巴中財富廣場市場調(diào)研報告

1、巴中財富廣場市場調(diào)研報告,2013年5月,贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/,報告目錄,part1:巴中概況,part2:關(guān)鍵指標(biāo)解讀,part3:商業(yè)市場分析,part4:典型商圈分析,part5:后河片區(qū)商業(yè)分析,part6:其他,PART1：巴中概況,1.城市介紹 2.城市總體規(guī)劃 3.巴中人口分布及分布概況,1.贏才網(wǎng)，專注房地產(chǎn)職業(yè)機(jī)會！ 2.注冊贏才網(wǎng)會員，一鍵下載贏商網(wǎng)熱門干貨資料，掃二維碼，進(jìn)入贏才網(wǎng)！ ,城市介紹,巴中是川渝陜結(jié)合部的樞紐聯(lián)結(jié)地，以發(fā)展新型工業(yè)，物流和旅游為主，宜居宜商宜業(yè)的現(xiàn)代森林公園城市，是四

2、川東北部的門戶。 巴中面積占全省總面積的2.5%，總?cè)丝谡既〉?%。 巴中區(qū)域交通優(yōu)越，與周邊各市均有順暢交通連接。 2012年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值390.4億元，按可比價格計算比上年增長13.9%，增速比全省、全國平均水平分別高出1.3個、6.1個百分點，與自貢、遂寧一致，位列全省第10,巴中概況,巴中幅員面積12325平方公里，常住人口329.63萬（戶籍人口：389.4萬）。 巴中城市空間結(jié)構(gòu)為：一城兩翼，三幅五廊?！耙怀莾梢怼笔侵赴椭莩菂^(qū)，興文城區(qū)，恩陽城區(qū)；“三幅”是指平昌縣城，通江縣城，南江縣城；“五廊”是指巴廣，巴南，巴達(dá)，巴漢，巴萬五條對外交通廊道。 從地理上來看，巴河將巴中分

3、為河南和河北兩個區(qū)域，城市外拓空間主要是向東西兩面延伸,巴中概況,巴中城市主體以新區(qū)為導(dǎo)向，“T”字型的發(fā)展形態(tài)，發(fā)展方向由北西東展開。 巴中十分清楚自己城市發(fā)展的優(yōu)劣勢，在建市16年來，堅持“中心城區(qū)、重點鎮(zhèn)、小集鎮(zhèn)”三維互動，帶動村莊建設(shè)，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展。 2011-2020規(guī)劃中，受城市空間的限制，與老城一河相隔的中壩區(qū)域乃至東部新城區(qū)域成為巴中城市新的開發(fā)重點,巴中概況,從城市的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，未來北部、南部的發(fā)展空間有限，東部區(qū)域縱深加長，與原中心一江之隔的城市東部土地價值得到大幅提升，將真正開啟大河?xùn)|時代。 需求上：巴中市城市總體規(guī)劃（2011-2020）：預(yù)計到2020年，巴中城市

4、人口（中心城區(qū)）規(guī)模將達(dá)100萬人。隨著經(jīng)濟(jì)增長，中心區(qū)外擴(kuò)，在此過程中與原中心相鄰的土地價值更高。 規(guī)劃上：市政府所在地、產(chǎn)業(yè)資源和教育資源為基礎(chǔ)的新區(qū)與老城區(qū)區(qū)相鄰區(qū)域，是城市中心外延的主要擴(kuò)散點。 4. 區(qū)域發(fā)展順序上：后河區(qū)的重點打造在大河?xùn)|的整體規(guī)劃中起點最高，定義為河?xùn)|的主中心,巴中概況,大河?xùn)|作為巴中四級城市公共中心的先導(dǎo)區(qū)，是巴中新時代發(fā)展的排頭兵。 此區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局：一圈一帶一組團(tuán)一核心。 一圈：傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)。一帶：江北大道產(chǎn)業(yè)拓展帶 一組團(tuán)：現(xiàn)代物流批發(fā)區(qū)。一核心：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū),巴中概況,此區(qū)域建設(shè)分為一圈一組團(tuán)三軸。主要以產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主，項目所在地是單一的核心區(qū)，擔(dān)負(fù)

5、起整個大河?xùn)|配套服務(wù)支撐功能。1.一圈：及城區(qū)圈層。 2.一組團(tuán)：巴中經(jīng)濟(jì)開發(fā)組團(tuán)。 3.三軸：巴南，巴陜，巴達(dá)高速公路和鐵路為發(fā)展主軸。 后河片區(qū)是大河?xùn)|區(qū)域規(guī)劃的單一核心點，是區(qū)域的核心聚集區(qū)。河?xùn)|配套能力的增強(qiáng)，對老城區(qū)和巴人廣場區(qū)域的配套需求將逐步減弱,巴中概況,后河片區(qū)與街心花園商圈和巴人廣場商圈相連，定義為城區(qū)商務(wù)服務(wù)中心，從地理位置和規(guī)劃上來看都是未來整個大河?xùn)|的中心區(qū)域。 區(qū)旁擁有一所高校：巴中師范。 大河?xùn)|的發(fā)展需要一個綜合服務(wù)配套區(qū)域，后河片區(qū)成為區(qū)域這一需求的承接點。 后河片區(qū)是巴中河?xùn)|建設(shè)的重要節(jié)點，是提升巴中城市形象的重要形象工程。規(guī)劃區(qū)的功能定位是巴中的城市核心區(qū)，

6、集休閑，商業(yè)，商務(wù)樓宇，金融，酒店餐飲，高檔住宅等六項功能為一體的多功能核心區(qū)。 它將聚集城市最優(yōu)勢的文化資源和最高端的商業(yè)商務(wù)活動，反映城市最高尚的休閑文化生活，營造最佳人居環(huán)境，成為巴中的城市地標(biāo),巴中概況,后河片區(qū)以核心區(qū)域為為中心，生態(tài)中心區(qū)和活力生活區(qū)為綜合性地塊。 1.核心區(qū)域：集工作，休閑，居住為一體。 2.生態(tài)生活區(qū)：核心區(qū)域的補(bǔ)充，在功能布局及建筑規(guī)劃上擁有更多特色；圍繞巴河提升片區(qū)人文及居住環(huán)境，以吸引中高端居住人群。 3.活力生活區(qū)：圍繞后河區(qū)域展開利用，將成為一個以改善性需求為導(dǎo)向的活力生活區(qū)。 4.商貿(mào)城區(qū)域：為商貿(mào)為主，居住為輔的大型商業(yè)區(qū)域,后河土地開發(fā)以核心區(qū)域

7、為發(fā)展基點，由北向南逐漸推進(jìn)，所在區(qū)域吸引了不少知名房企進(jìn)駐開發(fā)，以下為代表性項目,巴中概況,巴中概況,2. 城鎮(zhèn)化進(jìn)一步加強(qiáng) 隨著工業(yè)比重的增加，巴中從2010到2011非農(nóng)業(yè)人口增速在2%左右,1. 城市實力提升使聚能效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口數(shù)量穩(wěn)步上漲，持續(xù)性帶來新需求 09到11年間，基本人口增長率報紙在+0.6%左右。經(jīng)四川省統(tǒng)計局審定，2012年巴中市常住人口達(dá)330.79萬人，較上年增加1.16萬人，增長0.35%，常住人口總量居全省第11位,巴中年末總?cè)丝诮y(tǒng)計,2009,2011,2013,87.5,398,402,404,農(nóng)村人口導(dǎo)出和外圍區(qū)域人口導(dǎo)入雙重作用下，巴州區(qū)成為城市人

8、口最重要的承擔(dān)區(qū)，并且進(jìn)城的年輕人已融入城市生活，成為巴中城市話主要推力。僅2010年本地人在外務(wù)工帶回的收入就達(dá)85億元，消費群體巨大,巴中概況,巴中人口總數(shù)在穩(wěn)步增長： 1.人口進(jìn)一步向城市中心區(qū)域集聚：周邊郊縣的增長率均低于平均水平 2.中心外圍區(qū)人口增速加快,房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)一步增速了城市的外拓,巴中概況,優(yōu)質(zhì)開發(fā)項目基本集中在城市新興區(qū)域，優(yōu)質(zhì)的項目品質(zhì)，加之對周邊配套設(shè)施的投入，帶來舒適的居住體驗。新區(qū)置業(yè)已是購房者的消費主流，帶來新興區(qū)域的人口大量增長,巴中概況,后河片區(qū)人口主要集中在區(qū)域主干道和核心區(qū)域。本項目所在區(qū)域規(guī)劃和是未來后河片區(qū)人口主要集中區(qū),PART2：關(guān)鍵指標(biāo)解讀,

9、1.城市GDP運行分析 2.固定資產(chǎn)投入分析 3.社會消費品零售總額分析 4.城市居民可支配收入分析 5.交通網(wǎng)點規(guī)劃分析 6.城市房地產(chǎn)基本運營分析 7.巴中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析,關(guān)鍵指標(biāo)解讀,巴中GDP增速加快，年均增幅超過10%，GDP規(guī)模是6年前的2.01倍。預(yù)估2013年巴中GDP總量480億,關(guān)鍵指標(biāo)解讀,2012年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值390.4億元，按可比價格計算比上年增長13.9%，增速比全省、全國平均水平分別高出1.3個、6.1個百分點，與自貢、遂寧一致，位列全省第10。 巴中市近5年人均GDP增長率均保持在10%以上，處于一個持續(xù)高速增長階段，截止2011年，人均GDP首次突破100

10、00元大關(guān),主線加強(qiáng)自身的新工業(yè)集群優(yōu)勢，帶動整體經(jīng)濟(jì)提升 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)化：作為發(fā)展中得三線城市，二次產(chǎn)業(yè)提升為城市帶來最大動能，保證城市快速發(fā)展 二產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展：2011年二產(chǎn)產(chǎn)值約是2001年產(chǎn)值的一倍 二產(chǎn)帶來三產(chǎn)進(jìn)一步提升：二產(chǎn)的加速發(fā)展為城市的三產(chǎn)帶來更多需求 2011年從比重來看：二產(chǎn)業(yè)比重增加，由去年同期的21.8%上升至26.7%；一產(chǎn)比重由去年同期的4.9%下降至4.1%；三產(chǎn)比重69.2%，比去年同期下降了4.1個百分點,關(guān)鍵指標(biāo)解讀,關(guān)鍵指標(biāo)解讀,2008,2009,2010,2011,2012,81億,186億,252億,320億,481億,巴中歷年固定資產(chǎn)投資走勢圖

11、,固定資產(chǎn)投入規(guī)模加大，年均增幅超過30%，投入規(guī)模比十年前翻13.6倍,投入規(guī)模加大，城區(qū)發(fā)展加速，2011建成區(qū)面積為18平方公里，現(xiàn)城區(qū)面積167平方公里 2011年全省建成面積比較圖（單位：平方公里,關(guān)鍵指標(biāo)解讀,關(guān)鍵指標(biāo)解讀,2011年巴中社會消費品零售總額135.4億元，同比增長18.5%，連續(xù)5年保持15%以上增長速度,2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14609元，增長15.8%；農(nóng)民人均純收入4667元，增長21.3%。 2011年，城鎮(zhèn)居民人均生活消費性支出11226元，增長15.8%;農(nóng)村居民人均生活消費性支出4298元，增長9.9,關(guān)鍵指標(biāo)分析,從巴中的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上看全區(qū)工

12、業(yè)發(fā)展速度較快，占據(jù)比穩(wěn)步增加，同時巴州區(qū)成為全市人口導(dǎo)入的主要區(qū)域,關(guān)鍵指標(biāo)分析,巴中的地理位置決定了其對外交通的樞紐地位，利于城市人口聚集。 鐵路：廣達(dá)鐵路（廣元市-巴中市-達(dá)州市）廣巴鐵路以竣工,巴達(dá)鐵路已經(jīng)開工建設(shè)。巴漢高速于2009年12 23日開工。 公路：廣巴高速（廣元市-巴中市），巴南高速（巴中市-南充市西充縣李橋鎮(zhèn)），巴達(dá)高速（巴中市-達(dá)州市），巴漢高速（巴中市-陜西省漢中市），巴廣渝高速（巴中市廣安市重慶市）。上溯5路是四川東部重要的出川大通道。 航空：巴中機(jī)場在2013年初步擬定地址在恩陽區(qū)興隆場鄉(xiāng)的鳳凰廟村,關(guān)鍵指標(biāo)分析,市域交通布局較大調(diào)整強(qiáng)化市域內(nèi)中心城市與周邊三縣

13、之間的快速交通，中心城區(qū)綜合交通網(wǎng)絡(luò)的調(diào)整，有利于未來整個城市東西兩岸的路網(wǎng)交通聯(lián)系將更為緊密,關(guān)鍵指標(biāo)分析,開發(fā)和投資同比保持增長 2010年巴中房地產(chǎn)開發(fā)投資27.3億元，比2009年增長19.3%，其中商品住宅投資23.9億元，增長19.4%；辦公樓投資0.2億元,下降64%，商業(yè)營業(yè)用房2.3億元，增長10.1,PART3：商業(yè)市場分析,1.商業(yè)市場概況 2.商業(yè)零售市場發(fā)展 3 商業(yè)零售網(wǎng)點規(guī)劃 4.居民消費結(jié)構(gòu) 5.居民消費特征 6 商業(yè)市場特征 7.商業(yè)各業(yè)態(tài)發(fā)展情況,商業(yè)市場分析,商業(yè)網(wǎng)點主要在老城區(qū)，以步行街區(qū)域為主。 以本土超市為主 代表類型：百信超市（東城店,商業(yè)網(wǎng)點還是

14、以老城區(qū)為主，外地品牌開始進(jìn)入巴中市場，城市擴(kuò)張使得區(qū)域性商圈地位開始提升。出現(xiàn)了純百貨賣場。 以區(qū)域性超市為主 代表類型：中天超市，盛華堂百貨,傳統(tǒng)商圈仍是消費主力，巴人廣場等新興區(qū)域開始規(guī)劃高起點的商業(yè)項目。外資品牌開始進(jìn)入巴中市場。單一的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)已不能滿足消費需求，綜合性項目開始興建。 代表類型：九州商業(yè)城，沃爾瑪,上個世紀(jì)至2000年,本世紀(jì)初至2005年,2005年至今,從本土為主到外地、外資品牌進(jìn)入，從超市為主進(jìn)入百貨乃至商業(yè)綜合體，帶動巴中新興區(qū)域和商業(yè)發(fā)生全面變革,商業(yè)市場分析,巴中主體城市發(fā)展模式是單中心向江北區(qū)輻射，多個區(qū)域性商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃形成,巴中上個世紀(jì)90年代只有街心花

15、園1個商圈。其他地區(qū)商業(yè)不成規(guī)模,進(jìn)入21世紀(jì)，通過巴人廣場的修建，市政府相關(guān)部門的遷入，拉開城市擴(kuò)張骨架，城市開始形成多板塊，江北開始形成新商圈,城市全面擴(kuò)容，形成多個新興區(qū)域商業(yè)點,商業(yè)市場分析,巴中商業(yè)概況：商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 巴中目前共規(guī)劃有2個市級商業(yè)中心，但是目前形成只有巴人廣場商業(yè)中心作為單一市級商業(yè)中心。回風(fēng)商圈目前還未形成。 輻射范圍：地理上以巴人廣場為核心，沿著江北大道兩側(cè)分布。 近期規(guī)劃: 巴人廣場商業(yè)中心仍應(yīng)堅持以大型百貨為主力業(yè)態(tài)， 在積極引進(jìn)著名企業(yè)和知名品牌的同時，保持和加強(qiáng)其傳統(tǒng)商業(yè)特色，改善和提升購物環(huán)境，調(diào)整業(yè)態(tài)，增加休閑、餐飲消費服務(wù)設(shè)施比重。 遠(yuǎn)期規(guī)劃:大

16、體形成購物、餐飲、休閑消費三分天下的消費格局， 發(fā)展成為帶有傳統(tǒng)特色的新型綜合消費服務(wù)中心,商業(yè)市場分析,巴中商業(yè)概況：商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 城市東西兩翼展開，大河?xùn)|和城市西區(qū)進(jìn)一步拓展延伸，未來需要規(guī)劃大型購物中心及商貿(mào)商務(wù)等綜合商業(yè)配套以滿足需求，形成東一個區(qū)級商業(yè)中心和西一個市級商業(yè)中心。 后河橋商圈 輻射范圍：以后河橋片區(qū)為中心，向東向北輻射。 近期規(guī)劃：建設(shè)專業(yè)店、專賣店以及方便居民生活的生活服務(wù)設(shè)施，引進(jìn)以品牌和品牌服務(wù)為特色的商業(yè)設(shè)施。 遠(yuǎn)期規(guī)劃：引入具有濃郁文化氛圍的賓館飯店和娛樂設(shè)施培育一批有一定影響力的購物和娛樂、服務(wù)場所,商業(yè)市場分析,巴中商業(yè)概況：商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 城市拓展

17、和居住人口增長，形成多個服務(wù)于區(qū)域的社區(qū)級商業(yè)中心。 一般在居住人口5 萬人以上的居民地區(qū)考慮設(shè)置區(qū)級商業(yè)中心。 老城區(qū)街心花園商圈比較特殊，其是因歷史原因形成的，但是其在巴中城市總體規(guī)劃2011-2020里并未體現(xiàn)。這里就先不詳細(xì)介紹，在后面的商圈分析里將詳細(xì)說明。 隨著政府部分部門的北遷，政府板塊周邊地區(qū)逐漸形成了一個新興的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長極，帶來了眾多的發(fā)展商機(jī)。依托江北大道，重點發(fā)展商務(wù)、商貿(mào)餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè)，建設(shè)商務(wù)樓宇，發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”等,商業(yè)市場分析,在巴中商業(yè)市場三個層次中由老城區(qū)從低到高逐步向區(qū)域外展開。近幾年內(nèi)城市綜合體項目的上市，繼續(xù)促進(jìn)整個城市商業(yè)品質(zhì)的進(jìn)一步提升,綜合

18、性購物中心還未真正形成。未來供應(yīng)量加大，成為主流,在巴中內(nèi)中檔目前主要還是以盛華堂百貨為代表,低檔城區(qū)內(nèi)均有分布，主要集中在未成形的商圈內(nèi),商業(yè)市場分析,消費結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的更為均衡，基本的衣食住行交通費消費都有所增加。 基礎(chǔ)性消費向多元化消費轉(zhuǎn)變：收入的提升有能力滿足更多需求 基礎(chǔ)性支出占總支出較大：衣食住行占總支出的比例仍較大 交通和通訊支出大幅增加 2012年，巴中市實現(xiàn)社會消費品零售總額157.4億元，同比增長16.3%。其中，限額以上單位實現(xiàn)社會消費品零售額56.1億元，增長35.6%。從經(jīng)營地看，城鎮(zhèn)消費快于鄉(xiāng)村，分別增長17%和13.1%；從消費形態(tài)看，餐飲收入增長快于商品零售增長，分

19、別增長16.7%和16.2,商業(yè)市場分析,巴中消費者在當(dāng)?shù)刭徫飼r間平均一個小時左右，好消費，追求商品品質(zhì)，消費需求趨于多樣化 1.重品質(zhì)交通便利性、商品質(zhì)量、購物環(huán)境和商品服務(wù)價格是當(dāng)?shù)鼐用襁x擇消費地點的最關(guān)鍵因素 2.購物欲望較強(qiáng)居民消費欲望較強(qiáng)，大多有在居住區(qū)附近購物逛街的習(xí)慣 3.逛街時間在當(dāng)?shù)毓浣制毡樵谝粋€小時左右，因當(dāng)?shù)丶行陨虡I(yè)較少，多為臨街商鋪 4.消費年齡年輕化中青年人城市購物消費的主力人士，娛樂消費和餐飲消費的比重提升 5.需求多樣性對于購物中心和綜合性的商業(yè)網(wǎng)點較為偏好，但是目前巴中市場恰恰缺乏綜合性商業(yè)網(wǎng)點,商業(yè)市場分析,巴中商業(yè)市場特征 巴中商業(yè)市場主要表現(xiàn)為兩大特征，

20、一是以百貨商場為核心。二是以大中型超市或民生商業(yè)集聚為主要標(biāo)志。 1.百貨商場：巴中的百貨商場主要是面對“人民大眾”。 2.主要商業(yè)街區(qū)的品牌集合店。品牌集合店主要經(jīng)營中高檔商品。 3.城市中心和居民生活區(qū)的超級市場。目前巴中的超市出現(xiàn)了大、中、小三種類型。這與超市附近居住區(qū)的居民量、交通狀況、消費水平等因素相關(guān)?，F(xiàn)外資超市已進(jìn)入巴中市內(nèi)，在這種局勢下，相信巴中超市在規(guī)模、檔次、分布上將以更快的速度發(fā)展,商業(yè)市場分析,巴中商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 傳統(tǒng)商圈仍是最大的商業(yè)聚集地。百貨商店仍屬商圈主要業(yè)態(tài)且以經(jīng)營中檔消費品為主。 隨著居民絕對收入提高和消費觀念的轉(zhuǎn)變，中高檔消費品的需求也將有一定程度的增加。因

21、此，巴中傳統(tǒng)仍是零售業(yè)爭奪的黃金地帶，以經(jīng)營中高檔消費品為主的百貨商店、專業(yè)店將繼續(xù)成為傳統(tǒng)商業(yè)圈中的主要業(yè)態(tài)形式,商業(yè)市場分析,巴中商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 隨著商業(yè)聚集地吸引的消費人群，百貨店專業(yè)店以及衍生的各種餐飲娛樂等業(yè)態(tài)共同聚集成繁華的商業(yè)街區(qū)。 傳統(tǒng)商業(yè)圈仍是零售業(yè)爭奪的黃金地帶，百貨商店、專業(yè)店聚集成人流最為繁華的地段，餐飲娛樂休閑等業(yè)態(tài)也隨大量人流衍生，與百貨、專業(yè)店共同聚集成繁華的商業(yè)街區(qū),商業(yè)業(yè)態(tài)分析,巴中商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 隨著人口擴(kuò)散逐漸形成新的市級商業(yè)購物中心或區(qū)域商業(yè)購物中心，業(yè)態(tài)也由中檔百貨轉(zhuǎn)為與餐飲休閑等混合經(jīng)營方式 新興商業(yè)圈“外圍崛起”，新的商業(yè)中心將是多業(yè)態(tài)經(jīng)營混合帶。隨著

22、老城區(qū)的拆遷，人口向東西區(qū)域擴(kuò)散，形成了外圍城區(qū)的購買力需求,商業(yè)業(yè)態(tài)分析,巴中商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展 隨著外圍小區(qū)形成，以底商形式為主開始發(fā)展為小型商業(yè)街區(qū)，主要業(yè)態(tài)以中型超市為主。 便利店、超市將形成氣候并蓬勃發(fā)展。今后幾年內(nèi)，巴中便利店將迅速發(fā)展,PART4典型商圈分析,1.巴中主要商圈分析 2.巴中商業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 3.巴中各商圈概況 4.巴中各商圈分析 5.巴中各商圈典型項目分析 6 停車位薪酬分析 7.未來開發(fā)項目跟蹤,典型商圈分析,目前巴中已經(jīng)形成了，以江北大道為主軸，街心花園廣場、巴人廣場等為核心的市內(nèi)2大集中商圈。未來隨著人口的外移，老城的局限。新商圈定能在商業(yè)繁榮度和結(jié)構(gòu)上超過老商圈

23、，并引領(lǐng)巴中的商業(yè),典型商圈分析,巴中各商圈主要以百貨超市為核心搭建起區(qū)域的商業(yè)形態(tài),典型商圈分析,巴中新興商圈定位檔次與街心花園商圈和巴人廣場商圈有一定差距，同樣以百貨超市為核心搭建起區(qū)域的商業(yè)形態(tài)。 巴中各大商圈內(nèi)核型項目主要為中檔/中低檔商業(yè)項目，年銷售額與項目檔次成正比。 巴中正進(jìn)入城市高速發(fā)展階段，優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)量逐年增加，占據(jù)市場主導(dǎo)地位。 巴中優(yōu)質(zhì)商業(yè)劃分：總建面積1萬以上，位于主要商圈或有影響力的百貨、購物中心項目。 隨著城市發(fā)展的加快，分布在居住人口密集區(qū)的邊緣區(qū)域性商圈逐漸形成，比重加大。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)目前主要集中在江北商業(yè)區(qū)，購物中心業(yè)態(tài)還未充分發(fā)揮作用,典型商圈分析,巴中兩大

24、商圈簡介,街心花園商圈 街心花園商圈業(yè)態(tài)較為齊全，但是經(jīng)營檔次較低，以沿街專賣店為主,巴人廣場商圈 是目前超市百貨購物中心最多的聚集區(qū)，商圈內(nèi)新興業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，加之巴人廣場作為集文化、休閑、觀光、商務(wù)、立體交通于一體的城市中心廣場，具有良好的聚客能力,典型商圈分析,全市主要商圈（含規(guī)劃中商圈）離街心花園距離都不超過3.5公里，全市商業(yè)需求導(dǎo)向容易被稀釋,典型商圈分析,目前街心花園商圈是配套較好，經(jīng)營品類齊全，也是巴中目前人氣非常旺的商圈。該商圈的大型商業(yè)網(wǎng)點主要包括百信購物中心（大型超市）、四家百貨店（新惠裕商場、永吉購物廣場、金島商城、帝豪商城）、四家電器專業(yè)店（迎春家電超市、8090數(shù)碼，

25、大信電器、巴中電腦城），以及一些小得專業(yè)店和專賣店。 街心花園商圈包括：中城街、南泉寺街、鐘鼓樓街、新市街、東城街、文廟街等區(qū)域。 優(yōu)勢：此區(qū)域內(nèi)包含300多家專賣店，主要業(yè)態(tài)涵蓋百貨的所有細(xì)分類，在巴中當(dāng)?shù)乩习傩罩幸佯B(yǎng)成深刻的消費習(xí)慣。并且地處老城最中心的位置。 劣勢：經(jīng)營檔次較低，經(jīng)營品牌殘次不齊，既有如國內(nèi)2線品牌：哥弟、聲雨竹等，也有貨源來自于荷花池?zé)o品牌的大眾商品，大多數(shù)品牌以大眾品牌為主。并且大多數(shù)專賣店受本身建筑結(jié)構(gòu)限制裝修檔次較低，經(jīng)營情況也是千差萬別。 機(jī)會：此區(qū)域內(nèi)或旁邊有不少舊城改造項目，如體量較大的有鳳凰國際城等，可以通過其的進(jìn)入，改善街心花園商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)。 威脅：隨

26、著巴人廣場商業(yè)的繁榮，街心花園商圈的人氣和商家資源都大大的被稀釋。并且隨著巴中城區(qū)其他商業(yè)中心的興起（如本項目所在的后河商圈），其在巴中當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)價值和商業(yè)人氣都會受很大的影響，并最終被興起的商圈取代,典型商圈分析,街心花園商圈主要商業(yè)物業(yè)： 商圈內(nèi)眾多專賣店密集分布在中城街、南泉寺街、鐘鼓樓、東城街交匯的周邊。 街心花園商圈整體業(yè)態(tài)分析街心花園商圈業(yè)態(tài)較齊全，以中低檔為主，經(jīng)營狀態(tài)較良好。百貨業(yè)趨向飽和所針對的消費群體主要是中低層消費者同質(zhì)化競爭激烈,典型商圈分析,街心花園商圈整體商業(yè)水平,典型商圈分析,案例分析：百信購物中心 地點：文廟街 周邊環(huán)境：旁邊有巴州區(qū)廣電局，巴中廣播電視服務(wù)大廳

27、 運營商：四川德惠商業(yè)股份有限公司 發(fā)展歷史：于2005年開業(yè) 建筑面積：8000m2 主力租戶：在其1樓外租區(qū)的百貨品牌都是非知名品牌 檔次：中低檔，偏大眾化 目標(biāo)客戶群：35-45歲偏中低端收入群體 入住率：100,典型商圈分析,各樓層業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營品牌,裝修風(fēng)格：裝修一般 電梯配置： 無電梯 中庭面積：無中庭 標(biāo)準(zhǔn)層：利用原住宅樓底商一二樓改造成的賣場 層高：估計層高3.2m 空調(diào)：中央空調(diào)系統(tǒng)老舊 消防：消防系統(tǒng)均已設(shè)置頂噴 車位：無停車位,典型商圈分析,優(yōu)勢 區(qū)位處街心花園商圈黃金地段，區(qū)域商業(yè)氣氛良好好。附近交通較便捷。 是巴中城區(qū)最早成規(guī)模的大型超市，已在當(dāng)?shù)赜幸恍┛诒?管理是

28、德惠集團(tuán)，在川內(nèi)大小超市共經(jīng)營有30多家。 劣勢 環(huán)境周圍的商業(yè)形態(tài)需要完善，娛樂休閑場所比重相對較低。 無停車位 因建成時間較早，建筑結(jié)構(gòu)不符合要求,典型商圈分析,巴人廣場商圈與老城隔江相望，是巴中城市商業(yè)發(fā)展較快的區(qū)域，并集中有巴中檔次較高的賓館和市政機(jī)關(guān)。巴人廣場作為集文化、休閑、觀光、商務(wù)、立體交通于一體的城市中心廣場，具有良好的聚客能力，該商圈的發(fā)展前景十分看好。 巴人廣場商圈包括：地理上以巴人廣場為核心，沿著江北大道兩側(cè)分布。 優(yōu)勢：該商圈的大型商業(yè)網(wǎng)點主要包括盛華堂百貨、人民商場云風(fēng)購物中心、九州商業(yè)城等，國美電器、北山超市、大通名店等品牌商家均已進(jìn)駐該區(qū)域，沃爾瑪也進(jìn)駐其中。相

29、比街心花園商圈，巴人廣場商圈的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量較少一些，但新興業(yè)態(tài)發(fā)展迅速。 劣勢： 其優(yōu)勢也是其劣勢，因為除沃爾瑪超市外，其他超市因經(jīng)營時間較久，設(shè)施老化，經(jīng)營檔次和賣場環(huán)境都不是很理想。盛華堂百貨本身經(jīng)營定位較符合巴中目前消費水平，但是其經(jīng)營品牌較一般和賣場布置較差，經(jīng)營動線不是很理想。 機(jī)會：隨著此商圈人氣的不斷繁榮，有極大可能其能代替街心花園商圈成為巴中消費者心目中得“春熙路”。 威脅：因巴中城區(qū)內(nèi)大面積舊城改造和項目開發(fā)，這些新興商業(yè)點1.爭奪此商圈的人流，2.如在業(yè)態(tài)規(guī)劃上更能滿足巴中當(dāng)?shù)厝说男枨蟛艜３制湓诋?dāng)?shù)厝诵哪恐械玫匚?巴人廣場商圈主要商業(yè)物業(yè)： 以集中式商業(yè)為主，周圍有大型百

30、貨超市，沃爾瑪已在今年3月正式在該區(qū)內(nèi)開業(yè)，酒店餐飲娛樂等在該區(qū)域內(nèi)較為集中。該商區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點少于老城區(qū)，但整體的經(jīng)營規(guī)模和檔次高于街心花園商圈。 巴人廣場商圈整體業(yè)態(tài)分析巴人廣場商圈業(yè)態(tài)齊全，以中檔為主，經(jīng)營狀態(tài)良好,典型商圈分析,典型商圈分析,巴人廣場商圈整體商業(yè)水平,典型商圈分析,案例分析：九州商業(yè)城 地點：巴人廣場南側(cè) 周邊環(huán)境：旁邊有巴人廣場這個市政廣場 運營商：未知 發(fā)展歷史：于2007年開業(yè) 建筑面積：30000m2 主力租戶：大通名店、德克士、北山超市等 檔次：中高檔 目標(biāo)客戶群：25-35歲偏中高端收入群體 入住率：90% 平均租金：150-250元/月/m2 停車位：無停車

31、位,典型商圈分析,各樓層業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營品牌： 九州商業(yè)城業(yè)態(tài)配比不是很合理，晚上人氣比白天人氣更旺,典型商圈分析,商貿(mào)城商圈:巴中國際商貿(mào)城總建設(shè)用地面積1000余畝，總建筑面積120萬，是集建材裝飾、城市綜合體、高端居住與一體的大型城產(chǎn)綜合項目。 商貿(mào)城商圈包括：黃家溝大道及其向王家溝鄭家溝延伸部分。 優(yōu)勢：項目集商品交易、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、信息會展、電子商務(wù)、餐飲娛樂、文化休閑、辦公居住等八大功能于一體。并且開發(fā)商開發(fā)和運營此類項目經(jīng)驗豐富。 劣勢：此商圈離巴中老城和江北區(qū)域都較遠(yuǎn)，從地理形態(tài)上來看是個較為獨立的商圈。 機(jī)會：目前巴中各類批發(fā)市場非常分散，本身巴中當(dāng)?shù)匾草^需要一個此類項目

32、。 威脅：商貿(mào)城商圈因是以批發(fā)為主的大型綜合性商圈，此類商圈白天人氣較旺，但是晚上單靠商貿(mào)城自身住宅里的人流能否支撐此商圈內(nèi)大型購物中心所需人流。是否會形成白天和晚上人流的巨大差異,典型商圈分析,后河橋商圈：以我項目為核心和匯鑫淺水灣共同構(gòu)成。 后河橋商圈包括：我項目開發(fā)面積約15萬，淺水灣60萬，總和75萬。 優(yōu)勢：1.緊鄰主城區(qū)，相鄰的地區(qū)商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)成熟。2.未來城市對外交通便捷，江北大道貫穿商圈地塊。 劣勢：所在區(qū)域城市建設(shè)起步較晚。 機(jī)會：正是因為起步較晚，其也能盡快的形成商圈，因物業(yè)結(jié)構(gòu)和招商引資均可按照城市目前發(fā)展的需求來定制。 威脅：地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱將影響市場容量的質(zhì)量和

33、后續(xù)力量，對項目的開發(fā)定位也需做的更加貼近。由于交通的改善，勢必引來更多開發(fā)商來投資，在改變供需關(guān)系的同時，勢必加大項目之間的競爭,PART5：后河片區(qū)項目分析,1.項目周邊分析 2.區(qū)域人口分析 3.區(qū)域供應(yīng)分析 4.區(qū)域商業(yè)點分析 5.區(qū)域未來開發(fā)項目跟蹤,后河片區(qū)項目分析,項目區(qū)位 本項目位于巴中后河橋中心區(qū)域,江北大道和插旗山路交匯處。江北大道為貫穿江北城區(qū)的主干道。 項目四至： 北接蓮花街 南接宕梁路 西接插旗山路 東接江北大道 臨近的主干道都有公交車站，并且都在500米內(nèi),后河片區(qū)項目分析,項目區(qū)位交通 便捷的交通對人流分流到本區(qū)域起到最大的促進(jìn)作用。 項目對外交通便捷。臨近巴中火

34、車站，也是去達(dá)州的必經(jīng)之路,后河片區(qū)項目分析,項目周邊目前城市公共配套 項目周邊生態(tài)環(huán)境良好，公共配套完善。同時周邊以新建政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)院為主,后河片區(qū)項目分析,周邊寫字樓 目前巴中還未有純寫字樓，目前巴中只有一個在建在售的寫字樓項目碧水云天，寫字樓總建筑面積約2萬,后河片區(qū)項目分析,周邊酒店 目前巴中高端酒店主要集中在江北大道中段，老城以經(jīng)濟(jì)型酒店和快捷酒店為主,后河片區(qū)項目分析,周邊主要住宅 項目周邊小區(qū)眾多，絕大多數(shù)住宅為商住兩用住宅。 購房人群以30-45歲年輕群體為主，居民具備較強(qiáng)的消費力； 本案區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)由環(huán)線向四周擴(kuò)展的趨勢比較明顯，有利于本項目周邊居住生活氛圍的成熟。 （1）

35、淺水灣廣場 （2）中交王府景 （3）藍(lán)灣國際 （4）豐澤園 （5）濱河世紀(jì)城 （6）西部國際商貿(mào)城 （7）東方鑫村,后河片區(qū)項目分析,區(qū)域商圈概況 現(xiàn)區(qū)域內(nèi)分布商圈：后河片區(qū)商圈和商貿(mào)城商圈,后河片區(qū)項目分析,后河片區(qū)商圈 以本項目和淺水灣項目為支撐，輻射周邊居民區(qū)。 商業(yè)業(yè)態(tài)：以日常生活配套和中小型餐飲為主，滿足周邊社區(qū)基本生活需要，在建的商業(yè)有購物中心，星級酒店。 商圈商業(yè)特點：以集中性商業(yè)和日常零售街鋪為主。 租金水平：整體租金水平在30-120元/平月，街鋪價格較低，臨近大型超市或?qū)I(yè)賣場附近較高。 輻射范圍：以項目為輻射中心，輻射范圍為2-3公里. 經(jīng)營特點：以出租為主,后河片區(qū)項目

36、分析,未來供應(yīng)商業(yè)項目,PART6：其他,1.巴中沃爾瑪分析 2.千和谷市場分析 3.巴中禮品市場分析 4.巴中兒童用品分析,其他,項目名稱：千和谷市場 經(jīng)營業(yè)態(tài)：原計劃經(jīng)營業(yè)態(tài)以批發(fā)為主，現(xiàn)開業(yè)商鋪以零售為主 所在區(qū)域：由西外街，南泉寺街，草壩步行街合圍而成。 所屬商圈：街心花園商圈 建筑面積：約18000m2 所屬樓層：1F-2F 營業(yè)情況：1F臨街位置300-330元/m2/月,2F150-190元/m2/月（招商中心報價）。了解臨街商鋪其租金價格也是在300元/m2/月左右?，F(xiàn)項目臨街處經(jīng)營情況一般，靠后區(qū)域和背后區(qū)域基本上都無商戶經(jīng)營，2樓整層更是空置時間很長。 分析其長時間空置原因

37、：1.前期定位不明確，其前期定位為取代南池市場，但是實際招商和銷售情況是散招和散售，不利于明確前期定位。2.商業(yè)無統(tǒng)一管理的思路。其實商業(yè)在前期出售后，通過后期的統(tǒng)一管理，一樣可以明確其整體經(jīng)營思路。3.物業(yè)方面：1F到達(dá)2F不方便，共有4個消防梯，但是消防梯無指示標(biāo)志。1F后面動線死角較多，在前期規(guī)劃中未考慮到位。4.招商思路問題，2F其要求大面積租賃，至少租賃面積都是1500m2以上，其市場目前經(jīng)營狀況給想入駐的商戶壓力很大。如前期2樓空置時間較長，可考慮重新設(shè)計2樓業(yè)態(tài)，進(jìn)行2樓動線的重現(xiàn)設(shè)計，并不是一定要拘泥在整層招商或大面積招商。如2樓長時間空置，開發(fā)商其實也可從租金上給予一定的扶持

38、，要有放水養(yǎng)魚的思路，只有經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)后，其現(xiàn)自持物業(yè)才可以從售價上體現(xiàn),其他,公司名稱：沃爾瑪 經(jīng)營業(yè)態(tài)：主要以超市為主 所在區(qū)域：巴中濱江北路濱河玉盤 所屬商圈：巴人廣場商圈 開業(yè)時間：與2013.3月開業(yè) 經(jīng)營面積：約6000m2 所屬樓層：-1F 項目情況：目前沃爾瑪已在川內(nèi)10個城市布點 營業(yè)情況：外租區(qū)：金大福珠寶月銷量20-30萬元/月。開業(yè)第一周，超市日估前三天銷量120萬元/日。之后生意平常，周一至周五日預(yù)估銷量30萬元/日，周末45萬元/日左右。共24個收銀臺，星期五12:20人流一般，開放6個收銀臺。 營業(yè)時間：07:30-22:00 分析現(xiàn)銷售一般原因：1.導(dǎo)入口不明顯

39、，進(jìn)入超市內(nèi)部只有一個通道，1對平行扶梯上下客流有限。2.所在樓盤無專屬廣告位，其廣告位在2-3層區(qū)域有但是不明顯，其主要廣告位在樓頂?shù)遣灰妆豢吹健?.經(jīng)營面積所限，經(jīng)營品類受限，品類不齊全。4.由濱河玉盤停車場改造而成，物業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，在賣場布置受限。5.因其開業(yè)時間為今年3月份，還未在巴中當(dāng)?shù)爻兄衅鸬揭I(lǐng)作用。6.無停車位,其他,其他,巴中禮品市場調(diào)查 我市只在牡丹巷有五家專門經(jīng)營工藝品、花藝、裝飾畫的禮品店，八角樓街千禾谷商場有一家同類禮品店，東岳廟街有一家電子盆景裝飾店，江北新區(qū)北山超市有禮品區(qū)，中壩全友家具城有工藝禮品區(qū)。其余大部分禮品散落在超級市場、糖煙酒市場、農(nóng)貿(mào)市場、百貨批發(fā)市場、文化用品店、珠寶店、服裝店，精品屋、飾品店，專門的禮品包裝不多，常常是附帶銷售，沒有成行成市，沒有集中經(jīng)營，沒有