南充市東觀鎮(zhèn)家居建材城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃書(shū)

1、東觀建材城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū) 東觀建材城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)2014年5月目 錄【前言】【第一部分 東觀鎮(zhèn)概況】一、東觀鎮(zhèn)綜述二、東觀鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)三、東觀鎮(zhèn)建材業(yè)現(xiàn)狀【第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的意義與必要性】 一、項(xiàng)目建設(shè)的戰(zhàn)略意義 2.1.1政府意義 2.1.2社會(huì)意義 2.1.3經(jīng)濟(jì)意義 2.1.4產(chǎn)業(yè)意義 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.2.1推動(dòng)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程 2.2.2確保東觀建材商貿(mào)持續(xù)發(fā)展 2.2.3強(qiáng)化東觀鎮(zhèn)核心競(jìng)爭(zhēng)力 2.2.4實(shí)現(xiàn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展 2.2.5優(yōu)化東觀鎮(zhèn)建材市場(chǎng)格局【第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析】 一、依靠政府政策及規(guī)劃 二、依托區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì) 三、符合東觀商貿(mào)發(fā)展需求

2、四、借助東觀旺盛的建材需求 五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力雄厚【第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析】一、項(xiàng)目名稱二、項(xiàng)目規(guī)模三、項(xiàng)目選址四、項(xiàng)目定位分析 4.1、項(xiàng)目主題定位 4.2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 4.3、項(xiàng)目功能定位 4.4、項(xiàng)目檔次定位 4.5、項(xiàng)目輻射定位【第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃思路】一、規(guī)劃原則二、規(guī)劃思路【第六部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)分析】一、經(jīng)營(yíng)模式二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理三、項(xiàng)目宣傳【第七部分 項(xiàng)目效益綜合評(píng)估】一、項(xiàng)目社會(huì)效益二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益【結(jié)語(yǔ)】前 言很榮幸有機(jī)會(huì)向東觀鎮(zhèn)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)呈交東觀建材城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議書(shū)文本。本著科學(xué)發(fā)展觀的精神，以及對(duì)東觀建材業(yè)未來(lái)發(fā)展的高度社會(huì)責(zé)任感，我們通過(guò)前期的初步市場(chǎng)調(diào)查分析，按照

3、現(xiàn)代物流業(yè)及商貿(mào)業(yè)的先進(jìn)理念，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)提出概念性建議和初步的操作性方案。我們堅(jiān)信，在東觀鎮(zhèn)政府和社會(huì)各界的大力支持下，我們有實(shí)力、有能力、有信心成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目，為推動(dòng)?xùn)|觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮作出新貢獻(xiàn)。本報(bào)告不足之處，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)、專家批評(píng)指正?！镜谝徊糠?東觀鎮(zhèn)概況】一、 東觀鎮(zhèn)綜述 東觀鎮(zhèn)位于南充市高坪區(qū)東部，轄33個(gè)行政村、5個(gè)居委會(huì)，是原天峰鄉(xiāng)、二家鄉(xiāng)、東觀鄉(xiāng)三鄉(xiāng)合一的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)共5.2萬(wàn)人，其中，集鎮(zhèn)人口2.3萬(wàn)人。東觀鎮(zhèn)距南充主城區(qū)18公里、高坪機(jī)場(chǎng)16公里，國(guó)道318線及南廣高速公路穿境而過(guò)。2、 東觀鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢(shì)2013年初，東觀鎮(zhèn)被確定為全省21個(gè)多點(diǎn)多極重點(diǎn)

4、發(fā)展的小城鎮(zhèn)之一。以農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的東觀鎮(zhèn)，正在利用打造新城、改建舊城、建設(shè)新農(nóng)村聚居點(diǎn)的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)向田園式商貿(mào)和旅游強(qiáng)鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變。東觀鎮(zhèn)在原有土地的基礎(chǔ)上，預(yù)征了152畝國(guó)有土地，用來(lái)打造一個(gè)250多畝，集商貿(mào)、旅游、居住為一體的東觀新區(qū)。在建設(shè)東觀新區(qū)的同時(shí)，也在加大力度對(duì)舊城進(jìn)行改建。其中，即將進(jìn)行改造的正南街和打鐵街的改造面積就達(dá)10多萬(wàn)平方米。隨后，將逐漸對(duì)需要改造的50多萬(wàn)平方米舊城區(qū)進(jìn)行全方位改造。另外，已投資2000萬(wàn)元的梓潼溝新農(nóng)村聚居點(diǎn)，也正在緊張建設(shè)中，預(yù)計(jì)將于今年4月竣工。所有改造和建設(shè)完成后，由新城、改建后的舊城，以及新農(nóng)村聚居點(diǎn)三個(gè)組團(tuán)式發(fā)展的東觀鎮(zhèn)，面積將在原

5、有基礎(chǔ)上大為增加，設(shè)施也將會(huì)更加完善，一座再造的東觀鎮(zhèn)將呈現(xiàn)出全新的面貌。 東觀鎮(zhèn)要抓住多點(diǎn)多極重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)這一契機(jī)，圍繞“產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)，以城帶產(chǎn)；產(chǎn)城相融，城鄉(xiāng)一體”的總體思路，努力打造產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、特色重鎮(zhèn)、宜居美鎮(zhèn)，建設(shè)田園商貿(mào)、旅游特色鎮(zhèn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化特色鎮(zhèn)。東觀鎮(zhèn)黨委書(shū)記易小艷3、 東觀鎮(zhèn)建材業(yè)現(xiàn)狀 目前東觀鎮(zhèn)建材業(yè)主要特點(diǎn)為：大分散、小聚集，無(wú)規(guī)劃、無(wú)管理。主要分布在318國(guó)道旁郵政儲(chǔ)蓄區(qū)域附近，由商戶自發(fā)集中經(jīng)營(yíng)。 該地域?yàn)楦咂?東觀鎮(zhèn)入口區(qū)域，此地散亂的建材商家極大的影響東觀鎮(zhèn)整體形象，同時(shí)該現(xiàn)狀將嚴(yán)重影響和制約東觀鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實(shí)施。 同時(shí)，隨著東觀鎮(zhèn)建設(shè)的加快，勢(shì)必會(huì)涌入更多的相

6、關(guān)行業(yè)商家，如果不及早規(guī)劃調(diào)整，將為后續(xù)的發(fā)展帶來(lái)更多的隱患。第2部分 項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)的戰(zhàn)略意義2.1.1政府意義項(xiàng)目所在地東觀鎮(zhèn)正處在大力發(fā)展階段，項(xiàng)目的投資建設(shè)即是地方政府行使計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能、監(jiān)管職能以及城市建設(shè)和服務(wù)職能等綜合職能的重大績(jī)效。本項(xiàng)目的規(guī)劃及建設(shè)符合東觀鎮(zhèn)“產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)，以城帶產(chǎn)；產(chǎn)城相融，城鄉(xiāng)一體”的總體思路，突出體現(xiàn)了產(chǎn)城一體田園商貿(mào)的規(guī)劃理念，同時(shí)也為東觀鎮(zhèn)打造多極多點(diǎn)重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)打下堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。2.1.2社會(huì)意義隨著新農(nóng)村建設(shè)的推動(dòng)及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，加上東觀鎮(zhèn)作為全國(guó)重點(diǎn)發(fā)展小城鎮(zhèn)，東觀鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展需要更多的建材及其周邊產(chǎn)品，

7、本項(xiàng)目建成后，將極大的滿足東觀鎮(zhèn)及周邊區(qū)域農(nóng)村及小城鎮(zhèn)居民的相關(guān)需求，極大的降低他們的采購(gòu)成本及時(shí)間成本。本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)將解決區(qū)域內(nèi)1000-2000人的就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)帶動(dòng)?xùn)|觀及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流、運(yùn)輸、房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方財(cái)稅收入、繁榮地方經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展，具有顯著的社會(huì)效益。彰顯了東觀鎮(zhèn)作為重點(diǎn)發(fā)展的小城鎮(zhèn)這一領(lǐng)頭羊作用，整體帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)其他場(chǎng)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)。2.1.3經(jīng)濟(jì)意義本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入資金2000萬(wàn)元，年市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額5000萬(wàn)元，年創(chuàng)稅收近500萬(wàn)元。投資與創(chuàng)收將極大增加鎮(zhèn)政府的可支配城市建設(shè)的投入資金，對(duì)于實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。隨著項(xiàng)目的建成運(yùn)行，項(xiàng)目將

8、會(huì)推動(dòng)?xùn)|觀的國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)，增加城鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)力，并提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)又好又快發(fā)展。2.1.4產(chǎn)業(yè)意義目前，東觀鎮(zhèn)的建材市場(chǎng)主要以街邊店為主，家具家私也缺乏大型商場(chǎng)的引導(dǎo)，燈飾、廚衛(wèi)潔具等商業(yè)業(yè)態(tài)較為分散，此種商業(yè)格局將不能實(shí)現(xiàn)對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展格局的支撐，本項(xiàng)目的建設(shè)符合東觀多極多點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中對(duì)于產(chǎn)業(yè)格局的要求。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果。隨著城鄉(xiāng)一體化和新農(nóng)村建設(shè)的深入，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已成為地方政府的工作重點(diǎn)。根據(jù)東觀鎮(zhèn)城鎮(zhèn)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，城鎮(zhèn)發(fā)展對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展也提出了新的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)建材城將不斷推進(jìn)東觀鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展升級(jí)，但是目前東觀鎮(zhèn)區(qū)域現(xiàn)狀于規(guī)劃要求還相距甚遠(yuǎn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將

9、會(huì)成為東觀鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的標(biāo)桿。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1推動(dòng)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程目前東觀正在實(shí)施新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)。但現(xiàn)有的建材市場(chǎng)存在無(wú)規(guī)劃、散亂分布、形象差等問(wèn)題，不僅影響商貿(mào)業(yè)發(fā)展，而且直接影響城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和形象。建材城的建設(shè)，通過(guò)整合手段，集聚原先分散型市場(chǎng)。既高效利用土地資源，城鎮(zhèn)規(guī)劃得以從容實(shí)施；又以高品質(zhì)的商貿(mào)綜合體，體現(xiàn)良好的城鎮(zhèn)形象。2.2.2確保東觀建材商貿(mào)持續(xù)發(fā)展東觀區(qū)域位置優(yōu)越，交通便利，傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)活躍。但隨著時(shí)代發(fā)展，特別是周邊商貿(mào)業(yè)迅速發(fā)展，東觀商貿(mào)業(yè)存在的“分散低效”問(wèn)題日益明顯，可持續(xù)發(fā)展出現(xiàn)“瓶頸”現(xiàn)象。建材城作為東觀商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代平臺(tái)，以強(qiáng)大的集散輻射

10、功能，確立未來(lái)在“市場(chǎng)單體規(guī)模和輻射范圍在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有明顯的比較優(yōu)勢(shì)”。確保東觀鎮(zhèn)高坪東部第一鎮(zhèn)的地位及影響力。2.2.3強(qiáng)化東觀鎮(zhèn)核心競(jìng)爭(zhēng)力以“綜合型、多功能、一站式”的城鎮(zhèn)建材商貿(mào)綜合體，打造東觀現(xiàn)代建材商貿(mào)旗艦。以現(xiàn)代的商貿(mào)功能，集聚商品品牌；配合政府實(shí)現(xiàn)東觀規(guī)劃，完善城鎮(zhèn)功能，引領(lǐng)東觀商貿(mào)業(yè)由分散低效向集聚高效發(fā)展；強(qiáng)化東觀與其周邊城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。2.2.4實(shí)現(xiàn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展項(xiàng)目建設(shè)期間及建成以后將提供眾多就業(yè)崗位，全面整合區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)物流、資金流、人才流、技術(shù)流整體合一，帶動(dòng)和提升區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)、和諧的全面發(fā)展。2.2.5優(yōu)化

11、東觀鎮(zhèn)建材市場(chǎng)格局項(xiàng)目的建設(shè)，將具備規(guī)模大、停車面積大、功能全、購(gòu)物環(huán)境佳、檔次高、顧客群購(gòu)買力高等特點(diǎn)。將“打造高品質(zhì)商業(yè)平臺(tái)”作為自己的定位，創(chuàng)建“一站式”現(xiàn)代市場(chǎng)的模式，全面優(yōu)化東觀建材市場(chǎng)的整體格局。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)既有著及時(shí)的現(xiàn)實(shí)意義，也有著深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析東觀商貿(mào)業(yè)的發(fā)展和繁榮、市場(chǎng)高度成熟，與歷史傳承、與政府正確引導(dǎo)、與優(yōu)越的地理位置密切相關(guān)。這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)最有利的基礎(chǔ)條件。一、 依靠政府政策及規(guī)劃政府已經(jīng)為東觀商貿(mào)業(yè)發(fā)展明確了今后的目標(biāo)和重點(diǎn)。建材城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，與政府的發(fā)展目標(biāo)是完全一致的，充分體現(xiàn)了政府發(fā)展愿景。作為一個(gè)大型的商貿(mào)業(yè)平

12、臺(tái)，與政府的科學(xué)發(fā)展觀協(xié)調(diào)同步是極為重要的。尤其是整合（搬遷、改造等），政府起到關(guān)鍵作用。這是建材城的立項(xiàng)建設(shè)的保障。二、依托區(qū)位與交通優(yōu)勢(shì)東觀鎮(zhèn)交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，國(guó)道318線、蓉滬高速和即將興建的上海拉薩高速公路穿境而過(guò)，東觀龍門、東觀黃溪、東觀萬(wàn)家、東觀馬家等公路場(chǎng)在此交匯。螺溪河流經(jīng)鎮(zhèn)內(nèi)，乘船可達(dá)走馬、長(zhǎng)樂(lè)等地。東觀優(yōu)越的交通環(huán)境使本項(xiàng)目輻射圈有效擴(kuò)大，輻射力有效增強(qiáng)，對(duì)建材城的開(kāi)發(fā)提供良好的商業(yè)契機(jī)和道路交通。三、 符合東觀商貿(mào)發(fā)展需求東觀商貿(mào)業(yè)發(fā)展歷經(jīng)數(shù)十年，蔚為大觀。但隨著我國(guó)商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，東觀不少市場(chǎng)普遍存在轉(zhuǎn)型升級(jí)的問(wèn)題，以適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展的需要。其中包括東觀整體商貿(mào)業(yè)、單體市場(chǎng)，以

13、及廣大經(jīng)營(yíng)戶，均存在對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的渴求。發(fā)展的需要，為建材城的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了極大空間。四、借助東觀旺盛的建材需求“重點(diǎn)小城鎮(zhèn)”建設(shè)如火如荼進(jìn)行，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，大拆遷、大建設(shè)創(chuàng)造了巨量的建材業(yè)剛性需求；隨著東觀城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程的加速以及城鎮(zhèn)發(fā)展的持續(xù)升溫，東觀市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出“總量擴(kuò)張明顯，增勢(shì)強(qiáng)勁”的勢(shì)頭，供銷量明顯增加，今后5年中東觀對(duì)建材裝飾材料的需求將持續(xù)增加。五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力雄厚商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)系統(tǒng)工程。尤其作為一個(gè)整合區(qū)域資源、承擔(dān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重任的項(xiàng)目，必須由一個(gè)資金實(shí)力雄厚、專業(yè)知識(shí)豐富、開(kāi)發(fā)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)成熟、責(zé)任感強(qiáng)烈

14、的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)實(shí)施。為此，我們組建了一個(gè)由省內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商、資深策劃人、高級(jí)設(shè)計(jì)師、商場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)專家等高技術(shù)人才組成的實(shí)力團(tuán)隊(duì)，充分結(jié)合資金、經(jīng)驗(yàn)、資源于一體，共同實(shí)施本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作。政府大力扶持、市場(chǎng)基礎(chǔ)雄厚、地理位置優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，構(gòu)成了東觀建材城開(kāi)發(fā)建設(shè) “天時(shí)、地利、人和”的完善要素。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完全可行?！镜谒牟糠?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析】一、項(xiàng)目名稱 東觀建材城（暫名）二、項(xiàng)目規(guī)模總用地面積： 20畝第一期用地面積：15畝三、項(xiàng)目選址南充市高坪區(qū)東觀鎮(zhèn)318國(guó)道沿線四、項(xiàng)目定位在對(duì)東觀商業(yè)的調(diào)查與分析和城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié)合地塊資源特征，我們認(rèn)為本項(xiàng)目必須

15、具有前瞻性、現(xiàn)代性的鮮明主題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義。以此來(lái)適應(yīng)東觀城鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)未來(lái)發(fā)展的需求?；舅悸啡缦拢航梃b省內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項(xiàng)目，尤其是專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)。特別是南充市成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與東觀作為一個(gè)全國(guó)重要小城鎮(zhèn)的發(fā)展需要，再結(jié)合地塊資源特點(diǎn)，予以綜合考量。即：現(xiàn)代商業(yè)模式城鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)消費(fèi)需求地塊資源特點(diǎn)規(guī)劃要點(diǎn)五位一體。即：以時(shí)間觀與空間觀制定項(xiàng)目的定位方向。時(shí)間：傳承東觀城鎮(zhèn)文脈和商業(yè)文化底蘊(yùn)，立足未來(lái)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。創(chuàng)制具有東觀特色的現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場(chǎng)?？臻g：實(shí)施與現(xiàn)有中心商業(yè)主題錯(cuò)位、互補(bǔ)、優(yōu)化、提升定位策略，打造東觀商貿(mào)業(yè)的核心價(jià)值，拉動(dòng)城鎮(zhèn)發(fā)展，與東觀整

16、體商業(yè)共同繁榮發(fā)展。因此，本項(xiàng)目主題概念要在立足和融入本區(qū)域市場(chǎng)圈的基礎(chǔ)上，必須體現(xiàn)出鮮明的特點(diǎn)。以后來(lái)居上的姿態(tài)，充分借鑒省內(nèi)外優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，樹(shù)立高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的整體品質(zhì)；以前瞻的理念，打造功能先進(jìn)、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn)代大型商貿(mào)市場(chǎng)；以出色的規(guī)劃布局，營(yíng)造情景化、舒適化、景觀化的經(jīng)營(yíng)空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城鎮(zhèn)形象；以前瞻的配套功能，實(shí)現(xiàn)“綜合型、多功能、一站式”現(xiàn)代城鎮(zhèn)商貿(mào)綜合體目標(biāo)。從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)檔次和城鎮(zhèn)價(jià)值的功能，完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng)濟(jì)的合理布局，實(shí)現(xiàn)整合和引領(lǐng)東觀乃至高坪地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代和可持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)大目標(biāo)。綜合型：本項(xiàng)目將以“綜合

17、型建材市場(chǎng)”為出發(fā)點(diǎn)，涵蓋建筑建材、家居家私、五金機(jī)電、裝修裝飾等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體，以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)，結(jié)合零售，打造大型的城鎮(zhèn)商貿(mào)綜合體項(xiàng)目，樹(shù)立市場(chǎng)品牌形象，提升城鎮(zhèn)商貿(mào)競(jìng)爭(zhēng)力；多功能：現(xiàn)代市場(chǎng)的一個(gè)重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營(yíng)功能方向的轉(zhuǎn)化。形成以交易為中心功能，開(kāi)發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。通過(guò)復(fù)合型功能，強(qiáng)化交易功能，提升市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)功能的附加值；一站式：齊全的商業(yè)、生活、金融服務(wù)配套，為經(jīng)營(yíng)提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。項(xiàng)目將配設(shè)：娛樂(lè)、餐飲、超市、及休閑商業(yè)等生活設(shè)施；同時(shí)配設(shè)：銀行、郵電、咨詢、物流等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。綜合上述分析：本項(xiàng)目已經(jīng)具備集打造“現(xiàn)

18、代大型城鎮(zhèn)商貿(mào)體”的有力因素。經(jīng)營(yíng)品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅、城鎮(zhèn)形象地標(biāo)、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)。傾力打造市內(nèi)一流的商貿(mào)批發(fā)交易場(chǎng)所，開(kāi)創(chuàng)東觀城鎮(zhèn)商業(yè)的新高度。實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)未來(lái)消費(fèi)，提升城鎮(zhèn)品位的目標(biāo)。4.1、項(xiàng)目主題定位東觀現(xiàn)代大型城鎮(zhèn)商貿(mào)體東觀建材市場(chǎng)定位理由：東觀商貿(mào)業(yè)升級(jí)換代的需要。隨著現(xiàn)階段東觀重點(diǎn)小城鎮(zhèn)建設(shè)的全面展開(kāi)，東觀的建材業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的通道。因此，作為大型的專業(yè)市場(chǎng)，必須具有與之適應(yīng)和引領(lǐng)的價(jià)值。以“城鎮(zhèn)化”理念作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，打造城鎮(zhèn)建材流通市場(chǎng)平臺(tái)，是區(qū)域建材產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。 市場(chǎng)資源有效整合的需要。目前東觀的建材

19、經(jīng)營(yíng)戶主要分布在郵電局旁邊，空間的狹窄，交通的擁堵，設(shè)施的落后，使得經(jīng)營(yíng)功能滯后，經(jīng)營(yíng)管理零散。亟需對(duì)原有市場(chǎng)資源進(jìn)行整合。因此，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是東觀建材商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展的需要。城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要。隨著東觀城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，原有各類市場(chǎng)的位置，存在影響未來(lái)城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展的空間。開(kāi)發(fā)一個(gè)高品質(zhì)、高檔次、合理規(guī)劃的現(xiàn)代化建材城，有利于推進(jìn)該區(qū)塊的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，符合政府對(duì)區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。4.2、項(xiàng)目功能定位按照主題定位思路，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能包括：批發(fā)、零售、休閑、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動(dòng)。以批發(fā)、零售為主體功能，為消費(fèi)者提供舒適的“一站式”的全方位建材消費(fèi)場(chǎng)所。消費(fèi)者在這里可以一次性購(gòu)買建材行業(yè)相

20、關(guān)所有商品。功能定位的基本思路：以專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，承接傳統(tǒng)的建材商業(yè)資源，體現(xiàn)城鎮(zhèn)特點(diǎn)；以休閑、餐飲、會(huì)展、物流等，營(yíng)造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。（1）批發(fā)功能：展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點(diǎn)，助推東觀鎮(zhèn)政府小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化城鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)升級(jí)的遠(yuǎn)大目標(biāo)；（2）休閑娛樂(lè)：引入各種休閑、娛樂(lè)等商業(yè)及元素，為消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)戶提供悠閑、舒適的配套服務(wù)；（3）餐飲功能：引入中外各類餐飲業(yè)，為消費(fèi)者及從業(yè)者提供豐富多彩的享受；（4）會(huì)展功能：定期舉辦建材相關(guān)商品博覽會(huì)，為商家提供展示交流平臺(tái)，為消費(fèi)者提供豐富的商品盛宴；（5）物流功能：充分利用東觀現(xiàn)有的獨(dú)特交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，滿足東觀及周邊商貿(mào)物流的需求；4.3、

21、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 建筑建材：水泥、鋼筋、瓷磚等 家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等； 五金機(jī)電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機(jī)電等； 配套服務(wù)：銀行、餐飲、茶坊、會(huì)展等。4.4、項(xiàng)目檔次定位本項(xiàng)目地處東觀鎮(zhèn)核心位置，是未來(lái)東觀城鎮(zhèn)商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，承擔(dān)著展現(xiàn)東觀城鎮(zhèn)形象、提升城鎮(zhèn)商業(yè)品位的重任。同時(shí)，考慮到輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的功能，本項(xiàng)目宜定位為中低檔城鎮(zhèn)專業(yè)建材商貿(mào)市場(chǎng)。4.5、項(xiàng)目輻射定位從國(guó)內(nèi)建材消費(fèi)服務(wù)市場(chǎng)圈看，東觀輻射圈，區(qū)域內(nèi)建材消費(fèi)需求強(qiáng)勁，并逐漸形成了自身相對(duì)獨(dú)立的輻射圈。按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)輻射可分為二級(jí)層次：一級(jí)輻射商圈東觀鎮(zhèn) 東

22、觀鎮(zhèn)所轄區(qū)域二級(jí)輻射商圈東觀鎮(zhèn)周邊1小時(shí)區(qū)域依托東觀便捷的交通以及獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能有效輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。輻射區(qū)域一覽輻射鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口家庭戶數(shù)距本項(xiàng)目車程?hào)|觀鎮(zhèn)5200062000老君鐘青蓮鎮(zhèn)10000280015分鐘長(zhǎng)樂(lè)鎮(zhèn)20000650020分鐘會(huì)龍鎮(zhèn)16000480030分鐘龍蠶鎮(zhèn)16000420030分鐘搽耳鐘勝觀鐘龍門鎮(zhèn)500001500040分鐘螺溪鐘走馬鄉(xiāng)20000600010分鐘南江鐘馬家鐘萬(wàn)家鄉(xiāng)5000130015分鐘御史鄉(xiāng)1

23、2000330030分鐘斑竹鄉(xiāng)12000360030分鐘喻家鄉(xiāng)8000250020分鐘青松鄉(xiāng)10000300020分鐘鳳凰鄉(xiāng)10000300020分鐘合計(jì)32800086500注：數(shù)據(jù)來(lái)自第五次人口普查（2000年），預(yù)估截止2014年輻射區(qū)域內(nèi)人口約為35萬(wàn)，家庭戶數(shù)約10萬(wàn)戶?！镜谖宀糠?項(xiàng)目規(guī)劃思路】一、規(guī)劃原則總體強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化、實(shí)用化的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果，以確保項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的目標(biāo)；注重建筑城鎮(zhèn)、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以營(yíng)造良好的交易環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營(yíng)區(qū)的人流動(dòng)線與物流動(dòng)線設(shè)計(jì)，以獲得經(jīng)營(yíng)均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城鎮(zhèn)商業(yè)風(fēng)范。因?yàn)楸卷?xiàng)目用地尚未明確，政府有關(guān)部

24、門關(guān)于本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)未確定。這里結(jié)合項(xiàng)目定位，暫時(shí)設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)?？傆玫孛娣e：20畝總建筑面積：約3萬(wàn)平方米其他：均按當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門政策規(guī)范。二、規(guī)劃思路項(xiàng)目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。核心區(qū)為交易市場(chǎng)。交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、功能，進(jìn)行科學(xué)合理布局，高度重視交通流線組織。建筑由條狀與塊狀結(jié)合。區(qū)域劃分：原料區(qū)：鋼筋、水泥、瓷磚等建材區(qū)：衛(wèi)浴、布藝、油漆、吊頂、板材、不銹鋼鋁材等五金區(qū)：門鎖、機(jī)電等其他區(qū)域：裝飾裝修公司（市場(chǎng)交易區(qū)區(qū)示意圖）配套區(qū)將并配置餐飲、娛樂(lè)、休閑等生活配套以及作為會(huì)展使用的大型廣場(chǎng)。（中心廣場(chǎng)參考示意圖）項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點(diǎn)，營(yíng)

25、造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。并高度關(guān)注與周邊城鎮(zhèn)環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。配設(shè)必要的停車位及周轉(zhuǎn)式倉(cāng)儲(chǔ)；安防系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等?！镜诹糠?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析】一、經(jīng)營(yíng)模式為最大程度降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)以及保證項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目將采用開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)+招商的運(yùn)營(yíng)模式我們將依托自身在建材行業(yè)的優(yōu)勢(shì)以及專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，及市內(nèi)極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，面向全市招商，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營(yíng)。（1）招商思路立足東觀、高坪的商業(yè)資源，將東觀現(xiàn)有的建材商家引導(dǎo)至市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)依靠南充現(xiàn)有建材市場(chǎng)和光彩大市場(chǎng)，吸引優(yōu)秀商家入駐。（2）招商策略招商先行策略。在項(xiàng)目完成規(guī)劃方案后，立即實(shí)施招商先行的策略；本地商家優(yōu)先策略。通過(guò)本地區(qū)

26、經(jīng)營(yíng)戶的優(yōu)先入駐策略，可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營(yíng)戶渴望經(jīng)營(yíng)環(huán)境改善和升級(jí)的目標(biāo)；品牌商家優(yōu)先策略。以國(guó)內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對(duì)象；通過(guò)他們的進(jìn)駐，提升項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，提升東觀城鎮(zhèn)的品牌形象；優(yōu)惠優(yōu)先策略。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對(duì)所有招商進(jìn)駐的商家實(shí)施多種優(yōu)惠政策，“放水養(yǎng)魚(yú)”，培育市場(chǎng)。如減免初始租金、管理費(fèi)等。二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，并非僅僅是開(kāi)發(fā)成功，銷售成功；而是招商成功，經(jīng)營(yíng)成功。這是一個(gè)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任。本項(xiàng)目的建設(shè)重在運(yùn)營(yíng)，而且必須是品牌化運(yùn)營(yíng)。因此，我們一旦取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的特長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，利用自身豐富的商業(yè)資源，實(shí)施招商先行，經(jīng)營(yíng)先行的運(yùn)營(yíng)策略；以今后經(jīng)營(yíng)的成功為標(biāo)準(zhǔn)，衡定項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。本項(xiàng)目