2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)

1、2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)1我國(guó)工程項(xiàng)目管理創(chuàng)新價(jià)值體系的思考一、概述近30年來(lái)，我國(guó)工程建設(shè)處于高峰時(shí)代。我國(guó)是建筑工程大國(guó)，但工 程項(xiàng)目管理研究和應(yīng)用很落后，工程項(xiàng)目管理水平?jīng)]有大的突破。 在工程項(xiàng)目管 理領(lǐng)域我們沒(méi)有取得對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有重大影響的， 能夠在國(guó)際上有地位的研究和應(yīng) 用成果。20多年前國(guó)內(nèi)許多學(xué)者就研究建筑工業(yè)化和總承包等問(wèn)題，建設(shè)部也提出總承 包要求，但至今我國(guó)工程項(xiàng)目的總承包僅達(dá)工程承包總額的 8沖下。而國(guó)際 上 已達(dá)到50%建筑業(yè)作為產(chǎn)業(yè)應(yīng)有它的基礎(chǔ)管理工作的研究，如勞動(dòng)效率（定額） 的研究與測(cè)算；成本核算；勞動(dòng)組織方式等。目前這些方面進(jìn)展較小，我國(guó)工 程

2、 項(xiàng)目管理呈粗放型，“以包代管”狀況沒(méi)有根本改變。在現(xiàn)代國(guó)際工程中出現(xiàn)的一些新的理念、 理論和方法，如伙伴關(guān)系模式，新的合 同理念，建筑的人性化、民族化、全生命期設(shè)計(jì)，工程項(xiàng)目的全生命期管理理論 和方法，工程的可持續(xù)發(fā)展，工程項(xiàng)目各方面滿意的狀態(tài)等，在我國(guó)仍然沒(méi)有被 人們接受和應(yīng)用。這說(shuō)明，在我國(guó)工程項(xiàng)目管理領(lǐng)域的各個(gè)方面必須進(jìn)行創(chuàng)新和提升。如果我們?cè)俨蛔⒅貏?chuàng)新，我們就會(huì)失去發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。二、對(duì)我國(guó)工程項(xiàng)目領(lǐng)域創(chuàng)新的反思我國(guó)工程項(xiàng)目領(lǐng)域?qū)?chuàng)新作了很大的努力， 也取得了成果。但也有許多值得反思的現(xiàn)象。工程追求結(jié)構(gòu)上的高難度，大跨度，“世界第一高”，“世界第一重”。并 以攻克這樣的難關(guān)為創(chuàng)新成果

3、，而不顧及自然資源和社會(huì)資源的投入量。大型的標(biāo)志性建筑都用國(guó)外的方案，追求新穎奇特的造型。許多小區(qū)采用國(guó)外的建筑風(fēng)格和名稱。 為了打造“生態(tài)小區(qū)”，有些開(kāi)發(fā)商 將山里的古樹(shù)移栽到小區(qū)，甚至出現(xiàn)不惜重金，將南美洲的大樹(shù)移栽到小區(qū)，目 的是創(chuàng)造“耳目一新”的效果。在工程的招標(biāo)投標(biāo)中，為了防止出現(xiàn)不公正等問(wèn)題，大幅度提高投標(biāo)人數(shù)量， 采用復(fù)雜的程序，評(píng)標(biāo)方法，如暗標(biāo)，搖號(hào)。我們現(xiàn)在的許多創(chuàng)新存在著價(jià)值體系迷失的問(wèn)題。從根本上說(shuō)，對(duì)我們?yōu)槭裁匆?創(chuàng)新，以及怎么評(píng)價(jià)創(chuàng)新不明確。三、對(duì)工程項(xiàng)目管理創(chuàng)新的價(jià)值思考工程總承包和項(xiàng)目管理承包的推行提升了工 程總承包企業(yè)（項(xiàng)目管理公司）在工程項(xiàng)目組織中的地位。他們

4、在工程項(xiàng)目中 有 更長(zhǎng)的時(shí)間跨度和更全面的工作； 對(duì)工程的整體效率和作用影響加大； 對(duì)工程承 擔(dān)更大的社會(huì)和歷史責(zé)任。同時(shí)也有更大的創(chuàng)新自由度和動(dòng)力。工程項(xiàng)目管理理論和方法的創(chuàng)新通常有新的管理理論應(yīng)用、新的管理方法和工具的應(yīng)用、新的管理模式和模型的應(yīng)用等。項(xiàng)目管理的理論和方法是由項(xiàng)目管理的任務(wù)、 項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目的使命決定的。它 們都是為了達(dá)到項(xiàng)目的目的。創(chuàng)新不是目的，管理理論和方法的創(chuàng)新必須符合工 程項(xiàng)目的目標(biāo)和使命。違背使命和目標(biāo)的創(chuàng)新不是創(chuàng)新！不可否認(rèn)，我們目前許多改革和創(chuàng)新都是違背了我們的使命的！國(guó)家提出了可持續(xù)發(fā)展、健康發(fā)展觀、環(huán)境保護(hù)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、以人為本、學(xué)習(xí)型 社會(huì)、創(chuàng)新社會(huì)等口號(hào)

5、。首先必須落實(shí)在工程項(xiàng)目上，以指導(dǎo)工程項(xiàng)目管理理論 和方法的創(chuàng)新。工程項(xiàng)目使命的本義是指重大的責(zé)任。 現(xiàn)代工程項(xiàng)目投資大、消耗的社會(huì)資源和 自然資源多，對(duì)社會(huì)，對(duì)環(huán)境影響大，所以有最大的責(zé)任。（1）滿足業(yè)主的要求，實(shí)現(xiàn)和保持工程項(xiàng)目的價(jià)值。工程項(xiàng)目最根本的目的是 通過(guò)建成后的工程運(yùn)營(yíng)為業(yè)主（如國(guó)家、地方、企業(yè)、部門）提供符合要求的產(chǎn) 品或服務(wù)，以解決上層系統(tǒng)的問(wèn)題，或?yàn)榱藵M足上層系統(tǒng)的需要，或?yàn)榱藢?shí)現(xiàn)上 層系統(tǒng)的戰(zhàn)略目標(biāo)和計(jì)劃。（2）承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。工程項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中對(duì)社會(huì)各方面影響很大，它具有很大的社會(huì)責(zé)任，必須滿足項(xiàng)目相關(guān)者的利益和期望， 必須滿足社會(huì)各方面 對(duì)項(xiàng)目的要求，使社會(huì)各方

6、面滿意，必須與環(huán)境協(xié)調(diào)。（3）承擔(dān)歷史責(zé)任。一個(gè)工程的整個(gè)建設(shè)和運(yùn)行（使用）過(guò)程有幾十年，甚至 幾百年。所以，它不僅要滿足當(dāng)代人的需求，而且要承擔(dān)歷史責(zé)任，應(yīng)經(jīng)得住歷 史推敲。所以工程項(xiàng)目管理的創(chuàng)新必須符合工程項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展和全生命期管理的要 求。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)2四、工程項(xiàng)目全壽命期目標(biāo)體系按照工程項(xiàng)目的使命構(gòu)造工程項(xiàng)目的全生命期目 標(biāo)體系。它應(yīng)作為衡量創(chuàng)新的價(jià)值尺度。1. 質(zhì)量（功能）目標(biāo)?，F(xiàn)代工程追求工作質(zhì)量、工程質(zhì)量、最終整體功能、產(chǎn)品 或服務(wù)質(zhì)量的統(tǒng)一性。更注重運(yùn)營(yíng)過(guò)程，高效率地發(fā)揮功能價(jià)值。工程不僅要達(dá)到預(yù)定的使用功能要求，而且人們追求一些新的質(zhì)量理念

7、：（1）人性化的工程設(shè)計(jì)。（2）工程的可建造性。建筑方案應(yīng)該施工方便，降低施工 過(guò)程的難度，資源消耗。（3）運(yùn)行和服務(wù)的可靠性。（4）可維修性和方便拆除。（5）“設(shè)計(jì)一施工一運(yùn)行”的一體化。2. 費(fèi)用目標(biāo)。過(guò)去人們過(guò)于注重建設(shè)費(fèi)用（一次性總投資或總成本），現(xiàn)在更注重新的費(fèi)用目標(biāo)：（1）全生命期費(fèi)用（建造費(fèi)用和運(yùn)行費(fèi)用）的目標(biāo)。（2）降低工程過(guò)程中的社會(huì)成本。社會(huì)成本是工程過(guò)程中引起的其他方費(fèi)用支出，如工程招標(biāo)投標(biāo)中未中標(biāo)單位的花費(fèi)。（3）降低環(huán)境成本。如由于項(xiàng)目的 環(huán)保投入較低，使運(yùn)行人員健康受損，造成社會(huì)保險(xiǎn)和醫(yī)療費(fèi)增加。由于環(huán)境污染使社 會(huì)處理污染的費(fèi)用增加。3. 時(shí)間目標(biāo)。工程的時(shí)間目標(biāo)

8、不僅包括工期（建設(shè)期），而且包括工程的設(shè)計(jì)壽 命，服務(wù)壽命目標(biāo)和產(chǎn)品的市場(chǎng)周期（產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展、成熟、衰退時(shí)間）。4. 項(xiàng)目相關(guān)者各方面滿意。相關(guān)者各方面滿意作為組織成功的新的尺度。 建設(shè)工程項(xiàng)目必須顧及各方的利益，使他們滿意。項(xiàng)目相關(guān)者多方面以及他們的主要利益包括：（1）用戶：產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格、安全性、產(chǎn)品或服務(wù)的人性化。（2）投資者：投資額、投資回報(bào)率、降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（3）業(yè)主項(xiàng)目的整體目 標(biāo)。（4） 承包商和供應(yīng)商：工程價(jià)格、工期、企業(yè)形象、關(guān)系（信譽(yù)）。（5）政府：繁榮與發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)、增加地方財(cái)力、改善地方形象、政績(jī)顯赫、就業(yè)和其它社會(huì)問(wèn)題。（6）生產(chǎn)者（員工）：工作環(huán)境（安全、舒適、人性

9、化）、工作待遇、 工作的穩(wěn)定性。（7）項(xiàng)目周邊組織：保護(hù)環(huán)境、保護(hù)景觀和文物、工作安 置、 拆遷安置或賠償、對(duì)項(xiàng)目的使用要求。5. 項(xiàng)目與環(huán)境協(xié)調(diào)。在項(xiàng)目過(guò)程中解決人與人、人與自然的關(guān)系。工程項(xiàng)目是在 一個(gè)多維的環(huán)境系統(tǒng)中建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的，與環(huán)境協(xié)調(diào)包括各個(gè)方面。（1）項(xiàng)目與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)。（2）建筑造型、空間布置與環(huán)境整體和諧。（3） 繼承民族優(yōu)秀文化。建筑具有文化的繼承性，建筑的歷史價(jià)值在很大程度上由它所體現(xiàn)的文化價(jià)值決定的。如果我國(guó)的大的標(biāo)志性的工程都采用外國(guó)的設(shè)計(jì)方 案，這會(huì)導(dǎo)致我們這一代建筑文化的缺失。（4）建設(shè)規(guī)模應(yīng)與當(dāng)時(shí)、當(dāng)?shù)氐慕?jīng) 濟(jì) 能力相匹配，又具有先進(jìn)性和適度的前瞻性。（5）節(jié)

10、約使用自然資源，特別是 不可再生資源。（6）不破壞當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)文化。（7）在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中 行為合法。（8）項(xiàng)目應(yīng)符合上層系統(tǒng)的需求，對(duì)地區(qū)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門發(fā)展有貢 獻(xiàn)。6. 工程項(xiàng)目應(yīng)具備可持續(xù)發(fā)展能力。 現(xiàn)代工程必須符合可持續(xù)發(fā)展要求， 有可持 續(xù)發(fā)展能力。工程項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展的能力至少包括如下方面：（ 1） 工程項(xiàng)目 對(duì)地區(qū)和城市可持續(xù)發(fā)展有持續(xù)貢獻(xiàn)。這是工程的價(jià)值體現(xiàn)。這可以通過(guò)工程項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)地區(qū)和城市可持續(xù)性指標(biāo)改變程度描述。 通 常城市或地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展能力指標(biāo)包括社會(huì)發(fā)展指標(biāo)、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、環(huán)境指 標(biāo)和資源指標(biāo)。（2）項(xiàng)目自身具有可持續(xù)發(fā)展能力一一工程自身“健康長(zhǎng)壽

11、”。1）工程要能長(zhǎng)期地適合需求，功能是穩(wěn)定性的，可維護(hù)性，能低成本運(yùn)行。2）能方便地進(jìn)行更新和進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，包括功能的更新，結(jié)構(gòu)的更新，物質(zhì)的更新。3）長(zhǎng)期地與環(huán)境友好，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化。4）具有防災(zāi)能力。（3）工程拆除后方便土地的復(fù)原一一方便將來(lái)的工程建設(shè)。在工程項(xiàng)目的建設(shè) 和運(yùn)行過(guò)程中必須考慮工程拆除后土地復(fù)原的方便和低成本。我國(guó)的工程建設(shè) 必然經(jīng)歷現(xiàn)在的大規(guī)模新建為重點(diǎn)，到以運(yùn)行維護(hù)（維修）為重點(diǎn)，以及拆除再 建的過(guò)程。基于如下幾點(diǎn)，我們?nèi)绻俨恢匾曔@個(gè)問(wèn)題，將要付出極大的代價(jià)。1）我國(guó)人多地少，土地資源匱乏，必須重復(fù)使用；2）我國(guó)現(xiàn)在處于大規(guī)模的建 設(shè)期，這幾十年來(lái)的許多建筑都是“不可持

12、續(xù)”的；3）許多單位（如開(kāi)發(fā)區(qū)）要經(jīng)常性的改變產(chǎn)品，重新開(kāi)發(fā)。則要拆除后再新建。現(xiàn)在已有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工廠，在拆除后，由于土地被污染，不僅寸草不生，而且 人都不能走近，成為一塊“死地”。有些工程在拆除后，殘留的地下結(jié)構(gòu)無(wú)法處 理，使新建筑受到很大的限制。在這方面，我國(guó)現(xiàn)在的工程建設(shè)會(huì)給我國(guó)將來(lái)留 下許多嚴(yán)重的問(wèn)題。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)3合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在工程管理中的作用在工程管理過(guò)程中，建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是一項(xiàng)十分重要的工作。 本文擬從項(xiàng)目管 理的角度，探討如何在建設(shè)工程的管理中有效建立合同網(wǎng)絡(luò)， 從而充分發(fā)揮合同 網(wǎng)絡(luò)圖在項(xiàng)目建設(shè)中的作用。一、建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的必要性在工程實(shí)

13、踐中，業(yè)主與承包商之間存在著復(fù)雜的合同關(guān)系。無(wú)論是主動(dòng)還是被動(dòng)， 業(yè)主與眾多的承包商、設(shè)備供應(yīng)商之間都會(huì)簽訂許多合同，形成許多合同關(guān) 系。 工程管理搞的比較好的項(xiàng)目，這些合同關(guān)系是井然有序的，對(duì)雙方的責(zé)、權(quán)、利 規(guī)定的很明確，雙方的配合工作也比較好，合同執(zhí)行的也很順利；反之，則是合 同關(guān)系不清，雙方的責(zé)、權(quán)、利規(guī)定的不明確，雙方經(jīng)常陷于扯皮和矛盾中，業(yè) 主時(shí)常發(fā)現(xiàn)一些合同沒(méi)有涵蓋的內(nèi)容， 一些事情沒(méi)有人負(fù)責(zé)，由此帶來(lái)工期的損 失和造價(jià)的突破。本人曾參與過(guò)一個(gè)五星級(jí)酒店的建設(shè)， 由于缺乏建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，酒店與承包 商分別簽訂了一系列合同，把一個(gè)完整的項(xiàng)目平行分解發(fā)包，造成了一系列的 問(wèn) 題：業(yè)

14、主的工程部成了三十幾家公司的總包單位， 由于工程本身的邏輯性，各個(gè) 分包單位互相影響，工期無(wú)法控制，一拖就是五年；費(fèi)用無(wú)法控制，一方面有的 公 司工程進(jìn)展很快卻沒(méi)有付款，另一方面卻出現(xiàn)付款超出，工程進(jìn)展沒(méi)有上來(lái)， 最后工程造價(jià)很高，質(zhì)量卻不能滿意。這種現(xiàn)象并不少見(jiàn)，由于建設(shè)單位忽略了合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)的建立，造成合同關(guān)系不 清的現(xiàn)象比比皆是，造成了建設(shè)單位的巨大損失。但在目前的工程管理的研究 中，卻很少有人討論合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，往往是對(duì)合同本身的研究要遠(yuǎn)高于合同架構(gòu) 的研究，我以為這是當(dāng)前工程管理中值得注意的問(wèn)題。 合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)是合同關(guān)系 建立 的基礎(chǔ)。對(duì)它的研究，有助于我們把握工程管理的主線，起到提綱

15、摯領(lǐng)的 作用。二、合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中的作用我認(rèn)為，合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)在項(xiàng)目管理中，應(yīng)該扮演基礎(chǔ)性的作用。通過(guò)建立合同網(wǎng) 絡(luò)，我們可以明確工程的總承包商和設(shè)計(jì)總承包人，明確他們對(duì)于工程的工期、 造價(jià)應(yīng)負(fù)的責(zé)任；明確工程需要做出什么樣的分包安排， 提前做出計(jì)劃；依據(jù)合 同網(wǎng)絡(luò)圖提前做出預(yù)先的投資分解計(jì)劃， 控制項(xiàng)目的投資等。參見(jiàn)附圖燕都大 酒店合同網(wǎng)絡(luò)圖。如在燕都大酒店合同網(wǎng)絡(luò)圖中，我們可以看出，工程的設(shè)計(jì)方案是美國(guó)納德?tīng)柟?司，總包單位是核工業(yè)部第四設(shè)計(jì)院，監(jiān)理單位是中原監(jiān)理公司，施工總包單 位 是中建一局六公司，業(yè)主對(duì)外墻網(wǎng)架、室外幕墻等工程實(shí)行平行發(fā)包，對(duì)于柴油 發(fā)電機(jī)組、電梯等設(shè)備業(yè)主實(shí)施

16、直接供貨。業(yè)主需要對(duì)此進(jìn)行控制，并談判簽訂 合 同。而對(duì)于弱電工程、機(jī)電工程、游泳池、精裝修工程等實(shí)行分包，由施工 總包單位中建一局六公司與之簽訂合同， 對(duì)于弱電、精裝修等的設(shè)計(jì)，由設(shè)計(jì)總 包單位核 工業(yè)部第四設(shè)計(jì)院與之簽訂合同，這樣，盡管酒店建設(shè)是十分復(fù)雜的， 但合同關(guān)系是明確的，做到了責(zé)任明確。根據(jù)上述網(wǎng)絡(luò)圖，我們可以制定投資分 解計(jì)劃，將投 資按參建單位分解，并在合同中明確下來(lái)，作為投資控制的依據(jù)。 對(duì)于設(shè)計(jì)，也按照這一體系進(jìn)行控制，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，這樣從根本上扭轉(zhuǎn)了建設(shè) 投資失去控制的問(wèn) 題，為工程建設(shè)創(chuàng)造了良好條件。三、如何建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)我認(rèn)為，建立合同網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，最根本的一點(diǎn)是對(duì)于工

17、程情況的分析。首先是工程 的復(fù)雜程度。對(duì)于比較復(fù)雜的項(xiàng)目，原則上應(yīng)該劃分的細(xì)一些，對(duì)于總包單位 管 理能力較強(qiáng)的，可以劃分的粗一些，反之則要?jiǎng)澐值谋容^細(xì)。第二是業(yè)主對(duì)這一 項(xiàng)目的投入，如果業(yè)主工程師較多，合同網(wǎng)絡(luò)可以細(xì)一些，如果業(yè)主工程師人手 不 夠，合同網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該粗一些。第三應(yīng)該盡量采用總承包方式，盡量減少業(yè)主平 行發(fā)包的數(shù)量，這樣可以很大的簡(jiǎn)化工作界面，減少由于業(yè)主平行發(fā)包引起的矛 盾和問(wèn)題。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)4物業(yè)市場(chǎng)對(duì)外拓展必須注意七大要點(diǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨成熟的今天，任何企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中都可能進(jìn)行大量的商務(wù)談 判。有效的談判不僅可以最大程度地維護(hù)自己的正當(dāng)利益，

18、而且也可使對(duì)方對(duì)談 判結(jié)果滿意，為日后雙方進(jìn)一步合作奠定良好的基礎(chǔ)。 商務(wù)談判的全過(guò)程充滿了 魅力，也隱藏了對(duì)手設(shè)置種種“陷井”。企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得一席 屬于 自己的生存空間，就必須正視商務(wù)談判，充分把握談判過(guò)程中的每一個(gè)細(xì) 節(jié)，在做到“有理、有力、有節(jié)”的基礎(chǔ)上，還應(yīng)依據(jù)商務(wù)談判的主體、議題、 方式、約束 條件的不同進(jìn)行具體問(wèn)題具體分析。但在紛繁復(fù)雜的商務(wù)談判的背 后，也有一些基本的東西值得我們共同探討研究。 筆者依據(jù)一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在進(jìn) 行了必要的調(diào)查研 究后，總結(jié)出商務(wù)談判中談判者應(yīng)遵循的幾條原則，望能對(duì) 那些經(jīng)常參與或即將參與商務(wù)談判的人員給予一定的參考和啟示。1 沒(méi)有“免費(fèi)

19、的午餐”。在商務(wù)談判的全過(guò)程中，掌握信息，特別是準(zhǔn)確掌握有關(guān)談判對(duì)手的信息， 對(duì)于 談判的成敗都有著非常重要的作用。因?yàn)檎勁械拿恳粋€(gè)步驟都需要用大量的資 料來(lái)驗(yàn)證，進(jìn)以說(shuō)服對(duì)手，達(dá)到自己的談判目地。在談判中，對(duì)手可能故意將備 忘錄或其他所謂的內(nèi)部資料讓對(duì)手發(fā)現(xiàn)，或在已方成員間進(jìn)行筆談或翻看資料時(shí) 故意 讓對(duì)手了解。對(duì)于這些毫不費(fèi)力得到的資料和信息，必須審慎處理，不可 輕信。因?yàn)樵谡勁凶郎系膶?duì)手也大都是一些談判高手，他們會(huì)采取各種手段設(shè)法讓對(duì)手按照 自己的意圖行事，提供“免費(fèi)的午餐”只是其中的一種。2“得隴”仍須“望蜀”。得隴望蜀，被人們常用來(lái)比喻那些貪心不足的行為。 但在談判過(guò)程中，任何一方

20、的輕易滿足都將會(huì)把自己的應(yīng)得利益拱手讓給對(duì)手，有人比喻在那普通的談判 桌上堆滿了 “錢”，談判就是如何合理劃分這些利益，只要你有能力“拿”來(lái)， 就是屬于你的。因此永不滿足既得利益，“得隴”仍要“望蜀”便成了談判者的 唯一選擇。3“棄車”必須為了“保帥”。在談判中的任何讓步都不應(yīng)是“免費(fèi)”的。 因?yàn)椤懊赓M(fèi)”的讓步不僅不能恰當(dāng)?shù)?維護(hù)好自己切身利益，而且可能會(huì)引起對(duì)手的更大欲望?！皸壾嚒本褪侵冈谡?判 者為了防止談判陷入疆局，甚至談判破裂，喪失那些既得利益，而做出的重大讓步。這些讓步必須在統(tǒng)覽全局的基礎(chǔ)上，在自身整體利益受損較小 的情況下，才能做出，否則，只能是寧折勿彎。4“ 一切都可以推倒重來(lái)”

21、的原則。 談判畢竟不是簽約，即使已經(jīng)簽約，只要協(xié)議尚未真正生效，談判的任何一方都 有權(quán)利否定過(guò)去談判所達(dá)成的一切談判結(jié)果。這樣做可能會(huì)傷及個(gè)別談判者的 面子或者公司的聲譽(yù)，但如果發(fā)現(xiàn)協(xié)議中確有重大遺漏或失誤， 都應(yīng)立刻通知對(duì) 方，進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)充，只要時(shí)間允許，完全可推倒重來(lái)，絕不能將錯(cuò)就錯(cuò)，而給公 司造成更大的損失。5. 把握對(duì)手心理，不圖虛名，力爭(zhēng)實(shí)地。世界著名的鋼鐵大王安德魯卡耐基在其一生中進(jìn)行大大小小的無(wú)數(shù)次談判，其中他多次“運(yùn)用對(duì)方的名字來(lái)命名”的方式促成了企業(yè)合并，或打開(kāi)了市場(chǎng)銷 路，為其成為鋼鐵大王奠定了雄厚基礎(chǔ)。 在現(xiàn)實(shí)談判中，談判者應(yīng)設(shè)法通過(guò)自己 幾乎不需要太多支出的讓步來(lái)與對(duì)手

22、周旋， 特別是當(dāng)自己代表的是一家知名的大 企業(yè) 時(shí)，可以充分利用自己的優(yōu)勢(shì)，把自己能為對(duì)方提供的咨詢、人員培訓(xùn)、 技術(shù)指導(dǎo)等服務(wù)轉(zhuǎn)變成能給自身帶來(lái)實(shí)際利益的談判籌碼。6. 尊重對(duì)手，贏得支持。依據(jù)著名心理學(xué)家馬斯洛的“需求理論”，人的最高層次需求就是獲得尊重和自 我實(shí)現(xiàn)。商務(wù)談判最好的結(jié)果就是雙方都感到自己是“勝者”。 因?yàn)檫@種心理 反 應(yīng)不僅可以保證談判的順利進(jìn)行，還為日后協(xié)議的順利實(shí)行創(chuàng)造良好條件。 特別 是在談判中當(dāng)對(duì)手處于下風(fēng)時(shí)，或自己的談判目地得到充分實(shí)現(xiàn)時(shí)， 切忌諷刺或 貶 低對(duì)手，應(yīng)多強(qiáng)調(diào)客觀條件的優(yōu)劣，使對(duì)手在談判桌上失去的，能在心理上 尋找到平衡。7. 強(qiáng)調(diào)配合，形成合力。從

23、談判人員選擇的那刻起，就應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)突出談判各組內(nèi)部人員之間的配合問(wèn) 題。首先要在人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理達(dá)配， 既要有懂財(cái)務(wù)、法律的，也要有 懂 技術(shù)、管理的，同時(shí)也應(yīng)注意內(nèi)部人員在性格上的互補(bǔ)，既要有強(qiáng)硬、沖動(dòng)型勇 于說(shuō)“不”的“黑臉者”，也要有緩合氣氛，調(diào)節(jié)情緒的“調(diào)合者”。誰(shuí)在什么 時(shí) 間說(shuō)什么話都應(yīng)有所安排，協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)使談判內(nèi)部成員之間互相配合、 補(bǔ)充， 使整體作用得到最充分的發(fā)揮。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)5物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)什么原則確定物業(yè)管理單位開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開(kāi)及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的 承受能力相適應(yīng)的原則。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)堅(jiān)持六個(gè)原則：（

24、 1）等 價(jià)交換原則。收費(fèi)價(jià)格的高低由所提供服務(wù)的質(zhì)量決定。（2）誰(shuí)受益、誰(shuí)出 錢的原則。（3）差別原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同 的 服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（4）優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如深圳市規(guī)定，凡被評(píng)為國(guó)家級(jí)、 省級(jí)或市級(jí)示范住宅小區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（5）取之于民，用之于民的原則。有兩方面含義：一是從住戶收取的費(fèi)用，要用在住戶身上，不得挪 作他用；二是不得牟取高額利潤(rùn)。（6）公開(kāi)原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明 碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向住

25、戶公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管 理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 的監(jiān)督。各級(jí)政府的物價(jià)部門是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。物價(jià)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管 理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督和指導(dǎo)。物業(yè)管理收費(fèi)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政 府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化 等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng) 一

26、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外。服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、 居室清潔、代購(gòu)商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià) 的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商決定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)6物業(yè)管理費(fèi)1. 繳納管理費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)業(yè)主在享受其名下不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)力的同時(shí)，也有承擔(dān)其名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)和維 修、保險(xiǎn)等款項(xiàng)的義務(wù)。2. 承擔(dān)管理費(fèi)的比例承擔(dān)管理費(fèi)的比例，原則上是按業(yè)主各自擁有的房屋面積比例分?jǐn)偅?但是，如果 業(yè)主（代表）大會(huì)另有規(guī)定，也可以根據(jù)公平合理的原則由

27、業(yè)主（代表）大會(huì)決 定分?jǐn)偂?. 管理費(fèi)與維修基金的安排 管理費(fèi)與維修基金在使用中是不同的。 管理費(fèi)一般用于每月的各項(xiàng)開(kāi)支； 維修基 金作為大規(guī)模修繕工程的備用金被儲(chǔ)存。4. 管理費(fèi)和維修基金的支付方法關(guān)于管理費(fèi)和維修基金的支付方法， 各地政府規(guī)定有所差異，一般說(shuō)來(lái)，管理費(fèi) 每月用現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬方式預(yù)先支付下月管理費(fèi)。維修基金可以在業(yè)主辦理入戶手 續(xù)時(shí)一次支付（若干年后用完再籌集）或每月支付。每月支付的維修基金須單列 賬戶，防止他用，以免應(yīng)急時(shí)因費(fèi)用缺乏影響物業(yè)的搶修。5. 管理費(fèi)中無(wú)余額管理費(fèi)是對(duì)物業(yè)管理中需要的各項(xiàng)開(kāi)支制定出預(yù)算， 再根據(jù)業(yè)主所占有的面積按 比例承擔(dān)的。因?yàn)閺拈_(kāi)始就沒(méi)有計(jì)算管理

28、費(fèi)中的余額， 所以，即使一個(gè)人拖欠管 理費(fèi)，也會(huì)對(duì)管理產(chǎn)生影響。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)76. 重要的是編制預(yù)算費(fèi)用是管理的基本保證，如何有效使用，支出平衡，預(yù)算顯得非常重要，這就意 味著每年編制預(yù)算是不可缺少的。7. 收支決算報(bào)告是預(yù)算的基礎(chǔ)管理公司須每年向業(yè)主（代表）大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作管理報(bào)告。這個(gè)報(bào)告中也理 所當(dāng)然的包括管理費(fèi)的收支決算情況。 因此，可以認(rèn)為，收支決算報(bào)告是次年預(yù) 算的基礎(chǔ)，要對(duì)報(bào)告中預(yù)算的收入以及如何支出進(jìn)行充分地審核。8. 有時(shí)重新估價(jià)也是必要的管理的預(yù)算是根據(jù)業(yè)主對(duì)該物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)、 管理內(nèi)容設(shè)定后，管理者測(cè)算出一 年所需的人力、財(cái)力、物力等全部

29、費(fèi)用。因各種外在因素的變化或業(yè)主的需求變 化，有時(shí)也須重新估價(jià)當(dāng)初設(shè)定的額度。否則，將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)費(fèi)不能維持的狀況， 這時(shí)，考慮提價(jià)是必要的。9. 難辦的是拖欠管理費(fèi)是預(yù)算的一年費(fèi)用總額除以12個(gè)月，再除以物業(yè)管理區(qū)域面積總數(shù)而得 出的每平方米每個(gè)月所需付出的費(fèi)用。業(yè)主根據(jù)所擁有的面積分?jǐn)偣芾碣M(fèi)。因此, 業(yè)主在享有房屋有關(guān)權(quán)利時(shí)，支付管理費(fèi)是法律上應(yīng)該盡的義務(wù)， 務(wù)必引起業(yè)主 關(guān)注。10. 拖欠管理費(fèi)是侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，其管理費(fèi)用也是根據(jù)全部的建設(shè)面積測(cè)算出來(lái) 的，因此，個(gè)別業(yè)主不交管理費(fèi)而享受管理公司提供的服務(wù)，受侵犯的不僅是管理公司，而且也包括已交管理費(fèi)的其他業(yè)主

30、。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生收費(fèi)糾紛如何處理小區(qū)是由開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理的。業(yè)主入住時(shí)也沒(méi)有仔細(xì)閱讀入 住公約。進(jìn)住后按建筑面積2.2元/平方米。月交納物業(yè)管理費(fèi)，但楊敏認(rèn)為別的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)一般只在1.5元左右。本小區(qū)服務(wù)水平并沒(méi)有高出多少，收 費(fèi)卻存在很大差距，應(yīng)屬于質(zhì)價(jià)不符，收費(fèi)偏高。楊敏把自己的意見(jiàn)反饋給物業(yè) 管理處，物業(yè)管理處認(rèn)為本小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按成本費(fèi)用來(lái)核算，是屬于合理收費(fèi)。楊敏又聯(lián)合了一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理處的高收費(fèi)問(wèn)題提出疑問(wèn)，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，關(guān)系越來(lái)越僵，業(yè)主開(kāi)始拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也降低了 服務(wù)水平。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)

31、生狀況越來(lái)越差，最后鬧得兩敗俱傷。那么，如果業(yè)主與 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生收費(fèi)糾紛。應(yīng)該如何尋求解決渠道呢如果物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人對(duì)物業(yè)管理公司的收費(fèi)有異議，認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、收費(fèi)項(xiàng)目過(guò)多或提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，應(yīng)當(dāng)向小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)反映，由管理委 員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商解決。如果收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過(guò)物價(jià)部門核定的，產(chǎn)權(quán)人或 使用人可以提請(qǐng)物價(jià)部門重新核定，物價(jià)部門應(yīng)充分考慮所有人或使用人的意 見(jiàn)，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服 務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度重新核定。物業(yè)管理公司認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低的， 不得擅自提高 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)提請(qǐng)物價(jià)部門根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或與小區(qū)

32、管理委員會(huì)協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)后才能提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)有下列行為的物業(yè)管理 公司，政府價(jià)格監(jiān) 督檢查機(jī)關(guān)可以依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰：越權(quán)定價(jià)， 擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、亂收費(fèi)用的；不按規(guī)定實(shí)行明碼 標(biāo)價(jià)的；提供服務(wù)質(zhì)價(jià) 不符的；只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人不按合同規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理公司可要求 其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院 起訴，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)9物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行 業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管 理行業(yè)所

33、特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視 的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管 理知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、 政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如 網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對(duì)講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結(jié) 合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說(shuō)到底 就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決 定了企業(yè)盈利水平的高低。首先，控制物業(yè)

34、管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū) 出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開(kāi)放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè) 面 積（含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種 類等）、收費(fèi)面積（不同物業(yè)的收費(fèi)面積）、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（這一點(diǎn)十分重 要）； 小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)、配電箱的 數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活（消防）水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基 本 情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本 設(shè)施設(shè)備

35、情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的 數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)10第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/卅的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/卅的管理費(fèi)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置 標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級(jí)。 小區(qū)等級(jí)的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資 源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施（配套）面積、收費(fèi)面積、綠化面 積等等

36、。例如1、A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：30萬(wàn)卅以上 收費(fèi)面積：20萬(wàn)川以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/川以上2、A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：1520萬(wàn)川收費(fèi)面積：13萬(wàn)卅以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/卅以下3、B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：1015萬(wàn)川收費(fèi)面積：8萬(wàn)卅以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/川以上4、B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：813萬(wàn)川收費(fèi)面積：6萬(wàn)卅以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/卅以上5、C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：38萬(wàn)川收費(fèi)面積：4萬(wàn)卅以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/卅以上& C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)管理面積：25萬(wàn)川收費(fèi)面積：2萬(wàn)卅

37、以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/卅以上與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn), C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資 源情況、資 料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、 標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)11物業(yè)管理的兩種經(jīng)營(yíng)模式目前物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)粗分為兩類，一類是全服務(wù)型管理模式，即公平收取各業(yè)戶之管理費(fèi)用，并合理支付使用，定期公布帳目，費(fèi)用結(jié)余屬于全體業(yè)主、客戶， 并轉(zhuǎn)入次年管理費(fèi)中使用。不足部分由全體業(yè)主依據(jù) 管理公約 之規(guī)定補(bǔ)足。 其

38、二是全承包型物業(yè)管理模式，即所有管理費(fèi)收取包干使用無(wú)須公布帳目， 結(jié)余 作為盈利歸管理公司。兩種形式各有特點(diǎn)，但基于業(yè)主利益角度出發(fā)，為能夠做到物業(yè)管理的良性循環(huán)及保持管理的穩(wěn)定性、 持續(xù)性，故大部分管理公司采取 第一種類型。物業(yè)管理的運(yùn)作流程 物業(yè)管理是一復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程，良好 的物業(yè)管理可以極大地提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命，極具投資升值的保障。專業(yè)及 完善的物業(yè)管理，是能 夠?yàn)榭蛻籼峁┮话踩?、舒適、和諧和居住、工作、使用 環(huán)境，保障投資者、使用者的利益。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用各階段的不同作用及特點(diǎn)，物業(yè)管理的 運(yùn)作可分為以下四個(gè)階段：物業(yè)管理策劃階段、物業(yè)管理的準(zhǔn)備階段、物業(yè)

39、管理 的啟動(dòng)階段、物業(yè)管理的運(yùn)作階段。1、物業(yè)管理的策劃階段：所謂物業(yè)管理的策劃階段，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管 物業(yè)之前就提早介入，以物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)環(huán)境、功能、使用、維修、施工、 設(shè)施提出建 議。為物業(yè)今后的投入使用創(chuàng)造條件，并且最大化節(jié)約資金。為今后良好的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)的建設(shè)特點(diǎn)，依據(jù)購(gòu)買使用者的物 業(yè)管 理服務(wù)要求，初步制訂物業(yè)管理服務(wù)檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目。2、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段：物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段，一般在物業(yè)竣工投入 使用前八個(gè)月開(kāi)始。主要工作包括：決定自行組建、選聘物業(yè)管理公司或顧問(wèn)公 司參與管理。制訂 物業(yè)管理前期開(kāi)辦財(cái)務(wù)預(yù)算及年度預(yù)算，制訂物業(yè)

40、管理整體動(dòng)作方案，編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括：管理公約、住戶手冊(cè)、住戶守貝U、裝修規(guī)則、停車場(chǎng)規(guī)則、物業(yè)收樓文件、租約 等。擬訂內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及培訓(xùn)。設(shè)計(jì) 各部門的運(yùn)作方案及規(guī)章制度。由于物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段的專業(yè)性非常強(qiáng)，故 此聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司以其豐富的經(jīng)驗(yàn)、成熟的專業(yè)管理技術(shù)作為支持是今后成功于否的保障。成功的前期準(zhǔn)備階段可為后期實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)， 可 以極大避免今后管理的隨意性，最大限度地規(guī)避今后的管理風(fēng)險(xiǎn)，并充分體現(xiàn)發(fā)展的建設(shè)目的。3、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段：物業(yè)管理的全面啟動(dòng)階段，是以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo) 志。此階段包括： 物業(yè)的接管驗(yàn)收

41、、辦理客戶收樓、入住手續(xù)、全面物業(yè)管理 服務(wù)的展開(kāi)、建立物業(yè)的檔案資料、客戶資料、除執(zhí)行日常管理工作外還要制訂 整個(gè)物業(yè)的管理、保養(yǎng)、維護(hù)計(jì)劃。這一階段的工作紛繁復(fù)雜，因此在制訂出 各種計(jì)劃的同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)環(huán)相扣。在為客戶提供服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)溝通宣 傳管 理公司的管理規(guī)定，以謀求客戶的理解支持并及時(shí)根據(jù)客戶的要求，調(diào)整 各種管理計(jì)劃，以求更加適合、滿足客戶之需求。4、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段：此階段最主要的內(nèi)容包括日常綜合管理服務(wù)的穩(wěn) 定與提高。其中包括：物業(yè)維修管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)管理、環(huán)境綠化管理、安全 管理、有償服務(wù)管 理等。在為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，以管理公約及其 他管理規(guī)定為依據(jù)，

42、處理各種管理當(dāng)中出現(xiàn)的問(wèn)題并合理利用財(cái)務(wù)資源，做到開(kāi)源節(jié)流，提高資金利用率，改善物業(yè)的使用功能。對(duì)管理工作進(jìn)行定期檢討、 計(jì)劃未來(lái)、訓(xùn)練員工及灌輸新知識(shí)為管理的提高打下基礎(chǔ)。物業(yè)管理的復(fù)雜性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點(diǎn)決定了管理的難度。 為此良好的內(nèi)外部環(huán)境對(duì)提高物業(yè)管 理水平就顯得尤為重要。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，要改善提高管理水平須有賴于政府部門制訂出一科學(xué)的制度、 法規(guī)及周邊區(qū)域各政府職能部門的配合及市政、 交通、綠化的改善，更須業(yè) 主、 租戶、管理公司的溝通理解與合作。我們相信隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā) 展，專業(yè)化、企業(yè)化、制度化的物業(yè)管理企業(yè)將大有作為。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)

43、12物業(yè)管理企業(yè)打造優(yōu)秀品牌的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理在市場(chǎng)規(guī)律的作用下，物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生 了明顯的分化：全國(guó)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)雖然只占總數(shù)的1.5%，但平均管理規(guī)模確高于全國(guó)平均規(guī)模(平均不超過(guò)10萬(wàn)平方米)的數(shù)十倍；在一些大型優(yōu)質(zhì) 項(xiàng)目的投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)我們總是看到熟悉的面孔， 甚至持續(xù)幾年都沒(méi)有大的變化。面對(duì) 新的競(jìng)爭(zhēng)形 勢(shì)，許多行業(yè)人士驚呼，物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的年代！究竟品牌在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的作用如何？WPP集團(tuán)的Stephen King說(shuō)，“產(chǎn)品是工廠所生產(chǎn)的東西；品牌是消費(fèi)者所購(gòu)買的東西。產(chǎn)品可以被競(jìng)爭(zhēng)者模仿，但品牌 則是獨(dú)一無(wú)二的。產(chǎn)品極易迅速過(guò)時(shí)落伍，但成功的品牌卻

44、 能持久不墜”。與 其它產(chǎn)業(yè)一樣，物業(yè)管理進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代是市場(chǎng)選擇的必然結(jié)果，也是市場(chǎng)成 熟的重要體現(xiàn)，在這樣的背景下，品牌的樹(shù)立和建設(shè)是制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵。 筆者結(jié)合自身的實(shí)踐，介紹一下對(duì)物業(yè)管理企業(yè)打造優(yōu)秀品牌的粗淺認(rèn)識(shí)。一、正確認(rèn)識(shí)品牌的作用，明確創(chuàng)建品牌的目的“品牌是一種錯(cuò)綜復(fù)雜的象征，它是品牌屬性、名稱、包裝、價(jià)格、歷史、聲譽(yù)、 廣告方式的無(wú)形總和。品牌同時(shí)也因消費(fèi)者對(duì)其使用的印象，以及自身的經(jīng)驗(yàn)而有所界定。” 一一大衛(wèi).奧格威(David Ogilvy )。正確認(rèn)識(shí)品牌 的作用， 明確創(chuàng)建品牌的目的，才能使品牌創(chuàng)建工作產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)、深刻而貫穿全員的動(dòng)力。首先，品牌是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)物

45、和需要，是企業(yè)多年培育的結(jié)果。品牌建設(shè)直接、 明顯而長(zhǎng)遠(yuǎn)的服務(wù)于企業(yè)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，與企業(yè)和全體員工的生存和發(fā)展息息相 關(guān)：品牌作為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，在市場(chǎng)上的巨大作用是不言而喻的。 對(duì)服務(wù)行業(yè) 的物業(yè)管理而言，由于專業(yè)設(shè)備、專有技術(shù)和有形固定資產(chǎn)投入占據(jù)的分量很低， 顧 客對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的評(píng)價(jià)缺少客觀的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，因而主要通過(guò)“感知”的方式 評(píng)判，這些特性決定了客戶在選擇商品時(shí)更加看重品牌因素。試想一名市場(chǎng)開(kāi)發(fā)人員在向 客戶推銷物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品時(shí)，如果沒(méi)有品牌的支撐，要從物業(yè)管理服務(wù) 的各個(gè)層面介紹自己的產(chǎn)品有別于其它產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)，是多么困難和缺乏說(shuō)服力。 回想在品牌格局 形成以前，物業(yè)管理標(biāo)書往往數(shù)十萬(wàn)字

46、，答辯往往漫長(zhǎng)激烈， 無(wú)非是要說(shuō)明自己的產(chǎn)品。現(xiàn)在多數(shù)被企業(yè)規(guī)模、資質(zhì)、獲獎(jiǎng)、經(jīng)驗(yàn)和客戶評(píng)價(jià) 逐步代替，因?yàn)楹笳吒?令人信服。展望市場(chǎng)更加成熟的將來(lái)，優(yōu)秀品牌的物業(yè) 管理公司可能只用一個(gè)名字或標(biāo)識(shí)就能充分證明自己的產(chǎn)品品質(zhì)?，F(xiàn)在有汽車業(yè)的奔馳、酒店業(yè)的香格里拉和 快餐業(yè)的麥當(dāng)勞，物業(yè)管理行業(yè)在管理類別方面 也出現(xiàn)了這樣的格局。其次，品牌產(chǎn)生價(jià)值的認(rèn)同感，提供“真實(shí)又引人注目的付款理由”。 企業(yè)的品 牌一定要與產(chǎn)品或服務(wù)聯(lián)系起來(lái)，沒(méi)有特定產(chǎn)品承載的企業(yè)品牌既難以打造，又 不能發(fā)揮作用。如果某物業(yè)管理企業(yè)的名稱不能讓客戶聯(lián)想起其服務(wù)的內(nèi)容、品質(zhì)、特色、價(jià)格、誠(chéng)信和規(guī)范等，就好比看到麥當(dāng)勞標(biāo)志時(shí)不能

47、聯(lián)想到其特有的 環(huán) 境、食物和價(jià)格一樣，能說(shuō)該物業(yè)管理企業(yè)是知名品牌嗎？這樣的品牌對(duì)企 業(yè)又會(huì)有多少幫助。這里我們還應(yīng)注意到：品牌與產(chǎn)品而不是企業(yè)存在相互對(duì)應(yīng)的關(guān)系， 正如索尼有 SONY VAIO WALKMAN品牌一樣，物業(yè)管理企業(yè)也可根據(jù)服務(wù)產(chǎn)品的特質(zhì)和市 場(chǎng)情況創(chuàng)建序列品牌。目前許多物業(yè)管理公司與上級(jí)地產(chǎn)商創(chuàng)建共同的品牌，其優(yōu)點(diǎn)是能夠資源共享，減少創(chuàng)建的成本，且在市場(chǎng)信譽(yù)方面能夠相互支撐， 但 其缺點(diǎn)一是兩者的產(chǎn)品是有區(qū)分的，品牌與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，二是一旦某一方出了問(wèn)題，會(huì)對(duì)另一方產(chǎn)生影響，許多物業(yè)管理公司都遇到了類似的情況。 如 開(kāi)發(fā)商遺留的工程問(wèn)題往往成為客戶向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)難的

48、原因，結(jié)果大大影響了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。另外還應(yīng)注意的是：物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建品牌的過(guò)程 中，應(yīng)該慎重選擇、積極培育服務(wù)分包單位、物料供應(yīng)商和合作單位，包括慎重 選擇項(xiàng)目。因?yàn)橹灰獙?duì)產(chǎn)品產(chǎn)生 影響的因素，都會(huì)對(duì)品牌產(chǎn)生關(guān)聯(lián)性的影響。品牌在價(jià)值上的作用還明顯表現(xiàn)在其夸大效能和持續(xù)效能上，即品牌產(chǎn)品的品質(zhì)往往在消費(fèi)過(guò)程中被夸大，同時(shí)對(duì)其缺陷和失誤容易采取理解和寬容的態(tài)度， 而品牌一旦建立，往往具有很強(qiáng)的持續(xù)性。新產(chǎn)品想要擠進(jìn)已經(jīng)形成品牌的格局，需要付出更大的努力。所以越晚創(chuàng)建品牌難度越大。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn) 輔導(dǎo)13明確品牌的形式和內(nèi)容，把握品牌創(chuàng)建的關(guān)鍵品牌需要一個(gè)載體或標(biāo)示承

49、載，該載體可以是一個(gè)名稱、一個(gè)圖案或一個(gè)符號(hào)等 多種形式，但應(yīng)該具有鮮明特色、容易記憶的特性：SONY乍為品牌的標(biāo)志，就具備容易記憶，朗朗上口和決不重復(fù)的鮮明特征， 成為品牌設(shè)計(jì)的經(jīng)典，“狗不 理”通過(guò)一個(gè)故事承載起品牌，同樣具有上述特征。物業(yè)管理企業(yè)要打造優(yōu)秀品牌，也要設(shè)計(jì)載體或標(biāo)志，并確立 正確的品牌傳播策略。品牌價(jià)值必須經(jīng)過(guò) 清晰的傳播才能實(shí)現(xiàn)，才能得到消費(fèi)者的認(rèn)可。傳播可以通過(guò)多種途徑和方式， 如公共關(guān)系、CIS導(dǎo)入、口碑因素等，將 品牌名稱、品牌形象、服務(wù)設(shè)計(jì)、包 裝、互聯(lián)網(wǎng)、分包商和供貨商溝通、企業(yè)內(nèi)部溝通、媒體選擇等統(tǒng)統(tǒng)整合起來(lái)， 確保我們的品牌與消費(fèi)者的每個(gè)接觸點(diǎn)，都傳達(dá)一致及

50、有效的信息，構(gòu)成整合營(yíng) 銷傳播體系。物業(yè)管理品牌由品牌元素復(fù)合構(gòu)成： 如物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)、形象和形成并影響 物業(yè)管理公司聲譽(yù)、形象的各種因素，以及服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容、價(jià)格和質(zhì)量因 素。 包括公司的名稱、標(biāo)識(shí)、注冊(cè)資金、資質(zhì)等級(jí)、管理業(yè)績(jī)、裝備水平、社會(huì)評(píng)價(jià)、 客戶的反映、政府和行業(yè)的評(píng)價(jià)等；負(fù)責(zé)人的經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力；管理 服 務(wù)人員的素質(zhì)和言行；專業(yè)技術(shù)知識(shí)和能力等等。還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng) 目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、服務(wù)品質(zhì)、規(guī)范程度等方面。物業(yè)管理品牌的立體化構(gòu) 成，使品牌具有了豐富多彩的內(nèi)涵。正因?yàn)槿绱?，物業(yè)管理企業(yè)和產(chǎn)品的品牌不 是有一個(gè)名稱或一個(gè)VI設(shè)計(jì)即能解決問(wèn)題，必須具備上述

51、豐富的內(nèi)涵，才是真 正的品牌。要豐富品牌的內(nèi)涵，打造優(yōu)秀物業(yè)管理品牌，物業(yè)管理企業(yè)要從規(guī)模、品質(zhì)和誠(chéng) 信三個(gè)方面下功夫，其中誠(chéng)信因素往往不被重視，其實(shí)誠(chéng)信是品牌建設(shè)的關(guān)鍵 內(nèi) 容。有些物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為客戶滿意是最高目標(biāo)，但事實(shí)上客戶滿意只是對(duì)某 一特定的服務(wù)過(guò)程或某一時(shí)間段內(nèi)的“滿意”， 加上“誠(chéng)信”才能使“滿意”得 到拓展和提 升，將客戶滿意度變?yōu)榭蛻糁艺\(chéng)度。誠(chéng)信要求我們規(guī)范、守約并勇 于承擔(dān)責(zé)任，缺少誠(chéng)信的企業(yè)最終沒(méi)有品牌。創(chuàng)建品牌的工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，雖然復(fù)雜艱難且歷時(shí)長(zhǎng)久，但品牌將是未 來(lái)物業(yè)管理企業(yè)最大的資源和財(cái)富，同時(shí)大量品牌物業(yè)的出現(xiàn)不僅會(huì)改變行業(yè)格 局，也會(huì)給業(yè)主和社會(huì)提供

52、更加優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)14搶占商業(yè)物業(yè)這塊地產(chǎn)新領(lǐng)域住宅物業(yè)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入了成熟期，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化的階段， 利潤(rùn)空間不斷縮小，發(fā)展商必須尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，才能持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)已在國(guó)內(nèi)進(jìn)入了高速發(fā)展的軌道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2000年以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)量已大大超過(guò)過(guò)去 10年的總開(kāi)發(fā)量，商業(yè)地產(chǎn)真正成 為地 產(chǎn)界的“新奶酪”。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)旋風(fēng)正在席卷全國(guó)， 而問(wèn)題是，發(fā)展商一哄而上，誰(shuí)又能把握這 塊地產(chǎn)新奶酪？成功的商業(yè)物業(yè)必須實(shí)現(xiàn)三旺與三贏三旺即實(shí)現(xiàn)銷售旺、租賃旺和經(jīng)營(yíng)旺。住宅物業(yè)以銷售論成敗，商業(yè)物業(yè)即以經(jīng)

53、營(yíng)論成敗，銷售的成功，并不代表商業(yè)地 產(chǎn) 開(kāi)發(fā)全程的成功，只有商鋪招商成功、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功，項(xiàng)目才算真正的成功，作 為發(fā)展商，商鋪營(yíng)銷與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理并重，才是項(xiàng)目的取勝之道。三贏即實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者和經(jīng)營(yíng)者通贏局面。發(fā)展商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、投資者購(gòu)買商 鋪、商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，目的都是為了盈利，唯有三者都有利可圖，項(xiàng)目才能經(jīng)營(yíng) 起 來(lái)，三個(gè)支點(diǎn)，缺一不可。發(fā)展商必須樹(shù)立“以經(jīng)營(yíng)為先”的開(kāi)發(fā)理念，開(kāi)發(fā)既 符合經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)需求、又能吸引消費(fèi)者前往消費(fèi)的物業(yè)，才是項(xiàng)目持續(xù)旺場(chǎng)的保 證。商業(yè)地產(chǎn)是資本巨頭的游戲商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“三高產(chǎn)業(yè)”，商業(yè)地產(chǎn)具有高額回 報(bào)和可作資本營(yíng)運(yùn)的優(yōu)勢(shì)，是住宅物業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，因此吸引了眾多發(fā)

54、展商爭(zhēng) 相 加入競(jìng)爭(zhēng)行列，但同時(shí)也伴隨著資金高投入和高風(fēng)險(xiǎn)。 因此，商業(yè)地產(chǎn)并不是每 個(gè)發(fā)展商都可以參與開(kāi)發(fā)的，是資本巨頭的資本游戲。住宅開(kāi)發(fā)方式是以銷售房子來(lái)回籠資金和賺取利潤(rùn)，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)方式，一則可以通過(guò)銷售商鋪來(lái)來(lái)回收資金和獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，二則可以通過(guò)商鋪的出租或 經(jīng)營(yíng)，幫助發(fā)展商獲得長(zhǎng)期的利益回報(bào)。因此要求發(fā)展商必須有足夠的資金實(shí)力 和開(kāi)發(fā)能力，還要求發(fā)展具有豐富的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。 而目前，很多發(fā)展商都 缺乏商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，這是導(dǎo)致商場(chǎng)不能開(kāi)業(yè)暢旺的重要因素之一2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)15國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀1、全國(guó)Shopping Mall熱潮一窩風(fēng)一種新型的、復(fù)

55、合型商業(yè)、大型購(gòu)物中心 Shopping Mall正掀起了我國(guó)商業(yè)新一輪的業(yè)態(tài)革命，各大中城市開(kāi)發(fā)的商業(yè)物 業(yè)不管規(guī)模大小、不管功能和定位，言必都稱 Shopp ing Mall.由于商業(yè)物業(yè)的 開(kāi)發(fā)需要投入大量資金，我不敢預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)一窩風(fēng)的開(kāi)發(fā)能否取得全面勝利， 但可以預(yù)測(cè)，肯定有一批項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中敗下陣來(lái)。2、重地段，輕定位地段的重要性很容易理解，但定位的重要性也不可忽視，為 什么在同一區(qū)域、同一地段，不同的項(xiàng)目會(huì)有不同的命運(yùn)？在廣州北京路步行街， 廣百新翼生意火紅，附近的北京大廈卻門庭冷落，這就是忽略定位所致。3、重建筑，輕配套項(xiàng)目建好了，硬件配套設(shè)施卻不能滿足需求，最常見(jiàn)的是大 型商廈

56、配套的電梯量不足、停車位不足、公共空間不足，既無(wú)法提升項(xiàng)目檔 次, 也難以吸引市民前往消費(fèi)，消費(fèi)者購(gòu)物已不再僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要， 而是 更重視身心與精神享受過(guò)程，對(duì)商場(chǎng)配套設(shè)施的要求也不斷提高。4、重開(kāi)發(fā)，輕經(jīng)營(yíng)發(fā)展商注重短期資金回報(bào)，商鋪以銷售為主，發(fā)展商不參與 經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致項(xiàng)目銷售完畢，卻無(wú)法開(kāi)業(yè)或經(jīng)營(yíng)情況甚差。這種情況在全國(guó)各 地都非常普遍，嚴(yán)重打擊了投資者的信心，常常在發(fā)展商和投資者之間發(fā)生不愉 快的事件。5、專業(yè)開(kāi)發(fā)比例低國(guó)外商業(yè)物業(yè)多是由經(jīng)營(yíng)商業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)，而國(guó)內(nèi)的 商業(yè)物業(yè)大部分是由地產(chǎn)發(fā)展商開(kāi)發(fā)，雖然每年投入到商業(yè)地產(chǎn)的資金量不斷增 加，但專業(yè)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量、規(guī)模卻

57、沒(méi)有明顯增加，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)水平發(fā)展 緩慢。6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)超前度不足商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商多是從地產(chǎn)或建筑的角度去考慮項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)問(wèn)題，較少考慮項(xiàng)目建成后如何使用，而且由于市場(chǎng)研究不夠充分，對(duì)商業(yè) 市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)把握不足，導(dǎo)致其他商場(chǎng)很快后來(lái)居上。天河城廣場(chǎng)曾號(hào)稱超前 20年，但現(xiàn)在比他領(lǐng)先的項(xiàng)目已不斷涌現(xiàn)。2011年物業(yè)管理師考試管理務(wù)實(shí)知識(shí)點(diǎn)輔導(dǎo)16商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的解決之道1、借助專業(yè)力量，走專業(yè)道路專業(yè)的商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)和專業(yè)的策劃推廣機(jī)構(gòu) 是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的左膀右臂，而專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)則是商業(yè)項(xiàng)目成功的重要支持，三者之中，策劃推廣機(jī)構(gòu)是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的中堅(jiān)力量， 從項(xiàng)目前期至后 期，負(fù)責(zé)配合發(fā)展商整合各項(xiàng)專業(yè)力量。借助專業(yè)的力量，為發(fā)展商構(gòu)筑更高、 更強(qiáng)的開(kāi)發(fā)平臺(tái)。2、項(xiàng)目規(guī)劃必須具有超前意識(shí)“落后就要捱打”的道理相信大家都能明白。大 部份商業(yè)物業(yè)在開(kāi)業(yè)前期的經(jīng)營(yíng)狀況都不會(huì)太理想，要經(jīng)過(guò) 35年的經(jīng)營(yíng)才能 做旺，因此必須保證在這3、5年內(nèi)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上的具有領(lǐng)先地位，讓商場(chǎng)有 充足的機(jī)會(huì)做好做旺。商業(yè)物業(yè)規(guī)劃主要包括產(chǎn)品和配套設(shè)施等硬件方面，一個(gè)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念往往就 能形成一個(gè)好的賣點(diǎn)，目前，不少的商業(yè)物業(yè)都在這方面做了很多的嘗試， 取 得 成功的個(gè)案也不少。復(fù)式商鋪、室內(nèi)步行街、負(fù)半層的出現(xiàn)曾引起眾多發(fā)展商及 投資者的關(guān)注，也為商鋪的新一輪開(kāi)發(fā)提供了很好的經(jīng)驗(yàn)