廈門萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告ppt課件

1、1,廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng) 前期商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告,20010-09-26,2,目 錄,一、廈門總體概括介紹-7P 二、湖里區(qū)總體概括介紹-9P 三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r-30P 四、湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況介紹-42P 五、項(xiàng)目SW分析-44P 六、項(xiàng)目前期定位-50P 七、步行街定位-59P,3,一、廈門市總體概況：,1.廈門市基本情況 廈門市是福建省的一個(gè)副省級(jí)城市，也是全國(guó)首批實(shí)行對(duì)外開放的五個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一； 全市土地面積1565.09平方千米（其中廈門島土地面積132.54平方千米，鼓浪嶼土地面積1.91平方千米），海域面積約390平方千米； 下轄6個(gè)行政區(qū)：思明、湖里、集美、海滄、同安

2、、翔安; 人口：戶籍人口177萬，常住人口252萬，60%人口居住在島內(nèi)；廈門籍華僑、港澳臺(tái)同胞人數(shù)眾多。,4,一、廈門總體概況,2、廈門市基礎(chǔ)數(shù)據(jù),3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 2009年廈門全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入451.41億元，比上年增長(zhǎng)10.1%，其中地方級(jí)財(cái)政收入完成240.56億元，增長(zhǎng)9.2%。 在地方級(jí)收入中，稅收收入實(shí)現(xiàn)204.37億元，增長(zhǎng)5.9%，占地方級(jí)收入的85.0%，其中，營(yíng)業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅分別增長(zhǎng)3.7%、9.7%、14.0%、6.4%。 全年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額488.62億元，比上年增長(zhǎng)15.3%。其中，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額68.95億元，比上年增長(zhǎng)

3、8.9%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)334.39億元，增長(zhǎng)17.4%；住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)68.42億元，增長(zhǎng)13.1%；其他行業(yè)完成16.86億元，增長(zhǎng)11.0%。,5,一、廈門市總體概況,4、廈門交通 【對(duì)外交通】 鐵路方面：福廈、廈深、龍廈高速鐵路，廈門是國(guó)家“四縱四橫”鐵路客運(yùn)專線沿?？焖勹F路通道上的一個(gè)重要樞紐。 高速公路方面：福廈高速公路、廈成線、南安至廈門高速工程建設(shè)中。 機(jī)場(chǎng)方面：廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)。開辟50多條國(guó)內(nèi)航線和數(shù)條國(guó)際航線，最大年客運(yùn)能力為1000萬人次，是華東地區(qū)主要的航空樞紐之一，國(guó)內(nèi)十大航空港之一。廈門市將在大嶝規(guī)劃建設(shè)第二機(jī)場(chǎng)。 水路方面：廈門港，條件優(yōu)越的海峽性天然良港，我國(guó)東南

4、沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸，廈門港的航線不斷擴(kuò)大，客貨運(yùn)量大幅度增長(zhǎng)。 【對(duì)內(nèi)交通】 廈門大橋：曾是全國(guó)最長(zhǎng)跨海公路橋 集美大橋：廈門最寬進(jìn)出島通道 杏林大橋：廈門最長(zhǎng)跨海橋梁，集合鐵路公路功能 海滄大橋：廈門島通往海滄的一座兼具公路和城市橋梁功能的內(nèi)海灣大橋。海滄引橋正建設(shè)中。 翔安隧道：中國(guó)第一條海底隧道，10分鐘橫跨海峽，2010年5月通車 廈門BRT(BusRapidTransit)：BRT一期工程共建5條線路（簡(jiǎn)稱4+1），即1號(hào)線、2號(hào)線、環(huán)島干道線、成功大道線和聯(lián)絡(luò)線，總長(zhǎng)115公里，總投資約30億元。,6,一、廈門市總體概況,5、廈門市商圈網(wǎng)點(diǎn)分布 廈門商業(yè)分布如圖所示，呈現(xiàn)東西分

5、布特點(diǎn)，西南部為傳統(tǒng)商圈，東部為新興商圈，總體可概括為“五大商圈”。 中山商圈，思明區(qū)的中山路至廈大傳統(tǒng)商圈。 禾祥商圈，禾祥東西路、湖濱東西路 富山商圈，火車站至富山商業(yè)區(qū)的商圈。 SM商圈，蓮花路口至SM城市廣場(chǎng)的新興商圈。 瑞景商圈，即將形成的蓮前瑞景商業(yè)商圈。 各區(qū)域即獨(dú)立成市又有不同程度的聯(lián)動(dòng)和輻射。 廈門開發(fā)重心向東部?jī)A斜，大量人口遷入，帶動(dòng)商圈向東部轉(zhuǎn)移趨勢(shì)。 全市商業(yè)主要集中在西南部，商圈間競(jìng)爭(zhēng)激烈，而湖里萬達(dá)廣場(chǎng)處于商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，未來前景廣闊。,7,一、廈門市總體概況,城市發(fā)展方向： 島內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到東北部，從西海域轉(zhuǎn)向東海域，從老城區(qū)轉(zhuǎn)向新城區(qū)。 城市重點(diǎn)發(fā)展

6、片區(qū)： 近期重點(diǎn)建設(shè)東部板塊的枋湖片區(qū)、五緣灣片區(qū)和湖邊水庫(kù)片區(qū)。 對(duì)本項(xiàng)目的影響 片區(qū)成為重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域必將帶動(dòng)區(qū)域生活、居住等功能完善，片區(qū)發(fā)展迎來發(fā)展良機(jī)。 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將大大帶動(dòng)工業(yè)廠房、物流園以及辦公物業(yè)的需求；投資的增長(zhǎng)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高居民消費(fèi)能力的同時(shí)，也帶來外來就業(yè)人口的置業(yè)需求。 項(xiàng)目發(fā)展具備良好的城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐。 快速交通條件改善，使得項(xiàng)目具備向主城區(qū)輻射的可能。 項(xiàng)目應(yīng)大力發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，彌補(bǔ)周邊大型商業(yè)中心的不足。 項(xiàng)目開發(fā)營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代、時(shí)尚的體驗(yàn)區(qū)域。,6、廈門市未來發(fā)展規(guī)劃,7、市場(chǎng)環(huán)境小結(jié),8,二、湖里區(qū)總體概況,1、湖里區(qū)概況 湖里區(qū)成立于1987年11月，位

7、于廈門島北部； 現(xiàn)轄有五個(gè)街道：湖里街道、殿前街道、禾山街道、江頭街道、金山街道； 面積63.41 方公里，占廈門島面積的47%，海岸線長(zhǎng)達(dá)24公里； 總?cè)丝?0.98萬人，其中戶籍人口19.58萬人，外來人口51.4萬人；是進(jìn)出廈門島的門戶， 廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，中國(guó)十大港口、航空港之一。 2、湖里區(qū)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 按照在地統(tǒng)計(jì)口徑，2009年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值430.6億元，增長(zhǎng)4.5%；財(cái)政總收入 44.58億元，增長(zhǎng)11.46%，其中區(qū)級(jí)財(cái)政收入10億元，增長(zhǎng)5.7%；城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入28411元，增長(zhǎng)8.7%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)。,9,二、湖里區(qū)總體概況,3、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

8、 湖里區(qū)是國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地中心，至2006年底，區(qū)內(nèi)有三資企業(yè)2000多家，占全市三資企業(yè)總數(shù)的32%，投資總額約44億美元；外資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的80%左右； 財(cái)富全球500強(qiáng)企業(yè)中，就有24家、35個(gè)項(xiàng)目落戶湖里，包括ABB、通用電氣、波音、東芝、飛利浦、日本航空、戴爾、豐田通商、富士電器、霍尼韋爾、三菱、日本煙草、松下、TRW、可口可樂、沃爾瑪、麥德龍等世界著名企業(yè)。 4、湖里區(qū)商業(yè)市場(chǎng) 島內(nèi)商業(yè)主要集中在中山路、火車站、禾祥西路，以SM購(gòu)物廣場(chǎng)和臺(tái)灣街為中心的SM商圈及新興的瑞景商圈構(gòu)成廈門五大商圈； 島內(nèi)傳統(tǒng)商圈MALL已經(jīng)呈現(xiàn)飽和的態(tài)勢(shì)； 湖里萬達(dá)廣場(chǎng)所處片區(qū)處于五大

9、商圈輻射邊緣，商業(yè)市場(chǎng)處于空白點(diǎn)，隨著五緣灣高端板塊居住氛圍逐漸形成，未來市場(chǎng)前景廣闊。,10,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,廈門主要商圈情況介紹,【中山路商圈】 中華商業(yè)名街中山路,以中山路為主道，從西邊的鷺江?？诘綎|邊的文化宮。全長(zhǎng)1200米，街道寬15米左右，優(yōu)美的南洋騎樓，豐富的歷史人為景觀，且與廈門三個(gè)最著名的景點(diǎn)鼓浪嶼、萬石植物園和環(huán)島路近在咫尺，中山路老街因此成為廈門最寶貴的商業(yè)資源。,11,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,中山路代表性商場(chǎng)/百貨,12,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,【富山商圈】,13,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,【SM商圈】,14,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,【二期新生活廣場(chǎng)】,15,三、廈門商業(yè)發(fā)

10、展?fàn)顩r,SM一期城市廣場(chǎng)品牌分布,16,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,SM一期城市廣場(chǎng)品牌分布,17,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,二期新生活館品牌分布,18,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：,【瑞景商圈】,19,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,【加州商業(yè)廣場(chǎng)】,20,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,瑞景商業(yè)廣場(chǎng)品牌分布,21,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,廈門主要百貨/品牌介紹,【SM來雅百貨】,22,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,SM一期來雅百貨樓層品牌分布,23,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,【世貿(mào)巴黎春天百貨】,24,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,世貿(mào)巴黎春天百貨樓層品牌分布,25,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：,【廈門名匯天虹百貨】,26,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：,廈門

11、名匯天虹百貨樓層品牌分布,27,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,1、Ochily 2、ONLY 3、VERO MODA 4、E-LAND 5、TEENIE WEENIE 6、Mind Bridge 7、Basic House 8、CK-Jeans 9、guess 10、江南布衣 11、雅瑩 12、藝之卉 13、哥弟 14、瑪絲菲爾 15、例外,16、DAZZIE 17、Levis 18、Lee 19、G-STAR 20、ESPRIT 21、JACKJONES 22、GXG 23、蘋果 24、馬克華菲 25、Nautica 26、EIN 27、Pink Mary 28、納帕佳 29、馬獅龍 30、E+,服

12、裝服飾銷售排名前30的品牌,28,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,1、斗牛士 2、鹿港小鎮(zhèn) 3、大豐收 4、必勝客 5、澳門豆撈 6、金象灣泰國(guó)餐廳 7、海浪泛亞自助餐廳 8、兩岸咖啡 9、食匯堂 10、翠苑私房小廚,11、咖喱大叔 12、貴族世家 13、鑫林濱餐廳 14、翔鷺錦繡自助餐廳 15、D.D.L西餐廳 16、靜月軒中餐廳 17、瀛正日本料理 18、牡丹大酒樓 19、禾綠回轉(zhuǎn)壽司 20、鯉魚門食府,餐飲銷售排名前20的品牌,29,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,配套銷售排名前20的品牌,1、屈臣氏 2、綠陽(yáng)工坊 3、面包新語(yǔ) 4、What for 5、ECCO 6、莊記百貨 7、天梭 8、酷動(dòng)蘋果 9、

13、Skin Food 10、DQ,11、雅天妮 12、FANCL 13、SONY 14、華視眼鏡 15、中博手機(jī)城 16、佰草集 17、中國(guó)唱片 18、熱風(fēng) 19、仙綠晶 20、天福茗茶,30,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,廈門主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況,31,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手租金情況- SM一期,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,32,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手租金情況- SM2期,三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,33,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手租金情況- 明發(fā),三、廈門商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,34,四、湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,湖里萬達(dá)廣場(chǎng)效果圖,35,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,36,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)位于廈門市島內(nèi)的湖里區(qū)，所處湖邊水庫(kù)

14、板塊是廈門市島內(nèi)外一體化建設(shè)中的重點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積12.9萬平方米，總建筑面積約53萬平方米，總投資超過50億元，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、五星級(jí)酒店、萬千百貨、萬達(dá)國(guó)際影城、大玩家電玩城、大歌星KTV、兒童城、酒樓、電器商場(chǎng)、室外步行街、SOHO公寓、高級(jí)寫字樓及商業(yè)街區(qū)等多種業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑多種功能一站式消費(fèi)場(chǎng)所。 項(xiàng)目商業(yè)硬件配套齊全，總停車位2250個(gè)，其中大商業(yè)900個(gè)，酒店50個(gè)，SOHO 1300個(gè)。可以全方位地滿足消費(fèi)者的停車配套需求。,廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)簡(jiǎn)介,37,周邊交通區(qū)域圖,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,項(xiàng)目臨近城市主干道仙岳路、環(huán)島

15、干道交界處，交通便捷，位處五緣灣板塊和湖邊水庫(kù)板塊交界處。 地理位置： 距離中心城區(qū)：5公里。 距離機(jī)場(chǎng)：4.5公里。 距離翔安隧道：2公里。 距離規(guī)劃公交樞紐：位于地塊右側(cè)。 公共交通：6、24、73、80、94、91、99、523、51路等。 軌道交通：城市軌道1號(hào)線從縣黃路方向通過，為本區(qū)提供強(qiáng)有力的交通支持。,38,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,湖里區(qū)功能分布,商貿(mào)類片區(qū) 江頭片區(qū)商貿(mào)中心 制造、研發(fā)類片區(qū) 縣后片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)研基地 火炬片區(qū)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)及其配套服務(wù)區(qū) 商務(wù)、旅游類片區(qū) 五緣灣片區(qū)旅游和商務(wù)集中區(qū) 湖邊水庫(kù)片區(qū)商務(wù)、休閑旅游區(qū) 五環(huán)及環(huán)島路沿線濱海旅游帶

16、其他類片區(qū) 枋湖片區(qū)行政中心及商業(yè)居住區(qū) 高林五通片區(qū)商住和新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 名埔金山片區(qū)居住區(qū),39,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,五緣灣片區(qū)規(guī)劃,五緣灣規(guī)劃的總體功能結(jié)構(gòu)，可概括為：“一個(gè)中心，七大功能區(qū)” “一個(gè)中心”即環(huán)灣中心區(qū)：它是五緣灣最具特色的核心區(qū)域，中心區(qū)臨灣濱水帶將建成一條長(zhǎng)8公里的連續(xù)不間斷的環(huán)灣步行道、旅游電瓶車道和自行車道；它將沿線三個(gè)五星級(jí)酒店、特色商業(yè)街、音樂廳、國(guó)際游艇俱樂部、以水上運(yùn)動(dòng)為主題的濕地公園等大型公共設(shè)施有機(jī)地聯(lián)系在一起。 “七大功能區(qū)”是指五通商務(wù)區(qū)、通嶼生態(tài)居住區(qū)、國(guó)際健康養(yǎng)生區(qū)、溫泉高尚居住區(qū)、鐘宅民俗旅游區(qū)、墩上高尚居住區(qū)、軟件園區(qū)。,40,

17、湖邊水庫(kù)規(guī)劃為高尚居住片區(qū)，整體形成“兩大中心、四個(gè)分區(qū)”的布局結(jié)構(gòu) 湖邊水庫(kù)片區(qū)將被定為為高尚生態(tài)社區(qū)。由于廈門本島東北部片區(qū)的綜合性中心將規(guī)劃在大規(guī)模開發(fā)的五緣灣片區(qū)，其山水環(huán)境特色十分明顯，吸納的對(duì)象具有高端的特點(diǎn)。 湖心島開發(fā)的文化休閑區(qū)，周邊布設(shè)酒店、文化、娛樂、觀光設(shè)施，成為湖邊水庫(kù)片區(qū)的文化休閑中心，而在水庫(kù)以東用地開闊區(qū)域，通過密路網(wǎng)、小街區(qū)，打造富有吸引力的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,湖邊水庫(kù)片區(qū)規(guī)劃,41,高林五通規(guī)劃的總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一帶、兩片、七組團(tuán)” “一帶”指環(huán)島路濱海旅游綠化帶；“兩片”指高林片與五通片；“七組團(tuán)”指金山科技研發(fā)組團(tuán)、高

18、林居住組團(tuán)、虎仔山綜合組團(tuán)、對(duì)臺(tái)商貿(mào)辦公組團(tuán)、金通濱海居住組團(tuán)、東宅濱海綜合組團(tuán)以及濱海生態(tài)旅游組團(tuán)。 片區(qū)處于獨(dú)特地理區(qū)域，擁有鐘宅灣濱海、五通環(huán)島路休閑旅游帶、湖邊水庫(kù)等豐富的生態(tài)資源和旅游資源，滾裝碼頭和東通道、翔安隧道成為連接廈門島內(nèi)外的重要樞紐。,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,高林五通片區(qū)規(guī)劃,42,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,湖里萬達(dá)廣場(chǎng)周邊樓盤分布及交通動(dòng)線,43,湖里萬達(dá)廣場(chǎng)周邊樓盤分布,高林居住區(qū),觀音山公寓,萬錦公寓,特房山水新座,萬科金域蘭灣,聯(lián)發(fā)五緣灣一號(hào),44,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,45,四、廈門湖里萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目及周邊情況,湖里萬達(dá)廣場(chǎng)周邊配套屬性分析,教育資源較少：高林中心小學(xué)，教育配套還有待改善； 商業(yè)配套缺乏：片區(qū)的配套主要以沿街底商為主，商業(yè)低檔，3公里內(nèi)缺乏大型購(gòu)物中心和商業(yè)設(shè)施； 公共配套待完善：距離城市主干道，規(guī)劃公交站點(diǎn)，便利性較強(qiáng)；規(guī)劃中的全國(guó)最大眼科醫(yī)院和長(zhǎng)途汽車站； 工業(yè)殘留較多：片區(qū)周邊較多原工業(yè)廠房及舊村，環(huán)境較差。目前正拆遷中；南側(cè)垃圾焚燒場(chǎng)帶來不利影響； 周邊景觀資源：項(xiàng)目臨近五緣灣1.2KM、湖邊水庫(kù)1KM、環(huán)島路1.9KM，虎仔山等豐富的生態(tài)資源； 旅