項目三消費支出規(guī)劃設(shè)計

1、項目三,消費支出規(guī)劃,消費規(guī)劃支出,房地產(chǎn)發(fā)展,2016,年全國商品房銷售金額、銷售面積雙雙登上,歷史高峰,12,月中旬，國家統(tǒng)計局披露的一組數(shù)據(jù)顯示,2016,年前,11,月，全國就創(chuàng)出了逾,10,萬億元的歷,史天量，其中商品房,成交金額達,10.2,萬億元,是,新中國成立以來,首次突破,10,萬億元大關(guān),銷售面,積,13.58,億平方米，刷新了,2013,年全年,13,億平方,米歷史紀(jì)錄,中國老太太和美國老太太的故事,一個中國老太太和一個美國老太太在天堂相,遇。中國老太太垂頭喪氣地說：“我過了一,輩子苦日子，攢了,30,年的錢，晚年終于攢夠,了錢，買了一套大房子。以為能夠享享清福,啦，可是

2、卻來到了天堂?！泵绹咸珔s喜,滋滋地說：“我住了,30,年的大房子，還了一,輩子的債，臨終前終于還清了全部貸款，這,不，也來到了這里。,故事寓意,在同樣的環(huán)境下，只不過是,稍稍改變了消費模式，美國,老太太就能提前住了一輩子,的新房，而中國老太太卻固,執(zhí)己見，在臨死前才圓滿了,自己的住房夢,家庭消費模式種類,財務(wù)安全：現(xiàn)有財富足以應(yīng)對未來的,財務(wù)支出或其他生活目標(biāo)的實現(xiàn)，家,庭不會出現(xiàn)大的財務(wù)危機,財務(wù)自由：收入主要來自主動投資而,不是被動工作,收入大于支出,貨幣,總收入,投資收入,總支出,工作收入,時間,收入,消費,投資（儲蓄也是一種投資,收支相抵,總支出,貨幣,總收入,投資收入,工作收入,

3、時間,收入,支出,0,支出大于收入,貨幣,總支出,工作收入,總收入,時間,收入,支出,0,投資收入,消費支出規(guī)劃,住房消費規(guī)劃,汽車消費規(guī)劃,消費信貸規(guī)劃,住房規(guī)劃,住房消費,住房支出,住房投資,購房消費規(guī)劃流程圖,居住,需求,購或,租？決策,空間,需求,環(huán)境,需求,購否,是,否,租,首付款,貸款,總價,家庭,人口,生活,品質(zhì),購房規(guī)劃,購房或租房的選擇,適合租房的人群,剛踏入社會的年輕人,工作地點和生活范圍不固定,儲蓄不多,不急需買房且辨不清房價走勢,租房與購房的比較分析,租房,購房,優(yōu)點,負擔(dān)較輕、同樣方式可獲得,增值潛力、居住,較佳的居住品質(zhì)、靈活方便,歸屬、安全感,可節(jié)約交通費,不穩(wěn)定

4、、無保障、房租上漲,負擔(dān)重，房貸壓,力大,增值潛力、稅收,購房自備款產(chǎn)生的收入,優(yōu)惠,購房自備款產(chǎn)生,每月的房租,的收入、購房稅,款,缺點,所得,付出,購房或租房的選擇,年成本法,購房年成本,首付款存款利率,貸款余額貸款,利率,年維修及稅收費用,租房年成本,房屋押金存款利率,年租金,年成本法,年成本法應(yīng)結(jié)合,未來房租的調(diào)整。如果預(yù)計未來房租將向上調(diào)整,則租房年成本將隨之增加,購房后總價固定，但隨著還款額度的增加，本金,的機會成本將下降，因此購房年成本將逐年下降,房價趨勢。如果未來房價看漲，那么未來出售房,屋的資本利得能在一定程度上彌補居住時的成本,利率高低。利率越低，購房的成本也越低，購房,會

5、相對劃算；反之，則租房劃算,購房或租房的選擇,年成本法案例,李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小區(qū)的二,手房，面積,80,平方米。該房可租可售。如果租的,話，房租每月,3,千元，押金,1,萬元。而購買的總價,是,70,萬元，李小姐可以支付,30,萬元的首付款，另,外,40,萬擬采用,5.51,的商業(yè)貸款利率向某行貸,款。另外，購買二手房需要較多的稅費支出和裝,修費用，這些稅費如果按年平攤，大約每年,5000,元。李小姐應(yīng)該租房還是買房？（李小姐的年平,均投資回報率是,4,案例分析,李小姐租房年成本,10000,4% + 3000,12 = 36400,元,李小姐購房年成本,300000,4%

6、+ 400000,5.51,5000 = 37400,元,租房年成本,36400,元,購房年成本,37400,元，因此租房更劃算,購房或租房的選擇,凈現(xiàn)值法,CF,t,NPV,t,1,i,t,0,n,其中,NPV,為凈現(xiàn)值,t,為年份數(shù),CF,t,為各期的凈現(xiàn)金流,i,為折現(xiàn)率,購房或租房的選擇,凈現(xiàn)值法案例,王先生最近看上了一套位于上海某小區(qū)的房子,該房可租可售。如果租的話，房租每年,4,萬元,期初交納），租期,4,年，押金,1,萬元。而購買的,總價是,70,萬元，王先生可以支付,30,萬元的首付款,另外,40,萬擬采用,6,的商業(yè)貸款利率向某行貸款,貸款,15,年，本利等額攤還；另外，購買

7、該房的稅,費及裝修費共需,100000,元，王先生估計居住,4,年,后仍能按原價出售。王先生應(yīng)該租房還是買房,王先生年投資回報率是,4,王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算,每年現(xiàn)金流,房租,押金,現(xiàn)金流合計,0,4,1,5,4,4,4,1,4,2,4,3,4,1,1,4,NPV,租房,CF,t,15,25,萬,元,t,1,4,t,0,4,王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算,每年償還貸款,40,A/P,6,4,4.12,萬元,第四年末貸款余額,4.12,P/A,6,11,32.48,萬元,王先生賣房所得房款,70,萬元,每年現(xiàn)金流,購房首付款及,稅費、裝修費,購房貸款支出,賣房收入,償還所有貸款,現(xiàn)金流

8、合計,0,40,1,2,3,4,4.12,4.12,4.12,4.12,70,32.48,40,4.12,4.12,4.12,33.4,王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算,NPV,購房,CF,t,22,88,萬,元,t,t,0,1,4,4,購房規(guī)劃,購房的目標(biāo),購房的面積需求,不必盲目求大,無需一次到位,量力而行,購房環(huán)境需求,區(qū)位,面積,購房規(guī)劃,可買多高價位的房屋,購房財務(wù)決策,有哪些住房貸款方式可選擇,采用何種還款方式,住房消費信貸,購房財務(wù)決策,估算負擔(dān)得起的房價,王先生預(yù)計今年年底年收入,10,萬元，以后,每年增長,3,每年儲蓄比率,40,目前,王先生有存款,2,萬元，打算,5,年后買房

9、。王,先生的投資回報率,10,準(zhǔn)備貸款,20,年,計劃采用等額本息還款，房貸利率,6,王先生可負擔(dān)的購房首付款是多少,可負擔(dān)房貸多少,可負擔(dān)房貸總價是多少,案例分析,可負擔(dān)的購房首付款,290059,年收入,年儲蓄,儲蓄在購房時的終值,0,20000,32210,1,100000,40000,58564,2,103000,41200,54837,3,106090,42436,51348,4,109273,43709,48080,5,112551,45020,45020,終值合計,290059,案例分析,可負擔(dān)的貸款,531871,第,6,年可用來償還貸款資金,112551,1,3,0.4,46

10、371,元,可負擔(dān)的貸款總額,46371,P/A,6,20,531871,元,案例分析,可負擔(dān)的房屋總價,290059,531871,821931,房屋貸款占房屋總價的比率,531871,821931,64.71,可負擔(dān)房屋單價,2,821931,100,8219.31,元,m,估算負擔(dān)得起的房價方法,可負擔(dān)的購房首付款,目前可用于購房的資產(chǎn)在未來購房時的終值,當(dāng)前到購房時每年可供購房的收入在購房時的終,值,可負擔(dān)的購房貸款,購房后每年可供購房的收入年金現(xiàn)值系數(shù),n,貸款年限,r,房貸利率,可購買房屋總價,可負擔(dān)的購房首付款,可負擔(dān)的購房貸款,可負擔(dān)房屋單價,估算負擔(dān)得起的房價,案例（自行練習(xí)

11、,李先生一家擬在廣州定居，計劃,5,年后購房，貸款至多,15,年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn),30,萬元，其中,50,可用,于購房準(zhǔn)備。李先生一家目前每年可結(jié)余,10,萬元，其中,可用于購房的額度約為,4,萬元。目前銀行房貸利率是,6,而李先生的投資報酬率約為,4,李先生一家可買總價是,多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所購房屋大,約,100,平方米，房屋單價是多少,李先生可負擔(dān)的購房首付款,30,萬,50,復(fù)利終值系數(shù),n=5,r=4,4,萬年金終值系數(shù),n=5,r=4,39.92,萬元,李先生可負擔(dān)的購房貸款,4,年金現(xiàn)值系數(shù),n=15,r=6,38.85,萬元,屆時可負擔(dān)房屋總價,3

12、9.92,萬元,38.85,萬元,78.76,萬元,李先生可負擔(dān)購房單價,78.76,萬元,100 = 7876,元,購房財務(wù)決策,按想購買的房屋價格估算每月負擔(dān)費用,張先生欲購買,100,平方米的房子，目,前市場上一般價格是,30006000,元,平方米，則欲購買,100,平方米的房子,費用時,3060,萬元。貸款至多,7,成,期限,20,年，貸款利率,6,等額本息,還款,案例分析,30,萬元房屋總價,需要支付的首付款,30,1-70,9,萬,需要支付的貸款數(shù)額,30,70%=21,萬元,每月攤還的貸款本息費用,1505,元,60,萬元房屋總價,需要支付的首付款,60,1-70,18,萬,需

13、要支付的貸款數(shù)額,60,70%=42,萬元,每月攤還的貸款本息費用,3009,元,按想購買的房屋價格估算每月負擔(dān)費用,欲購買房屋總價,房屋單價需求面積,需要支付的首期部分,欲購買房屋總價,1,按揭成數(shù),需要支付貸款比例,欲購買房屋總價按揭,成數(shù),每月攤還的貸款本息費用,需要支付的貸款,部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值,購房時應(yīng)考慮的其他因素,契稅。普通住宅,1.5,非普通住宅,3,評估費,律師費（公積金貸款免收律師費,誰委托，誰付費,保險費,抵押登記費,印花稅,購房,5,貸款0.5,購房規(guī)劃的主要指標(biāo),房屋月供款與稅前月收入的比率不超過,25%30,所有貸款月供款與稅前月收入的比率不超過,33%38

14、,小王稅前月收入,1.5,萬元，收入穩(wěn)定，家庭儲蓄,20,萬元，目前每月需要償還,1000,元的汽車貸款（期限,3,年）。小王擬購買一套,60,萬元的房屋，購房其他相關(guān)費用,為房款的,5,小王應(yīng)選擇多少年住房按揭貸款？（銀行貸款利率,6,分析：小王購房其他費用支出是,3,萬元,60,萬,5,，因此，建議小王選擇首,付款,20,12,萬元），剩余,80,房款,48,萬元）選擇住房按揭貸款。小王收,入穩(wěn)定，建議選擇等額本息還款法,如果小王采用,15,年貸款期限，則每月還款額是,A=480000,A/P,6%/12,15,12)=4050.51,元,房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率,4050.5

15、1/150000=27,房屋月供款加上汽車月供款的總額占稅前月總收入的比率,4050.51+1000,150000=33.7,可見，選擇,15,年的住房按揭期限不會給小王家庭帶來財務(wù)困境,住房消費信貸,種類,個人住房公積金貸款,個人住房商業(yè)性貸款,個人住房組合貸款,個人住房公積金貸款,定義,以住房公積金為資金來源，向繳存住房公,積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建,大修自由住房的專項住房消費貸款,特點,貸款期限一般低于,30,年,利率比商業(yè)貸款利率低,以擔(dān)保方式獲得貸款,貸款對象是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人購買自,住房,貸款額度有要求,還款靈活,需提供相關(guān)資料,個人住房公積金貸款案例,一位

16、參加,s,市住房公積金制度的客戶，打算購買一,套評估值為,50,萬元的自住房，并申請公積金貸款,客戶目前的住房公積金本息和供,6000,元。上個月,公積金匯儲額,150,元。本人離法定退休年齡剩,30,年,客戶在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額,目前本人名下公積金本息余額,上個月匯儲額剩,余退休年限,12,6000+150*30*12=6,萬元,借款人的家庭成員在退休內(nèi)的公積金是,12,萬元,個人住房公積金貸款案例,客戶可申請的個人住房公積金貸款最高額,度,借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存,住房公積金的總額,18,萬元,所購住房的評估價的,70,35,萬元,該市公積金管理中心規(guī)定的最高貸款

17、額,10,萬元,個人住房商業(yè)貸款,個人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金,向購房者發(fā)放的貸款，俗稱：按揭,個人按揭貸款（一手房貸款,Min,期限,30,年，房屋價值,80,個人二手房貸款,借款人有穩(wěn)定收入、信用良好,個人商用房貸,貸款額度購房總價或評估價的,60,貸款期限,貸款利率按同檔次期限利率,個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款,個人住房商業(yè)貸款的貸款方式,抵押貸款方式,貸款銀行向貸款者提供部分購房貸款，用其購房契約向銀,行作抵押，若購房者不能按照購房期限還本付息，銀行可,將房屋出售、以抵消貸款,質(zhì)押貸款方式,借款人獲第三人將符合條件的宮產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押給銀行貸款,銀行以動產(chǎn)或權(quán)利作為貸款擔(dān)保向借款人發(fā)放貸款的方式

18、,質(zhì)押品主要是國債、信譽好的其他債券、銀行存款等,保證貸款方式,貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人、其他,經(jīng)濟組織或自然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式,抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式,住房組合貸款,公積金貸款,商業(yè)貸款,接案例,客戶貸款總金額以房價的,70,為限,客戶可申請的最高貸款額度,50,0.7=35,萬元,個人住房公積金貸款金額,10,萬元,個人商業(yè)貸款金額,35-10=25,萬元,貸款期限,15,年，公積金貸款利率,4.95,商業(yè)貸款利,率,6.273,公積金貸款每月還款,788.2,商業(yè)貸款月還款,2146.7,每月供款,2934.88,元,還款方式和還款金額,首付款（總房

19、價的,20%30,期款,1,年以內(nèi)：到期本息一次清償,1,年以上,等額本息還款法,等額遞增（減）還款法,等比遞增（減）還款法,等額本息還款法,貸,款本金,月利率,1,月利率,還,款期,數(shù),每月,還,款,額,1,月利率,還,款期,數(shù),1,適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等,案例,李先生向銀行申請了,20,年,30,萬元貸款，利率,6.044,等額本息還款下，每月還款額是,A=30*(A/P,6.044%/12,20*12,2196.81,請用金融計算器計算,等額本金還款法,貸款本金,每月還款額,貸款本金,累計已還本金,月利率,還款期數(shù),適用于目前收入較高或壓力較小，未來收入較小,或壓力較大的

20、人群,李先生向銀行申請了,20,年,30,萬元貸款，利率,6.044,等額本金還款下，每月還款額是,每月償還本金,300000/240=1250,元,第,t,月償還利息,300000-(t-1,1250,6.044%/12,第,1,月償還利息,300000-(1-1,1250,6.044%/12=1568,最后,1,月償還利息,300000-(240-1,1250*6.044%/12=7,其他還款法,等額遞增還款法,還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相同，下一,階段的還款額按固定金額遞增,適用于目前收入較低，未來收入較強的人，如剛參加工作,的人群,案例,小王向銀行貸款,288600,元買

21、房，年利率,6,小王采用,等額遞增還款法,20,年還清，每月還款額如下,階段,月還款額,1,5,年,1500,6,10,年,2000,11,15,2500,15,20,3000,等額遞減還款法,還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相同，下一,階段的還款額按固定金額遞減,目前收入較好，未來收入將減少的人,老王向銀行貸款,339600,元買房，年利率,6,老王采用,等額遞減還款法,20,年還清，每月還款額如下,階段,1,5,年,6,10,年,11,15,15,20,月還款額,3000,2500,2000,1500,其他還款法,等比遞增還款法,還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相,同，下一

22、階段的還款額按固定,比例,遞增,適用于目前收入較低，未來收入呈上升趨勢的人,群,等比遞減還款法,還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相,同，下一階段的還款額按固定,比例,遞減,目前收入較高，希望較快償還貸款，減少利息支,出的人群,小王向銀行貸款,244350,元買房，年利率,6,小王采用,等比遞,增還款法,20,年還清，每月還款額如下,階段,月還款額,1,5,年,6,10,年,1000,1500,11,15,2250,15,20,3375,老王向銀行貸款,288520,元買房，年利率,6,老王采用,等比遞減還款法,20,年還清，每月還款額如下,階段,1,5,年,6,10,年,11,15,1

23、5,20,月還款額,3000,2000,1333,889,提前還貸的選擇權(quán),提前還貸的方法,全部提前還貸,部分提前還貸、每月還款額不變,部分提前還貸、每月還款額減少,部分提前還貸、每月還款額減少，縮短還,款期限,如何還貸更經(jīng)濟,先還商業(yè)貸款、再還公積金貸款,等額本金還款比等額本金還款更節(jié)約利息,提前還貸案例分析,增加內(nèi)容,張先生向銀行貸了,40,萬元，貸款,10,年,采用等額本息還款法，貸款利率,6,已償還,20,期。張先生當(dāng)前獲得,10,萬獎,金，準(zhǔn)備提前償還銀行貸款,哪種提前還款方式可以節(jié)約更多的資,金,月供不變，縮短還款期限,減少月供，還款期限不變,月供減少，還款期限減少,案例分析,計算

24、不提前還貸，需要支付的利息總額,每月償還貸款,P=400000,i=6%/12,N=20,Pmt=4440.82,支付利息總額,4440.82,120-400000,132898,元,案例分析,計算提前還貸時，已經(jīng)償還利息和未嘗還,的本金,未償還本金,P=4440.82,p/A,6,12,100,348794,已償還本金,400000,348794,51206,已償還利息,4440.82,20,51206,37610,案例分析,月供不變，縮短還款期限,每月需償還貸款,P= 348794-100000=248794,i=6%/12,N=100, Pmt=31670.63,支付利息總額,31670

25、.63,100-248794,67969,元,支付利息總額,37610+ 67969,105579,元,案例分析,減少月供，還款期限不變,仍需償還貸款期數(shù),P= 348794-100000=248794,i=6%/12,Pmt=4440.82, N=65.9,支付利息總額,4440.82,65.9-248794,43856,元,支付利息總額,37610+ 43856,81466,元,案例分析,月供減少，還款期限縮短,仍需償還貸款期數(shù),P= 348794-100000=248794,i=6%/12,Pmt=3500, N=88.05,支付利息總額,3500,88.05-248794,59383,

26、元,支付利息總額,37610+ 59383,96993,元,房屋消費支出的流程,與客戶交流，確定客戶希望購房的目標(biāo),收集客戶信息、包括家庭組成、收入等,分析客戶信息及財務(wù)現(xiàn)狀,幫助客戶制定購房目標(biāo)、包括時間、面積、房價,幫組客居進行貸款規(guī)劃,購房規(guī)劃的實施,監(jiān)控及調(diào)整購房規(guī)劃,案例,家庭收支,收入,支出,12500,月結(jié)余,年結(jié)余,理財目標(biāo),資產(chǎn)狀況,2006,年,10,月,3000,9500,元,11.4,萬元,總價,40,萬,10,萬,名稱,銀行儲蓄,基金,合計,金額,12,萬元,1.5,萬元,13.5,萬元,占比,88.89,11.11,100,購買房屋,2007,年,中,結(jié)婚,2008

27、,年,裝修,10,萬,入住,3,萬,購房時積累資金,13.5+0.95,8,21.1,購房目標(biāo)：首付,2,成,裝修,現(xiàn)金,8+10+3=21,萬元,貸款,32,萬元,不同貸款期限的對比,6.044,期限,月供款,占月收入比,按揭還款額,償還利息,6,5395,43.16,388447,68447,月收入結(jié)余,4105,8,10,15,4300,3651,2806,34.40,29.20,22.45,412806,438067,505070,92806,118067,185070,5200,5849,6694,20,30,2406,2045,19.24,16.36,577330,736070,257330,416070,7094,7455,2008,年底結(jié)婚費用,5849,18=105289,汽車消費規(guī)劃,汽車消費規(guī)劃,如何購車,自籌經(jīng)費：購車所需款項和費用占用資金，具有一定的機,會成本,貸款：要準(zhǔn)備購車的首付款，繳納辦理貸款的手續(xù)費和雜