上海虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告背景篇

1、關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明2 2虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查分析篇3 1問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析3 2項(xiàng)目建議3 3市場(chǎng)定位建議3 4優(yōu)劣勢(shì)分析附：專題調(diào)查研展報(bào)告.、八、-刖言背景篇1 1別墅的由來1 1別墅的分類及其特性分述1 1別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述11別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 1相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明2 2虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查

2、2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查分析篇3 1問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析3 2項(xiàng)目建議3 3市場(chǎng)定位建議3 4優(yōu)劣勢(shì)分析附：關(guān)于虹山半島別墅市場(chǎng)專題調(diào)查研展報(bào)告前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明2 2虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查分析篇3 1問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析3 2項(xiàng)目建議3 3市場(chǎng)定位建議3 4優(yōu)劣勢(shì)分析附：.、八、-刖言冃景扁11別墅的由來1 2 別墅的分類及其特性分述（一）別墅按建

3、筑形態(tài)分類及特性分述獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅聯(lián)排別墅（排屋）新型別墅（二）別墅按市場(chǎng)級(jí)別檔次分類及其特性分述項(xiàng)級(jí)豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅（三）別墅按單套總建面積分類及其特性分述 130- 160 平米 161 200 平米 201 250 平米 250 300 平米 300平米以上（四）別墅按建筑風(fēng)格分類及其特性分述（五）別墅按居住功能劃分及其特性分述休閑度假型別墅經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅投資保值型別墅前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3虹山半島相

4、關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查分析篇3 1問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析32項(xiàng)目建議3 3市場(chǎng)定位建議34優(yōu)劣勢(shì)分析附：（六）別墅按密集性區(qū)域分布分類及其特性分述閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域長(zhǎng)寧西郊地區(qū)松江境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)滬青平公路（318國(guó)道）沿線地區(qū)浦東板塊區(qū)域嘉定南翔地區(qū) 市中心城區(qū)1 3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（一）別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)（二）別墅建造用材等特點(diǎn)（附供應(yīng)商、設(shè)計(jì)單位資料）（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)（附環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)單位）（四）別墅配套設(shè)施特點(diǎn)1 4 別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述（一）別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)構(gòu)成（二）別墅消費(fèi)金字塔結(jié)構(gòu)（三）別墅物業(yè)

5、主要行銷通路和策略1 5 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查分析篇3 1問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析32項(xiàng)目建議3 3市場(chǎng)定位建議34優(yōu)劣勢(shì)分析附：專題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明2 2 虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3 虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查（一）上海聯(lián)體別墅市場(chǎng)概況（二）閔行顧戴路周邊區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息

6、匯總比較（三）長(zhǎng)寧西郊地區(qū)聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)概況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（四）莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（五）綜合歸納說明2 4虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查（一）上海獨(dú)立別墅市場(chǎng)概況（二）閔行顧戴路周邊區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總比較（三）長(zhǎng)寧西郊地區(qū)獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總比較（四）莘閔高檔別墅區(qū)獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅分布區(qū)域內(nèi)獨(dú)立別墅相關(guān)信息匯總比較綜合分析（五）綜合歸納說明分析篇前言背景篇11別墅的由來12別墅的分類

7、及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇3 1問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析3 2項(xiàng)目建議3 3市場(chǎng)定位建議3 4優(yōu)劣勢(shì)分析附：2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市 場(chǎng)調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查32項(xiàng)目建議3 3市場(chǎng)定位建議34優(yōu)劣勢(shì)分析附：分析篇31問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析前言背景篇1 11 21 3141 5專題篇21222 324分析篇31323 334別墅的由來別墅的分類及其特性分述別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述 相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅

8、市場(chǎng)調(diào)查虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查問題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目建議市場(chǎng)定位建議優(yōu)劣勢(shì)分析繼多層、高層、小高層產(chǎn)品產(chǎn)之后，別墅已成為今年樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。對(duì)于上海市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體上看雖然附:并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個(gè)努力一一讓用戶心動(dòng)！那么，虹山半島（二期）項(xiàng)目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如 何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？她的主要客戶 群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市 場(chǎng)上才最受歡迎等等。本專題調(diào)查報(bào)告對(duì)“虹山半島（二期）”及其相關(guān)別墅 市場(chǎng)作了全面的市場(chǎng)調(diào)查，一一分析、評(píng)述，供 有關(guān)方面決策、參考。前言背景篇1i別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13

9、別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)專題篇2 1市場(chǎng)調(diào)查選取范圍說明22虹山半島（一期）市場(chǎng)調(diào)查2 3虹山半島相關(guān)區(qū)域聯(lián)體別墅市場(chǎng)調(diào)查24虹山半島相關(guān)區(qū)域獨(dú)立別墅市場(chǎng)調(diào)查分析篇背景篇11別墅的由來1 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅市場(chǎng)研展報(bào)告1 1別墅的由來別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)別墅背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來1 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風(fēng)景秀麗地區(qū) 的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層 房屋，通常

10、是作為住宅或度假休息的場(chǎng)所。而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑 式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢 房子組成的高級(jí)住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套, 大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義 上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。別墅生活眼下正悄然走近市民別墅物業(yè)曾經(jīng)作為“成功、富有”的象片，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革 開放二十年，不僅使國(guó)家的綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，也使普通市民的經(jīng)濟(jì)收入與消費(fèi)能力持續(xù)走強(qiáng)，跨入新世紀(jì)， 上海的人均國(guó)民收入 GDP水平已突破4000美元，達(dá)到 中等發(fā)達(dá)國(guó)

11、家水平。隨著上海人對(duì)居住環(huán)境的強(qiáng)烈追求 的目標(biāo)。城市白領(lǐng)階層、中產(chǎn)階層的形成，更使居住理 念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì) 量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年 進(jìn)入“第三波”一一“追求回歸自然，提高生活品位”。住到郊外，“用買城內(nèi)公寓的錢買一幢郊外別墅”已成 為“新獨(dú)院住宅”的象征。別墅生活正消然走近市民， 成為當(dāng)今樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。上海別墅市場(chǎng)的“第一次浪潮”整個(gè)八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，趁著九十年代初學(xué)的開發(fā)熱，虹橋、古北及318國(guó)道出現(xiàn)了為數(shù)不多的新式別墅，但不少因配套跟不上，設(shè)計(jì)欠合理， 反被

12、見多識(shí)廣的上海人譏笑為“農(nóng)舍”。幾年的空置后，又 被好事之人笑為“綠化程度甚高”一一雜草叢生。1997年錦秋海別墅市場(chǎng)等的火第二次浪潮再度引燃了上海人的別墅熱 情管那還半年開算是帶著地園的聯(lián)體獨(dú)院住的通車營(yíng)運(yùn)， 及開發(fā)商的投資架的全面開通勺有限預(yù)算，2有些樓盤的院落的建 較造，在閔行較近松江更接浦東等時(shí)的里弄結(jié)合區(qū)域于是又有好事 者稱其別墅市獨(dú)院第三次浪潮的外觀更漂亮，房型更舒別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來I背景篇？|別墅常識(shí)適，然而更隨著上海對(duì)外開放度的進(jìn)一步有的還這期間距區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林 現(xiàn)了大批公里花園寓商品房每業(yè)化上海市低幾百元的至使得新一代的別墅更能適應(yīng)上海 次浪海市的來生活的

13、新市場(chǎng)已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多?；飿I(yè)共面統(tǒng)形態(tài)從排屋9概念的本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以墅 布 場(chǎng) 尚寓的的速度遞同時(shí)出現(xiàn)的年購(gòu)弄式住宅T墅物業(yè)新客院約占購(gòu)房總數(shù)的25%左右，衛(wèi)二宅見上可看作是別業(yè)消費(fèi)正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢(shì)。以隨著市政道路的立經(jīng)濟(jì)型別家用主體的普及消費(fèi) 人均收入的增加，上海人 市場(chǎng)在重生活的質(zhì)半年至而別墅下獨(dú)年創(chuàng)造已良成的上海人置業(yè)安家的新選擇， 售業(yè)獨(dú)院住嗾了上海市活的第二次浪潮來，將引導(dǎo)上海市場(chǎng)第三次浪潮的掀起。12別墅的分類及其特性分述別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)“獨(dú)院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個(gè)屬于 自己的有天、有地、有花園的立體獨(dú)立居

14、住空間的生活, 是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨(dú)立出來，擁有成 套獨(dú)用住宅之后又一次劃時(shí)代的居住生活質(zhì)量和提升。 這種時(shí)尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場(chǎng) 注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低 層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。（ 我國(guó)在1987年制定的民用建筑設(shè)計(jì)通則（試行）中，對(duì)民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1 3層為低層住宅；4 6層為多層住宅；7 9層為中高層住宅；10 層以上為高層住宅。 別墅的分類低層住宅的特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系 方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面 組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。背景篇導(dǎo)讀1i別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)

15、劃綜述1 4別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對(duì)于經(jīng)營(yíng)者在樓市競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)現(xiàn)機(jī)遇、贏得優(yōu)勢(shì)、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒有一陳不變的方法,這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性?頂級(jí)豪宅型別墅?高檔型別墅?中檔型別墅?經(jīng)濟(jì)型別墅?中國(guó)園林?歐洲古典?歐洲現(xiàn)代?北美風(fēng)格?其它進(jìn)行分類如下:?休閑度假型別墅?經(jīng)濟(jì)生活居家型別墅?投資保值型別墅? 130160平米?161200平米?201300平米?250300平米?300平米以上?閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域?莘閔高檔別墅區(qū)

16、及滬松公路沿線區(qū)域?長(zhǎng)寧西郊地區(qū)?松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)?滬青平公路（318國(guó)道）沿線地區(qū)?浦東板塊區(qū)域?嘉定南翔地區(qū)?市中心城區(qū)別墅分類具體 細(xì)分特性市場(chǎng)定位面積控制獨(dú)立 別墅四面采光，無公 共面積和空間 可借，占地面積 最大；獨(dú)門獨(dú) 戶，獨(dú)享前庭后 院。頂級(jí)豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體 別墅雙聯(lián)三面采光，占地 面積比獨(dú)立別 墅??；中、高檔型160250平方米三聯(lián)有的兩面采光， 占地面積更小；中檔型160200平方米四聯(lián) 六聯(lián)兩面采光，占地 面積小，獨(dú)門、 獨(dú)戶、獨(dú)院。側(cè) 重以居家式的 功能住宅。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型130160平方米130160平方米聯(lián)排 別墅排屋 里弄 式住宅顧名思義，又

17、稱 為并排連在一 起的別墅，兩面 采光，占地面積 小,獨(dú)門、獨(dú)戶、 有獨(dú)院綠地，但 花園面積相對(duì) 較小。經(jīng)濟(jì)型130160平方米新型 別墅疊加 別墅（雙 復(fù)式 公 寓）又叫公寓型別 墅，它是介于別 墅與多層住宅 之間，兼顧了別 墅的小密度、大 間距、多綠化和 舒適感，又有多 層低價(jià)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)型130160平方米別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按建筑形態(tài)的比例情)別i筑形態(tài)分類及其翟分述10%獨(dú)立別墅聯(lián)體別墅其它背景篇導(dǎo)讀1 1別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常

18、識(shí)中檔型別墅中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交 通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價(jià)格 適中，這類別墅一般都擁有 200至300平方 米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客 戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類 別墅對(duì)那些追求良好居住環(huán)境的高收入階 層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價(jià)格 大都是集中在80 180萬元之間，從這兩 年的價(jià)格走向來看，此類別墅的樓價(jià)始終保 持著增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)消費(fèi)人群的增長(zhǎng)帶來源 源不斷的市場(chǎng)需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及 日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅 物業(yè)的價(jià)值處于不斷的提升之中。(二)別墅按市場(chǎng)級(jí)別檔次分類及其特性分述頂級(jí)豪宅型別墅有人說，全世界的最高級(jí)

19、住宅，要么建在山上，要么建在高爾夫球場(chǎng)邊。 上海別墅市場(chǎng)中的項(xiàng)級(jí)豪宅當(dāng)數(shù)所謂的高爾夫別墅了。項(xiàng)級(jí)豪宅型別墅市場(chǎng)的發(fā)展離不開中國(guó)的改革開放，離不開上海經(jīng)濟(jì)的發(fā) 發(fā)，隨著大量外資歷的引進(jìn)，跨國(guó)公司以及世界排名100強(qiáng)企業(yè)的進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)特別是上海市場(chǎng)，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社 交環(huán)境成為了一批高級(jí)管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷 別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價(jià)值，適應(yīng)生活社交的要求，于是在 1997年出現(xiàn)了 上海第一個(gè)高爾夫別墅一一湯臣高爾夫花園，之后相繼出現(xiàn)了太陽(yáng)溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫別墅。高爾夫別墅最大的特點(diǎn)是別墅建在高爾夫球場(chǎng)里面

20、，球場(chǎng)本身是球道，球 道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場(chǎng)的延伸，將球場(chǎng)的景觀借到別墅區(qū)， 形成Finfer-style的風(fēng)格，即別墅與球場(chǎng)沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣 交錯(cuò)形式。上海的高爾夫別墅市場(chǎng)由于“曲高和寡”，特別是湯臣高爾夫花園單棟創(chuàng)下 2000萬元的天價(jià)，對(duì)于普通市民來講，可謂可望而不可及，所以其在營(yíng)銷推廣 上，與一般別墅有一定的差別。然而高爾夫別墅由于其定位明確，營(yíng)銷措施得 當(dāng)，目前上海這四家高爾夫別墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達(dá)到80%.高檔別墅高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對(duì)居住的審美情趣， 且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越 的地理位置，享有優(yōu)美的自然景

21、觀，有的還具備無法 復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢(shì)。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半， 目前主要集中分布在長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯 區(qū)華山路、建國(guó)路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。這些別 墅平均售價(jià)一般在 USD15002000元/平方米，平 均租金在USD0.4-0.8元/平方米。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn) 一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國(guó)家專 家、經(jīng)理人員購(gòu)買或租賃這類物業(yè)，國(guó)內(nèi)也有相當(dāng)一 批成功人士，特是民營(yíng)企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老 板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購(gòu)買此類物業(yè)，用于投資、 居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場(chǎng)正悄悄地在升溫。經(jīng)濟(jì)型別墅經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之

22、間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在 10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場(chǎng)的價(jià)格較低，自然是適應(yīng)的消 費(fèi)者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾， 其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（4080萬元之間）。“用買城內(nèi)公 寓的錢買一幢郊處別墅”是經(jīng)濟(jì)型別墅的象征。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市別墅市場(chǎng)，目前賣

23、得最俏的是面積在150280M2/套，均價(jià)在4000元/M 2左右，總價(jià)在50萬一一180萬/套的中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅。這是受購(gòu)房主力軍消費(fèi)水平所限。因此，經(jīng)濟(jì)型別墅要面向 更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經(jīng)濟(jì)型別墅拓展空間的主攻方向。別墅物業(yè)近按面積劃分130160 平米161 200 平米201 250 平米250 300 平米301平米以上毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)導(dǎo)致總價(jià)偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價(jià)當(dāng)然不低，而單價(jià)似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130160平方米和

24、面積在161 200平方米的別墅，其客層對(duì)應(yīng)的 購(gòu)房動(dòng)機(jī)，應(yīng)該是生活居家類為主；相對(duì)而言面積在201300平方米的別墅情況最復(fù)雜。就目前的別墅市場(chǎng)總體來看，這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩，變化空間亦最大，個(gè)體的差異性、購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)狀況的懸殊、文化背景、觀念意識(shí)的不同將決定別墅的多種多樣，個(gè)體的各具特 色，決定了別墅的類別和個(gè)性。(三)別墅按單套總建面積分類及其特分析目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按面積分布的 比例情況12%18%-1120200m2 200250m2 250300m21 320m以上別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑， 此類風(fēng)格多見外挑門亭、 弧 型長(zhǎng)窗、圓柱塔樓等；有

25、海岸同風(fēng)情的北歐式建筑， 此類風(fēng)格常見三角型屋檐、 米字格墻面，別具一格； 有造型簡(jiǎn)潔明快馬加的德國(guó)式建筑，常見有大坡項(xiàng)包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡； 也有內(nèi)廊環(huán)繞、實(shí)用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡(jiǎn)約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大 利式、浪漫端莊的法式、 充滿陽(yáng)光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國(guó)庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)(四)別墅近按建筑風(fēng)格分類及其特風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值就越恒久。然而值得 一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一 的。一背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅市場(chǎng)

26、研展報(bào)告別墅的由來休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán) 境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、 優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身 價(jià)。如淀山湖畔的威尼斯花園、國(guó)際華城；余山腳下 的天馬花園等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來 高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型， 而高檔會(huì)所的設(shè)置也增 添了物業(yè)新世的附加值，令物業(yè)身價(jià)非凡。別墅常識(shí)此類物業(yè)大凡處于城郊結(jié)合部，低廉的地價(jià)使發(fā) 展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、 高綠化率的別墅住宅透顯其價(jià)格等綜合性能比的“實(shí)惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、 清新秀美的小區(qū)景致均是

27、普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價(jià)控制于40至80萬元，立體交通的改善 使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時(shí)尚的購(gòu)房族 樂于承受。別墅按居住功能劃分及其特3別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地 面積是普通住宅所無法相比的。 規(guī)?；_發(fā)加之完善 的周邊配套使土地價(jià)值具有極大升值潛力。此外，大凡營(yíng)建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè) 居多，發(fā)展商雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購(gòu)房提供絕 佳良機(jī)。選擇合適認(rèn)購(gòu)價(jià)位則完全取決于消費(fèi)者準(zhǔn)確 把握購(gòu)房時(shí)機(jī)。其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。(六)密集性區(qū)域分布分類及其31、閔行顧戴路板塊其

28、周邊區(qū)域該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點(diǎn)， 為近來市場(chǎng)發(fā)展的一大趨勢(shì)。顧戴路拓寬竣工半年以 來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使 中高檔消費(fèi)概念初露雛形。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高 檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢(shì)及本身品位，也有效形成了買方市場(chǎng)。2、莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋(六)密集性區(qū)域分布分類及甘新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從 家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤(rùn)家園、雅閣花 園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出 的物業(yè)極為熱銷，可以預(yù)見，這是將成為21世紀(jì)初上海的 中高檔別墅區(qū)。其二為滬

29、淞公路沿線地塊，該地塊主要以 排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟(jì)類別墅為產(chǎn)品主力。以典 型的“新上海里弄人家”和“悅景園”堪稱此類物業(yè)的代 表。其售價(jià)基本接近于 30萬一一40萬之間，適中的售價(jià)無別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)3、長(zhǎng)寧西郊地區(qū)90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定 位于高級(jí)白領(lǐng)的別墅住宅。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業(yè)的 建成，其平均單價(jià)一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。 加之由相對(duì)營(yíng)建已久的名都城、 王朝別墅等物業(yè)所襯， 蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入(六)密集性區(qū)域分布分類兀住西郊

30、的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。背景篇？別墅常識(shí)4、松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū)西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建 立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。交通便 捷優(yōu)勢(shì)再度引來購(gòu)房者關(guān)注。繼松江新橋之后，松江九 亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。(六)密集性區(qū)域分布分類5、滬青平公路（318國(guó)道）沿線地區(qū)依托318國(guó)道的便捷優(yōu)勢(shì)，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。由依傍于淀 山湖的威尼期花園、國(guó)際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑 性度

31、假的物業(yè)特性。別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)6、浦東板塊區(qū)域繼浦東西北沿線形成高檔公寓住宅區(qū)后，浦東東片的 內(nèi)外環(huán)線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋?yàn)閰^(qū) 域核心的別墅住宅區(qū)，湯臣豪園更是因高爾夫球場(chǎng)的附加 值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨(dú)院住宅”概念面市后，更將該區(qū) 域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出150- 300萬獨(dú)立(六)密集性區(qū)域分布分別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。7、嘉定南翔地區(qū)該區(qū)域別墅集中于南翔古鎮(zhèn)，多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價(jià)在6000元單價(jià)左右，而平均租金在別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)30

32、00元/天。租售并舉的策略是當(dāng)?shù)貏e墅物業(yè)營(yíng)銷的特色。 嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營(yíng)建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體 的置業(yè)需求。六)密集性區(qū)域分布杯8、市中心城區(qū)土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。通常物業(yè)有租有售。陜南村別墅和地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得 不凡的佳績(jī)。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很 高要求，單棟價(jià)格基本在 200萬元以上。個(gè)別精品別墅如 靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)及毗鄰 蘇州河黃金水岸將單價(jià)一再提升。目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按地段分布的比例情況8%n浦東II虹橋 廠滬青平 一莘松廠I其它目前別墅市場(chǎng)開發(fā)總量按路程分布的比例情況10%90%L車程半小時(shí)車程超半小

33、時(shí)別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)0（一）別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)1背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 4別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)住宅首先要滿足使用功能， 滿足日常起居的便利與 舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用 功能的細(xì)分化、專門化，已是必然趨勢(shì)。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計(jì)和配 置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。在增強(qiáng)居室私密性的同時(shí)，更應(yīng)注意室內(nèi)、 外空間的過渡，以及與私 家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便 利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費(fèi)心思， 有所創(chuàng)新。這

34、既是時(shí)代的要求，也是未來的趨勢(shì)。別墅物業(yè)空間劃分的“五個(gè)區(qū)”禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽(yáng)光室等私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等 功能區(qū)：洗衣間、儲(chǔ)藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫(kù)、地下室、閣樓、 健身房、傭人房等正在越來越多地被運(yùn)用在別墅項(xiàng)目中。1背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 4別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（二）別墅建造用材等特點(diǎn)有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材別墅市場(chǎng)研展報(bào)告別墅的由來背景篇？別墅常識(shí)背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來1

35、 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1 4別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述1 5相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)?別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)里面特別關(guān)心整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布局。 比如說綠化問題，另隍區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主， 使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對(duì)于每個(gè)綠化小 景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫, 行則移步換景。中國(guó)園林造景離不開水，有水才能構(gòu) 造山水般詩(shī)意的人生。?別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自 然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏 的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代 別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個(gè)環(huán)境概念， 別

36、墅因?yàn)槭琴N著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非 常重要的。環(huán)境其實(shí)有兩個(gè)要素，一個(gè)是自然環(huán)境， 一個(gè)是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然 環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。（四）別墅配套設(shè)施特點(diǎn)?會(huì)所規(guī)格例舉A:娛樂休閑會(huì)所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B:綜合功能型會(huì)所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等；C:豪華舒適型會(huì)所高爾夫球場(chǎng)、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等?別墅物業(yè)周圍配套機(jī)能例舉A、大型超市背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來1 2別墅的分類及其特性分述1 3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)A、24小時(shí)電子巡更B、紅外線周界報(bào)警C、一、二層設(shè)門

37、磁、窗磁、三樓設(shè)門磁（一）別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)構(gòu)成專業(yè)人士、市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，上海的別墅市場(chǎng)的啟動(dòng)已經(jīng)具 備可行性。別墅理應(yīng)有一個(gè)完整的設(shè)計(jì)、推廣、包裝體系。縱觀目 前上海別墅物業(yè)在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)訴求，歸納如下：,別墅物業(yè)的賣點(diǎn)構(gòu)成基本賣點(diǎn)? 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點(diǎn)）? 舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點(diǎn)）? 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點(diǎn)）? 快捷便利的立體交通；（交通賣點(diǎn)） 特別賣點(diǎn)背景篇導(dǎo)讀11別墅的由來12別墅的分類及其特性分述13別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述14別墅市場(chǎng)構(gòu)成體系綜述15相關(guān)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強(qiáng)調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對(duì)生活的 追求。住房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展，已使消費(fèi)者從“買樓”變?yōu)椤百I居家”、“買生活方式” 因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。所謂“綜合質(zhì)量”包括：工程施工質(zhì)量、房屋功能質(zhì)量、居家環(huán)境質(zhì)量和管理 服務(wù)質(zhì)量?！熬C合質(zhì)量”反映了人們對(duì)生活質(zhì)量的追求。所謂“綜合環(huán)境”包括：綠 化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻 動(dòng)環(huán)境、健身環(huán)境等。這種“綜合環(huán)境”的營(yíng)造提升了生活品味與生活質(zhì)量。對(duì)于現(xiàn)時(shí)成熟的購(gòu)房者來說“建筑風(fēng)格高雅、房型布局