如何開展景區(qū)委托管理——景區(qū)管理成功經(jīng)驗系列談之一

1、企業(yè)托管的概念起源于德國，1990 年東西德統(tǒng)一之前，聯(lián)邦政府依照有限責(zé)任公司的形式成立托管局，對原東德那些瀕臨虧損破產(chǎn)境地、拍賣不成的國有企業(yè)由托管局托管， 實(shí)行整頓后再出賣或破產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)私有化。我國從上世紀(jì) 90 年代開始推行企業(yè)托管，大多數(shù)都采用的是租賃、承包和買斷形式， 實(shí)際上就是經(jīng)營權(quán)出讓。目前國內(nèi)外在酒店業(yè)實(shí)行委托管理現(xiàn)象比較普遍，并且取得了很大成效，得到了市場的充分認(rèn)可，但景區(qū)托管起步不久。1什么樣的景區(qū)適合委托管理1）新開發(fā)的景區(qū)；2）經(jīng)營不景氣和盈利能力較差的景區(qū)；3）景區(qū)所有者主營業(yè)務(wù)不是旅游產(chǎn)業(yè)的景區(qū)（如工業(yè)旅游項目等）；4）體制不順，靠自身力量難以走出困境的國有

2、老景區(qū)。2景區(qū)委托管理的主要形式1）全面托管景區(qū)所有者或經(jīng)營權(quán)擁有者將景區(qū)的經(jīng)營管理權(quán)限全部委托給托管方，自己主要起協(xié)助和監(jiān)督作用。適應(yīng)于經(jīng)營不景氣，管理較混亂，目前盈利能力較差但發(fā)展前景較好的景區(qū)。2）部分托管將景區(qū)中某一個環(huán)節(jié)或部分經(jīng)營項目委托給其他單位經(jīng)營，如景區(qū)內(nèi)部管理、市場營銷、景區(qū)中某一個或幾個經(jīng)營性項目等。適應(yīng)于整體經(jīng)營狀況良好，但某些方面或某些項目因為人才資源等原因存在問題的景區(qū)。3）短期托管短期內(nèi)將景區(qū)經(jīng)營管理權(quán)限全部交給受托方，并挑選合適人員委托給受托方培訓(xùn)和參與經(jīng)營管理，為托管期滿后自己獨(dú)立運(yùn)營儲備經(jīng)營人才。適應(yīng)于新開發(fā)的景區(qū)。3如何做好景區(qū)委托管理工作1）托管形式的選擇

3、要認(rèn)真分析自己景區(qū)的資源優(yōu)劣勢、經(jīng)營管理中存在的問題、景區(qū)人才結(jié)構(gòu)、景區(qū)發(fā)展前景，通過仔細(xì)分析決定是否需要借助外力，以哪一種形式借助外力。有些景區(qū)經(jīng)營管理的執(zhí)行人才并不缺乏，缺乏的是景區(qū)的盈利項目、經(jīng)營方案、市場營銷思路等，這樣的景區(qū)完全可以不實(shí)行托管，需要的是聘請專業(yè)公司對景區(qū)進(jìn)行診斷和開藥方，并進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)提高工作。如果靠自身的力量確實(shí)難以改變景區(qū)經(jīng)營不景氣的局面，就需要考慮采用景區(qū)托管的問題了。實(shí)現(xiàn)景區(qū)托管，要充分分析景區(qū)的問題，選擇最合適的托管單位和采用有效的托管方式。新景區(qū)因為沒有開展過經(jīng)營工作，很難確定經(jīng)營目標(biāo)，可以首先采用短期全面托管， 由有經(jīng)驗的專業(yè)景區(qū)托管公司派駐專業(yè)團(tuán)隊幫

4、助景區(qū)籌備開業(yè)事宜、編制經(jīng)營方案、制訂管理制度、搭建營銷平臺和培訓(xùn)人才隊伍等，樣做實(shí)際上更加節(jié)省成本。這些工作如果一項一項找相關(guān)單位或人員完成，可能花錢更多，并且效果還不一定明顯，因為他們不一定能像專業(yè)的景區(qū)托管公司那樣各方面的人才都具備，不能派出專業(yè)團(tuán)隊長期實(shí)地調(diào)研、考察和分析，也不可能像專業(yè)托管公司那樣有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗和強(qiáng)大的營銷平臺。短期全面 托管一般為半年左右，時間太短了工作完不成，時間太長費(fèi)用較高。半年后可以根據(jù)景區(qū) 的發(fā)展和經(jīng)營情況，或確定經(jīng)營目標(biāo)繼續(xù)托管，或自己培訓(xùn)的人才接管景區(qū)經(jīng)營管理工作。在采用委托管理時，除了個別情況特殊的景區(qū)，一般采用全面托管形式比較好，這樣不但有利于景區(qū)

5、的快速發(fā)展和綜合提升，同時可以避免由于多個管理或經(jīng)營主體同時介入而產(chǎn)生的矛盾，有些矛盾還會抵銷托管的作用，甚至?xí)璧K景區(qū)的發(fā)展。根據(jù)我們公司的托管經(jīng)驗，托管經(jīng)營期限一般以 35 年為好。時間太短工作成果難以穩(wěn)固，原來的問題容易反彈，時間太長，經(jīng)營目標(biāo)不好預(yù)測。托管期滿后雙方可以重新商定托管目標(biāo)，繼續(xù)托管。2）托管目標(biāo)的確定托管目標(biāo)的確定是景區(qū)托管的焦點(diǎn)。許多景區(qū)是由于經(jīng)濟(jì)效益不好才采用托管，所以， 在確定托管目標(biāo)時只考慮經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，而忽視了服務(wù)質(zhì)量提升、營銷渠道建設(shè)、景區(qū)影響力 和認(rèn)知度的提高、品牌價值的提升等景區(qū)發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)。決定景區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的因素很多，特別是托管公司一般沒有景區(qū)真正意義上的人

6、事權(quán)和資金支配權(quán)，在節(jié)省管理成本和加大營銷投入上往往受委托方制約較多，所以，完成經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的難度很大，但其他工作一般都會做得很好。所以，在確定托管目標(biāo)時不能只考慮經(jīng)營收入，這樣可能會對景區(qū)的長期發(fā)展和品牌運(yùn)作不利。3）雙方工作的協(xié)調(diào)與配合因為景區(qū)受托方一般沒有真正意義上的人事權(quán)和資金使用權(quán)，委托方和受托方會在以下方面經(jīng)常出現(xiàn)分歧，應(yīng)該在這些方面加以協(xié)調(diào)和配合：用人和獎懲方面：老景區(qū)人浮于事和人事關(guān)系復(fù)雜是普遍問題，也是阻礙景區(qū)經(jīng)營和發(fā)展的主要因素之一。但有些景區(qū)所有者強(qiáng)調(diào)的就是人事權(quán)不能給受托方，給受托方的管 理工作帶來了許多不便，如我們公司派往某個景區(qū)的管理團(tuán)隊一個月抓到一個職工脫崗 6 次但

7、不能處罰，許多管理制度形同虛設(shè)；也不能實(shí)行競爭上崗、擇優(yōu)上崗等措施，盡管我 們公司派出專業(yè)人員進(jìn)行了針對性的員工培訓(xùn)，其結(jié)果也就可想而知了，服務(wù)質(zhì)量上不去， 管理成本下不來，經(jīng)濟(jì)效益自然提不高。營銷資金投入方面：許多景區(qū)由于負(fù)擔(dān)過重、債務(wù)較多，并且認(rèn)為完成經(jīng)營目標(biāo)是受托方的事，很少有營銷投入，特別是急需宣傳促銷的時候沒有資金投入，影響了經(jīng)營收入， 完不成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，最終雙方扯皮而影響合作。其實(shí)“皇帝女兒不愁嫁”，但也要讓別人知 道她是皇帝的女兒。營銷在景區(qū)經(jīng)營和發(fā)展中的重要性大家都知道，一般景區(qū)的營銷投入 是經(jīng)營收入的 2025%左右，新景區(qū)可能還要更多一些。因此在營銷投入方面一定要達(dá)成共識。人

8、情票、關(guān)系票方面：景區(qū)所有者一般在當(dāng)?shù)囟加袕?fù)雜的關(guān)系網(wǎng)和人情網(wǎng)，其實(shí)他們也知道人情票和關(guān)系票使景區(qū)收入損失很大，并且不利于景區(qū)經(jīng)營管理，希望受托方來減 少這方面的損失，可真正等到托管公司接管以后要求托管公司給予免票的人還更多了。其 實(shí)，規(guī)范的景區(qū)管理秩序和制度是景區(qū)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的基礎(chǔ)，大家都要一起來維護(hù)、推行。4）對受托方的選擇和要求選擇托管單位時主要應(yīng)考慮以下方面： 人才隊伍資源：全面性、專業(yè)性、實(shí)戰(zhàn)性營銷渠道資源：旅行社資源、媒體資源、官方資源派出團(tuán)隊情況：人才結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗 風(fēng)險承擔(dān)能力：公司實(shí)力、法人治理結(jié)構(gòu)等 5）人才的培養(yǎng)聘請管理公司不僅僅是為了提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益和品牌知

9、名度，還是希望通過聘請公司實(shí)踐培訓(xùn)和指導(dǎo)，以便提高景區(qū)管理人才整體素質(zhì)，以便景區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展，在培養(yǎng)人才方面需注意：人員選擇：知識結(jié)構(gòu)、接受能力、經(jīng)驗、人品等； 人員結(jié)構(gòu)：要根據(jù)景區(qū)經(jīng)營的需要培養(yǎng)團(tuán)隊；人才儲備：有目的地多培養(yǎng)一些人，防止部分人才跳槽造成新一輪人才危機(jī)。北京巔峰智業(yè)旅游文化創(chuàng)意股份有限公司(簡稱“巔峰智業(yè)”)始創(chuàng)于 2001 年，是國內(nèi)最早專業(yè)從事旅游規(guī)劃設(shè)計業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。巔峰智業(yè)在以旅游規(guī)劃設(shè)計為核心業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，持續(xù)創(chuàng)新，不斷延伸旅游產(chǎn)業(yè)鏈全程服務(wù)，大力發(fā)展旅游投資、景區(qū)運(yùn)營管理、旅游營銷等業(yè)務(wù)，形成“規(guī)劃引領(lǐng)-投資驅(qū)動-運(yùn)營支撐-營銷拉升”的“四位一體”一站式全程服務(wù)模式，提供綜合型智慧旅游系統(tǒng)解決方案。巔峰智業(yè)在中國首家提出像管理酒店一樣進(jìn)行景區(qū)管理，我們針對不同景區(qū)的現(xiàn)狀提供合理高效的解決方案，并配備專業(yè)團(tuán)隊入駐景區(qū)，參與和指導(dǎo)景區(qū)運(yùn)營?？偨Y(jié)我們在全國 40 余家景區(qū)運(yùn)管、景區(qū)托管的實(shí)踐經(jīng)驗，以提高我們現(xiàn)有景區(qū)的盈利能力和商業(yè)價值，為當(dāng)?shù)孛癖娞峁┚蜆I(yè)機(jī)會，為地方政府提供經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的原動力。巔峰智業(yè)旗下，