個(gè)人該怎樣貸款買房

1、個(gè)人該怎樣貸款買房三種貸款方式全方位比較目前貸款購房主要有以下幾種： 1、住房公積金貸款； 2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款； 3、個(gè)人住房組合貸款。1、住房公積金貸款：對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低， 不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率 （僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說， 在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以

2、，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為1029 萬元，如果購房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。 此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。 組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用

3、。個(gè)人住房委托貸款（公積金貸款）最劃算，個(gè)人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨進(jìn)行一下比較：假設(shè)某購房者夫婦二人欲購買一總價(jià)50 萬元的住房，以自有資金支付首付款30，即 15 萬元，其余 35 萬元申請(qǐng)15 年貸款。 夫婦二人月收入為 6000 元，月公積金繳存比例為20（企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半），現(xiàn)公積金總額為 4 萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了 1 3，月還款額多出10，總額多出近 5 萬元，可不是個(gè)小數(shù)目。如此看來， 自然應(yīng)該選擇個(gè)人住房委托貸款，但是不行， 這對(duì)夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款，即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4 萬元，就是

4、按 10 倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請(qǐng)40 萬元的公積金貸款， 但因?yàn)檎咝再J款最高限額只有30 萬元，因此 35 萬元還是不可以的。 因此，這對(duì)夫婦只有退而求其次，選擇個(gè)人住房組合貸款。 那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？說起來他們每月還款 278145元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達(dá)到總收入的20，即1200 元月，那么他們需要自行支付的供樓款只有（2781 45 1200）158145 元月， 和他們6000 元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款， 那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的，但占總收入50左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可

5、以接受的。建議購房者在確定購房預(yù)算時(shí)不妨仔細(xì)算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請(qǐng)相應(yīng)的貸款。辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：（一）借款人申請(qǐng)住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請(qǐng)，積金貸款申請(qǐng)表并如實(shí)提供有關(guān)資料。填寫住房公（二） 市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、 貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國(guó)人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。（三） 貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)特別提醒： 購房時(shí)， 借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測(cè)算， 就可得知貸款的

6、金額和每月還款數(shù)額。 根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。 假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為 15000 元，而每月公積金貸款還款額為1500 元，商業(yè)貸款還款額為1000 元，在還款方式上可選擇 “余額沖貸法” ，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息（共計(jì) 2500 元），余額12500 元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后， 尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率?！皼_還貸”后，借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變，減少月還款額的方式進(jìn)行還貸。 但目前商業(yè)銀行對(duì)客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的。如果客戶選

7、擇“等額本息”還款法，每月等額還貸金額保持2500 元不變，那么提取的公積金15000 元，將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500 元。余額不足時(shí)，借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中，上述兩種還款法，客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇。如果客戶購買個(gè)人住房時(shí)申請(qǐng)的是商業(yè)性貸款，如：個(gè)人住房按揭貸款、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款、個(gè)人再交易住房貸款。當(dāng)時(shí)購房因各種原因沒有申請(qǐng)到“公積金” 貸款， 而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額， 且已滿足公積金申請(qǐng)購房貸款的條件， 雖然目前商業(yè)銀行還不能將購房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款，但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息。只要借款人到公積金管理中心申請(qǐng)并辦

8、理提取公積金相關(guān)手續(xù)， 就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息。申請(qǐng)銀行個(gè)人住房貸款工作流程：（一）買方要與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售契約。（二）支付30以上的房款。（三）去房管部門辦理預(yù)售登記。（四）辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請(qǐng)及借款合同。兩種還貸方式利息天壤之別一般的購房人只知道貸款必須償還利息，可是，采用不同的還貸方法，利息卻有天壤之別。貸款額在 40 萬元左右、限期 30 年的，利息差額可以達(dá)到 10 萬元之巨！至于這個(gè)，不少人都還被蒙在鼓里兩種還貸法利息差額大，在此摘錄一篇供您參閱。市民劉先生上個(gè)月剛買了新房，并辦完了住房貸款手續(xù)，每月還貸額近2000 元。誰知道就在本月即第一

9、次還貸后，劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事他的一位親戚和自己貸款額度相差無幾、年限相同， 但是總體還貸利息卻相差近2.5 萬元！原因只是他們采用了不同的還貸方式。而此前，劉先生稱自己對(duì)另一種還貸方式一無所知?！霸?合同的 候， 行工作人 只是抱來一大堆 款合同， 密密麻麻的， 然后幫你一會(huì)翻到 里、一會(huì)翻到那里，指著一些空白的地方， 你 上姓名、填上身份 號(hào) 、按上手印即可，根本沒有提及 有另外一種 款方法。” 下 份 款合同后，劉先生自己 算了一下，利息 高達(dá)17.6 萬多元。要不是 戚提醒，劉先生 以 款就是 的，又氣 又心疼的劉先生忍不住把自己的 款合同拿出來又仔 翻了好幾遍， 合同里

10、的確有兩種 款方法可供自己 ，但是空白 已 被 行事先填上了等 本息 款法，根本就沒有自己考 的余地。他 朋友算了一下，如果套用另外一種 款方法，那么自己30 萬元、 20 年商 性住房 款利息 不到15.2 萬元，比 在要少2.49 萬元。 行普遍主薦“等 法” 了探明究竟， 日來， 者也以 房人的身份 南京多家 行 行了暗 。在 行新街口支行的消 信 超市， 者表示準(zhǔn) 一 價(jià) 80 萬元的商品房，首付 30%，公 金 款12 萬元， 余下的 44 萬元準(zhǔn) 理商 款，30 年 清。一位工作人 情地接待了 者。她首先 者介 了本息 款法( 等 法 ) ，通 算，“月 款 ”一 示 2372.7

11、8 元； 者隨之 有無其他的 款方式， 工作人 有另一種 “本金 款法” ( 減法 ) 。每個(gè)月的 款 都不同，從3000 元左右逐 減到 1000多元。究竟 哪一種方法呢？以下是 者和 工作人 的一段 ：“兩種 方法哪一種更合算呢？”“ 的 來第二種 減法少付點(diǎn) ，但是一般人都不會(huì)等到30 年才 清的，如果提前 的 就沒有那么大差距了。何況使用 減法 然后面 得少，但是一開始 力太大了?！薄澳囊环N更方便呢？”“當(dāng)然是第一種等 法方便， 每個(gè)月只需按月 行相同數(shù) 的 就行了。第二種 減法每個(gè)月的 數(shù)都不同，算起來也很麻 所以我 一般都推薦客 等 法。”隨后， 者 以 房人的身份 咨 了商 行、

12、招商 行、工商 行、 建 行等多家 行， 大多數(shù)都以介 “本息 款法” 即等 法 主， 有的甚至根本不提及 減 款方式。 然一些 行工作人 最 也承 按照個(gè)人的不同情況 款方式，但是從其 中，可以很明 地聽出 等 法的 向性。 行 向性在于息差 致 行 生 種 向性的原因何在呢？一位從事金融行 多年的人士一 道破：“關(guān) 在于息差。”“兩種方法的利息差距大著哪！ ” 位人士以 者暗 的例子 行了一番 算，得出的 果令人震驚同 是44 萬元、 30 年的商 性 款，等 法的利息 41.4 萬多元，而 減法 29.7 萬元左右。兩種不同 方法利息竟然相差11 萬元之多！該人士稱，同樣一筆貸款業(yè)務(wù)，對(duì)

13、于“吃利息飯”的銀行來說，當(dāng)然希望購房人全都選擇利息高的還貸方法。 就像普通商品買賣一樣， 一般的商家都會(huì)推薦顧客購買價(jià)格高、 利潤(rùn)高的商品，怎么會(huì)推薦價(jià)格低、利潤(rùn)低的商品呢？至于銀行解釋的 “等額法比遞減法方便”的理由， 記者發(fā)現(xiàn)， 使用遞減法實(shí)際上也并不如想像的那么麻煩。 雖然每個(gè)月的還款額都不同， 但是具體數(shù)額并不需要人力測(cè)算， 銀行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出 30 年中每一個(gè)月還款數(shù)據(jù)的表格，購房人只需遵照交錢就行了。而另外一個(gè) “遞減法開始還款壓力大”的解釋，記者通過業(yè)內(nèi)人士測(cè)算發(fā)現(xiàn)，雖然遞減法開頭的還款額度的確較高，為3000 元左右，但是相對(duì)于等額法2372 元來說，也就

14、高出620元左右，且持續(xù)時(shí)間也只有一年零兩個(gè)月。大多數(shù)時(shí)間的還款額集中在2000 多元和1000多元之間。相信600 多元的差額大多數(shù)購房人都能承受，何況，這樣“省下來”的利息高達(dá)11 多萬元，值得大多數(shù)購房人重新考慮。銀行稱沒占到便宜昨日，建行、中行、農(nóng)行、民生等幾家銀行在接受記者采訪時(shí)稱，兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少，而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事?！安淮嬖阢y行占便宜。 首先，兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的， 而是央行規(guī)定的?！苯ㄐ薪K省分行房地產(chǎn)信貸處處長(zhǎng)叢華昌介紹說， 1998 年 5 月央行頒布了個(gè)人住房貸款管理辦法 ，規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款

15、方法。 不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的。而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的?！昂?jiǎn)單地看， 兩者利息是相差一定額度， 但是對(duì)于銀行來說， 并沒有通過哪種方式多收了顧客的利息，因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來計(jì)算的?！睋?jù)叢處長(zhǎng)解釋， 造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化。遞減還款法，由于顧客一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對(duì)也較多，所以利息也會(huì)相應(yīng)增加。針對(duì)目前老百姓對(duì)兩種還款方式不太了解、貸款之前，將加強(qiáng)告知義務(wù)。不太熟悉的現(xiàn)狀， 昨天一

16、些銀行表示今后在辦理“可能我們的部分柜面人員會(huì)覺得選擇等額本息還款法是約定俗成的事，老百姓也習(xí)慣于這種還款方式，所以就沒有對(duì)遞減法進(jìn)行解釋和宣傳，客戶來了就照老辦法給辦了?！币恍┿y行表示，今后在辦理住房貸款前，“要將話說在前面”，讓客戶自主選擇。消協(xié)稱購房人有知情權(quán)南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)孫建和在剖析上述現(xiàn)象時(shí)說，貸款購房也是一種消費(fèi)行為，消費(fèi)者享有消法賦予的知情權(quán)和選擇權(quán)。銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者，有義務(wù)在服務(wù)明確地向消費(fèi)者介紹兩種還款方式的不同之處，以及各自的利弊， 否則，就是侵害了 消法賦予消費(fèi)者的權(quán)利。我國(guó)消法第八條、第九條規(guī)定，“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”； “消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式，自主決定購買或不購買任何一種商品、接受或不接受任何一項(xiàng)服務(wù)”； “消費(fèi)者在自主選擇商品或服務(wù)時(shí)，有權(quán)進(jìn)行比較、鑒別和挑選?！睂O建和認(rèn)為， 如果銀行在沒有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下，擅自替消費(fèi)者作主選擇其中一種還款方式，那么就違法了消法的上述規(guī)定，對(duì)消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)構(gòu)成了侵害。原因在雙方信息不對(duì)稱貸款購房人可以享受兩種不同的還貸方法， 這是中國(guó)人民銀行的明文規(guī)定。 然而，為何到了實(shí)際操作中，一種方式深受青睞，而另一種方式就明顯受到“冷遇”了呢？導(dǎo)致本金還款法“銀行不薦、消費(fèi)者不知”的根本原因究竟是什么？受訪的