《房地產(chǎn)估價》復(fù)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)估價課程期末復(fù)習(xí)資料一、客觀部分：（單項選擇、多項選擇、不定項選擇、判斷）（一）、選擇部分 考核知識點：估價時點的定義附 1.1.1 （考核知識點解釋）：估價時點是指在一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的具體時間。 考核知識點：房地產(chǎn)所有權(quán)附 1.1.2 （考核知識點解釋）：房地產(chǎn)所有權(quán)：指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)力。 房地產(chǎn)所有權(quán)可以分為： 單獨所有、 共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。 考核知識點：房地產(chǎn)的特性附 1.1.3（考核知識點解釋）：房地產(chǎn)具有不可移動、 相互影響的特性， 是生產(chǎn)生活的基礎(chǔ)要素， 關(guān)系民生及社會、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定， 世界

2、上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的利用、 交易都有一定的限制。由于房地產(chǎn)的不可移動、不可隱藏、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。 考核知識點：名義價格附 1.1.4（考核知識點解釋）：名義價格：成交日期講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。 考核知識點：房地產(chǎn)價格影響因素附 1.1.5 （考核知識點解釋）：房地產(chǎn)自身因素可在分為實物因素、權(quán)益因素、區(qū)位因素。 考核知識點：估價時點原則附 1.1.6 （考核知識點解釋）：估價時點為過去的情形， 大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中， 特別是對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價。 考核知識點：選取可比實例的質(zhì)量要求附 1.1.7（考核知識點

3、解釋）：可比實例在規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0 5 2 倍范圍內(nèi) . 考核知識點：成本法適用的估價對象附 1.1.8（考核知識點解釋）：新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)） 、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)） 、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)（即在建工程） 、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)， 都可以采用成本法估價。 對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用；又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如：以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，例如：學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓等。 考核知識點：直接資本化法附 1.1.9

4、 （考核知識點解釋）：利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法的常用公式是：NOIV 考核知識點：路線價法R附 1.1.10 （考核知識點解釋）：從理論上講，標(biāo)準(zhǔn)深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價可視為基本不變。 考核知識點：房地產(chǎn)估價的要素附 1.1.11 （考核知識點解釋）：在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求同時采用兩種或兩種以上的方法。 考核知識點：房地產(chǎn)的特征附 1.1.12（考核知識點解釋）：房地產(chǎn)不可移動的特性， 決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、 利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。 考核知識點：房地產(chǎn)

5、價值和價格的種類附 1.1.13 （考核知識點解釋）：樓面地價是一種特殊的土地單價， 是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。在這種情況下，樓面地價與土地總價的關(guān)系為：樓面地價 =土地總價 / 總建筑面由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價 =土地單價 / 容積率在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。 考核知識點：最高最佳使用原則附 1.1.14 （考核知識點解釋）：認(rèn)為對現(xiàn)有房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀、 繼續(xù)使用最為有利時， 應(yīng)以保持現(xiàn)狀、 繼續(xù)使用為前提進(jìn)行估價。對現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)保持現(xiàn)狀的條件：（新

6、房地產(chǎn)價值將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤） 現(xiàn)有房地產(chǎn)價值 考核知識點：建筑物折舊的原因附 1.1.15 （考核知識點解釋）：功能折舊也稱為無形損耗， 是指建筑物在功能上的缺乏、 落后或過剩造成的建筑物價值減損。 導(dǎo)致建筑物功能缺乏、 落后或過剩的原因， 可能是建筑設(shè)計上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，人們的消費觀念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了更好的建筑物等等。（1）功能缺乏：是指建筑物沒有其應(yīng)該有的某些部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等。（2）功能落后：是指建筑物已有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)低于正常標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而阻礙其他部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的正常運營。（3）功能過剩：是指建筑物已

7、有的部件、設(shè)備、設(shè)施或系統(tǒng)等的標(biāo)準(zhǔn)超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本。 考核知識點：收益法適用的對象和條件附 1.1.16 （考核知識點解釋）：適用對象：收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 例如住宅、 寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。不適用對象：對于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。適用條件：是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠準(zhǔn)確地預(yù)測。 考核知識點：假設(shè)開發(fā)法

8、的理論依據(jù)附 1.1.17 （考核知識點解釋）：假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。 考核知識點：高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ǜ?1.1.18 （考核知識點解釋）：按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傇摬糠值慕ㄖ娣e某部分占有的土地份額建筑物總面積該部分的建筑面積某部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e土地面積建筑物總面積 考核知識點：數(shù)學(xué)曲線擬合法附 1.1.19 （考核知識點解釋）：數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。這里僅對其中最簡單、最常用的直線趨勢法作一介紹。 考核知識點：假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)附 1.1.20 （考核知識點解釋）：假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假

9、設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是： 成本法中的土地價值為已知， 需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測得到， 需要求取的是土地價值。 考核知識點：房地產(chǎn)的含義附 1.1.21 （考核知識點解釋）：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。 考核知識點：期房價格附 1.1.22 （考核知識點解釋）：期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標(biāo)的價格。期房價格現(xiàn)房價格從期房到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風(fēng)險補(bǔ)償 考核知識點：稅收政策稅收制度政策附 1.1.23 （考核

10、知識點解釋）：房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收， 會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本， 從而會推動房地產(chǎn)價格上升；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降。 考核知識點：估價時點原則附 1.1.24 （考核知識點解釋）：估價時點原則要求估價結(jié)果是在估價目的決定的某個特定時間的價值。房地產(chǎn)估價之所以要遵循估價時點原則， 是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間， 不存在“沒有時間的價值” ，如果沒有了對應(yīng)的時間， 價值也就失去了意義。 反過來，不可能離開時間來評估房地產(chǎn)的價值。如

11、果沒有了時間這個前提，價值估算將無從下手。這個特定的時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的， 必須根據(jù)估價目的來確定，并一般用公歷年、月、日表示。 考核知識點：市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法附 1.1.25 （考核知識點解釋）：采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：估價時點時的定基價格指數(shù)可比實例在成交日期的價格成交日期時的定基價格指數(shù)可比實例在估價時點的價格 考核知識點：求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題附 1.1.26 （考核知識點解釋）：土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的， 分為兩種情況： 土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的， 應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建

12、筑物折舊； 土地使用權(quán)出讓合同中約定不可續(xù)期的（情況比較少） ，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后得壽命計算建筑物折舊。 考核知識點：報酬資本化法的公式附 1.1.27 （考核知識點解釋）：凈收益每年不變，且收益期限為有限年的公式：A1V1Y(1 Y )n 考核知識點：報酬率的求取方法的累加法附 1.1.28 （考核知識點解釋）：累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。無風(fēng)險報酬率也稱為安全利率，是無風(fēng)險投資的報酬率。 風(fēng)險報酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險所要求的補(bǔ)償， 即超過無風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是

13、對估價對象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場等所存在的風(fēng)險的補(bǔ)償。其細(xì)化的公式為：報酬率 =無風(fēng)險報酬率 +投資風(fēng)險補(bǔ)償率 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率 +缺乏流動性補(bǔ)償率 - 投資帶來的優(yōu)惠率 考核知識點：平均增減量法附 1.1.29 （考核知識點解釋）：當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同， 也可以用最簡便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測。 考核知識點：路線價法適用的估價對象和條件附 1.1.30 （考核知識點解釋）：路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。 考核知識點：建筑物的含義附 1.1.31 （考核知識點解釋）：建筑物房地產(chǎn)估價中一般作廣義理解：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、 生活等活動的房屋和

14、場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩種。房屋指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的建筑物，一般由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備( 如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備) 等組成的空間場所。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。 考核知識點：房地產(chǎn)權(quán)益的含義附 1.1.32 （考核知識點解釋）：地產(chǎn)所有權(quán)可以分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)三種。共有又分為按份共有和共同共有兩種。 考核知識點：房地產(chǎn)的特征附 1.1.33 （考

15、核知識點解釋）：引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有以下幾個方面： (1) 對房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良； (2) 通貨膨脹； (3) 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加；(4) 外部經(jīng)濟(jì)或相互影響； (5)房地產(chǎn)使用管制的改變房地產(chǎn)的保值增值性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的。在某些情況下，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)長期的連續(xù)下降也是可能的。 考核知識點：房地產(chǎn)價格影響因素的分類附 1.1.34 （考核知識點解釋）：房地產(chǎn)外部因素可在分為： 人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素 考核知識點：合法原則附 1.1.35 （考核知識點解釋）：在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，

16、是指所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、 地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬， 一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、 權(quán)屬檔案以及有關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等其它合法權(quán)屬證書為依據(jù) 考核知識點：房地產(chǎn)實物的含義附 1.1.36 （考核知識點解釋）：房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。房地產(chǎn)實物分為： 有形的實體、 該實體的質(zhì)量、 該實體組合完成的功能三個方面。 考核知識點：房地產(chǎn)的種類附 1.1.37 （考核知識點解釋）：按經(jīng)營使用方式劃分： 1. 銷售的房地產(chǎn)； 2. 出租的房地產(chǎn)； 3. 自營的房地產(chǎn)；4. 自用的房地產(chǎn)。 考核知識點：房地產(chǎn)自身因素附 1.1.38 （考核知識點解釋）：

17、建筑物實物因素包括： 建筑物規(guī)模；外觀；建筑結(jié)構(gòu)；設(shè)施設(shè)備；裝飾裝修；層高和室內(nèi)凈高；空間布局；日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水；維護(hù)情況和完損狀況。 考核知識點：最高最佳使用原則附 1.1.39 （考核知識點解釋）：最高最佳利用必須同時滿足4 個條件： 1. 法律上允許 ; 2. 技術(shù)上可能； 3.經(jīng)濟(jì)上可行； 4. 價值最大化 考核知識點：搜集交易實例的要求附 1.1.40 （考核知識點解釋）：搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。搜集的內(nèi)容一般包括：交易實例房地產(chǎn)基本情況；交易雙方基本情況；成交日期；成交價格；付款方式；交易情況 考核知識點：房地產(chǎn)自身因素附

18、 1.1.41 （考核知識點解釋）：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進(jìn)行分解，可以分為：位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等 考核知識點：最高最佳使用原則最高最佳利用原則附 1.1.42 （考核知識點解釋）：有三個經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有助于把握最高最佳使用原則：收益遞增遞減原理； 均衡原理；適合原理。 考核知識點：收益法理論依據(jù)附 1.1.43 （考核知識點解釋）：現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時間價值的觀念上的。有了這一觀念之后， 收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于3個因素：未來凈收益的大小越大，房價值越高，反之就越低；獲得凈收益期限的長短越長，房價越高，反

19、之就越低；獲得凈收益的可靠性越可靠，房價越高，反之就越低。 考核知識點：收益法適用的對象和條件附 1.1.44 （考核知識點解釋）：收益法適用對象：收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益， 只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的） 、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。收益法不適用對象：對于政府辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。 考核知識點：補(bǔ)地價的測算附 1.1.45 （考核知識點解釋）：需要補(bǔ)地價的情形主要有 3

20、 類：改變土地用途、容積率等土地使用條件；延長土地使用期限 ( 包括建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期) ；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。（二）、判斷部分考核知識點 :房地產(chǎn)估價的本質(zhì)房地產(chǎn)估價的特點附 1.2.1 （考核知識點解釋）房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格考核知識點 :房地產(chǎn)權(quán)益的含義附 1.2.2 （考核知識點解釋）房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分， 是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益?？己酥R點 :影響房地產(chǎn)價格的社會因素附 1.2.3 （考核知識點解釋）影響房地產(chǎn)價格的社會因素主要包括政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投

21、機(jī)?？己酥R點 :影響房地產(chǎn)價格的社會因素房地產(chǎn)的特性供給有限附 1.2.4 （考核知識點解釋）房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)， 主要不在于土地總量有限和面積不能增加，相對于人類的需要來講， 土地的數(shù)量目前還是豐富的。 房地產(chǎn)具有供給有限性的主要原因，是由于房地產(chǎn)的不可移動性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。這是房地產(chǎn)供給不同于一般商品供給的最主要之處?？己酥R點 :對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認(rèn)識附 1.2.5 （考核知識點解釋）不同影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的。某一地帶有鐵路， 該地帶如果是居住區(qū) 則鐵路可能是貶值因素； 而如果是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是增值因素?？己酥R

22、點 :估價時點原則附 1.2.6 （考核知識點解釋）估價時點原則要求估價結(jié)果是在估價目的決定的某個特定時間的價值。房地產(chǎn)估價之所以要遵循估價時點原則， 是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值也是不斷變化的。價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間， 不存在“沒有時間的價值” ，如果沒有了對應(yīng)的時間， 價值也就失去了意義。 反過來，不可能離開時間來評估房地產(chǎn)的價值。如果沒有了時間這個前提，價值估算將無從下手。這個特定的時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的， 必須根據(jù)估價目的來確定，并一般用公歷年、月、日表示?？己酥R點 : 選取可比實例的

23、質(zhì)量要求附 1.2.7 （考核知識點解釋）可比實例選取得恰當(dāng)與否， 直接關(guān)系到市場法測算結(jié)果的準(zhǔn)確性， 因此應(yīng)特別慎重。對選取可比實例應(yīng)符合下列要求：(1) 可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)(2) 可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；(3) 可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點；(4) 可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格考核知識點 : 收益法適用的對象和條件附 1.2.8 （考核知識點解釋）收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。 它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益， 只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、

24、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的） 、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等?？己酥R點 :合法原則附 1.2.9 （考核知識點解釋）遵循合法原則并不是指只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象， 而是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定， 估價對象是哪種權(quán)益狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價。 如：臨時建筑不能當(dāng)作永久建筑來估價；違法建筑不能當(dāng)作合法建筑來估價二、主觀部分：（一）、簡答題考核知識點：房地產(chǎn)估價的要素附 2.1.1 ：（考核知識點解釋）房地產(chǎn)估價的要素主要包括：1）估價當(dāng)事人2）估價目的3）估價對象4）估價時點5）價值類型6）估價依據(jù)7）估價假設(shè)8）估價原則9）估價程序10）估價方

25、法11）估價結(jié)果考核知識點：房地產(chǎn)估價的特征房地產(chǎn)的特征附 2.1.2 ：（考核知識點解釋）房地產(chǎn)的特性主要包括：1）不可移動2）獨一無二3）壽命長久4）供給有限5）價值量大6）用途多樣7）相互影響8）易受限制9）難以變現(xiàn)10）保值增值考核知識點：房地產(chǎn)價格的影響因素附 2.1.3 ：（考核知識點解釋）影響房地產(chǎn)價格的建筑物實物因素：建筑規(guī)模，外觀，建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)施設(shè)備，裝飾裝修，層高和室內(nèi)凈高，空間布局，防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照；維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度。考核知識點：房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述附 2.1.4 ：（考核知識點解釋）房地產(chǎn)區(qū)位狀況可以從以下幾個方面進(jìn)行描述：1）位置：坐落、方

26、位、距離、朝向、樓層2 ）交通：出入可利用的交通工具、道路狀況、交通管制情況、停車方便程度和收費標(biāo)準(zhǔn)3 ）周圍環(huán)境和景觀：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀4 ）外部配套設(shè)施：外部基礎(chǔ)設(shè)施、外部公共服務(wù)設(shè)施考核知識點：房地產(chǎn)估價原則附 2.1.5 ：（考核知識點解釋）房地產(chǎn)估價的原則：1）獨立、客觀、公正原則2）合法原則3）最高最佳使用原則4）估價時點原則5）替代原則6）謹(jǐn)慎原則考核知識點：房地產(chǎn)的供求與價格附 2.1.6 ：（考核知識點解釋）決定房地產(chǎn)需求量的因素主要包括：1）該種房地產(chǎn)的價格水平2 ）消費者的收入水平3 ）消費者的偏好4 ）相關(guān)物品的價格水平5 ）消費者對未來的預(yù)期考核知識點：市場法

27、估價的操作步驟附 2.1.7 ：（考核知識點解釋）運用市場法估價一般包括以下四大步驟：1）搜集交易實例；2）選取可比實例；3）對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚?）求取比準(zhǔn)價格?？己酥R點：專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別附 2.1.8 ：（考核知識點解釋）專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有以下本質(zhì)區(qū)別：1）專業(yè)估價由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成；2）專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見；3）專業(yè)估價具有公信力；4）專業(yè)估價實習(xí)有償服務(wù)；5）專業(yè)估價要承擔(dān)法律責(zé)任?？己酥R點：土地、建筑物和其它地上定著物的含義土地、建筑物和其它土地附著物的含義附 2.1.9 ：（考核知識點解釋）1）從房地產(chǎn)估價的角度來看，土地是一個空間，

28、是三維立體的，是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間2）廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，狹義的建筑物主要指房屋不包括構(gòu)筑物。房地產(chǎn)估價中一般作廣義理解，對建筑物的定義是： 人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動的房屋和場所，包括房屋和構(gòu)筑物兩種。3）其他地上定著物，是建筑物以外的地上定著物，是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的從物，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的物，但當(dāng)事人另有約定的除外?？己酥R點：房地產(chǎn)價格的影響因素附 2.1.10 ：（考核知識點解釋）影響房地產(chǎn)價格的自身因素可以分為：1）房地產(chǎn)實物因素2）房地產(chǎn)權(quán)益因素3）房地產(chǎn)區(qū)位因素考核知識點：房地產(chǎn)價格的特征房

29、地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同附 2.1.11 ：（考核知識點解釋）房地產(chǎn)價格的特征主要有下列 5 個：1）房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金2 ）房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大3 ）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格4 ）房地產(chǎn)價格形成的時間較長5 ）房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別因素的影響考核知識點：房地產(chǎn)估價原則附 2.1.12 ：（考核知識點解釋）1）所謂獨立，一是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；二是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人員在估價中不受包括委托人在內(nèi)的任何單位和個人的影響，完全憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進(jìn)行估價。2）所謂客觀，是要求估價機(jī)構(gòu)和估價人

30、員不帶著自己的好惡、情感和偏見，從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。3）所謂公正，是要求房地產(chǎn)估價師要公平正直地進(jìn)行估價，而不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，應(yīng)當(dāng)堅持原則、公平正直地進(jìn)行估價。考核知識點：房地產(chǎn)的供求與價格附 2.1.13 ：（考核知識點解釋）某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：1 ）該種房地產(chǎn)的價格水平2 ）該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本3 ）該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平4 ）開發(fā)商對未來的預(yù)期考核知識點：搜集交易實例附 2.1.14 ：（考核知識點解釋）搜集交易實例及相關(guān)參開資料的途徑主要有：1）查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價格等資料。2 ）向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

31、機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。3 ）向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會計師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況。4 ）同行之間相互提供。5 ）向房地產(chǎn)出售者或者其代理人了解；查閱報刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、 信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會。 要價、標(biāo)價、掛牌價、報價等6）向?qū)I(yè)房地產(chǎn)信息提供機(jī)構(gòu)購買房地產(chǎn)價格等資料。考核知識點：房地產(chǎn)估價的含義附 2.1.15 ：（考核知識點解釋）專業(yè)房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的， 遵守估價原則， 運用估價方法，按照估價程序， 對估價對象在估價時點的特定價值進(jìn)行分析、 測算和判斷

32、并提出專業(yè)意見的活動。考核知識點：實物、權(quán)益、區(qū)位的含義附 2.1.16 ：（考核知識點解釋）1）房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分。房地產(chǎn)實物可進(jìn)一步分為：有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能三個方面。2）房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和收益。3）房地產(chǎn)的區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面?？己酥R點：影響房地產(chǎn)價格的心理因素附 2.1.17 ：（考核知識點解釋）影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有以下幾個方面：1）購買或出售心態(tài)2）個人欣賞趣味

33、( 偏好 )3）時尚風(fēng)氣、跟風(fēng)或從眾心理4）接近名家住宅心理5）講究風(fēng)水或吉祥號碼考核知識點：房地產(chǎn)價格的特征附 2.1.18 ：（考核知識點解釋）地價與一般商品的價格有所不同，主要表現(xiàn)在下列6 個方面：1）生產(chǎn)成本不同2）折舊不同3）價格差異不同4）市場性質(zhì)不同5）價格形成時間不同6）供求變化不同考核知識點：最高最佳使用原則附 2.1.19 ：（考核知識點解釋）最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、 經(jīng)濟(jì)上可行， 經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。最高最佳使用原則要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳使用下的價值。考核知識點：土地實物因素附 2.1.20 ：（

34、考核知識點解釋）影響房地產(chǎn)價格的土地實物因素有：1）土地面積2）土地形狀3）地形4）地勢5）地基6）土壤7）土地開發(fā)程度考核知識點：選取可比實例附 2.1.21 ：（考核知識點解釋）選取的可比實例應(yīng)當(dāng)符合以下四個要求：1）可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)2）可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；3）可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點；4）可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格（二）、計算題1. 為評估某寫字樓的價格， 在該寫字樓的附近地區(qū)調(diào)查選取了 A、B、C 三宗類似寫字樓的交易實例并可作為可比實例，有關(guān)資料如下表：可比實例 A可比實例 B可比實例 C成交價格（元） 50005200490

35、0成交日期2011年 12月 12011年 10月 12012年 4月1日日日交易情況 20 3房地產(chǎn)狀況 13 2上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實例高（低）于其正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中， 正（負(fù)）值表示可比實例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價對象的幅度。從 2011 年 9 月 1 日至 2012 年 3 月 1 日該類寫字樓的市場價格平均每月比上月上漲 0.5 ，以后至估價時點平均每月比上月上漲 1.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓 2012 年 10 月 1 日的正常單價，（如需計算平均值，采用簡單算術(shù)平均法） ?？己酥R點：市場法市場法是通過可比實例的成交價格來求取估價對象的價值， 即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進(jìn)行比較， 然后對這些可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。1. 要從現(xiàn)實房地產(chǎn)市場中搜集大量的交易實例2. 針對具體的估價對象、 估價時點和估價目的， 從搜集的大量交易實例中