(yè)節(jié)能管理與技術,物業(yè)節(jié)能管理措施 物業(yè)節(jié)能實例一中商大廈 物業(yè)節(jié)能管理實例二-中航香水郡,本 次 課 主 要 內 容,管理的五/七項職能（筆記,計劃； 組織； 協(xié)調； 控制； 領導,組織 計劃 決策 指揮 控制 協(xié)調 激勵,建立完整的節(jié)能管理機制,1）建立完善的節(jié)能領導機構-節(jié)能委員會 2）建立健全的能源管理制度 3）制定節(jié)能計劃，布置日常檢查工作； 4）確立全員節(jié)能的思想和體制； 5）明確各部門的基本職責和任務； 6）做好能源管理的基礎工作； 建立完整的能源計量體系； 做好能源的消耗統(tǒng)計工作； 做好節(jié)能考核工作,計算各區(qū)域用電、用水

13、標準 建立能源統(tǒng)計系統(tǒng)，包括購入儲存、加工轉換、輸送分配、最終使用四個環(huán)節(jié)。 根據實際情況制定個區(qū)域空調溫度標準； 分析各項能源消耗情況，找出薄弱環(huán)節(jié)，制定切實可行的工作措施,中商大廈節(jié)能管理計劃與控制,計劃：早在年初，公司就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為今年重點工作，下發(fā)通知。 控制： 考核工作： 要對各部門的節(jié)能工作進行考核,每日做好能耗記錄。要求數據準確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。 做好能耗的統(tǒng)計分析；發(fā)現能耗異常及時分析報告。 堅守崗位認真做好大廈各項巡視工作； 各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設備。有效控

14、制耗電總量，減少高峰時段用電量,能源管理的組織-全員管理,1）決策管理層 制定相應的能源使用標準，合理地制約和引導，保證能源有序、經濟、健康的供應。 2）使用管理層 要求制定科學的設備使用制度和操作規(guī)程，嚴格按照操作規(guī)程去做。 3）工程管理層 包括設備維護人員和能源監(jiān)督機構。 4）服務操作層 包括所有員工，要求自覺按照能源管理制度去做,物業(yè)節(jié)能管理的組織-核心部門,在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部是節(jié)能工作重點，我們除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設備入手，選用節(jié)能設備，大大降低能耗、節(jié)約費用。 要有一個優(yōu)秀管理團隊做支撐。班子成員要具備綜合管理的能力和水平，要有個優(yōu)秀的工程總監(jiān)，在

15、節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。 要有若干優(yōu)良技術合作單位做支撐。新產品、新技術和各種節(jié)能設備也是魚龍混雜，在采用新技術時，要認真進行選擇； 因勢利導，落實節(jié)能方案,物業(yè)節(jié)能管理-分工與協(xié)調,專業(yè)人員重點控制大廈用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現象， 電工每日對設備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實施。 內保警員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關閉，晚間公共區(qū)域空調是否關閉，衛(wèi)生間照明及排風扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。 暖通專業(yè)人員及時調整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。 暖通專業(yè)每日參照天氣預報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設備。 保潔人員控制

16、使用保潔用電設備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一度電。 清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。 各部門要控制使用取暖器、空調等生活用電器，并在使用中注意錯開用電高峰時段。 全體員工有責任對浪費能源的現象報告、制止或糾正,中商大廈節(jié)能管理措施,制定節(jié)能工作計劃與有關節(jié)能的規(guī)章制度。 各部成立能源管理檢查組，由部門主要領導牽頭，定期檢查評比。 定期由部門經理組成檢查組對各處進行徹底復查 成本控制分析會、節(jié)能小組會等。 在物業(yè)各處張貼宣傳標語，建立一個節(jié)能的環(huán)境氛圍； 后勤辦公區(qū)域，要求員工做到人走燈、空調、電腦關閉，使用二手紙； 通過實行績效管理來實現成本控制。 建立獎罰制度； 定期搞節(jié)能

17、培訓，搞好交叉培訓以求節(jié)約人力，物力。 在各能源消耗處盡量安裝各類計量表具，每月進行比較，找出不足。 統(tǒng)計和分析能源消耗。 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用,采用先進的節(jié)能設備-如何落實,在物業(yè)早期介入階段，應在工程設計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設備，給用戶（尤其是開發(fā)商）提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位。 物業(yè)工程設備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業(yè)主推薦使用或更換新產品和節(jié)能設備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。 對于正在運行的、已采用的一般節(jié)能措施的工程設備，要區(qū)分不同情況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。 （1）建議采用分期付款，例如先付30%-4

18、0%設備款，余款從更換設備以后節(jié)省的資金中分2-3年內償還。這些節(jié)能設備投入后，在兩三年左右時間內可收回投資，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。 （2）爭取國家節(jié)能補貼或財稅支持,中航香水郡能源消耗情況分析,設備缺少計量設備； 設備不合理運用：高峰用電1600MA，三個配電柜實際供給為4800MA； 小區(qū)路燈： 90W高柱燈； 地下停車場：吸頂燈，位置高，柱子擋光； 人員因素-節(jié)能意識不強，未養(yǎng)成節(jié)能習慣,中航香水郡-節(jié)能措施,購買計量設備-購買水電表，花費3200元； 申請供電局停用2臺配電柜-每月節(jié)省9000元； 小區(qū)路燈： 90W高柱燈；13W節(jié)能燈，省電50%； 地下停車場：吸頂燈，位置高，

19、柱子擋光-改為高柱燈，保證照明度，減少燈管數量；每月省電6690度,中航香水郡-節(jié)能措施,徹查供配電系統(tǒng)和大型設備耗電； 水泵改造升級-采用無負壓供水水泵。（國家推廣新技術，獲得國家補貼4萬元，專項維修資金7萬元，物業(yè)公司投資2萬元,幼兒園用電計入了公共用電； 幼兒園大電表卻無大耗電設備大馬拉小車； 香水郡水泵房用水量從每月4980度降低到900度左右，省電80%； 捷佳大廈節(jié)電50%（高層,無負壓水泵是利用市政供水的壓力來輸送水， 生活水泵成為備用泵，在水壓不夠時采用,工作節(jié)能習慣,梳理、優(yōu)化工作流程，提高工作效率； 設備管理推行FMMS管理系統(tǒng)，實現了即時記錄，即時傳輸，即時調控； 節(jié)假日

20、水池蓄水，水泵停用。 綠化用水分包到工人包干； 綠化澆灌用水水龍頭改為一半流量； 用景觀水池的水來澆灌花草，既廢水利用，也保證水質新鮮,物業(yè)節(jié)能管理（總結,根據服務標準，合理配置人員； 動態(tài)分析，科學管理； 加強設施設備管理； 重視設備運行的安全技術； 設備運行管理和計劃性維護管理,1、設備運行中的能源管理； 有詳細的能源消耗和統(tǒng)計表格； 及時記錄、定期統(tǒng)計、分析，及時調整運行狀態(tài)； 數據積累、分析，調整設備運行方案，采取節(jié)能措施。 2、設備系統(tǒng)的計劃性維修保養(yǎng),作 業(yè),1、完成下三道題目中的兩個（三選二）： 如何培養(yǎng)節(jié)能意識與習慣（生活中的節(jié)能技巧）？ 你知道物業(yè)有哪些節(jié)能管理的措施與方法？

21、 你知道物業(yè)可以采取哪些節(jié)能技術？ 2、我校的師生可以采取哪些節(jié)能減排的途徑、措施與方法？ 最好能提交電子版作業(yè)，做成PPT,物業(yè)節(jié)能管理與技術（第三講,物業(yè)節(jié)能管理的綜合應用： 制作一份物業(yè)節(jié)能管理的PPT宣傳片； 訓練信息收集、選取和運用能力； 訓練PPT操作使用能力,本 次 課 主 要 內 容,實訓任務,利用老師提供的資料或自行搜索相關資料，為明喆物業(yè)公司二高技管理處制作一份物業(yè)節(jié)能降耗的PPT宣傳片； 作業(yè)現場提交電子版，具體要求如下： （一）文件名格式：“標題+姓名+學號后三位”，例如：空調節(jié)能技術（楊曼220）提交電子版，）；（20分） （二）作業(yè)內容：PPT圖片/文字緊扣主題，數量不少于12張，文字簡潔精練，圖片清晰；（60分） （三）PPT設計、制作技術與播放技術；（20分,作業(yè)完成的步驟,選定主題； 搜集資料與信息； 選取有用的信息，完成PPT 初稿； PPT 的剪輯、修改與潤色； 提交作業(yè),可供選擇的參考主題,1) 物業(yè)公司可以采用的節(jié)能管理手