易居：三湘四季花城酒店式公寓前期定位報(bào)告

1、三湘 / 上海,三湘四季花城酒店式公寓前期定位報(bào)告,這是一場(chǎng)開(kāi)發(fā)商、政府與市場(chǎng)之間的博弈,項(xiàng)目核心問(wèn)題研判,項(xiàng)目核心目標(biāo),本案作為新城北面門(mén)戶及客運(yùn)中心的核心，希望以地標(biāo)性的酒店類(lèi)物業(yè)的建立提升區(qū)域形象,項(xiàng)目目標(biāo)解析,1,本案需要在政府愿景、市場(chǎng)現(xiàn)狀及開(kāi)發(fā)商利益之間尋找平衡點(diǎn),政府愿景,作為三湘四季花城大型居住社區(qū)的收官之作，力爭(zhēng)做好臨門(mén)一腳，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化,開(kāi)發(fā)商利益,新城區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)早期發(fā)展迅速，但辦公氛圍匱乏， 傳統(tǒng)酒店式公寓面臨諸多挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)現(xiàn)狀,如何克服目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，在滿足政府要求的情況下實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利益最大化,項(xiàng)目面臨問(wèn)題解析,2,本案在操作中需要翻越三座大山：區(qū)域突破、

2、超越競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品塑造,區(qū)域突破,超越競(jìng)爭(zhēng),產(chǎn)品塑造,松江新城早期”空城效應(yīng)“所帶來(lái)后遺癥如何醫(yī)治？ 如何解決軌道交通沿線對(duì)本案產(chǎn)生的客戶截流現(xiàn)象,片區(qū)核心商業(yè)爛尾，新城核心地位不在，項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力如何體現(xiàn)？ 片區(qū)內(nèi)部未來(lái)酒店式公寓林立，本案如何在亂軍叢中尋求突破,傳統(tǒng)酒店式公寓不適合本案的情況下，尋找開(kāi)發(fā)新模式？ 塑造何種類(lèi)酒店產(chǎn)品使得政府滿意，客戶認(rèn)同,項(xiàng)目問(wèn)題解決方向,3,我們從3大方面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了深度剖析,酒店式公寓市場(chǎng)分析 （包括對(duì)區(qū)域酒店式公寓及同級(jí)別區(qū)域新興酒店式公寓的分析,區(qū)域住宅市場(chǎng)分析 （包括對(duì)區(qū)域住宅物業(yè)整體市場(chǎng)、客戶需求特征、區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的分析,項(xiàng)目剖析,項(xiàng)目剖析,項(xiàng)目地

3、塊分析 （包括對(duì)地塊區(qū)域、地塊自身的分析,前期工作回顧,4,為此，我們主要完成了以下的調(diào)研及訪談工作,1. 我們深度訪談了以下部分樓盤(pán)及機(jī)構(gòu) 三湘四季花城住宅銷(xiāo)售負(fù)責(zé)經(jīng)理及現(xiàn)場(chǎng)售樓員 松江規(guī)劃局負(fù)責(zé)新城規(guī)劃審批人員 松江地區(qū)樓盤(pán)，包括文翔名苑、貝尚灣園、上海青年城等樓盤(pán)策劃及銷(xiāo)售人員 新城重點(diǎn)商業(yè)及酒店式公寓，包括開(kāi)元地中海及新城站商業(yè)策劃及銷(xiāo)售人員 2. 我們調(diào)研了以下樓盤(pán)： 9號(hào)線沿線酒店式公寓，包括上海風(fēng)景、佘山假日半島 松江地區(qū)重點(diǎn)在售樓盤(pán)，包括御上海、保利西子灣、綠地諾丁山、德邑小城、樂(lè)莫苑、奧林匹克花園 3. 我們回顧了以往調(diào)研內(nèi)容，并同我司負(fù)責(zé)松江市場(chǎng)研究專(zhuān)員進(jìn)行了交流,項(xiàng)目研究

4、大綱,5,項(xiàng)目所在區(qū)域概述 項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析 項(xiàng)目土地指標(biāo) 項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀 項(xiàng)目前期物業(yè)分析 項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié),項(xiàng)目地塊分析,1,我們將按照如下內(nèi)容框架進(jìn)行研究,區(qū)域住宅市場(chǎng)分析,2,區(qū)域整體住宅市場(chǎng)分析,松江新城住宅市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò) 松江新城總體供求趨勢(shì)分析 各房型供求趨勢(shì)變化 各房型市場(chǎng)份額變化趨勢(shì) 各房型面積段配比 目前在售公寓項(xiàng)目分析 在售小戶型公寓分析 在售住宅市場(chǎng)分布 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境分析總結(jié),早期松江新城客戶分析 目前松江新城客戶分析 松江新城東片區(qū)客戶分析 松江新城客戶演變分析 未來(lái)松江新城客戶發(fā)展趨勢(shì)分析 松江新城客戶分析總結(jié),傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究 九號(hào)

5、線沿線酒店式公寓物業(yè)分析 上海風(fēng)景分析 上海青年城分析 貝尚灣分析 佘山假日半島 新興酒店式公寓特征總結(jié),酒店式公寓市場(chǎng)研究,3,片區(qū)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析,項(xiàng)目定位背景詮釋 項(xiàng)目定位策略解讀 項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目物業(yè)方向 項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目客戶方向 項(xiàng)目定位策略之項(xiàng)目產(chǎn)品策略 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目客戶定位分析,項(xiàng)目市場(chǎng)定位,4,項(xiàng)目外立面建議 項(xiàng)目?jī)?nèi)部布局建議 項(xiàng)目戶型建議 項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施建議 項(xiàng)目景觀營(yíng)造建議 項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修建議,項(xiàng)目產(chǎn)品建議,保利西子灣 御上海,5,區(qū)域住宅客戶分析,軌道沿線新興酒店式公寓研究,開(kāi)元地中海酒店式公寓分析 保利西子灣酒店式公寓分析 御上海酒店式公寓分析 區(qū)域

6、酒店式公寓分析總結(jié),區(qū)域酒店式公寓分析,項(xiàng)目地塊分析,項(xiàng)目所在區(qū)域概述 項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析 項(xiàng)目土地指標(biāo) 項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀 項(xiàng)目前期物業(yè)分析 項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié),項(xiàng)目所在區(qū)域概述/總體規(guī)劃,1,注：圖中星型標(biāo)注為本項(xiàng)目所在位置,本案處于松江新城示范區(qū)的東北部，新城未來(lái)規(guī)劃將成為松江政治中心、本市大學(xué)園區(qū)及高檔住區(qū),市中心城區(qū),松江新城位于上海西南，距市中心30公里，徐家匯25公里，規(guī)劃占地36平方公里，其中滬杭高速以北22.4平方公里為新建的新城示范區(qū),新城可細(xì)分為新城西區(qū)、新城東區(qū)及老城區(qū)三個(gè)次級(jí)板塊，本案處于新城東區(qū)，該區(qū)域依托9號(hào)線引入、大學(xué)城的開(kāi)發(fā)及政府機(jī)關(guān)的導(dǎo)入

7、，目前發(fā)展迅速；西城區(qū)以大區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)為主，目前人氣氛圍不足；老城區(qū)不屬于示范區(qū)，已基本開(kāi)發(fā)完畢,新城示范區(qū)整體規(guī)劃人口60萬(wàn)，南部為松江行政中心及英倫風(fēng)貌高檔住宅區(qū)，北部為松江大學(xué)城及軌道交通樞紐站，該大學(xué)城為我國(guó)首個(gè)多所大學(xué)聚集的高校園區(qū)，共計(jì)7所大學(xué)入駐，目前已有10萬(wàn)師生在此求學(xué)工作,地理位置,新城規(guī)劃,內(nèi)部分區(qū),信息來(lái)源：松江區(qū)政府網(wǎng)站,新城西區(qū),新城東區(qū),老城區(qū),項(xiàng)目所在區(qū)域概述/產(chǎn)業(yè)支撐,1,松江新城東西兩翼集中分布了松江的核心產(chǎn)業(yè)，目前東面的工業(yè)園區(qū)發(fā)展成熟，企業(yè)能級(jí)較高，一定程度上為本案發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)客源支撐,新城區(qū)東面為總規(guī)劃占地49平方公里的松江工業(yè)區(qū)和出口加工園區(qū)，發(fā)展

8、較為成熟，有60多家跨國(guó)企業(yè)入駐，其中40余家為世界500強(qiáng)企業(yè)，目前松江出口加工區(qū)的產(chǎn)值已占全國(guó)所有出口加工區(qū)的三分之一； 西部為總規(guī)劃占地18平方公里的科技產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)自2002年5月啟動(dòng)以來(lái)，已有包括全球第一大芯片代工企業(yè)臺(tái)灣積體電路制造股份有限公司等臺(tái)商及外商投資企業(yè)落戶，但目前整體入駐企業(yè)較少； 松江工業(yè)區(qū)中高端從業(yè)人員歷來(lái)是松江新城樓盤(pán)的重要客源之一，本案距離東面工業(yè)園區(qū)20多分鐘車(chē)程，強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)給本案帶來(lái)一定客源基礎(chǔ),信息來(lái)源：松江區(qū)規(guī)劃局,注：圖中星型標(biāo)注為本項(xiàng)目所在位置,項(xiàng)目所在區(qū)域概述/核心交通導(dǎo)入,1,松江新城東區(qū)隨著軌道交通9號(hào)線的不斷延伸，項(xiàng)目輻射客源逐漸拓展,軌道

9、交通9號(hào)線作為松江新城區(qū)的核心生命線，其一期于2008年內(nèi)完工通車(chē)，09年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)宜山路站和徐家匯站的對(duì)接工作，屆時(shí)從本項(xiàng)目至徐家匯車(chē)程僅30分鐘； 2009-2010年，二期建設(shè)，連接浦東楊高中路，實(shí)現(xiàn)浦東浦西的對(duì)接； 三期規(guī)劃，楊高中路到金海路，遠(yuǎn)期規(guī)劃至崇明； 預(yù)計(jì)二期建設(shè)完工后，就可以實(shí)現(xiàn)浦東浦西的互動(dòng)，人口導(dǎo)入的輻射半徑進(jìn)一步擴(kuò)大。未來(lái)將會(huì)有更多市區(qū)價(jià)格導(dǎo)入型客戶及市區(qū)工作的松江客戶導(dǎo)入到本區(qū)域,徐家匯,人民廣場(chǎng),世紀(jì)大道,松江大學(xué)城,項(xiàng)目所在片區(qū)位置分析,2,本案地處新城東區(qū)，嘉松公路沿線，9號(hào)線松江大學(xué)城地鐵站旁，緊鄰松江大學(xué)城，與新城各核心節(jié)點(diǎn)具有良好的通達(dá)性,項(xiàng)目處于新城東區(qū)

10、，9號(hào)線松江大學(xué)城站出站即達(dá)，昭示性非常強(qiáng)； 大學(xué)城站規(guī)劃有大型客運(yùn)中心，已有多條公交線路在此匯集，公交線路未來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)充，交通資源優(yōu)勢(shì)明顯； 本案西面緊鄰松江大學(xué)城，距離最近的東華大學(xué)僅800米路程，步行即達(dá)； 距離松江新城目前的核心商區(qū)開(kāi)元地中海，政治核心松江區(qū)政府不到2.5公里，驅(qū)車(chē)5分鐘即可到達(dá)； 離松江老城區(qū)東側(cè)的松江工業(yè)園區(qū)有5公里左右的路程，驅(qū)車(chē)20分鐘即可到達(dá),9號(hào)線出站即達(dá),距離各核心節(jié)點(diǎn)較近,項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析,3,9號(hào)線松江大學(xué)城站出站即達(dá)本案，項(xiàng)目具備極佳的交通資源和昭示性，周邊未來(lái)將有完善配套支撐,會(huì)展及科技孵化區(qū),歡樂(lè)谷配套區(qū),松江客運(yùn)中心,市民廣場(chǎng),本案,9號(hào)線站

11、點(diǎn),項(xiàng)目在本片區(qū)中位置極佳，9號(hào)線出站過(guò)天橋即達(dá)，嘉松公路沿線，通達(dá)性便利。南側(cè)是已建成的市民廣場(chǎng)，無(wú)論在視野景觀還是風(fēng)水都屬上成； 未來(lái)項(xiàng)目對(duì)側(cè)規(guī)劃有客運(yùn)中心，在導(dǎo)入大型交通樞紐的同時(shí)，更會(huì)引入大型商業(yè)，提升區(qū)域人氣； 本案北側(cè)及西側(cè)土地分別規(guī)劃為會(huì)展及科技孵化區(qū)及歡樂(lè)谷配套區(qū)，目前具體規(guī)劃沒(méi)有給出，但會(huì)以區(qū)域配套開(kāi)發(fā)為主，這為項(xiàng)目未來(lái)提供支撐； 項(xiàng)目具體指標(biāo)：占地5196平方米，總建筑面積2.5萬(wàn)平米，地上建筑2.4萬(wàn)平米,項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀/住宅開(kāi)發(fā),4,本案所處片區(qū)以大型住宅開(kāi)發(fā)為主，目前房?jī)r(jià)處于新城高位，區(qū)域?yàn)榇髮W(xué)城配套住宅區(qū)，部分住宅已經(jīng)交房，但入住率有限，區(qū)域人氣不足,本案,總建筑

12、面積32萬(wàn)平米，由35棟11-18層小高層組成，一期已經(jīng)交房，目前均價(jià)在7500-8500元/平米，小戶型，低總價(jià)是其最大特點(diǎn),總建筑面積20萬(wàn)平米，是一個(gè)別墅公寓混合型項(xiàng)目，西班牙建筑風(fēng)格，已于06年全部交房,總建筑面積23萬(wàn)平米，由21棟12-18層小高層組成，今年9月全部交房。小戶型，大型水景及萬(wàn)豪管理酒店及會(huì)所是其最大賣(mài)點(diǎn)，目前均價(jià)在8700元/平米,保利西子灣,御上海,星辰園,本片區(qū)住宅開(kāi)發(fā)總體量達(dá)到了127萬(wàn)平米，總計(jì)導(dǎo)入人口將要達(dá)到約2.8萬(wàn)人，目前整體入住率不到4成，區(qū)域人氣不足； 該區(qū)域均價(jià)達(dá)到了近8500元/平米，本案裝修房甚至突破1萬(wàn)元均價(jià)，在新城區(qū)內(nèi)處于絕對(duì)高位,住宅,

13、商辦,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀/商業(yè)開(kāi)發(fā),4,本案片區(qū)目前人氣不足，商業(yè)以社區(qū)配套商業(yè)為主，規(guī)劃中的大學(xué)城站商業(yè)區(qū)將會(huì)徹底改變本片區(qū)商業(yè)氛圍不足的局面，但其不明朗的開(kāi)發(fā)前景給這個(gè)轉(zhuǎn)變帶來(lái)疑問(wèn),本案,住宅,商辦,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),大學(xué)城站商業(yè)區(qū),保利西子灣配套商業(yè),本案配套商業(yè),星辰園沿街底商,片區(qū)目前商業(yè)氛圍不足,本案所在片區(qū)商業(yè)目前由本案的歐式商業(yè)街及星辰園沿街底商組成，業(yè)態(tài)以中低端餐飲為主,片區(qū)未來(lái)商業(yè)體量較大,未來(lái)本片區(qū)將會(huì)導(dǎo)入本案二期商業(yè)、保利西子灣配套商業(yè)、萬(wàn)豪酒店商業(yè)及大學(xué)城站商業(yè)區(qū)，總體量接近60萬(wàn)平米； 大學(xué)城站商業(yè)區(qū)大型超市、百貨及交通樞紐的導(dǎo)入

14、將會(huì)徹底改變本地區(qū)商業(yè)氛圍不足的局面,萬(wàn)豪酒店,大學(xué)城站商業(yè)區(qū)不確定的開(kāi)發(fā)前景對(duì)片區(qū)發(fā)展帶來(lái)不利因素,作為松江客運(yùn)中心的配套商業(yè)，46萬(wàn)平米的大學(xué)城站商業(yè)區(qū)已經(jīng)停工4年之久，處于開(kāi)發(fā)糾紛狀態(tài)中，其未來(lái)能否成形存在疑問(wèn)，也給本片區(qū)商業(yè)面貌的改變帶來(lái)了疑問(wèn),項(xiàng)目所在片區(qū)現(xiàn)狀/酒店、酒店式公寓開(kāi)發(fā),4,本案所處片區(qū)未來(lái)將會(huì)成為整個(gè)松江區(qū)高端酒店及酒店公寓最為聚集的地區(qū)，這使得本案機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存,本案,住宅,商辦,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),星辰園配套一幢四星級(jí)酒店：新沙玲瓏國(guó)際賓館，目前已經(jīng)開(kāi)放，單人房門(mén)市價(jià)在340元/日； 御上海沿街規(guī)劃未來(lái)將打造萬(wàn)豪酒店及酒店式公寓集群，總建面達(dá)到近8萬(wàn)平米，預(yù)

15、計(jì)今年年底開(kāi)工； 保利西子灣商業(yè)街內(nèi)規(guī)劃有一棟酒店式公寓，計(jì)劃采用統(tǒng)一出租形式，具體體量不到1萬(wàn)平方米； 大學(xué)城站商業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一棟酒店式公寓，但目前隨著商業(yè)區(qū)停工而擱置,保利西子灣配套酒店式公寓,萬(wàn)豪大酒店,新沙瓏國(guó)際賓館,大學(xué)城站酒店式公寓,酒店及酒店式公寓,片區(qū)內(nèi)未來(lái)酒店及酒店式公寓林立,本案開(kāi)發(fā)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存,高端酒店及酒店式公寓聚集預(yù)示著片區(qū)未來(lái)將會(huì)導(dǎo)入大量高端居住人群，給本案帶來(lái)較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； 但像萬(wàn)豪這樣世界級(jí)酒店集團(tuán)大體量產(chǎn)品的介入給本案開(kāi)發(fā)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)，需要關(guān)注自身開(kāi)發(fā)節(jié)奏,項(xiàng)目前期物業(yè)分析,5,本案大盤(pán)效應(yīng)明顯，完善的社區(qū)配套、便利的交通資源及高科技環(huán)保技術(shù)引入使其房?jī)r(jià)

16、處于新城絕對(duì)高位，區(qū)域標(biāo)桿形象已經(jīng)建立,小區(qū)整體鳥(niǎo)瞰圖,小區(qū)實(shí)景圖,商業(yè)街實(shí)景,整體大盤(pán)效應(yīng)帶來(lái)完善的社區(qū)配套,總建筑面積近52萬(wàn)平米，三湘四季花城作為松江新城規(guī)模最大的社區(qū)，未來(lái)將導(dǎo)入近1萬(wàn)人居?。?大規(guī)模社區(qū)連帶的配套效應(yīng)凸顯，一期英倫商業(yè)街、二期規(guī)劃商業(yè)及大型市民廣場(chǎng)為新城少有。目前一期商業(yè)街已經(jīng)開(kāi)放，租金處于區(qū)域高位,區(qū)別于同區(qū)域樓盤(pán)的定位塑造區(qū)域標(biāo)桿形象,區(qū)別于區(qū)域樓盤(pán)小戶型、低總價(jià)的特點(diǎn)，本案打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目：舒適房型及高科技環(huán)保技術(shù)引入造就本案目前區(qū)域最高單價(jià)，標(biāo)桿形象已塑造成功； 但目前房產(chǎn)新政對(duì)本案區(qū)域高總價(jià)的發(fā)展帶來(lái)一定抑制,項(xiàng)目片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè),6,本片區(qū)短期內(nèi)將開(kāi)始向新

17、城高端居住區(qū)發(fā)展，但暫時(shí)無(wú)法成為新城商業(yè)核心區(qū)域，軌道交通的發(fā)展將會(huì)進(jìn)一步增加本片區(qū)客源導(dǎo)入能力,1,2,3,周 邊 現(xiàn) 狀,片 區(qū) 特 性,地塊所在片區(qū)為新城高尚居住區(qū)，鄰近軌道的優(yōu)勢(shì)、片區(qū)樓盤(pán)的依次入住和配套商業(yè)的次第開(kāi)發(fā)將使片區(qū)越發(fā)向成熟高端居住區(qū)轉(zhuǎn)型,項(xiàng) 目 競(jìng) 爭(zhēng),片區(qū)商務(wù)設(shè)施及商務(wù)氛圍缺失，商業(yè)也都為社區(qū)配套商業(yè)，但片區(qū)未來(lái)有多個(gè)酒店及酒店式公寓陸續(xù)推出，本項(xiàng)目須在研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，采取應(yīng)對(duì)策略,地塊周邊具有諸多優(yōu)勢(shì)：市民廣場(chǎng)的休閑景觀、依托三湘四季花城的大型配套商業(yè)、三湘四季花城前期住宅項(xiàng)目的客戶及品牌積累，這些對(duì)項(xiàng)目形成正面促進(jìn)作用,片 區(qū) 交 通,坐擁公交樞紐和軌道交通雙

18、緯交通優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在導(dǎo)入客源上具有很大便利性，尤其是軌道九號(hào)線將為項(xiàng)目帶來(lái)更為廣泛的市區(qū)價(jià)差導(dǎo)入客源,項(xiàng)目地塊特點(diǎn)總結(jié)及思考,7,項(xiàng)目地塊及所在片區(qū)特點(diǎn)可以總結(jié)如下,區(qū)域住宅市場(chǎng)分析,松江新城整體住宅市場(chǎng)分析 區(qū)域住宅客戶分析 片區(qū)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析,松江新城整體住宅市場(chǎng)分析,松江新城住宅市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò),松江新城住宅發(fā)展脈絡(luò)圖,全面啟動(dòng)階段,快速發(fā)展階段,確立松江新城建設(shè)計(jì)劃 啟動(dòng)九號(hào)線建設(shè) 開(kāi)始8000畝大學(xué)城建設(shè),房?jī)r(jià)在2000-3000元/平米 客戶以松江本地客自住需求為主 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要為無(wú)序自發(fā)狀態(tài),房?jī)r(jià) (元/平方米,大學(xué)城建成并全面入住，引入10萬(wàn)師生 新城商業(yè)核心區(qū)開(kāi)元地中海建成 泰晤

19、士小鎮(zhèn)基本建成,房?jī)r(jià)上升到5000元/平方米 新城理念及軌道規(guī)劃利好深入人心，市區(qū)投資客占絕對(duì)比例，同時(shí)與市區(qū)樓盤(pán)的價(jià)差吸引部分市區(qū)青年自住客 開(kāi)發(fā)量井噴,07年年初開(kāi)始迎來(lái)全國(guó)性的房市和股市的牛市表現(xiàn) 07年9月國(guó)家就二套房政策出臺(tái) 07年底九號(hào)線開(kāi)通至桂林路 大學(xué)城、商業(yè)核心、地鐵等配套逐步到位,房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，均價(jià)接近7000元/平方米，07年全年集中消化既往存量房 07年9月以前普通住宅客戶投資客占絕對(duì)比例，9月后投資客比例下降，地鐵通車(chē)帶來(lái)市區(qū)自住客數(shù)量增加,08年年初開(kāi)始”房地產(chǎn)拐點(diǎn)論”彌漫，股市和房市步入下行通道 08年第三季度全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)，住宅購(gòu)買(mǎi)力受挫的同時(shí)，觀望

20、氛圍加重 09年年底九號(hào)線將通至徐家匯，10年通至浦東,住宅價(jià)格受東部區(qū)域三湘等樓盤(pán)開(kāi)發(fā)影響，價(jià)格穩(wěn)定在7600元/平方米 客戶中投資比例大為下降，尤其是西側(cè)缺乏地鐵交通優(yōu)勢(shì)樓盤(pán)主要為區(qū)域自住客，地鐵沿線樓盤(pán)青年自住特征沒(méi)有改變 區(qū)域04-06銷(xiāo)售的已交房樓盤(pán)，平均入住率只有2-3成,基礎(chǔ)起步階段,住宅發(fā)展背景,住宅市場(chǎng)特征,理性回歸階段,23,2000,4000,6000,8000,01,02,03,04,05,06,07,08,09,時(shí)間,1,整體供應(yīng)趨于平穩(wěn)，成交量回歸理性，均價(jià)隨著板塊成熟一路上揚(yáng),松江新城總體供求趨勢(shì)分析,2,供應(yīng)逐漸平穩(wěn),作為全市供應(yīng)量最大的板塊，松江新城在2005

21、年進(jìn)行大量住宅開(kāi)發(fā)后，供應(yīng)量逐年回落，目前穩(wěn)定在65萬(wàn)平米左右； 由于2007年出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，此前市場(chǎng)上的存量基本去化完畢,成交回歸理性，價(jià)格一路上揚(yáng),在經(jīng)歷了瘋狂的2007年之后，08年成交量迅速回落，僅為53萬(wàn)平米，市場(chǎng)回歸理性； 由于新城統(tǒng)一規(guī)劃，完善配套，加之歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格上揚(yáng)，該板塊價(jià)格逐年上升,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),新城供求集中在1-3房，各房型皆需求旺盛,松江新城各房型供求趨勢(shì)變化,3,市場(chǎng)特征：1-3房供求兩旺，4房及以上和復(fù)式所占比重較小,07年市場(chǎng)形勢(shì)非常佳，各戶型出現(xiàn)了嚴(yán)重的供不應(yīng)求，大量消化存量，各房型均表現(xiàn)出旺盛的需求，尤其是1-3房； 其中1、

22、2房供需表現(xiàn)接近，但2房的市場(chǎng)容量更大,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),1房及2房的市場(chǎng)份額正在逐漸加大，市場(chǎng)需求旺盛,松江新城各房型市場(chǎng)份額變化趨勢(shì),4,松江新城06-08年各成交房型市場(chǎng)份額變化圖,1R,2R,3R,4/5R,復(fù)式,市場(chǎng)特征：2房成為成交絕對(duì)主力，1房逐步占有3房的市場(chǎng)份額,整個(gè)07年同06年成交結(jié)構(gòu)類(lèi)似，集中成交在2房及3房，1房所占配比較??； 08年成交結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)變化，部分受到了70/90政策影響，1房成交份額猛增，成為次成交主力，2房成為絕對(duì)的成交主力，三房以上的戶型份額有所回落，這也符合當(dāng)?shù)匾酝顿Y和青年自住為主的市場(chǎng)需求特點(diǎn),信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),新城過(guò)去3年的

23、成交房型偏向舒適型，緊湊型房型所占比重不大,松江新城各房型面積段配比,5,松江新城06-08年1-3房各成交面積段份額,1R,2R,3R,市場(chǎng)特征：各方型以舒適型為主,一房主力面積段位于50-70平米，其中60-70為絕對(duì)主力面積段； 二房主力面積段在80-110平米； 三房主力面積段在120-140平米，120平米以下的小三房所占比重很小,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),松江新城目前在售公寓項(xiàng)目分析,6,松江新城目前主要在售公寓項(xiàng)目列表,目前松江新城整體住宅供應(yīng)量明顯下降，大部分樓盤(pán)已處于尾盤(pán)銷(xiāo)售，存在大量后續(xù)供應(yīng)的樓盤(pán)數(shù)目很少?？偞媪吭?0萬(wàn)平米左右，且大多集中在西片區(qū)。本案所在東區(qū)供應(yīng)存量很

24、??； 松江新城分區(qū)效應(yīng)明顯，東片區(qū)較為成熟，平均房?jī)r(jià)要比西區(qū)高出近2,000元/平米，西片區(qū)生活氛圍較差，因此公寓以低價(jià)、小戶型為主，且多為混合社區(qū),松江新城在售小戶型公寓分析,7,松江新城目前主要在售小戶型公寓項(xiàng)目列表,目前松江地區(qū)熱銷(xiāo)的公寓項(xiàng)目大多為小戶型產(chǎn)品，針對(duì)的客戶往往是首次置業(yè)的青年人或本地投資客。板塊小戶型集中在近期開(kāi)盤(pán)的西區(qū)三大樓盤(pán)，其均為混合社區(qū)，公寓去化率在5成以上； 西區(qū)由于生活氛圍不足，因此人們對(duì)房型的性價(jià)比更為看重而非入住品質(zhì)，因此綠地諾丁山采用較小戶型的裝修房，去化率反而相對(duì)較低,松江新城在售住宅市場(chǎng)分布,8,在售項(xiàng)目,在售小戶型項(xiàng)目,松江新城目前主要在售樓盤(pán)集中在

25、東面本案片區(qū)及西片區(qū)，小戶型項(xiàng)目則集中在西片區(qū),整體住宅市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié),9,松江新城板塊在07年的瘋狂后逐步回歸理性，目前小戶型熱銷(xiāo)，整體市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)如下,東城區(qū)區(qū)位、交通和配套都要優(yōu)于西城區(qū)板塊，價(jià)格也處于新城高位；西區(qū)生活氛圍不足，片區(qū)樓盤(pán)以低價(jià)、小戶型、混合社區(qū)為主,區(qū)域住宅客戶分析,早期松江新城客戶分析,1,05年以前，松江新城儼然化身為“投資樂(lè)園”，嚴(yán)重透支的房?jī)r(jià)墻將區(qū)域自住客擋在城外，新城逐漸演變?yōu)椤蔽髂峡粘?自住客 30,投資客 50,自住兼投資 20,主要為松江本地客戶，老城區(qū)為主，多在工業(yè)園區(qū)工作，置業(yè)區(qū)域更接近老城區(qū)； 年齡集中在35歲以上，家庭結(jié)構(gòu)多為三口之家，改善型置業(yè)目

26、的為主； 偏好戶型以大二房及三房為主，分別為100-110平米及130-140平米,其中八成以上來(lái)自上海市區(qū)，集中在西面閔行、徐匯等區(qū)域； 客戶多在30歲以上，看重松江新城“統(tǒng)一規(guī)劃、分頭開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施先行”的開(kāi)發(fā)策略及未來(lái)大學(xué)城、軌道交通導(dǎo)入對(duì)其房?jī)r(jià)提升作用； 注重投資回報(bào)率，先行搶占景觀資源及未來(lái)核心商區(qū)，偏好戶型集中在二房及三房，面積比自住客略小,多為松江其他地域客戶，看重新城眾多重點(diǎn)中小學(xué)，為學(xué)區(qū)用房； 偏好戶型同自住客類(lèi)似，年齡多在30歲左右,05年以前松江新城的住宅開(kāi)發(fā)集中南部，環(huán)泰晤士小鎮(zhèn)、環(huán)中央公園、南部近老城區(qū)域?yàn)楣?yīng)重點(diǎn)，戶型以舒適型二房及三房為主，區(qū)域房?jī)r(jià)一路飆升，05年

27、已突破5,000元/平米，完全超出區(qū)域自住客所能承受的范圍； 故客戶結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏向投資型，多為市區(qū)導(dǎo)入客源，這部分客戶為城市中產(chǎn)階層，擁有一定的資金但有限，在宏觀調(diào)控的背景下容易受到影響。他們看好區(qū)域發(fā)展，搶先占有新城景觀資源及核心商區(qū)，造成自住客大多偏向南部近老城區(qū)域，整個(gè)新城示范區(qū)入住率跌至低谷，空城危機(jī)迫在眉睫,空城危機(jī),目前松江新城客戶分析,2,目前松江新城處于人氣恢復(fù)期，自住型客戶比例較高，軌道交通帶來(lái)市區(qū)客戶導(dǎo)入，同時(shí)因配套發(fā)展不平衡，板塊裂化為兩大次級(jí)子區(qū)域,新城目前分化為2大次級(jí)子區(qū)域，客戶結(jié)構(gòu)存在明顯差異,東城區(qū)域 （市區(qū)年輕人首次置業(yè)的寶地,西城區(qū)域 （區(qū)域自住客價(jià)格低谷,0

28、5、08年兩次房地產(chǎn)政策調(diào)整嚴(yán)重打擊了投資客的熱情，同時(shí)板塊內(nèi)樓盤(pán)過(guò)剩造成投資熱情銳減，隨著軌道交通的開(kāi)通，自住比例正在逐步提高中,以本地區(qū)域客為主（65%），市區(qū)價(jià)差導(dǎo)入型客戶主要集中在西部地區(qū)，約占25%； 客戶年齡集中在25-35歲，以夫妻二人家庭結(jié)構(gòu)，剛性置業(yè)需求為主，輔以少部分本地老城區(qū)改善型客戶； 純投資客比例只有2%，部分自住兼投資客（15%），其主要看重新城良好的居住環(huán)境及學(xué)區(qū)； 偏好房型集中在一房及兩房，面積在65-70平米（一房）及80-90平米（兩房），較東城區(qū)要小,市區(qū)導(dǎo)入自住型客戶比重（30%）較大，接近松江本地客戶比例（35%），導(dǎo)入客多為在閔行、徐匯工作，通過(guò)9號(hào)

29、線導(dǎo)入，另有部分外省市及外籍客戶（15%）； 投資客比例保持在25%，其看重區(qū)域人氣的提升帶來(lái)良好的出租、出售前景；自住客（60%以上）多為25-35歲青年人首次置業(yè)，依托價(jià)格、交通導(dǎo)入；外省市客戶通常為購(gòu)置子女學(xué)區(qū)房； 偏好房型集中在二房（80-100平米）及一房（60-70平米），目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)下房型有向緊湊小房型發(fā)展趨勢(shì),西區(qū)受早期松江新城投資比例過(guò)高所累，入住率過(guò)低，各社區(qū)配套商業(yè)長(zhǎng)期空置，價(jià)格處于新城洼地,東區(qū)受軌道交通導(dǎo)入、環(huán)中央公園核心商業(yè)發(fā)展成熟等重大利好因素的影響，區(qū)域自住比率正在提升，價(jià)格處于新城高位,松江新城東片區(qū)客戶分析,3,目前松江新城東區(qū)客戶主要依托4種模式進(jìn)行導(dǎo)入，

30、即交通導(dǎo)入型、舊城導(dǎo)入型、高校導(dǎo)入型、配套導(dǎo)入型,注：圖中箭頭所示為客源流向,交通導(dǎo)入型 占55,舊城導(dǎo)入型 占35,高校導(dǎo)入型 占7,配套導(dǎo)入型 占3,交通導(dǎo)入及舊城導(dǎo)入占據(jù)客戶主體,客源主體依托公路及軌道交通等從外區(qū)域?qū)氲叫鲁菛|區(qū)，或經(jīng)由南部臨近街道從松江舊城進(jìn)入到該區(qū)域； 大學(xué)城高校導(dǎo)入及環(huán)中央公園商區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套導(dǎo)入客戶所占比重較小，消費(fèi)能力也相當(dāng)有限； 本項(xiàng)目臨近地鐵沿線，交通導(dǎo)入型客戶所占比重相對(duì)區(qū)域略有上升,市區(qū)自住客 （30%） “ 新城交通便利、房?jī)r(jià)低，同樣價(jià)錢(qián)，這里住得比市區(qū)寬敞多了” 市區(qū)投資客 （10%） “新城規(guī)劃好，有潛力，又有大學(xué)生，房子肯定租得掉” 外省投資兼自

31、住客戶 （10%） “為子女上學(xué)作投資，而且新城環(huán)境又好，偶爾住住也挺舒適” 港澳臺(tái)客戶 （5%） “回國(guó)了，得在上海找個(gè)環(huán)境優(yōu)美的地方安個(gè)家,松江新城東片區(qū)客戶分析,3,各類(lèi)不同導(dǎo)入型客戶依據(jù)置業(yè)目的可以將其做進(jìn)一步細(xì)分，細(xì)分客戶都具有其明確的客戶標(biāo)簽,1,細(xì)分客戶標(biāo)簽,2,3,4,交通導(dǎo)入型（55%） 通過(guò)公路及軌道交通進(jìn)入?yún)^(qū)域進(jìn)行置業(yè)，分為,舊城導(dǎo)入型（35%）經(jīng)由南部各街道從舊城區(qū)導(dǎo)入，可分為,舊城自住客（30%） “這里環(huán)境好，配套也跟上了，而且子女讀書(shū)也不用愁，就是房?jī)r(jià)稍微有點(diǎn)貴” 舊城投資客 （5%） “大學(xué)城開(kāi)發(fā)，9號(hào)線通車(chē)，市區(qū)未來(lái)會(huì)有更多人來(lái)新城這邊住，投資回報(bào)肯定不錯(cuò),高

32、校導(dǎo)入型（7%）由于在大學(xué)城工作導(dǎo)入,信息來(lái)源：部分東區(qū)樓盤(pán)案場(chǎng)訪談,拖家?guī)Э诘脑谶@邊住宿舍也不是辦法，周?chē)覀€(gè)性價(jià)比高的買(mǎi)下住起來(lái),配套導(dǎo)入型（3,因在新城核心商區(qū)工作導(dǎo)入到本區(qū)域 “既然在這邊長(zhǎng)期工作，不如買(mǎi)個(gè)房安頓下來(lái),松江新城東片區(qū)客戶分析,3,根據(jù)置業(yè)目的，新城東區(qū)客戶可劃分為投資客及自住客，各自置業(yè)因素有明顯區(qū)別,投資回報(bào),自住客 （75,投資客 （25,松江新城客戶演變分析,4,總結(jié)松江新城客戶演變歷程，可以看到如下趨勢(shì),供求屬性,新盤(pán)供應(yīng)量逐年下降 但區(qū)域樓盤(pán)過(guò)去開(kāi)發(fā)嚴(yán)重過(guò)剩,居住氛圍有限,投資熱情銳減,土地屬性,變化,影響,結(jié)果,配套屬性,生活功能增強(qiáng),人口屬性,自住率逐步提

33、高,市區(qū)自住客導(dǎo)入,區(qū)域人氣回升,生活、環(huán)境配套逐漸完善 軌道交通導(dǎo)入縮短區(qū)域距離感,區(qū)域人口逐漸導(dǎo)入,內(nèi)部發(fā)展屬性,東區(qū)較西區(qū)發(fā)展更為成熟,人口導(dǎo)入不均,客戶出現(xiàn)分化,早期空城危機(jī)已經(jīng)嚴(yán)重透支了板塊投資潛力，區(qū)域正通過(guò)新盤(pán)介入及二手房的調(diào)整逐步恢復(fù)人氣； 配套跟進(jìn)及軌道交通導(dǎo)入提升了區(qū)域生活功能，越來(lái)越多市區(qū)自住客導(dǎo)入到本區(qū)域，自住比率有所提升； 由于區(qū)域配套發(fā)展的不均衡性造就了東西截然不同的兩個(gè)次級(jí)子板塊，形成東強(qiáng)西弱的格局,未來(lái)松江新城客戶發(fā)展趨勢(shì)分析,5,預(yù)測(cè)松江新城客戶未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，可以看到如下一些特點(diǎn),1,2,3,松江新城住宅客戶分析總結(jié),6,針對(duì)松江新城公寓客戶的分析，可以對(duì)本項(xiàng)

34、目得出如下,依托9號(hào)線，區(qū)域居住氛圍加速成熟，憑借良好的環(huán)境和配套，東城區(qū)也吸引了一部分區(qū)域改善型客戶，這部分客戶需求偏向三房以上大房型,片區(qū)在售項(xiàng)目重點(diǎn)分析,保利西子灣/項(xiàng)目基本情況,1,保利西子灣由35棟11-18層小高層組成，距離地鐵站700米，內(nèi)部大型水景設(shè)計(jì)、小戶型低總價(jià)是該項(xiàng)目的最大亮點(diǎn),項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目實(shí)景圖,保利西子灣分兩期開(kāi)發(fā)，整體規(guī)劃呈現(xiàn)“兩河三岸，一灣一島”布局，強(qiáng)調(diào)水景社區(qū)；在福林路沿街規(guī)劃有3萬(wàn)平米商業(yè)，涵蓋各類(lèi)業(yè)態(tài),保利西子灣/物業(yè)功能規(guī)劃,1,項(xiàng)目一期，07年10月開(kāi)盤(pán)，總體量6.6萬(wàn)平米，目前已經(jīng)交房原名為三湘水景苑，一期開(kāi)發(fā)主要集中在嘉松公路沿線，這些樓棟距離

35、地鐵站近，但易受到噪音污染,項(xiàng)目二期，08年5月開(kāi)盤(pán)，改名為保利西子灣，總體量為14.5萬(wàn)平米，重點(diǎn)打造臨河景觀住宅,項(xiàng)目整體平面圖,地鐵9號(hào)線,3萬(wàn)平米商業(yè)街，由政府統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)，具體開(kāi)發(fā)節(jié)奏尚未公布。其涵蓋主題型美食廣場(chǎng)和服務(wù)型商業(yè)配套。并在東側(cè)規(guī)劃有一棟酒店式公寓。預(yù)計(jì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)將會(huì)以統(tǒng)一出租為主,保利西子灣主力產(chǎn)品為90-100平米的兩房及60-70平米一房，小戶型、低總價(jià)成為該項(xiàng)目最大亮點(diǎn)，因而客戶以初次置業(yè)的青年人為主，兼有部分投資客,保利西子灣/項(xiàng)目市場(chǎng)情況,1,保利西子灣各房型配比,保利西子灣各房型面積段分布,供應(yīng)結(jié)構(gòu)以一房及兩房為主,90-100平米二房為供應(yīng)的絕對(duì)主力； 整體

36、戶型面積在區(qū)域中偏小，僅在河畔景觀位置安排少許大戶型產(chǎn)品,一房及兩房去化率較高,本案一房及兩房去化率很高，三房市場(chǎng)需求較??； 目前項(xiàng)目成交價(jià)集中在8200元/平米，相比7800的開(kāi)盤(pán)價(jià)略有上揚(yáng),客戶以初次置業(yè)年輕人為主,小戶型，低總價(jià)吸引了許多初次置業(yè)的年輕人； 另有部分針對(duì)大學(xué)城師生出租的投資客，預(yù)計(jì)一房月租金可以達(dá)到1500元,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),保利西子灣主力產(chǎn)品特色不明顯，僅依靠贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值,保利西子灣/產(chǎn)品分析,1,60平米一房,90平米二房,本案主力產(chǎn)品特色不明顯，其依靠戶戶凸窗、大面積景觀陽(yáng)臺(tái)、高得房率（82%）來(lái)提升產(chǎn)品性價(jià)比； 為了配合立面設(shè)計(jì)，主力產(chǎn)品戶型

37、并不方正，且南北通透性不佳為本案產(chǎn)品主要缺點(diǎn),根據(jù)保利西子灣的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示,保利西子灣/產(chǎn)品分析,1,2,3,小戶型、低總價(jià)彌補(bǔ)區(qū)位劣勢(shì)，吸引了很大比例的市區(qū)青年自住客,未來(lái)區(qū)域?qū)?huì)導(dǎo)入一定年輕住戶，給本案帶來(lái)人氣及潛在客源,酒店式公寓定位中端，只租不售，同本案難以形成有效競(jìng)爭(zhēng),松江大學(xué)城站附近3個(gè)在售樓盤(pán)中，保利西子灣的區(qū)位劣勢(shì)較大，距離地鐵站距離相對(duì)較遠(yuǎn)，且受軌道交通噪音污染，但其小戶型低總價(jià)的準(zhǔn)確定位確保了其較高的去化率,相比其他2個(gè)在售樓盤(pán)，本案客戶中青年人首次置業(yè)比例較高，因此自住客比重較大，因此未來(lái)將會(huì)給本區(qū)域帶來(lái)大量年輕住戶，在拉動(dòng)區(qū)域人氣同時(shí)給本案帶來(lái)潛在

38、客源,保利西子灣所規(guī)劃的酒店式公寓目前定位中端，只租不售且同嘉松公路存在一定距離，難以同本案地標(biāo)型產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng),1,御上海/項(xiàng)目基本情況,2,御上海由21棟11-18層小高層組成，萬(wàn)豪酒店集團(tuán)的引入及多種戶型的選擇是本案最大特點(diǎn),項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目實(shí)景圖,御上海整體規(guī)劃強(qiáng)調(diào)水景打造，社區(qū)引入萬(wàn)豪酒店集團(tuán)打造酒店集群，并由萬(wàn)豪管理中央私家會(huì)所,御上海/物業(yè)功能規(guī)劃,2,項(xiàng)目07年年底開(kāi)盤(pán)共一期統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，規(guī)劃時(shí)引入大型水系，社區(qū)分為三大組團(tuán)，并在小區(qū)中央打造私家會(huì)所小島； 建筑風(fēng)格采用海派建筑中的Art Deco風(fēng)格，三段式經(jīng)典比例劃分，立面采用面磚與石材組合，給人帶來(lái)高品質(zhì)感； 未來(lái)在梅家浜路沿街規(guī)

39、劃有9萬(wàn)平米大型酒店及酒店式公寓集群，由國(guó)際知名品牌萬(wàn)豪進(jìn)行管理，其還將負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)高級(jí)會(huì)所的管理運(yùn)營(yíng),項(xiàng)目整體平面圖,會(huì)所,項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖,萬(wàn)豪酒店集群,御上海產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)分散，造成其出了小戶型外整體去化率不高，客源導(dǎo)入能力有限,御上海/項(xiàng)目市場(chǎng)情況,2,御上海各房型配比,御上海各房型面積段分布,供應(yīng)結(jié)構(gòu)分散，各房型皆有,本案產(chǎn)品線豐富，各類(lèi)房型皆有。主力戶型為60-70平米一房、90-100平米兩房及130-140平米三房； 本案包含部分超大面積豪宅戶型以提升項(xiàng)目品質(zhì),一房及兩房去化率較高,本案一房及兩房去化率很高，其他房型尤其是大面積復(fù)式需求較??； 項(xiàng)目相比07年底開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)并無(wú)顯

40、著提升,客戶以本地為主，導(dǎo)入能力有限,本案客群以松江本地居民為主，雖然臨近地鐵但其他區(qū)域?qū)肽芰τ邢蓿?伴隨市場(chǎng)萎縮，本案投資客戶比例明顯減少，項(xiàng)目整體去化速度明顯下降,信息來(lái)源：易居cric系統(tǒng),御上海主力產(chǎn)品中規(guī)中矩，以低總價(jià)，高附加值為亮點(diǎn),御上海/產(chǎn)品分析,2,65平米一房,94平米二房,本案主力產(chǎn)品中規(guī)中矩，房型較為方正，設(shè)置了大面積凸窗及景觀陽(yáng)臺(tái)增加附加值； 但是由于其得房率一般，使得建筑面積相比保利西子灣而言較大，因此總價(jià)較高，價(jià)格處于劣勢(shì),根據(jù)御上海的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示,御上海/產(chǎn)品分析,2,2,3,中小體量樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)，戶型定位需要明確,本區(qū)域目前對(duì)超大戶型豪宅

41、的需求量有限,該項(xiàng)目未來(lái)酒店集群將走高端路線，本案需要同其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),御上海在產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)上定位不明確，各面積段產(chǎn)品都有，造成了其去化時(shí)部分戶型市場(chǎng)需求小，去化困難，僅一些小戶型去化良好,御上海產(chǎn)品中包括了超大面積的豪宅產(chǎn)品，但是去化能力相當(dāng)有限。表明了本區(qū)域市場(chǎng)目前對(duì)于這類(lèi)中高端產(chǎn)品需求有限，開(kāi)發(fā)相應(yīng)產(chǎn)品將帶來(lái)很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),御上海未來(lái)將會(huì)由萬(wàn)豪集團(tuán)打造大型高端酒店及酒店式公寓集群，將會(huì)對(duì)區(qū)域整體形象帶來(lái)一個(gè)劇變，這給本案帶來(lái)機(jī)會(huì)的同時(shí)又帶來(lái)較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如何同其進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)把握良好的開(kāi)發(fā)節(jié)奏將是本案成功的關(guān)鍵,1,客 戶 特 征,市 場(chǎng) 表 現(xiàn),松江新城在經(jīng)歷大范圍開(kāi)發(fā)后供應(yīng)量回落，市場(chǎng)存

42、量有限；近期市場(chǎng)回歸理性，投資需求萎縮，向自住需求調(diào)整； 東城區(qū)區(qū)位、交通和配套都要優(yōu)于西城區(qū)板塊，價(jià)格也處于新城高位；西區(qū)生活氛圍嚴(yán)重不足,競(jìng) 品 啟 示,保利西子灣項(xiàng)目以小戶型、低總價(jià)為主打特色，為片區(qū)導(dǎo)入了大量年輕自住客，提升片區(qū)的人氣及居住氛圍； 御上海房型多樣，造成定位不明確，大房型市場(chǎng)接受度低，其未來(lái)依靠引進(jìn)萬(wàn)豪管理來(lái)提升項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn),新城早期客戶以投資為主，目前尤其是東城區(qū)向青年自住需求轉(zhuǎn)變，其總價(jià)承受力有限，偏重一房、二房等中小戶型； 憑借良好的環(huán)境和配套，東城區(qū)也吸引了一部分區(qū)域改善型客戶，其需求偏向三房以上大房型,產(chǎn) 品 特 性,板塊目前小戶型市場(chǎng)需求旺盛，成交主力為二房，其次

43、為一房，三房以上的大房型成交比例萎縮； 成交一房面積集中在在50-70平米，二房在80-110平米，三房在120-140平米,區(qū)域住宅市場(chǎng)總結(jié),項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)特點(diǎn)可以總結(jié)如下,酒店式公寓市場(chǎng)分析,軌道沿線新興酒店式公寓研究 區(qū)域酒店式公寓分析,軌道沿線新興酒店式公寓研究,傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究,主要分布在內(nèi)環(huán)以內(nèi)的長(zhǎng)寧、黃浦、盧灣、靜安、浦東陸家嘴、徐匯等區(qū)域 所處區(qū)域?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)如人民廣場(chǎng)、小陸家嘴和南京西路，或者位于高端居住區(qū)如華山路、鎮(zhèn)寧路和古北板塊，區(qū)域同時(shí)具備商業(yè)繁華和交通便利等特征,銷(xiāo)售客戶以投資客為主，客戶來(lái)源以外地和海外客戶為主力 銷(xiāo)售價(jià)格一般高于區(qū)域內(nèi)同類(lèi)住宅價(jià)格 市區(qū)

44、酒店式公寓中長(zhǎng)租客以外籍客戶為主，短租中大陸的商務(wù)客也很多，長(zhǎng)租市場(chǎng)的外籍客戶呈現(xiàn)群居特點(diǎn) 出租率高，普遍在90%以上,大多聘請(qǐng)知名的、專(zhuān)業(yè)酒店管理服務(wù)公司 提供的服務(wù)全面，包括24小時(shí)送餐、幼兒看護(hù)等，融合了星級(jí)酒店式服務(wù)和家庭式溫馨服務(wù),大部分中高檔酒店式公寓房間數(shù)量一般在100-300套之間，其中200-300套之間最為密集 針對(duì)中高端長(zhǎng)租客的酒店式公寓戶型面積普遍較大，以二房和三房為主，戶型面積在100-200平方米之間；針對(duì)短租客及中低端客戶的中低端酒店式公寓戶型面積較小，以70平方米以下的一房為主 一般采取精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔,1,軌道9號(hào)線沿線酒店式公寓類(lèi)物業(yè)分析,2,軌道交通9

45、號(hào)線沿線未來(lái)會(huì)推出有大量酒店式公寓項(xiàng)目，必然對(duì)本案客源產(chǎn)生一定分流，因此如何同這些項(xiàng)目產(chǎn)生錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)將成為本案成功關(guān)鍵,軌道交通9號(hào)線沿線酒店式公寓分布,上海風(fēng)景/項(xiàng)目基本情況,3,上海風(fēng)景是大上海國(guó)際花園的三期項(xiàng)目，一、二期項(xiàng)目均為普通公寓，各期普通公寓均已售罄,項(xiàng)目實(shí)景圖,項(xiàng)目效果圖,酒店式公寓,項(xiàng)目地處金匯龍柏黃金口岸，距離徐家匯及古北國(guó)際社區(qū)較近，外籍人士居住氛圍濃郁，西面漕河涇園區(qū)提供了一定產(chǎn)業(yè)支撐,上海風(fēng)景/項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析,3,虹橋開(kāi)發(fā)區(qū),古北國(guó)際社區(qū),徐家匯商圈,漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū),城市副中心 豐富的綜合資源,日韓港臺(tái)人士的后花園 外籍人士居住氛圍濃郁,高檔樓盤(pán)集中區(qū) 生活配套完善,

46、技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè) 集聚效應(yīng)明顯,獨(dú)特綠化環(huán)境 適宜外僑居住及辦公,金匯龍柏,本項(xiàng)目具備良好客源基礎(chǔ),產(chǎn)品以小戶型為主，且部分為復(fù)式房型，以提高產(chǎn)品附加值，同時(shí)控制復(fù)式產(chǎn)品數(shù)量，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),上海風(fēng)景/產(chǎn)品規(guī)劃,3,8-10層 層高5.4M,2-7層 層高2.95M,1層 8米挑空大堂,大樓共配備五部電梯，其中有一部是觀光電梯，每層25戶左右； 總套數(shù)263套，單套面積從22.82平方米至74.37平方米； 本項(xiàng)目主力房型面積為40平米79套，60平米88套，8層以下為平層，8層以上為復(fù)式房型； 產(chǎn)品為精裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)是1000元左右/平方米，包括：廚衛(wèi)設(shè)備（方太、科勒）、房間內(nèi)實(shí)木復(fù)合地板、

47、衣柜、熱水器、空調(diào)等,上海風(fēng)景去化率良好，目前客戶多為區(qū)域投資客，看重區(qū)域出租市場(chǎng)前景，小部分自住客戶對(duì)小戶型復(fù)式產(chǎn)品更為偏愛(ài),上海風(fēng)景/項(xiàng)目市場(chǎng)情況,3,上海風(fēng)景客戶構(gòu)成,信息來(lái)源：案場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研,上海風(fēng)景酒店式公寓目前總?cè)セ试?成左右，其中復(fù)式產(chǎn)品去化率較高，達(dá)到了近8成，可見(jiàn)復(fù)式辦公產(chǎn)品雖然受到512地震效應(yīng)的波及，但在本市房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有較大需求； 從客戶屬性進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，投資客占了較大的比例，這是由于該區(qū)域外籍租客數(shù)目較大，未來(lái)出租市場(chǎng)被看好所致，這部分客戶更加關(guān)注項(xiàng)目投資回報(bào)率，對(duì)房型功能無(wú)特殊需求； 而區(qū)域自住客則更關(guān)注產(chǎn)品特色和性價(jià)比，對(duì)小戶型復(fù)式產(chǎn)品較為偏好，這部分客戶多

48、為過(guò)渡型需求，看重區(qū)域地段，但消費(fèi)力有限,根據(jù)上海風(fēng)景的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示,上海風(fēng)景/項(xiàng)目啟示,3,2,3,大型成熟居住片區(qū)對(duì)酒店式公寓產(chǎn)生良好的支撐作用,控制復(fù)式產(chǎn)品比例，把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),該項(xiàng)目客戶結(jié)構(gòu)同本案差異較大，兩者產(chǎn)生錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),項(xiàng)目地處金匯龍柏，區(qū)域內(nèi)外籍居住氛圍濃郁，這給了項(xiàng)目極佳的客源支撐，也大大提升了酒店式公寓產(chǎn)品的投資價(jià)值,本案在建筑設(shè)計(jì)上獨(dú)具匠心，8層以下為平層，8層以上全為復(fù)式，在增加產(chǎn)品特色同時(shí)，控制了復(fù)式產(chǎn)品比例（4成以下），以規(guī)避復(fù)式產(chǎn)品潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),上海風(fēng)景的客戶多為市區(qū)投資客，未來(lái)租戶以該區(qū)域的外籍高級(jí)人士為主，這同本案在客源上存在較大區(qū)別，不存

49、在較大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,1,上海青年城/項(xiàng)目基本情況,4,項(xiàng)目以年輕態(tài)文化概念為主題,前期主推青年公寓，后以SOHO辦公為主題，最終建設(shè)成集住宅、服務(wù)公寓、辦公、酒店、商業(yè)設(shè)施等功能于一體的新型都市綜合體,項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目實(shí)景圖,由于與城區(qū)相距較遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)配套等發(fā)展滯后，但軌道交通的導(dǎo)入為該區(qū)域帶來(lái)極大的機(jī)遇,上海青年城/項(xiàng)目區(qū)位分析,4,項(xiàng)目處于松江區(qū)九亭鎮(zhèn)北側(cè)，屬于上海市郊地區(qū)； 該區(qū)域交通設(shè)施一直以來(lái)都嚴(yán)重制約著區(qū)域的發(fā)展：區(qū)域與市區(qū)聯(lián)系的唯一主干道漕寶路路況不佳，擁堵現(xiàn)象非常嚴(yán)重，自駕車(chē)客戶對(duì)區(qū)域抗性較大。 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀相對(duì)滯后，形象不佳。 但軌道交通9號(hào)線的導(dǎo)入大大縮短了其通市區(qū)的

50、距離，極大地改變了人們對(duì)于區(qū)域的認(rèn)知度，加之區(qū)域當(dāng)時(shí)較低的均價(jià)。出現(xiàn)了大量導(dǎo)入型客源,上海青年城整體分2期開(kāi)發(fā)，一期以青年公寓為主，目前在售二期主推SOHO辦公，未來(lái)將會(huì)開(kāi)發(fā)高檔酒店及大型商業(yè),上海青年城/物業(yè)功能規(guī)劃,4,項(xiàng)目功能及分布,發(fā)展過(guò)程 項(xiàng)目2005年啟動(dòng)，先期推出小戶型城市青年公寓，層高3.6米，2007年前期公寓全部售完； 2008年開(kāi)始銷(xiāo)售二期的商業(yè)公寓，小戶型，層高4.8米，以SOHO辦公為主題； 未來(lái)2-3年內(nèi)將啟動(dòng)酒店、辦公、商業(yè),公寓,商業(yè),酒店,SOHO辦公,上海青年城采用小戶型復(fù)式產(chǎn)品吸引青年置業(yè)者及投資客,上海青年城/產(chǎn)品規(guī)劃,4,一期公寓主力房型是面積在404

51、2平方米左右的一房。層高3.6米，面寬4.05米，得房率高，陽(yáng)臺(tái)有落地窗。下層可作會(huì)客廳廚房，上可作閣樓臥室，高約1.5米； 二期主打?qū)痈?.8米的復(fù)式房型，順應(yīng)青年崇尚個(gè)性和時(shí)尚的心理，同時(shí)又達(dá)到了動(dòng)靜分區(qū)的效果，底層是客廳和餐廳，上層是臥室。廚房采用開(kāi)發(fā)式，既節(jié)約面積，又使其成為一個(gè)形象前臺(tái),復(fù)式45平米，層高3.6米,復(fù)式46平米，層高4.8米,上海青年城依托小戶型、低總價(jià)、地鐵上蓋、特色產(chǎn)品等因素在逆市中取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，客戶以青年首次置業(yè)及投資客為主,上海青年城/項(xiàng)目市場(chǎng)情況,4,上海青年城客戶構(gòu)成,項(xiàng)目引領(lǐng)年輕社區(qū)潮流，去化率較高,一期小戶型復(fù)式公寓05年開(kāi)盤(pán)，07年全部售罄；

52、 目前上海青年城二期的SOHO辦公在去年下半年開(kāi)盤(pán)以來(lái)去化率約5成，作為商辦用地，購(gòu)買(mǎi)存在諸多限制條件，且市場(chǎng)環(huán)境較差的情況下已屬不易,信息來(lái)源：案場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研,客戶自住、投資兼有，小戶型、低總價(jià)是其最大優(yōu)勢(shì),從客戶區(qū)域構(gòu)成上進(jìn)行分析，本案客戶主要為其他區(qū)域?qū)胄涂蛻?，本地客戶僅占1成； 這部分客戶通常是對(duì)區(qū)域抗性較小的年輕人，主要依托軌道交通9號(hào)線導(dǎo)入，小戶型、低總價(jià)加之其高4.8米特色產(chǎn)品是客戶看重的主要因素； 投資客占了客戶總構(gòu)成的4成左右，但目前市場(chǎng)萎縮，這部分客戶的比重正在不斷減小,根據(jù)上海青年城的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示,上海青年城/項(xiàng)目啟示,4,2,3,青年客戶群是具有軌

53、道交通的郊區(qū)型項(xiàng)目的重要客戶來(lái)源,打造符合目標(biāo)客戶的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一定程度上可以降低客戶對(duì)區(qū)域的抗性,該項(xiàng)目處于地鐵沿線，對(duì)本案有一定的客戶攔截作用,年輕人，尤其是由外省市遷入的“新城市人”，對(duì)區(qū)域的抗性較小，同時(shí)因購(gòu)買(mǎi)力有限，因此對(duì)于具有軌道交通等快速出行方式的市郊型樓盤(pán)具有較高的接受度,項(xiàng)目以小面積、復(fù)合空間的公寓設(shè)計(jì)及SOHO辦公的概念來(lái)吸引上海的時(shí)尚年輕人士，取得了較大的成功。獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)降低了人們對(duì)九亭交通擁堵、環(huán)境較差的區(qū)域抗性,青年城地處9號(hào)線九亭站，更接近市區(qū)，因此在市區(qū)客源導(dǎo)入時(shí)對(duì)本案有一定的截流作用。但由于其是商業(yè)性質(zhì)用地，加之九亭目前生活質(zhì)量較差，本案相比該項(xiàng)目仍具備自身優(yōu)勢(shì)

54、,1,貝尚灣園/項(xiàng)目基本情況,5,項(xiàng)目為區(qū)域內(nèi)的大型社區(qū)，社區(qū)包括高層公寓、聯(lián)排別墅、社區(qū)商業(yè)于一體，精裝修酒店式公寓為其二期的一部分,項(xiàng)目沙盤(pán)圖,項(xiàng)目實(shí)景圖,項(xiàng)目售樓處,貝尚灣園/項(xiàng)目區(qū)位分析,5,項(xiàng)目位于九亭北部居住區(qū)域核心位置，距離軌道交通站點(diǎn)和區(qū)域商業(yè)中心很近。項(xiàng)目的公寓客源主要通過(guò)軌道交通9號(hào)線導(dǎo)入,貝尚灣園/物業(yè)功能規(guī)劃,5,項(xiàng)目物業(yè)組合特色 項(xiàng)目中央部位放置聯(lián)排別墅，依托最優(yōu)越景觀，聯(lián)排的引入提升了社區(qū)的檔次； 項(xiàng)目?jī)?nèi)部自身?yè)碛?萬(wàn)平方米的商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)靠近規(guī)劃建設(shè)中的滬亭北路商業(yè)街，配套完善； 項(xiàng)目引入附近河道的活水，設(shè)置8,000平方米的中央水景，4萬(wàn)平方米的商業(yè)也通過(guò)100

55、0平方米的水景與住宅進(jìn)行了很好的隔斷； 酒店式公寓處于項(xiàng)目最有利位置，靠近街角，處商業(yè)區(qū)內(nèi)，門(mén)口坐擁景觀水景,貝尚灣園為九亭的高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目整體分3期開(kāi)發(fā)，目前在售為一期、二期公寓及部分別墅物業(yè)。酒店式公寓受到項(xiàng)目整體物業(yè)功能組合的正向影響,酒店式公寓,貝尚灣園建筑風(fēng)格上力圖營(yíng)造出濃郁的地中海風(fēng)情西班牙風(fēng)格，酒店式公寓產(chǎn)品主打精裝修小戶型特色，為類(lèi)住宅產(chǎn)品,貝尚灣園/產(chǎn)品規(guī)劃,5,貝尚灣園酒店式公寓為住宅性質(zhì)用地，產(chǎn)權(quán)70年，同本案性質(zhì)類(lèi)似； 產(chǎn)品以小戶型為主，同普通公寓主推的二房三房明顯有所區(qū)別，使其更適合投資客的需求； 精裝修是該酒店式公寓的另外一大特色，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了2,000元/平米

56、，除硬裝外還涵蓋了大部分電器設(shè)備，基本達(dá)到拎包入駐的效果,酒店式公寓產(chǎn)品特征,信息來(lái)源：案場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研,項(xiàng)目整體地中海風(fēng)情的建筑風(fēng)格,貝尚灣園公寓客戶以首次置業(yè)年輕人為主，預(yù)計(jì)酒店式公寓自住客戶特征同公寓客戶類(lèi)似，另有大量看重項(xiàng)目成熟配套的市區(qū)投資客依托軌道交通進(jìn)行導(dǎo)入,貝尚灣園/項(xiàng)目市場(chǎng)情況,5,項(xiàng)目公寓客以首次置業(yè)年輕人為主,貝尚灣一、二期公寓部分客戶以首次置業(yè)及改善型住房為主，投資客比例較少，年齡集中在25-35歲之間，同本案客戶結(jié)構(gòu)非常類(lèi)似； 這部分客戶多為軌道導(dǎo)入客，需求集中在兩房,酒店式公寓自住客同公寓客戶類(lèi)似，另有大量投資客導(dǎo)入,預(yù)期酒店式公寓二房自住客將會(huì)同公寓類(lèi)似，以初次置業(yè)年

57、輕人為主； 此外，隨著一、二期住宅人口導(dǎo)入及商業(yè)配套的開(kāi)發(fā)，區(qū)域投資需求將會(huì)進(jìn)一步釋放，未來(lái)將有大量投資客導(dǎo)入,貝尚灣園公寓客戶置業(yè)目的,公寓客戶年齡特征,根據(jù)貝尚灣園的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以對(duì)本項(xiàng)目形成如下啟示,貝尚灣園/項(xiàng)目啟示,5,2,3,大盤(pán)效應(yīng)能對(duì)新興區(qū)域開(kāi)發(fā)酒店式公寓產(chǎn)品進(jìn)行很好的支撐,首次置業(yè)青年人更易被軌道交通導(dǎo)入,該項(xiàng)目同本案類(lèi)似度較高，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式值得借鑒,貝尚灣園作為一個(gè)總體量接近50萬(wàn)方的大盤(pán)，其內(nèi)部完善的配套商業(yè)加之未來(lái)導(dǎo)入的大量人口均為酒店式公寓開(kāi)發(fā)做了極好的鋪墊,貝尚灣公寓部分客戶分析得出了同青年城類(lèi)似的結(jié)果，即青年置業(yè)者更容易被軌道交通導(dǎo)入，本案未來(lái)酒店式公寓開(kāi)發(fā)中必然

58、要關(guān)注這部分群體的消費(fèi)習(xí)慣和能力,本案在開(kāi)發(fā)體量、節(jié)奏、物業(yè)規(guī)劃上同貝尚灣園有諸多類(lèi)似之處，貝尚灣所處區(qū)域位置更接近市區(qū)，但環(huán)境較差，本案在借鑒其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式的同時(shí)需開(kāi)發(fā)自己優(yōu)勢(shì)，同其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng),1,佘山假日半島/項(xiàng)目基本情況,6,佘山假日半島緊鄰軌道交通9號(hào)線洞涇站，規(guī)劃建造成一個(gè)大型酒店式公寓及商業(yè)的綜合型項(xiàng)目,項(xiàng)目效果圖,項(xiàng)目實(shí)景圖,項(xiàng)目臨近影視基地及歡樂(lè)谷，未來(lái)將會(huì)以影視產(chǎn)業(yè)及旅游資源，軌道交通導(dǎo)入效應(yīng)為其核心賣(mài)點(diǎn),佘山假日半島/項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)業(yè)分析,6,緊鄰軌道交通，有利有弊,本案緊靠地鐵9號(hào)線洞涇站，出站即達(dá)，依托9號(hào)線未來(lái)的延伸將增加其客源輻射的能力； 但該項(xiàng)目距離軌道交通過(guò)緊造成其

59、噪音污染明顯，未來(lái)部分房源將明顯受到影響,影視、旅游產(chǎn)業(yè)支撐,項(xiàng)目目前所在洞涇地區(qū)處于開(kāi)發(fā)階段，環(huán)境較差，區(qū)域認(rèn)知度較低； 未來(lái)項(xiàng)目對(duì)面規(guī)劃為上海影視基地，且距離歡樂(lè)谷不遠(yuǎn)，未來(lái)影視及旅游產(chǎn)業(yè)將為該項(xiàng)目帶來(lái)潛在客源,本案,佘山假日半島未來(lái)期望通過(guò)2萬(wàn)平米大型商業(yè)來(lái)帶動(dòng)區(qū)域人氣，提升項(xiàng)目溢價(jià)空間,佘山假日半島/物業(yè)功能規(guī)劃,6,項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖,社區(qū)由3幢服務(wù)式商住樓組成，圍合成大庭園景觀；其與一側(cè)兩萬(wàn)多平方米的開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)隔街相望，形成動(dòng)靜分離且又相互依托的兩個(gè)部分。 商業(yè)部分與軌道交通9號(hào)線洞涇站形成無(wú)縫對(duì)接，通過(guò)獨(dú)特有效的建筑設(shè)計(jì)引導(dǎo)和分流人群，使站點(diǎn)和項(xiàng)目緊密結(jié)合，提升該區(qū)域的人氣，利于酒店

60、式公寓部分去化,佘山假日半島房型多樣，小戶型套房及景觀大戶型均有。開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)先推出小戶型提升區(qū)域投資氛圍,佘山假日半島/產(chǎn)品規(guī)劃,6,佘山假日半島產(chǎn)品多樣，多數(shù)為35-85平米小戶型，部分景觀位置設(shè)置110平米左右景觀二房，可眺望佘山。預(yù)計(jì)4月開(kāi)盤(pán)首推小戶型以吸引區(qū)域投資客； 項(xiàng)目未來(lái)亮點(diǎn)在于將引入高級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)。將配備大堂商務(wù)會(huì)所（咖吧、會(huì)議室、橋牌室、影印室、24小時(shí)服務(wù)店）、運(yùn)動(dòng)會(huì)所（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、羽毛球場(chǎng)、休閑健身房）、酒店專(zhuān)業(yè)服務(wù),一房 35平米,二房 105平米,主要房型分布面積段,項(xiàng)目區(qū)域的不成熟及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮將給本案未來(lái)去化帶來(lái)不利影響,佘山假日半島/項(xiàng)目市場(chǎng)情況,6