土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅相關(guān)問(wèn)題探討2600字

1、土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅相關(guān)問(wèn)題探討2600字 摘要：近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善以及我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，房產(chǎn)稅稅源規(guī)模日益擴(kuò)大，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)政策的把握非常重要，筆者依據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)文件，對(duì)土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。關(guān)鍵詞：土地價(jià)值 房產(chǎn)原值 房產(chǎn)稅 容積率根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知(財(cái)稅2010121號(hào))第三點(diǎn)作了明確規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率

2、低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。通知中僅僅對(duì)地價(jià)并入房產(chǎn)征稅作了原則規(guī)定，但對(duì)如何操作，沒(méi)有具體規(guī)定，所以，新的問(wèn)題也必然隨之出現(xiàn)，為此，筆者談一談以下三個(gè)問(wèn)題。 一、宗地容積率低于0.5時(shí)究竟如何計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)？ 財(cái)稅2010121號(hào)文規(guī)定：“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！币恍┤藷o(wú)法理解該段規(guī)定的含義，筆者認(rèn)為，理解該段規(guī)定需弄清兩大問(wèn)題：一是什么是宗地容積率？二是如何按建筑面積的2倍計(jì)算的土地面積確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)？ 第一個(gè)問(wèn)題，根據(jù)建筑專業(yè)的有關(guān)規(guī)定，“宗地

3、容積率”是指在一塊被征用的土地上，建設(shè)項(xiàng)目的總建筑面積與該項(xiàng)目總建設(shè)用地面積的比。由此可見(jiàn)，宗地容積率的大小實(shí)際上反映了在一定土地面積上所完工的建筑面積的大小，容積率越大說(shuō)明建筑的面積越大，土地利用率越高，反之則說(shuō)明建筑的面積越小，土地利用率越低。不難想象，在土地資源日益緊張的情況下，國(guó)家自然要抑制宗地容積率偏低的現(xiàn)象，于是，財(cái)稅2010121號(hào)文出臺(tái)了對(duì)宗地容積率低于0.5的按兩倍土地面積計(jì)征房產(chǎn)稅的規(guī)定，以對(duì)宗地容積率偏低的建筑課以高稅負(fù)來(lái)鼓勵(lì)增加建筑面積。 總結(jié)大全 html/zongjie/ 要弄清第二個(gè)問(wèn)題首先必須弄清楚土地價(jià)值是如何計(jì)入房產(chǎn)原值的。由于計(jì)算房產(chǎn)原值所包含的地價(jià)并非將

4、所征用土地支付的價(jià)款直接簡(jiǎn)單計(jì)入，還涉及到容積率大小的問(wèn)題，而容積率又是依據(jù)建筑面積與總用地面積的比率得來(lái)，所以，計(jì)算房產(chǎn)原值所包含的地價(jià)就涉及到建筑面積。如當(dāng)容積率小于1，且大于0.5時(shí)，就應(yīng)該將容積率乘以土地價(jià)值，以此計(jì)算的結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)?，確定征稅的房產(chǎn)原值。假設(shè)，長(zhǎng)江公司所征用的土地總面積為40000平方米，征用土地支付的價(jià)款為9000萬(wàn)元，如果實(shí)際完工的建筑面積為32000平方米（假設(shè)僅一棟房產(chǎn)），則計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值為9000萬(wàn)元（32000平方米40000平方米）7200萬(wàn)元，由此可見(jiàn)，計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值因需乘以容積率而涉及到建筑面積和總用地面積。所以，根據(jù)財(cái)稅201

5、0121號(hào)文件的規(guī)定，當(dāng)企業(yè)所構(gòu)建建筑物的容積率小于0.5時(shí)，則需按照所涉及房產(chǎn)建筑面積的兩倍來(lái)計(jì)算計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值。假設(shè)上述案例中的建筑面積僅為18000平方米，則容積率僅為0.45（18000平方米40000平方米），所以，此時(shí)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值應(yīng)為9000萬(wàn)元（18000平方米240000平方米）8100萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，當(dāng)宗地容積率低于0.5后，會(huì)增加企業(yè)的房產(chǎn)稅稅負(fù)。 二、“房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)”是否包括發(fā)文之日前的房產(chǎn)？ 根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定：“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行?！保òl(fā)文日期為：2010年12月21日），但從文字表達(dá)

6、上來(lái)看，究竟是指從發(fā)文之日起以后新構(gòu)建的房屋均應(yīng)包括地價(jià)計(jì)稅？還是指從發(fā)文之日起所有計(jì)繳房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價(jià)？即企業(yè)發(fā)文之日前所構(gòu)建的房屋均應(yīng)包括地價(jià)計(jì)稅，對(duì)此問(wèn)題文件中未能表達(dá)清楚。如果是前一個(gè)答案，則無(wú)需對(duì)發(fā)文之日前構(gòu)建房屋所含地價(jià)進(jìn)行考慮，問(wèn)題相對(duì)較為簡(jiǎn)單；但如果是后一個(gè)答案，則企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都必須考慮發(fā)文之日前所構(gòu)建房屋應(yīng)該包含的地價(jià)，如果企業(yè)因執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度未將土地價(jià)值計(jì)入房屋原值，則企業(yè)在計(jì)稅時(shí)要對(duì)發(fā)文之日前構(gòu)建房屋所包含的地價(jià)進(jìn)行追溯計(jì)算、調(diào)整和確認(rèn)，而此項(xiàng)工作不僅面廣量大，而且難度不言而喻，可行性不大，所以，筆者傾向于前一個(gè)答案。但在第一種答案的情形下，企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)今

7、后均需注意在計(jì)算計(jì)繳房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值時(shí)可能出現(xiàn)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)差異。例如，如果企業(yè)執(zhí)行的是企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，因企業(yè)將征用土地支付的土地使用權(quán)價(jià)款計(jì)入了無(wú)形資產(chǎn)，所核算的房屋原值不包含土地價(jià)值，所以，盡管會(huì)計(jì)上仍將土地價(jià)值放在無(wú)形資產(chǎn)中核算，但在計(jì)繳房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)該將賬面核算的房產(chǎn)原值進(jìn)行必要的納稅調(diào)整，即要加上為取得土地使用權(quán)而支付的價(jià)款作為相關(guān)房產(chǎn)計(jì)繳房產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值。 三、其他應(yīng)注意問(wèn)題 1、土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅政策，只是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整，不一定涉及賬務(wù)調(diào)整。在財(cái)務(wù)上，對(duì)于地價(jià)是否計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值，應(yīng)按所執(zhí)行的財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。 2、對(duì)于財(cái)務(wù)上已將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值的，注

8、意折舊的處理。根據(jù)財(cái)會(huì)200143號(hào)第九問(wèn)的規(guī)定，土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。所以在計(jì)提折舊時(shí)，充分考慮凈殘值的預(yù)留。 3、為避免給企業(yè)帶來(lái)涉稅上的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)如果覺(jué)得對(duì)政策上把握不是十分精準(zhǔn)的話，企業(yè)務(wù)必將具體情況或自行設(shè)計(jì)的處理方法報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，咨詢稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)所設(shè)計(jì)處理方法的意見(jiàn)，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的方法和意見(jiàn)進(jìn)行