蘇州商業(yè)市場市調(diào)簡析報告

1、蘇州商業(yè)市場市調(diào)簡析報告,目錄,一、目前蘇州市商業(yè)地產(chǎn)概況,二、商業(yè)地產(chǎn)5月新增供應走勢,六、本項目發(fā)展趨勢,三、蘇州新推出的商業(yè)項目,四、目前在售部分熱點個案簡析,五、商業(yè)項目產(chǎn)品分析,一、目前蘇州商業(yè)地產(chǎn)概況,目前在調(diào)控政策下蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況,蘇州的商業(yè)地產(chǎn)幾年內(nèi)可謂發(fā)展迅速，和寫字樓市場的蕭條形成鮮明的對比。與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)始終不乏當日售罄的神話，（典型4月開盤的新天地，5月14開盤的萬寶廣場）受國家的宏觀調(diào)控影響也比較小,目前在調(diào)控政策下蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況,而為了鞏固這一優(yōu)勢，開發(fā)商也確實動了不少腦筋。商業(yè)地產(chǎn)加大優(yōu)惠力度，紛紛打出折“97 折”、“總價減1 萬”、“團購優(yōu)惠

2、”、“高回報率”等措施，可謂是遍地開花，大玩促銷策略，促成買賣雙方雙贏的局面，成為吸引投資客的最大亮點。其中優(yōu)惠力度較大的樓盤，恒達中環(huán)百匯廣場推出團購優(yōu)惠，2 人行優(yōu)惠258 元/ ，3 人行優(yōu)惠328 元/ ，促銷手段五花八門，使商業(yè)地產(chǎn)迎來了一潮又一潮的火爆場面，對于政策出臺后，部分投資住宅投的資者“伺機而動”，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商也適時推出促銷優(yōu)惠，增加購買力。負利率時代到來，房產(chǎn)新政頻出，商業(yè)地產(chǎn)由于不限購、不限貸、不限外等特點，吸引多區(qū)域內(nèi)外投資客青睞，也是國內(nèi)投資性價比最高、投資客首選產(chǎn)品。 5月1號商品房銷售明碼標價規(guī)定正式施行，總體來說對銷售方面我個人認為影響不大,在本月不受

3、調(diào)控影響已成為商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢,二、商業(yè)地產(chǎn)5月新增供應走勢,2011年5月蘇州樓市共有46盤計劃開盤入市，住宅類項目28個，其中有8個別墅項目，商業(yè)項目10個，近2000套商鋪投放市場。 在開盤的項目中，眾多的新盤成了本月的重點，從未開盤的新項目占了近4成，其他則是老盤新開，其中不乏區(qū)域熱盤。4月的開盤項目基本集中在周末，常有周末有5盤左右齊開，按照5月計劃開盤的46盤來看，開盤情況將更加密集，不少開發(fā)商在4月試水之后選在在5月開盤，看來開發(fā)商對蘇州五月的房地產(chǎn)市場還是充滿了信心,2011年5月計劃開盤量有明顯的增加，較去年同期增加10盤，增幅為55.6%。其中園區(qū)和吳中區(qū)依舊是重點區(qū)域，占了

4、住宅項目開盤量的61%， 園區(qū)有10盤計劃開盤，吳中有7盤，在這17個項目中有4個是純新盤,圖表2: 2011年5月開盤房源分布情況,2011年5月住宅方面樓盤，占所有上市項目總量的61%，8個別墅項目有開盤計劃；商業(yè)項目計劃推新共10個。而本月最值得關(guān)注的全新項目達18個的占所有樓盤的39,圖表3:2011年5月商業(yè)項目類型占比,5月商業(yè)項目依然是熱力不減，10個樓盤計劃推新與上月基本持平，其中全新項目占七成以上。其中54%為商鋪、31%為酒店式公寓、15%為寫字樓項目，不同于上月的寫字樓占比最大，本月商鋪的推新量重新占據(jù)商業(yè)類型榜首，自限購令實施以來商業(yè)的熱度始終不減,據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心

5、顯示，5月計劃開盤的10個商業(yè)項目，園區(qū)、相城、新區(qū)占比相當，均為30%，吳中項目較少僅10%。在待開盤的10個項目中有7個是首次開盤項目，分別是閱湖灣、百購商業(yè)廣場、頂峯廣場、建屋樂活城、萬寶商業(yè)廣場、中梁香緹國際、101Park其業(yè)態(tài)涵蓋了商鋪、酒店式公寓、寫字樓,圖表4:2011年5月商業(yè)項目區(qū)域分布情況,注：古城區(qū)基本沒有商業(yè)出售，我們項目的稀缺性是非常明顯的,三、蘇州新推出的商業(yè)項目,商業(yè)項目具體情況：5月商業(yè)項目開盤預告,1、百購商業(yè)廣場 5月8日盛大開盤，推出300套左右的商鋪面積是14平方米-300平方米，主力面積是40平方米左右，當天成功簽售232套，均價20000元左右，最

6、高售價40000元/ 起。 2、萬寶商業(yè)廣場 于5月14日開盤，將推出總共300多套15-80純街鋪，總價28萬起。4月16日至5月2日誠意金收取，預計價格在20000-60000元/平方米，預約客戶可享受98折優(yōu)惠，預計7-8月份推出寫字樓，體量在1.5萬方左右。 3、閱湖灣 閱湖灣項目預計將于5 月中旬開盤，推300套商鋪， 30-3000 平,萬寶商業(yè)廣場、閱湖灣、百購商業(yè)廣場三大純新商鋪集中搶占蘇州市場，同是主打“小面積商鋪低總價,四、目前在售部分熱點個案簡析,見明細表,蘇州新天地,一、 項目相關(guān)資料 1、開發(fā)商：恒達城建開發(fā)集團 2、代理商：英之杰 3、管理公司：恒達自己物業(yè) 4、

7、項目位置：竹輝路與莫邪路交匯處 5、售樓處位置：現(xiàn)場 6、銷售電話：65267777 7、 開盤時間：4 月9 日 8、交房時間：2012年交房 9、銷售率：一期銷售100，二期待開盤 二、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 1、總占地面積：16000平方米 2、總建筑面積：10500平方米 3、容積率：0.50 4、綠化率：20% 5、一期戶數(shù)：47戶，二期30戶 三、 建筑、戶型結(jié)構(gòu) 1、戶型面積：從40平方米到100平方米 主力面積是100平方米 2、面積配比：100左右平方米占90，3、40-50左右平方米占10 4、戶型結(jié)構(gòu)（附圖）：一至二層、1:3面寬進深比，開間4米，進深12.3米,四、銷售

8、價格 1、 起價：42000 元平方米 2、最高價：70000 元平方米 3、 付款方式：一次性付款、分期付款、銀行按揭 4、 當前優(yōu)惠： “準時簽約即送LV 包”活動傾情回饋購房者 6、 計價規(guī)則： （1）、以位置的不同定價出入方便的位置價格較高 （2）、以景觀定價景觀好、較少遮擋的戶型價格較高 （3）、以戶型面積定價面積較大價格相對較低 7、 回報率及優(yōu)惠策略：10年包租，前5年7%回報（2年回報直接抵房款，后3年每年一次性支付），后5年利潤部分90%給業(yè)主，10%運營管理 五、規(guī)劃理念 秉承開拓創(chuàng)新的商業(yè)理念，蘇州新天地以上海新天地為商業(yè)模式藍本，借鑒其它商業(yè)模式精髓，結(jié)合蘇州歷史文化的

9、深厚底蘊，在覓渡橋邊、護城河畔著力打造一座“古城核心時尚 首席國際風情水岸街區(qū)”分為： 風情商業(yè)街，精英商務會所，名流休閑走廊，國際美食坊；打造蘇州抗鼎商業(yè)，娛樂休閑勝地。 六、 招商主力商業(yè) 1、 星巴克 2、85度C 3、 一茶一座 4、周大生 5、摩菲迪曼珠寶 6、克莉絲丁等,七、 智能化設施配置 1、閉路監(jiān)控系統(tǒng) 2、電子巡更系統(tǒng) 3、背景音樂廣播系統(tǒng) 八、 交樓標準及配備： 毛 坯 九、 管理費：5.00元平方米 十、 項目工程進度：建筑部，出地面，未封頂 十一、 當前交通狀況： 地處南門商圈，公交1路、5路、27路、28路、47路、59路 、66路、101路、102路、103路、2

10、61路、308路、309路等。還有規(guī)劃中的地鐵4號線。 十二、 項目周邊配套狀況：蘇州市實驗小學，蘇州中學，蘇州十中，第26中等，綜合商場：蘇綸場家樂福，泰華商城，領(lǐng)華數(shù)碼、港覓渡橋、桂花公園、葑門古城墻,十三、 項目優(yōu)劣勢分析 1、 項目優(yōu)勢： （1）、僅靠蘇州護城河，是城市規(guī)劃中的核心之地，是蘇州環(huán)護城河風貌保護南門路段規(guī)劃方案最具天然、人文景觀的一段 （2）、蘇州老城區(qū)地段稀有商鋪，屬于南門商業(yè)圈，周邊商業(yè)濃厚 （3）、內(nèi)部配套設施比較齊全，回報率高 （4）、規(guī)劃合理，項目產(chǎn)品做的很好，100%得房率。 （5）、項目交通便利 （6）、整體綠化面積較大 （7）、售樓處形象較好 （8）、區(qū)域

11、前景可塑性較強 （9）、戶型結(jié)構(gòu)較具特色 （10）、營銷策略做的好，招商手冊做內(nèi)容的也很好，很打動人，把商業(yè)投資理念詮釋的很好。 2、 項目劣勢： （1）、目前周邊住宅小區(qū)偏少 （2）、項目銷售價高，投資回報還是存在一定風險 （3）、車位不是很多，對面是都在拆遷， （4）、周邊交通經(jīng)常擁堵,百購商業(yè)廣場,一、 項目相關(guān)資料 1、開發(fā)商：蘇州陸慕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2、代理商： 德豐倉 3、管理公司：易亞 4、項目位置：相城陽澄湖東路與227省道交匯處 5、售樓處位置：現(xiàn)場 6、銷售電話： 65758888 、 7、 開盤時間：5月8號 8、交房時間：2012年3月 9、銷售率： 二、 項目主要

12、經(jīng)濟技術(shù)指標 1、 總占地面積：20511平方米 2、總建筑面積：26467平方米 3、容積率：:1.28 4、總戶數(shù)（當前）：500戶 三、 建筑、戶型結(jié)構(gòu) 1、 戶型面積：14平方米-300平方米 2、 主力面積：力面積30-40平米 3、 戶型結(jié)構(gòu)：總層數(shù)3-8，地上層數(shù)2-7，地下層數(shù)1，商鋪1層4.48米，2-4層4.2米，酒店式公寓層高3.35米；西樓1-3層（商鋪），東樓1-4層（商鋪），南樓1-7層（酒店公寓,四、 銷售價格 1、起價：22000元平方米 2、 最高價：40000平方米 3、均價： 元平方米 4、 付款方式：一次性付款、分期付款、銀行 按揭 5、 當前優(yōu)惠：發(fā)售

13、VIP優(yōu)惠卡 VIP貴賓優(yōu)先搶鋪特權(quán) VIP貴賓到場有禮（憑VIP卡即可獲贈精美禮品） VIP貴賓認購即享98折優(yōu)惠 VIP貴賓一次性付款專享額外1%簽約優(yōu)惠 VIP貴賓當日認購，憑定單參與搖獎，有機會獲驚喜大禮！ 一次性付款97折，貸款98折 6、 計價規(guī)則： （1）、以位置的不同定價出入方便的位置價格較高 （2）、樓層不同定價樓層低價格較高，樓層越高價格越優(yōu)惠 7、回報率及優(yōu)惠策略：商業(yè)共計3層，2樓3樓以小面積為主，包租6年，每年8%回報，前2年回報抵房款，后4年已抵扣過的總價給予8%回報，每年支付一次。 五、 規(guī)劃理念 百購商業(yè)廣場總規(guī)劃用地20511平方米，地上總建筑面積26467.

14、49平方米，由獨立沿街店面、廣場型小商鋪和精品私權(quán)酒店組成，集餐飲、休閑、娛樂于一體，兼顧社區(qū)級鄰里消費與行政集團消費，混搭奢華與平實，集合風尚與休閑。 六、 招商主力商業(yè) 1、豪客來 2、卡伊造型 3、肥牛燒烤等,七、 智能化設施配置 八、 交樓標準及配備： 毛 坯 九、 管理費：4.98元平方米 十、 項目工程進度：封頂 十一、 當前交通狀況：軌道交通：距離2號線 公共55路、810路 十二、 項目周邊配套狀況：大學城、奧體中心和內(nèi)部生活配套設施 十三、 項目優(yōu)劣勢分析 1、 項目優(yōu)勢： （1）、地處于相城區(qū)CBD中心 （2）、周邊未來規(guī)劃發(fā)展前景良好，高爾夫球場，家樂福等 （3）、內(nèi)部配

15、套設施比較齊全，回報率高 （4）、規(guī)劃合理，項目產(chǎn)品做的很好，主打小面積，總價低 （5）、主力店已經(jīng)招商完成，多家品牌商家入駐 （6）、區(qū)域前景可塑性較強 （7）、總價不高，投資門檻低，回報率給的高 （8）、前期推廣覆蓋面廣，案名給人印象深刻，推廣策略比較成功 2、 項目劣勢： （1）、目前周邊人氣還是比較差 （2）、項目商業(yè)氛圍形成還需要相當一段時間，客戶投資風險加大 （3）、交通路線還是比較少，給沒有車的市民還是帶了不便的 （4）、離周邊成熟商圈還是有一段距離 （5）、開發(fā)商運營風險大，如果運營不起來，業(yè)主投資風險加大,萬寶.商業(yè)廣場,一、 項目相關(guān)資料 1、開發(fā)商：蘇州萬輝 2、代理商：

16、亞易行 3、管理公司： 4、項目位置：園區(qū)東環(huán)路與一斗山路交叉口 5、售樓處位置：東環(huán)大潤發(fā)現(xiàn)代創(chuàng)展大 廈1樓大廳 6、銷售電話：62868999 7、 開盤時間：5月14日開盤 8、 入住時間：2011年9月 9、銷售率：未售 二、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 1、 總占地面積：13568平方米 2、總建筑面積：31589平方米 3、容積率： 1.60 4、總戶數(shù)：379套 三、 建筑、戶型結(jié)構(gòu) 1、 建筑形態(tài)： 商鋪3層，寫字樓12層 2、 戶型面積：從15平方米到80平方米,四、 銷售價格 1、 起價：28000元平方米 2、最高價：68000元平方米 3、 付款方式：一次性付款、銀行按揭 4

17、、 當前優(yōu)惠：存4萬元的定活兩便存單以及身份證復印件預約可享受開盤98折購房優(yōu)惠 5、 計價規(guī)則： （1）、以位置的不同定價出入方便的位置價格較高 （2）、以樓層定價樓層越高月便宜 （3）、市場比較法定價以區(qū)域內(nèi)最相似的、最具針對性項目的售價相比較而定價 6、 回報率及優(yōu)惠策略：6年包租，前2年回報7%抵扣房款，中間兩年回報抵扣房款總價 的8%，后2年5%保底+80%分紅。 五、 規(guī)劃理念 項目地處東環(huán)CBD核心位置，成為鏈接古城、園區(qū)的一座門戶級商業(yè)項目。東環(huán)路、東環(huán)高架、現(xiàn)代大道、北環(huán)高架、干將路等城市大型主干道環(huán)立項目周邊，地上、地下雙重優(yōu)質(zhì)交通干線集商業(yè)、辦公于一體，規(guī)劃涵蓋美食餐飲、

18、休閑娛樂、時尚購物、家居飾品、管理培訓等多種業(yè)態(tài)，建成后將形成東環(huán)CBD一座綜合型的現(xiàn)代化商業(yè)新典范。投資價值、與日俱增，無限商機，靜矗眼前。 六、 招商主力商業(yè) 1、要德火鍋 2、嬰之島 3、七欣天迷蹤蟹 4、朱洪興 5、永和豆?jié){ 6、卡伊美容美發(fā) 7、花溪王 8、哈狗幫、 9、四海游龍 10、怡家樂 七、 智能化設施配置：閉路監(jiān)控系統(tǒng) 八、 交樓標準及配備： 毛 坯,九、 管理費：5.00元平方米 十、 項目工程進度：未封頂 十一、 當前交通狀況：緊鄰東環(huán)、西環(huán)，毗鄰現(xiàn)代大道、干將路，公交9路 40路 89路 十二、 項目周邊配套狀況：蘇州大學、星港學校 、大潤發(fā)超市、東環(huán)時代廣場、開元大

19、廈 萬家燈火酒店 十三、 項目優(yōu)劣勢分析 1、 項目優(yōu)勢： （1）、項目處于淘金高地 東環(huán)大潤發(fā)旁成熟商圈，周邊小區(qū)眾多 （2）、周邊大潤發(fā)超市，聚斂了一定人氣 （3）、項目交通便利、東環(huán)路、東環(huán)高架、現(xiàn)代大道、北環(huán)高架、干將路等城市大型主干道環(huán)立項目周邊 （4）、總建面積30000萬，其中8000是停車場，停車是非常方便的。 （5）、15起沿街旺鋪，一層5.8米挑高，二層4.8米挑高，買一得二，空間自由分割 （6）、 6年穩(wěn)定回報承諾6年穩(wěn)定的投資回報率，最高達8%，后期享80%利潤分紅，以確?？蛻舻耐顿Y收益 （7）、低總價，投資門檻低 2、 項目劣勢： （1）、靠近大潤發(fā)，商業(yè)肯定被超市分

20、流一部分。 （2）、周邊都是主干道，客流不是很多 （3）、投資后完全看開發(fā)商運營是否成功，否則風險還是滿大的。 （4）、商鋪小面積，投資者以后必須和其他商鋪捆綁出租，靈活性差 注：14號開盤當天非常火爆，現(xiàn)場下定4萬，去化量80%，只剩大面積，15-17號不銷售只簽約,萬利裝飾廣場,一、 項目相關(guān)資料 1、 發(fā)展商：萬能億集團 2、代理商：開發(fā)商自己銷售 3、管理公司：拓邁克思 4、 項目位置：蘇福路火炬路口 5、售樓處位置：蘇福路 6、銷售電話：60820999 7、 開盤時間：2011年5月28（二期） 8、入住時間：2012年8月31 9、銷售率：30 二、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 1、

21、總占地面積：15000平方米 2、總建筑面積：36000平方米 3、容積率： 三、 建筑、戶型結(jié)構(gòu) 1、 2棟獨立商業(yè)，一至六層 2、 戶型面積：從20平方米到60平方米 3、 面積配比：20-30左右平方米占70，30-60左右平方米占30,四、 銷售價格 1、 起價：22000元平方米 2、最高價：27000元平方米 4、 付款方式：一次性付款、銀行按揭 5、 當前優(yōu)惠： 支付2萬開盤優(yōu)惠4萬，預付定金可以提前搖號，低首付，首付12萬就可以買 商鋪。只要進售樓處就有禮品，一桶250L油 6、 定價規(guī)則： （1）、以位置的不同定價出入方便的位置價格較高 （2）、樓層定價樓層高價格先對低 （3

22、）、靈活性定價根據(jù)商鋪特點定價，一房一價格 （4）、市場比較法定價以區(qū)域內(nèi)最相似的、最具針對性項目的售價相比較而定價7、 回報率及優(yōu)惠策略：包租5年，回報8%，前3年抵房款，后2年是按抵扣的總價8%回報， 每年支付五、 規(guī)劃理念 萬利裝飾廣場坐落于蘇州高新區(qū)橫塘建材市場區(qū)域蘇福路和火炬路交叉口，南環(huán)高架延伸段蘇福路口下向前約800米直達項目。萬利裝飾廣場總建筑面積36000，由精品建材館和精品家居生活館組成。萬利裝飾廣場將依托橫塘成熟的家居建材市場，引進世界、國內(nèi)中高端時尚品牌，打造全城最時尚的家居建材會館。六、 招商主力商業(yè) 開發(fā)商一樓全部不售，主力店還在招商當中，業(yè)態(tài)分為：一樓 銀行、咖啡

23、館、超市等生活配套，二樓 軟裝，布藝；三樓 陶瓷 衛(wèi)??；四樓 地板 門， 五樓 實體樣板房 六樓 窗簾,七、 智能化設施配置： 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 八、 交樓標準及配備： 毛 坯 九、 管理費：12元平方米 十、 項目工程進度：出地面，未封頂 十一、 當前交通狀況：33路; 33新豐村線; 300路內(nèi)環(huán); 300路外環(huán); 312路公交線 十二、 項目周邊配套狀況：金屋裝飾城、東吳裝飾城等緊鄰項目，還有 項目本身自己配套 十三、 項目優(yōu)劣勢分析 1、 項目優(yōu)勢： （1）、銷售價格據(jù)有市場優(yōu)勢 （2）、區(qū)域環(huán)境將日趨成熟，周邊都是裝飾市場 （3）、規(guī)劃理念新穎 （4）、本商業(yè)生活配套周全，設施齊全 （5

24、）、緊臨市中心區(qū)域，工作及辦事方便 （6）、蘇福路拓寬，南環(huán)高架西移，給項目交通附加值加分 2、 項目劣勢： （1）、周邊商鋪雜亂差 （2）、作為商業(yè)車位少 （3）、蘇福路拓寬和南環(huán)橋衍生段施工至少5年，給交通帶來不便 （4）、同樣道路改造給前期運營帶來一定的影響 （5）、招商難度大，給投資帶來風險,西城永捷,一、 項目相關(guān)資料 1、 開發(fā)商：永捷投資 2、代理商：上海同勝行商務 3、管理公司： 待定 4、 項目位置：干將路廣濟路 5、售樓處位置：項目現(xiàn)場 6、銷售電話：68700000 7、 開盤時間：2010年5月 8、入住時間：2012-01-01 9、銷售率：40（只賣負一層265戶）

25、 二、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 1、 總占地面積：16315平方米 2、總建筑面積：130000平方米 3、容積率：5.61 4、 銷售商鋪總戶數(shù)：265戶 三、 建筑、戶型結(jié)構(gòu) 1、 建筑形態(tài)：獨棟、（負一層到地上7層為商業(yè)，8到24層為寫字樓，酒店） 2、 戶型面積：從20平方米到100平方米,四、 銷售價格 1、 起價：20000元平方米 2、最高價：40000元平方米 3、 付款方式：一次性付款、銀行按揭（消費信貸，只能貸3年，總價的一半） 5、 計價規(guī)則： （1）、以位置的不同定價出入方便的位置價格較高 （2）、以戶型面積定價 一房一價 （3）、市場比較法定價以區(qū)域內(nèi)最相似的、最具針對

26、性項目的售價相比較而定價 6、 回報率及優(yōu)惠策略5年68%回報，分別12%，13%，14%，14%，15%，5年后17%回報， 10年后原價回購 五、規(guī)劃理念 西城永捷生活廣場地處廣濟南路和干將西路交匯處，緊鄰石路商圈，雄踞蘇州地鐵1號線和2號線交匯處唯一的商業(yè)項目。 項目融合了商業(yè)、餐飲、辦公、娛樂、購物等一切城市生活需求，配備停車位1000多個，滿足大量客戶的停車需求。 地下一層為時尚街區(qū)/休閑水吧/美食廣場/停車場 地下二至三層為停車場 一層為超外百貨/品牌餐飲/運動品牌/電玩游樂/部分大潤發(fā)超市 二至三層為大潤發(fā)超市 四層為家居廣場/運動休閑館/嬰孕兒童用品 五層為大型中餐/西餐廳/日

27、韓料理/南亞美食 六至七層為金逸影院/健身SPA/臺球會所/休閑水吧 八至二十四為酒店/寫字樓 商業(yè)面積約60000平方 ，只賣負一層共計265套 六、招商主力商業(yè) 1、大潤發(fā) 2、金逸影院,七、 智能化設施配置 1、閉路監(jiān)控系統(tǒng) 2、背景音樂廣播系統(tǒng) 3、 門禁系統(tǒng) 4、寬帶信息系統(tǒng) 八、 交樓標準及配備：毛 坯 九、 管理費：5元平方米 十、 項目工程進度：在建 十一、 當前交通狀況：公共交通：地處干將西路和廣濟南路交匯處，雄踞地鐵一、二號線交匯點。公交車路：2路，9路，45路，60路，68路，262路，332路，333路，900等 十二、 項目周邊配套狀況：金閶外語學校、石路國際商城、南

28、兵營幼兒園、江蘇銀行、中國郵政、金閶醫(yī)院商業(yè)內(nèi)部配套 十三、 項目優(yōu)劣勢分析 1、 項目優(yōu)勢： （1）、項目位置好，地處石路觀前兩大商圈， （2）、交通非常便捷緊鄰干將路 地鐵一，二號線出口，公交線路多 （3）、區(qū)域內(nèi)配有大潤發(fā) 金逸影院 商業(yè)附加值高 （4）、區(qū)域發(fā)展前景較好，統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理 （5）、地鐵一，二號線交通換乘處，人氣旺 客流量大 （6）、低總價，48萬起 2、 項目劣勢： （1）、軍事用地，沒有產(chǎn)證 （2）、只有10年使用權(quán)而已 （3）、開發(fā)商變相融資，最大利益還是開發(fā)商 （4）、對于10年使用權(quán)商鋪，銷售單價高 （5）、沒有產(chǎn)證，不能轉(zhuǎn)讓，風險大,蘇州凱馬新世界（汽車城,一

29、、 項目相關(guān)資料 1、開發(fā)商：尼盛國際金威房產(chǎn) 2、代理商：上海中原 3、管理公司：江蘇愛濤 物業(yè)管理 4、項目位置：蘇福路與長江路交匯處 5、售樓處位置：項目現(xiàn)場 6、銷售電話：66039911 7、 開盤時間：2011年6月 （二期） 8、入住時間：現(xiàn)房 9、銷售率：40 二、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標 1、 總占地面積：25000平方米 2、總建筑面積：55000平方米 3、容積率：2.0 4、 綠化率：20% 5、總戶數(shù)： 三、 建筑、戶型結(jié)構(gòu) 1、 建筑形態(tài)：13棟，11棟一到三層銷售，2棟沿街分層銷售 2、 戶型面積：從100平方米到200平方米,四、 銷售價格 1、 起價：16000

30、元平方米 2、最高價：33000元平方米 3、 均 價： 4、 付款方式：一次性付款、銀行按揭 5、 當前優(yōu)惠：目前享受貸款99折，全款98折優(yōu)惠。 6、 計價規(guī)則： （1）、以位置的不同定價出入方便的位置價格較高，沿街價格高 （2）、以戶型面積定價面積較大價格相對較低 （3）、市場比較法定價以區(qū)域內(nèi)最相似的、最具針對性項目的售價相比較而定價 7、回報率及優(yōu)惠策略：初步定，回報率8%，具體方案還沒有出來 五、 規(guī)劃理念 凱馬汽車用品城傲踞蘇州第一車市凱馬汽車廣場，目前已開業(yè)。凱馬汽車用品城集聚眾多一線汽車用品品牌，經(jīng)營品種涵蓋汽車電子、汽車內(nèi)飾及外飾品、汽車美容護用品、汽車改裝部件、音響設備、

31、汽車電子及通訊、安全防盜、汽車環(huán)保產(chǎn)品、汽車電器等，是蘇州屈指可數(shù)的汽車用品市場，是一個綜合的汽車消費的市場，包括4s店，汽車餐飲，娛樂餐飲、F1賽道等等。形成了以汽車消費為主題的城市示范區(qū)域 六、 招商主：力商業(yè) 美國優(yōu)瑪車膜 眾多汽車裝飾汽車用品商店 七、 智能化設施配置：閉路監(jiān)控系統(tǒng) 八、 交樓標準及配備：毛坯,九、 管理費：1.8元平方米 十、 項目工程進度：竣工，交付使用 十一、 當前交通狀況：臨近輕軌1號線木瀆站公共交通：505、62、63、58、43、33、300、305、502、游4 十二、 項目周邊配套狀況：學校:科技大學天平學院 商場:長江壹號 （未開業(yè)） 十三、 項目優(yōu)劣

32、勢分析 1、 項目優(yōu)勢： （1）、專業(yè)市場，周邊就是汽車4S店 （2）、汽車軟裝市場前景大 （3）、項目是現(xiàn)房，租客已滿 （4）、開發(fā)項目大，開發(fā)商實力雄厚 （5）、區(qū)域發(fā)展前景極佳 （6）、南環(huán)高架西拓，輻射園區(qū)、老城區(qū)、相城交通帶來便利 2、 項目劣勢： （1）、生活配套不足 （2）、面積大銷售價格總價高 （3）、蘇福路拓寬和南環(huán)橋衍生段施工至少5年，給交通帶來不便 （4）、道路改造給前期運營帶來一定的影響 （3）、部分戶型結(jié)構(gòu)不合理 （5）、目前人數(shù)太少，較為冷清，人氣不足,五、商業(yè)項目產(chǎn)品分析,蘇州目前在售的商業(yè)產(chǎn)品分析,一、目前蘇州市場上的商業(yè)形態(tài)主要有四種：社區(qū)商業(yè)，沿街商鋪，商業(yè)

33、街區(qū)，shopping mall，專業(yè)市場，商住樓。 商鋪分為：底商（包括社區(qū)商業(yè)，沿街商鋪）、綜合商場（ shopping mall ）、專業(yè)市場 底商、商業(yè)街一般體積不大從幾千平米到幾萬平米不等 綜合商場和專業(yè)市場一般體積比加大，從幾萬到幾十萬平米不等 二、目前在售跟本項目有競爭商鋪的類別、項目體積、價格（注：黃色字體的商業(yè)還未開盤,市調(diào)總結(jié)分析 由于受蘇州整體房地產(chǎn)市場的諸多因素影響目前蘇州商業(yè)市場可以以“熱火朝天”來形容，相對于住宅的冷清，商業(yè)非常火爆，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前蘇州在售的商業(yè)達到67家，競爭也相當厲害。通脹、調(diào)控時代，如何讓錢更值錢？這也是商業(yè)潛在客戶購買商業(yè)的動力， 也是地

34、產(chǎn)商銷售口號。2011年5月份萬寶商業(yè)廣場、閱湖灣、百購商業(yè)廣場三大純新商鋪集中搶占蘇州市場，同是主打“小面積商鋪”，其中也不乏有老盤新開樓盤，陽光商業(yè)廣場、萬利裝飾城等都趁熱相繼推出二期商業(yè)，整個市調(diào)結(jié)果來看市場推出的小面積，低總價，高回報的商業(yè)還是受熱寵的，大面積總價高的商鋪銷售難點極大，這個說明投資客大多數(shù)還是那些手里能拿出20萬-50萬首付投資者占主要客群。 從市調(diào)價格匯總后得出：小面積單價比較高，位置看：靠近市區(qū)的單價一般2萬6萬元/每平米不等，其他各大區(qū)域價格：單價2萬元-4萬元/每平米不等 。偏遠的地區(qū)在1萬-2萬元/每平米不等。 從開發(fā)商銷售策略來看：大多數(shù)開發(fā)商以包租高回報為銷售熱點年限在3-6年不等，一般銷售形勢是:前2-3年回報6%-8%，可直接抵扣房款，后幾年按抵扣后的房款總價回報6